SOMMARIO
SOMMARIO
Antica unità di lunghezza
usata nel Piacentino
(Trabùc in dialetto, voce
registrata dal Vocabolario
piacentino-italiano
di Lorenzo Foresti.
è pari a sei braccia piacentine,
cioè 2,81739 metri)
ANNO XXXIII - N. 7
LUGLIO/AGOSTO 2012
Direttore Responsabile
GIAN PAOLO ULTORI
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Redazione,
Amministrazione,
Pubblicità impaginazione
PUBBLINOVA
Via C. Colombo, 99
Piacenza
Fax 0523.614200
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Rivista registrata presso il
Tribunale di Piacenza al n. 311
del 7-2-1980
Articoli e foto anche se non
pubblicati non si restituiscono
• Dalla Cassa pag. 2
• Previdenza
pag. 3
• Accatastamento fabbricati "nascosti"
pag. 7
• Amministrazione condominiale
pag. 8
• Mediazione e condominio
pag. 13
• Decreto sviluppo
pag. 14
• Risposte dalle Entrate
pag. 15
• Ristrutturazione e fisco
pag. 20
• Usufrutto
pag. 36
• Documento programmatico della sicurezza
pag. 37
• La responsabilità del Direttore Lavori
pag. 38
• Il cartongesso
pag. 39
• Adeguamento antincendio
pag. 41
• Isolamento acustico
pag. 43
CHIUSURA UFFICI DI SEGRETERIA
PER IL PERIODO ESTIVO
Gli uffici del Collegio rimarranno totalmente chiusi
Dal 13 Agosto al 24 Agosto
Il giorno 27 Agosto il personale riprenderà il lavoro.
Per il periodo dei mesi di Luglio e Agosto
gli uffici saranno aperti la mattina
dalle ore 9 alle ore 13,15
Sito Internet del Collegio
www.geometri-piacenza.it
e-mail: [email protected]
web master: Stefano Sorice -
La risposta della Cassa
al decreto "Salva Italia"
I
n questi mesi gli organi di
stampa hanno spesso parlato
della nostra Cassa (Cipag) e di
tutte le altre private professionali
che, negli ultimi tempi, hanno
dovuto affrontare un arduo lavoro
per adeguarsi alle decisioni del
ministro Fornero.
Come è noto, le Casse
professionali avevano i bilanci
tecnici attuariali basati sulla
sostenibilità dei propri conti
(entrate contributive superiori
alle uscite per pagamento delle
prestazioni pensionistiche) fino al
limite di trent'anni. Con l'entrata
in vigore del decreto cosiddetto
"Salva Italia" hanno dovuto
dimostrare la sostenibilità dei
bilanci tecnici attuariali fino ai
cinquant'anni. Il termine ultimo
per ottemperare a questa decisione
era il 30 giugno 2012; nel caso di
mancato adeguamento le pensioni
sarebbero state calcolate con il
metodo contributivo, molto più
penalizzante per i pensionati;
sarebbe inoltre scattato a loro
carico un nuovo contributo dell'l%
del loro reddito per gli anni 2012
e 2013.
La nostra Cassa negli anni
aveva già provveduto al graduale
innalzamento della percentuale
sui redditi da versare; ora si aggira
intorno al 15%, ancora molto
lontana da quella versata all'lnps
2 - IL TRABUCCO n° 7/2012
e dall'innalzamento dell'età per la
pensione di vecchiaia a 67 anni
dal 1° gennaio 2013. Il nuovo
traguardo della sostenibilità fino
a cinquanta anni imposto dal
Governo ha obbligato il Cipag a
ritoccare alcuni provvedimenti
al fine di raggingere l'obiettivo;
ma, avendo la nostra Cassa tenuto
sotto controllo la situazione negli
anni, i nuovi adempimenti si sono
rivelati minimi, salvaguardando
gli iscritti attivi. In sintesi:
- pensione di vecchiaia: graduale
innalzamento del requisito (di
sostenibilità?) a decorrere dal
2013 con aumento di sei mesi ogni
anno per raggiungere, nel 2019,
l'età anagrafica di 70 anni;
- fino al 31 dicembre 2015
il requisito anagrafico di cui
agli articoli 33, comma I e 34
comma 6 del "Regolamento
per l'attuazione delle attività di
previdenza ed assistenza a favore
degli iscritti e dei loro familiari"
viene così modificato: anno 2013,
età anagrafica 65 anni e 6 mesi,
graduale aumento di 6 mesi per
ogni anno fino al raggiungimento,
nel 2016, dei 67 anni;
- la rivalutazione Istat per gli
anni 2013 e 2014 è bloccata per le
pensioni di importo mensile lordo
superiore a euro 1.500,00;
- la rivalutazione Istat per gli
anni dal 2015 al 2019 è bloccata
per le pensioni di importo annuo
lordo superiore a euro 35.000,00.
Queste sono le sostanziali novità
approvate a giugno dal Comitato
dei Delegati Cassa. Dovranno
essere vagliate e approvate dagli
organi competenti dei ministeri
interessati.
Le modifiche sopra descritte,
come si può notare, non hanno
aumentato i contributi da versare,
perché già erano stati aumentati
negli ultimi anni. La Cassa ha
scelto la strada di intervenire sulle
pensioni in essere per non gravare
il peso dei continui ritocchi
solo sulle future generazioni,
chiamando a contribuire anche le
generazioni che dal nostro sistema
previdenziale hanno ricevuto (e
tuttora ricevono) molto più di
quanto riceveranno le giovani
generazioni.
Alla luce delle evidenti
ristrettezze
economiche
che
stanno vivendo i colleghi
attivi (che sempre più spesso
hanno difficoltà nell'onorare i
versamenti, come riscontrano sia
il Cipag, sia i Collegi), si reputa
che le decisioni prese siano state
le migliori (meno dolorose?) per
raggiungere l'obiettivo fissato dal
ministro Fornero.
IL TRABUCCO n°7/2012 - 3
4 - IL TRABUCCO n° 7/2012
IL TRABUCCO n°7/2012 - 5
6 - IL TRABUCCO n° 7/2012
Consiglio Nazionale
Geometri e Geometri Laureati
presso
Ministero della Giustizia
Richiesta di proroga termine
accatastamento dei Fabbricati
"nascosti" l'art. Il, comma 7 del
D.L. 2 marzo 2012 n° 16 (legge
26.04.2012 n° 44).
Il sottoscritto geom. Fausto Savoldi, Presidente del Consiglio Nazionale Geometri e Geometri Laureati,
- premesso:
che il prossimo 31 agosto scade il termine per
la presentazione dell' accatastamento delle unità
immobiliari di cui ai fabbricati sconosciuti al Catasto,
già identificati e per i quali 1'Agenzia del Territorio
ha anche attribuito la prevista rendita presunta;
- che l'art. 11, comma 7 del D.L. 2 marzo 2012 n° 16
(legge 26.04.2012 n° 44) prevede che " .... i soggetti
obbligati devono provvedere alla presentazione degli
atti di aggiornamento catastale entro 120 giorni
dalla data di pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale,
del comunicato di cui all'art. 2 comma 5 bis del
decreto legge 29 dicembre 2010, n° 225, convertito,
con modificazioni, dalla legge 26 febbraio 2011,
n° 10. In caso di mancata presentazione entro tale
termine, si applicano le sanzioni amministrative di
cui all'articolo 2 comma 12 del decreto legislativo 14
marzo 2011, n° 23.";
- che, quindi in caso di proroga dei termini non si
configurerebbe una minore entrata;
- che le sanzioni previste in caso di ritardo della
presentazione degli aggiornamenti catastali, sono
quadruplicate rispetto a quelle previgenti e la loro
applicazione in questa circostanza, costituirebbe un
pesante aggravio a carico dei cittadini proprietari
degli immobili da accatastare;
che gli accatastamenti e gli elaborati tecnici da
produrre prevedono obbligatoriamente l'introduzione
in mappa degli immobili;
- che l'adempimento tecnico richiede tempi lunghi
correlati alle verifiche tecnico urbanistiche,
all'allineamento delle intestazioni, alle conferme delle
corrispondenze e al rilievo e elaborazione PREGEO;
- che, entro i termini imposti non è materialmente
possibile adempiere a regolarizzare tutti gli immobili
interessati;
- che, quindi, si ritiene indispensabile stabilire un
- considerata la grande quantità di immobili da nuovo termine dilatorio,
accatastare nel brevissimo arco di tempo concesso
CHIEDE
dalla norma in parola (120 giorni);
- visto:
che la norma citata non prevedeva l'apposita notifica
diretta ai soggetti interessati, rallentando quindi anche
il possibile adempimento tempestivo delle procedure
a carico degli stessi;
- che comunque i soggetti obbligati sono già tenuti ad
assolvere gli obblighi della fiscalità dovuta, in base
alla rendita presunta determinata dall'Agenzia del
Territorio;
- che il termine fissato per provvedere alla
presentazione degli alti di aggiornamento catastale
di cui alla normativa in oggetto venga prorogato di
almeno un anno rispetto a quello già fissato al 31
agosto 2012.
IL PRESIDENTE
Geom. Fausto Savoldi
IL TRABUCCO n°7/2012 - 7
DAL CONSIGLIO NAZIONALE
8 - IL TRABUCCO n° 7/2012
IL TRABUCCO n°7/2012 - 9
10 - IL TRABUCCO n° 7/2012
IL TRABUCCO n°7/2012 - 11
12 - IL TRABUCCO n° 7/2012
Mediazione e
condominio
di Francesco Cuzzetti
IL TRABUCCO n°7/2012 - 13
Approvato il decreto sviluppo, le
norme di nostro interesse
è stato pubblicato in G.U. il decretolegge n. 83 del 22.6.'12, recante
"Misure per la crescita del Paese",
meglio noto come "decreto sviluppo".
Di seguito si elencano le norme di
maggior interesse, sin d'ora precisando
che le stesse passano ora all'esame del
Parlamento, del cui esito si darà conto
nei prossimi numeri.
Ripristino Iva per cessioni e locazioni
nuove costruzioni (art. 9)
Viene ripristinata l'Iva su tutte le
cessioni e le locazioni eli immobili
abitativi, così modificando l'attuale
normativa che prevedeva che, oltre
il termine di cinque anni dalla
costruzione, tali immobili fossero
esenti dall'Iva, con la conseguente
impossibilità per le imprese di
costruzione di compensare l'imposta
pagata per la realizzazione dell'opera.
Vengono, inoltre, eliminate le due
ipotesi di imponibilità obbligatoria,
così che le vendite di fabbricati
strumentali per natura nei confronti
di soggetti con detrazione massima
del 25% e di privati consumatori,
effettuate da soggetti diversi dalle
imprese costruttrici o ristrutturatrici,
oppure anche da tali imprese, ma oltre
il termine di cinque anni dalla fine dei
lavori, diventano operazioni esenti,
salvo che il venditore non decida
volontariamente di applicare l'imposta.
Detrazioni per ristrutturazioni e
risparmio energetico (art. 11)
Viene previsto che, per le spese
documentate sostenute dal 26.6. '12 al
30.6.'13 per gli interventi di recupero del
patrimonio edilizio che ordinariamente
godono della detrazione Irpef del 36%,
spetti una detrazione nella misura del
50% fmo ad un ammontare massimo
complessivo delle spese di 96.000 euro
per unità immobiliare.
Viene altresì previsto che, per le spese
sostenute dall'1.1.'13 al 30.6.'13,
la detrazione per gli interventi di
risparmio energetico spetti nella misura
del 50% (anziché nella tradizionale
misura del 55%).
Piano città (art. 12)
Si prevede - dando così contenuto
legislativo ad un progetto nel quale è
stata coinvolta anche la Confedilizia
- che il Ministero delle infrastrutture
predisponga "un piano nazionale per
le città, dedicato alla riqualificazione
di aree urbane con particolare
14 - IL TRABUCCO n° 7/2012
riferimento a quelle degradate". A tal
fine lo stesso Ministero dovrà istituire
un'apposita "Cabina di regia" composta
da rappresentanti di diversi dicasteri e
inoltre, fra gli altri, dalla Conferenza
delle Regioni e delle Province
autonome e dall'Anci. Alla Cabina di
regia spetterà il compito di selezionare
le proposte presentate dai Comuni;
proposte che dovranno contenere, in
particolare, l'insieme degli interventi
da effettuare nelle aree degradate, i
finanziamenti necessari, i soggetti
coinvolti e i tempi necessari per portare
a termine i lavori progettati.
La scelta dovrà avvenire sulla
base di criteri quali l'''immediata
canteriabilità", la capacità di far
convergere Fondi pubblici e privati,
la "riduzione di fenomeni di tensione
abitativa", il "miglioramento della
dotazione infrastrutturale" e della
"qualità urbana, del tessuto sociale ed
ambientale".
Per finanziare gli interventi proposti
dai Comuni e formalizzati, una volta
approvati, in specifici "Contratti di
valorizzazione urbana" si prevede
l'istituzione di un "Fondo per
l'attuazione del Piano nazionale per
le città" alimentato dalle risorse, "non
utilizzate o provenienti da revoche",
destinate a precedenti programmi in
materia di edilizia.
Semplificazioni in materia di attività
edilizia (art. 15)
Viene stabilito che, sia caso di denuncia
di inizio attività (Dia) sia in caso
di segnalazione certificata di inizio
attività (Scia), laddove "la normativa
vigente" richieda "l'acquisizione di atti
o pareri di organi o enti appositi, ovvero
l'esecuzione di verifiche preventive",
tutto ciò possa essere sostituito da
"autocertificazioni, attestazioni e
asseverazioni o certificazioni" di tecnici
abilitati che confermino il rispetto
di quanto previsto dalla legge. Resta
naturalmente salva la possibilità da
parte delle amministrazioni competenti
di effettuare successivi controlli.
Occorre comunque precisare che
l'autocertificazione non si applica,
in particolare, ove sull'immobile
"sussistano
vincoli
ambientali,
paesaggistici o culturali.", oppure si
tratti di atti "previsti dalla normativa
per le costruzioni in zone sismiche".
Filtro di ammissibilità in appello
(art. 54)
Viene introdotto un filtro al secondo
grado delle cause civili. Si tratta di
una prognosi di non ragionevole
fondatezza del gravame formulata
dal medesimo giudice di appello in
via preliminare alla trattazione della
controversia. In caso di dichiarazione
di inammissibilità (da effettuarsi con
"ordinanza succintamente motivata")
resta comunque salva la possibilità di
impugnare la decisione di primo grado
per cassazione.
Il filtro in questione - per espressa
previsione normativa - non riguarda
i casi in cui è previsto l'intervento
del Pubblico ministero (es: cause di
separazione personale tra coniugi), né
le ipotesi in cui si sia optato, in primo
grado, per il processo sommario di
cognizione.
Modificata la legge Pinto (art. 55)
Vengono modificate le norme in materia
di ragionevole durata del processo di
cui alla 1. n. 89 del 24.3.'01 (cosiddetta
legge Pinto). In particolare si specifica,
per ciascun grado di giudizio, il termine
entro il quale la durata del processo non
può essere considerata irragionevole:
rispettivamente, tre anni per il primo
grado, due per il secondo e uno per
la cassazione. Per i procedimenti di
esecuzione forzata e per le procedure
concorsuali, il termine di ragionevole
durata si considererà rispettato ove
la conclusione avvenga entro tre
anni nel primo caso ed entro sei anni
nella seconda ipotesi. L'ammontare
dell'indennizzo spettante per ciascun
anno (o frazione di anno superiore a sei
mesi) che eccede il suddetto termine
viene fissato da un minimo di 500
euro ad un massimo di 1.500 euro.
La misura dell'indennizzo non può,
comunque, "essere superiore al valore
della causa o, se inferiore, a quello del
diritto accertato dal giudice".
Si segnala, infine, che "non è
riconosciuto alcun indennizzo", anche
se il processo è durato per un tempo
irragionevole, quando, in particolare, il
provvedimento che definisce il giudizio
corrisponde interamente al contenuto
della proposta di mediazione rifiutata
dalla parte risultata vincitrice.
Detrazione Irpef, ristrutturazioni
ed altro, risposte dalle Entrate
L
a circolare n. 19/E
dell'1.6.'12 risponde ad
alcuni quesiti relativi
alla detrazione Irpef per le
ristrutturazioni edilizie e ad altre
disposizioni in materia di fiscalità
immobiliare. Della detrazione
del 36% si occupano anche la
risoluzione n. 55/E del 7.6.'12 e
la circolare n. 25/E del 19.6.'12.
Di seguito si riassumono le
precisazioni più importanti.
Decorrenza della soppressione
della comunicazione preventiva
Come noto (cfr. Cn giug. '11),
decorre dal 14.5.'11, l'obbligo
di inviare la comunicazione
preventiva di inizio lavori per
la detrazione del 36% è stato
sostituito con quello di indicare
taluni dati nella dichiarazione dei
redditi e di conservare specifica
documentazione.
Considerato
che la detrazione si applica per
anno d'imposta e che per le
spese sostenute per interventi di
recupero del patrimonio edilizio
iniziati nel 2011 la detrazione è
indicata nella dichiarazione dei
redditi da presentare nel 2012, è
possibile fruire della detrazione
per i lavori iniziati nel 2011 anche
nell'ipotesi di mancato invio
della comunicazione preventiva,
a condizione che siano indicati
nella dichiarazione dei redditi
(730/2012, Unico 2012) i dati
richiesti e che sia conservata la
relativa documentazione.
Soppressione
della
comunicazione preventiva e
acquisto pertinenza
Nel caso di acquisto del
box pertinenziale nel 2010, il
contribuente
avrebbe
potuto
inviare
la
comunicazione
preventiva
all'Agenzia
delle
entrate entro il 30.9.'11 (in virtù
della diversa disciplina prevista
per tale fattispecie). Dato che
a partire dal 14.5.'11 l'obbligo
di comunicazione all'Agenzia è
stato sostituito dall'indicazione di
taluni dati nella dichiarazione dei
redditi, il contribuente che non
avesse già inviato prima di detta
data la comunicazione relativa
all'acquisto di box effettuato nel
2010, può fruire della detrazione
del 36% a condizione che compili
le colonne relative ai dati catastali
dell'immobile dei righi da E51 a
E53 del modello 730/2012 o dei
righi da RP51 a RP54 del modello
Unico Persone fisiche 2012.
Soppressione dell'indicazione in
fattura del costo della manodopera
La soppressione dell'obbligo
di indicare in fattura il costo
della manodopera, ai fini della
detrazione del 36%, ha effetto sia
per le spese sostenute nel 2011,
ma in data antecedente al 14.5.'11,
sia per quelle sostenute negli anni
precedenti.
Esibizione della documentazione
per lavori su parti comuni
Anche a seguito delle citate
modifiche introdotte nel 2011,
in caso di interventi sulle parti
comuni di edifici residenziali,
perché il condomino possa fruire
della detrazione del 36%, è
sufficiente che sia in possesso della
certificazione dell'amministratore
del condominio con la quale
quest'ultimo attesti di aver
adempiuto a tutti gli obblighi
previsti ai fini della detrazione,
di essere in possesso della
documentazione originale e indichi
la somma di cui il contribuente
può tenere conto ai fini della
detrazione. È necessario, inoltre,
che l'amministratore conservi
tutta la documentazione originale,
al fine di esibirla a richiesta
dell'Amministrazione finanziaria.
In tali ipotesi, nella dichiarazione
dei redditi, i singoli condomini
devono limitarsi ad indicare il
codice fiscale del condominio,
senza riportare i dati catastali
identificativi dell'immobile.
Tali dati saranno indicati
dall'amministratore di condominio
nel quadro AC concernente le
comunicazioni dell'ammmistratore
del condominio, da allegare alla
propria dichiarazione dei redditi
ovvero, in caso di esenzione da tale
obbligo o di utilizzo del modello
730, da presentare unitamente al
frontespizio del modello Unico
PF della propria dichiarazione dei
redditi.
Titolo abilitativo ai lavori
e dichiarazione sostitutiva
Con Provvedimento dell'Agenzia
delle entrate del 2.11.'11, sono
stati individuati i documenti
che i contribuenti devono
conservare e presentare, a richiesta
dell'Amministrazione finanziaria,
per la fruizione della detrazione
del 36%. Al punto 1 sono richieste
le "abilitazioni amministrative
richieste dalla vigente legislazione
edilizia in relazione alla tipologia di
lavori da realizzare (concessione,
autorizzazione o comunicazione di
inizio lavori)". Solo nel caso in cui
la normativa edilizia applicabile
non preveda alcun titolo abilitativo
IL TRABUCCO n°7/2012 - 15
per la realizzazione di interventi di
ristrutturazione edilizia agevolati
dalla normativa fiscale è richiesta
la dichiarazione sostitutiva dell'atto
di notorietà in cui sia indicata la
data di inizio dei lavori ed attestata
la circostanza che gli interventi
di ristrutturazione edilizia posti
in essere rientrano tra quelli
agevolabili, pure se i medesimi
non necessitano di alcun titolo
abilitativo, ai sensi della normativa
edilizia vigente.
Bonifico incompleto, detrazione
36% negata
Non può essere riconosciuta la
detrazione del 36% se la causale
del bonifico bancario non contiene
il riferimento normativo alla legge
n. 449/97, il codice fiscale degli
ordinanti e il numero di partita lva
del beneficiario del pagamento.
La mancanza di tali dati, infatti,
pregiudica alle banche e alle Poste
di effettuare il prelievo del 4% a
titolo di acconto dell'imposta sul
reddito dovuta dai beneficiari.
Dichiarazioni ICI e detrazione
del 36 per cento
Ai fini della detrazione del
36%, anche con l'entrata in vigore
dell'Imu è obbligatorio conservare
le ricevute di pagamento dell'Ici,
se dovuta.
Detrazione 36% e vendita
dell'immobile
Dal 17.9.'11, in caso di vendita
(da intendersi - latamente - come
cessione, anche a titolo gratuito
e anche pro quota, se l'acquirente
diventa proprietario esclusivo
del bene) dell'unità immobiliare
sulla quale sono stati realizzati gli
interventi agevola bili, le detrazioni
"possono essere utilizzate dal
venditore oppure possono essere
trasferite per i rimanenti periodi di
imposta ... all'acquirente persona
fisica dell'unità immobiliare".
In assenza di specifiche
16 - IL TRABUCCO n° 7/2012
indicazioni
nell'atto
di
trasferimento,
le
detrazioni
residue competono all'acquirente
conformemente alla disciplina
previgente.
Detrazione 55% e vendita
dell'immobile
La disposizione di cui sopra
riguardante il trasferimento della
detrazione del 36% per interventi
di recupero del patrimonio edilizio
in caso vendita dell'immobile
si applica anche alla detrazione
del 55% per interventi di
riqualificazione energetica.
Mutuo per l'acquisto dell'abitazione
principale e onorario del notaio
Ai fini della detrazione Irpef
per gli oneri accessori ad un
mutuo contratto per l'acquisto
dell'abitazione principale, qualora
il contribuente abbia costituito
deposito presso il notaio in un
dato anno e il notaio depositario
abbia emesso fattura per la somma
imputata ad onorario nell'anno
successivo, il relativo onere è
detraibile dall'imposta dovuta per
l'anno di costituzione del deposito
in applicazione del principio di
cassa.
Oneri di intermediazione per
l'acquisto dell'abitazione principale
Ai fini dell'applicazione della
detrazione per i compensi pagati
ad intermediari immobiliari in
dipendenza dell'acquisto dell'unità
immobiliare "da adibire ad
abitazione principale", la nozione
di abitazione principale è quella
rilevante ai fini Irpef secondo
cui per abitazione principale
si intende quella nella quale il
contribuente o i suoi familiari
dimorano abitualmente. L'unità
immobiliare deve essere adibita ad
abitazione principale entro un anno
dall'acquisto, salvi i diversi termini
per le eccezioni ivi previste.
Terremoto,
pubblicato il decreto
E' stato pubblicato in Gazzetta
Ufficiale il d.l. n. 74 del 6.6.'12,
recante "Interventi urgenti in
favore delle popolazioni colpite
dagli eventi sismici che hanno
interessato il territorio delle
province di Bologna, Modena,
Ferrara,
Mantova,
Reggio
Emilia e Rovigo, il 20 e il 29
maggio 2012".
In particolare, il provvedimento,
che dovrà essere convertito in
legge dal Parlamento, dispone
- con riguardo al territorio
delle province suddette - la
sospensione, fino al 30.9.'12,
del "versamento dei contributi
consortili di bonifica, esclusi
quelli per il servizio irriguo,
gravanti
sugli
immobili
agricoli
ed
extragricoli",
nonché, fino alla medesima
data,
dell'esecuzione
"dei
provvedimenti di rilascio per
finita locazione degli immobili
pubblici e privati, adibiti ad uso
abitativo ovvero ad uso diverso
da quello abitativo".
Sempre in relazione ai medesimi
territori, il decreto prevede anche
la concessione di contributi per
la "riparazione, il ripristino o la
ricostruzione degli immobili",
nonché la riduzione delle
maggioranze necessarie per
deliberare, in sede assembleare,
la ricostruzione degli edifici
condominiali.
Viene stabilita, infine, la
sospensione dal 20.5.'12 al
31.7.'12 del "decorso dei termini
perentori, legali e convenzionali,
sostanziali
e
processuali,
comportanti prescrizioni e
decadenze da qualsiasi diritto,
azione ed eccezione, nonché
dei termini per gli adempimenti
contrattuali". Sospesi anche, per
lo stesso arco di tempo, i termini
relativi ai processi esecutivi e alle
procedure concorsuali, "nonché
i termini di notificazione dei
processi verbali, di esecuzione
del pagamento in misura ridotta,
di svolgimento di attività
difensiva e per la presentazione
di ricorsi amministrativi e
giurisdizionali".
Contratti di locazione e di comodato registrati
Non è più dovuta la comunicazione
"cessione di fabbricato"
Per tutti i contratti di locazione e di comodato di
fabbricati o di porzioni di fabbricati - sia ad uso
abitativo sia ad uso diverso dall'abitativo - per i quali
è obbligatoria la registrazione, non è più dovuta
la comunicazione di cessione di fabbricato (nota
anche come "denuncia di P.S." o come "denuncia
antiterrorismo") prevista da un provvedimento del
1978 in caso di permanenza nell'immobile superiore
a un mese. La registrazione del contratto, infatti,
"assorbe" l'obbligo in questione.
Lo ha reso noto - con un comunicato stampa - la
Confedilizia, segnalando che la previsione - la cui
necessità era stata ripetutamente segnalata dalla
nostra Organizzazione - è contenuta in un decretolegge in materia di sicurezza già in vigore.
Negli altri casi (es.: contratti di comodato verbali),
l'obbligo di comunicazione all'Autorità locale di
pubblica sicurezza (o, in mancanza, al Sindaco)
permane, ma - prevede la nuova normativa - potrà
essere assolto anche in via telematica non appena
sarà stato varato un apposito decreto del Ministero
dell'interno.
Lo stesso provvedimento dispone inoltre che resti in
vigore - anche per i contratti per i quali è dovuta la
registrazione - un analogo obbligo di comunicazione
previsto, da una normativa del 1998, quando ad
occupare l'immobile sia un cittadino di Stati non
appartenenti all'Unione europea.
Le nuove disposizioni - rileva la Confedilizia
- risolvono alcuni dubbi che si presentavano
nell'interpretazione della pregressa normativa. Se
qualche disposizione cambiasse in sede di conversione
in legge del provvedimento, ne daremo conto.
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Oltre 50 ANNI
DI ESPERIENZA NELLA
COMUNICAZIONE VISIVA
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IL TRABUCCO n°7/2012 - 17
L
Cedolare,
circolare delle Entrate
'Agenzia delle entrate ha
diffuso una circolare (la n.
20/E del 4.6.'12, scaricabile
dal sito Internet confederale)
finalizzata a risolvere alcuni dubbi
relativi all'applicazione della
"cedolare secca sugli affitti". Di
seguito si richiama l'attenzione
sulle principali questioni affrontate.
Revoca dell'opzione
L'Agenzia chiarisce che - in
attesa dell'emanazione del previsto
provvedimento di definizione delle
modalità di revoca dell'opzione
per il regime della cedolare - tale
revoca può essere effettuata con
una delle seguenti modalità: a) in
carta libera; b) tramite modello
69, "utilizzato come schema di
richiesta della revoca".
La
circolare
ricorda
poi
l'opportunità, pur se non prevista
dalla legge, dell'effettuazione di
una comunicazione del locatore al
conduttore circa la revoca effettuata.
Al proposito, la Confedilizia ha
trasmesso alle proprie Associazioni
territoriali una lettera-tipo che può
essere utilizzata allo scopo. Lettera
con la quale, contestualmente, si
richiede al conduttore il pagamento
del canone di locazione nella
misura che risulta dovuta tenendo
conto degli aggiornamenti non
operati nel periodo di applicazione
della cedolare (ferma restando
l'impossibilità di recuperare gli
arretrati).
Invio tardivo della raccomandata
per il 2011
Con riferimento ai locatori
interessati al regime transitorio
2011 (contratti scaduti, anche a
seguito di risoluzione volontaria,
prima del 7.4.'11; contratti in corso
18 - IL TRABUCCO n° 7/2012
al 7.4.'11, per i quali a tale data era
già stata eseguita la registrazione;
contratti prorogati prima del
7.4.'11, per i quali a tale data era
già stato effettuato il pagamento
dell'imposta di registro), l'Agenzia
rileva che la lettera raccomandata
da inviare al conduttore prima
dell'esercizio dell'opzione deve
ritenersi tempestiva se trasmessa
entro 1'1. 10.'12 (termine di
presentazione della dichiarazione
dei redditi per il 2011 in via
telematica).
Possibilità del ravvedimento
operoso per il 2011
Nella circolare in commento così
come nella precedente circolare
n. 15/E del 25.5.'12, l'Agenzia
conferma una tesi avanzata
nel Vademecum sulla cedolare
predisposto dalla Confedilizia e
pubblicato su Cn di aprile). Vale
a dire che l'omesso versamento
dell'acconto della cedolare per
l'anno 2011 alle date previste
non preclude la possibilità di
assoggettare i canoni di locazione
all'imposta sostitutiva, potendo il
locatore avvalersi dell'istituto del
"ravvedimento
operoso"
(utilizzando i codici tributo
1992,
denominato
"Interessi
sul ravvedimento - Imposte
sostitutive", e 8913, denominato
"Sanzioni pecuniarie imposte
sostitutive delle imposte sui
redditi").
Acconto 2012
La circolare delle Entrate
conferma che - come precisato
nel citato Vademecum - se
nell'anno 2011 un contribuente
ha assoggettato all'Irpef il reddito
dell'immobile locato e intende
esercitare dal 2012 l'opzione per
la cedolare per le residue annualità
di durata del contratto, egli non è
tenuto al versamento dell'acconto
della cedolare per l'anno 2012.
Nuovo modello 69 per il 2012
e raccomandata
Nella circolare n. 26/E del 2011,
l'Agenzia delle entrate aveva
affermato che, per le annualità
decorrenti dal 2012, il locatore al
quale si applichi il regime transitorio
2011 deve comunque, entro i
termini previsti per il versamento
dell'imposta di registro relativa al
2012, esprimere la relativa opzione
presentando il modello 69. Nel
citato Vademecum, si suggeriva - a
titolo prudenziale - di far precedere
questo adempimento dall'invio
di una nuova raccomandata al
conduttore (invio che per legge deve
precedere l'esercizio dell'opzione).
Con la circolare in commento,
l'Agenzia afferma che - nel caso
in questione - non è necessario
inviare una nuova comunicazione
al
conduttore,
sottolineando
come la comunicazione inviata al
conduttore in sede di opzione per
il 2011 esplichi i suoi effetti per
tutta la residua durata del contratto,
ovvero fino a revoca.
Trasferimento
di immobile locato
La circolare n. 20/E chiarisce che
- in caso di trasferimento mortis
causa, donazione o cessione di un
fabbricato già locato - l'opzione
per la cedolare, mentre mantiene
la sua efficacia fino al termine
dell'annualità contrattuale per
le imposte di registro e di bollo,
cessa di averne con riferimento alle
imposte sul reddito.
Al proposito, l'Agenzia precisa
che - "non sussistendo l'obbligo
di stipulare un nuovo contratto" - i
nuovi titolari potranno optare per
la cedolare mediante presentazione
del modello 69 entro 30 giorni dalla
data del subentro. Affermazione
della quale si segnala in particolare
l'inciso, utile - al di là del regime
della cedolare - per contrastare la
prassi di qualche ufficio locale delle
Entrate di invocare un inesistente
obbligo di stipula di un nuovo
contratto in caso di trasferimento
dell'immobile locato.
Comproprietario
non risultante in contratto
L'Agenzia chiarisce che il
comproprietario non risultante
in contratto che intenda optare
per la cedolare deve produrre al
competente ufficio locale delle
Entrate il modello 69, selezionando
l'opzione per la cedolare e allegando
documentazione attestante il titolo
di comproprietario (che potrebbe
individuarsi nell'estratto dell'atto
di provenienza o, se accettata, nella
visura catastale).
Il chiarimento dell'Agenzia si
rivela utile per evitare che abbiano
seguito richieste di adempimenti di
vario genere registratesi in alcuni
uffici delle Entrate nel corso dei
mesi passati.
Fondo patrimoniale
La circolare esprime l'avviso
che, in presenza di regime
di
fondo
patrimoniale,
il
coniuge non proprietario possa
optare
autonomamente
per
l'applicazione della cedolare. Ciò,
condivisibilmente estendendo alla
cedolare il regime di imputazione
dei redditi fondiari, in forza del
quale i redditi dei beni che formano
oggetto del fondo patrimoniale
"sono imputati per metà del loro
ammontare netto a ciascuno dei
coniugi".
Lettera al conduttore
e suoi contenuti
Riprendendo
una
propria
precedente presa di posizione, la
circolare afferma che, per i contratti
di locazione che prevedono
espressamente la rinuncia agli
aggiornamenti del canone, oltre che
per quelli di durata complessiva
nell'anno inferiore a 30 giorni, non
è necessario inviare al conduttore
la comunicazione di rinuncia agli
aggiornamenti del canone.
Al proposito, è opportuno
ribadire una precisazione: si
ritiene che a poter essere evitato
- nei casi indicati - non sia l'invio
della prevista raccomandata, bensì
solo l'inserimento nella stessa del
secondo dei suoi contenuti, quello
relativo alla rinuncia all'esercizio
della facoltà di richiedere
l'aggiornamento del canone (il
primo essendo quello concernente
l'esercizio dell'opzione). Anche
nel caso prospettato, quindi, deve
ritenersi che resti fermo l'obbligo
per il proprietario di inviare la
raccomandata
al
conduttore,
pur priva della parte relativa
alla rinuncia all'aggiornamento.
Invio che costituisce, per legge,
condizione di efficacia dell'opzione
per il regime della cedolare e che la
stessa Agenzia - nella circolare n.
26/E del 2011
- motiva con la necessità di
informare il conduttore della
circostanza di non essere tenuto al
pagamento dell'imposta di registro
(informazione
che,
dunque,
mancherebbe per i contratti
di locazione che prevedono
espressamente la rinuncia agli
aggiornamenti del canone).
Conduttore,
vendita e prelazione
Interessante pronuncia della Cassazione (la sentenza è la n. 9415
del 24.4.'11) in tema di locazione di
immobile adibito a uso diverso da
quello abitativo con riferimento agli
effetti che la cessazione della locazione in conseguenza del recesso
da parte del conduttore può avere
sul diritto del conduttore stesso alla
prelazione nell'acquisto dell'immobile. La Corte afferma che a differenza
di quanto accade per la disciplina
in tema di indennità per la perdita
dell'avviamento (indennità che non
compete al conduttore laddove la
cessazione della locazione avvenga
per recesso volontario dello stesso
conduttore) una disciplina analoga
non è prevista per la tutela privilegiata connessa con il diritto di prelazione attribuito al conduttore, diritto che
presuppone soltanto che l'alienazione del bene locato avvenga mentre
è in vita il rapporto di locazione ancorché ne sia prevista la futura cessazione pur per fatto volontario del
conduttore. La diversità di disciplina
tra i due istituti, non uniformata al
medesimo criterio della esclusione
in caso di cessazione della locazione per fatto del conduttore, non
va considerata - osserva la Cassazione - frutto di una "svista" del legislatore, tale da indurre il sospetto
di irrazionalità della più favorevole
disciplina della prelazione, ma trova
invece la sua base in precise ed evidenti ragioni: il recesso del conduttore produce infatti l'effetto risolutivo
della locazione al compimento del
prescritto (o concordato) periodo di
preavviso e fino a tale momento il
conduttore è tenuto a versare i canoni, indipendentemente dal momento
(eventualmente anteriore) di materiale rilascio dell'immobile, sicché,
mantenendo fino ad allora le parti
tutti i diritti e gli obblighi nascenti dal
contralto, sussiste il presupposto
della qualità di conduttore per l'esercizio della prelazione (e del succedaneo diritto di riscatto nel caso in
cu i, i n vista della progettata vendita
dell'immobile locato entro il periodo
suddetto, il locatore omettesse la
prescritta denuntiatio).
Paolo Scalettaris
IL TRABUCCO n°7/2012 - 19
Ristrutturazioni, ancora per un
anno il fisco lima il conto
Maxisconto del 50% fino a giugno 2013 Interventi
«verdi» al 55% fino a dicembre
C
Valeria Uva
'è un anno di tempo
per
investire
nella
ristrutturazione
della
propria casa. Una finestra temporale
che va dallo scorso 26 giugno (data
di entrata in vigore del decreto
sviluppo) al 30 giugno del prossimo
anno: qui opera la nuova maxi
detrazione del 50% sulle spese
per i lavori in casa con un tetto
raddoppiato a 96mila euro.
Dal 1°luglio 2013 si tornerà al
meno attraente "sconto" del 36% (e
al tetto a 48mila euro), un incentivo
al recupero edilizio presente da
15 anni e ora reso stabile che nel
tempo ha però perso un po' del
proprio fascino, inducendo qualche
contribuente allo sconto fai da te:
pago subito meno, in nero e senza
Iva.
Ma in questo anno di tempo
non c'è partita: il sommerso non
può rivaleggiare con l'offerta di
recuperare (seppure in dieci rate)
ben la metà di quanto si è speso.
Al punto che il 50% può persino
gareggiare sin d'ora con il bonus
del 55% riservato a chi punta
sull'isolamento della propria casa e
sul risparmio energetico. Il decreto
sviluppo lo ha lasciato in vita fino
al 31 dicembre di quest'anno (poi
scenderà al 50% fino a giugno
2013, per poi precipitare al 36%),
ma l'attuale, piccola, convenienza
del 5% in più potrebbe già ora
venire annullata dalle lungaggini
e dalle maggiori spese legate alle
procedure che nel caso del 55%
richiedono, quasi sempre, l'attestato
di qualificazione e il certificato
20 - IL TRABUCCO n° 7/2012
energetico.
In realtà, il confronto tra le due
detrazioni i cittadini devono giocarlo
sul piano delle opere agevolate
che non sono intercambiabili. Il
perimetro del 36-50% è molto
ampio: grande la platea dei
beneficiari che comprende tutti i
soggetti Irpef (ma anche le società
per il caso della detrazione da
poco estesa al ripristino dei danni
da calamità naturali, (terremoto
compreso). Altrettanto ampio è
l'elenco dei lavori ammessi, che va
dalla manutenzione straordinaria,
agli antifurti, dai rilevatori di gas
fino ai corrimani.
Forse l'unico grande limite di
questa detrazione è l'esclusione
degli interventi di manutenzione
ordinaria nelle singole abitazioni
(niente tinteggiatura delle pareti,
per intendersi), limite che peraltro
cade per i condomini, per i quali al
contrario pitture e piastrelle sono
ammesse.
Prime stime positive
La scelta del Governo di
portare al 50% la detrazione per il
recupero nasce ovviamente anche
dall'esigenza di dare una sferzata
alle costruzioni, da sempre decisive
per la ripresa di ogni economia.
La crisi continua a mordere questo
settore. L'Ance ha appena rese note
le stime per il 2012: per quest'anno
l'associazione dei costruttori prevede
un calo globale degli investimenti
del 6% rispetto all'anno precedente.
In cifre, significa che dall'inizio
della crisi, nel 2008 e per questi
cinque anni le costruzioni (edilizia
e lavori pubblici) hanno perso 43
miliardi di investimenti e 325 mila
posti di lavoro, tornando ai livelli
degli anni '70.
Eppure, nonostante la crisi e la
mancanza di liquidità che frena gli
investimenti delle famiglie anche
nelle ristrutturazioni, le prime stime
sulla "frustata" data dal decreto
sviluppo sono incoraggianti: l'Ance
ha già calcolato che il "pacchetto
edilizia" contenuto nel Dl 83/2012
(innalzamento detrazioni e tetti di
spesa, proroga al 30 giugno 2013
dell'incentivo per il risparmio
energetico, più alcune manovre
sull'Iva per le nuove abitazioni)
produrrà per l'anno prossimo un
aumento del 3% degli investimenti
nel recupero edilizio, rispetto ai 43,5
miliardi stimati dai costruttori come
la spesa 2011 per la riqualificazione
dei vecchi immobili.
A questi 43 miliardi di spesa le
due detrazioni del 36% e del 55%
hanno dato un contributo decisivo:
nel 2010 sono stati infatti sono oltre
5oo mila l'anno gli interventi partiti
grazie al bonus per il recupero.
Mentre secondo gli ultimi dati
Enea (sempre riferiti al 2010),
il valore degli investimenti nel
risparmio energetico degli edifici
ha superato i 4,6 miliardi con più di
405 mila pratiche totali e un costo
medio di 11.350 euro per intervento
e un risparmio di energia di duemila
Gigawatt l'anno. Cifre e interventi
destinati ad essere ampiamente
superati dopo l'anno decisivo del 50
per cento.
Bonus più leggero
ma da usare subito
di Giovanni Parente
n po' di respiro. L'obiettivo
dichiarato del nuovo 50%
(non a caso è stato inserito
tra gli interventi per la crescita)
è quello di risollevare il mercato
delle ristrutturazioni e più in
generale del settore edilizio
messo in grande difficoltà dalla
crisi economica. La strada
scelta dal Governo è stata quella
di aumentare il bonus fiscale
di 14 punti percentuali per un
anno (fino al 30 giugno 2013)
e di far "convergere" sulla nuove
detrazioni anche le spese per il
risparmio energetico a partire
dal prossimo 1° gennaio.
In gioco, però, non c'è
solo la ripresa di un settore
storicamente tra i più importanti
per il nostro Paese. Gli sconti
tributari per i lavori in casa
nascono e sono stati confermati
negli anni come strumenti per
il contrasto d'interessi: una
soluzione per portare alla luce
del sole, o meglio a conoscenza
del fisco, spese su cui incombe
la tentazione del nero. La
rottura del circolo vizioso del
sommerso e del non fatturato
si gioca sulla convenienza
reciproca a fatturare per
chi esegue l'intervento e a
pretendere il documento fiscale
per il cittadino/ contribuente.
Ma basta davvero la prospettiva
di recuperare in un decennio più
di un terzo (prima) e la metà
(ora) di quanto già pagato?
Appena poche settimane fa, i
lettori del Sole 24 Ore hanno
suggerito - tra le proposte di
semplificazione fiscale - un
modo più semplice o immediato
per scontare le spese effettuate
e renderle così tracciabili. Certo,
ci sono le ragioni del gettito
che non inducono a innovare.
Ma una logica di lungo periodo
dovrebbe iniziare a considerare
la possibilità di bonus istantanei
- magari facendoli transitare
su moneta elettronica per far
percepire subito il risparmio.
Altrimenti rendere (molto)
conveniente per un anno una
detrazione rischia di rivelarsi
sia per il settore da incentivare
che per la lotta all'evasione una
scelta di corto respiro.
U
IL TRABUCCO n°7/2012 - 21
da
Interventi e beneficiari:
il perimetro resta ampio
Invariate le regole di base per accedere al 50 per cento
Silvio Rezzonico - Giovanni Tucci
B
alzo in avanti della
detrazione sui lavori in
casa, che salta dal 36% al
50% fino al 10 giugno 2013 (poi
tornerà al 36%). Sempre per lo
stesso periodo la spesa massima
detraibile raddoppia, passando
da 48mila euro a 96mìla. Sono
queste le due grandi novità nel
campo delle agevolazioni fiscali
sulla casa introdotte dal Decreto
sviluppo (Dl 22 giugno 2012, n.
83) insieme alla proroga di sei
mesi della detrazione sul risparnio
energetico.
La data chiave è il 26 giugno
2012. Le spese pagate in banca o
alla posta con gli appositi bonifici
prima di questo giorno, hanno la
detrazione minore, quella del 36%.
Al contrario, quelle pagate
dopo e fìno a metà del prossimo
anno godono di quella del 50%.
Queste misure straordinarie si
aggiungono a quelle, di carattere
invece ordinatorio, contenute
nell' articolo 4 del decreto legge
201/2011 che, oltre ad aver reso
il 36% un'agevolazione stabile
nel nostro ordinamento fiscale
(articolo 10-bis del Testo unico dei
redditi), l'ha modificata in alcuni
punti.
Ecco i principali. Si fa uno strappo
22 - IL TRABUCCO n° 7/2012
alla regola dell'applicazione del
36% solo ai fabbricati residenziali
(o, per le spese condominiali, a
quelli a prevalenza residenziale):
a partire dal 2012 sono stati,
infatti, agevolati anche gli edifici
a destinazione diversa (uffici,
negozi, capannoni, magazzini e
da
via elencando) se danneggiati da
eventi calamitosi e a patto che (in
qualsiasi data) sia stato dichiarato
lo stato di emergenza (di solito
questo avviene con un decreto
del presidente del Consiglio dei
ministri),
È stata cancellata (purtroppo) la
possibilità per le persone anziane
di rateizzare in un numero minore
di tranches la detrazione.
I beneficiari
Sono le persone fisiche titolari di
un diritto reale su unità immobiliare
residenziale (ad esempio proprietà,
nuda proprietà o usufrutto) e sulle
sue pertinenze (senza limiti di
numero), gli inquilini, comodatari
o familiari conviventi, assegnatari
IL RIEPILOGO
Soglie variabili
Il limite detraibile di 96
mila euro (che ritorna a 48
mila da luglio 2013) deve essere ripartito tra tutti i compossessori dell'immobile in
proporzione a quanto pagato.
Per quanto riguarda, invece,
le opere condominiali i singoli condomini godono per intero del tetto di spesa detraibile
La staffetta
Nelle compravendite o donazioni dell'immobile dal17
settembre scorso si può scegliere se l'agevolazione al
vecchio proprietario o passa
al nuovo. In mancanza di patti scritti, èil nuovo proprietario ad averne diritto per le
rate residue
di un immobile in seguito di
separazione o divorzio (anche se
non proprietari), i soci di società
semplici, in accomandita semplice
e in nome collettivo, le imprese
famigliari (purché l'immobile non
sia bene strumentale né oggetto
di commercio). Per gli immobili
ad uso promiscuo (residenza e
studio professionale, per esempio
), la detrazione è ridotta a metà
(25% o 18%, quindi, a seconda del
periodo).
Le opere
In sostanza sono agevolati tutti i
lavori di recupero (escluse nuove
costruzioni e ampliamenti) in
ambito condominiale; identico
discorso vale per le singole unità
immobiliari, con l'esclusione delle
opere di manutenzione ordinaria.
Ammessi però certi lavori
catalogati in questa categoria (si
veda la scheda).
L'acquisto
È agevolato anche l'acquisto dei
box pertinenziali a una residenza
posseduta
(limitatamente
ai
costi di realizzazione) e poi gli
immobili comprati da un'impresa
edile che li ha integralmente
ristrutturati. In quest'ultimo caso
gli appartamenti debbono essere
stati venduti o assegnati entro il 30
giugno successivo all'anno di fine
lavori e la detrazione si applica su
un quarto del prezzo di acquisto,
come risulta dal rogito o dall'atto
di assegnazione.
I tetti di spesa
Il limite detraibile di 96 mila
euro (che ritorna a 48 mila da
luglio 2013) va spartito tra tutti i
compossessori in proporzione alla
spesa sostenuta. Ma non per
le opere condominiali: i singoli
condomini godono infatti per
intero del tetto di spesa detraibile.
Niente vieta che eseguano ulteriori
ristrutturazioni del loro singolo
alloggio, con spesa cumulabile
con quelle comuni. Il bonus è
pluriennale, nel senso che si
applica ad ogni insieme di opere
eseguito da quando si iniziano
i lavori a quando si terminano,
anche se si protraggono per più
anni.
Trasmissibilità
Nelle compravendite o donazioni
dell'immobile è possibile dal 17
settembre scorso scegliere se
l'agevolazione resta al vecchio
proprietario o passa al nuovo. In
mancanza di patti scritti, è il nuovo
proprietario ad averne diritto, per
le rate residue, che comprendono
per intero quella relativa all'anno
in cui è avvenuto il passaggio di
proprietà. In caso di successione,
la detrazione passa agli eredi
«che mantengono la detenzione
del bene», cioè lo usano (non
necessariamente come abitazione
principale).
IL TRABUCCO n°7/2012 - 23
TUTTE LE OPERE AMMESSE
GLOSSARIO
Qui sotto l'elenco dettagliato delle principali opere
ammesse al beneficio
fiscale.
In sostanza tutti i lavori di
recupero (escluse nuove
costruzioni e ampliamenti)
in condominio; i lavori
di recupero nelle singole
unità immobiliari, escluse
in genere (ma non sempre) le opere di manutenzione ordinaria
01 I MANUTENZIONE ORDINARIA
In linea di principio è agevolata solo se
effettuata sulle parti comuni di edifici
condominiali.
Ad esempio: tinteggiatura della facciata
del condominio, sostituzione piastrelle,
riparazione finestre. Alcune opere di
manutenzione ordinaria sono agevolate
anche nei singoli alloggi
(si vedano i casi successivi). Le opere
debbono riguardare gli impianti, le
costruzioni e le loro pertinenze (anche
le recinzioni, per esempio). Esclusi
perciò l'impianto di irrigazione
del giardino condominiale o privato e le
potature delle piante.
02 I MANUTENZIONE
STRAORDINARIA, RECUPERO,
RISANAMENTO CONSERVATIVO,
RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA
Tutte le opere sono comunque
agevolate,
sia in condominio che nei singoli
appartamenti.
03 I OPERE DI RISPARMIO
ENERGETICO
Manutenzione ordinaria negli
appartamenti (sostituzione caldaia,
finestre con doppi vetri, coibentazioni
interne, valvole elettrotermiche ai
caloriferi) secondo criteri ancora da
definire.
04 I ADEGUAMENTO IMPIANTI ALLE
NORME DI SICUREZZA
Opere di manutenzione ordinaria negli
appartamenti (installazione di salvavita,
allacciamento alla messa a terra
elettrica, dispositivi contro reflusso
fumi)
05 I RIMOZIONE BARRIERE
ARCHITETTONICHE
Opere di manutenzione ordinaria negli
appartamenti (realizzazione di rampe e
scivoli per le carrozzine con pendenze
adatte), tapparelle elettriche, sanitari
24 - IL TRABUCCO n° 7/2012
CABLAGGIO
Infrastruttura costituita da una
rete di comunicazione fissa,
realizzata con cavi (doppino
telefonico, fibra ottica, backbone)
e utilizzata per la trasmissione
di segnali in ambito locale.
Agevolato del 36-50 per cento
ad hoc, impianti domotici di controllo
della casa, interruttori che funzionano
"a calore".
06 I CABLATURA DEGLI EDIFICI
Opere di manutenzione ordinaria negli
appartamenti. Le antenne collettive o
le reti via cavo (fibre ottiche) debbono
servire potenzialmente tutte le unità
immobiliari (circolare 57/1998)
07 I RIDUZIONE RISCHIO DI ILLECITI
Opere di manutenzione ordinaria
negli appartamenti (casseforti murarie,
porte blindate, tapparelle rinforzate in
acciaio, grate alle finestre, impianti di
allarme a infrarossi o laser).
08 I CONTENIMENTO INQUINAMENTO
ACUSTICO
Opere di manutenzione ordinaria negli
appartamenti (pannelli fonoassorbenti,
isolanti per scarichi, infissi con scarsa
permeabilità al rumore).
09 I BONIFICA AMIANTO
Opere di manutenzione ordinaria
negli appartamenti (sostituzione tetti
in eternit, sostituzione o isolamento
tubature in eternit, sostituzione
piastrelle in vinilamianto, rimozione
vernici contenenti amianto, compresa
l'eliminazione dei materiali in discariche
apposite).
10 I MISURE ANTI-SISMICHE
Sono opere che sarebbero comunque
agevolate, perché sempre comprese
nella manutenzione straordinaria (con
la possibile eccezione dell'installazione
di sensori nelle crepe esistenti).
11 I OPERE CONTRO GLI INFORTUNI
DOMESTICI
Opere di manutenzione ordinaria negli
appartamenti (rivelatori contro fughe
gas, corrimani scale, innalzamento
parapetti balconi).
CALDAIA
A CONDENSAZIONE
Caldaia che utilizza il principio
di recuperare parte del calore
di combustione che le altre
caldaie disperdono nell'ambiente,
mediante la condensazione del
vapore acqueo e la conseguente
diminuzione della temperatura
dei fumi di scarico. Per questa
ragione il calore viene ceduto al
fluidotermovettore in quantità
superiore rispetto alle caldaie
convenzionali di pari potenza
DETRAZIONE
Somma che si può calare
dall'imposta lorda dovuta fino al
suo azzeramento
ENEA
Ente per le nuove tecnologie,
l'energia e l'ambiente, con
sede a Roma. La legge gli
attribuisce vari compiti, tra cui
quello del recepimento della
documentazione tecnica per
ottenere la detrazione fiscale del
55% sul risparmio energetico.
MANUTENZIONE
ORDINARIA
Opere di riparazione,
rinnovamento e sostituzione
delle finiture degli edifici e
quelle necessarie a integrare
o mantenere in efficienza gli
impianti tecnologici esistenti.
Sono limitate alle finiture di
Trabucco Gennaio 2008
25-02-2008
11:25
immobili attraverso opere di
riparazione dell'esistente
Pagina 8
edile
sui caloriferi che autoregola la
temperatura di calore reimpostata
1.200 euro, ripartita al 50% fra i genitori. In caso di genitori separati o divorziati la detrazione spetta in proporzione agli affidamenti staTRASMITTANZA
sulla valvola stessa. Se la valvola
biliti dal giudice. In caso di coniuge fiscalmente a carico dell’altro la detrazione compete a quest’ultimo per l’importo totale. In caso, di
MANUTENZIONE
TERMICA
è "cronotermostatica",
incapienza è riconosciuto un credito di ammontare
pari alla quota di detrazione che non ha trovato
capienza.
ICI,
DETRAZIONE
PRIMA
CASA:
Ulteriore
riduzione
ICI
per
abitazione
principale
pari
all’1,33 per mille delladella
base imponibile, con
STRAORDINARIA
Flusso di calore che passa
l'autoregolazione
un tetto di 200 euro. Dall’agevolazione sono esclusi castelli, ville e case di lusso. Si tratta di un ulteriore importo rispetto alla detrazione
Opere
e modifiche necessarie
attraverso una parete per metro
temperatura cambia a seconda
in vigore (103,29 euro). Previsto che la delibera comunale possa fissare a decorrere dal 2009 un’aliquota ICI agevolata inferiore al 4 per
per
rinnovare
e sostituire
parti
quadrato
superficie
parete di energia
delle ore
del ogiorno
mille
per i soggetti
passivi che
installano impianti
a fontedirinnovabile
perdella
la produzione
elettrica
termica per uso domestico
(per 3 strutturali
anni per gli impianti
termici solari e pere5per
per tutte
le altre
rinnovabili).
anche
degli edifici,
grado
K difonti
differenza
tra la
inclusi
i fabbricati rurali, nonché
temperatura interna a un locale e
ZONA CLIMATICA
ICI, SEPARAZIONE E DIVORZIO: I benefici ICI per l’abitazione principale sono estesi ai soggetti che in conseguenza di separazione
per
realizzare
e integrare
i servizi
la temperatura
esterna
o del
locale della
Suddivisione
legale,
annullamento,
scioglimento
o cessazione
del matrimonio non
risultano
assegnatari
casa coniugale.del territorio
igienico-sanitari e tecnologici,
contiguo
italiano, indipendentemente dalla
MUTUI: Aumenta da 3.615,20 euro a 4mila euro il limite massimo degli oneri, dipendenti da mutui garantiti da ipoteca su immobili consempre
che non alterino i volumi
collocazione geografica, dei
tratti per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto, sui quali applicare la detrazioe ne
le Irpef
superfici
delle
singole
unità
VALVOLA
Comuni in sei diverse zone, dalla
del 19 per cento.
immobiliari e non comportino
TERMOSTATICA
A alla F, a seconda della media
RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI: Proroga delle agevolazioni per la riqualificazione energetica degli edifici,
modifiche
delle destinazioni di uso Dispositivo a manopola installato delle temperature rilevate
per interventi su strutture opache verticali,
orizzontali e finestre, per l’installazione di
pannelli solari per
la produzione di acqua
PANNELLO
SOLARE
calda, per la sostituzione di impianti di cliTERMICO
matizzazione invernale, per le spese sosteUtilizza
ililsole
per riscaldare
nute entro
31 dicembre
2010. Le disposizioni
si
applicano
anche
per
sostituzione
l'acqua da utilizzare per lauso
intera o parziale di impianti di climatizzaigienico
sanitario
zione invernale
non oa per
condensazione, soil stenute
riscaldamento
ambienti
entro il 31 degli
dicembre
2009. La dedall’imposta
lorda per
una quota
(iltrazione
pannello
fotovoltaico,
invece,
pari al 55% degli importi rimasti a carico
produce
direttamente
del contribuente,
spettaelettricità
fino a un tetto
dall'irraggiamento
solare)
massimo di 100mila euro.
La spesa è autorizzata nel limite di 2 milioni di euro l’anno. La detrazione d’imposta per una quota
POMPA
DIdelle
CALORE
pari al 55%
spese sostenute, fino a un
valore massimo
30mila euro, da
ripartire
Dispositivo
chedi trasferisce
calore
in
quote
annuali
costanti
(3
o
10
da un ambiente a temperaturarate),
più è
estesa alle spese relative alla sostituzione
bassa
a un altro
a temperatura
più
di impianti
di climatizzazione
invernale
con per
pompe
di calore
alta efficienza e
alta,
effetto
del ad
lavoro
con impianti sfruttando
geotermici ala
bassa
entalpia.
meccanico,
proprietà
Per la sostituzione di finestre e infissi e per
fisica
dei fluididi di
assorbire
l’installazione
pannelli
solari onon sarà
più necessaria
certificazione energetica
cedere
calore larispettivamente
dell’edificio
o
l’attestato
qualificazione
quando vaporizzato o di
condensato
energetica redatto da un tecnico abilitato.
RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: ProPERTINENZA
roga al 31 dicembre 2010 della normativa
Porzione
autonoma di fabbricato
relativa alla detrazione Irpef e all’aliquota
legata
all'immobile
daspese
un per
agevolata
Iva al 10%principale
relativa alle
interventi
di
recupero
del
patrimonio
rapporto di servizio, sia per volontà ediliIl precedente termine di applicazione
delzio.
proprietario
che e per sua reale
scadeva il 31 dicembre 2007. Viene reindestinazione.
trodotto per 3 anni il beneficio previsto dal
2 dell’artico
9 della legge
Aicomma
fini fiscali,
gode dellolostesso
448/2001, finanziaria per il 2002: prevede
trattamento
applicato all'immobile
la detrazione del 36% e l’aliquota agevolaprincipale,
aifavore
sensi del
ta al 10% anche
anche in
dei 36-50%.
soggetti privaticaso
che del
divengano
proprietari
entro il 30
Nel
posto auto
e in garage,la
giugno 2011 di immobili ceduti dall’imdetrazione
del 36-50% premia inoltre
presa che ha ristrutturato l’intero fabbrical'acquisto,
limitatamente
alle spese
to entro il 31 dicembre 2010,
Le agevolazioni
spettano
a
condizione
che il costo
di realizzazione da parte dell'impresa
della manodopera sia evidenziato in fatturra.
8 - IL TRABUCCO n° 1/2008
IL TRABUCCO n°7/2012 - 25
da
In comproprietà sconto
ripartito in base alle spese
S
alvo il caso particolare degli immobili coinvolti in
calamità naturali, hanno
diritto alla detrazione del 36-50%
tutti i soggetti passivi Irpef, residenti o non residenti in Italia, che
possiedono o detengono l'immobile e che hanno effettivamente
sostenuto le spese di ristrutturazione.
Il lungo elenco dei soggetti Irpef comprende: i proprietari e i
loro familiari conviventi; i nudi
proprietari; i titolari di diritti reali
(uso, usufrutto, abitazione), nonché il coniuge separato a cui è stata assegnata dal giudice la casa familiare; gli inquilini in locazione;
i comodatari; i futuri acquirenti di
un immobile, dopo il preliminare;
i soci di cooperative in proprietà
divisa e indivisa; i soci di società
semplici, in accomandita semplice e in nome collettivo, nonché
di imprese familiari. Gli immobili societari non devono costituire
beni strumentali né beni alla cui
produzione o scambio è diretta
l'attività di impresa.
Si intendono per familiari conviventi il coniuge, i parenti entro il
terzo grado (genitori, nonni, figli,
nipoti, fratelli, zii, cugini) e gli affini entro il secondo grado (suoceri, cognati, figli di primo matrimonio del coniuge) che coabitino o co
utilizzino l'immobile (anche come
seconda casa). Per loro non è richiesto un contratto di comodato
(uso gratuito dell'immobile) e un
assenso scritto del proprietario ai
26 - IL TRABUCCO n° 7/2012
lavori. Solo in caso di controlli, gli
uffici finanziari potranno richiedere che il rapporto di parentela e di
convivenza sia provato.
Viceversa il convivente more
uxorio
non
comproprietario
dell'appartamento non è considerato familiare. Pertanto perché
possa godere della detrazione
deve essere titolare di un contratto
di comodato gratuito regolarmente registrato.
Per avere il diritto alla detrazione qual è il momento in cui il
familiare deve essere stato convivente e qual è il momento in cui
l'inquilino o il comodatario debbono essere stati tali? Secondo la
risoluzione 136/2002, il momento
era quello di invio della comunicazione inizio lavori a Pescara.
Ora che la comunicazione non c'è
più, per analogia, dovrebbe essere
quello dell'inizio lavori.
La convivenza deve avvenire
nello stesso immobile in cui si
eseguono i lavori: per esempio il
padre convivente con il figlio non
può chiedere la detrazione su spese affrontate per una casa di villeggiatura appartenente solo al figlio,
di cui non si serva abitualmente
(risoluzione Entrate 12/06/2002
n.184).
Familiari, usufruttuario, inquilino o comodatario dell'immobile
hanno diritto alla detrazione anche
se è il solo proprietario o il detentore dell'immobile ad aver chiesto
i permessi edilizi.
Cosa accade se il bonifico è ef-
fettuato da un familiare o comproprietario, mentre la fattura è intestata ad un altro, che comunque ha
sostenuto le spese?
Secondo la circolare l giugno
1999, n. 122, chi non è intestatario del bonifico può godere della
detrazione, purché riporti nello
spazio dedicato al codice fiscale
quello di chi ha effettuato il bonifico stesso.
Tra più comproprietari che sostengono la spesa (o tra un nudo
proprietario e un usufruttuario),
non contano le quote di proprietà
o comproprietà dell'immobile, ma
solo la spesa effettivamente sostenuta.
Le Entrate hanno anche chiarito
che, quando chi vende un immobile permette di iniziare i lavori
dopo il compromesso di acquisto
al futuro compratore, quest'ultimo può godere della detrazione, a
patto che il compromesso sia registrato.
Non sarà necessaria alcuna autorizzazione a svolgere i lavori da
parte di chi è ancora il proprietario, perché si ritiene che il permesso sia tacitamente concesso.
Resta sconsigliabile, però, che
chi è ancora titolare dell'immobile di fronte a terzi si assuma il
rischio di opere che potrebbero ledere la sicurezza o essere abusive,
senza almeno essersi assicurato
della correttezza urbanistica.
da
Per il 50 per cento
basta il bonifico
Iter semplificato: niente domande preliminari, assensi urbanistici se richiesti
A
Silvio Rez z onico G iovanniTucci
differenza di quel che accade per la detrazione sul
risparmio energetico - che prevede la compilazione
di apposite schede telematiche sul sito dell'Enea
- il 36-50% non prevede particolari procedure. In buona
sostanza, per ottenere lo sconto fiscale, basta essere in
regola quanto ad assensi e procedure tecnico-burocratiche
e richiedere correttamente il bonus compilando gli appositi
righi della dichiarazione dei redditi, ivi compresi, per le
spese sopportate dal 2011 in poi, i riferimenti catastali
dell'immobile, se l'opera non è condominiale.
L'unico adempimento formale è il pagamento delle spese
con gli appositi bonifici previsti presso banche e poste, che
riportino la casuale del versamento (detrazione ex articolo
10-bis del Dpr 917/1986), il codice fiscale del beneficiario
e il codice fiscale o la partita Iva di chi ha eseguito le opere.
A volte le banche chiedono obbligatoriamente anche il
numero (o i numeri) di fattura, benché non siano requisiti
previsti per legge.
Il bonifico non è necessario per i pagamenti effettuati a
favore delle Pa (per esempio contributi di costruzione o
bolli) le ritenute di acconto sui compensi, la detrazione per
gli acquisti di case interamente ristrutturate da impresa.
Box e lavori ordinari
Se la detrazione è per acquisto di posti auto in garage o
box di nuova costruzione è necessario - prima di chiedere
il bonus - aver ricevuto dall'impresa una dichiarazione che
quantifichi l'ammontare delle spese di realizzazione del
posto auto, che dovrà includere solo le spese sostenute per
la progettazione e l'esecuzione dei lavori, la relazione di
conformità, le prestazioni professionali richieste, l'Iva, il
bollo i diritti pagati per le concessioni o assensi urbanistici,
gli oneri di urbanizzazione. Esclusi il profitto per la
vendita, spese di intermediazione, valore dell' area, costi di
installazione del cantiere.
Dal 4 novembre 2011 è necessaria una dichiarazione
sostituiva di atto notorio per le opere che non necessitano
di alcun assenso urbanistico (in genere quelle di
manutenzione ordinaria), che riporti la data di inizio
lavori e l'autocertificazione che i lavori rientrano tra quelli
agevolabili: si potrà comunque compilare quando ne sia
fatta esplicita richiesta, in caso di controlli.
Che cosa conservare
Ecco i documenti da conservare e da esibire in fotocopia
solo in casi di controlli (sia per il 36-50% sia per il 55-50%,
salvo diversamente specificato):
• lavori condominiali.
Attestazione dell'amministratore della spesa di
competenza, del rispetto degli obblighi previsti per la
detrazione, della regolarità urbanistica, dell'esistenza
di apposita delibera e di conservazione di tutta la
documentazione necessaria;
• lavori singoli.
Abilitazioni comunali, assensi per vincoli; fatture
o ricevute fiscali comprovanti le spese, ricevute degli
appositi bonifici bancari o postali di pagamento (escluse
per il 55-50% per le imprese e per il 36-50% per l' acquisto
di immobili ristrutturati); ricevute del versamento di
contributi o oneri urbanistici, nonché della Tosap, ricevute
del pagamento dell'Ici dal 1997 al 2011, se dovuta; ogni
eventuale altra documentazione urbanistica o impiantistica
necessaria ove prescritta (per esempio per l'eliminazione
barriere architettoniche); • lavori singoli (casi particolari).
Contratti di locazione e comodato con estremi di
registrazione, nonché assenso ai lavori del proprietario (se
chi chiede la detrazione è in affitto o risiede gratis nell'altrui
alloggio, familiari conviventi esclusi). Notifica preliminare
alla Asl e alla Dpl (cantieri che richiedano più di 200
uomini-giorno). Sanatoria (per eventuali opere abusive).
Autocertificazione di rispetto delle norme per i lavori
privi di assensi urbanistici (solo 36-50%). Dichiarazione
dell'impresa su quali siano le spese di realizzazione (3650%, acquisto di autorimesse e box nuovi). Ricevuta
dell'invio telematico di comunicazione per i lavori iniziati
nell'anno precedente (solo per il 55-50%);
• documentazione non più necessaria.
Attestazione del costo della manodopera in fattura
Comunicazione a Pescara prima dell'inizio lavori.
Dichiarazione di esecuzione dei lavori sottoscritta da
un tecnico abilitato per le opere di importo superiore a
51.645,69 euro.
IL TRABUCCO n°7/2012 - 27
la detrazione sono rispettate (si
veda la risoluzione 1/12/2008
n. 457).
3 Sicurezza: i documenti
Il
regolamento
sulla
detrazione del 36% (Dm 18
febbraio 1998) richiamato
espressamente dal nuovo
articolo 16-bis del Testo unico
imposte, per disciplinare
la detrazione sui lavori in
casa richiede il rispetto degli
obblighi contributivi e di
sicurezza sul lavoro e della
notifica alla Asl in caso di
cantieri che superano i 200
uomini/giorno. Ma non è
chiaro quale documentazione
il privato deve acquisire.
DOMANDE E RISPOSTE
1 Non rileva l'usufrutto
Nel caso in cui due soggetti
acquistino uno la nuda
proprietà e l'altro l'usufrutto
dell'immobile ristrutturato, la
detrazione del 36% calcolata
sul 25 per cento del prezzo di
acquisto spetta a ciascuno
nella misura del 50% della
detrazione, o la detrazione
deve essere proporzionata
ai rispettivi valori della nuda
proprietà e dell'usufrutto?
Restando il tetto massimo di
48mila euro a immobile, la
detrazione si gode in rapporto
a quanto ciascuno dei due ha
28 - IL TRABUCCO n° 7/2012
pagato, non in rapporto al valore
nuda proprietà-usufrutto.
2 Beneficio dopo anni
Se un contribuente non gode
della detrazione per alcuni
anni, pur avendone diritto,
e vende l'immobile ad altri,
il nuovo acquirente può
usufruire della detrazione
per le rate non godute?
In linea di principio no, perché
il primo acquirente non ha
versato le spese con il bonifico
previsto. Tuttavia, nel caso di
acquisto di immobili ristrutturati
da impresa, in cui il bonifico non
è necessario, la risposta è «sì»,
se tutte le altre condizioni per
Sia per le detrazioni del 3650% che per quelle del 55% la
legge impone per determinati
lavori sia la presentazione
o l'acquisizione d'ufficio del
Durc (Documento unico di
regolarità contributiva) sia
la nomina del coordinatore
per la sicurezza lavoro, sia
l'eventuale comunicazione alla
Asl. Questa documentazione
va conservata in un cassetto ed
esibita in caso di controlli, pena
sia le sanzioni amministrative e
penali previste, che la perdita
del diritto alle due detrazioni.
Ricordiamo a questo proposito
che l'articolo 4, comma
31, della legge 92/12 ha
ridisegnato le responsabilità
del committente rispetto ai
dipendenti dell'impresa edile,
costringendolo al versamento
di stipendi e contributi (salvo
rivalsa) se l'appaltatore è fallito,
e che l'articolo 14 della legge
35/2012 ha previsto che il Durc
sia rilasciato d'ufficio dalla
pubblica amministrazione.
da
Il regime transitorio
L'aumento scatta anche in corsa
La detrazione sale al 50% sulle fatture ancora da pagare per le opere già avviate
Marco Zandonà
Martedì 26 giugno è la data di
entrata in vigore delle novità ed
è lo spartiacque tra le spese sostenute prima, soggette
ai vecchi limiti del 36% e al
tetto di 48 mila euro, e quelle
sostenute dopo, soggette ai
ben più ampi limiti massimi del
50% con soglia
a 96mila euro
L
e modifiche introdotte
alla disciplina del 36%,
dall'articolo 11 del Dl
83/2012 sono in vigore dallo scorso 26 giugno e si applicano, oltre
che per tutti gli interventi iniziati
importo massimo di 48.000 euro,
a 96.000 euro. E si tratta di una
a partire da tale data, anche per i
e quelle sostenute dopo il 26 giu-
bella differenza, perché da un im-
lavori in corso, cioè iniziati prima
gno, che sono soggette ai ben più
porto massimo detraibile di 17.280
del 26 giugno e non ancora termi-
ampi limiti massimi del 50% sino
euro (detrazione pari a 1.780 euro
nati. In questo caso la data di entrata in vigore delle novità rappresenta uno spartiacque tra le spese
sostenute anteriormente, soggette
ai vecchi limiti del 36%, sino a un
per 10 anni), si arriva a un imporIl TETTO
Raddoppia anche il limite di
spesa agevolato se il bonifico è emesso dopo il decreto
sviluppo
to di ben 48.000 (detrazione pari a
4.800 per 10 anni).
Ai fini della detrazione del 50%,
infatti, vale il principio di cassa,
IL TRABUCCO n°7/2012 - 29
cioè rileva il momento di paga-
di 96.000 euro. In attesa di chiari-
sostenute (60.000 ante 26 giugno e
mento, con bonifico bancario o po-
menti ufficiali da parte dell' agen-
30.000 post 26 giugno), si resta nel
stale, delle spese sostenute anche
zia delle Entrate sulle modalità di
limite massimo che sino al 30 giu-
se i lavori sono in corso alla data
comportamento per i lavori in cor-
gno 2013 è fissato in 96.000.
del 26 giugno 2012. Tutti i bonifici
so, un esempio è utile a chiarire
In sostanza, non può essere adot-
emessi a partire da quella data per
come calcolare l'importo comples-
tata la soluzione indicata dalla
interventi di manutenzione e ri-
sivamente detraibile. Supponiamo
stessa agenzia delle Entrate con la
strutturazione edilizia di abitazioni,
che al 25 giugno fossero state so-
risoluzione 55/E del 7 giugno 2012
relative pertinenze e parti comuni
stenute spese per 60.000 euro, di
sulla perdita dei benefici fiscali per
condominiali, fruiranno pertanto
cui 48.000 detraibili e 12.000 non
bonifici di pagamento incompleti.
della maggiore detrazione.
detraibili. Con la nuova discipli-
In particolare, precisa l'ammini-
Per gli interventi in corso esegui-
na resta ferma l'esclusione della
strazione, non sarà possibile poter
ti dai privati proprietari, l'importo
detrazione dei 12.000, tuttavia, se
fruire della detrazione per gli in-
detraibile in 10 anni sarà pari alla
dal 26 giugno i lavori proseguono
terventi di ristrutturazione edilizia,
somma del 36% dei bonifici ordi-
e vengono nuovamente sostenute
qualora il bonifico sia carente dei
nati sino al 25 giugno (sino a un
spese, pagate con bonifico, per al-
dati identificativi delle parti (parti-
massimo di 48.000 euro) e del 50%
tri 30.000, ben il 50% di tale som-
ta Iva o codice fiscale) o non sia
dei bonifici ordinati dal 26 giugno
ma (cioè 15.000) risulta detraibile.
indicata la causale del versamento
(sino a 96.000). Ciò anche se al 25
A partire dalla dichiarazione dei
(legge 449/97). Resta inteso che la
giugno le spese sostenute e paga-
redditi 2013, per l'anno di impo-
detrazione potrà essere riconosciu-
te con bonifico bancario avevano
sta 2012, l'importo detraibile in 10
ta, conclude l'agenzia delle Entra-
raggiunto i 48.000 euro. Se erano
anni sarà pari complessivamente a
te, nel caso in cui il contribuente
state sostenute spese per importi
32.280 euro (3.280 l'anno), somma
proceda alla ripetizione del paga-
inferiori, in ogni caso, i bonifici
di 17.280 per spese sostenute en-
mento all'impresa venditrice con
emessi dal 26 giugno 2012 hanno
tro il 25 giugno e 15.000 per spese
un nuovo bonifico bancario/po-
la detrazione del 50 per cento.
sostenute dal 26 giugno. Vicever-
stale, nel quale siano stati inseriti
Viceversa se tali importi erano
sa (come conferma la risposta di
correttamente tutti i dati richiesti
stati già superati occorre distingue-
Vieri Ceriani al question time del
dalla norma. Lo stesso escamotage
re: le spese sostenute per importi
4 luglio), si ritiene non possibi-
non vale per gli importi eccedenti i
superiori a 48.000 euro sono esclu-
le annullare i vecchi bonifici per
48.000 euro ante 26 giugno 2012,
se da quelle detraibili, fermo re-
12.000 euro (importo non detraibi-
in quanto qui non trattasi di errore
stando che se i lavori sono ancora
le perché eccedente i 48.000 spe-
formale, ma di regole di determi-
in corso comunque i bonifici emes-
si entro il 25 giugno) e ripetere il
nazione dell'importo detraibile che
si dopo tale data fruiscono comun-
pagamento dopo l'entrata in vigore
varia in misura rilevante in base
que della maggiore detrazione del
delle modifiche, anche se, som-
alla data del pagamento.
50%, sino a un importo massimo
mando complessivamente le spese
30 - IL TRABUCCO n° 7/2012
da
Una via d'uscita sui
bonifici «muti»
Luca De Stefani
L
'aumento della detrazione Irpef dal 36% al
50% per i pagamenti effettuati dal 26 giugno
2012 può indurre alcuni contribuenti a tentare
di far rientrare nell'incentivo interventi agevolabili,
ma per i quali il pagamento era già stato effettuato con
modalità non corrette. In effetti si potrebbe ipotizzare
che chi ha pagato con assegno o con bonifico "non
parlante" possa rifare un nuovo bonifico bancario/
postale al fornitore, completo dei corretti dati
richiesti e concordando con l'impresa le modalità di
restituzione dell'importo prima pagato.
Ma questo percorso è praticabile? Le Entrate
potrebbero accettarlo?
Si può partire dall'analisi della risoluzione 55/E del
7 giugno 2012, che ha trattato il caso dell'acquisto di
un box pertinenziale, pagato nel 2011 con un bonifico
senza l'indicazione nella causale del riferimento
normativo (fino alla fine dello scorso anno articolo
l, legge 449/97, da quest'anno articolo 16-bis, Tuir)
e del codice fiscale dell'ordinante e del beneficiario
dello stesso (condizioni imposte dall'articolo l,
comma 3, Dm 41/1998).
Prima dell'entrata in vigore, il primo luglio 2010
(articolo 25, Dl 78/2010), dell'obbligo di applicazione
della ritenuta d'acconto del 10% (ridotta al 4% dal
6 luglio 2011) sui bonifici delle ristrutturazioni
edilizie, le Entrate avevano chiarito che se nel
bonifico non erano presenti la norma agevolativa il
codice fiscale dell'ordinante e il numero di partita Iva
del beneficiario, l'irregolarità poteva «essere sanata
fornendo i predetti dati alla banca» che vengano da
lì trasmessi telematicamente alle Entrate (risoluzione
353/E 2008). L'incompletezza dei «dati esposti nel
bonifico» poteva essere «colmata dalla coincidenza
degli elementi posti a base dello stesso», in quanto
non venivano «meno le necessarie garanzie circa
l'effettuazione del pagamento stesso», né veniva
«pregiudicata l'attività di controllo» del fisco
(risoluzione 300/E 2008).
Dallo luglio 2010 in poi, però, la «non completa
compilazione
del
bonifico
bancario/postale
pregiudica, in maniera definitiva, il rispetto da parte
delle banche e di Poste italiane Spa dell'obbligo di
operare la ritenuta disposta dall'articolo 25 del Dl
78 del 2010 all'atto dell'accredito del pagamento».
Quindi, le Entrate nella risoluzione del 55/E del
7 giugno 2012 hanno ritenuto «non ulteriormente
sostenibile» la tesi volta a riconoscere la detrazione
per gli interventi di ristrutturazione edilizia anche in
presenza di un bonifico bancario/postale carente dei
requisiti richiesti dalla norma.
Per consentire al contribuente di ottenere lo sconto
nella dichiarazione dei redditi relativa al 2012 (Unico
2013 o 730 2013), però, le Entrate hanno suggerito di
rifare quest'anno il «pagamento alla ditta beneficiaria
mediante un nuovo bonifico bancario/postale» con i
dati richiesti, consentendo l'applicazione della ritenuta
d'acconto e concordando con il fornitore «modalità
di
restituzione»
al
contribuente
«dell'importo
originariamente pagato».
Questa procedura potrebbe essere utilizzata anche
da chi ha già effettuato, prima del 26 giugno 2012, il
pagamento con modalità non corrette. Ma sul punto,
sarebbe auspicabile un'indicazione delle Entrate.
Questa soluzione, comunque, non sanerebbe la
posizione di chi ha effettuato correttamente i bonifici
parlanti e, anzi, avvantaggerebbe chi ha sbagliato.
IL TRABUCCO n°7/2012 - 31
da Italia Oggi
L’Agenzia delle entrate chiarisce i benefici tributari sui lavori alle parti comuni condominiali
da
All' amministratore
Ristrutturazioni,
bonus moltiplicati
l'onere dei conteggi
Il limite dei 48mila euro è riferito a ogni appartamento
PAGINA A CURA DI VALERIO
ripartizione deliberata
M. Zan. in assem-
alla detrazione. La risoluzione n.
lavori
in per
anniognuno
precedenti.
dei
48 iniziati
mila euro
deÈ stato, infatti, stabilito che se
gli appartamenti, da suddividere
le spese sostenute in un anno
pro
con 2013)
gli altririguardano
compro(ad quota
esempio
prietari.
un intervento iniziato in anni
precedenti
su ha
unarisposto
singolasosteunità
L’Agenzia
immobiliare,
si deve
nendo
che l’art.
35, tenere
commaconto,
35nel computo del limite massimo
quater, del dl n. 223/2006 (Viscodi spesa ammesso in detrazione
Bersani)
ha disposto
che: sino
dal l°al
(48.000 euro
per il 2012,
25 giugno
e 96.000
dalmi26
ottobre
2006,
il limiteeuro
dei 48
giugno
30 giugno calco2013),
la
euro esusino
cui al
è consentito
anche delle spese sostenute negli
lare la detrazione del 36% deve
anni precedenti. Al contrario, se
essere
La
al 25 riferito
giugno all’abitazione.
2012 l'intervento
circolare
dellemesiEntrate
n.
iniziato nei primi
del 2012 era
già concluso,
è sempre
possibile
28/2006,
infatti,
ha chiarito
che
fruire
della
detrazione
del
50%
quel valore massimo, precedenteper un nuovo intervento eseguito
mente riferito alla persona fisica
nel 2012 sullo stesso immobile,
epurché
alla singola
unità
nell' anno
nonimmobiliare
si superino
(circolare
n.
57/1998),
deve
complessivamente i 96mila
euroin-di
spese. Con
la circolare
15/E del 5
tendersi
invece
rivolto esclusivamarzo 2003,
l'agenziae delle
Entrate
mente
all’immobile
va suddiviha fornito, infatti precisazioni
proprio
sul calcolo
nelsulle
casoparti
in
spese relative
ai lavori
cui nello stesso anno, oltre alla
comuni dell’edificio essendo ogesecuzione o prosecuzione di
getto di autonome
agevolazioni,
precedenti
interventi,
si inizino
vanno
considerate
separatamennuovi lavori agevolati sullo stesso
immobile.
te. Pertanto, sostiene l’Agenzia,
In questo caso
, l'Agenzia
ha
l’interpellante
ha diritto
a un tetprecisato che la spesa su cui
to massimo di spesa di 48 mila
calcolare la detrazione, non può
euro per i lavori alle
parti comuni
complessivamente
superare
il tetto
dell’edificio,
su cui
la
massimo
stabilito
dallacalcolare
legge (ora
96mila
euro).
In sostanza,
se si è
detrazione,
riferito
a ogni singola
rifatto il bagno e tutti gli impianti
abitazione. Ma il beneficio tribudi un appartamento ad aprile 2012,
tario, in questo
caso,
andrà
esteso
spendendo
40mila
euro,
è possibile
a tutti gli
soggetti
comproeseguire
un altri
nuovo
interv ento
sullo
stesso
a settembre
prietariappartamento
delle varie unità
abitati2012,
fruendo
della
detrazione
del
ve. Per godere dell’agevolazione,
50% per un ulteriore importo, sino
ricordano le Entrate, devono esa 56mila euro.
sere
attivate dalopera
soggetto
interesLa detrazione
a prescindere
satofatto
le procedure
previste
dal dm
dal
che lo stesso
immobile
già
fruisce
del
36%
per
i
lavori
eseguiti
41/1998.
nel mese di aprile del medesimo
anno. STROPPA
blea condominiale, con la soglia
alla quota di proprietà come da:
so tra i soggetti che hanno diritto
I
I
n caso di lavori sulle parti
comuni condominiali già
l tetto di 48 mila euro su
avviati
prima del 26 giugno,
cui
operare
la detrazione
in
sarà l'amministratore,
in sede
di determinazione
delle
spese
caso di interventi
di ristrutimputabili
a
ciascun
condomino
turazione sulle parti comusulla base delle tabelle millesimali,
ni di un condominio è riferibile a
a fare il conteggio dell'importo
ogni
singola unitàInimmobiliare.
Il
detraibile.
sostanza,
limite,
dunque, vale
per ognuno
l'amministratore
nella certificazione
rilasciata
ai condomini
tener
degli
appartamenti
di cuideve
si comcontolodel
momento
del pagamento
pone
stabile.
E’ quanto
stabilidei bonifici. Quelli emessi dopo il
sce l’Agenzia delle entrate con la
26 giugno (data di innalzamento
risoluzione
19 del
gennaio
dal 36 al n.
50%
della25detrazione
2008.
contribuente,
fiscale)Una
fruiranno
della propriemaggiore
detrazione
sino diverse
a un massimo
taria
con quote
di più
di
96mila
euro
(tetto
riferito
unità abitative situate nello stesso a
ciascuna unità immobiliare).
edificio, riteneva di poter detrarre
Un'ipotesi particolare è quella
ilin36%
per
cui delle
nel spese
2013 sostenute
proseguiranno
illavori
miglioramento
coiniziati nel delle
2012. aree
In questo
caso,
anche
con
i
nuovi
limiti
muni dello stabile (facciata, cor-di
detrazione si applica la regola
tile, loggia-terrazza) in relazione
prevista per la prosecuzione di
206/2007 ha poi ritenuto che le
■
IL TRABUCCO n° 1/2008 - 11
32 - IL TRABUCCO n° 7/2012
da
I lavori «verdi»
Il 55 per cento è ai
tempi supplementari
Fino a dicembre sconto più alto per chi isola l'abitazione ma è meglio raffrontare subito i due incentivi
I
l decreto sviluppo (Dl
83/2012) allunga la vita al
bonus per il risparmio energetico, ma solo per il periodo tra
il 1° gennaio e il 30 giugno 2013
e in forma ridotta (cala infatti al
50%). Da luglio 2013 cesserà,
salvo ripensamenti, e ci si dovrà
accontentare del bonus sulle ristrutturazioni al 36 per cento.
Fino al 31 dicembre di quest'
anno, però, l'agevolazione continua a essere del 55% ed è bene
quindi, fare due conti, considerato anche che la proroga lascia
intoccati per l'anno prossimo i
tetti massimi di detrazione, con
la conseguenza che cresce invece
l'ammontare delle spese detraibili
(si veda nel dettaglio il grafico).
Fin da subito, comunque, la detrazione sul risparmio energetico
trova una temibile concorrente
in quella sul recupero, ascesa al
50% dal 26 giugno 2012, con la
conseguenza che è più facile che
i proprietari di immobili residenziali scelgano quest'ultima, che
necessita di meno adempimenti
tecnico-burocratici (con i costi
conseguenti) e non è vincolata a
particolari tipi di opere.
Quando conviene il 55%
Il bonus sul risparmio continua
(e continuerà anche l'anno prossimo) a essere preferito rispetto al
nuovo 50% sulle ristrutturazioni
in almeno tre situazioni:
Silvio Rezzonico Giovanni Tucci
• quando i lavori sono eseguiti
su un immobile non abitativo o
da una società di capitali. Infatti
la detrazione del 55-50% si applica agli immobili posseduti sia da
contribuenti soggetti all'Irpef che
all'Ires;
• quando, per sostituire infissi, coibentare le pareti, installare
pannelli solari termici si spende
più di 96mila euro. Infatti il tetto
di spesa detraibile è maggiore;
• quando si fanno, contemporaneamente, opere che godono della detrazione sul risparmio energetico e altre che godono della
detrazione sulle ristrutturazioni,
e la spesa totale supera i 96mila
euro. Poiché le due detrazioni si
possono ottenere contemporaneamente (purché non per le stesse opere) anche in questo caso si
hanno maggiori benefici fiscali,
perché si sommano due diversi
tetti di spesa detraibile.
A rinfocolare la concorrenza
tra le due agevolazioni è stato
sempre il decreto sviluppo, cancellando, con effetto retroattivo,
l'inapplicabilità per tutto il 2012
del 36-50% per le opere di risparmio energetico. Poiché però
restavano agevolati tutti i lavori,
dalla manutenzione straordinaria in su, nei fatti il divieto operava solo peri pochi tipi di opere
di risparmio energetico ricadenti
nella manutenzione ordinaria nei
singoli appartamenti.
Ora che questo limite è caduto,
resta incerto quali siano i requisiti
che deve avere un'opera di manutenzione ordinaria per portare a
un risparmio energetico effettivo
e per essere così agevolabile dal
nuovo 50% sul recupero. Il decreto parla di «conseguimento di
risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia», ma le norme non aiutano
(salvo che per la sostituzione di
una caldaia, da rimpiazzare con
un modello con certe caratteristiche di rendimento termico, tipiche però di quasi tutte quelle in
vendita). Una vecchia circolare
delle Entrate (24 febbraio 1998 n.
57, punto 34) fa cenno ai requisiti
prescritti all'ancor più datato decreto Industria 15 febbraio 1992.
Il dibattito resta però "di scuola",
sia perché è raro il caso che si
eseguano lavori di manutenzione
ordinaria di risparmio energetico, sia perché i materiali e gli
apparecchi attualmente in vendita
(pannelli coibentanti, finestre con
doppi e tripli vetri, caldaie, pannelli solari termici) raggiungono
quasi tutti le prestazioni richieste
dalla detrazione del 55% e quindi, a maggior ragione, saranno
agevolabili.
La procedura
Negli anni la detrazione del
55% ha perso una parte degli
adempimenti prima previsti ed
IL TRABUCCO n°7/2012 - 33
è diventata più facile da ottenere. Per la sostituzione di infissi
è ormai sufficiente che il contribuente, anche senza l'aiuto di un
tecnico, compili online sul sito
dell'Enea la scheda informativa
F, riportando i dati forniti dalla
ditta costruttrice della finestra o
della porta. Identico discorso vale
per i pannelli solari termici. Anche la sostituzione di caldaie con
modelli a condensazione ha perso
per strada la necessità di redigere
l'attestato di qualificazione energetica (una sorta di certificazione
energetica, valida solo a questo
scopo) ed è quindi più semplice.
L'unica complicazione burocratica sopravvenuta è stata la necessità di inviare alle Entrate , in
caso di proseguimento dei lavori
in più anni fiscali, una comunicazione telematica.
34 - IL TRABUCCO n° 7/2012
LE RISPOSTE
Rinnovabili: quali premi
Coibentare il sottotetto
I pannelli solari fotovoltaici e
gli impianti eolici godono di
agevolazioni apposite, non
cumulabili né con il 36,50% né
con il 55%. Quanto alle altre
fonti rinnovabili (per esempio il
mini-idroelettrico o le caldaie a
biomasse) possono godere del
55% solo nell'ambito di opere di
riqualificazione globale dell'edificio
nel suo complesso (comma
344, articolo 1, legge 296/2006).
Per quanto attiene alle caldaie
a biomassa, il Dm 26 gennaio
2010 ha dettato con precisione
i loro requisiti, anche qualora a
funzionare a biomasse sia un
impianto di teleriscaldamento.
La detrazione del 55% consente la
coibentazione suIle falde del tetto
solo se il sottotetto è già abitabile
e riscaldato, non se lo diventa
dopo i lavori. Viceversa in un
sottotetto non abitabile è agevolata
la coibentazione che isola i locali
sottostanti, per esempio con la
posa dei pannelli sul pavimento
del sottotetto stesso.
Gli ampliamenti sono esclusi
dalle detrazioni fiscali. Tuttavia
non è considerato ampliamento
la trasformazione di un sottotetto
in residenza, ai sensi delle leggi
regionali che la agevolano purché
non divenga un'unità abitativa
autonoma.
La detrazione del 55% premia
espressamente i pannelli solari
termici e gli impianti geotermici
a bassa entalpia. E le altre fonti
rinnovabili di energia?
La detrazione sul risparmio
energetico per le coibentazioni
è relativa a immobili esistenti
e solo se si racchiudono locali
riscaldati. Allora l'isolamento di
un sottotetto è possibile?
da
Sono agevolati anche gli
enti e le società
I
l decreto sviluppo (Dl 83/2012)
non ha modificato in alcun
modo i requisiti della detrazione
del 55% (50% per i primi sei mesi
del 2013) . Riepiloghiamoli, quindi,
in sintesi.
• I beneficiari. Tutti i contribuenti,
anche se titolari di reddito d'impresa, che possiedono, a qualsiasi titolo, l'immobile oggetto di intervento.
Sono ammessi all'agevolazione, oltre alle persone fisiche e agli esercenti arti e professioni, i contribuenti che conseguono reddito d'impresa
(persone fisiche, società di persone,
società di capitali), le associazioni
tra professionisti e gli enti pubblici
e privati che non svolgono attività
commerciale.
• Il perimetro. Sono ammessi a
beneficiare della detrazioni tutti i
tipi di immobili esistenti, escluse le
nuove costruzioni e gli ampliamenti
che siano ad uso di privati cittadini
o comunque beni strumentali per
l'esercizio dell'attività di società e
imprese. Alcune Risoluzioni delle
Entrate hanno escluso gli immobili
ristrutturati e poi rivenduti (immobili-merce) e quelli offerti in locazione dalle imprese (quindi oggetto
dell'attività esercitata).
• Le opere. Per la riqualificazione energetica globale dell'edificio,
vanno raggiunti determinati valori
annui stimati di consumo. Essi dipendono dal rapporto superficie/volume dell'edificio nonché dalla zona
climatica attribuita al comune.
I parametri sono fissati dal decreto
del ministero dello Sviluppo economico 10 marzo 2008. Per ottenere
questo obiettivo occorre, in genere,
eseguire diverse opere combinate,
dalla modernizzazione dell'impian-
to termico alle coibentazioni delle
pareti e alla sostituzione delle finestre. Tutto l'edificio deve "consumare meno", non solo un singolo appartamento.
Per la coibentazione di tetti, pareti
e pavimenti, occorre ottemperare a
requisiti di "trasmittanza termica"
(unità di misura dell'isolamento),
stabiliti sempre dal decreto 11 marzo 2008. Essi cambiano a seconda
della zona climatica del comune.
Lo scopo di ridurre la trasmittanza
si raggiunge in genere foderando
all'interno pavimenti, pareti o soffitti con dei pannelli che conducono male il calore, ma ci sono anche
altre soluzioni. Per esempio, si può
coprire la casa con un simile "cappotto termico" all'esterno, una soluzione molto più efficace. Oppure si
possono insufflare nelle pareti materiali coibentanti. La coibentazione
deve racchiudere locali riscaldati.
Per la sostituzione di finestre e
porte, sia gli infissi sia gli eventuali
vetri debbono raggiungere certe prestazioni di "trasmittanza termica"
legati alla zona climatica. È possibile sostituire anche un solo infisso in
un appartamento.
Nel caso di finestre e controfinestre, vetrate e lucernari si tratterà
quantomeno di strutture dotate di
doppi vetri che racchiudono locali
riscaldati e li proteggono dal freddo
proveniente dall'esterno o da altri locali non riscaldati.
Agevolata anche l'installazione di
pannelli solari termici che servono
a produrre acqua calda per usi domestici o industriali e per la copertura del fabbisogno di acqua calda
in piscine, strutture sportive, case di
ricovero e scuole.
I pannelli e i bollitori devono avere garanzia di almeno cinque anni e
gli accessori e i componenti di due
anni.
Devono essere conformi alle norme UNI EN 12975-12976 oppure
EN 12975-12976 (o infine UNI per
quelli in autocostruzione). Se producono sia energia elettrica sia termica, solo le spese relative a quella
termica sono detraibili (stimabili in
percentuale).
Per la sostituzione di caldaie con
modelli a condensazione, l'impianto deve avere un bruciatore di tipo
modulante, la regolazione climatica sul bruciatore e la pompa di tipo
elettrico a giri variabili. Tutti questi
dispositivi, che mirano a far sì che il
bruciatore non funzioni al massimo
regime, ma quanto basta, sono comunque normalmente da prevedere,
in caso di installazione di caldaie
a condensazione. Occorre anche
installare valvole termostatiche su
tutti i caloriferi, con unica eccezione per gli impianti a pavimento. Si
tratta di manopole graduate con cui
si regola, ai gradi impostati, la temperatura di una stanza.
La sostituzione di caldaie con impianti geotermici dotati di pompe di
calore è una tecnologia ancora poco
diffusa, raramente sfruttata per gli
immobili non di nuova costruzione,
perché prevede scavi nel terreno e la
sostituzione pressoché totale delle
tubature.
La sostituzione di boiler per l'acqua calda sanitaria con modelli a
pompa di calore è un intervento che
è stato agevolato, per il solo anno
2012, dal cosiddetto" decreto salva
Italia",ed è quindi una novità.
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