CONSIGLIO NOTARILE DEI DISTRETTI RIUNITI
FORLI’ e RIMINI
AGIBILITA’ - SICUREZZA IMPIANTI
CERTIFICAZIONE ENERGETICA
ANALISI DI CLAUSOLE CONTRATTUALI
Rimini - 23 aprile 2010
1
l’agibilità
Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni
di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli
edifici e degli impianti negli stessi installati
Funzione: NON attesta la conformità al progetto approvato e
quindi la regolarità edilizia dello stesso
Attesta idoneità dell'edificio, sotto il profilo igienico sanitario
della sicurezza e del risparmio energico ad essere utilizzato
ai fini abitativi, commerciali, industriali, direzionali, ecc.
Il rilascio da parte del Comune del certificato di agibilità
NON garantisce la regolarità urbanistica ed edilizia del
fabbricato trasferito e non sana eventuali abusi commessi. 2
l’agibilità
L'agibilità può formarsi anche per silenzio-assenso;
presentata l'istanza, in mancanza di un provvedimento
formale, l’agibilità si intende attestata:
* decorsi 30 giorni (dall'istanza) nel caso sia stato rilasciato
ed acquisito alla pratica edilizia, il parere dell’A.S.L. circa la
conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie
* ovvero decorsi 60 giorni (dall'istanza) nel caso NON sia
stato rilasciato il parere dell’A.S.L. e lo stesso sia stato
sostituito dalla apposita autocertificazione
(possibile,
peraltro, solo per interventi di edilizia residenziale)
3
l’agibilità negli atti traslativi
Per la commerciabilità degli edifici e per la validità degli atti traslativi
NON E' NECESSARIA la menzione dell'agibilità
qualora sia venduto un edificio privo di agibilità, si pone l'esigenza di
regolamentare i rapporti tra le parti per evitare future contestazioni
Per la giurisprudenza: la vendita di edificio privo dell'agibilità non è
nulla per illiceità dell'oggetto, tuttavia può essere richiesta la risoluzione
se il venditore ha assunto anche implicitamente l'obbligo di curare il
rilascio dell'agibilità, a meno che l'agibilità possa essere agevolmente
ottenuta ed il giudice ritenga di scarsa importanza l'inadempimento
Cass. 29 marzo 1995 n. 3687, Cass. 28 marzo 2001 n. 4513, Cass. 16 giugno 2008
n. 16216
4
Le clausole: agibilità da richiedere
Dichiara la parte venditrice che con riguardo alle unità in
oggetto non è ancora stato richiesto il rilascio della
dichiarazione di agibilità non essendo ancora state completate
tutte le opere di finitura (come ben noto anche alla parte
acquirente che ha visionato gli immobili di cui trattasi).
A tal riguardo, la parte venditrice si impegna a completare, a
proprie esclusive spese, tutte le opere di finitura ed a eseguire
inoltre tutte quelle opere e tutti quegli interventi che fossero
eventualmente richiesti dalle competenti Autorità per il rilascio
della dichiarazione di agibilità, rilascio che dovrà essere
richiesto, in nome e per conto della odierna parte acquirente, a
cure e spese della odierna parte venditrice, come la stessa
conferma, entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di
finitura così come prescritto dall’art. 25 primo comma D.P.R. 6
giu-gno 2001 n. 380 (T.U. delle disposizioni legislative e
regolamentari in materia edilizia)
5
Le clausole: agibilità da richiedere
(si da atto tra le parti che l’obbligo assunto dalla parte
venditrice attiene oltre che al completamento delle opere di
finitura, alla garanzia della sussistenza di tutti i requisiti
affinchè le unità in oggetto possano essere dichiarate agibili ed
alla presentazione nei termini di legge dell’istanza di rilascio
della dichiarazione di agibilità potendo la stessa essere
ottenuta, in mancanza del rilascio di una formale certificazione
da parte del Comune, anche per silenzio-assenso con la
procedura prevista dall’art. 25 del D.P.R. 380/2001 sopra citato)
La parte venditrice dovrà completare le opere di finitura e
presentare l’istanza di rilascio della dichiarazione di agibilità
entro il termine del ……….. (salvo caso di forza maggiore); in caso
di ritardo dovrà corrispondere a titolo di penale una somma di €.
………. per ogni giorno di ritardo.
6
Le clausole: agibilità da richiedere
Il prezzo della presente vendita venne convenuto e qui si conferma in €.
..........; del suindicato prezzo la somma di €. …………. è già stata pagata
dalla parte acquirente a quella venditrice che, con la sottoscrizione del
presente atto, ne rilascia ampia quietanza liberatoria.
La residua somma pari a €. ……… dovrà invece essere pagata, senza
interessi, all’ottenimento, anche per silenzio-assenso ai sensi dell’art. 25
del D.P.R. 380/2001, della dichiarazione di agibilità da parte del Comune
di ……., previo completamento di tutte le opere di finitura poste col
presente atto a carico della parte venditrice e quali sopra descritte.
Sarà cura della parte venditrice, pertanto, comunicare tempestivamente alla parte acquirente l’avvenuto completamento delle opere
di finitura e l’avvenuto ottenimento della dichiarazione di agibilità; il
pagamento del saldo prezzo dovrà essere effettuato entro i successivi
.... giorni mediante bonifico bancario sul c/c che verrà comunicato dalla
parte venditrice o con le altre modalità da concordarsi tra le parti
stesse.
La parte venditrice, come sopra rappresentata, dichiara di rinunciare,
come rinuncia, all'ipoteca legale.
7
l’agibilità negli atti traslativi
L’agibilità, dunque, se non incide sulla commerciabilità giuridica di un
fabbricato, tuttavia, costituendo il presupposto per la sua utilizzabilità,
incide, sulla commerciabilità “economica” (a meno che si tratti di
fabbricato che non possa neppure essere dotato dell’agibilità: ad es.
fabbricato al grezzo)
Il venditore assolve ai propri obblighi inerenti l’agibilità anche quando
l’agibilità si è formata per silenzio-assenso
Cass. 7.10.2008 n. 24729: “qualora si sia formata la fattispecie del
silenzio assenso il costruttore-venditore che, al momento del rogito ....
offra la documentazione attestante la regolare presentazione dell’istanza
e il decorso del tempo, ha assolto quanto dovuto ai fini dell’agibilità
dell’immobile promesso in vendita. Sorge tuttavia a suo carico l’onere, a
richiesta del notaio rogante o dell’acquirente, di comprovare che
l’istanza sia stata presentata con il dovuto corredo documentale”
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Le clausole: silenzio/assenso
La parte venditrice dichiara che in data …………… è stata
presentata, con le modalità di cui all'art. 25 D.P.R. 6 giugno 2001
n. 380 (T.U. delle disposizioni legislative e regolamentari in
materia edilizia), al Comune di ………………. la richiesta per il
rilascio del certificato di agibilità, completa di tutta la
documentazione a tal fine richiesta, agibilità pertanto che si
intende ATTESTATA a tutti gli effetti di legge essendo
trascorso il termine di cui all'art. 25 quarto comma - D.P.R.
380/2001 sopracitato
Eventuale: immobile residenziale se decorsi 30 gg. ma non ancora 60 gg:
(in relazione al disposto del succitato art. 25 quarto comma
D.P.R. 380/2001 si precisa che la conformità del progetto alle
norme igienico sanitarie risulta da apposito parere della A.S.L.
acquisito agli atti del procedimento)
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Le clausole: procedura in corso
La parte venditrice dichiara che in data ………….. è stata
presentata, con le modalità di cui all'art. 25 D.P.R. 6 giugno 2001
n. 380 (T.U. delle disposizioni legislative e regolamentari in
materia edilizia), al Comune di ……………… la richiesta per il
rilascio del certificato di agibilità, agibilità pertanto che in
mancanza di un formale provvedimento, si intenderà
ATTESTATA a tutti gli effetti di legge una volta decorso il
termine di cui all'art. 25 quarto comma - D.P.R. 380/2001
sopracitato
(in relazione al disposto del succitato art. 25 quarto comma
D.P.R. 380/2001 si precisa che la conformità del progetto alle
norme igienico sanitarie risulta da apposito parere della A.S.L.
acquisito
agli
atti
del
procedimento
ovvero
dalla
autocertificazione sostitutiva del parere della A.S.L. e di cui
all'art. 20 primo comma citato T.U.)
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Le clausole: procedura in corso
La parte venditrice, comunque, garantisce che le unità oggetto
del presente atto possiedono tutti i requisiti richiesti dalla
vigente normativa per essere dichiarate agibili e si impegna
pertanto ad eseguire a proprie esclusive spese tutte quelle
opere ed a eseguire tutti quegli interventi che fossero
eventualmente richiesti dalle competenti Autorità per il rilascio
del certificato di agibilità
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L’agibilità: il preliminare
ANCHE nel caso di stipula di PRELIMINARE di deve dar conto
della sussistenza o meno della AGIBILITA’
La stipula di un preliminare "completo" e tale da disciplinare
tutti gli aspetti "controversi" che si possono presentare in un
trasferimento immobiliare, è condizione essenziale per
garantire il "buon fine" dell'intera vicenda contrattuale
Pertanto:
a) se viene trasferito un fabbricato già dichiarato agibile
sarà opportuno che tale circostanza risulti, su dichiarazione del
promittente venditore, anche dal contratto preliminare
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L’agibilità: il preliminare
b) se viene trasferito un fabbricato NON ancora dichiarato
agibile sarà quanto mai opportuno stabilire:
- se la stipula del rogito definitivo è subordinata al rilascio
dell'agibilità (o al formarsi del silenzio assenso) per cui ciò che
si vuole trasferire è un fabbricato dichiarato agibile
- o se il fabbricato debba, al contrario essere ceduto privo
dell’agibilità (ad esempio al grezzo o da ristrutturare);
- nel caso di cessione al grezzo o comunque con i lavori di
costruzione ancora non ultimati, a chi farà carico l'onere di
realizzare le opere di completamento e di finitura e di chiedere
il rilascio dell'agibilità
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Le clausole: preliminare/1
Le parti convengono che il fabbricato in oggetto sarà trasferito
alla parte PROMISSARIA ACQUIRENTE allo stato grezzo, privo del certificato di agibilità, il cui rilascio dovrà essere
pertanto richiesto dalla PARTE PROMISSARIA ACQUIRENTE
suddetta entro quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di
finitura così come prescritto dall’art. 25 primo comma D.P.R. 6
giugno 2001 n. 380 (T.U. delle disposizioni legislative e
regolamentari in materia edilizia)
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L’agibilità: il preliminare
Cassazione Sezione II Civile 27 novembre 2009 n. 25040:
“in caso di preliminare nel quale il venditore si sia assunto
l’obbligo di trasferire in bene dichiarato agibile, la mancanza
dell’agibilità al momento del definitivo costituisce
inadempimento grave per cui
• è legittimo il rifiuto del promissario acquirente alla stipula
• il promissario acquirente ha diritto al doppio della caparra
o al risarcimento dei danni
E tutto ciò a prescindere dal fatto che l’immobile sia regolare
15
e successivamente sia stato ottenuto il certificato di agibilità
Le clausole: preliminare/2
La PARTE PROMITTENTE VENDITRICE dichiara che per
l’immobile in oggetto verrà richiesto il rilascio del certificato di
agibilità con la procedura ed entro il termine previsti dall’art.
25 del T.U. delle disposizioni legislative e regolamentari in
materia edilizia di cui al D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380.
La mancanza del provvedimento espresso al momento della
stipula del contratto definitivo non potrà costituire eccezione di
inadempimento, qualora ricorrano tutte le altre condizioni
previste dal suddetto art. 25 D.P.R. 380/2001 per la formazione
del silenzio assenso, a meno che risultino accertate deficienze
igienico-sanitarie concrete e sostanziali ovvero gravi carenze
nella sicurezza degli impianti.
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Le clausole: preliminare/3
(rilascio agibilità dedotto in condizione)
Il
presente
contratto
preliminare
di
compravendita
è
risolutivamente condizionato al mancato rilascio, entro il
termine del …………., della dichiarazione di agibilità ovvero se
entro il medesimo termine non si sia comunque formata
l’agibilità per silenzio-assenso nel rispetto della procedura
prevista dall’art. 25 D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380 (T.U. in materia
edilizia).
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Le clausole: preliminare/3
Pertanto se entro il suddetto termine del ….. non si sarà
ottenuta la dichiarazione di agibilità (anche per silenzio-assenso)
il presente contratto cesserà di produrre qualsiasi effetto, e la
parte promittente venditrice dovrà restituire alla parte
promissaria acquirente quanto dalla stessa già versato a titolo di
caparra confirmatoria e di acconto, senza penalità alcuna, il
tutto maggiorato dei soli interessi al tasso legale (ovvero il
tutto maggiorato della somma di €. …….. a titolo di penale e degli
interessi al tasso legale).
E’ in facoltà delle parti convenire di comune accordo una proroga
del termine suindicato.
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SICUREZZA IMPIANTI
Il rilascio delle dichiarazioni di conformità, ed in genere la conformità
degli impianti alla normativa di sicurezza, NON sono condizioni per la
validità degli atti traslativi.
Disciplina attuale: Dec.Min.SviluppoEconomico 22.1.2008 n. 37; Art. 13
che richiedeva la garanzia del venditore e l’allegazione (salvo patto
contrario) delle dichiarazioni di conformità E’ STATO ABROGATO.
Tuttavia la conformità degli impianti alla normativa di sicurezza (da
accertarsi attraverso la dichiarazione di conformità o di rispondenza) se
non incide sulla commerciabilità giuridica di un fabbricato, tuttavia,
costituendo il presupposto per la utilizzabilità degli impianti posti a
servizio del fabbricato stesso, incide sulla commerciabilità “economica”
di un fabbricato.
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SICUREZZA IMPIANTI
Il venditore è tenuto a garantire (ex cod. civ.) che il bene sia immune da vizi e
quindi che gli impianti siano conformi; il venditore potrà rispondere dei danni
subiti dall'acquirente a causa della non conformità alle norme di sicurezza degli
impianti di dotazione dell'immobile venduto (art. 1494 c.c.)
Vi è l’ESIGENZA negli atti traslativi di regolamentare la materia della
conformità degli impianti e ciò nell’interesse di entrambe le parti
Posto che la "conformità" degli impianti NON incide sulla commerciabilità dei
fabbricati risulta possibile trasferire immobili con impianti non conformi o
comunque "non garantiti conformi"
a) se gli impianti sono conformi (e la conformità andrà valutata con
riferimento alla normativa in vigore all'epoca in cui gli impianti sono stati
realizzati) il venditore ne darà atto e presterà la relativa garanzia in termini
"positivi” (nell’interesse dell’acquirente ex art. 1491 c.c.)
20
SICUREZZA IMPIANTI
b) se gli impianti non sono conformi andrà verificata la volontà delle
parti sul come intendano disciplinare i rispettivi rapporti:
- l'acquirente potrà pretendere la messa a norma degli impianti e quindi
richiedere di rinviare la stipula del contratto traslativo a data successiva
al completamento dei lavori di adeguamento
- l'acquirente potrà, altrimenti, "accettare" l'acquisto dell'immobile
anche con impianti non conformi, assumendo a proprio carico l'onere
dell'adeguamento e tenendo conto di tutto ciò nella determinazione del
prezzo
-in questo caso la garanzia del venditore andrà esclusa
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SICUREZZA IMPIANTI
c) se il venditore non conosce lo stato degli impianti:
- l'acquirente potrà pretendere la verifica dello stato degli impianti e, in
caso di loro conformità, la produzione, della "dichiarazione di
rispondenza" ovvero, in caso di loro non conformità, la loro messa a
norma, e quindi richiedere di rinviare la stipula del contratto traslativo
a data successiva alla verifica ed completamento dell’adeguamento
-l'acquirente potrà, altrimenti, "accettare" l'acquisto dell'immobile
anche con impianti non "garantiti conformi", assumendo a proprio
carico l'onere (ed il rischio) della verifica e di un eventuale loro
adeguamento e tenendo ovviamente conto di tutto ciò nella
determinazione del prezzo;
- in questo caso la garanzia del venditore andrà esclusa
22
SICUREZZA IMPIANTI
Richiesta un'attività, da parte del Notaio, di tutela e di garanzia
preventiva delle parti, che non può esaurirsi nell'utilizzo di "clausole di
stile” richiedendo specifica attività di informazione e di "adeguamento"
Attività RICHIESTA in caso di atti ad effetti traslativi, che comportino il
subentro di un soggetto ad un altro nella titolarità degli immobili (e quindi
anche nell’utilizzo degli impianti).
Nel caso di impianti dotati di dichiarazioni di conformità vi è l’obbligo a
carico dell’alienante di consegnare dette dichiarazioni obbligo che
discende dall’art. 1477 del codice civile
Norma derogabile
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Le clausole: impianti conformi
La parte venditrice garantisce che gli impianti relativi al
fabbricato in oggetto e di cui all’art. 1 del Decreto Ministero
dello Sviluppo Economico 22 gennaio 2008 n. 37, sono conformi
alla normativa in materia di sicurezza vigente all’epoca di
realizzazione e/o adeguamento, in quanto realizzati/adeguati da
imprese a ciò abilitate nel rispetto delle prescrizioni poste da
detta normativa, come attestato nelle apposite dichiarazioni di
conformità rilasciate dalle suddette imprese installatrici.
La parte venditrice, inoltre, si obbliga a consegnare (ha già
consegnato) alla parte acquirente (come la stessa conferma)
tutta la documentazione amministrativa e tecnica in suo
possesso relativa agli impianti suddetti nonché il libretto di uso
e manutenzione, ai sensi dell’art. 1477 c.c.
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Le clausole: impianti non conformi
La parte venditrice dichiara:
- che con riguardo agli impianti relativi al fabbricato in oggetto
e di cui all’art. 1 del Decreto Ministero dello Sviluppo Economico
22 gennaio 2008 n. 37, non sono state rilasciate le dichiarazioni
di conformità, in quanto impianti realizzati anteriormente
all’entrata in vigore della legge 5 marzo 1990 n. 46;
- che di tale circostanza è stata informata la parte acquirente,
come la stessa attesta e conferma.
La parte venditrice, pertanto, NON presta alcuna garanzia in
ordine alla conformità alla normativa in materia di sicurezza,
degli impianti relativi al fabbricato in oggetto.
La parte acquirente, a sua volta, accetta di acquistare l’immobile
in oggetto con gli impianti nello stato in cui attualmente si
trovano e si dichiara edotta della necessità, ai fini del loro
utilizzo, di verificarne la conformità alla normativa in materia di
sicurezza.
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Le clausole: cessione al grezzo
La parte venditrice dichiara che le unità in oggetto vengono
trasferite allo stato grezzo e senza impianti, prive, pertanto
delle dichiarazioni di conformità di cui all’art. 7 del Decreto
Ministero dello Sviluppo Economico n. 37/2008 il cui rilascio
dovrà, pertanto, essere richiesto dalla PARTE ACQUIRENTE
una volta installati gli impianti di cui all’art. 1 succitato D.M.
37/2008, nonché senza il certificato di agibilità, il cui rilascio
dovrà, pure, essere richiesto dalla PARTE ACQUIRENTE entro
quindici giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura così come
prescritto dall’art. 25 primo comma D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380
(T.U. delle disposizioni legislative e regolamentari in materia
edilizia)
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SICUREZZA IMPIANTI: preliminare
L’esigenza di regolamentare la materia della conformità degli impianti
non ricorre solo nel caso vengano stipulati degli atti traslativi a titolo
oneroso, ma anche se ad esser stipulato sia un PRELIMINARE (benché
atto ad effetti obbligatori, privo di effetti traslativi).
La completa conoscenza di tutte le caratteristiche dei beni (compresi gli
impianti) può essere determinante nella formazione del consenso o nella
determinazione delle condizioni di contratto
La stipula di un preliminare "completo" disciplinante anche gli aspetti
relativi alla conformità degli impianti, è condizione essenziale per
garantire il "buon fine" dell'intera vicenda contrattuale destinata a
sfociare nella stipula del contratto "traslativo
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Le clausole: preliminare/1
La PARTE PROMITENTE VENDITRICE dichiara:
- che con riguardo agli impianti relativi al fabbricato in oggetto e di
cui all’art. 1 del Decreto Ministero dello Sviluppo Economico 22
gennaio 2008 n. 37, non sono state rilasciate le prescritte
dichiarazioni di conformità, in quanto impianti realizzati prima
dell’entrata in vigore della legge 46/1990
- che di tale circostanza è stata informata la PARTE PROMISSARIA
ACQUIRENTE, come la stessa attesta e conferma;
- che tra le parti si è convenuto di addivenire comunque alla stipula del
contratto definitivo e che della situazione riguardante gli impianti si è
tenuto conto nella determinazione del prezzo di vendita quale sopra
riportato.
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Le clausole: preliminare/1
In relazione a quanto sopra dichiarato, la PARTE PROMITENTE
VENDITRICE NON presta attualmente né presterà al momento della
stipula del rogito definitivo alcuna garanzia in ordine alla conformità
alla vigente normativa in materia di sicurezza degli impianti relativi al
fabbricato in oggetto.
La PARTE PROMISSARIA ACQUIRENTE, a sua volta, dichiara di aver
visionato il bene in oggetto ed i relativi impianti, e con la
sottoscrizione del presente atto ne fa piena ed incondizionata
accettazione, con effetto liberatorio per la parte promittente
venditrice ai sensi dell’art. 1491 c.c.; in relazione a ciò la PARTE
PROMISSARIA ACQUIRENTE si dichiara edotta della necessità, ai
fini dell’utilizzo dell’immobile in oggetto, di rendere conformi gli
impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza.
29
Le clausole: preliminare/2
La PARTE PROMITENTE VENDITRICE dichiara:
- che con riguardo agli impianti relativi al fabbricato in oggetto
e di cui all’art. 1 del Decreto Ministero dello Sviluppo Economico
22 gennaio 2008 n. 37, non sono state rilasciate le prescritte
dichiarazioni di conformità;
- che di tale circostanza è stata informata la PARTE
PROMISSARIA ACQUIRENTE, come la stessa attesta e
conferma.
A tal riguardo la PARTE PROMITTENTE VENDITRICE, con
riguardo agli impianti suddetti, si impegna ad eseguire, a proprie
cure e spese, i relativi interventi di adeguamento ed a ottenere
il rilascio delle prescritte dichiarazioni di conformità, il tutto
prima della data di stipula del rogito definitivo.
30
Le clausole: preliminare/2
Nell'atto definitivo la PARTE PROMITTENTE VENDITRICE
dovrà prestare apposita garanzia in ordine alla conformità degli
impianti così adeguati alla normativa in materia di sicurezza.
La PARTE PROMITTENTE VENDITRICE, inoltre, si obbliga a
consegnare alla PARTE PROMISSARIA ACQUIRENTE, prima o
quantomeno contestualmente alla stipula del rogito definitivo,
tutta la documentazione amministrativa e tecnica relativa agli
impianti adeguati nonché il libretto di uso e manutenzione, così
come prescritto dall’art. 1477 c.c.
31
LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Disciplina attuale: decreto legislativo 19 agosto 2005 n. 192 e decreto
legislativo 29 dicembre 2006 n. 311
DM Sviluppo Economico 26 giugno 2009 vengono approvate le LINEE
GUIDA NAZIONALI PER LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Art. 17 dlgs 192/2005 “le disposizioni del dlgs 192/2005 ...., si applicano
solo alle Regioni e Province autonome che non abbiano ancora
provveduto ad emanare proprie disposizioni normative ....” Pertanto:
- il dlgs 192/2005 e s.m.i. trova applicazione solo nelle Regioni e/o
Provincie autonome che non hanno ancora adottato proprie norme
- nelle Regioni e/o Provincie autonome che invece hanno legiferato in
materia, si dovrà tener conto delle specifiche normative dalle stesse
adottate, da coordinare ed eventualmente integrare, per quanto non
espressamente dalle stesse normato, con la disciplina “nazionale”
32
LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Ruolo di primaria importanza è stato riconosciuto alla cd. "certificazione
energetica". Sono previsti due diversi "attestati" :
l’attestato di qualificazione energetica chiamato a svolgere il ruolo di
strumento di controllo "ex post" del rispetto delle prescrizioni per il
risparmio energetico;
l'attestato di certificazione energetica, chiamato a svolgere il ruolo di
strumento di "informazione" circa la prestazione energetica; deve,
inoltre, consentire “ai cittadini di valutare e confrontare la prestazione
energetica dell'edificio” e quindi di poter scegliere l’edificio da acquistare
o da locare in base alla prestazione energetica.
Tutti gli edifici che comportino un “consumo energetico” debbono essere
DOTATI dell’attestato di certificazione energetica.
Diversi sono i PRESUPPOSTI per il sorgere dell’obbligo di dotazione.33
LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Alcuni edifici debbono essere dotati della certificazione energetica a
PRESCINDERE da un loro trasferimento a titolo oneroso; si tratta di:
A) "NUOVI EDIFICI": costruiti in base a titolo richiesto DOPO l’8
ottobre 2005
B) EDIFICI RADICALMENTE RISTRUTTURATI: edifici di superficie
utile superiore a 1000 mq. oggetto di interventi di ristrutturazione
radicale in base a titolo richiesto DOPO l’8 ottobre 2005
C) EDIFICI "AGEVOLATI": edifici sui quali siano stati eseguiti, dopo
il 1 gennaio 2007, interventi di miglioramento delle prestazioni
energetiche per i quali si intenda accedere agli incentivi ed alle
agevolazioni di qualsiasi natura
D) EDIFICI "PUBBLICI": edifici pubblici o detenuti da enti pubblici
per i quali DOPO il 1 luglio 2007 siano stati rinnovati o stipulati nuovi
contratti relativi alla gestione degli impianti termici o di climatizzazione.
34
LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Debbono essere dotati della certificazione energetica IN OCCASIONE di
un trasferimento a titolo oneroso i cd. “FABBRICATI PREESISTENTI”
Questi fabbricati debbono essere dotati dell’attestato di certificazione
energetica in occasione di un atto di trasferimento a titolo oneroso (ad
esempio la compravendita, la permuta, la datio in solutum, il
conferimento in società ecc.)
Resta, invece, escluso l’obbligo di dotazione, nel caso di atti traslativi a
titolo gratuito (ad esempio donazione, patto di famiglia, ecc. ) o
comunque non a titolo oneroso (ad esempio il trust) ovvero in caso di atti
senza effetti traslativi (ad esempio la locazione, il comodato, la divisione,
ecc.)
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Le clausole: dotazione A.C.E.
La parte venditrice, a mezzo del qui costituito proprio legale
rappresentante, dichiara che il fabbricato in oggetto, è stato dotato
dell’attestato di certificazione energetica giusta quanto disposto
dall’art. 6 dlgs 192/2005 e s.m.i. (attestato rilasciato in data …………… da
……………. iscritto all’Ordine dei ……. di …… al n. ….. tecnico abilitato alla
certificazione energetica ai sensi dell’art. 2 allegato III al dlgs
115/2008) che in originale si allega al presente atto sub “…”
La parte venditrice, inoltre, dichiara che tra la data di rilascio e la data
odierna non si è verificata nessuna delle condizioni incidenti sulla
validità decennale del suddetto attestato di certificazione energetica,
ai sensi e per effetti di cui all’art. 6 Decreto Ministero dello Sviluppo
Economico 26 giugno 2009
36
LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Il paragrafo 2 delle LINEE GUIDA NAZIONALI delinea il campo di
applicazione della normativa in materia di certificazione energetica
1. Viene chiarito che l’obbligo di dotazione prescinde dall’esistenza
nell’edificio di impianti di riscaldamento, produzione acqua calda o
raffrescamento: nell’ALLEGATO 1 delle Linee Guida Nazionali sono
riportate specifiche indicazioni per il calcolo della prestazione energetica
di edifici non dotati di impianto di climatizzazione.
2. Sono esclusi dall’obbligo di dotazione i box, le cantine, le
autorimesse, i parcheggi multipiano, i depositi, le strutture stagionali a
protezione degli impianti sportivi, ecc.
37
Le clausole: esclusione A.C.E.
La parte venditrice dichiara che non sussiste in relazione al
disposto dell’art. 6 dlgs 192/2005 e s.m.i., l’obbligo di dotare il
fabbricato/l’unità oggetto del presente atto dell’attestato di
certificazione energetica in quanto trattasi di fabbricato/unità
adibito/a a box auto/cantina, autorimessa, a parcheggio
multipiano, deposito (privo di porzioni adibite ad uffici e
assimilabili, purchè scorporabili agli effetti dell’isolamento
termico) come tale escluso/a dal campo di applicazione della
certificazione energetica di cui al dlgs 192/2005 giusta quanto
precisato al paragrafo 2 delle Linee Guida Nazionali per la
certificazione Energetica approvate con Decreto Ministero dello
Sviluppo Economico 26 giugno 2009 (pubblicato in G.U. n. 158 del 38
10 luglio 2009 ed in vigore dal 25 luglio 2009).
LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA
3. il paragrafo 9 delle LINEE GUIDA NAZIONALI prevede una sorta di
“semplificazione” consistente in un’AUTODICHIARAZIONE, per
evitare costi al venditore nel caso di immobili (normalmente vetusti) che
molto presumibilmente risultano essere di scadente qualità energetica.
In questo caso si è ritenuto “inutile” e oltremodo dispendioso per il
proprietario dover ricorrere ad un tecnico per ottenere una certificazione
che attesti uno “status energetico” comunque scadente.
Due sono le condizioni per avvalersi della AUTODICHIARAZIONE:
a) deve trattarsi dei cd. “FABBRICATI PREESISTENTI” (ossia di
fabbricati costruiti o radicalmente ristrutturati in base a titolo edilizio
richiesto PRIMA dell’8 ottobre 2005)
b) deve trattarsi di edifici di superficie utile inferiore o uguale a 1000 mq.
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Le clausole: autodichiarazione
La parte venditrice consapevole della scadente qualità
energetica degli dell’immobile in oggetto (di seguito “l’edificio”),
dato atto che “l’edificio” ha una superficie non superiore a 1000
mq., ha rilasciato apposita DICHIARAZIONE attestante che:
- “l’edificio” in oggetto è di classe energetica “G”
- i costi per la gestione energetica de “l’edificio” sono molto alti
dichiarazione che si allega al presente atto sub “…..” e che
tiene, pertanto, luogo della certificazione energetica prescritta
dal comma 1 bis dell’art. 6 del dlgs 192/2005 e ciò giusta quanto
disposto nel paragrafo 9 delle “Linee Guida Nazionali per la
Certificazione Energetica” approvate con decreto Ministero
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dello Sviluppo Economico 26 giugno 2009
LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA: preliminare
Il preliminare, in quanto atto ad effetti obbligatori privo di effetti traslativi, è
escluso dall’ambito di applicazione dell’art. 6 comma 1 bis del dlgs 192/2005.
Nel caso di stipula di un preliminare dovrebbe essere escluso l’obbligo di
DOTAZIONE dell’attestato di certificazione energetica.
Tuttavia se si ha riguardo alla ratio della normativa (assicurare all’acquirente
completa informazione sullo status energetico dell’edificio, per ottenere risparmi
energetici) è evidente come sia al momento del preliminare che l’acquirente deve
essere messo a conoscenza dei consumi e dell’efficienza energetica
Si tratta infatti di circostanze che non possono non avere diretta influenza sul
consenso e sulle condizioni dello stipulando contratto preliminare
La scelta legislativa appare quindi poco coerente con gli obiettivi prefissi
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Le clausole: dotazione al definitivo
La PARTE PROMITTENTE VENDITRICE dichiara che, in
relazione al disposto dell’art. 6 dlgs 192/2005 e s.m.i., il
fabbricato oggetto del presente atto dovrà essere dotato
dell’attestato di certificazione energetica.
La PARTE PROMITTENTE VENDITRICE, pertanto, si impegna a
procurare il rilascio dell’attestato di certificazione energetica
ed a consegnarlo alla parte promissaria acquirente prima della
data fissata per la stipula del rogito definitivo.
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Le clausole: dotazione al preliminare
La PARTE PROMITTENTE VENDITRICE, in relazione al
disposto dell’art. 6 dlgs 192/2005 e s.m.i., dichiara che il
fabbricato oggetto del presente atto è già stato dotato
dell’attestato di certificazione energetica, rilasciato in data
...... da .... iscritto all’Ordine dei ..... di ... al n. ..... (tecnico
abilitato alla certificazione energetica ai sensi dell’art. 2
allegato III al dlgs 115/2008) e che in originale si allega al
presente atto sub “…”
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Agibilità, sicurezza impianti e
certificazione energetica: analisi di
clausole contrattuali
Grazie per
l’attenzione
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