COMIG
COMMISSIONE INGEGNERIA GESTIONALE
Conversazioni all’Ordine degli Ingegneri di Napoli
La creazione di valore nel settore immobiliare:
le nuove opportunità per gli Ingegneri
Gestionali
‘Gestire immobili oggi:
limiti, opportunità, difficoltà.
Il caso cedolare secca’
Ing. Claudio Laterza
Il panorama generale
In ogni immobile è immobilizzato del capitale che altrimenti potrebbe
essere destinato a scopi diversi. In generale, dunque, essere
proprietario di un immobile significa avere investito in immobili.
Secondo il volume “Immobili in Italia 2011”, realizzato dal Dipartimento
delle Finanze e dall’Agenzia del Territorio, alla data data del
31/12/2009, gli immobili censiti in Italia erano 59.100.422, di cui ben il
92,1% di tipo residenziale.
Dalla medesima fonte si apprende che la proprietà degli immobili è
riconducibile nell’87,5% a persone fisiche.
2
Napoli, 04/10/2011
Ordine degli Ingegneri di Napoli
Ing. Claudio Laterza
Numero unità immobiliari e
composizione % per anno
Statistica comprendente i soli immobili di proprietà di persone fisiche
(Fonte Immobili in Italia 2011)
In Italia, sono veramente in tanti ad avere investito
in immobili per uso abitativo.
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Napoli, 04/10/2011
Ordine degli Ingegneri di Napoli
Ing. Claudio Laterza
La ricchezza immobiliare in Italia
Secondo la Banca d’Italia, nel 2009 le sole abitazioni residenziali
assommavano un valore di 4.823 miliardi di euro; nel volume “Gli
immobili in Italia 2011”, il medesimo valore è stato calcolato in 5.433
miliardi di euro.
Esiste un 5% dei proprietari più ricchi che da solo detiene da solo il
24,9% della ricchezza immobilizzata in immobili.
Concentrazione della ricchezza (Fonte Immobili in Italia 2011)
La proprietà degli immobili residenziali “non ad uso personale” è in parte
concentrata nelle mani di poche persone fisiche.
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Napoli, 04/10/2011
Ordine degli Ingegneri di Napoli
Ing. Claudio Laterza
Lo speculatore
COSTO DI
ACQUISTO
Tipicamente non investe
sulla trasformazione
fisica dell’immobile
ovvero sopporta costi di
trasformazione minimali
o nulli.
Sa riconoscere il
valore, ma non
contribuisce a crearlo.
Si limita a far
emergere il valore
inespresso.
Lo
speculatore
tipicamente compra
al di sotto del
valore di mercato e
rivende al valore di
mercato.

Cvendita  Cacquisto
Cacquisto
VALORE
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Napoli, 04/10/2011
Ordine degli Ingegneri di Napoli
Ing. Claudio Laterza
Il costruttore
E’ essenzialmente
interessato
alla
trasformazione degli
immobili.
COSTO DI
ACQUISTO
COSTO DI
TRASFORMAZIONE
Punta tutto sulla
creazione
(fisica) di valore.
Lavora per
massimizzare il
rapporto tra
prezzo di
vendita e costi.
6
Napoli, 04/10/2011


Cvendita  Cacquisto  Ctrasformazione
C
acquisto
 Ctrasformazione

VALORE
Ordine degli Ingegneri di Napoli
Ing. Claudio Laterza

Il benestante “classico”
Tipicamente non compra, non vende, non trasforma.
USCITE
RICORRENTI
ENTRATE
RICORRENTI
(spese e tasse)
(pigioni)
Il benestante “classico” generalmente è poco dinamico ed è
tendenzialmente interessato alla costituzione di rendite. La
strategia
di
gestione
è
tipicamente
rivolta
alla
massimizzazione
delle
entrate
ricorrenti
ed
alla
minimizzazione delle uscite.
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Napoli, 04/10/2011
Ordine degli Ingegneri di Napoli
Ing. Claudio Laterza
Il gestore immobiliare
EDIFICAZIONE
ACQUISTO
RISTRUTTURAZIONE
RISANAMENTO
USCITE
RICORRENTI
ENTRATE
RICORRENTI
Un moderno gestore
immobiliare punta alla
creazioni di valore
VALORE
operando su più fronti.
Per esempio:
- nuove costruzioni e ristrutturazioni Cven  Cacq  Ctrasf  ( Entrate  Uscite)

- riqualificazioni immobiliari
Cacq  Ctrasf
- operazioni di finanza di progetto
- adeguamenti tecnologici
- acquisti con contratti atipici e vendite personalizzate

8
Napoli, 04/10/2011
Ordine degli Ingegneri di Napoli



Ing. Claudio Laterza
Le interazioni professionali
ACQUISTO
EDIFICAZIONE
Legali
RISTRUTTURAZIONE
Consulenti fiscali
RISANAMENTO
Intermediari
immobiliari
Consulenti tecnici
USCITE
ENTRATE
Legali
Legali
Consulenti fiscali
Consulenti fiscali
VALORE
Legali
Intermediari
immobiliari
Consulenti fiscali
Intermediari
immobiliari
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Napoli, 04/10/2011
Ordine degli Ingegneri di Napoli
Ing. Claudio Laterza
Come può creare valore
l’Ingegnere Gestionale?
Anzitutto, l’Ingegnere Gestionale è un
tecnico e, pertanto, nei limiti delle proprie
competenze ed abilitazioni professionali,
può intervenire come tecnico specialista.
In realtà, però, l’Ing. Gestionale
specificamente
formato
(anche
attraverso la gavetta) per forma mentis
dovrebbe
essere
particolarmente
orientato a svolgere attività di assistenza
o consulenza gestionale.
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Napoli, 04/10/2011
Ordine degli Ingegneri di Napoli
Ing. Claudio Laterza
Cosa è l’assistenza gestionale?
L’assistenza gestionale è un’attività di supporto
a chi deve materialmente prendere decisioni o
organizzare processi. Può dispiegarsi, per
esempio, attraverso azioni di:
- Supervisione dei professionisti;
- Consulenza strategica specifica;
- Consulenza finanziaria specifica;
- Aggiornamento normativo rapido;
- Orientamento alla ricerca ed allo sviluppo.
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Napoli, 04/10/2011
Ordine degli Ingegneri di Napoli
Ing. Claudio Laterza
Il caso
Un
privato
proprietario
di
un
appartamento, avendo deciso di mettere
a reddito l’immobile, chiede consiglio al
consulente gestionale per capire se è
meglio rivolgersi verso una locazione di
tipo residenziale o per uso ufficio.
Qualcuno gli ha detto che ci sono
interessanti novità per il caso abitativo.
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Napoli, 04/10/2011
Ordine degli Ingegneri di Napoli
Ing. Claudio Laterza
La cedolare secca
Il consulente gestionale informa il cliente
che il D.Lgs 23/2011 ha introdotto un
nuovo regime di tassazione dei fitti ad
uso abitativo.
Il percettore può scegliere se cumulare il
canone annuo con i redditi di natura
lavorativa o patrimoniale (pagando
un’imposta progressiva sul reddito)
oppure scegliere una tassazione “secca”
pari al 21% del canone annuale.
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Napoli, 04/10/2011
Ordine degli Ingegneri di Napoli
Ing. Claudio Laterza
Ulteriori vantaggi
L’adesione al regime della cedolare
secca consente di evitare il pagamento
delle addizionali IRPEF (comunali e
regionali), nonché dell’imposta annuale
di registro.
Attualmente valgono:
- Add. Comunale Napoli 0,50%
- Add. Regionale Campania 1,70%
- Imposta annuale registro 2%
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Napoli, 04/10/2011
Ordine degli Ingegneri di Napoli
Ing. Claudio Laterza
I vincoli
Per aderire al regime della cedolare secca
occorre che:
- l’immobile
sia
accatastato
per
uso
residenziale;
- il contratto di locazione sia per uso
residenziale;
- l’importo del canone di fitto non può essere
modificato per tutta la durata dell’opzione
(neanche per adeguamenti ISTAT).
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Napoli, 04/10/2011
Ordine degli Ingegneri di Napoli
Ing. Claudio Laterza
Le aliquote IRPEF:
da 0 fino a 15.000 euro
da 15.001 fino a 28.000 euro
da 28.001 fino a 55.000 euro
da 55.001 fino a 75.000 euro
oltre 75.001 euro
23%
27%
33%
41%
43%
Ai fini IRPEF, il canone di locazione deve
essere ridotto di un 15%.
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Napoli, 04/10/2011
Ordine degli Ingegneri di Napoli
Ing. Claudio Laterza
Le aliquote IRPEF (-15%):
da 0 fino a 15.000 euro
da 15.001 fino a 28.000 euro
da 28.001 fino a 55.000 euro
da 55.001 fino a 75.000 euro
oltre 75.001 euro
17
Napoli, 04/10/2011
Ordine degli Ingegneri di Napoli
19,6%
23,0%
28,1%
34,9%
36,6%
Ing. Claudio Laterza
Le aliquote IRPEF
(-15%+addizionali+registro 1%):
da 0 fino a 15.000 euro
da 15.001 fino a 28.000 euro
da 28.001 fino a 55.000 euro
da 55.001 fino a 75.000 euro
oltre 75.001 euro
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Napoli, 04/10/2011
Ordine degli Ingegneri di Napoli
22,4%
25,8%
30,9%
37,7%
39,4%
Ing. Claudio Laterza
Confronto aliquote
Scaglioni
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Ordinario Cedolare
0-15.000
22,4%
21%
15.001-28.000
25,8%
21%
28.001-55.000
30,9%
21%
55.001-75.000
37,7%
21%
Oltre 75.000
39,4%
21%
Napoli, 04/10/2011
Ordine degli Ingegneri di Napoli
Ing. Claudio Laterza
L’orientamento
Per chi ha redditi bassi la cedolare secca
comporta vantaggi fiscali quasi nulli o
addirittura negativi in presenza di detrazioni
fiscali che, non potendo essere compensate,
sono perse.
Al crescere del reddito, il vantaggio cresce
rapidamente, ma occorre sempre considerare
il ruolo delle detrazioni fiscali ed il mancato
adeguamento del canone.
20
Napoli, 04/10/2011
Ordine degli Ingegneri di Napoli
Ing. Claudio Laterza
Il supporto operativo
Dopo 8 anni, in regime di cedolare secca ogni 1.000
euro di canone lordo il proprietario continua ad
incassare 790 euro di canone netto.
Diversamente, in regime ordinario occorre ipotizzare il
tasso di inflazione medio.
21
I
II
III
IV
V
1%
840
803
748
675
656
2%
909
869
810
730
710
3%
983
940
875
789
768
Napoli, 04/10/2011
Ordine degli Ingegneri di Napoli
Ing. Claudio Laterza
La scelta nel complesso
Il consulente gestionale, dunque, suggerisce al
cliente di orientarsi verso un contratto di tipo
abitativo se sussistono i requisiti catastali ed in
presenza di redditi IRPEF medio-elevati.
Diversamente, in presenza di redditi bassi,
anzitutto sarà il tipo di accatastamento
catastale ad indirizzare il tipo di contratto (se
non si vuole comunque cambiare la
destinazione di uso).
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Napoli, 04/10/2011
Ordine degli Ingegneri di Napoli
Ing. Claudio Laterza
Home staging
L’home staging è l’arte di valorizzare le proprietà
immobiliari per favorirne la vendita o l’affitto in breve
tempo ed al miglior prezzo.
Secondo alcuni studi statunitensi, il buon esito di una
trattativa
dipende
enormemente
dalla
prima
impressione suscitata nel cliente.
L’home stager si preoccupa di realizzare piccoli
interventi di restyling per rendere più appetibile la
casa. Secondo Amy Lentini, presidente di Staged
Homes, prima di tutto bisogna spersonalizzare una
casa, “togliendo il più possibile il tocco del precedente
proprietario”.
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Napoli, 04/10/2011
Ordine degli Ingegneri di Napoli
Ing. Claudio Laterza
I ritorni da restyling per cessione
Miglioramento
Costo [€]
Ritorno [€]
Pulizia
100-200
1.500-2.000
Home staging
300-400
1.500-2.000
Illuminazione
200-300
1.000-1.500
Pavimenti
500-750
1.500-2.000
Tinteggiatura
500-750
1.500-2.000
Rimodernare cucina
1.000-1.500
2.000-3.000
Rimodernare bagno
750-1.000
1.000-1.500
Fonte Milano Finanza del 13/08/2011
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Napoli, 04/10/2011
Ordine degli Ingegneri di Napoli
Ing. Claudio Laterza
Grazie per l’attenzione!