AREE EDIFICABILI
Gaetano Di Stefano
1
AREE FABBRICABILI
Definizione
“porzione di terreno che si presti alla
costruzione di un fabbricato urbano civile o
industriale”
Gaetano Di Stefano
2
CLASSIFICAZIONE
 Aree per uso pubblico (realizzazione e
mantenimento di opere di interesse pubblico
(sono normalmente sottoposte a vincoli)
 Aree per uso privato (soddisfacimento della
vita civile e produttiva, con vincoli di varia
natura imposti da esigenze collettive, secondo
una visione organica e programmata dell’uso del
territorio)
Gaetano Di Stefano
3
Aree ad uso privato
Terreni
agricoli:
Aree
edificabili:
aree
destinate
e
prevedibilmente destinabili
in futuro allo
svolgimento dell’attività produttiva agricola
aree
che,
indipendentemente dallo sfruttamento attuale,
presentano suscettività ad essere utilizzate per la
costruzione di fabbricati urbani civili o industriali
Gaetano Di Stefano
4
segue
La qualificazione di AREA EDIFICABILE è
indipendente dalla natura del suolo, dalla sua
destinazione attuale e dalla volontà del proprietario.
Dipende:
1. dalla non destinazione ad uso pubblico;
2. dalla mancanza di vincoli legali che ne
impediscono l’uso edificatorio;
3. dall’esistenza di una domanda per tale uso.
Gaetano Di Stefano
5
CARATTERISTICHE DELLE
AREE EDIFICABILI
• Caratteristiche intrinseche
• Caratteristiche estrinseche
• Situazione giuridica
Gaetano Di Stefano
6
Caratteristiche estrinseche
Rappresentano le peculiarità possedute
dall’area nei confronti dell’ambiente
esterno (zona).
 la posizione
 la presenza di infrastrutture
Gaetano Di Stefano
7
Caratteristiche intrinseche
Rappresentano le caratteristiche proprie (interne)
possedute dall’area.
Dimensioni
Forma geometrica (regolare o irregolare)
Sviluppo del fronte stradale
Giacitura (e esposizione)
Natura del terreno
Distanza dalle reti pubbliche
Gaetano Di Stefano
8
DIMENSIONI
AREA DI MINOR VALORE UNITARIO
AREA DI MAGGIOR
VALORE UNITARIO
Gaetano Di Stefano
9
FORMA GEOMETRICA
AREA DI MAGGIOR VALORE
UNITARIO
Gaetano Di Stefano
AREA DI MINOR VALORE
UNITARIO
10
SVILUPPO DEL FRONTE
STRADALE
AREA DI MAGGIOR VALORE
UNITARIO
AREA DI MINOR VALORE
UNITARIO
STRADA
Gaetano Di Stefano
11
GIACITURA E ESPOSIZIONE
Area di maggior valore unitario
Aree di minor valore unitario

p  tang 
Gaetano Di Stefano
12
Situazione giuridica
Complesso dei vincoli di diritto pubblico e privato
(servitù) che pongono limiti all’utilizzazione
edilizia dell’area.
• Rispetto
delle distanze dai confini di altre
proprietà
•Altezza massima dei fabbricati realizzabili
•Rispondenza urbanistica dei fabbricati realizzabili
•Rispetto delle norme urbanistiche
•Rispetto degli indici di sfruttamento
Gaetano Di Stefano
13
MERCATO DELLE AREE
FABBRICABILI
Il mercato delle aree fabbricabili è strettamente
connesso a quello dei fabbricati.
DOMANDA sostanzialmente elastica in funzione
della richiesta di fabbricati
OFFERTA
rigida per carenza di aree da
destinare all’edilizia (per protezione dell’ambiente,
per necessità di pubblica utilità ecc.)
Gaetano Di Stefano
14
CRITERI ESTIMATIVI
Le aree fabbricabili si stimano:
In base al VALORE DI MERCATO
2. In base al VALORE DI TRASFORMAZIONE
3. In base al VALORE COMPLEMENTARE (reliquati
o pezze segregate)
1.
Gaetano Di Stefano
15
Valore di mercato
Può applicarsi quando esiste un mercato attivo
delle aree.
Procedimento di stima DIRETTO-COMPARATIVO
1. Aree
simili (per caratteristiche estrinseche,
intrinseche e giuridiche)
2. Ricerca dei PRZ di c/v delle aree simili
3. Scelta del parametro di stima (mc edificabile)
4. Applicazione della proporzione di stima
5. Eventuali aggiunte e detrazioni
Gaetano Di Stefano
16
segue
 n

  PRZj

j 1


Voaf 

px
 aggiunte - detrazioni
n


pj



 j 1

Gaetano Di Stefano
17
Aggiunte e detrazioni
Aggiunte
Detrazioni
- Recinzioni
- Spese di demolizione di opere
preesistenti
Opere
di
sistemazione
(recinzioni,
sbancamenti,
sistemazioni idrauliche, muri di
sostegno, ecc.)
- Presenza di allacci alla rete
pubblica
- Servitù passive o altri diritti
reali o ipoteche
- Spese di sbancamento oltre la
norma (per pendenze eccessive,
roccia affiorante)
- Frutti pendenti
- Progetto approvato, oneri
concessori pagati, ecc.
- Materiali di costruzioni
preesistenti recuperabili
- Servitù attive
Gaetano Di Stefano
18
Valore di trasformazione
Si applica quando non è possibile derivare il
valore dell’area attraverso il procedimento diretto.
CASI:
1. Aree caratterizzate da condizioni di mercato di
monopolio (centro storico, indici di edificabilità
particolari);
2. Scarsa attività del mercato delle aree (centri
storici)
Gaetano Di Stefano
19
Valore di trasformazione
Il valore di trasformazione, in questi casi, equivale al
procedimento di stima INDIRETTO (o analiticoricostruttivo) e
NON ASSUME LA CARATTERISTICA DI ASPETTO
ECONOMICO AUTONOMO, BENSI’ QUELLO DI UN
PROCEDIMENTO DI STIMA FINALIZZATO ALLA
RICERCA DEL VALORE DI MERCATO
Gaetano Di Stefano
20
Valore di trasformazione
Voaf  Vt  Voprodotto edilizio realizzabile  VK t  
Gaetano Di Stefano
1
1  i 
n
21
Stima dei reliquati
(o pezze
segregate)
RELIQUATO: porzione di area urbana che,
per motivi diversi (espropriazione, ritaglio
di forma irregolare, dimensioni ridotte,
ecc.) non presenta le possibilità di
sfruttamento edificatorio ma che, unito ad
un’area viciniore, ne esalta il valore.
Gaetano Di Stefano
22
segue
Il valore del reliquato è
COMPLEMENTARIETA’
con
confinante.
connesso alla
l’appezzamento
L’aspetto economico da applicare è quello del
VALORE COMPLEMENTARE
Gaetano Di Stefano
23
segue
B
VA  V A B  VB
A
RELIQUATO
Gaetano Di Stefano
24
Stima pratica del valore di
mercato delle aree fabbricabili
Gli operatori di mercato adottano spesso
procedimenti di stima di tipo schematico che,
tuttavia, possono portare a risultati attendibili.
In particolare, la stima sintetico-pratica delle aree
fabbricabili si basa sull’incidenza percentuale del
valore dell’area sul costo di costruzione del
fabbricato su di essa realizzabile.
Gaetano Di Stefano
25
segue
Voaf  % Vk fabbricato
dove:
%= incidenza media percentuale del
valore
dell’area (18 -25%)
Vk fabbricato= Valore di costo di costruzione del
fabbricato realizzabile
Gaetano Di Stefano
26