DIRITTI REALI
(jus in re aliena)
Gaetano Di Stefano
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CLASSIFICAZIONE
USUFRUTTO
SERVITU’ PERSONALI
USO
ABITAZIONE
SERVITU’ PREDIALI
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2
USUFRUTTO
USUFRUTTO
Premessa definitoria
 L’usufrutto è il diritto reale di godimento su un
bene altrui, con il privilegio di disporne
completamente, ritraendone i frutti naturali e civili ma
con la condizione di rispettarne la destinazione
economica, ancorché straordinaria o eccezionale, e
di restituire il bene nelle condizioni in cui si trova per
l’uso, al termine del diritto.
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4
DEFINIZIONI
 USUFRUTTUARIO: colui il quale ha il
diritto di godimento del bene
 NUDO PROPRIETARIO: il proprietario
(temporaneamente
“spogliato”
del
possesso) del bene al termine del diritto
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COSTITUZIONE DEL
DIRITTO
L’usufrutto si può costituire:
 Per destinazione del padre di famiglia
 Per usucapione
 Per successione
 Per atto tra vivi
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ESTINZIONE DEL DIRITTO
L’usufrutto si può estinguere:
 per scadenza del termine
 per perimento del bene
 per confusione
 per prescrizione (non uso continuo per
20 anni)
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DURATA DEL DIRITTO
L’usufrutto è un diritto “a scadenza”. Può
durare:
a) vita natural durante, per le persone
fisiche
b) massimo 30 anni, per le
giuridiche (società, Enti, ecc.)
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persone
8
OBBLIGHI
DELL’USUFRUTTUARIO
 Mantenere la destinazione economica del bene
 Redigere gli inventari iniziali e finali
 Avere cura del bene caduto in usufrutto con la diligenza
del buon padre di famiglia
 Eseguire tutti gli interventi di manutenzione ordinaria sul
bene
 Restituire, al termine del diritto, il bene nelle stesse
condizioni nel quale lo aveva ricevuto, fatto salvo il
normale uso
 Non eseguire miglioramenti o addizioni sul bene senza il
consenso esplicito del nudo proprietario
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TIPI DI USUFRUTTO
 TOTALE: se riguarda il bene intero
 PARZIALE: se riguarda una quota parte
( 1 , 1 , 1 , ecc.) del bene
2 3 4
 QUASI
USUFRUTTO (O USUFRUTTO
IMPROPRIO): se il diritto cade su beni
deteriorabili o su denaro
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PROBLEMI ESTIMATIVI
 Determinazione del valore del diritto di
usufrutto (Vu)
 Determinazione del valore del diritto
della nuda proprietà (Vnp)
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Il valore del diritto di usufrutto
Il diritto di usufrutto è alienabile e può esserne richiesta la
valutazione.
Il valore del diritto è pari all’accumulazione al
momento della stima dei redditi che l’usufruttuario
può ottenere dal bene per tutta la durata del diritto
qn 1
Vu  Rusufruttuario 
r  qn
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Il Reddito dell’usufruttuario
Il reddito dell’usufruttuario non coincide con quello del
pieno proprietario, in quanto:
 Il bene potrebbe non trovarsi in condizioni ordinarie
 Alcune voci di spesa rimarranno a carico del nudo
proprietario (quota di reintegrazione, imposte patrimoniali).
Pertanto:
IL REDDITO NETTO DELL’USUFRUTTUARIO E’
SEMPRE SUPERIORE AL REDDITO NETTO DEL
PROPRIETARIO
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Il calcolo del tempo di durata del
reddito “n”
Essendo la durata del diritto limitata nel
tempo, “n” sarà pari:
•Alla durata residua “contrattuale” del diritto
In caso di mancanza del contratto:
•Al max 30 anni per le persone giuridiche
•Vita natural durante per le persone fisiche
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14
Il valore del diritto di nuda
proprietà
Il valore del diritto della nuda proprietà (Vnp), si
ottiene come differenza tra il valore di mercato
ordinario del bene e il valore del diritto di usufrutto:
Vnp  Vo  Vu
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USO E
ABITAZIONE
DEFINIZIONE
L’uso e l’abitazione sono diritti reali di godimento
su bene altrui limitati alla persona avente diritto e
ai suoi famigliari.
Se l’uso riguarda la casa, sorge il diritto di
abitazione.
Entrambi i diritti non sono cedibili né si possono
dare in locazione.
Tali diritti, perciò, non fanno sorgere particolari
problemi estimativi (diritti inalienabili).
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17
segue
Tuttavia, nel caso di valutazione di un immobile
gravato da tali diritti, gli stessi devono essere
considerati come un “peso” imposto sul bene,
valutabile in termini percentuali sul pieno valore di
mercato.
La percentuale di detrazione varia in funzione
dell’età del beneficiario del diritto (durata probabile)
nelle entità comprese tra il 10 e il 20% del valore di
mercato del bene.
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SERVITU’
PREDIALI
SERVITU’ PREDIALI
Definizione:
“peso imposto sopra un fondo (servente), per
l’utilità di un altro fondo (dominante) appartenente
a diverso proprietario”
PREDIALE: predium = FONDO
(riferibile ad immobile sia rustico che urbano)
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CLASSIFICAZIONE
Volontaria: se costituite per volontà delle parti
Coattiva: se costituita in forza di legge
Permanente: se dura più di 9 anni
Temporanea: se dura meno di 9 anni
Continua: se l’esercizio non richiede l’intervento dell’uomo
Discontinua: se l’esercizio richiede l’intervento dell’uomo
Apparente: se visibile con opere
Non apparente: se non visibile con opere
Affermativa: se consente di fare qualcosa
Negativa: se non consente di fare qualcosa
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PRINCIPALI SERVITU’
 Passaggio coattivo
 Acquedotto coattivo
 Elettrodotto coattivo
 Metanodotto coattivo
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ESEMPIO
Fondo servente
Fondo dominante
SERVITU’
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COSTITUZIONE DEL
DIRITTO
 PER CONTRATTO O PER TESTAMENTO
 PER VOLONTA’ DELLA LEGGE (coattive)
 PER USUCAPIONE (solo per s. apparenti)
 PER DESTINAZIONE DEL PADRE DI
FAMIGLIA
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ESTINZIONE DEL DIRITTO
PER
SCADENZA
DEL
TERMINE
temporanee)
PER CONFUSIONE
PER RINUNCIA DEL FONDO DOMINANTE
PER PRESCRIZIONE
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(s.
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Servitù coattiva di passaggio
(art.
1051 e seg. del CC)
- Qualora un fondo non abbia agevole sbocco sulla via
pubblica (fondo intercluso), né possa procurarselo senza
eccessivo dispendio, può chiedere ed ottenere servitù di
passaggio sui fondi altrui purchè:
 il passaggio risulti il più vantaggioso per il f. dominante e il
meno pregiudizievole per il f. servente;
 paghi, prima di iniziare l’esercizio della servitù,
un’indennità;
 dimostri che il passaggio richiesto sia necessario per lo
svolgimento delle attività previste sul fondo servente e sia
dimensionalmente adatto.
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26
segue
Calcolo dell’indennità:
Imposte 

Ind   Vo 
  Fp / Ac  Vss  Danni
i


dove:
Vo = valore di mercato del suolo asservito
Imposte = imposte gravanti sull’area asservita che rimarrà
fiscalmente a carico del proprietario del fondo servente
(le servitù non implicano passaggio di proprietà)
Fp/Ac = frutti pendenti e/o anticipazioni colturali perduti
Vss = valore del soprassuolo arborato eventualmente distrutto
D = ogni altro eventuale danno non indennizzato nelle altre voci
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27
segue
Se la servitù è temporanea, l’indennità è pari alla
META’ di quella calcolata:
1 
Imposte  
Ind   Vo 
   Fp / Ac  Vss  Danni
2 
i

La servitù potrà essere trasformata in permanente prima della scadenza del termine
novennale, versando l’altra metà dell’indennità aumentata degli interessi legali fino
al momento della trasformazione. Trascorso il novennio, per ottenere la servitù
permanente bisognerà ricalcolare per intero l’indennità.
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Servitù coattiva di acquedotto
(art.
1033 e segg. del CC)
Ciascun proprietario è tenuto a dare passaggio per i suoi
fondi alle acque di ogni specie che si vogliono condurre
da parte di chi ha, anche solo temporaneamente, il
diritto di utilizzarle per i bisogni della vita o per gli usi
agricoli o industriali.
Sono esenti da questa servitù le case, le aie, i cortili e i
giardini.
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29
segue
L’acquedotto, che deve essere realizzato e mantenuto a
spese del f. dominante, può essere:

Scavato in trincea

Condotta interrata
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30
Acquedotto in trincea
AREE DI SPURGO
2
2
1
Acquedotto interrato
d
1
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31
segue
Calcolo dell’indennità
Acquedotto in trincea
Imposte1  1 
Imposte2 

Ind   Vo1 

Vo

 Fp / Ac  Vss  Danni
2



i
i

 2

Acquedotto interrato
Imposte1 

Ind   Vo1 
 Fp / Ac  Vss  Danni

i


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32
segue
Se la servitù è temporanea, l’indennità è pari alla META’ di
quella calcolata:
Imposte1  1 
Imposte2  
1 
Ind   Vo1 
  Vo2 
 Fp / Ac  Vss  Danni



2 
i
i
 2

Imposte1  
1 
Ind   Vo1 
 Fp / Ac  Vss  Danni


2 
i

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33
Servitù coattiva di elettrodotto
(art.
1056 e segg. del CC e art. 121 del R.D. n° 1775/1933)
Ogni proprietario è tenuto a dare passaggio per
i suoi fondi alle condutture elettriche.
Sono esenti da questa servitù le case, le aie, i
cortili e i giardini.
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34
segue
Area di transito (Vt)
Area con limitazioni colturali (Vc)
Basamento (Vb)
Area sottoposta a vincoli edificabili (Ve)
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35
segue
Calcolo dell’indennità:
Ind  Vb 
Imposteb 1 
Impostet  1 
Impostec  1 
Impostee 
  Vt 

Vc


Ve

 Fp / Ac  Vss  Danni





i
4
i  8
i  16 
i 
In caso di servitù inamovibile, è previsto l’aumento del 50% dell’indennità calcolata.
Date le caratteristiche di servizio di pubblica utilità dell’erogazione dell’energia elettrica e
allo scopo di evitare che l’opposizione dei singoli proprietari all’imposizione della servitù
possa impedire o rallentare i lavori, la servitù viene imposta adottando la procedura
espropriativa, seguendo l’iter procedurale e di calcolo delle indennità previste dalle norme in
materia.
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Servitù coattiva di
metanodotto
- Servitù atipica: non esiste una norma che contempli il calcolo
dell’indennità.
- Il calcolo dell’indennità unisce le modalità previste per la servitù
di acquedotto coattivo e quella per elettrodotto.
- Per evitare ritardi o impedimenti all’inizio dei lavori di
costruzione del metanodotto, nel caso in cui il proprietario
servente rifiuti di sottoscrivere una convenzione con la Società
erogatrice (composizione bonaria), la stessa Società può
richiedere l’attivazione delle procedure espropriative e il calcolo
delle indennità così come previste dalle norme in materia.
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37
segue
Tubazione interrata (Vt)
Area vincolata a colture erbacee (Vc)
10
1,80
Area con vincoli edificatori (Ve)
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38
segue
Calcolo dell’indennità (proposta da diversi Autori):
Impostet 1 
Impostec  1 
Impostee 
Ind  Vt 
  Vc 
  Ve 
 Fp / Ac  Vss  Danni


i
2
i  4
i 
Gaetano Di Stefano
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