COMUNE DI PESCARA
PIANO PARTICOLAREGGIATO N° 2
“ZONA PORTUALE”
ALLEGATO II – Rapporto Ambientale
Comune di Pescara
Redazione di supporti strumentali
all’incentivazione delle forme
innovative di partenariato
pubblico privato nei processi di
trasformazione urbana sostenibile
Relazione Illustrativa
Dicembre 2011
Comune di Pescara
Assessore allo Sviluppo e Tutela del Territorio
Marcello Antonelli
Dirigente Settore Programmazione del Territorio
Arch. Emilia Fino
Responsabile Procedimento Resp. Settore Programmi Complessi
Dott.ssa Paola De Rossi
Consulenti esterni incaricati dall’Amministrazione Comunale
Arch. Michela Giammarino
Arch. Angelo D’Alonzo
Raggruppamento Temporaneo di Professionisti
Prof. Arch. Stefano Stanghellini (capogruppo)
Creta - Centro di Ricerche per il Territorio e l’Ambiente Srl
Studio Salmoni Architetti Associati
Oikos Progetti Srl
Il presente elaborato è stato redatto a cura del Raggruppamento Temporaneo di Professionisti formato da: Prof. Arch. Stefano Stanghellini (Capogruppo), CRETA Srl (Centro di Ricerche per l’Economia il Territorio e l’Ambiente), Studio Salmoni Architetti Associati, Oikos Progetti Società di Ingegneria a r.l., aggiudicatario de l’“Appalto relativo all’incarico per la redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile” bandito dal Comune di Pescara (contratto n. 39389 di repertorio, del 29.09.2011). L’attività svolta è stata finanziata dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti in base alla Convenzione da esso sottoscritta con il Comune di Pescara in data 2.11.2010. Alla stesura dell’elaborato hanno contribuito fra gli altri: Prof. Arch. Stefano Stanghellini (supervisione e ccordinamento tecnico‐scientifico), Dott. Arch. Sergio Copiello (analisi delle alternative; concezione, allestimento e applicazione del modello di valutazione economico finanziaria), Dott. Arch. Valeria Ruaro (processo di partecipazione e concertazione, studio ambientale), Dott. Arch. David Casagrande (raccolta e analisi di dati, coordinamento operativo), Dott. Arch. Ettore De Lellis (analisi dello stato di fatto, concertazione), Dott. Arch. Vittorio Salmoni, Dott. Arch. Giovanni Marinelli, Dott. Arch. Viviana Veschi (analisi dello stato di fatto, redazione del Masterplan). INDICE Introduzione ........................................................................................................................................................ 6 Ruolo del partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile .................... 6 Articolazione dello Studio di Fattibilità ....................................................................................................... 7 PARTE PRIMA. INQUADRAMENTO TERRITORIALE E SOCIOECONOMICO ............................................... 10 1. 2. 3. Ambiti urbani di studio: caratteri generali .................................................................................................. 10 1.1. Pescara: i due ambiti oggetto di trasformazione .......................................................................... 10 1.2. Caratterisitiche infrastrutturali e morfologiche dei due ambiti .................................................... 13 Inquadramento urbanistico........................................................................................................................ 17 2.1. Rappresentazione del contesto e obiettivi dell’inquadramento urbanistico ............................... 17 2.2. Livelli dell’inquadramento urbanistico ......................................................................................... 19 2.3. Livello 01 – Pianificazione sovraordinata e di settore .................................................................. 20 2.4. Livello 02 – Pianificazione generale – stato di diritto in base al PRG vigente ............................... 32 2.5. Livello 03 – Pianificazione di dettaglio .......................................................................................... 53 Inquadramento socioeconomico ................................................................................................................ 94 3.1. Analisi della domanda attuale e potenziale .................................................................................. 94 3.2. Analisi dell’offerta attuale e potenziale ...................................................................................... 106 3.3. Interazione tra domanda e offerta: i mercati di riferimento e le fonti informative ................... 111 PARTE SECONDA: ANALISI DELLE ALTERNATIVE E PROPOSTE PROGETTUALI ....................................... 131 4. 5. Individuazione delle aree da trasformare ................................................................................................. 131 4.1. Ambito A2 – Lungofiume nord ‐ via Valle Roveto ....................................................................... 132 4.2. Ambito A5 – Ambito portuale – Marina sud ............................................................................... 135 Studio di prefattibilità ambientale ........................................................................................................... 137 5.1. Elementi di inquadramento ........................................................................................................ 137 5.1.1. Triplice dimensione dello sviluppo sostenibile ....................................................................... 137 5.1.2. Richiami normativi .................................................................................................................. 139 5.2. Studio ambientale preliminare: fase di scoping .......................................................................... 146 5.2.1. Contenuti e metodologie ........................................................................................................ 146 5.2.2. Obiettivi strategici di sostenibilità .......................................................................................... 146 6. 7. 8. 9. Processo di partecipazione e di concertazione ......................................................................................... 186 6.1. Attività di networking ................................................................................................................. 186 6.2. Individuazione degli stakeholder e classificazioni ....................................................................... 186 6.3. Metodologie per la gestione della partecipazione ..................................................................... 193 6.4. Agenda dei lavori ........................................................................................................................ 196 6.5. Raccolta delle informazioni, loro elaborazione, osservazioni empiriche .................................... 199 6.6. Proposte dei cittadini per l’ambito A5 ........................................................................................ 209 Illustrazione delle proposte progettuali ................................................................................................... 218 7.1. Ambito A2: il Masterplan e la Carta della Compatibilità con il PRG ........................................... 219 7.2. Ambito A5: il Masterplan e la Carta della Compatibilità con il PRG ........................................... 222 Valutazione di coerenza del Masterplan ................................................................................................... 226 8.1. Verifica di “coerenza esterna” degli obiettivi del Masterplan .................................................... 226 8.2. Verifica di “coerenza interna” tra obiettivi e azioni del Masterplan .......................................... 231 8.3. Ambiti di influenza e orizzonte temporale .................................................................................. 232 8.4. Definizione delle Autorità con competenze ambientali (ACA) e modalità di consultazione ...... 232 8.5. Analisi preliminare di contesto e indicatori ................................................................................ 235 8.6. Individuazione di aree sensibili e di elementi di criticità ............................................................ 239 8.7. Presumibili impatti del Masterplan ............................................................................................. 240 8.8. Possibili metodi di valutazione degli impatti .............................................................................. 244 Analisi economico finanziaria delle alternative e delle proposte progettuali ............................................ 245 9.1. Partenariato pubblico privato: la forma proposta ...................................................................... 245 9.2. Matrice delle alternative ............................................................................................................. 248 9.3. Analisi della fattibilità finanziaria ................................................................................................ 253 9.4. Modello di valutazione ................................................................................................................ 257 9.5. Criteri di giudizio ......................................................................................................................... 268 9.6. Ambito A2: valutazione delle proposte avanzate dagli operatori privati e del Masterplan ....... 269 9.7. Ambito A5: valutazione del Masterplan ..................................................................................... 276 9.8. Analisi della fattibilità economica e sociale ................................................................................ 277 Comune di Pescara – Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile RTP: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile INTRODUZIONE RUOLO DEL PARTENARIATO PUBBLICO‐PRIVATO NEI PROCESSI DI TRASFORMAZIONE URBANA SOSTENIBILE Numerose città italiane, sia di grandi che di medie dimensioni, sono investite ormai da molti anni da vari fenomeni di carattere demografico, sociale ed economico che ne stanno modificando la struttura urbanistica ed edilizia. Alcuni di questi fenomeni consistono nel progressivo spostamento di parte della popolazione dal centro urbano verso i comuni della prima cintura, e talvolta anche della seconda cintura; nell’incremento degli immigrati stranieri che tendono a concentrarsi, per etnia, in specifici quartieri; nell’aumento del pendolarismo giornaliero per motivi di lavoro o studio, con la conseguenza che molti utenti e fruitori di servizi cittadini (ad esempio strade e parcheggi, servizi di trasporto pubblico, igiene urbana, ecc.) provengono da altri territori amministrativi, e dunque non contribuiscono con la tassazione a ripagare quegli stessi servizi. Questi e altri fenomeni si sovrappongono a processi di cambiamento che interessano porzioni significative del tessuto urbano, e talvolta si sommano a problemi urbanistici pregressi. Tra i processi in atto assume rilievo la progressiva obsolescenza delle funzioni produttive e di servizio, cosa che conduce alla loro cessazione o al loro spostamento, con la conseguenza che si creano vuoti urbani e porzioni di città da riqualificare. I problemi urbanistici pregressi sono spesso connessi alla carente dotazione di attrezzature e servizi a fruizione pubblica e collettiva, oppure fanno riferimento alle modalità di interazione tra tessuti urbani e infrastrutture (ad esempio l’effetto di frattura e barriera provocato da ferrovie o tangenziali, ecc.). L’insieme dei fenomeni, dei processi e dei problemi da affrontare è caratterizzato da un elevato grado di complessità, a causa dell’intrecciarsi di problemi di carattere giuridico, economico, urbanistico, ambientale e sociale. Tutto ciò, unito ai vincoli alla capacità di spesa della Pubblica Amministrazione, ha condotto a sperimentare modalità innovative di cooperazione tra soggetti pubblici e soggetti privati. La progettazione, realizzazione e gestione di interventi di trasformazione urbana è stata orientata al coinvolgimento sia di capacità imprenditoriali, che di capitali apportati da soggetti privati; e quindi il Partenariato pubblico privato (Ppp) è divenuto sempre più pervasivo nelle pratiche adottate per affrontare i cambiamenti che investono le città contemporanee. In ambito urbanistico, il Ppp si concretizza in particolar modo nell’ampia famiglia dei “programmi complessi”. Si tratta di strumenti di trasformazione del territorio urbanizzato accomunati da una concezione omogenea: si fondano sulla integrazione di risorse apportate da molteplici soggetti di varia natura, mirano ad intervenire contestualmente su più settori, e la negoziazione tra interessi pubblici e privati deve assicurare la fattibilità tecnica, economica e amministrativa almeno nel breve periodo. Alcune forme di programmi complessi si concentrano su problemi di natura urbanistica, come ad esempio la riqualificazione di aree produttive dismesse. Altre tipologie di programmi complessi si propongono di affrontare anche la rigenerazione sociale di quartieri degradati, o il miglioramento della competitività attraverso l’incremento della dotazione di infrastrutture e attrezzature, oppure ancora lo sviluppo di ambiti urbani e territoriali fondato sul concetto di sostenibilità. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 6
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile La diffusione dei programmi complessi è stata alimentata sia da varie sperimentazioni stimolate dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, sia da iniziative a livello regionale, promosse con leggi specifiche oppure attraverso leggi organiche di governo del territorio (nel caso dell’Abruzzo il riferimento è alla LR 70/1995 recante “Modifiche e integrazioni della legge urbanistica”). Inoltre, la cooperazione tra il settore pubblico e il settore privato nell’ambito dei programmi complessi trova talvolta completamento e attuazione in altri specifici strumenti di partenariato, come la Società di trasformazione urbana (D. Lgs. 267/2000, art. 120), oppure la concessione di costruzione e gestione e la finanza di progetto (D. Lgs. 163/2006, art. 143, artt. 153 e seg.). Il presente Studio si situa appunto nell’alveo delle sperimentazioni promosse dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti. Il Comune di Pescara è risultato assegnatario di un finanziamento del Ministero finalizzato all’attivazione di “Supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato‐pubblico privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile”. In particolare il finanziamento è volto a predisporre uno Studio di Fattibilità delle trasformazioni da realizzare in due ambiti prescelti dall’Amministrazione Comunale per la rilevanza strategica posseduta per il futuro della città. Lo Studio di Fattibilità è stato predisposto dal R.T.P. aggiudicatario della gara d’appalto in modo da perseguire gli obiettivi dell’Amministrazione Comunale, così come esposti nella documentazione di gara, e da rispecchiare la metodologia esposta nell’offerta tecnica presentata dal R.T.P. aggiudicatario. ARTICOLAZIONE DELLO STUDIO DI FATTIBILITÀ La trasformazione urbana sostenibile dei due ambiti è prefigurata e verificata mediante uno Studio di Fattibilità redatto in base ad una metodologia fondata su conoscenze interdisciplinari che in questi ultimi anni si è strutturata attraverso un processo di progressivo affinamento. Varie fonti documentali, curate da autorità pubbliche, hanno contribuito a tale affinamento. Già nel maggio del 2002, l’Unità di Valutazione degli investimenti pubblici aveva pubblicato un documento intitolato “Note per la redazione degli Studi di Fattibilità”. Tali “Note”, partendo dai requisiti minimi degli Studi di Fattibilità indicati nelle Delibere Cipe n. 106 e 135 del 1999, proponevano una struttura tripartita di questo strumento di analisi e valutazione delle decisioni pubbliche. Le tre parti degli Studi erano individuate rispettivamente nella analisi della sostenibilità tecnico‐territoriale, nella valutazione della sostenibilità economica e finanziaria, e nella analisi della sostenibilità amministrativa, istituzionale e gestionale. Nel medesimo periodo, e più precisamente tra il marzo del 2001 e il giugno del 2003, la Conferenza dei presidenti delle regioni e delle province autonome adottava un documento che reca il titolo di “Studi di fattibilità delle opere pubbliche – Guida per la certificazione da parte dei Nuclei regionali di valutazione e verifica degli investimenti pubblici”. Tale “Guida” traeva origine da una necessità operativa: la L. 144/1999 ha disposto, tra l’altro, che la redazione di uno Studio di Fattibilità costituisca un requisito per l’accesso ai fondi disponibili per la progettazione e al Fondo rotativo per la progettualità preliminare, definitiva ed esecutiva. A tal fine, gli Studi di Fattibilità devono essere certificati dai Nuclei regionali di valutazione e verifica degli investimenti pubblici (in sigla Nuvv o Nuval), istituiti dalla medesima Legge. La “Guida”, entrando nel merito dei R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 7
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile contenuti degli Studi di Fattibilità, delineava una struttura articolata in cinque approfondimenti specialistici: fattibilità tecnica; compatibilità ambientale; sostenibilità finanziaria; convenienza economico‐sociale; verifica procedurale. Gli approfondimenti sono preceduti da attività propedeutiche quali l’analisi della domanda e dell’offerta e la definizione delle alternative progettuali, e sono integrati da analisi di rischio e di sensitività. Altre autorità pubbliche, in tempi più recenti, hanno predisposto documenti volti a definire la struttura, la metodologia di analisi e i contenuti degli Studi di Fattibilità, tenendo conto del processo di sviluppo che ha caratterizzato il partenariato pubblico privato in ambito urbanistico. In questo contesto si inserisce il documento “Linee guida per la compilazione dello studio di fattibilità”, diffuso nel 2009 dall’Autorità per la vigilanza sui contratti pubblici di lavori servizi e forniture (Determinazione n. 1 del 14/01/2009, Allegato n. 2). Poiché nella gara per l’affidamento dell’appalto relativo alla redazione di “Supporti strumentali” questo documento è stato assunto dal Comune di Pescara quale riferimento metodologico, merita approfondirne i contenuti e l’articolazione. Le linee guida dell’Autorità condividono i riferimenti teorici e metodologici che hanno contribuito a formare i documenti diffusi in precedenza da altre autorità pubbliche, e inoltre presentano alcuni elementi innovativi. Il primo elemento di innovazione consiste nel rapporto diretto stabilito tra Studi di Fattibilità e Partenariato pubblico privato: lo Studio viene individuato come strumento per valutare comparativamente modalità tradizionali e modalità partenariali di realizzazione di interventi complessi, in cui sono compresenti sia opere da collocare sul mercato che opere a fruizione pubblica e collettiva. Un ulteriore elemento di pregio concerne l’individuazione di vari gradi di approfondimento in relazione allo scopo dello Studio di Fattibilità, da redigere, ad esempio, in forma sintetica per l’inserimento di opere nel programma triennale di una Pubblica Amministrazione, oppure in maniera più approfondita se posto a base di gara per l’affidamento di una concessione. L’Autorità per la vigilanza sui contratti pubblici, nell’affrontare il tema dei documenti che formano parti costitutive di uno Studio di Fattibilità, propone la predisposizione di un vero e proprio rapporto tecnico che si compone anzitutto di due relazioni. La prima, denominata “Relazione illustrativa”, è strutturata nei seguenti capitoli: ‐
inquadramento territoriale e socio‐economico, volto a delineare “le caratteristiche urbanistiche e viarie dell’area potenzialmente interessata, al fine di valutare tutti gli impatti dell’intervento, prendendo in considerazione la compatibilità con gli strumenti urbanistici vigenti”; ‐
analisi della domanda e dell’offerta, di cui la prima è individuata come “fondamentale per la stessa scelta delle alternative e per il dimensionamento dell’intervento” mentre la seconda concerne “lo stato attuale dell’offerta nei medesimi settori oggetto di proposte e il grado di apprezzamento […] da parte degli utenti”; entrambe devono “basarsi, per quanto possibile, su dati statistici desunti da pubblicazioni o studi di settore”; ‐
descrizione dell’investimento e analisi delle alternative, in cui la parte descrittiva deve “indicare i parametri fisici dell’intervento ed i relativi costi stimati”, mentre la parte analitica deve condurre a delineare la “matrice delle alternative progettuali nella quale vengono riportate per ciascuna soluzione le scelte tecnologiche, le scelte organizzative e le modalità di finanziamento dell’opera in modo tale che si abbia subito una visione sinottica comparativa tra le diverse soluzioni”; R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 8
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile ‐
studio di prefattibilità ambientale, orientato a “fornire una descrizione qualitativa della situazione ambientale esistente ed un quadro sintetico dei principali fattori rischio/impatto”, tale da anticipare “per ciascuna alternativa […] gli elementi significativi dell’impatto ambientale”, che consentiranno, con l’approfondimento della progettazione, di redigere un vero e proprio Studio di impatto ambientale. Il secondo elaborato che sostanzia lo Studio di Fattibilità è denominato “Relazione tecnica”. E’ formato dai seguenti capitoli: ‐
analisi delle tecniche costruttive, si tratta di una “analisi sommaria” volta ad esempio a discutere elementi quali strutture, materiali, tecnologie costruttive e altri elementi simili, fornendo una “indicazione delle norme tecniche da applicare”; ‐
cronoprogramma e piano di monitoraggio, quest’ultimo in particolare comporta che per il “prodotto caratteristico” delle alternative vengano individuati “dei parametri dei quali sia misurabile l’effetto, diretto o indiretto, sulla collettività”, e dunque si concretizza nella esplicitazione di indicatori, prevalentemente quantitativi o in subordine qualitativi, da misurare e rendicontare in fase di attuazione del progetto e gestione delle opere; ‐
stima sommaria dell’intervento, quale supporto allo sviluppo delle analisi di fattibilità economico finanziaria, redatta “applicando alle quantità dei lavori i costi unitari desunti da prezziari dell’amministrazione, o sulla base di parametri desumibili da interventi similari” purché questi ultimi siano verificati come attendibili; ‐
elaborati progettuali, ovvero il “corredo progettuale minimo” con cui deve essere accompagnato lo Studio di Fattibilità, che in taluni casi si spinge fino alla predisposizione del progetto preliminare, mentre in altri casi si concretizza nella redazione di un masterplan degli interventi. Le relazioni sono completate da due allegati. Ciò non deve indurre a ritenere che questi assumano un ruolo marginale in quanto distaccato dal corpo dello Studio di Fattibilità. Piuttosto, la loro collocazione ne evidenzia la natura specialistica, comunque centrale nel giudizio sulla fattibilità e sulla convenienza degli interventi analizzati. Il primo allegato concerne le analisi di fattibilità finanziaria ed economico sociale. Gli elementi principali che lo costituiscono sono: l’ “analisi della fattibilità finanziaria […] con riferimento alle fasi di costruzione e gestione”, basata sulla metodologia dell’analisi costi‐ricavi e l’ “analisi della fattibilità economica e sociale”, incentrata sulla metodologia dell’analisi di tipo costi‐benefici. L’analisi finanziaria comprende anche “l’analisi dei rischi nel tempo delle varie alternative progettuali, con la c.d. matrice dei rischi” che “deve evidenziare l’allocazione del tipo di rischio” e del soggetto, sia esso pubblico o privato, che se ne fa carico. Il secondo allegato concerne principalmente gli aspetti di carattere giuridico e procedurale che regolano il rapporto tra soggetti pubblici e privati coinvolti nel partenariato, e contiene l’esplicitazione degli “elementi essenziali dello schema di convenzione”. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 9
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile PARTE PRIMA. INQUADRAMENTO TERRITORIALE E SOCIOECONOMICO 1. AMBITI URBANI DI STUDIO: CARATTERI GENERALI 1.1. PESCARA: I DUE AMBITI OGGETTO DI TRASFORMAZIONE Nel caso della città di Pescara, gli ambiti individuati dall’Amministrazione Comunale– ambito A2 “Lungofiume nord ‐
via Valle Roveto” e ambito A5 “Ambito portuale ‐ Marina Sud” (Figura 1) – condensano al loro interno molti dei fenomeni, dei processi e dei problemi richiamati in precedenza. Entrambi sono stati oggetto di insediamento da parte di attività produttive, in parte già dismesse e in parte bisognose di una ricollocazione: l'ex mercato ortofrutticolo all’ingrosso sul lungomare sud che ricade nell’ambito A5 (Figura 2, in alto); gli ex depositi di carburante che occupavano una porzione rilevante dell’ambito A5 (Figura 2, al centro); i depositi e la lavorazione del marmo nell’ambito A2; l’ex dragaggio in prossimità del medesimo ambito (Figura 2, in basso). Entrambi devono inoltre affrontare problemi connessi al degrado fisico e sociale, alla dotazione di standard urbanistici, e al rapporto con le infrastrutture: la linea ferroviaria adriatica che marca il confine orientale dell’ambito A2 (Figura 3, in alto a sinistra); il nuovo ponte sul fiume di prossima realizzazione; il tracciato dell’asse attrezzato in sopraelevazione che scorre in prossimità degli ambiti (Figura 3, in alto a destra e al centro); il porto turistico, commerciale e peschereccio che circonda a nord e ad est l’ambito A5 fino a compenetrarsi in parte con esso (Figura 3, in basso); la via A. Doria che ha una sezione insufficiente per il traffico in entrata e in uscita dal porto. Figura 1. Individuazione degli ambiti A2 “Lungofiume Nord‐via Valle Roveto” e A5 “Ambito portuale‐Marina Sud” R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 10
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 2. Attività produttive dismesse negli ambiti A2 e A5, dall’alto: ex mercato ortofrutticolo, ex depositi di carburante, ex dragaggio Le immagini sono state riprese nel corso del sopralluogo effettuato il 5 luglio 2011 R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 11
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 3. Il rapporto tra gli ambiti A2 e A5 e le infrastrutture, dall’alto: la ferrovia, l’asse attrezzato, il porto Le immagini sono state riprese nel corso del sopralluogo effettuato il 5 luglio 2011 R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 12
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile La compresenza di beni immobili di proprietà sia pubblica che privata, nonché la necessità di reperire risorse da destinare alla realizzazione della città pubblica, rende opportuno affrontare la riqualificazione degli ambiti A2 e A5 attraverso forme innovative di Partenariato pubblico privato. 1.2. CARATTERISITICHE INFRASTRUTTURALI E MORFOLOGICHE DEI DUE AMBITI Gli ambiti urbani oggetto dello Studio di fattibilità comprendono le aree adiacenti al lungofiume nord e al rilevato della ferrovia (ambito A2), ed al lato sud dell’area portuale (ambito A5). Entrambi sono caratterizzati dal rapporto problematico con il centro vitale della città e da un forte stato di degrado dovuto alla presenza di aree dismesse di notevole estensione e di edifici industriali e commerciali abbandonati a seguito della delocalizzazione delle attività verso aree più periferiche. La separazione del sistema porto‐fiume dalla vita cittadina rappresenta infatti per Pescara un dato storico non ancora risolto, che si manifesta in modo evidente anche nei suoi aspetti fisici e morfologici quando si osserva lo svolgersi delle attività e dei traffici urbani “sopra” gli argini del fiume e “al di là” delle recinzioni del porto canale e delle aree dismesse. Ma i due ambiti, grazie alla loro centralità, rivestono un luogo strategico nelle dinamiche di trasformazione urbana ed hanno, seppure in scale diverse, una grande potenzialità di riconversione. Non a caso su di essi si sono succeduti numerosi studi e progetti promossi dalle pubbliche amministrazioni, e si sono realizzate alcune fra le opere più significative che la città ha visto nascere negli ultimi anni e che i cittadini hanno accolto con entusiasmo, dimostrando una grande voglia di appropriarsi di questa parte della città: il ponte ciclopedonale che collega fra loro il lungomare nord e quello sud all’altezza della foce del fiume Pescara (il “Ponte del Mare”) e la trasformazione di un tratto del lungomare sud (via C. Colombo) in strada‐parco. 1.2.1. VIABILITÀ Gli ambiti A2 e A5 sono collegati dal fiume Pescara per un tratto lungo circa 1.400 metri; la sponda nord, destinata prevalentemente al piccolo diporto, è occupata da una strada veicolare, utilizzata come percorso alternativo per i collegamenti est‐ovest e da parcheggi pubblici di carattere precario, che, pur essendo vicinissimi al centro della città, soffrono per la carenza dei collegamenti verticali pedonali necessari a superare il dislivello dell’argine. Il percorso ha due strozzature evidenti: una all’altezza del circolo nautico, dove la strada si immette nella viabilità urbana, l’altra all’altezza dei tre ponti (viabile, ciclabile e pedonale) dove la carreggiata si restringe notevolmente. La strada prosegue, fra la sponda del fiume e il margine sud dell’ambito A5 in direzione del quartiere dell’Ospedale, dove si immette nella viabilità urbana. La carreggiata è affiancata da due tratti di pista ciclabile, di cui una è di recentissima realizzazione, che, in corrispondenza delle descritte strozzature, subiscono delle brusche interruzioni R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 13
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile rendendo problematica la loro fruizione da parte dei cittadini. L’utilizzo di questo asse, fondamentale per smistare il traffico urbano nella direttrice est‐ovest, è fortemente limitato dalla presenza dei cinque ponti, che hanno sottopassi dall’altezza esigua, dalle strozzature dovute ai restringimenti di carreggiata e dalla mancanza di adeguati collegamenti trasversali con il centro città. La sponda sud nel primo tratto è interamente occupata dal demanio portuale (stazione marittima e banchine commerciali); nel tratto più interno, quello confinante con i bastioni della fortezza borbonica e con il Centro storico della città, è sovrastata dagli imponenti piloni dell’asse attrezzato, che ne limitano l’uso a parcheggio precario e che rendono problematica la sua riconversione. Da questo lato del fiume la viabilità è tutta esterna all’area portuale ed è costituita innanzitutto dall’asse attrezzato che corre in sopraelevata parallela al fiume fino al centro della città e poi da via Andrea Doria che, sempre parallela al fiume, collega lo sbocco dell’asse attrezzato con la riviera sud. Da questo lato del fiume gli elementi di criticità del sistema viario sono molto più evidenti in quanto investono sia la scala territoriale che quella urbana ed extra‐urbana. L’Asse Attrezzato, aperto nel 1975 e ormai “assorbito” dal paesaggio urbano, mette in comunicazione diretta il centro città con la circonvallazione Francavilla‐Montesilvano e con i caselli autostradali di Pescara Ovesti (A14) e di Pescara Villanova (A25); esso smista anche il traffico generato dal bacino industriale‐commerciale della Valpescara, che si estende fino a Manoppello Scalo. Il ruolo fondamentale che l’Asse Attrezzato riveste nello smistare e decongestionare il traffico dell’area metropolitana Chieti – Pescara è ampiamente riconosciuto ed è anche dimostrato dagli enormi ingorghi che si creano quando, per lavori o manifestazioni, esso viene chiuso o bloccato. Ma il principale punto irrisolto del sistema di collegamenti fra il centro urbano e l’Asse Attrezzato riguarda proprio quest’ultimo e l’area portuale. La sua rampa finale si immette infatti sul lato sud del fiume circa 600 metri prima dell’ingresso al porto e fa sì che il traffico urbano ed extraurbano si sovrappongano a quello generato dalle attività portuali. La via Andrea Doria, costretta fra la recinzione dell’area demaniale e le costruzioni, in parte dismesse, del vecchio deposito carburanti e gli edifici del demanio marittimo e militare, non è assolutamente idonea a risolvere le problematiche di questo complesso nodo di traffico. La mancanza di un collegamento diretto del porto con la viabilità extraurbana, e l’assenza di un collegamento ferroviario, ha contribuito, insieme ad altre cause di natura più generale, al mancato sviluppo del porto di Pescara come naturale scalo merci e passeggeri della direttrice Tirreno – Adriatica. Questa condizione si è ulteriormente aggravata con la costruzione del nuovo bacino realizzato oltre la diga Foranea del Porto Turistico, ad una distanza di circa 500 m dalla linea di costa. La viabilità parallela alla costa possiede un carattere prevalentemente urbano ed è costituita dall’asse principale di corso Vittorio Emanuele e viale Marconi, collegati dal ponte più vecchio della città e dagli assi secondari di via N. Fabrizi – via D’Avalos e delle Riviere sud – nord, non connessi direttamente, ma raccordati dalle rampe del lungo fiume e dal ponte dell’Asse Attrezzato. Un terzo asse più interno è quello di Viale D’Annunzio che prosegue verso nord con il Ponte Nuovo e con via Alcide De Gasperi, che corre parallela al rilevato ferroviario e si immette nella grande spianata della stazione. Questo sistema viario è quello più consolidato e non riveste un interesse diretto per R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 14
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile lo Studio di Fattibilità. Per lo SdF va invece analizzata con attenzione la viabilità sul lato a monte del rilevato ferroviario, con particolare riferimento a quella dell’ambito A2. Da questo lato la viabilità è molto più frammentata e, pur essendo in costante trasformazione, è ancora lontana dal raggiungimento di un assetto definitivo; sul lato sud del fiume si sta realizzando, lentamente e a piccoli tratti, la strada adiacente al rilevato ferroviario, che avrà il compito di smistare il traffico proveniente dall’interno e di creare un nuovo collegamento fra il centro urbano e i nuovi poli universitario e giudiziario. Questo asse si interrompe bruscamente in corrispondenza del fiume e, pur essendo collegato con le rampe dell’Asse Attrezzato, non ha una connessione diretta con le aree a nord dello stesso. Per questo motivo l’Amministrazione comunale è in procinto di realizzare un nuovo ponte veicolare proprio in corrispondenza di questo asse. Oltre la sponda nord del fiume, il sistema viario adiacente al rilevato ferroviario è anch’esso in lenta ma costante trasformazione; l’asse di via Ferrari è stato in parte allargato e ridisegnato e distribuisce, in modo abbastanza soddisfacente, il traffico proveniente dall’interno e quello che ruota intorno alle “isole artificiali” costituito dai terrapieni e dai sottopassi della stazione. Ma proprio in corrispondenza dell’ambito A2 il sistema viario si frammenta ed assume un carattere di quartiere che risulta poco compatibile con le esigenze imposte dalle trasformazioni in corso. Questo è ancora più evidente, se si pensa alla realizzazione del Ponte Nuovo che, per il ruolo strategico che sarà chiamato ad assumere, richiederà interventi profondi sull’assetto viario di questo ambito urbano. 1.2.2. ASPETTI MORFOLOGICI L’ambito A2 è costituito dalle sponde nord e sud del fiume e dall’isolato delimitato dal rilevato ferroviario, da via Valle Roveto, da via del Circuito e da via Monte Camicia. La sponda sud nel suo tratto iniziale è occupata da un cantiere nautico, mentre verso l’interno è utilizzata come suolo agricolo; la sponda nord è invece quasi completamente abbandonata e occupata da depositi di materiali edili e dalle strutture di un vecchio frantoio di materiali inerti. Le due sponde costituiscono la testata di quello che, nelle intenzioni delle Amministrazioni che si sono succedute nel governo della città, dovrà diventare il Parco Fluviale di Pescara. L’insieme di piccoli isolati che compongono l’ambito A2 ha un carattere estremamente eterogeneo; sotto le incombenti costruzioni del rilevato ferroviario, si alternano aree dismesse e degradate e sedi di piccole attività industriali ancora attive, vecchi magazzini dismessi ed edifici residenziali di piccole e medie dimensioni, alcuni dei quali recentemente ristrutturati o in corso di ristrutturazione. Fra questi, spicca la presenza di due edifici pubblici a destinazione sociale, di proprietà del Comune di Pescara, di recente realizzazione. Questa situazione contrasta notevolmente con l’esigenza di dare un nuovo assetto alla viabilità urbana mediante la realizzazione del nuovo ponte veicolare, i cui lavori sono in corso di appalto. Le esigenze di trasformazione del tessuto edilizio, dettate dalla necessità di ridisegnare completamente l’assetto viario, dovrà tener conto dei numerosissimi elementi invarianti presenti in questo ambito urbano. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 15
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile L’ambito A5 ha un carattere di incompiutezza e di marginalità che risulta dal contrasto, mai affrontato e quindi mai risolto, fra la sua vocazione naturale (il parco fluviale e le darsene del porto canale e del porto turistico) e la presenza di grandi infrastrutture poco compatibili con questa vocazione. Lo sviluppo urbano ha sempre privilegiato queste ultime, ma non è mai riuscito ad incidere in modo significativo sull’assetto delle sponde fluviali e degli affacci al mare. Di qui la presenza di grandi aree dismesse, di spazi interstiziali degradati, di recinzioni e ostacoli invalicabili che impediscono l’accesso e l’affaccio verso il fiume e verso il mare. Partendo dal piazzale della Capitaneria di Porto, dove sbocca l’Asse Attrezzato, l’area portuale è interamente recintata ed è quasi completamente inutilizzata soprattutto dopo l’apertura del nuovo bacino commerciale oltre gli argini del porto canale. Sul lato sud di via Andrea Doria, l’isolato urbano è abbastanza consolidato nel tratto iniziale e lungo via D’Avalos, ma, procedendo verso il mare, il tessuto edilizio si sfrangia, e, oltre i recinti e le costruzioni precarie, si aprono grandi aree libere occupate da un deposito carburanti in corso di bonifica e da magazzini dismessi legati alle attività portuali. In corrispondenza dell’angolo formato da via Andrea Doria con il Lungomare, vi sono alcuni piccoli edifici del Demanio Marittimo e Militare che riducono ulteriormente la carreggiata stradale e rendono difficoltosi gli attraversamenti pedonali. Queste aree sono in parte di proprietà del Comune di Pescara ed in parte di proprietà di operatori privati, e sono caratterizzate da un notevole potenziale di trasformabilità e di riconversione, ma qualsiasi ipotesi in tal senso deve necessariamente tenere conto degli elementi invarianti (o di difficile trasformazione) presenti in luoghi strategici. Nel punto di confluenza tra via Andrea Doria e il lungomare sud è situato l’ingresso al porto commerciale; in questo punto la banchina si allarga e forma un grande piazzale dove sono localizzati, in modo sparso, l’edificio della stazione marittima e le costruzioni provvisorie della dogana. Da questo punto si entra nell’area Schengen, ma per accedere al nuovo bacino portuale bisogna percorrere la strada, lunga circa 400 m, situata sul molo sud del porto canale. Fuori dall’area demaniale, la testata di via Cristoforo Colombo è oggi caratterizzata dalla presenza del nuovo ponte del mare, ma il collegamento fra la passerella ciclopedonale e il lungomare ha ancora un carattere provvisorio; esso sarà risolto una volta ridisegnata la sede stradale di via Colombo che si sta trasformando, a tratti, da strada a quattro corsie in strada ‐ parco lineare. L’area compresa fra il lungomare sud ed il porto turistico è in buona parte occupata dai grandi capannoni dismessi dell’ex Mercato Ortofrutticolo, di proprietà della Regione Abruzzo; più a sud, altri capannoni dismessi sono invece di proprietà privata. Quest’area costituisce oggi un limite invalicabile per l’accesso al mare, ma il suo alto grado di trasformabilità ne fa un elemento strategico per il futuro assetto dell’Ambito A5. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 16
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 2. INQUADRAMENTO URBANISTICO 2.1. RAPPRESENTAZIONE DEL CONTESTO E OBIETTIVI DELL’INQUADRAMENTO URBANISTICO In questo capitolo i due ambiti oggetto di studio: A2. “Lungofiume nord ‐ via Valle Roveto” e A5. “Ambito portuale ‐
Marina sud”, già introdotti e descritti nelle loro caratteristiche fisiche e nello stato di fatto nei precedenti paragrafi della presente Relazione, vengono rappresentati attraverso gli strumenti di pianificazione esistenti e le proposte progettuali che l’Amministrazione comunale di Pescara ha promosso e adottato nel corso degli ultimi anni. Il contesto riveste un ruolo centrale nell’ambito dello Studio di Fattibilità in quanto da una parte contribuisce a definire il milieu socio economico e culturale, e quindi consente allo Studio di farsi interprete dei reali bisogni espressi dall’Amministrazione ed anche dagli abitanti; dall’altra, ricostruisce un processo di governo del territorio espressione del medesimo milieu, che diventa il quadro di riferimento normativo all’interno del quale vanno inserite le progettualità individuate dallo Studio stesso. In questo modo si vuole evitare che lo Studio di Fattibilità costituisca un prodotto esterno al processo di pianificazione, ma al contrario definisca le strategie e le opportunità che potranno essere concretizzate nell’ambito di strumenti di pianificazione di livello attuativo. Questa impostazione non si traduce quindi nella semplicistica identificazione dello SdF nell’analisi preliminare, ma persegue l’obiettivo più complesso di condividere sin da subito i linguaggi, i modelli e i metodi propri della pianificazione urbanistica. In questa ottica gli obiettivi specifici dell’inquadramento urbanistico sono: 1) definire il contesto generale di tipo amministrativo e urbanistico nel quale si inserisce lo Studio di Fattibilità oggetto del presente incarico; 2) definire con maggiore livello di dettaglio i limiti dei 2 ambiti e il relativo “stato di diritto” che costituisce il punto di partenza per le proposte elaborate dello Studio di Fattibilità. Relativamente al primo obiettivo, la definizione del contesto si caratterizza per il suo carattere trasversale in quanto fornisce la rappresentazione della pianificazione dei due ambiti, attraverso la ricognizione ragionata degli elementi di governo locale del territorio attualmente vigenti. L’analisi articola gli strumenti di pianificazione prendendo in considerazione anche vari documenti di programmazione territoriale e alcune proposte di programmi integrati in modo da delineare un quadro complessivo delle strategie in atto. Viene dunque effettuata una lettura transcalare che va dalla pianificazione comunale generale ed attuativa, vigente, alle pianificazioni sovraordinate e di settore, alle proposte di intervento degli operatori privati. Attraverso il confronto fra il processo di piano e lo stato di fatto dei due ambiti, si determineranno l’efficacia dei diversi strumenti di pianificazione, la coerenza degli interventi previsti dai numerosi piani e programmi, le opportunità aperte dalla loro connessione. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 17
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Relativamente al secondo obiettivo, si parte dall’individuazione degli Ambiti A2 e A5 delineata dall’Amministrazione comunale nell’ottobre 2010. Tale individuazione è contenuta nell’Allegato grafico A della proposta per l’attivazione dell’iniziativa “Supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile”, promossa dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti con D.M. prot. 1395/RU del 18 novembre 2009. I due ambiti, scelti per il loro carattere strategico ai fini della riqualificazione della città, devono essere delimitati in maniera più dettagliata incrociando i dati provenienti: ‐
dalla zonizzazione del PRG vigente che determina lo “stato di diritto” delle aree con le relative modalità attuative, gli indici edificatori, le destinazioni d’uso; ‐
dalla mappatura delle proprietà che distingue quelle pubbliche da quelle private e la relativa parcellizzazione. Dalla sovrapposizione dei due sistemi si arriva a definire il perimetro dei due ambiti e il relativo grado di trasformabilità, il quale tiene conto sia della destinazione d’uso dei tessuti che delle relative proprietà. In questa fase iniziale, per consentire l’analisi urbanistica delle due aree oggetto dello Studio di Fattibilità vengono individuati: ‐
per l’ambito A2 il perimetro del quadrilatero delimitato a nord e a sud da via del Circuito e dalla sponda superiore del fiume Pescara, e a est e a ovest da via Monte Camicia e dal rilevato della ferrovia; all’interno di questo ambito con destinazioni di zona differenti il PRG individua tre comparti di riqualificazione residenziale: 5.06A, 5.06B e 5.07; ‐
per l’ambito A5 il perimetro coincidente con quello dei comparti individuati dal PRG situati in zona portuale, PP2 sub b, PP2 sub c e parte del PP2 sub a, delimitati dalla sponda inferiore del fiume Pescara fino all’inizio dell’Asse Attrezzato, da via Magellano, viale Giovanni XXIII, fino all’altezza della attuale caserma della Guardia di Finanza, e dal confine dell’area portuale. Questi perimetri saranno individuati in maniera precisa sulla base della planimetria catastale. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 18
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 2.2. LIVELLI DELL’INQUADRAMENTO URBANISTICO La ricognizione dei piani urbanistici è stata articolata in tre livelli. ‐
Livello 01, pianificazione sovraordinata e di settore: fornisce un inquadramento generale attraverso la predisposizione di schede sintetiche relative ai Piani sovraordinati presi in considerazione: Quadro di Riferimento Regionale_QRR, Piano Paesistico Regionale_PPR, Piano Territoriale di Coordinamento_PTC. ‐
Livello 02, pianificazione generale: fornisce la rappresentazione dello “stato di diritto” previsto dal PRG vigente per ciascuno degli ambiti A2 e A5: Piano Regolatore Generale_PRG. ‐
Livello 03, pianificazione di dettaglio: riporta i piani Attuativi e i Programmi Integrati proposti dai privati per ciascuno degli ambiti A2 e A5: Piano Particolareggiato di iniziativa pubblica dell’ambito A5, Società di Trasformazione Urbana_STU per l’ambito A5, Piano Regolatore Portuale_PRP per l’ambito A5, Proposta di Programma Integrato della ditta Sciarra e della ditta Generalmarmi per l’ambito A2. Le schede di sintesi dei diversi strumenti sono state organizzate in modo da avere all’inizio l’elenco di tutti gli strumenti afferenti al livello 01, e successivamente consentire il confronto diretto tra lo “stato di diritto” e quello di progetto. Le schede relative al livello 02 della pianificazione generale e al livello 03 della pianificazione di dettaglio sono state divise per l’ambito A2e per l’ambito A5. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 19
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 2.3. LIVELLO 01 – PIANIFICAZIONE SOVRAORDINATA E DI SETTORE 2.3.1. QUADRO DI RIFERIMENTO REGIONALE (QRR) Piano QUADRO DI RIFERIMENTO REGIONALE_QRR coordinamento arch. Antonio PERROTTI gruppo progettazione settore Urbanistica e BB.AA. arch. Antonio SORGI (Responsabile procedimento) arch. Francesco D’ASCANIO; arch. Daniele IACOVONE; dott. Annabella PACE arch. Patrizia PISANO; arch. Donatella VELUSCEK Consulenti prof. Piergiorgio LANDINI; prof. Paolo URBANI settore Programmazione dott. Franco MADAMA anno D.C.R. 147/4 del 26 gennaio 2000 Adeguato all’intesa “Regione – Parchi” Approvazione D.G.R. 27.12.07, n°1362 immagine R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 20
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Contenuti e obiettivi del Piano Il primo Q.R.R. rappresenta un insieme sistematico, ancorché non esaustivo, di indirizzi, prescrizioni, azioni e ipotesi di intervento che la Regione ritiene idoneo al perseguimento degli obiettivi di politica territoriale individuati nel documento sul "Programma Regionale di Sviluppo", nel più ampio contesto delle nuove politiche nazionali e comunitarie per il Mezzogiorno. Il documento sul "Programma Regionale di Sviluppo" assegna al Q.R.R. il compito principale di individuare e definire territorialmente "alcuni interventi di rilevanza regionale", nonché "le strategie più idonee a garantire l'efficienza e la qualità ambientale" dei singoli sottosistemi nei quali la Regione si articola. Interventi e strategie devono essere mirati, secondo il documento, al conseguimento di tre obiettivi fondamentali: ‐ la qualità dell'ambiente ‐ l'efficienza dei sistemi urbani ‐ lo sviluppo dei settori produttivi trainanti Il primo obiettivo rappresenta il punto di convergenza di un insieme di obiettivi specifici che, muovendo dall'esigenza di tutelare i beni naturali e storici irriproducibili, finalizzano la tutela al "miglioramento della qualità della vita" alla "localizzazione di nuove attività produttive subordinatamente alla qualità dell'ambiente", allo sviluppo anche occupazionale dei settori tradizionalmente legati all'esistenza delle risorse ambientali. Il secondo obiettivo assume l'efficienza del sistema insediativo "come condizione essenziale per una riduzione degli squilibri che ancora permangono tra "centri e periferie" e per consentire alle città capoluogo di svolgere adeguatamente la loro insostituibile funzione di servizio per la comunità regionale. Il terzo obiettivo si incentra sulla "scelta tecnologica e dell'innovazione" e comporta "un particolare impegno..." affinché "le grandi imprese pubbliche e private concentrino in Abruzzo nuove attività produttive nel campo del terziario avanzato" e "un rilevante sforzo" della Regione "per attuare un sistema di servizi alle unità produttive" da sostenere o da promuovere. Pur senza assegnare ai tre obiettivi un ordine di priorità formale, il documento ribadisce più volte l'importanza dell'opzione ambientale, in una Regione che detiene la maggiore quota di territorio di alta valenza naturalistica (oltre il 30% dell'intera Regione) con un conseguente rilevante peso sul mercato turistico meridionale. Il documento sottolinea, infine, che "solo una concentrazione di risorse su alcuni obiettivi trainanti" può dare un contributo significativo allo sviluppo abruzzese "generando" altre attività in forma moltiplicativa, mentre "una politica di interventi senza poli centrali di irradiazione dello sviluppo crea spesso iniziative caduche o, in ogni caso, poco durature". R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 21
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Facendo un significativo accenno all’obiettivo del"Riequilibrio" il documento del "Programma Regionale di Sviluppo" avverte che "le modificazioni intervenute pongono oggi in modo nuovo e diverso dal passato i termini del problema". Oggi appare, infatti, del tutto chiaro che per una regione caratterizzata da una dimensione demografica relativamente modesta e da un sistema insediativo fortemente articolato e diffuso, la soluzione degli squilibri interni è subordinata alla capacità di sviluppo complessiva del sistema regionale, più che ad interventi miranti a sanare singole situazioni di squilibrio. In realtà tali situazioni potrebbero risolversi da sé, pur con gli inevitabili fisiologici assestamenti, operando una energica azione di innesto dei fattori di sviluppo nelle aree più idonee, mentre rischiano di non risolversi agendo, come talvolta si è tentato di fare, sui fattori di squilibrio areali indipendentemente dallo sviluppo complessivo. Da questo punto di vista poi, è dimostrato che il diffusore per eccellenza dello sviluppo regionale resta il sistema relazionale, articolabile in ambiti sub regionali, e che la sua efficienza rende inversamente proporzionale l'importanza dei fattori di localizzazione e, quindi, anche quella dei tradizionali fattori di squilibrio interno. Da questa filosofia il Q.R.R. trae i seguenti indirizzi strategici: ‐
agire sui fattori territoriali atti a promuovere lo sviluppo complessivo della Regione e ad accrescerne il peso relativo nei confronti dell'esterno; ‐
massimizzare l'efficienza del sistema relazionale: viario, informatico e telematico, quest’ultimo con la realizzazione di una rete regionale per le pubbliche Amministrazioni (Regionet); ‐
prevenire i rischi per l’uomo e l’ambiente, e limitarne le conseguenze assicurando il coordinamento delle norme in materia di pianificazione territoriale e tutela ambientale. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 22
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 2.3.2. PIANO PAESISTICO REGIONALE (PPR) Piano Piano Paesistico Regionale_PPR coordinamento Regione Abruzzo Direzione Affari della Presidenza, Politiche Legislative e Comunitarie, Programmazione, Parchi, Territorio, Valutazioni Ambientali, Energia gruppo progettazione Consulenti anno In corso ECOSFERA s.p.a. arch. Alessandra Floriani, ing. Alberto Clementi, arch. Pierluigi Properzi. Raporto Preliminare VAS ottobre 2010 immagine R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 23
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Contenuti e obiettivi del Piano Il Piano Paesaggistico Regionale vigente, adottato ed infine approvato dal Consiglio regionale il 21 marzo 1990, si caratterizza per i seguenti elementi: ‐
interessava solo alcuni ambiti del territorio regionale; ‐
la ricognizione dei beni era basata sulla individuazione dei seguenti elementi che costituivano i parametri di riferimento delle successive valutazioni: ambiente naturale, beni culturali, paesaggio, potenzialità agricola, rischio geologico; ‐
la definizione del grado di trasformabilità del territorio veniva fatta sulla base di specifici giudizi di valore assegnati in relazione alle caratteristiche qualitative e quantitative naturali e culturali. Al Piano vigente e al suo carattere prevalentemente vincolistico, si sostituisce il nuovo Piano Paesaggistico che riguarda l'intero territorio regionale e determina gli obiettivi di qualità paesaggistica e formula i relativi indirizzi progettuali. Nel nuovo Piano Paesaggistico le analisi del territorio integrano e aggiornano quelle precedenti e inseriscono, quali parametri di riferimento, la geomorfologia, gli aspetti naturalistico‐ambientali, storico‐culturali, simbolici e l'antropizzazione, in linea con quanto stabilito dalla Convenzione Europea del paesaggio. Il Piano Paesaggistico Regionale nasce: ‐
dalla ricognizione dell'intero territorio, attraverso, da un lato, la lettura delle caratteristiche storico ‐ culturali, morfologiche, ambientali e simboliche, dall'altro dall'analisi delle peculiarità antropiche, geomorfologiche e naturali, e delle loro interrelazioni. Da questa analisi consegue la definizione dei valori paesaggistici da tutelare, recuperare, riqualificare e valorizzare; ‐
dall'analisi dei processi di trasformazione del territorio attraverso l'individuazione dei fattori di rischio, degli elementi di vulnerabilità del paesaggio e la comparazione con gli altri atti di programmazione, di pianificazione e di difesa del suolo; ‐
dall'individuazione degli ambiti paesaggistici e dei relativi obiettivi di qualità paesaggistica; ‐
dalla determinazione di misure per la conservazione degli elementi che caratterizzano le aree tutelate per legge e, laddove necessario, dei criteri di gestione e degli interventi di valorizzazione paesaggistica degli immobili e delle aree dichiarati di notevole interesse pubblico; ‐
dall'individuazione degli interventi di recupero e riqualificazione delle aree significativamente compromesse o degradate; ‐
dall'individuazione delle misure necessarie al corretto inserimento degli interventi di trasformazione del territorio nel contesto paesaggistico; a tali misure devono riferirsi le azioni e gli investimenti finalizzati allo sviluppo sostenibile delle aree interessate; R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 24
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile ‐
dall'individuazione di eventuali categorie di immobili o di aree da sottoporre a specifiche misure di salvaguardia e di utilizzazione. Il nuovo Piano Paesaggistico Regionale rimanda esplicitamente all'art. 6 della Convenzione Europea del Paesaggio, ed in particolare alle lettere c), d) ed e). Con l’entrata in vigore del nuovo Codice dei Beni Architettonici e del Paesaggio la Regione ha ritenuto di dover produrre un nuovo Piano paesaggistico teso ad assicurare la conoscenza, la salvaguardia e la gestione del territorio in ragione dei differenti valori riferiti ai diversi ambiti. La nuova strategia per la tutela del Paesaggio considera quest’ultimo non solo nei suoi aspetti più naturalistici o di integrità, ma anche rispetto ai caratteri identitari che la memoria e la storia imprimono nei luoghi: “La tutela e la valorizzazione del paesaggio salvaguardano i valori che esso esprime quali manifestazioni identitarie percepibili” Le strategie ambientali del Piano tendono principalmente a contemperare la tutela del paesaggio (nella sua accezione più ampia che ricomprende anche quella di territorio e quella di ambiente) con la sua valorizzazione. Contemperare tutela e valorizzazione significa da un lato predisporre valutazioni ambientali e monitoraggi (il monitoraggio ha un ruolo fondamentale per verificare la performance ambientale del nPPR), e dall’altro mettere chi opera sul territorio in condizione di avere strumenti (quali ad esempio gli Obiettivi di Qualità, le Linee Guida, e le Misure per il Corretto Inserimento). La struttura del nuovo Piano Paesaggistico Regionale (nPPR) deriva dall’intenzione di risolvere una obiettiva divergenza tra l’analiticità ricognitiva (individuazione della integrità e della rilevanza dei beni individuati) e l’estensività degli obiettivi (intero territorio regionale – qualità dei paesaggi) ed una organicità, implicita in una interpretazione alta del governo del territorio regionale, nella quale ricomporre i temi del paesaggio e dell’ambiente. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 25
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Questa duplice intenzionalità ha comportato una articolazione del Piano in: A) Quadri conoscitivi – Carta dei Luoghi e dei Paesaggi / Regole, attraverso: ‐
la costruzione di un impianto conoscitivo, unitario e al contempo specialistico; ‐
l’avvio di un processo di condivisione del quadro conoscitivo, sia nella sua dimensione istituzionale (vedi art. 143 C.U.), che in quella identitaria locale; ‐
il perfezionamento (additivo ed evolutivo) del sistema di conoscenza a base delle valutazioni e dalle stesse implementato, quale snodo in una necessaria ciclicità tra Piano e processi di trasformazione. B) Azioni di Conservazione – Trasformazione sostenibile – Riqualificazione / Strategie, attraverso: ‐
la definizione di obiettivi di qualità dei diversi paesaggi; ‐
la corrispondenza tra le dimensioni spaziali (delle valutazioni e dei paesaggi) e le responsabilità connesse alla tutela ed alle trasformazioni; ‐
la integrazione tra azioni di conservazione, di trasformazione sostenibile e di riqualificazione paesaggistica; ‐
la definizione di “Progetti di Paesaggio” nel contesto degli obiettivi strategici a carattere regionale; ‐
la individuazione di “modalità di intervento” connesse a specifiche opere pubbliche; Questa struttura del Piano consente di raccordare, attraverso un processo concettuale unitario, la “valutazione” sia delle micro che delle macrotrasformazioni e di ricondurre ad una responsabilità unitaria il governo del territorio e del paesaggio–ambiente, superando la “zonizzazione” delle responsabilità alte di tutela rispetto a quelle basse della valutazione delle trasformazioni ordinarie. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 26
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 2.3.3. PIANO TERRITORIALE COORDINAMENTO PROVINCIALE (PTCP) Piano Piano Territoriale Coordinamento Provinciale_PTCP coordinamento progetto preliminare 1987 Bernardo Secchi progetto preliminare 1994 lineamenti 1996 Bernardo Secchi, Paola Viganò progetto definitivo 1998/2002 Bernardo Secchi, Paola Viganò gruppo progettazione progetto preliminare 1987 Gruppo tecnico Benito Di Carlo, Lino Di Re, Giuseppe Melilla, Gianfranco Piselli, Sabatino Di Giovanni, Camilla Crisante, Pierluigi Della Valle, Loredana Scotolati, Franco Sarra, Donato Monticelli progetto preliminare 1994 lineamenti 1996 Pompeo Castigliani, Doriano Formentini, Fabrizio Paone, Giuliano Trentuno Servizio pianificazione del territorio Pierluigi Della Valle, Camilla Crisante, Rosaria Facchino, Donato Monticelli, Franco Sarra Consulenti Cristina Bianchetti (politiche e società), Giulio Cerceo (struttura normativa), Lucina Caravaggi con Annamaria Di Giovanni e Cecilia Scopetta (ambiente e paesaggio), Arturo Lanzani (geografia ed economia), Alberto Tomei (geologia e idrologia), Pasquale Di Re (programmazione economica) progetto definitivo 1998/2002 Alessandro Alì, Andrea Boschetti, Marcello Fodale, Greta Giunta, Barbara Martino. Pierluigi Della Valle (Servizio Pianificazione del Territorio) Camilla Crisante (Ufficio Parchi e Riserve) Consulenti Cristina Bianchetti (politiche sociali), Lucina Caravaggi con Dana Vacino (ambiente e paesaggio), Alberto Tomei con Giulio Moscardi (geologia e idrologia) anno progetto preliminare 1987 progetto preliminare 1994 lineamenti 1996 progetto definitivo 1998/2002 R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 27
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile immagine Contenuti e obiettivi del Piano Il Piano Territoriale della Provincia di Pescara propone un disegno unitario del territorio e delle sue possibilità di trasformazione, nel quale sono compresi e trovano coerenza progetti diversi, avanzati da differenti soggetti e da differenti istituzioni. All'interno di questo disegno unitario le amministrazioni locali potranno definire specifiche politiche orientate a migliorare la qualità e le prestazioni fisiche, sociali e culturali del territorio. Il progetto del Piano è sintetizzato nella tavola A "La struttura del piano", nella quale sono rappresentati in forma sintetica temi e luoghi del progetto. Essa si caratterizza per tre aspetti: a. per essere costruita a differenti scale; b. per essere pensata come una rappresentazione dinamica; c. per la centralità che attribuisce ai temi dell'ambiente, della mobilità degli insediamenti. La struttura del piano può innanzitutto, essere letta come un repertorio dei maggiori problemi che la società l'economia e il territorio di Pescara stanno attraversando e delle loro possibili soluzioni. E' una rappresentazione che si costruisce contemporaneamente a livello dell'intero territorio e di alcune sue parti, quale esito di due percorsi che, muovendo da punti differenti, tendono ad incrociarsi: provenendo da temi, sguardi e riflessioni assai generali l'uno; da luoghi, sguardi e problemi assai specifici l'altro. Questi due percorsi hanno implicato nella costruzione del Piano un'oscillazione continua della riflessione e del progetto, un loro continuo spostarsi da territori e problemi vasti, a territori e temi più specifici. La struttura del piano non è una rappresentazione statica, non fotografa lo stato attuale del territorio, le sue possibilità e i suoi problemi. E' un'ipotesi pertinente alle condizioni che in questo scorcio degli anni novanta R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 28
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile la Provincia sta attraversando, ma che possono essere migliorate nel tempo, in relazione al modificarsi della natura e delle relazioni tra tali problemi. La struttura del Piano è costruita attorno a tre principali politiche che riguardano: ‐
l'ambiente ‐
la mobilità ‐
l'insediamento In rapporto ad esse sono individuate alcune linee guida, in grado di orientare le trasformazioni ad essere condivise da parte degli attori e delle istituzioni presenti sul territorio. L’obiettivo generale della politica per l'ambiente sta nel costruire le condizioni per un corretto funzionamento del sistema ecologico alla grande scala. Ponendosi al di fuori di una logica additiva che tratta l'ambiente come il campo degli elementi naturali passibili di salvaguardia, il Piano pone attenzione piuttosto al funzionamento di alcuni di questi, considerandoli singolarmente e nelle loro reciproche relazioni. Ciò ha portato, ad esempio, ad interrogarsi sul modo in cui il corretto deflusso delle acque, il mantenimento della trama della vegetazione ripariale, il rapporto tra aree libere ed aree edificate, possano aumentare l'efficienza delle funzioni ecologiche; o sul modo in cui la manutenzione dei terrazzamenti e dei ciglionamenti, l'efficienza delle canalizzazioni e dei sistemi di drenaggio dei campi, possano migliorare la qualità del territorio agricolo. Entro questa attenzione al funzionamento generale del sistema ecologico deve essere posta la questione della conservazione dei valori naturalistici, paesistici, archeologici e storici. L'azione del Piano non si rivolge unicamente ai beni naturalistici che pure sono frequenti e importanti nella provincia di Pescara, quanto all'intero territorio, urbanizzato e non, agli elementi di continuità che lo organizzano e a quelli puntuali che ne costruiscono la specificità. L’obiettivo generale della politica per la mobilità consiste innanzitutto nel creare migliori condizioni d'uso delle importanti infrastrutture esistenti, definendone le compatibilità reciproca e con il territorio. In via subordinata, obiettivo del Piano è quello di potenziare il sistema infrastrutturale presente con nuove opere, rendendolo più efficiente anche in rapporto al sistema delle relazioni interregionali che si sviluppa sia in direzione nord‐sud che, trasversalmente, verso Roma e verso i paesi balcanici. Molto si è insistito in passato sui vantaggi della posizione geografica della Provincia nella costruzione di rapporti interregionali forti. L'eccezionale dotazione infrastrutturale è stata nel contempo un esito e una condizione di questa immagine "di cerniera" che il territorio pescarese, prima ancora di quello abruzzese, si è data. L’obiettivo generale della politica per l’insediamento consiste nella possibilità di distinguere, nel territorio della provincia di Pescara, ampie porzioni di territorio nelle quali i caratteri fisici e materiali possono essere posti in relazione con un insieme vasto di pratiche che riguardano l'abitare, il produrre, il muoversi e lo svago. Il Piano ha assunto questo punto di osservazione per interpretare il territorio e costruire una politica insediativa che abbia i suoi capisaldi nel dimensionamento e nella localizzazione delle attrezzature, evidenziando un uso descrittivo e nel contempo progettuale della nozione di ecologia. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 29
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Per quanto attiene agli ambiti interessati dal presente studio, il PTCP individua due schemi direttori: a. lo Schema direttore del fiume Pescara b. lo Schema direttore della costa. a. lo schema direttore del fiume Pescara Per i due principali fiumi della Provincia, il piano propone due parchi attrezzati, da realizzarsi attraverso progetti organici che interessano in modo continuo estese parti di territorio lungo i due fiumi. Questo uso del fiume come elemento "infrastrutturante" è estraneo al modo in cui questo territorio si è costruito: raramente il fiume è stato considerato occasione di trasformazione. La stessa città di Pescara, per lungo tempo è stata incapace di attribuire al fiume una qualsiasi funzione che non fosse quella di "retro" per molte attività. In epoca più recente, la conformazione dell'intera area tra Pescara e Chieti mostra un'analoga incapacità di utilizzarne la presenza e trasformarla in risorsa, non fosse altro che per mettere ordine nella competizione tra diversi usi del suolo. Lo Schema direttore del fiume Pescara ha uno spessore variabile e comprende cose differenti a seconda delle parti che attraversa. Nella parte urbana (dalla foce a Villa Raspa) lo Schema direttore si confronta con temi che concernono principalmente la riqualificazione del Quartiere 3 di Pescara, uno dei settori urbani di maggiore degrado della città. La riqualificazione potrà organizzarsi attorno a funzioni ricreative e sportive, coerentemente al progetto già allo studio da parte della Provincia. Le aree verdi progettate in questa parte dello Schema faranno parte di quella più vasta "rete del verde urbano" che articola la maglia dell'intera città di Pescara (sub‐sistema V4 del sistema ambientale). (…) Lungo tutto il fiume, laddove è possibile e opportuno, dovranno essere localizzati entro il progetto esecutivo dello Schema direttore interventi per la riduzione dei rischi di esondazione (salvaguardando la libertà di divagazione del fiume), riducendo le interferenze con la sua dinamica evolutiva e avviando un'azione capillare di risanamento delle discariche e delle cave abbandonate b. lo Schema direttore della costa Lo Schema direttore della costa trova le sue ragioni nella necessità di intervenire con lo strumento del progetto per rafforzare la riconoscibilità strutturale della conurbazione costiera. Le diverse letture che di Pescara e di Montesilvano (come di numerosi altri centri adriatici) sono state formulate, hanno sempre evidenziato da un lato la forza di processi di omologazione dello spazio, capaci di far evaporare qualsiasi specificità, dall'altro il carattere incompiuto delle trasformazioni, specialmente di quelle progettate. Queste letture tendono a ribadire le difficoltà nel cogliere discontinuità nei tempi e nei modi della costruzione della città adriatica. Esse riflettono condizioni reali e ben riconoscibili; cionondimeno, riducono forse eccessivamente la complessità delle trasformazioni ad una difficoltà generale. La città di Pescara, come altre città adriatiche, mostra ancora i segni di una strutturazione che è stata forte in passato, che è oggi R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 30
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile riconoscibile e che forse può essere utile rileggere e riproporre. Entro il Piano territoriale lo Schema direttore della costa è usato con una intenzionalità strutturale. Per questo si è ritenuto che non fosse sufficiente demandare il trattamento della conurbazione costiera all'individuazione di una specifica ecologia, con i suoi criteri di dimensionamento o alle norme che regolano le "reti del verde urbano", e che occorresse definire per essa le coordinate generali di un progetto. Il tema che lo Schema direttore pone è quello della riqualificazione della città a partire dall'organizzazione degli spazi non edificati. La tessitura di questi spazi, la loro grana e le loro sequenze devono dare riconoscibilità ai diversi materiali di cui la città è fatta e ai differenti ritmi con i quali essi vengono utilizzati. Devono, in altri termini, renderne esplicita la struttura che è riconoscibile come sequenza di fasce che si dispiegano nella direzione della costa, ritmate da alcune interruzioni perpendicolari: La prima fascia, la più porosa, comprende quei disseminati materiali che costruiscono l'affaccio della città al mare che stagionalmente rivendica una propria legittimità figurativa. Di questa prima fascia fanno parte ciò che resta della città di villini, le palazzine e i condomini lungo il mare; la seconda, più dura, è fatta di isolati compatti, di edilizia pesante, ma ancora organizzata secondo una geometria riconoscibile; la fascia centrale è segnata dalla presenza del commercio e dalla linea della ferrovia e, dietro questa, dall'edilizia disordinata più recente, fino alle nuove espansioni di frangia. Ciò su cui questa trama potrà ridefinirsi è essenzialmente il peso conferito all'asse principale come asse del trasporto pubblico e luogo della centralità. Quest'ultima categoria ha un significato particolare a Pescara dove, da molto tempo e con grande insistenza, si rileva la mancanza di un centro. La città era pensata negli anni trenta come <<infinitamente plasmabile>> proprio perché priva di un nucleo centrale. Da allora gli argomenti sono mutati, ma non di molto. L'ex tracciato ferroviario, gli snodi con gli attraversamenti verdi e poi con il fiume, il polo in via di formazione tra l'Università e il nuovo tribunale, l'area di Porta Nuova, definiscono una prima traccia sulla quale occorre lavorare per reinventare la nozione di centralità. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 31
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 2.4. LIVELLO 02 – PIANIFICAZIONE GENERALE – STATO DI DIRITTO IN BASE AL PRG VIGENTE 2.4.1. AMBITO A2 – LUNGOFIUME NORD ‐ VIA VALLE ROVETO parametri Superficie Territoriale_St quantitativi zona B3 Residenziale di completamento art.33 20.710 mq 18 %
zona D2 attrezzature artigianali, industriali art.46 2.010 mq 2 %
zona F1 verde pubblico‐parco urbano art.50 17.380 mq 15 %
attrezzature e servizi pubblici di zona F3 art.51 7.770 mq 7 %
art.54 14.810 mq 13 %
zona D5 Impianti di carburante art.48bis 1.750 mq 2 %
subtotale St zone B3,D2,D5, F1,F3,F5 64.430 mq 56 %
subtotale St zone per infrastrutture e viabilità 26.655 mq 23 %
interesse urbano‐territoriale zona F5 attrezzature e servizi privati zona B4 completamento e ristrutturazione art.34 scheda norma 506A 5.582 mq 5 %
scheda norma 506B 7.600 mq 7 %
scheda norma 507 10.733 mq 9 %
subtotale St zone B4 in schede norma 23.915 mq 21 %
totale St Ambito A2 114.000 mq 100 %
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 32
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Obiettivi specifici L’ambito A2, delimitato in fase preliminare nell’elaborato All. 2.1, individua un tessuto urbano eterogeneo comprendente aree residenziali di completamento, ambiti di riconversione e riqualificazione, ambiti di particolare importanza infrastrutturale di carattere urbano, ambiti di riqualificazione e valorizzazione ecologica e paesaggistica. Gli obiettivi principali del PRG per queste aree sono: 1. Riconversione e riqualificazione del tessuto esistente Il PRG individua tre comparti di riqualificazione a destinazione prevalentemente artigianale; la riconversione degli ambiti è funzionale alla messa in sicurezza ed al recupero in senso residenziale degli spazi dismessi ed al contempo persegue specifici obiettivi di carattere urbano: ‐
la dotazione di aree parcheggio pubblico di quartiere ‐
la realizzazione dell’ allargamento stradale in corrispondenza di via Maiella (Scheda Norma 506A) ‐
la realizzazione di uno spazio pubblico a giardino in corrispondenza della nuova strada lungo l’argine del fiume Pescara (Scheda Norma 506B) ‐
la realizzazione dell’allargamento stradale su via Gran Sasso (Scheda Norma 507) 2. Progetto infrastrutturale, viabilità Il PRG individua un’area in prossimità del rilevato ferroviario ed il fiume Pescara per la realizzazione di un ponte carrabile. L’infrastruttura è funzionale al collegamento tra la viabilità principale dell’area urbana sud e quella dell’area nord di Pescara. Al ponte sono affiancate opere stradali di miglioramento infrastrutturale del collegamento est‐ovest lungo le sponde del fiume: nodi rotatori di distribuzione, rampe e svincoli di raccordo con la viabilità esistente. Al fine di garantire lo spazio necessario alla sede viaria sono previste opere di arretramento dal filo stradale esistente per gli ambiti di riconversione (Scheda Norma 507 individua). 3. Progetto Ambientale L’ambito A2 ricomprende, nella parte sud lungo il fiume Pescara, parte dell’area PP4 Parco Fluviale. Per questa’area il PRG individua specifici obiettivi di carattere paesistico‐ambientale, e in particolare la formazione di un parco territoriale relativo alla fascia costiera del fiume Pescara che rappresenta il caposaldo di un più ampio sistema fluviale da organizzare anche con il concorso degli altri Comuni per la valorizzazione morfologico‐funzionale e per il potenziamento del sistema ecologico‐ambientale. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 33
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Zone B4 SOTTOZONA B4 COMPLETAMENTO E RISTRUTTURAZIONE art.34 NTA PRG La sottozona B4 comprende aree semicentrali e periferiche, inserite nell'aggregato urbanizzato, prevalentemente inedificate o con edilizia degradata e utilizzazione dismessa, destinate al completamento ed alla ristrutturazione, con riqualificazione della urbanizzazione e della edificazione esistenti. Tali aree, che possono essere anche discontinue, sono organizzate in "comparti" (art. 26 della L.U.R) costituenti ambiti minimi di intervento oggetto di progetti urbanistici esecutivi (P.U.E.); Ambiti di Tali comparti che possono essere inseriti entro più ampi strumenti attuativi pianificazione comprendenti anche le sottozone B3 di cui all'art. 33, sono indicati in "Schede norma" Attuativa contenenti i riferimenti parametrici ed i riferimenti grafici prescrittivi e vincolanti e Scheda 5.06.A raggruppati nell'Album delle Schede norma Scheda 5.06.B Scheda 5.06.C 1.Potenzialità edificatoria: volume_Vol e superficie Utile Lorda_SUL Vol SUL* scheda norma 5.06.A Vol.e + 5.582 mc SULe + 1.744 mq scheda norma 5.06.B Vol.e + 7.600 mc SULe + 2.375 mq scheda norma 5.07 Vol.e + 10.733 mc SULe + 3.354 mq Totale Vol.e + 23.915 mc SULe + 7.473 mq *art.5 NTA PRG_SUL= Vol/h convenzionale (3,20m) 2.Altezza massima scheda norma 5.06.A 22,80 ml scheda norma 5.06.B 16,80 ml scheda norma 5.07 16,80 ml R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 34
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 3.Standard: verde pubblico scheda norma 5.06.A 1.284 mq scheda norma 5.06.B 2.560 mq scheda norma 5.07 2.042 mq totale 5.886 mq scheda norma 5.06.A 621 mq scheda norma 5.06.B 0 mq scheda norma 5.07 551 mq totale 1.172 mq scheda norma 5.06.A 886 mq scheda norma 5.06.B 820 mq scheda norma 5.07 2.083 mq totale 3.789 mq 4.Standard: parcheggi pubblici 5.Viabilità e strade 6.Totale Standard+Viabilità e strade Verde pubblico 5.886 mq Parcheggi pubblici 1.172 mq Viabilità e strade 3.789 mq totale 10.847 mq R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 35
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Modalità attuative La perimetrazione di tale sottozona può coincidere con il limite di proprietà o essere posta alla distanza di mt 5,00 dai fabbricati esistenti all'esterno. Ove graficamente la distanza risultasse inferiore a tale misura, essa si intenderà comunque stabilita in mt 5,00, semprechè si tratti di unica proprietà. Gli interventi consentiti nella sottozona B4, anche in assenza di strumento attuativo o di comparto, sono: manutenzione straordinaria, restauro e risanamento di cui all’art. 9, lettere b, e c delle presenti Norme Tecniche di Attuazione. In assenza di strumento attuativo, ai sensi dell’art. 41 quinques, comma 6, della Legge 1150/42, l'indice di fabbricabilità territoriale non potrà superare il valore di 3,00 mc/mq. Formato il comparto, gli interventi di ristrutturazione, demolizione e nuova edificazione, nonché di completamento di edifici ed edificazione dei lotti ancora in edificati, dovranno rispettare l'indice di fabbricabilità territoriale risultante dalla riutilizzazione delle superfici utili esistenti con l'aggiunta dell'indice pari a 1,00 mc/mq nell'ipotesi di cui all'art. 22 comma 17, ad eccezione del comparto 1.11 dove non è previsto il recupero dei volumi esistenti. Per convertire le superfici utili esistenti in cubatura da riutilizzare e in corrispondenti indici di fabbricabilità fondiaria da aggiungere all'indice territoriale di 1,00 mc/mq, si moltiplicano tali superfici per altezze che non possono essere superiori a m 3,20 nel caso di utilizzazione attuale residenziale e di mt 4,00 nel caso di utilizzazioni attuali non residenziali. La riutilizzazione delle superfici utili esistenti è soggetta alle seguenti limitazioni in rapporto alle classi di indice di fabbricabilità fondiaria attuale, esteso all'intero comparto: ‐
per valori compresi tra 0,80 e 1,50 mc/mq, si applica una riduzione del 10%; ‐
per valori superiori a 1,50 e fino a 2,00 mc/mq, si applica una riduzione del 20%; ‐
per valori superiori a 2,00 e fino a 2,80 mc/mq, si applica una riduzione del 30%; ‐
per valori superiori a 2,80 mc/mq, si applica una riduzione del 40%. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 36
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Destinazioni d’uso Le destinazioni d'uso consentite in questa sottozona sono quelle corrispondenti alle seguenti categorie e sottocategorie: a1 abitazioni = min. 60% a2 uffici privati e studi professionali c esercizi commerciali e paracommerciali al dettaglio (come ristoranti, bar, tavole calde, farmacie, rivendite di sali e tabacchi) e relativi magazzini, botteghe, attività artigianali non moleste (come lavanderie, parrucchieri, barbieri, sartorie, scuole guida, ecc.), attività amministrative di servizio (come agenzie di banche, istituti di credito e di assicurazione, agenzie turistiche e di viaggio, agenzie di pratiche, ambulatori medici e veterinari, ecc.); d alberghi, pensioni, motel, ostelli per la gioventù, case per le vacanze, per i quali siano prescritte autorizzazioni amministrative di esercizio secondo le leggi in materia, edifici ed attrezzature per il culto, la cultura, lo spettacolo, il tempo libero, lo sport, servizi privati (scuole, case di cura, convivenza, impianti sportivi, ecc.); e botteghe per attività artigianali di servizio (come idraulico, fabbro, falegname, tappezziere, carrozziere, meccanico, elettrauto, ecc.), depositi e magazzini non di vendita; g esercizi commerciali all'ingrosso; h autorimesse, autosili, parcheggi sotterranei o in elevazione con accesso al pubblico e/o privati non pertinenziali. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 37
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Zone B3 SOTTOZONA B3: COMPLETAMENTO E RECUPERO art 33 NTA PRG La sottozona B3 comprende aree semicentrali e periferiche, prevalentemente edificate, salvo singoli lotti di modeste dimensioni ancora inedificati, destinati sia al completamento della urbanizzazione e della edificazione, sia al recupero del patrimonio edilizio esistente. Modalita attuative Intervento diretto: interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria, restauro, risanamento, ristrutturazione edilizia e ristrutturazione edilizia innovativa come meglio specificato all’art. 9 delle presenti Norme Tecniche di Attuazione; la demolizione e nuova edificazione di edifici, entro i limiti della cubatura esistente con le seguenti limitazioni (di cui alle lett. A e B punto 2 Art 32 Nta): ‐
A_per edifici il cui preesistente indice lf è inferiore a 6,00 mc/mq è consentita la nuova edificazione con indice pari a quello preesistente; ‐
B_per edifici il cui preesistente indice lf è superiore a 6,00 mc/mq è consentita la nuova edificazione comunque con un indice non superiore a lf = 6,00 mc/mq; ‐
il completamento di edifici esistenti con indice fondiario inferiore a 1,00 mc/mq fino al raggiungimento di tale valore. Nuove costruzioni nei lotti inedificati di superficie non inferiore a mq 400 o di superficie non inferiore a mq 300 nei soli casi in cui ci sia la possibilità di edificare in aderenza a pareti non finestrate, con l'indice massimo di fabbricabilità fondiaria di 1,00 mc/mq. Interventi di demolizione e nuova edificazione devono rispettare un lotto minimo di mq 400 o di mq 300 nei soli casi in cui ci sia la possibilità di edificare in aderenza a pareti non finestrate; un indice minimo di permeabilità pari al 30%, un rapporto massimo di copertura pari al 50% e un rapporto di densità arborea (A) pari ad un albero ogni 100 mq. L'altezza non potrà superare mt 10,80. I concessionari possono realizzare le opere di urbanizzazione primaria, interessanti il fronte strada, a scomputo degli oneri concessori relativi alle urbanizzazioni primarie. Gli edifici fronteggianti strade pubbliche, sporgenti rispetto all’allineamento prevalente, qualora debbano procedere ad interventi di cui alla lettera d) dell’art. 9 delle presenti Norme Tecniche di Attuazione, devono rispettare tale allineamento prevalente con la possibilità di recuperare la relativa volumetria. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 38
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Destinazione d’uso In questa sottozona è consentito il mantenimento delle utilizzazioni e destinazioni d'uso attualmente esistenti e la loro modifica nell'ambito di una medesima categoria. Le destinazioni d'uso commerciali e paracommerciali, categoria c), sono sempre possibili ai piani terreni. In caso di richiesta di modifica delle attuali utilizzazioni residenziali sono consentite soltanto le destinazioni comprese nelle categorie: b Uffici Pubblici d Turistico ricettivo mentre se è chiesta la modifica di utilizzazioni non residenziali, è consentito introdurre le destinazioni d'uso corrispondenti alle categorie: a Residenza, uffici privati e studi professionali b Uffici Pubblici c Commerciale e di servizio d Turistico ricettivo e Depositi e magazini g Commerciale all’ingrosso h Autorimesse Tali destinazioni sono consentite anche per gli interventi di nuova edificazione. E' altresì consentita la realizzazione di autorimesse non pertinenziali interrate nei casi in cui sia stata realizzata la dotazione minima dei parcheggi pertinenziali prevista dalle vigenti leggi e si rispetti l'indice di permeabilità. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 39
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Zone D2 SOTTOZONA D2: IMPIANTI ED ATTREZZATURE ARTIGIANALI, INDUSTRIALI E ASSIMILATI Art 46 Nta PRG Vigente La sottozona D2 riguarda impianti ed attrezzature artigianali, industriali e assimilati, già esistenti o di nuovo insediamento; I'attuazione delle previsioni avviene attraverso intervento edilizio diretto o strumento attuativo. Modalità attuative Insediamenti esistenti Possono essere mantenuti e trasformati, conservando le dimensioni del lotto, le caratteristiche edilizie e le destinazioni d'uso esistenti. Per gli insediamenti esistenti sono consentiti interventi di cui alle lettere dell’art. 9 delle presenti Norme Tecniche di Attuazione: a) interventi di manutenzione ordinaria b) interventi di manutenzione straordinaria c) interventi di restauro e di risanamento conservativo" d) interventi di ristrutturazione edilizia g) demolizione con o senza ricostruzione h) ristrutturazione edilizia innovativa In tali casi si dovrà rispettare la distanza minima dai confini pari a metà dell’altezza e, comunque, non inferiore a mt 5. Tra edifici del medesimo complesso industriale, salvo che non abbiano finestrature, deve essere osservato un distacco non inferiore all'altezza dell'edificio più alto. Nuovi insediamenti Si applicano i seguenti indici: ‐
rapporto massimo di copertura: 1/3 della superficie d'intervento; ‐
indice di utilizzazione territoriale: 0,40 mq/mq; ‐
altezza massima: 12,00 mt, salvo le ciminiere, le antenne e le apparecchiature speciali (piani di carico, ponti mobili, ecc.) strettamente connesse alla funzionalità dello stabilimento; ‐
densità arborea (A) pari ad un albero ogni 100 mq di Sf. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 40
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile E' consentito prevedere una sola abitazione per ciascun impianto, per una superficie massima lorda di mq 150, ad uso del custode o del titolare dell'impresa. Le recinzioni devono essere arretrate in corrispondenza degli ingressi carrabili di una misura almeno pari alla larghezza dell'ingresso. Le recinzioni sul fronte stradale devono risultare distaccate di almeno mt 5,00 dal filo stradale e la superficie risultante deve essere destinata a percorsi pedonali e ciclabili e a parcheggi. Gli edifici devono risultare distaccati dai confini per una misura pari all'altezza della fronte del fabbricato verso il confine e, comunque, non inferiore a mt 10,00. Tra edifici del medesimo complesso industriale, salvo che non abbiano finestrature, deve essere osservato un distacco pari almeno all'altezza dell'edificio più alto. Destinazioni d’uso Le destinazioni d'uso consentite sono quelle corrispondenti alle categorie b Uffici Pubblici e Depositi e magazini f Opifici g Commerciale all’ingrosso h Autorimesse i Autolavaggi R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 41
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Zone D5 SOTTOZONA D5: IMPIANTI DI CARBURANTE Art 48bis Nta PRG La sottozona comprende le stazioni di rifornimento esistenti per autoveicoli (comma 4 dell’art. 65). Nelle zone sottoposte a vincolo di rispetto stradale che riguardano le strade urbane di scorrimento sono vietati costruzioni e accessi da abitazioni o da strade secondarie, all'infuori di quelle indicate dal P.R.G. e dagli strumenti attuativi. In tali zone, salvo maggiori vincoli o diverse indicazioni grafiche, le distanze dal confine stradale sono quelle di cui all'art. 28 del D.P.R. 16 dicembre 1992 n. 495, così come modificato ed integrato dal D.P.R. 26 aprile 1993, n. 147. Gli edifici esistenti su tali aree non possono essere ampliati. Le stazioni di rifornimento per autoveicoli esistenti anche su aree assimilate per destinazione alla viabilità potranno comprendere, oltre alla tettoia per il riparo degli impianti, volumi di servizio la cui superficie coperta non dovrà superare il 20% della superficie totale del lotto concesso per I'impianto e l'installazione di impianti per autolavaggio. Per i manufatti esistenti sono consentiti gli interventi di cui alle lett. a), b), c) e d) dell’art. 9 delle NTA. Zone F1 SOTTOZONA F1: VERDE PUBBLICO – PARCO PUBBLICO art 50 Nta PRG La sottozona F1 è destinata al verde pubblico naturale o attrezzato, comprendente i parchi pubblici. I simboli di alcuni tipi di attrezzature riportati sugli elaborati grafici del P.R.G. indicano le utilizzazioni attuali degli impianti esistenti e quelle previste per gli impianti da realizzare. Tali utilizzazioni sono indicative e possono essere modificate con deliberazione del Consiglio Comunale. Modalità di attuazione In tale sottozona, ove non siano previsti strumenti attuativi, il P.R.G. si attua per intervento diretto, applicando i seguenti indici: U.T. = indice di utilizzazione territoriale: 0,02 mq/mq H = altezza massima: 4,50 mt Q = rapporto massimo di copertura: 2,5 % P = parcheggi: 2,5 mq/100 mq di superficie territoriale S.T., più 5 mq/100 mc di eventuali costruzioni. Per i manufatti preesistenti sono consentiti gli interventi di cui alla lett. a), b), c) e d), dell'art.3 del D.P.R. n.380/01, come meglio specificato all’art. 9 delle presenti Norme Tecniche di Attuazione con il mantenimento delle destinazioni d’uso esistenti, ad eccezione delle modifiche assunte dal Consiglio Comunale. Il P.R.G. individua i seguenti ambiti territoriali da attuarsi attraverso un P.P. di iniziativa pubblica, esteso, in modo particolare, anche ad aree e manufatti con diversa destinazione di piano: R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 42
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile P.P. n. 4 Parco Fluviale Riguarda alla formazione di un parco territoriale relativo alla fascia costiera del fiume Pescara, che rappresenta il caposaldo di un più ampio sistema fluviale da organizzare anche con il concorso degli altri Comuni per la valorizzazione morfologico‐funzionale e per il potenziamento del sistema ecologico‐ambientale, il P.P. dovrà essere costruito sulla base di un attento studio geologico ed ecologico‐vegetazionale. In particolare la ricerca geologica definirà le eventuali zone non interessate da fenomeni di esondazione e quindi utilizzabili per gli interventi. Lo studio ecologico vegetazionale dovrà individuare gli elementi naturali da preservare, la qualità dei biotipi presenti e contenere proposte di rinaturalizzazione e riqualificazione. Da questi studi il P.P. dovrà trarre gli elementi per l’organizzazione planimetrica dell’area, come successione di ambienti e relazioni con i margini urbanizzati. Sono consentite attrezzature legate al turismo, al tempo libero, allo sport e all’agricoltura, alle attività collettive e piste ciclabili. Possono essere mantenuti e/o riposizionati i manufatti preesistenti purché non siano in contrasto con lo studio geologico. In assenza di P.P. gli interventi consentiti per i manufatti esistenti sono quelli di cui alle lett. a), b) e c) dell’art. 9 delle presenti Norme Tecniche di Attuazione. Nell’ambito del parco fluviale, anche in assenza di una progettazione complessiva, possono essere sistemate con intervento diretto (progetto stralcio del P.P.), le aree golenali, demaniali e quelle di proprietà comunale e provinciale, nel rispetto degli obiettivi sopra descritti, inclusi gli interventi di cui al programma URBAN 2 – pista ciclabile e città della musica. Nella sottozona F1 sono consentiti insediamenti per la sistemazione del verde, nonché la realizzazione di manufatti che ne integrino le funzioni, quali attrezzature per il gioco e per lo sport, spogliatoi, servizi igienici, chioschi ed abitazione del custode. Alcuni complessi di tale sottozona, compresi i relativi impianti e manufatti, possono essere realizzati e gestiti da enti e privati, sulla base di una convenzione, approvata dal Consiglio Comunale, che regoli le caratteristiche e le condizioni d’uso, tra le quali devono essere comunque previste la proprietà pubblica con la modalità di accessibilità pubblica, e la durata nel tempo. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 43
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Zone F3 SOTTOZONA F3: ATTREZZATURE E SERVIZI PUBBLICI DI INTERESSE URBANO – TERRITORIALE Art 52 Nta PRG Vigente Gli interventi si attuano per iniziativa pubblica o privata; in questo secondo caso, tramite intervento privato convenzionato dove comunque siano garantiti la proprietà pubblica del bene e l'uso previsto dalla presente norma. S’intendono non soggetti alle modalità attuative del convenzionamento e della proprietà pubblica gli edifici di culto e le opere pastorali annesse. La sottozona F3 può essere oggetto di interventi attuativi riguardanti singole aree o complessi o intere categorie omogenee di tale sottozona, come le attrezzature scolastiche, religiose, commerciali, sportive, ecc. In tale sottozona, il P.R.G. si attua attraverso intervento edilizio diretto con I'applicazione dei seguenti indici: ‐
indice massimo di utilizzazione fondiaria: 0,60 mq/mq; ‐
parcheggi: 1,00 mq/10,00 mc. Per i complessi edilizi preesistenti sono consentiti gli interventi di cui alle lett. a), b), c), d), g) ed h) dell’art. 9 delle presenti Norme Tecniche di Attuazione. Per gli edifici pubblici esistenti potrà essere consentito un aumento una tantum pari al 5% del volume esistente. I parcheggi dovranno essere verificati esclusivamente per i volumi in ampliamento. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 44
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Zone F5 SOTTOZONA F5: ATTREZZATURE E SERVIZI PRIVATI Art 54 Nta PRG Vigente La sottozona F5 è destinata a servizi ed attrezzature di carattere privato, dello stesso tipo di quelle della sottozona F3. In questa sottozona il P.R.G. si attua attraverso il comparto applicato ai comprensori previsti per le aree superiori ai 10.000 mq, o attraverso l'intervento edilizio diretto, con il rispetto dei seguenti indici: ‐
indice di utilizzazione territoriale: 0,40 mq/mq; ‐
parcheggi: 1,00 mq/10,00 mc; ‐
distanza dai confini dei lotti non inferiore alla metà dell'altezza degli edifici. Gli interventi sulle aree di questa sottozona inserite nei comprensori sono disciplinati dalle norme relative ai comprensori e dalle schede norma. Per i complessi edilizi preesistenti sono consentiti interventi di cui alle lett. a), b), c), d), ed h) di cui all’art. 9 delle presenti norme. Le destinazioni d'uso consentite sono quelle di cui alle categorie: a residenza, uffici privati e studi professionali c commerciale e di servizio d turistico ricettivo e depositi e magazini g commerciale all’ingrosso h autorimesse ad eccezione dell’area ubicata nell’ex piano di zona F‐G, le cui destinazioni d’uso consentite sono esclusivamente quelle di cui alle categorie c) ed h). Le destinazioni residenziali sono solo a servizio degli addetti entro una quota del 5% della superficie utile totale. Gli edifici adibiti a scuole paritarie, nonché a destinazioni ad esse accessorie, ai sensi della legislazione in materia, costituiscono aree per l’istruzione ai sensi dell’art.3, comma 2, lett.a, ovvero spazi per attrezzature pubbliche di interesse generale per l’istruzione superiore all’obbligo ai sensi dell’art 4, comma 5 del D.M. 1444/1968, e come tali devono conservare quest’ultima destinazione. In tali edifici sono consentiti gli interventi di manutenzione, restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, lettere a), b), c) e d) dell’art. 9 delle presenti NTA. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 45
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 2.4.2. AMBITO A5, AMBITO PORTUALE ‐ MARINA SUD Parametri Superficie Territoriale_St quantitativi zona F1 verde pubblico‐parco urbano art.50 6.000 mq 2 %
subotale zone F1 6.000 mq 2 %
zona B7 trasformazione integrale art.37 scheda norma PPn.2 sub a 139.143 mq 50 %
scheda norma PPn.2 sub b 57.765 mq 21 %
scheda norma PPn.2 sub c 76.302 mq 27 %
subtotale St zone B4 in schede norma 273.210 mq 98 %
Totale St Ambito A5 279.210 mq 100 %
Obiettivi specifici L’ambito A2 delimitato in fase preliminare all’elaborato All. 2.1, comprende le aree all’interno del Piano Particolareggiato PP2 comprendente le aree di proprietà dell’Autorità portuale, le aree dismesse ex Cofa ed Di Properzio, di proprietà anche della Regione Abruzzo e del Comune di Pescara. Gli obiettivi principali del PRG sono suddivisi secondo le seguenti tematiche: 1. Riconversione e riqualificazione del tessuto esistente all’interno del Piano Particolareggiato Il Piano Particolareggiato 2 secondo le intenzioni di P.R.G. “è destinato alla realizzazione di un centro integrato, a carattere ricreativo‐turistico di livello urbano, capace di accogliere soprattutto strutture ricreative, turistiche, commerciali specializzate, congressuali ed alberghiere, ecc. in una composizione spaziale caratterizzata da un immediato rapporto con gli specchi d’acqua del porto canale e del porto turistico (tipico modello del “waterfront”) e da un sistema continuo di ambienti e percorsi pedonali e ciclabili” declinati secondo i rispettivi sub comparti che sono: a.
sub comparto PP2a*: area destinata al Piano Regolatore Portuale da approvarsi dalle Autorità Marittime di intesa con il Comune; R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 46
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile b.
sub comparto PP2b: creazione di un “Centro integrato” a carattere ricreativo turistico e residenziale caratterizzato da un sistema continuo di ambienti e percorsi pedonali e ciclabili attraverso una composizione spaziale caratterizzata da un immediato rapporto con il Porto Canale; c.
sub comparto PP2c: creazione di un “Centro integrato” a carattere ricreativo turistico caratterizzato da un sistema continuo di ambienti e percorsi pedonali e ciclabili attraverso una composizione spaziale caratterizzata da un immediato rapporto con il Porto Turistico. 2. Progetto infrastrutturale, viabilità Il PRG individua all’interno del PP2a una nuova infrastruttura di collegamento tra l’asse attrezzato, il porto e la città, funzionale al collegamento della viabilità principale dell’area urbana sud con l’area nord di Pescara. 3. Progetto Ambientale L’ambito A5 comprende, all’interno della parte finale del PP, a sud del fiume Pescara, un’area a verde pubblico, atta a completare all’interno del disegno generale del waterfront un parco urbano lineare comprendente tutta la fascia costiera centrale della città al fine di una sua completa valorizzazione sia morfologico‐funzionale che ecologico‐ambientale. Zone B7 SOTTOZONA B7 TRASFORMAZIONE INTEGRALE art. 37 NTA PRG La sottozona B7 comprende aree centrali e semicentrali della città ed aree ad esse adiacenti o limitrofe che, per le loro caratteristiche e per la loro ubicazione, sono destinate ad una completa trasformazione urbanistica finalizzata a realizzare nuovi complessi cui sono attribuite specifiche e particolari funzioni nella nuova organizzazione urbana stabilite dal P.R.G. . Tali aree sono raccolte in comparti, i quali costituiscono la minima unità oggetto di interventi urbanistici unitari. Gli interventi si attuano attraverso comparti di esclusiva iniziativa pubblica (P.P.). Per l’organizzazione dei progetti si può far ricorso a soggetti strumentali come, ad esempio, le società di trasformazione urbana o istituti di partenariato. Tali comparti sono indicati nelle "Schede norma", contenenti i riferimenti parametrici ed i riferimenti grafici prescrittivi e vincolanti e raggruppati all’interno dell’elaborato di PRG D all.3. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 47
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Ambiti di 1.Potenzialità edificatoria: superficie utile lorda_SUL Pianificazione Attuativa scheda norma PP2a Ut SUL 0 mq/mq 0 mq 0,28 mq/mq 16.174 mq scheda norma PP2b + 0,105* mq/mq 6.065 mq scheda norma PP2c 0,35 mq/mq 26.705 mq 48.944 mq Totale *da destinare ad edilizia residenziale pubblica; esiste in questo caso la possibilità di recuperare le superfici utili esistenti, ad esclusione dei serbatoi di carburante. 2.Altezza massima scheda norma PP2a 0 ml scheda norma PP2b 22,00 ml scheda norma PP2c 15,00 ml scheda norma PP2a 0* mq scheda norma PP2b 11.611 mq scheda norma PP2c 42.132 mq scheda norma PP2a 0* mq scheda norma PP2b 3.755 mq scheda norma PP2c 3.Standard: verde pubblico Totale 30.521 mq 4.Standard: parcheggi pubblici Totale R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 7.111 mq 10.866 mq 48
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 5.Standard: servizi pubblici scheda norma PP2a 0* mq scheda norma PP2b 9.242 mq scheda norma PP2c 9.242 mq scheda norma PP2a 0* mq scheda norma PP2b 8.029 mq scheda norma PP2c Totale 0 mq 6.Viabilità e strade Totale 3.052 mq 11.081 mq 7.Totale Standard+Viabilità e strade Verde pubblico 42.132 mq Parcheggi pubblici 10.866 mq Viabilità e strade 11.081 mq totale 73.321 mq R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 49
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Modalità attuative Il progetto può essere esteso all’intero ambito, con redazione di un unico strumento urbanistico o può riguardare i singoli sub‐ambiti a – b – c individuati del P.R.G. La riutilizzazione delle superfici utili esistenti (con esclusione dei serbatoi di carburante ivi esistenti), sono soggette, comunque, alle seguenti limitazioni, in rapporto alle seguenti classi di indice di utilizzazione fondiaria attuale, esteso all'intero sub‐ ambito: ‐
per valori fino a 0,15 mq/mq si applica una riduzione del 20%; ‐
per valori compresi tra 0,15 e 0,30 mq/mq si applica una riduzione del 30%; ‐
per valori superiori a 0,30 mq/mq si applica una riduzione del 40%. Una quota pari a mq 12.500 di tali superfici utili di recupero è destinata ad edilizia residenziale pubblica. Il progetto dovrà riservare non meno del 55% delle aree private a destinazione pubblica comprensiva della eventuale quota per la viabilità. Il sub ambito a) dovrà recepire le indicazioni del Piano Regolatore Portuale che dovrà essere redatto dalle Autorità Portuali concordemente con l’Amministrazione Comunale. Il Piano Particolareggiato dovrà essere adottato entro 5 (cinque) anni dall’approvazione del presente P.R.G. . Trascorsi infruttuosamente i cinque anni, per i sub‐ambiti b e c è consentito l’intervento preventivo di iniziativa privata attraverso il Piano di Lottizzazione convenzionato. Il P.P. dovrà porre attenzione all'individuazione di servizi pubblici e privati connessi e complementari alla realtà portuale da localizzare sull'area dell'ex mercato ortofrutticolo. Il P.P. inoltre valuterà, nell'area nord, la possibilità di individuare terreno per servizi complementari alla attività di pesca. In riferimento al Parco Fluviale del Pescara il PP prevederà: a. in sponda sinistra della Pescara (sponda nord), l’arretramento della strada sul lungofiume per liberare, quando possibile, una fascia di terreno di ampiezza media di circa 15 m. In tale fascia si andrà a ricostituire una “FTB in ambito urbano” (Fascia Tampone Boscata) con criteri di ripristino della vegetazione potenziale spontanea dell’ambiente fluviale planiziale. Tale fascia costituirà un corridoio ecologico atto anche a riconnettere il parco urbano della sabbia e delle dune dell’ambiente di foce con il parco fluviale. In essa sono consentiti percorsi ciclo‐pedonali realizzati con materiali permeabili alle acque di pioggia, passerelle e luoghi di sosta e di osservazione. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 50
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile b. in sponda destra (sponda sud), compatibilmente con i piloni di sostegno dell’asse attrezzato, lo smantellamento, per almeno 5 m misurati dal limite della banchina, dell’asfalto e del cemento stradale per realizzare una fascia di terreno fertile, sistemata a prato, con vegetazione erbacea fluviale, arbusti ed eventuali rampicanti compatibili con i piloni, sempre ispirandosi al modello di vegetazione potenziale spontanea del luogo. Destinazioni d’uso a2 uffici privati e studi professionali; b uffici pubblici statali, parastatali, regionali, provinciali, comunali, sedi di istituti di diritto pubblico, di enti previdenziali, assistenziali o di beneficenza, di interesse nazionale, regionale, provinciale, comunale, servizi pubblici, impianti sportivi per competizioni; c esercizi commerciali e paracommerciali al dettaglio (come ristoranti, bar, tavole calde, farmacie, rivendite di sali e tabacchi) e relativi magazzini, botteghe, per attività artigianali non moleste (come lavanderie, parrucchieri, barbieri, sartorie, scuole guida, ecc.), attività amministrative di servizio (come agenzie di banche, istituti di credito e di assicurazione, agenzie turistiche e di viaggio, agenzie di pratiche, ambulatori medici e veterinari, ecc.); d alberghi, pensioni, motel, ostelli per la gioventù, case per le vacanze, per i quali sono prescritte autorizzazioni amministrative di esercizio, secondo le leggi in materia, edifici ed attrezzature per il culto, la cultura, lo spettacolo, il tempo libero, lo sport, servizi privati (scuole, case di cura, convivenza, impianti sportivi, ecc.); h autorimesse, autosili, parcheggi sotterranei o in elevazione con accesso al pubblico e/o privati non pertinenziali; a1 abitazioni = max. 10% delle superfici utili private totali (solo nel subambito B). R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 51
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile zone F1 SOTTOZONA F1: VERDE PUBBLICO – PARCO PUBBLICO art. 50 NTA PRG vigente La sottozona F1 è destinata al verde pubblico naturale o attrezzato, comprendente i parchi pubblici. I simboli di alcuni tipi di attrezzature riportati sugli elaborati grafici del P.R.G. indicano le utilizzazioni attuali degli impianti esistenti e quelle previste per gli impianti da realizzare. Tali utilizzazioni sono indicative e possono essere modificate con deliberazione del Consiglio Comunale. Modalità di attuazione In tale sottozona, ove non siano previsti strumenti attuativi, il P.R.G. si attua per intervento diretto, applicando i seguenti indici: U.T. = indice di utilizzazione territoriale: 0,02 mq/mq; H = altezza massima: 4,50 mt; Q = rapporto massimo di copertura: 2,5%; P = parcheggi: 2,5 mq/100 mq di superficie territoriale S.T., più 5 mq/100 mc di eventuali costruzioni. Per i manufatti preesistenti sono consentiti gli interventi di cui alle lett. a), b), c) e d), dell'art.3 del D.P.R. n.380/01, come meglio specificato all’art. 9 delle presenti Norme Tecniche di Attuazione, con il mantenimento delle destinazioni d’uso esistenti, ad eccezione delle modifiche deliberate dal Consiglio Comunale. Il P.R.G. individua i seguenti ambiti territoriali da attuarsi attraverso un P.P. di iniziativa pubblica, esteso, in modo particolare, anche ad aree e manufatti con diversa destinazione di piano: nella sottozona F1 sono consentiti insediamenti per la sistemazione del verde nonché la realizzazione di manufatti che ne integrino le funzioni, quali attrezzature per il gioco e per lo sport, spogliatoi, servizi igienici, chioschi ed abitazione del custode. Alcuni complessi di tale sottozona, compresi i relativi impianti e manufatti, possono essere realizzati e gestiti da enti e privati, sulla base di una convenzione, approvata dal Consiglio Comunale, che regoli le caratteristiche e le condizioni d’uso, tra le quali devono essere, comunque, previste la proprietà pubblica con la modalità di accessibilità pubblica, e la durata nel tempo. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 52
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 2.5. LIVELLO 03 – PIANIFICAZIONE DI DETTAGLIO 2.5.1. AMBITO A2 – LUNGOFIUME NORD – VIA VALLE ROVETO 2.5.1.1. Proposta di Programma Complesso – ditta Sciarra Costruzioni Srl Proposta Programma complesso via Majella, Comparto 5.06A; area ex Dragaggio Proponente SCIARRA COSTRUZIONI srl Progettisti Studio Cerasoli Anno Febbraio 2008 dati Tipo di intervento: Programma complesso in variante al PRG, iniziativa privata fondamentali Sup.territoriale proposta: 17.082 mq di cui 5.582 mq Comparto 506a 11.500 mq PP4 Parco Fluviale Vol. Esistente*: 15.368 mc Vol. Progetto**: 25.000 mc Sul Progetto**: 7.812 mq Standard Progetto ***: 14.890 mq *20.950mc(VOL assentito dal PRG dichiarato) ‐ 5.582mc(VOL da indice PRG)= 15.368mc. ** VOL progetto proposto/3,20m (h convenzionale art.5 NTA PRG) = SUL progetto. *** Dato ricavato graficamente. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 53
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Descrizione e obiettivi della proposta La proposta di valorizzazione privata si articola in un programma complesso che coinvolge due distinte aree incluse nell’Ambito A2: il comparto di trasformazione Scheda Norma 5.06A, via della Maiella e una parte del Parco fluviale previsto dal PRG vigente lungo la sponda nord del fiume Pescara dell’area “ex Dragraggio” (PP4). Il soggetto privato propone la cessione al Comune dell’area “ex Dragaggio” sul lungofiume nord, la cui superficie territoriale è di circa 11.500 mq, e dei fabbricati che vi insistono, chiedendo il recupero della corrispondente volumetria, circa 8.000 mc, da realizzare all’interno del comparto di via Majella. Il soggetto proponente si impegna inoltre alla realizzazione di una quota di parcheggi pertinenziali interamente interrati e alla cessione di tutte le aree a raso attrezzate a verde e a parcheggio pubblico oltre alla quota di standard stabilita dalla scheda norma 5.06A. Fonte: elaborati grafici contenuti nella proposta presentata nel febbrario 2008 R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 54
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Confronto Proposta PRG differenziale previsioni PRG vigente Superficie Territoriale Comparto 506A ‐ zona B4 art.34 PRG 5.582 mq PP4 ‐ zona F1 (parte) art.50 PRG 11.500 mq Totale 17.082 mq Superficie Fondiaria* 5.582 mq 5.582 mq + 11.500 mq Comparto 506A ‐ zona B4 3.000 mq 2.790 mq PP4 ‐ zona F1 0 0 Volume esistente* Comparto 506A ‐ zona B4 15.368 mc PP4 ‐ zona F1 Totale Volume di progetto* PP4 ‐ zona F1 + 210 mq 0 mq + 4.612 mc 8.000 mc ‐ + 8.000 mc 23.368 mq ‐ + 12.612 mq PP4 ‐ zona F1 Comparto 506A ‐ zona B4 10.758 mc Comparto 506A ‐ zona B4 (Vol.e+ 1mc/mq St) 25.000 mc SUL (vol/h 3,20 m)* 0 mq 7.812 mq 0 mq 16.340 mc +8.660 mc 0 mq 0 mq 5.106 mq + 2.706 mq 0 mq R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 0 mq 55
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Altezza max 42 ml Aree a Standard previste* verde pubblico Comparto 506A ‐ zona B4 parcheggi pubblici a raso PP4‐ zona F1 Totale 23 ml + 19 ml 2200 mq 1.284 mq + 916 mq 1.190 mq 621 mq + 569 mq 11.500 mq 11.500 mq 0 mq 14.890 mq 13.405 mq + 1.485 mq
Viabilità 1.750 mq 886 mq + 289 Mq *Il calcolo delle superfici della proposta privata di valorizzazione è stato ricavato in maniera indiretta mediante l'interpretazione degli elaborati grafici, dove non specificato. Destinazioni d'uso ammese dal PRG Comparto 506A ‐ zona B4 a1 residenza min 60% a2 terziario direzionale c commerciale e di servizio d turistico ricettivo e depositi e magazini g commerciale all'ingrosso H Autorimesse R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 56
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile PP4 ‐ zona F1 (parte) ‐ attrezzature per il tempo libero e lo sport ‐ piste ciclabili Destinazioni d'uso Proposta privata Comparto 506A ‐ zona B4 a1 residenza a2 terziario direzionale h autorimesse PP4 ‐ zona F1 (parte) ‐ attrezzature per il tempo libero e lo sport ‐ piste ciclabili R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 57
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Punti di forza La proposta presenta i seguenti punti di forza: 1
l’acquisizione dell’area ex dragaggio per la realizzazione di una parte del parco fluviale (PP4); 2
l’allargamento completo della sede stradale di via della Maiella e la realizzazione di una viabilità secondaria interna al lotto in continuità con la viabilità esistente; 3
la realizzazione di una quota superiore di standard ceduti e realizzati all’interno del comparto in termini di verde attrezzato e dei parcheggi pubblici di quartiere; 4
l’allargamento stradale in corrispondenza delle nuove infrastrutture per i collegamenti est‐ovest nell’area adiacente al parco fluviale. Punti di debolezza La proposta presenta i seguenti punti di debolezza: 1
l’incremento del carico insediativo in un ambito urbano residenziale con limitata disponibilità di aree a standard; 2
la mancata definizione dei costi delle azioni di bonifica e recupero dei fabbricati esistenti all’interno dell’ area ex‐dragaggio; 3
l’aumento delle altezze massime da ml 23 di PRG a 42 ml per le quali si rende necessaria una verifica dell’impatto ambientale e della coerenza con la normativa sulla sicurezza, sismica e aeroportuale. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 58
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 2.5.1.2. Proposta di programma integrato – ditta Generalmarmi Proposta Programma integrato, Accordo di programma loc. via Gran Sasso, Comparto 5.07 PRG vigente; area golenare fiume Pescara Proponente GENERAL MARMI srl; RIVER CENTER srl Progettisti Ing. Adriano Brandimante; Ing Vittorio Cipollone Anno 2005 Dati Tipo di intervento: Programma complesso in variante al PRG, iniziativa privata fondamentali Sup.territoriale proposta: 12.205 mq di cui: 10.733 mq Comparto 5.07 2.042 mq PP4 parco fluviale 2.033 mq viabilità Vol. esistente*: 17.080 mc Vol. progetto*: 30.146 mc Sul progetto** 9.420 mq Standard*: 2.867 mq * dati ricavati dalla relazione illustrativa del 13 ottobre 2008 Servizio programmi complessi, Comune di Pescara ** SUL per destinazioni residenziali = Vol/h 3,20 m R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 59
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Descrizione e obiettivi della proposta La proposta privata si articola in un programma complesso che coinvolge due distinte aree incluse nell’ Ambito A2: il comparto di trasformazione Scheda Norma 5.07, via Gran Sasso, una parte del Parco fluviale previsto dal PRG lungo la sponda nord del fiume Pescara interessata dal progetto infrastrutturale del nuovo ponte carrabile. Interventi previsti: di interesse privato ‐
demolizione di fabbricati esistenti; ‐
realizzazione di due edifici con superfici destinate ad uso residenziale, locali commerciali al piano terra e una quota di posti auto pertinenziali. di interesse Pubblico ‐
realizzazione di parcheggi pubblici nelle aree limitrofe al rilevato ferroviario, per un totale di 2.867 mq; ‐
cessione e sistemazione di 866 mq di viabilità all’interno del comparto 5.07, ad oggi in parte già viabilità pedonale e carrabile privata di uso pubblico; ‐
cessione e sistemazione a verde dell’area adiacente al fiume individuata dal progetto del Ponte Nuovo come sede del pilone nord; ‐
realizzazione della rete elettrica. Fonte: elaborati grafici contenuti nella proposta presentata del 2005 R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 60
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Confronto Proposta PRG differenziale previsioni PRG vigente Superficie Territoriale Comparto 507 ‐ zona B4 art.34 PRG 10.733 mq PP4 ‐ zona F1 (parte) art.50 PRG 1.012 mq Viabilità 1.738 mq Totale 12.205 mq 10.733 mq Superficie Fondiaria* 10.733 mq comparto 507 ‐ zona B4 5.721 mq 5.335 mq PP4 ‐ zona F1 0 0 Volume di progetto* Comparto 507 ‐ zona B4 + 1.472 mq + 386 mq 0 mq 27.396 mc 21.411 mc + 5.985 mc 1.012 mc 0 mc + 1.012 mc PP4‐ zona F1 Viabilità 1.738 mc 0 mq + 1.738 mc Totale 30.146 mc 21.411 mc + 8.735 mq SUL (vol/h 3,20 m)* comparto 507 ‐ zona B4 PP4‐ zona F1 6.691 mq + 1.870 mq 316 mq 0 mq + 316 mq 0 + 543 mq 543 mq Totale 9.420 mq Altezza max 6.691 mq + 2.729 mq 51 ml 8.561 mq Viabilità Aree a Standard previste* 17 ml R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 34 ml 61
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile verde pubblico 2.042 mq parcheggi pubblici PP4‐ zona F1 Totale 2.867 mq Comparto 507 ‐ zona B4 551 mq 1.012 mq 1.012 mq 0 3.879 mc 3.605 mc + 274 mq Viabilità e strade 1.738 mq 2.083 mq ‐ 345 mq *Il calcolo delle superfici della proposta privata è stato ricavato in maniera indiretta mediante l'interpretazione degli elaborati grafici, dove non specificato. Destinazioni d'uso ammese dal PRG Comparto 507 ‐ zona B4 a1 residenza min 60% a2 terziario direzionale c commerciale e di servizio d turistico ricettivo e depositi e magazini g commerciale all'ingrosso h autorimesse PP4 ‐ zona F1 (parte) ‐ attrezzature per il tempo libero e lo sport ‐ piste ciclabili Destinazioni d'uso Proposta privata Comparto 507 ‐ zona B4 a1 residenza a2 terziario direzionale h autorimesse PP4‐ zona F1 (parte) ‐ attrezzature per il tempo libero e lo sport ‐ piste ciclabili Punti di La proposta presenta i seguenti punti di forza: R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 62
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile forza 1
l’acquisizione dell’area per la realizzazione di una parte del parco fluviale (PP4); 2
l’allargamento completo della sede stradale di via Gran Sasso; 3
la realizzazione di una quota di standard ceduti e realizzati all’interno del comparto in termini di parcheggi pubblici di quartiere; 4
l’allargamento stradale in corrispondenza del ponte nuovo per i collegamenti est‐ovest nell’area adiacente al parco fluviale; 5
la proposta di intervento è localizzata in una zona strategica della città, interessata da un intervento di rilevanza territoriale quale la costruzione del nuovo ponte che collegherà direttamente via lago di Campotosto con via Gran Sasso e l’asse attrezzato, secondo le previsioni del PUM, realizzando un tratto importante della “tangenziale” nord‐sud adiacente alla ferrovia adriatica. Punti di debolezza La proposta presenta i seguenti punti di debolezza: 1
l’incremento del carico insediativo in un ambito urbano residenziale con limitata disponibilità di aree a standard; 2
il rapporto tra convenienza pubblica e privata è pari a circa l’1,5%, inferiore al minimo del 45% stabilito dalla Delibera di C.C. n. 61 del 13/03/06 “Criteri e procedure per l’attuazione del PRG mediante Programmi Complessi”; 3
difformità della proposta dal quadro di riferimento legislativo e dagli strumenti urbanistici di riferimento: la proposta è carente di circa 2.033 mq di superficie da destinarsi agli standard urbanistici previsti dal D.M. 1444/1968; 4
difformità dal PRG: ‐
incremento della volumetria realizzabile pari a + 8.735 mc; ‐
incremento dell’altezza massima di 34,20 m (da 16,80 a 51,00 m); ‐
distanza minima dai confini di proprietà e di zona urbanistica (‐25,5 ml); ‐
scomputo dalla SUL delle aree relative alle logge con profondità maggiore di 2 m e quelle relative ai vani scale ed agli androni; R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 63
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 2.5.1.3. Proposta di programma integrato – ditta Le tre Gemme s.r.l. Proposta Programma Integrato, Accordo di programma loc. via del Circuito, Zona F5 PRG Vigente; area ex consorzio agrario interprovinciale CH‐PE Proponente LE TRE GEMME s.r.l. ‐ RENES ADRIATICA Progettisti Arch. Bruno Celupica Anno 2005‐2007 Dati Tipo di intervento: Programma Complesso in variante al PRG, iniziativa privata fondamentali Sup.territoriale proposta: 10.714 mq di cui: 9.072 mq sup. residenziale 1.005 mq sup. servizi pubblici 637 mq sup. viabilità Sul. Esistente*: 4.527 mq Vol. Esistente*: 18.108 mc Sul Progetto*: 14.160 mq 1.758 mq Standard Progetto*: *dati ricavati cartograficamente R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 64
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Descrizione e obiettivi della proposta La proposta di valorizzazione privata si articola in un programma complesso che coinvolge l’area dell’ex Consorzio Agrario Interprovinciale CH‐PE, zonizzata come area F5 dal PRG vigente nell’Ambito A2. Interventi previsti: di interesse privato: ‐
demolizione di fabbricati esistenti; ‐
realizzazione di quattro edifici con superfici destinate ad uso Residenziale e una quota posti auto pertinenziali interrati e a raso; ‐
realizzazione di verde privato. di interesse pubblico: ‐
realizzazione di un parcheggio pubblico nelle area limitrofa a via monte Camicia, per un totale di 380mq; ‐
la cessione di un’area pari a 1.005 mq comprendente l’edificio dell’ex Consorzio adibito ad uffici; ‐
la cessione di un’area verde oppure, in alternativa, dell’edificio dell’ex Consorzio; ‐
la cessione di un’area pari a 637 mq su via Valle Roveto per allargamento dell’attuale sede stradale. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 65
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Fonte: elaborati grafici contenendi la proposta presentata del 2005‐2007 Confronto Proposta PRG differenziale previsioni PRG Vigente Superficie Territoriale Zona F5 art.54 PRG Volume* 9.072 mq Zona F5 42.480 mc SUL (vol/h3,20m)* Zona F5 Aree a Standard previste* verde 0 mq ‐ mq ‐ mq +28.765 mc 4.286 mq 25 ml +8.989 mq 25 ml 0 ml 250 mq 1.714 mq ‐1.464 mq 380 mq 1.714 mq ‐ 1.334 mq altri servizi 1.128 mq 0 mq + 1.128 mq 1.758 mq 3.428 mq ‐ 1.670 mq pubblico parcheggi pubblici 13.715 mc 13.275 mq Altezza max Viabilità e strade 10.714 mq Zona F5 Totale 10.714 mq Superficie Fondiaria* Zona F5 637 mq ‐ mq + 637 mq *Il calcolo delle superfici della proposta privata è stato ricavato in maniera indiretta mediante R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 66
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile l'interpretazione degli elaborati grafici, dove non specificato.
Destinazioni d'uso ammesse dal PRG Zona F5 a1 residenza max 5%SUL a2 terziario direzionale c commerciale e di servizio d turistico ricettivo g commerciale all'ingrosso h autorimesse Destinazioni d'uso Proposta privata Zona F5 a1 residenza a2 terziario direzionale h autorimesse R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 67
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Punti di forza La proposta presenta i seguenti punti di forza: 1
l’acquisizione dell’area per la sistemazione della via Valle Roveto; 2
la realizzazione di una quota di standard ceduti e realizzati all’interno del comparto in termini di servizi di interesse comune; 3
la realizzazione della quota di parcheggi pubblici all’interno dell’area a standard ceduta al Comune; 4
la proposta di intervento è localizzata in una zona strategica della città interessata da un intervento di rilevanza territoriale quale la realizzazione del nuovo ponte e l’allargamento della via valle Roveto che collegherà direttamente via lago di Campotosto con via Gran Sasso e l’asse attrezzato realizzando, secondo le previsioni del PUM, un tratto importante della viabilità del Comune. Punti di debolezza La proposta presenta i seguenti punti di debolezza: 1
l’incremento del carico insediativo in un ambito urbano residenziale con limitata disponibilità di aree a standard; 2
difformità della proposta dal quadro di riferimento legislativo e dagli strumenti urbanistici di riferimento: la proposta è carente di circa 5.624 mq di superficie da destinarsi agli standard urbanistici previsti dal D.M. 1444/1968; 3
difformità dal PRG: ‐
cambio di destinazione d’uso da zona F5; ‐
incremento della volumetria realizzabile pari a 29.622 mc; R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 68
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 2.5.1.4. Proposta di programma integrato – ditta Uropa s.r.l. e c. Proposta Progetto Urbanistico Esecutivo‐ PUE‐ loc. via Valle Roveto, Comparto 5.06.B Proponente Uropa s.r.l., Perdono Maria Antonietta, Di Pietro Annachiara, Mirella e Mambella Iva, Elettromeccanica Abruzzese Progettisti Ing. Carlo Galimberti Anno 2011 Dati Tipo di intervento: Progetto Urbanistico Esecutivo, conforme al PRG, di iniziativa privata fondamentali Sup.territoriale proposta: 7.551 mq di cui: 4.193 mq sup. fondiaria 2.543 mq sup. verde pubblico 815 mq sup. viabilità Sul. Esistente*: 1.327 mq Vol. Esistente: 4.245 mc Sul Progetto*: 3.410 mq 2.543 mq Standard Progetto*: *dati ricavati dalla convenzione R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 69
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Descrizione e obiettivi della proposta La proposta di valorizzazione privata si articola tramite un Piano Urbanistico Escecutivo, PUE,attualmente zonizzata come Comparto 5.06B attraverso una “Scheda Norma” dal PRG vigente nell’ Ambito A2. Interventi previsti: di interesse privato: ‐
demolizione fabbricati esistenti; ‐
realizzazione di tre lotti edificabili presumibilmente adibiti a residenza dotati di una quota posti auto pertinenziali interrati. Di interesse pubblico: ‐
la cessione di un’area pari a 815 mq per allargamento dell’attuale sede stradale. ‐
la realizzazione di un nuovo spazio pubblico a giardino in corrispondenza della nuova strada lungo l’argine del fiume Pescara. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 70
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Confronto Proposta PRG differenziale previsioni PRG Vigente Superficie Territoriale Comparto 506B ‐ zona B4 art.34 PRG Superficie Fondiaria* Comparto 506B ‐ zona B4 7.551
Volume esistente* mq
7.600 4.193 mq Comparto 506B ‐ zona B4 Comparto 506B ‐ zona B4 11.796 mc SUL (vol/h3,20m)* Comparto 506B ‐ zona B4 ‐ ml Aree a Standard previste* mq ‐50 mc ‐16 mq 16,80 ml 0 mc 3.702 mq ‐27 mq 11.846 mc ‐49 mq
4.245 mc 3.686 mq Altezza max 4.220 mq 4.245 mc volume di progetto* ‐ ml Comparto 506B ‐zona B4 verde pubblico 2.543 mq 2.560 mq ‐17 mq Totale 2.543 mq 2.560 mq ‐17 mq Viabilità e strade 815 mq 820 mq ‐5 mq *Il calcolo delle superfici della proposta privata è stato ricavato in maniera indiretta mediante l'interpretazione degli elaborati grafici, dove non specificato. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 71
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Destinazioni d'uso ammesse dal PRG Comparto 506B ‐ zona B4 a1 residenza min 60% a2 terziario direzionale c commerciale e di servizio d turistico ricettivo e depositi e magazzini g commerciale all'ingrosso h autorimesse Destinazioni d'uso Proposta privata Comparto 506B ‐ zona B4 a1 residenza min 60% c commerciale e di servizio R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 72
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Punti di forza La proposta presenta i seguenti punti di forza: 1
l’acquisizione dell’area per la sistemazione della via Valle Roveto da adibire alla nuova sede stradale in corrispondenza dell’argine del fiume Pescara; 2
la realizzazione di una quota di standard ceduti e realizzati all’interno del comparto in termini di servizi di interesse comune; 3
la proposta di intervento è localizzata in una zona strategica della città interessata da un intervento di rilevanza territoriale quale la realizzazione del nuovo ponte e l’allargamento della via valle Roveto che collegherà direttamente via lago di Campotosto con via Gran Sasso e l’asse attrezzato realizzando, secondo le previsioni del PUM, un tratto importante della viabilità del Comune. La proposta, per il materiale pervenuto, risulta essere in coerenza con il PRG vigente. Punti di debolezza La proposta presenta i seguenti punti di debolezza: 1
L’incremento del carico insediativo in un ambito urbano residenziale con limitata disponibilità di aree a standard; 2
La definizione di un assetto urbanistico che impedisce un collegamento viario diretto tra via Le Mainarde e via Maiella. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 73
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 2.5.2. AMBITO A5 AMBITO PORTUALE ‐ MARINA SUD 2.5.2.1. Pianificazione di dettaglio – Società di Trasformazione Urbana (STU) Proposta Società di Trasformazione Urbana Proponente Comune di Pescara Progettisti ATI (Deloitte Tecnosud, Naos, Mafco) Anno 2004‐2006 Dati Tipo di intervento: Studio di fattibilità fondamentali St proposta: mq
PP2a 42.000 mq
PP2b 58.000 mq
PP2c 52.500 mq
152.500 mq
Totale SUL proposta mq
PP2a 0 mq
PP2b 22.000 (di cui 6.000 ERP) + 7.000 ERP mq
PP2c 25.000 mq
54.000 (di cui 13.000 ERP) mq
Totale Standard PRG DM 1444/68 viabilità mq
PP2a ‐
‐ PP2b ‐
‐ mq
PP2c ‐
‐ mq
59.800
10.900 mq
Totale R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 74
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Descrizione e obiettivi della proposta Il perimetro definito dalla STU rientra nell’ambito PP2 del PRG e comprende prevalentemente aree occupate da una serie di edifici industriali e capannoni in gran parte dismessi od in via di definitiva dismissione (depositi e mercato ortofrutticolo, depositi di carburante, magazzini di stoccaggio). Le restanti aree incluse nel perimetro del Piano Particolareggiato, comprendenti le banchine portuali e le golene fluviali, prevalentemente di proprietà demaniale, risultano sostanzialmente libere da edificazione. La grande estensione delle aree sopra descritte, di quasi 27 ettari, e la posizione strategica, rendono questo macro‐contesto di estrema importanza sia per gli assetti futuri dell’area che per quelli dell’intera parte meridionale della città di Pescara. In questo angolo infatti confluiscono, incrociandosi, i terminali e gli snodi di diversi sistemi urbani: ‐
quello ambientale, legato alla ipotesi di costituire un circuito cittadino continuo che metta in coerenza un più ampio “sistema verde” attraverso percorsi ciclo‐pedonali e ambientali, naturalmente individuati sul lungomare e sulle fasce golenali del Parco Fluviale; ‐
quello infrastrutturale, fortemente caratterizzato dall’interfaccia urbana tra il retrostante tessuto residenziale minuto e l’asse trasportista costituito dalla testata dell’Asse Attrezzato da un lato e dal terminal portuale transfrontaliero della Stazione Marittima dall’altro; ‐
quello delle emergenze architettoniche, che trova in queste aree una delle più importanti maglie da completare per la realizzazione di una rete di edifici pubblico‐privati di interesse metropolitano; ‐
quello di interrelazione con il porto turistico e con “l’acque”, in generale, secondo il modello noto con il termine waterfront. La prossimità di queste aree con il porto turistico, il cui assetto è in corso di definizione con la redazione dello specifico Piano del porto, consente di immaginare una possibile, successiva estensione dell’ambito di competenza dalla Stu negli spazi portuali attraverso un’azione coordinata con la competente autorità di gestione, finalizzata alla ridefinizione del rapporto città‐porto e alla realizzazione della cosiddetta “Università del Mare”. La STU individua sulle aree di intervento attività e funzioni riguardanti soprattutto il terziario avanzato e produttivo, e in particolare: ‐
sistema di spazi verdi attrezzati e di spazi liberi per attività collettive; ‐
turismo e servizi al turismo, ricettività e attrezzature espositive e di interesse culturale; ‐
potenziamento delle attività del Porto Turistico; ‐
centro di ricerca e di formazione sulle attività del mare; ‐
residenza e uffici in quota minima, riservando una quota di ERS; R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 75
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile ‐
soluzione per l’attraversamento ciclo pedonale del fiume. masterplan Confronto Proposta Previsione PRG Differenziale previsioni PRG vigente Superficie territoriale_St PP2a 42.000 mq 139.143 mq +97.143 mq PP2b 58.000 mq 57.765 mq ‐235 mq PP2c 52.500 mq 76.302 mq + 23.802 mq Totale 152.500 mq 273.210 mq + 120.710 mq R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 76
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Superficie utile lorda_SUL PP2a 0 mq 0 mq 0 mq PP2b 29.000 mq *29.239 mq ‐ 239 mq PP2c 25.000 mq 26.705 mq ‐ 1.705 mq Totale 54.000 mq 55.944 mq ‐ 1.944 mq * Il PRG prevede 22.239 mq a cui si possono aggiungere quelli consentiti dal recupero delle volumetrie esistenti da destinare a ERS. Dal momento che la SUL è pari a 16.000 mq che, ridotta del 20%, diventa di 12.800mq, la STU prevede la realizzazione di ulteriori 7.000 mq di ERS per un totale di 29.239 mq Standard + viabilità PP2a ‐ mq 0 mq ‐ PP2b ‐ mq 32.637 mq ‐ PP2c ‐ mq 40.684 mq ‐ totale 70.700 mq 73.321 mq ‐2.621 mq Destinazioni d'uso ammesse dal PRG PP2a verranno stabilite all’interno del Piano regolatore portuale PRP PP2b a1 residenza max 10% delle aree private a2 uffici privati e studi professionali b uffici pubblici statali R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 77
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile d turistico ricettivo h autorimesse PP2c a2 uffici privati e studi professionali b uffici pubblici statali c commerciale e di servizio d turistico ricettivo h autorimesse Destinazioni d'uso della proposta privata Funzioni non residenziali Funzioni residenziali private Funzioni residenziali pubbliche (73%) 39.420 mq (3%) 1.600 mq
(24%) 12.980 mq
Le destinazioni d’uso sono coerenti con il vigente PRG R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 78
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Punti di forza La proposta presenta i seguenti punti di forza: 1 uno studio di fattibilità dettagliato che sistematizza i dati di diversi tematismi: fisico, socio‐economico, urbanistico relativi all’ambito A5; 2 una proposta progettuale che è di fatto coerente con le previsioni del PRG vigente nell’ottica di una effettiva fattibilità tecnico‐amministrativa; 3 la formalizzazione di uno Studio di Fattibilità per la redazione di uno strumento di trasformazione di tipo innovativo; 4 la redazione di un assetto morfologico contenente alcune indicazioni progettuali condivisibili. Punti di debolezza La proposta presenta i seguenti punti di debolezza: 1 un mix funzionale che risulta essere non appropriato per le esigenze di valorizzazione economica dell’area; 2 un rapporto non risolto con la dotazione di edilizia residenziale pubblica; 3 un rapporto non sufficientemente approfondito con le esigenze e le modalità di sviluppo del porto turistico. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 79
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 2.5.2.2. Pianificazione di dettaglio – Piano Particolareggiato Esecutivo (PPE) Proposta Piano Particolareggiato PP2 Proponente Comune di Pescara Progettisti direttore area urbanistica arch. Emilia Fino responsabile servizio pianificazione arch. Piergiorgio D’Angelo consulenti: arch. Carlo Moccia, arch. Salvatore Colletti, arch. Nevio Morelli Anno 2006‐2008 Dati fondamentali Tipo di intervento: redazione del Piano Particolareggiato *i dati relativi alle quantità del Piano Particolareggiato non sono disponibili. masterplan R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 80
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Confronto Destinazioni d'uso ammese dal PRG previsioni PRG vigente PP2a verranno stabilite all’interno del Piano Regolatore portuale PRP PP2b a1 residenza max 10% delle aree private a2 uffici privati e studi professionali b uffici pubblici statali d turistico ricettivo h autorimesse PP2c a2 uffici privati e studi professionali b uffici pubblici statali c commerciale e di servizio d turistico ricettivo h autorimesse Destinazioni d'uso Proposta Funzioni non residenziali Funzioni residenziali private Funzioni residenziali pubbliche Le destinazioni d’uso sono coerenti con il vigente PRG R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 81
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 2.5.2.3. Pianificazione di dettaglio – Piano Regolatore Portuale Piano Piano Regolatore Portuale coordinamento prof. ing. Alberto Noli gruppo di progettazione aspetti marittimi e modellistica idraulica: prof. ing. Paolo De Girolamo aspetti urbanistici e architettonici: prof. arch. Rosario Pavia prof. arch. Giuseppe Barbieri dott. arch. Raffaella Massacesi aspetti trasportistici – connessioni terrestri: TPS dott. ing. Guido Francesco Marino aspetti ambientali: MED Ingegneria s.r.l. dott. ing. Paolo Azteni aspetti geologici: dott. geol. Francesco Iezzi aspetti geotecnici: prof. ing. Giuseppe Scarpelli ECOSFERA dott. ing. Domenico Nevoso aspetti socio‐econommici: anno 2008 masterplan R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 82
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Contenuti e obiettivi del Piano Il Piano Regolatore Portuale è stato sviluppato per affrontare le condizioni di inquinamento delle spiagge limitrofe verificatesi nel corso degli ultimi venti anni, a seguito dei lavori eseguiti con il precedente Piano presentato e approvato dall’Autorità competente con DM n. 990 del 03/06/1988. Il nuovo Piano Portuale definisce l'assetto morfologico, infrastrutturale e funzionale delle aree individuate dall'ambito portuale, delineando le interrelazioni con il sistema urbano e territoriale, ed individuando opere e strategie d'intervento necessarie allo sviluppo del porto e del suo contesto urbano. In vista dell’emanazione delle linee guida per la redazione dei Piani regolatori portuali da parte del Consiglio superiore dei LL.PP, il Piano Portuale di Pescara ha una specificazione diversa a seconda dei sotto‐ambiti individuati. Coerentemente con la legge n. 89/94, che stabilisce che i piani portuali debbano essere congruenti con le strumentazioni urbanistiche vigenti, le norme tecniche e gli indirizzi progettuali per le aree definite come sotto‐
ambiti di sovrapposizione porto‐città devono essere concertate con l'Amministrazione comunale. Zonizzazione del PRP Il PRP individua, secondo l’art. 7 delle relative NTA e i corrispettivi elaborati grafici, due sotto‐ambiti che sono: ‐
sotto‐ambito porto operativo ‐
sotto‐ambito interazione città‐porto Ciascun sotto‐ambito è caratterizzato in relazione agli obiettivi e ai criteri, alla funzione caratterizzante, alle opere a mare e a terra, nonché alle tipologie di intervento consentite. I sotto‐ambiti rappresentano il riferimento fondamentale per la definizione localizzativa degli obiettivi del Piano Regolatore Portuale e degli interventi previsti. Sotto‐ambito porto operativo. All’interno si individuano le seguenti aree territoriali: ‐
area Centro Direzionale del porto; ‐
area Terminal passeggeri; ‐
area Terminal crocieristico; ‐
area della pesca; ‐
area Autorità e Vigili del Fuoco. Sotto‐ambito interazione porto città. All’interno si individuano le seguenti aree territoriali: ‐
aree cerniera di transizione allo spazio urbano – Distretto della pesca; ‐
aree cerniera di transizione allo spazio urbano – Distretto del porto commerciale. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 83
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile In particolare, mentre per il sotto‐ambito “porto operativo” le soluzioni tecniche e le prescrizioni normative assumono una struttura necessariamente più settoriale e vincolata al fine di evitare interferenze con i flussi e le attività urbane, per i sotto‐ambiti di sovrapposizione porto‐città le soluzioni tecniche e normative hanno un contenuto più intersettoriale e flessibile. Le soluzioni sono ben definite per quanto riguarda l'accessibilità al porto e la distinzione dei flussi carrabili portuali e urbani, ma più aperte per quanto riguarda le aree dove maggiormente si sovrappongono e si intersecano attività urbane e attività portuali. Nei sotto‐ambiti di sovrapposizione città‐porto, le attività portuali consentite sono naturalmente quelle compatibili con l'ambiente urbano: dalle attività connesse alla stazione marittima, alle attività pescherecce. In tali aree il Piano Portuale dovrà inevitabilmente correlarsi con il piano urbanistico, individuando attraverso programmi integrati (verosimilmente pubblico‐privati) le soluzioni più adeguate per la riqualificazione e la valorizzazione urbana. A questo scopo vengono fornite dal Piano le indicazioni elencate di seguito. Sotto‐ambito Ponte Risorgimento – Ponte d'Annunzio ‐
destinazioni compatibili: parcheggi, attività ricreative, culturali, commerciali, sportive, spazi pubblici attrezzati; ‐
riqualificazione del sotto‐viadotto, edificio in concessione alla Provincia; ‐
riqualificazione degli attracchi del traghetto Trasponde. Sotto‐ambito Banchine sud dal Ponte d'Annunzio alla rotatoria di progetto ‐
destinazioni: viabilità portuale, spazi pubblici, spazi di servizio alla pesca; ‐
demolizioni: edifici esistenti del Ministero delle Infrastrutture e Trasporti e ricostruzione nella nuova stazione marittima; ‐
realizzazione del prolungamento dell’asse attrezzato, riqualificazione delle banchine come spazi pubblici e aree di servizio alla pesca; ‐
raccomandazioni: garantire una connessione visiva e funzionale tra il programma di riqualificazione delle aree dismesse ex di Properzio e la banchina sud. Sotto‐ambito Nodo stazione marittima (dal ponte pedonale al gate) ‐
destinazione: servizi portuali, attività commerciali, culturali, ristorazione, tempo libero, parcheggi, verde attrezzato; ‐
riqualificazione ed estensione della stazione marittima come edificio attrezzato polifunzionale; ‐
raccomandazioni: garantire una connessione visiva e funzionale tra l'edificio polifunzionale della stazione marittima e il programma di riqualificazione urbana delle aree dismesse del mercato ortofrutticolo. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 84
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Sotto‐ambito: Nodo piazza della Madonnina ‐
destinazioni: di servizio alla pesca, commerciali, culturali, ricettive, direzionali, sportive, spazi pubblici, verde attrezzato; ‐
raccomandazioni: correlazione dei nuovi spazi pubblici e delle nuove volumetrie con il ponte pedonale, il lungomare Giacomo Matteotti, il porto peschereccio e il suo molo di sopraflutto. Obiettivi generali del PRP – correlazioni con le aree di sovrapposizione La redazione del Piano Regolatore Portuale è stata condotta con l’obiettivo di dare qualità, nei sottoambiti individuati, alle relazioni tra città e aree portuali, nel rispetto di tutte le fondamentali condizioni di sicurezza ed efficienza del sistema portuale nelle diverse articolazioni, mettendo in luce le nuove opportunità di intervento che sia possibile sviluppare in rapporto alle singole situazioni di contesto. Sono opportunità che possono coincidere con l’incremento di spazi di “fruizione pubblica compatibile” in rapporto alle diverse aree, consentendo la realizzazione di spazi e manufatti che possono rappresentare importanti occasioni per ottenere, in nuovi rapporti pubblico‐
privato, una maggiore redditività complessiva degli interventi ipotizzati. I criteri di correlazione con le aree di sovrapposizione sono tre e si declinano nei termini seguenti: 1. Collegare Porto e Città Le aree portuali – con le necessarie proprie regole di funzionamento – devono essere pienamente parte (una parte speciale e specializzata) della città. Ciò è particolarmente rilevante in tutti i casi, come questo di Pescara, in cui il sistema portuale è collocato in un centro emblematico della struttura della città. Una efficace strategia di collegamento tra porto e città deve essere considerata in relazione a diversi aspetti: ‐
viabilità: semplicità e fluidità dell’accesso, soprattutto dall’armatura territoriale, con percorrenze dedicate; ‐
percorsi pedonali: compatibilmente con le esigenze di sicurezza deve essere possibile fruire di alcune parti delle vive attività del porto; ‐
attrezzature e funzioni: è opportuno prevedere alcuni interventi ad uso sia della città che del porto (con i vantaggi economici che comporta questo duplice bacino di riferimento), che possano rappresentare idealmente o fisicamente una sorta di “ponte” tra le due realtà; ‐
configurazioni: la “macchina del porto” disegna un nuovo paesaggio che deve essere progettato in rapporto alla modificazione della forma della città e, in particolare, in modo integrato con il disegno delle aree prossime a maggiore trasformabilità. 2. Ripensare Pescara città‐paesaggio Le due azioni da effettuare per ricucire il rapporto tra la città e il paesaggio sono: ‐
migliorare il rapporto tra la città e il fiume, nel quadro dei programmi di utilizzazione come parco delle aree R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 85
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile golenali, restituendo per quanto possibile il fiume alla città; ‐
concepire l’intero complesso delle aree portuali – dall’attuale porto turistico al previsto porto peschereccio – come un nuovo parco territoriale organizzato intorno al fiume e al nuovo ponte pedonale. 3. Pescara città dell’accoglienza in una nuova dimensione nazionale e transnazionale Il porto è naturalmente il luogo dello scambio e dell’accoglienza, ma questa è anche la vocazione che Pescara ha voluto in questi anni riconoscendosi nel quadro delle trasformazioni della “città adriatica”. Un luogo delle relazioni, una piattaforma strategica e un “territorio snodo” in cui le diverse attrezzature metropolitane devono concorrere a definire e rendere percepibile questo nuovo ruolo della città. Obiettivi e criteri sulla viabilità All’interno del Piano regolatore portuale sono stati studiati dei futuri scenari di viabilità sulla base del nuovo progetto del porto. La definizione della viabilità interna ed esterna al porto garantisce che l’insieme delle opere portuali previste, con i relativi carichi di attrazione e generazione, siano sostenute da adeguati livelli di accessibilità e nel contempo che la città non soffra degli investimenti nel settore della viabilità e mobilità in genere, ma anzi possa beneficiarne. Ecco quindi da sviluppare i temi del prolungamento dell’asse attrezzato e dell’accessibilità pedonale alle banchine fluviali. Sono state individuate tre proposte che prevedono nella viabilità esterna a servizio del nuovo porto il prolungamento dell’asse attrezzato su nuova sede stradale parallela alla via Andrea Doria, per la cui realizzazione è necessario abbattere gli edifici della Capitaneria di porto posti in corrispondenza dell’attestazione della via Bardet. Le tre proposte sono: 1 proposta funzionale IPZ – tale proposta sviluppa unitariamente il tema dell’accessibilità al porto e del prolungamento dell’asse attrezzato prevedendo la realizzazione a raso di una nuova strada, compresa tra l’attuale via Andrea Doria e il porto canale lungo il fiume Pescara, che risulta essere il prolungamento dell’asse attrezzato. Non essendo state previste rampe a livelli sfalsati, gli unici scambi con la viabilità locale si hanno in uscita dalla corsia sud dell’infrastruttura principale con immissione in piazza della Marina. In corrispondenza dell’accesso all’area portuale è prevista la realizzazione di una rotatoria ad unica corsia con la funzione di convogliare anche i flussi in ingresso al porto provenienti da sud, dal lungomare Papa Giovanni XXIII. Lo schema viario proposto garantisce una piena protezione della funzione di strada locale per la via Andrea Doria attuale, ma riduce la possibilità di accedere all’asse attrezzato in quanto è prevista una connessione con la viabilità cittadina solo in corrispondenza della nuova rotatoria all’ingresso del porto. Ai veicoli in uscita dal porto commerciale viene data anche la possibilità, oltreché di immettersi sull’asse attrezzato, di dirigersi direttamente a sud per destinazioni come ad esempio Francavilla al Mare. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 86
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile La nuova carreggiata bi‐direzionale complanare alla via Andrea Doria risulta utilizzata in accesso all’asse attrezzato dal lungomare Papa Giovanni XXIII e nelle due direzioni a servizio diretto e quasi esclusivo del porto, così come specificatamente richiesto dall’Amministrazione comunale di Pescara. 2 proposta TPS1 – la TPS ha prodotto una prima proposta che sviluppa il tema del prolungamento dell’asse attrezzato e dell’accessibilità portuale, articolando il nuovo asse parallelo alla Via Andrea Doria e la strada attuale in modo del tutto diverso a quanto previsto nella proposta IPZ. Si è infatti prevista la circolazione a senso unico contrapposto sulle due carreggiate complanari della Via Andrea Doria, elevando la funzione del nuovo viale a strada di quartiere. L’interconnessione con l’asse attrezzato a ovest e con il porto e la viabilità esistente costituita dai due lungomari di Papa Giovanni XXIII e Colombo ad est, viene garantita da due ampie rotatorie con anello a due corsie di marcia e raggio esterno pari a 28 m. La prima rotatoria è posta in corrispondenza di Via Bardet, prosecuzione di Via Francesco Ferdinando d'Avalos, risolvendo così il nodo prima regolato semaforicamente e di recente modificato con l’inserzione di una mini‐rotatoria. La nuova rotatoria può essere realizzata con le dimensioni indicate a patto di effettuare i seguenti interventi correlati: ‐
procedere all’avanzamento di circa 30 metri della banchina del porto canale sul prolungamento della linea esistente, prima dell’allargamento per una lunghezza stimata pari a 144 metri; ‐
risolvere la funzionalità della chiusa che si trova nel tratto in cui viene avanzata la banchina fluviale. La proposta funzionale di TPS permette di mettere il nuovo asse stradale a servizio della città, venendo inserito nella maglia viaria principale: i movimenti veicolari legati alle navi Ro‐Pax o da crociera insisterebbero pertanto su una porzione della rete viaria ordinaria che per questo risulta dimensionata a due corsie per senso di marcia, garantendo pertanto elevati margini di capacità e di accumulo veicolare. 3 proposta TPS2: nella seconda proposta TPS, derivata dalla prima presentata, per garantire all’intervento una più facile cantierabilità, la rotatoria a ridosso dell’asse attrezzato è stata ridotta di dimensione per renderla compatibile con l’andamento attuale della banchina del porto canale. La rotatoria ridotta ha raggio esterno pari a 14,5 metri ed è sempre organizzata con due corsie di circolazione sull’anello, anche se di larghezza ridotta: risulta percorribile da due veicoli affiancati se questi effettuano le manovre diritte di attraversamento, mentre i veicoli pesanti che effettuano la svolta a sinistra o l’inversione di marcia ingombrano ambedue le corsie. I limiti della proposta ridotta rispetto a quella definitiva sono rappresentati principalmente dall’unica corsia in uscita verso l’asse attrezzato. La configurazione proposta non garantisce la necessaria funzionalità e capacità di smaltimento per il funzionamento a pieno regime del porto commerciale, anche se costituisce un miglioramento rispetto allo stato attuale, può essere pertanto considerata uno stralcio funzionale del progetto definitivo descritto al paragrafo precedente. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 87
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Conclusioni Si può notare come lo schema della proposta TPS1 (“rotatoria grande”) smaltisca più veicoli, e quindi risulti maggiormente funzionale nella rete pluriconnessa. Questo significa che, nella condizione ordinaria in cui il porto non generi traffico, la rete stradale di progetto TPS1 garantisce livelli di funzionalità superiore allo stato attuale. La soluzione TPS2 va invece vista come soluzione di più facile attuazione nell’immediato, in cui la massima parte degli interventi previsti vengono recuperati nella completa realizzazione dell’intervento secondo lo schema TPS1: come a dire che la proposta TPS2 può essere considerata il primo stralcio funzionale della proposta TPS1. Dal punto di vista dello smaltimento dei flussi di traffico, questa soluzione garantisce prestazioni intermedie rispetto alle altre due proposte TPS1 e IPZ. La proposta IPZ è contraddistinta da un forte carattere conservativo della funzione di strada locale svolta dall’attuale via Andrea Doria e da una spiccata specializzazione della nuova strada complanare sul lato del fiume Pescara per i movimenti associati alle attività portuali. La nuova strada comporta una leggera riduzione dell’accessibilità all’asse attrezzato per le provenienze da piazza della Marina e da via Bardet, ma nel complesso garantisce migliori capacità di deflusso rispetto allo stato attuale. Questa proposta può essere pertanto vista come prima fase di attuazione dell’intervento stradale, magari alternativa alla soluzione TPS2. In tutte e tre le proposte si riconsegna il porto canale alla città e viene definito un nuovo percorso pedonale parallelo al fiume che conduce verso il Ponte del Mare. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 88
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 2.5.2.4. Pianificazione di dettaglio – intervento edilizio diretto ditta PescaraPorto s.r.l. Proposta Intervento edilizio diretto ai sensi dell’art. % del 13.05.2011 n.70 conv. in legge 12.07.2011 n.106 “decreto sviluppo” Lungomare Papa Giovanni XXIII, Zona PP2sub.c PRG Vigente; area Ex Edison Proponente PESCARAPORTO s.r.l. Progettisti Arch. Rocco Antonucci Anno 2011 Dati Tipo di intervento: Programma complesso in variante al PRG, di iniziativa privata fondamentali Sup.territoriale proposta: 9.800 mq di cui: 9.072 mq sup. residenziale 0 mq sup. servizi pubblici 0 mq sup. viabilità Sul. Esistente*: 5.003 mq Vol. Esistente*: 20.012 mc Sul di progetto*: 5.216 mq Standard**: 3.280 mq *dati ricavati indirettamente (art 6 NTA PRG_ h convenzionale non residenziale pari a 4 m) ** Le aree a verde e i parcheggi pubblici non sono specificati R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 89
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Descrizione e obiettivi della proposta La proposta di valorizzazione privata si articola in un programma complesso che coinvolge l’area dell’ex Montedison, zonizzata all’interno del PP2 sub c del PRG vigente nell’ambito A5. Gli interventi previsti sono: di interesse privato ‐
demolizione fabbricati esistenti; ‐
realizzazione di tre edifici ognuno destinato separatamente ad uso commerciale, uso direzionale ed uso turistico‐alberghiero con quote di posti auto pertinenziali interrati e a raso; ‐
realizzazione di verde privato. di interesse pubblico ‐
realizzazione di un parcheggio pubblico. Fonte: elaborati progettuali contenuti nella proposta di Programma complesso R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 90
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Confronto Proposta PRG differenziale previsioni PRG vigente Superficie Territoriale PP2c ‐zona B7 Superficie Fondiaria* 9.800
PP2c ‐zona B7 Volume di progetto* PP2c ‐zona B7 9.800
5.216
mq ‐
mc
0 mq 13.720
mq
mq
20.867
SUL (vol/h4m)* mq
‐
PP2c ‐zona B7 mq
‐ mq
mc +7.147 ‐3.430
mc
mq +1.786 mq
Altezza max 21,50 ml 15 ml + 6,50 ml Aree a Standard previste* PP2c‐ zona B7 Totale Viabilità e strade verde 1.190
mq
1.372
mq ‐182 mq
parcheggi 3.341
mq
1.372
mq +1.965 mq
altri servizi 0
mq
0
mq 0 mq
4.531
mq
2.744
mq 1.787 mq
0
mq
0
mq 0 mq
*Il calcolo delle superfici della Proposta privata di valorizzazione è stato ricavato in maniera R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 91
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile indiretta mediante l'interpretazione degli elaborati grafici dove non specificato Destinazioni d'uso ammesse dal PRG PP2c a2 uffici privati e studi professionali b uffici pubblici statali c commerciale e di servizio d turistico ricettivo h autorimesse Destinazioni d'uso Proposta privata PP2c a2 uffici privati e studi professionali c commerciale e di servizio d turistico ricettivo R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 92
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Punti di forza La proposta presenta i seguenti punti di forza: 1
bonifica dell’area con capannoni dismessi con coperture in amianto 2
realizzazione di una quota di standard realizzati all’interno del comparto in termini di servizi di interesse comune 3
localizzazione in una zona strategica della città, al centro dell’area portuale all’interno dell’ ambito A5, in particolare dell’area PP2 sub c, interessata da un intervento di rilevanza territoriale data la sua vicinanza sia al porto commerciale che al porto turistico. L’intervento, di grande valenza urbana, funge da fulcro e collegamento con le principali infrastruttura viarie della città e gli spazi pedonali che confluiscono nell’adiacente ponte del Mare. Punti di debolezza La proposta presenta i seguenti punti di debolezza: 1
incremento del carico commerciale in un ambito urbano con limitata disponibilità di aree a standard; 2
difformità della proposta dal quadro di riferimento legislativo e dagli strumenti urbanistici di riferimento: la proposta è carente di circa 1.000 mq di superficie da destinarsi agli standard urbanistici previsti dall’art. 7 del vigente PRG; 3
difformità dal PRG: ‐
incremento della volumetria realizzabile; ‐
incremento delle altezze massime di 6, 50 ml. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 93
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 3. INQUADRAMENTO SOCIOECONOMICO 3.1. ANALISI DELLA DOMANDA ATTUALE E POTENZIALE 3.1.1. DRIVER DELLA DOMANDA DI IMMOBILI RESIDENZIALI: POPOLAZIONE E FAMIGLIE La popolazione residente nel Comune di Pescara risulta pressoché stazionaria nel corso degli ultimi anni (Tabella 1). A prescindere dalla forte variazione registrata all’inizio del periodo, che in parte può essere attribuita ai problemi di allineamento tra fonti differenti quali censimento e anagrafe, tra il 2001 e il 2002 l’incremento medio annuo è stato appena dello 0,15 per cento, e nell’intero periodo ha raggiuno l’1,1 per cento. Tale lieve incremento è da ascrivere al positivo saldo migratorio (+2.992 unità tra il 2002 e il 2010), che ha compensato il saldo naturale costantemente negativo (‐1.643 unità nel periodo). Tabella 1. Principali dati relativi alla popolazione e alle famiglie Anno
(1) 2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Popolazione
Numero di abitanti (2)
di cui Stranieri residenti
116.122 121.728 122.083 122.577 122.457 122.402 122.790 123.022 123.062 123.077
1.235
Saldo naturale
Iscritti da altri comuni
Iscritti dall'estero
Altri iscritti
Iscritti totali
0
Cancellati per altri comuni
Cancellati per l'estero
Altri cancellati
1.456
1.998
2.455
2.876
3.096
3.492
4.163
4.682 ‐
(402)
(294)
(185)
(176)
(172)
(111)
(98)
(345)
(262)
2.428
2.527
2.633
2.463
2.764
2.447
2.602
2.586
2.445
349
768
590
438
352
936
948
709
682
6.057
103
72
87
117
98
90
54
73
8.834
3.398
3.295
2.988
3.233
3.481
3.640
3.349
3.200
2.825
2.597
2.438
2.707
2.840
2.708
3.048
2.702
2.623
97
104
106
106
127
104
84
103
83
8
48
72
119
149
170
178
159
217
0
2.930
2.749
2.616
2.932
3.116
2.982
3.310
2.964
2.923
5.904
649
679
56
117
499
330
385
277
0
5.502
355
494
(120)
(55)
388
232
40
15
43.285
‐
43.435
49.446
49.889
50.457
51.357
51.108
52.678
53.336
di cui con capofam. straniero
‐
‐
‐
‐
‐
‐
1.933
2.280
2.560 ‐
Variazione delle famiglie
‐
‐
‐
6.011
443
568
900
(249)
1.570
658
Componenti per famiglia
2,68
2,81
2,48
2,45
2,43
2,39
2,41
2,34
2,31
Totale cancellati
Saldo migratorio
Variazione della popolazione
Famiglie
Numero di famiglie
Fonte: Istat (Demo ‐ demografia in cifre) eccetto (1): Istat (14esimo Censimento generale della popolazione); (2) Valore al 31 dicembre di ogni anno
Dall’osservazione dei dati relativi al movimento migratorio sembra emergere un fenomeno di progressiva riarticolazione e sostituzione della popolazione. Per ogni anno compreso tra il 2002 e il 2010 si registra infatti che il numero di cancellati a favore di altri comuni supera il numero di iscritti da altri comuni. Da questo punto di vista Pescara cede dunque popolazione (mediamente 177 unità all’anno). Nello stesso periodo si riscontra una netta R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 94
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile prevalenza del numero di iscritti dall’estero rispetto al numero di cancellati per l’estero (mediamente 540 unità all’anno); a fronte di ciò il numero di stranieri residenti è cresciuto di oltre il 220 per cento, passando da 1.456 unità nel 2002 (1,2 per cento rispetto al totale dei residenti) a 4.682 unità nel 2010 (3,8 per cento rispetto al totale dei residenti). Nonostante la popolazione risulti quasi invariata, si può ritenere che la dinamica demografica fornisca un supporto di rilievo al mercato immobiliare locale. Infatti, nel periodo preso in considerazione si registra una crescita marcata del numero di famiglie (Tabella 1), che rappresentano il principale soggetto sul versante della domanda di immobili a destinazione residenziale. Senza considerare il forte incremento registrato tra il 2002 e il 2003, tra il 2003 e il 2010 l’incremento medio annuo delle famiglie è risultato pari a circa l’1,3 per cento, raggiungendo complessivamente quasi l’8 per cento nell’intero periodo. L’incremento delle famiglie, più che proporzionale rispetto alla crescita della popolazione, si spiega con la progressiva diminuzione della dimensione dei nuclei familiari: il numero medio di componenti per famiglia è sceso stabilmente sotto a 2,5 dal 2004, e tende a 2,3 nel 2010. Figura 4. Dinamica della popolazione e delle famiglie R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 95
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 3.1.2. DRIVER DELLA DOMANDA DI IMMOBILI RESIDENZIALI PER ESIGENZE TEMPORANEE: STUDENTI UNIVERSITARI Gli studenti universitari, soprattutto per quanto concerne quella porzione proveniente da fuori provincia e da fuori regione, contribuiscono a formare la domanda di immobili a destinazione residenziale per esigenze temporanee. L’Università degli Studi “G. D’Annunzio” è articolata in dodici Facoltà, di cui otto con sede a Chieti e quattro collocate a Pescara. Si tratta di: Architettura; Economia; Lingue e letterature straniere; Scienze manageriali. I dati pubblicati dal Miur, Ministero dell’Università e della Ricerca scientifica, attraverso l’Anagrafe Nazionale Studenti, consentono di ricostruire la dinamica di immatricolati e iscritti nelle Facoltà pescaresi a partire, dall’anno accademico 2003‐04. Il numero di immatricolati totali nelle Facoltà di Pescara (Tabella 2, Figura 5) manifesta una forte diminuzione, complessivamente di circa il 36 per cento, nell’arco dei due anni compresi tra il 2005 e il 2007, passando così da circa 3.000 unità all’anno a poco meno di 2.000. Tale fenomeno è da ascrivere pressoché esclusivamente alla dinamica registrata per la Facoltà di Scienze manageriali: era il principale corso di studi per numero di immatricolati tra il 2003 e il 2005 con oltre 1.500 unità per anno, ma tra il 2005 e il 2007 il numero di immatricolati è diminuito ad appena un quarto scendendo sotto le 400 unità per anno. Ciascuna delle altre tre Facoltà, invece, manifesta una crescita del numero di immatricolati nell’arco temporale compreso tra il 2003 e il 2010: del 10 per cento per Economia e del 14 per cento per Lingue e letteratura straniere. Da rilevare la performance di Architettura, che fa registrare una crescita degli immatricolati di quasi il 50 per cento; tale crescita si concretizza per intero tra il 2003 e il 2004, mentre successivamente il numero di immatricolati rimane stabile a circa 400 unità per anno, posto che si tratta di un corso di studi a numero programmato. La dinamica del numero di immatricolati provenienti da fuori regione risulta fortemente influenzata dal fenomeno appena descritto (Figura 6): fino al 2006 risulta mediamente pari a 1.268 unità per anno, che rappresentano circa il 45 per cento degli immatricolati totali; dal 2006 al 2010 risulta mediamente pari a 602 unità per anno, che costituiscono circa il 31 per cento degli immatricolati totali. È da rilevare che il numero di immatricolati provenienti da altre province della regione, esclusa quella di Pescara, ha manifestato un trend negativo di minore entità: fino al 2006 risulta mediamente pari a 904 unità per anno, con un peso del 32 per cento, successivamente risulta mediamente pari a 826 unità per anno, con un peso di quasi il 43 per cento. Nonostante la diminuzione del numero di immatricolati registrata fino al 2007, nello stesso arco di tempo il numero di iscritti complessivi nelle quattro Facoltà di Pescara è risultato in netto aumento (Tabella 3, Figura 7), per poi stabilizzarsi nell’arco di tempo fino al 2010 a circa 12.500 unità. Invece, il numero di iscritti provenienti da fuori regione dal 2006 manifesta la tendenza a diminuire. Ciò è frutto di due fenomeni contrastanti (Figura 8): la progressiva diminuzione del numero di iscritti alla Facoltà di Scienze Manageriali, compensata dalla crescita del numero di iscritti nelle altre tre Facoltà, quelle di Architettura, Lingue ed Economia. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 96
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Tabella 2. Immatricolati annuali nelle Facoltà di Pescara 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Architettura
272
403
379
393
432
427
410
399
di cui residenti in Abruzzo
141
281
219
247
250
230
241
204
di cui residenti in provincia di Pescara
58
119
97
100
110
80
75
69
di cui altri residenti in altre province
83
162
122
147
140
150
166
135
131
122
160
146
182
197
169
195
di cui fuori sede (valore assoluto)
di cui fuori sede (peso percentuale)
48,2%
30,3%
42,2%
37,2%
42,1%
46,1%
41,2%
48,9%
Economia
621
608
602
638
709
720
697
684
di cui residenti in Abruzzo
501
509
490
534
587
583
572
555
di cui residenti in provincia di Pescara
227
230
198
228
224
208
234
225
di cui altri residenti in altre province
274
279
292
306
363
375
338
330
120
99
112
104
122
137
125
129
di cui fuori sede (valore assoluto)
di cui fuori sede (peso percentuale)
19,3%
16,3%
18,6%
16,3%
17,2%
19,0%
17,9%
18,9%
Lingue e Letterature Straniere
419
425
398
405
427
458
503
476
di cui residenti in Abruzzo
259
255
252
253
241
295
334
297
di cui residenti in provincia di Pescara
100
104
93
111
95
113
114
119
di cui altri residenti in altre province
159
151
159
142
146
182
220
178
160
170
146
152
186
163
169
179
di cui fuori sede (valore assoluto)
di cui fuori sede (peso percentuale)
Scienze Manageriali
38,2%
40,0%
36,7%
37,5%
43,6%
35,6%
33,6%
37,6%
1.784
1.435
1.551
1.054
390
334
328
333
984
582
470
340
250
214
235
230
di cui residenti in provincia di Pescara
450
259
181
146
86
76
92
94
di cui altri residenti in altre province
534
323
289
194
164
138
143
136
800
853
1.081
714
140
120
93
103
di cui residenti in Abruzzo
di cui fuori sede (valore assoluto)
di cui fuori sede (peso percentuale)
44,8%
59,4%
69,7%
67,7%
35,9%
35,9%
28,4%
30,9%
Totale
3.096
2.871
2.930
2.490
1.958
1.939
1.938
1.892
di cui residenti in Abruzzo
1.885
1.627
1.431
1.374
1.328
1.322
1.382
1.286
835
712
569
585
515
477
515
507
di cui altri residenti in altre province
1.050
915
862
789
813
845
867
779
di cui fuori sede (valore assoluto)
1.211
1.244
1.499
1.116
630
617
556
606
di cui residenti in provincia di Pescara
di cui fuori sede (peso percentuale)
39,1%
43,3%
51,2%
44,8%
32,2%
31,8%
28,7%
32,0%
Fonte: Miur, Ministero dell'Università e della Ricerca scientifica, Anagrafe Nazionale Studenti (nota: “la raccolta dei dati […] si limita alle carriere avviate nel 2003/2004 per Lauree Triennali e Cicli Unici ed alle carriere avviate nel 2004/2005 per Lauree Specialistiche, nei totali degli iscritti sono conteggiati solo gli studenti, che hanno intrapreso una carriera a partire dagli anni indicati”, i dati complessivi “non comprendono gli studenti ancora iscritti a corsi di studi del vecchio ordinamento” precedente alla riforma del 2001)
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 97
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 5. Immatricolati nelle Facoltà di Pescara per provenienza Figura 6. Immatricolati cumulati provenienti da fuori regione per Facoltà R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 98
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Tabella 3. Iscritti complessivi nelle Facoltà di Pescara 2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Architettura
941
1.337
1.627
1.915
2.102
2.366
2.659
2.842
di cui residenti in Abruzzo
478
765
906
1.097
1.195
1.332
1.522
1.604
di cui residenti in provincia di Pescara
207
330
388
477
530
561
610
636
di cui altri residenti in altre province
271
435
518
620
665
771
912
968
di cui fuori sede (valore assoluto)
463
572
721
818
907
1.034
1.137
1.238
di cui fuori sede (peso percentuale)
49,2%
42,8%
44,3%
42,7%
43,1%
43,7%
42,8%
43,6%
Economia
2.025
2.445
2.731
3.011
3.326
3.603
3.765
3.876
di cui residenti in Abruzzo
1.675
2.021
2.239
2.465
2.712
2.915
3.023
3.107
di cui residenti in provincia di Pescara
742
890
947
1.042
1.090
1.125
1.154
1.187
di cui altri residenti in altre province
933
1.131
1.292
1.423
1.622
1.790
1.869
1.920
350
424
492
546
614
688
742
769
di cui fuori sede (valore assoluto)
di cui fuori sede (peso percentuale)
Lingue e Letterature Straniere
17,3%
17,3%
18,0%
18,1%
18,5%
19,1%
19,7%
19,8%
1.286
1.612
1.852
2.061
2.246
2.423
2.643
2.753
756
944
1.123
1.247
1.316
1.434
1.606
1.666
di cui residenti in provincia di Pescara
297
367
425
495
519
571
625
627
di cui altri residenti in altre province
459
577
698
752
797
863
981
1.039
di cui fuori sede (valore assoluto)
530
668
729
814
930
989
1.037
1.087
di cui residenti in Abruzzo
di cui fuori sede (peso percentuale)
41,2%
41,4%
39,4%
39,5%
41,4%
40,8%
39,2%
39,5%
Scienze Manageriali
3.133
4.594
6.412
6.573
5.102
4.061
3.469
2.925
di cui residenti in Abruzzo
2.065
2.691
2.969
2.830
2.477
2.207
2.028
1.754
954
1.237
1.290
1.213
999
867
801
668
1.111
1.454
1.679
1.617
1.478
1.340
1.227
1.086
1.068
1.903
3.443
3.743
2.625
1.854
1.441
1.171
di cui residenti in provincia di Pescara
di cui altri residenti in altre province
di cui fuori sede (valore assoluto)
di cui fuori sede (peso percentuale)
34,1%
41,4%
53,7%
56,9%
51,5%
45,7%
41,5%
40,0%
Totale
7.385
9.988 12.622 13.560 12.776 12.453 12.536 12.396
di cui residenti in Abruzzo
4.974
6.421
7.237
7.639
7.700
7.888
8.179
8.131
di cui residenti in provincia di Pescara
2.200
2.824
3.050
3.227
3.138
3.124
3.190
3.118
di cui altri residenti in altre province
2.774
3.597
4.187
4.412
4.562
4.764
4.989
5.013
di cui fuori sede (valore assoluto)
2.411
3.567
5.385
5.921
5.076
4.565
4.357
4.265
di cui fuori sede (peso percentuale)
32,6%
35,7%
42,7%
43,7%
39,7%
36,7%
34,8%
34,4%
Fonte: Miur, Ministero dell'Università e della Ricerca scientifica, Anagrafe Nazionale Studenti (nota: “la raccolta dei dati […] si limita alle carriere avviate nel 2003/2004 per Lauree Triennali e Cicli Unici ed alle carriere avviate nel 2004/2005 per Lauree Specialistiche, nei totali degli iscritti sono conteggiati solo gli studenti, che hanno intrapreso una carriera a partire dagli anni indicati”, i dati complessivi “non comprendono gli studenti ancora iscritti a corsi di studi del vecchio ordinamento” precedente alla riforma del 2001)
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 99
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 7. Iscritti complessivi nelle Facoltà di Pescara per provenienza Figura 8. Iscritti complessivi cumulati provenienti da fuori regione per Facoltà R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 100
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 3.1.3. DRIVER DELLA DOMANDA DI IMMOBILI RESIDENZIALI PER ESIGENZE TEMPORANEE: TURISTI E VISITATORI Una ulteriore componente che influenza la domanda di immobili a destinazione residenziale per esigenze temporanee è costituita dal movimento turistico. Le principali basi di dati forniscono informazioni il cui massimo grado di approfondimento territoriale è costituito dalle province o da aggregazioni di comuni. Pertanto, al fine di approfondire lo stato e la dinamica del movimento turistico, sono stati richiesti dati disaggregati su base comunale sia all’Aptr, Azienda di promozione del turismo della Regione Abruzzo, sia al Settore Turismo della stessa Regione. Dall’analisi dei dati relativi al movimento turistico nel decennio appena trascorso (Tabella 4) emergono alcune evidenze empiriche di rilievo. Il numero di arrivi complessivi di turisti manifesta una crescita marcata nel primo triennio del periodo analizzato, poi si mantiene ancora in crescita fino al 2006, e successivamente fa registrare un andamento altalenante. Il numero di arrivi manifesta una sostanziale tenuta nel biennio 2007‐2008, per poi calare bruscamente. Le presenze turistiche mostrano una dinamica similare. Occorre però considerare un elemento che contribuisce a spiegare il trend recente. I dati relativi al 2009 e al 2010 sono depurati dal flusso generato dalle persone ospitate nelle strutture ricettive a seguito del sisma che ha colpito L’Aquila il 6 aprile 2009. Questa situazione può essere considerata, in parte, all’origine del forte calo di arrivi e presenze che si è verificato proprio nell’anno 2009, parzialmente compensato da una ripresa nel 2010. Peraltro, pur in presenza di questo fenomeno, il numero di arrivi e presenze registrato nel biennio 2009‐2010 risulta superiore a quello di inizio periodo di quasi un 20 per cento. Tabella 4. Movimento turistico nel Comune di Pescara Anno
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Arrivi (numero di turisti arrivati)
Arrivi italiani
80.975
82.029
91.036
95.157
100.511
103.264
100.677
101.485
95.165
97.357
Arrivi stranieri
19.930
25.033
23.360
26.467
23.590
24.194
25.318
25.430
21.845
24.084
Arrivi totali
100.905 107.062 114.396 121.624 124.101 127.458 125.995 126.915 117.010 121.441
Presenze (numero di notti trascorse)
Presenze italiani
154.314
160.050
188.464
198.056
197.520
199.535
194.778
186.331
173.630
174.034
Presenze stranieri
62.524
76.640
82.394
75.404
70.562
79.416
86.051
84.592
74.953
86.335
Presenze totali
216.838 236.690 270.858 273.460 268.082 278.951 280.829 270.923 248.583 260.369
Pemanenza media (rapporto tra presenze e arrivi)
Italiani
1,91
1,95
2,07
2,08
1,97
1,93
1,93
1,84
1,82
1,79
Stranieri
3,14
3,06
3,53
2,85
2,99
3,28
3,40
3,33
3,43
3,58
Totale
2,15
2,21
2,37
2,25
2,16
2,19
2,23
2,13
2,12
2,14
Fonte: Azi enda di Promozi one Turi s ti ca del l a Regi one Abruzzo (APTR)
Nota : I fl us s i rel a ti vi a gl i a nni 2009 e 2010 non comprendono quel l o prodotto da gl i os pi ta ti nel l e s trutture ri cetti ve a s egui to del l ’evento s i s mi co del 6 a pri l e 2009
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 101
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Alla dinamica descritta hanno fornito un contributo di rilievo i turisti stranieri, sia in termini di arrivi che, soprattutto, in termini di presenze. Ciò si riflette su una tendenza peculiare. Per i turisti italiani, a partire dal 2004, diminuisce progressivamente la permanenza media, ovvero il rapporto tra presenze e arrivi. Per i turisti stranieri, la permanenza media manifesta una forte variabilità nel periodo esaminato, ma il dato si colloca comunque all’interno di un trend che ha ripreso a crescere dopo il picco minimo registrato nel 2004. Nell’arco di tempo preso in considerazione, si registrano mutamenti di rilievo nella composizione della capacità ricettiva (Tabella 5). A partire dal 2007 è diminuito fortemente il numero di strutture alberghiere di classe inferiore, ovvero di alberghi ad 1 stella. Tale dinamica è stata in parte contrastata dall’apertura di nuove strutture a 2 e 4 stelle, mentre i 3 stelle nel 2010 sono tornati allo stesso numero registrato nel 2001 e nel 2002. Il processo di riorganizzazione delle strutture alberghiere ha fatto sì che attualmente il loro numero sia inferiore rispetto all’inizio del periodo, ma che l’offerta di posti letto sia lievemente superiore. Mutamenti di maggiore entità si riscontrano nel contesto delle strutture complementari. Durante il decennio appena trascorso è cresciuto esponenzialmente il numero di strutture, soprattutto quelle denominate “bed and breakfast”, e così anche la quantità di posti letto messi a disposizione: nel 2001 rappresentavano appena il 2 per cento rispetto alla capacità ricettiva complessiva registrata nel Comune di Pescara, nel 2010 hanno assunto un peso di quasi l’11 per cento. Tabella 5. Capacità ricettiva nel Comune di Pescara Anno
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
4 s tel l e
5
5
4
4
4
4
5
6
6
6
3 s tel l e
10
10
12
12
12
12
11
11
11
10
2 s tel l e
2
2
3
3
3
3
3
3
3
3
1 s tel l a
6
6
5
5
5
5
2
2
2
2
Totale strutture alberghiere
23
23
24
24
24
24
21
22
22
21
1.777
1.777
1.948
1.948
1.948
1.948
1.842
1.856
1.856
1.813
Bed & brea kfa s t
2
2
2
4
4
9
10
13
18
24
Al tre s trutture compl ementari
2
2
1
1
1
2
3
3
4
4
Totale strutture complementari
4
4
3
5
5
11
13
16
22
28
per pos ti l etto
38
38
27
40
40
93
109
131
181
222
Totale strutture ricettive
27
27
27
29
29
35
34
38
44
49
per pos ti l etto
Fonte: Azi enda di Promozi one Turi s ti ca del l a Regi one Abruzzo (APTR)
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 102
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 3.1.4. DRIVER DELLA DOMANDA DI IMMOBILI DIREZIONALI E COMMERCIALI: IMPRESE ATTIVE NEL TERZIARIO E NEL COMMMERCIO L’analisi delle imprese attive nei settori del terziario sconta alcuni limiti, in relazione alla disponibilità di dati puntuali dal punto di vista territoriale. In particolare, i dati su base comunale sono reperibili grazie ai censimenti generali dell’industria e dei servizi effettuati dall’Istituto Nazionale di Statistica (Istat); tuttavia gli ultimi risalgono al 2001, al 1991 e al censimento intermedio del 1996. Altri dati relativi alle imprese e articolati su base comunale, sono diffusi dall’Ufficio Sistema Informativo Statistico della Regione Abruzzo, attraverso un apposito applicativo geo‐statistico (su dati Istat: Asia, Archivio statistico delle imprese attive). Questi dati hanno il pregio di essere articolati su base annuale, ma coprono un arco temporale datato: dal 1996 al 2000 e dal 2002 al 2005. Ulteriori basi di dati fanno riferimento ad un arco temporale più prossimo, tra questi in particolare quelli pubblicati nell’ambito dell’analisi trimestrale della natalità e mortalità delle imprese denominata Movimprese, condotta da InfoCamere per conto di Unioncamere sugli archivi di tutte le Camere di Commercio italiane. Tuttavia, questi dati presentano il limite di giungere ad un dettaglio territoriale su base provinciale, e non comunale. Per ovviare ai limiti delle varie fonti citate, si è ritenuto opportuno operare come segue. Per i periodi 1996‐2000 e 2002‐2005 sono stati mantenuti i dati comunali diffusi dall’Ufficio Sistema Informativo Statistico della Regione Abruzzo. Il dato relativo al 2001 è stato estrapolato per interpolazione tra i due dati precedente e seguente. Per il periodo 2006‐2010, i dati relativi al Comune di Pescara sono stati estrapolati dai dati Unioncamere, rapportando il peso delle imprese insediate nel Comune a quella delle imprese nella Provincia sulla base dei dati fino al 2005. I settori presi in considerazione sono quelli relativi ad alberghi e ristorazione (“H” nella classificazione Ateco 1991; “I” nella classificazione Ateco 2007), trasporti e comunicazioni (“I”, Ateco 1991; “H” e “J”, Ateco 2007), intermediazione monetaria e finanziaria (“J”, Ateco 1991; “K”, Ateco 2007), attività professionali varie e di servizio alle imprese (“K”, Ateco 1991; “L”, “M” e “N”, Ateco 2007). Dalle elaborazioni svolte emerge una notevole vivacità per il settore alberghi e ristorazione e per le attività professionali (Figura 9). Per quanto concerne le attività professionali e i servizi alle imprese, si registra una crescita pressoché costante del numero di imprese a partire dal 1998. Su base provinciale è stata riscontrata una notevole diminuzione delle imprese attive tra il 2008 e il 2009; è verosimile che ciò sia imputabile alla crisi economica internazionale e che il medesimo fenomeno sia riscontrabile anche a livello comunale. Nello stesso periodo, emerge, al contrario, la debolezza dei settori trasporti e comunicazioni e intermediazione monetaria e finanziaria (Figura 10), per i quali il numero delle imprese è al più costante se non in netta diminuzione. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 103
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 9. Dinamica delle imprese nei settori alberghi e ristorazione e delle attività professionali (base 1996 = 100) Per quanto concerne le imprese del commercio (Figura 11) emergono evidenze empiriche similari sia per quelle attive nel commercio all’ingrosso, che per quelle attive nel commercio al dettaglio. Dopo una crescita marcata nella prima fase dell’arco temporale preso in considerazione – fino al 1997 per il commercio al dettaglio e fino al 1999 per il commercio all’ingrosso – si registra una diminuzione ininterrotta fino al 2004, che ha portato il numero di imprese ai livelli di inizio periodo. Nel periodo compreso tra il 2006 e il 2010, su base provinciale, le imprese attive nel commercio al dettaglio risultano pressoché stazionarie: l’incremento medio annuo è di appena lo 0,01 per cento. Tuttavia, è possibile che nel comune di Pescara si sia registrata una ulteriore contrazione; questo perché il peso delle imprese insediate all’interno del territorio comunale, rispetto a quelle insediate nell’intera provincia, è risultato in marcata diminuzione sin dal 1999: era del 49 per cento in quello stesso anno, è poi sceso al 47 per cento nel 2000, è ulteriormente diminuito al 42 per cento nel 2005. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 104
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 10. Dinamica delle imprese nei settori trasporti e comunicazioni e intermediazione monetaria e finanziaria (base 1996 = 100) Figura 11. Dinamica delle imprese nel settore del commercio (base 1996 = 100) R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 105
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 3.2. ANALISI DELL’OFFERTA ATTUALE E POTENZIALE 3.2.1. DRIVER DELL’OFFERTA DI BENI IMMOBILI: LE IMPRESE ATTIVE NELLE COSTRUZIONI E LA DINAMICA DEI PERMESSI DI COSTRUIRE L’analisi dei soggetti attivi nel settore dell’offerta di beni immobili, cioè delle imprese di costruzioni, viene ampliata al fine di considerare non solo quelle con sede all’interno del territorio comunale, ma anche quelle insediate nella provincia di Pescara. Le prime manifestano una dinamica altalenante nel periodo 1996‐2005 (Figura 12), con una crescita marcata solamente nel triennio 2003‐2005. Le seconde invece esprimono una crescita pressoché continua nell’intero arco temporale preso in considerazione; l’incremento risulta più marcato tra gli anni 2003 e 2008 con un tasso medio annuo di oltre il 5 per cento, negli ultimi due anni invece la crescita è più moderata con un tasso medio annuo di circa il 2,5 per cento. Figura 12. Dinamica delle imprese nel settore delle costruzioni (base 1996 = 100) Varie indagini condotte in tempi recenti segnalano che, sul territorio nazionale, in seguito alla crisi iniziata nel 2008, gli investimenti nel settore delle costruzioni sono progressivamente diminuiti. A titolo esemplificativo, si consideri quanto riportato nell’Osservatorio Congiunturale sull’Industria delle Costruzioni (Figura 13) curato dall’Associazione Nazionale dei Costruttori Edili (Ance, giugno 2011): “Il 2010, secondo l’Ance, si è chiuso con una riduzione degli investimenti in costruzioni del 6,4%, una flessione maggiore di quella quantificata dall’Istat (‐4,3%). […] In quattro anni, dal 2008 al 2011, il settore delle costruzioni avrà perso il 19,8% in termini di investimenti. La produzione R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 106
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile di nuove abitazioni si è ridotta del 35,5%, l’edilizia non residenziale privata è diminuita del 19,2%.” Nel medesimo studio si pone l’accento sulla progressiva diminuzione dei nuovi volumi immessi sul mercato, per quanto concerne gli immobili a destinazione residenziale, rilevando che “I livelli produttivi delle nuove costruzioni abitative riflettono l’andamento negativo delle progettazioni: secondo l’Istat il volume dei nuovi fabbricati residenziali per i quali sono stati rilasciati i permessi di costruzione si è ridotto del 28,7% tra il 2005 e il 2008.” Figura 13. Investimenti nelle costruzioni in milioni di euro 2000 (a sinistra) e permessi di costruire relativi ad abitazioni nuove e ampliamenti (a destra) Estratti da: Associazione Nazionale dei Costruttori Edili, Osservatorio Congiunturale sull’Industria delle Costruzioni, giugno 2011 I dati sui permessi di costruire diffusi dall’Istat consentono di tracciare un quadro più approfondito rispetto al territorio della provincia di Pescara, sebbene la disponibilità di tali dati si limiti ad alcuni anni addietro (Tabella 6). Nell’arco temporale compreso tra il 1996 e il 2008, la quantità e il volume dei fabbricati residenziali per cui sono stati rilasciati permessi di costruire, siano essi nuovi fabbricati o ampliamenti di edifici esistenti, manifestano due picchi, il più rilevante dei quali si colloca nell’anno 2001, mentre un picco secondario è stato registrato nel 2004 (Figura 14 e Figura 15). Il primo picco rappresenta il culmine di una fase di crescita iniziata nel 1997. Tale fase si sviluppa parallelamente al ciclo positivo dei prezzi degli immobili residenziali, che dopo essere diminuiti fortemente a partire dal 1991 hanno ripreso a crescere nella seconda metà degli anni Novanta. A partire dal secondo picco, nel 2004 con oltre 913.000 metri cubi di volumi residenziali assentiti, è iniziata una fase di progressiva diminuzione dei volumi residenziali per cui sono stati rilasciati permessi. L’ultimo dato rilevato risale al 2008 ed è pari a poco meno di 530.000 metri cubi; peraltro le proiezioni disponibili indicano per gli ultimi due anni, il 2009 e il 2010, una ulteriore diminuzione dei volumi, verosimilmente a livelli prossimi ai minimi registrati alla metà degli anni Novanta: tra 400.000 e 300.000 metri cubi assentiti all’anno. Anche la quantità e il volume dei fabbricati non residenziali, sia fabbricati nuovi che ampliamenti di edifici esistenti, manifestano due picchi nel periodo analizzato: il primo nel 2000 con circa 1 milione di metri cubi complessivi, il R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 107
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile secondo assai più rilevante nel 2005 con quasi 1,6 milioni di metri cubi (Figura 16). Negli altri periodi, tra il 2001 e il 2004 e dal 2006 in poi, i volumi complessivi messi in campo annualmente si collocano approssimativamente tra 450.000 e 620.000 metri cubi. Le proiezioni effettuate tenendo conto dei dati diffusi dall’Ance per l’intero territorio nazionale indicano che anche nel 2009 e 2010 dovrebbe essere stata registrata una moderata diminuzione dei volumi non residenziali. Tabella 6. Informazioni relative ai permessi di costruire rilasciati nella provincia di Pescara 1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Fabbricati residenziali
Nuovi
Fabbricati
Numero
235
189
186
401
296
442
371
375
474
337
299
267
291
Volume
306.812
275.419
330.971
574.070
551.602
935.948
747.686
756.721
818.490
688.403
517.862
486.874
452.080
97.720
88.931
113.106
184.809
196.396
338.084
250.636
265.986
270.330
227.298
170.448
158.716
159.896
Superficie
Abitazioni
Numero
549
510
588
839
1.166
1.862
1.462
1.618
1.724
1.416
1.160
1.070
1.136
55.372
46.790
54.231
84.022
93.741
156.456
122.455
127.369
138.024
107.157
86.645
81.718
82.966
Volume
63.415
36.833
32.688
92.960
66.639
71.727
26.008
26.121
76.734
73.488
77.430
81.872
62.777
Superficie
19.912
11.308
11.187
29.091
21.896
26.188
8.760
8.109
24.547
23.496
26.643
27.556
20.974
146
101
78
184
130
161
59
65
161
196
236
244
176
13.606
8.386
6.905
16.496
11.546
16.320
5.489
5.107
14.781
15.843
16.932
19.095
15.072
12.999
Sup. utile ab.
Ampliamenti
Ampliamenti con abitazioni
Numero (abitazioni)
Sup. utile ab.
Altri ampliamenti
Volume
8.931
7.531
12.961
20.114
12.477
50.482
19.447
18.902
18.096
20.225
16.961
14.134
Superficie
3.433
3.050
3.757
6.570
4.263
15.058
6.775
6.249
5.834
6.013
5.951
4.570
3.733
379.158
319.783
376.620
687.144
630.718 1.058.157
793.141
801.744
913.320
782.116
612.253
582.880
527.856
Totale vol. fabbr. res.
Fabbricati non residenziali
Nuovi
Fabbricati
Numero
114
155
83
96
62
93
99
88
95
104
79
71
64
Volume
635.187
449.392
115.650
524.267
972.255
440.029
431.352
344.316
276.438
792.503
443.903
484.907
419.805
99.928
77.020
24.066
67.494
93.227
71.083
73.702
63.031
50.802
120.723
58.886
76.355
75.474
19
32
16
31
18
13
16
32
15
18
15
32
15
Volume
73.548
50.982
29.684
65.212
67.230
97.023
25.662
212.850
229.495
769.448
108.943
136.002
138.733
Superficie
17.108
7.848
7.085
14.571
11.682
17.488
6.108
65.860
29.718
96.994
28.050
26.364
20.133
2
3
4
5
6
0
3
2
2
8
2
708.735
500.374
145.334
589.479 1.039.485
537.052
457.014
505.933 1.561.951
552.846
620.909
558.538
Superficie
Abitazioni
Numero
Ampliamenti
Ampliamenti
Numero (abitazioni)
Totale vol. fabbr. non res.
4‐
557.166
Fonte: Istat, rilevazione statistica sui permessi di costruire
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 108
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 14. Dinamica dei permessi di costruire nella provincia di Pescara (volumi in mc) Figura 15. Dinamica dei permessi di costruire nella provincia di Pescara: fabbricati residenziali (volumi in mc) R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 109
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 16. Dinamica dei permessi di costruire nella provincia di Pescara: fabbricati non residenziali (volumi in mc) R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 110
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 3.3. INTERAZIONE TRA DOMANDA E OFFERTA: I MERCATI DI RIFERIMENTO E LE FONTI INFORMATIVE L’analisi della domanda e dell’offerta fornisce evidenze empiriche in chiaroscuro. Da un lato, infatti, emergono fenomeni tali da contribuire positivamente alla domanda di beni immobili e di servizi di rango urbano; dall’altro vi sono elementi di criticità che affliggono alcuni settori economici di rilievo. Pertanto, appare opportuno approfondire i risultati dell’interazione tra domanda e offerta nei mercati di riferimento, cioè il mercato immobiliare e il mercato delle costruzioni. Tale indagine consente di giungere anche alla definizione puntuale del sistema di valori di riferimento per l’elaborazione della valutazione economico finanziaria. I valori sono costituiti dai costi da sostenere per la realizzazione delle opere, nonché dai prezzi e dalle tariffe ai quali i beni realizzati e i servizi forniti verranno collocati sul mercato. Per l’effettuazione dell’analisi dell’interazione tra domanda e offerta, è opportuno fare riferimento a due tipologie di fonti. La prima tipologia è costituita da quelle che sono denominate “fonti accreditate”. Si tratta di pubblicazioni di settore, quali prezziari e osservatori, che forniscono dati sintetici, ovvero costi o prezzi medi, massimi e minimi, riferiti ad uno specifico momento e ad uno specifico mercato. Sul versante dei valori registrati sul mercato immobiliare tra le fonti accreditate figurano l’Osservatorio del Mercato Immobiliare curato dall’Agenzia del Territorio, le quotazioni rilevate dalla rivista Consulente Immobiliare, i borsini immobiliare curati da operatori del settore (Tecnocasa) o da loro associazioni (Fiaip). Sul versante dei valori di costo si fa riferimento ai dati archiviati presso Enti pubblici e imprese, ai prezziari relativi a tipologie edilizie (Collegio degli Ingegneri e degli Architetti di Milano, Maggioli), alle pubblicazioni periodiche delle Camere di Commercio. La seconda tipologia è costituita da quelle che sono denominate “fonti dirette”. Si tratta di informazioni puntuali, riferite a singoli casi, realizzati o in corso di realizzazione, sufficientemente similari rispetto ai beni e servizi oggetto di analisi. Tali informazioni sono reperite presso uffici pubblici e operatori professionali del settore delle costruzioni e del mercato immobiliare locale. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 111
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 3.3.1. FONTI ACCREDITATE: IL MERCATO IMMOBILIARE DI PESCARA NEI DATI TRATTI DA OSSERVATORI Sono state svolte opportune indagini di mercato finalizzate all’individuazione di quotazioni immobiliari e di prezzi di offerta, nei diversi segmenti del mercato immobiliare cui afferiscono le varie destinazioni urbanistiche individuate sulla base delle indicazioni del Piano Regolatore del Comune di Pescara. Le fonti informative utilizzate sono riconducibili alle seguenti tipologie: ‐
fonti indirette – costituite dai dati sintetici elaborati con cadenza periodica (semestrale, annunale) da Osservatori nazionali ed Istituti di Ricerca, o pubblicati su riviste del settore; ‐
fonti dirette – costituite da rilevazioni puntuali riferite ad immobili con caratteristiche similari a quelle dei beni oggetto di stima. Le indagini di mercato sono state indirizzate a formare il quadro dei valori immobiliari di riferimento per la stima del più probabile valore di mercato delle superifici con le seguenti destinazioni d’uso: ‐
residenziale; ‐
commerciale; ‐
direzionale. 3.3.2. FONTI INDIRETTE Sono state consultate tre diverse fonti di tipo indiretto: ‐
OMI, Agenzia del Territorio; ‐
Consulente Immobiliare; ‐
Osservatorio immobiliare Tecnocasa. La prima fonte indiretta consultata per i valori immobiliari è l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) dell’Agenzia del Territorio, il quale fornisce le quotazioni immobiliari con cadenza semestrale. I valori di ogni zona, in sintonia con l’impostazione adottata dall’Osservatorio, concernono immobili ordinari in ragione dello stato conservativo prevalente nella zona omogenea. Per quanto concerne nello specificio le quotazioni rilevate, si evidenzia che i valori immobiliari indicati si riferiscono ad un’articolazione territoriale molto dettagliata, che individua aree interessate da un mercato omogeneo. La localizzazione degli ambiti di intervento è stata effettuata con l’ausilio del servizio di navigazione territoriale GEOPOI, disponibile nel sito internet dell’Agenzia del Territorio. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 112
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Come si evince dalla Figura 17, l’Ambito A5 – è interamente ricompreso nella zona omogenea C2, l’Ambito A2 ricade all’interno di due zone omogenee, C5 (circa 20%) e C6 (circa 80%). Il quadro completo delle quotazioni rilevate è riportato nelle successive tabelle da Tabella 7 a Tabella 18. Figura 17. Individuazione delle microzione catastali (Geopoi) Oltre all’Osservatorio dell’Agenzia del Territorio è stata consultata la rivista specializzata Consulente Immobiliare, la quale pubblica le quotazioni di immobili residenziali e commerciali delle città capoluogo di Provincia e dei principali comuni non capoluogo. Le quotazioni delle compravendite, espresse in unità di euro/mq, sono medie dei prezzi rilevati nel semestre di riferimento e afferiscono ad alloggi liberi situati in edifici nuovi o ristrutturati. La rivista riporta le quotazioni della città di Pescara e le organizza per Centro storico, semicentro e periferia. Le quotazioni rilevate per le residenze in Centro storico sono di 3.600 euro/mq, mentre nel semicentro si attestano sui 2.400 euro/mq e in periferia sui 1.700 euro/mq. Il quadro completo delle quotazioni è indicato nella Tabella 19 e nella Tabella 20. Le quotazioni restituite dalla rivista Consulente Immobiliare consentono di individuare una serie storica di dati. Ciò permette di conoscere e studiare l’evoluzione temporale dei valori del mercato immobiliare pescarese. Le elaborazioni effettuate nel grafico di seguito esposto (Figura 18) si riferiscono ai valori immobiliari di edifici a destinazione residenziale riportati dalla rivista. E’ stato assunto come riferimento l’anno 2000. Il diagramma evidenzia come nel corso dell’ultimo decennio l’andamento dei prezzi di semicentro e periferia abbia un comportamento analogo. In particolare si evidenzia anche come sia presente un picco nel 2008 al quale è seguito un momento di stasi con un assestamento sensibile nel corso dell’ultimo triennio nel semicentro e nella periferia, mentre nella zona centrale è presente una tendenza al rialzo. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 113
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Il gruppo Tecnocasa pubblica annualmente i dati del proprio Osservatorio Immobiliare nel quale sono presenti le quotazioni di immobili a destinazione residenziale delle città capologo di Provincia. Le quotazioni, in unità di euro, sono riportate nella Tabella 21 e si riferiscono all’anno 2009. Figura 18. Variazione dei numeri indice su base decennale 200,00
180,00
160,00
140,00
120,00
100,00
80,00
60,00
40,00
20,00
0,00
centro
semicentro
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
2001
periferia
2000
Titolo asse
PESCARA
variazione dei numeri indice
Tabella 7. Agenzia del Territorio, valori OMI microzona C2 residenziale RESIDENZIALE
tipologia
Valori di mercato
stato
semestre
min
euro/mq
Ville e villini
normale
normale
Abitazioni civili
ottimo
Abitazioni di tipo economico
normale
Box auto
normale
Posti auto coperti
normale
Posti auto scoperti
normale
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1
2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1
2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1
2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1
2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1 2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1 2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1
2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
Valori locazioni
max
1.850
1.900
1.950
2.050
1.400
1.450
1.500
1.600
‐
1.900
1.950
2.050
1.250
1.300
1.350
1.400
1.550
1.600
1.650
1.750
920
940
980
1.000
540
550
570
600
min
euro/mq
2.350
2.400
2.500
2.650
1.850
1.900
1.950
2.050
‐
2.550
2.650
2.800
1.600
1.650
1.700
1.800
2.150
2.200
2.300
2.400
1.250
1.300
1.350
1.400
750
760
790
830
max
euro/mq/mese
7,20
7,20
7,20
7,20
5,10
5,10
5,10
5,10
‐
7,00
7,00
7,00
4,50
4,50
4,50
4,50
5,70
5,70
5,70
5,70
3,40
3,40
3,40
3,40
2,00
2,00
2,00
2,00
min
euro/mq/mese
8,90
8,70
8,70
8,70
7,20
7,20
7,20
7,20
‐
9,60
9,60
9,60
5,90
5,90
5,90
5,90
7,90
7,90
7,90
7,90
5,00
5,00
5,00
5,00
3,00
3,00
3,00
3,00
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl max
euro/mq/anno
86,40
86,40
86,40
86,40
61,20
61,20
61,20
61,20
‐
84,00
84,00
84,00
54,00
54,00
54,00
54,00
68,40
68,40
68,40
68,40
40,80
40,80
40,80
40,80
24,00
24,00
24,00
24,00
euro/mq/anno
106,80
104,40
104,40
104,40
86,40
86,40
86,40
86,40
‐
115,20
115,20
115,20
70,80
70,80
70,80
70,80
94,80
94,80
94,80
94,80
60,00
60,00
60,00
60,00
36,00
36,00
36,00
36,00
114
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Tabella 8. Agenzia del Territorio, valori OMI microzona C2 commerciale COMMERCIALE
tipologia
stato
semestre
Valori di mercato
Valori locazioni
min
min
max
euro/mq
Magazzini
Negozi
normale
normale
ottimo
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1 2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1 2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
2011 ‐ 1
euro/mq
1.500
1.550
1.600
1.650
2.200
2.250
2.350
2.450
3.100
max
euro/mq/mese
2.000
2.050
2.150
2.200
2.800
2.850
2.950
3.100
4.600
min
euro/mq/mese
6,20
6,40
6,70
6,90
9,50
9,80
10,00
10,50
14,00
max
euro/mq/anno
euro/mq/anno
74,40
76,80
80,40
82,80
114,00
117,60
120,00
126,00
168,00
99,60
102,00
106,80
115,20
144,00
147,60
154,80
168,00
252,00
8,30
8,50
8,90
9,60
12,00
12,30
12,90
14,00
21,00
Tabella 9. Agenzia del Territorio, valori OMI microzona C2 terziario TERZIARIO
tipologia
stato
semestre
Valori di mercato
Valori locazioni
min
min
max
euro/mq
Uffici
normale
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1 2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
euro/mq
1.650
1.700
1.750
1.750
max
euro/mq/mese
2.400
2.450
2.550
2.550
min
euro/mq/mese
7,30
7,40
7,40
7,40
max
euro/mq/anno
9,90
10,10
10,10
10,10
87,60
88,80
88,80
88,80
euro/mq/anno
118,80
121,20
121,20
121,20
Tabella 10. Agenzia del Territorio, valori OMI microzona C2 produttivo PRODUTTIVO
tipologia
stato
semestre
Valori di mercato
Valori locazioni
min
min
max
euro/mq
Capannoni industriali
normale
Laboratori
normale
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1 2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1 2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
‐
‐
‐
‐
1.700
1.750
1.800
1.850
euro/mq
‐
‐
‐
‐
2.000
2.050
2.150
2.200
max
euro/mq/mese
min
euro/mq/mese
‐
‐
‐
‐
7,30
7,40
7,80
8,10
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl ‐
‐
‐
‐
8,30
8,40
8,80
9,40
max
euro/mq/anno
‐
‐
‐
‐
87,60
88,80
93,60
97,20
euro/mq/anno
‐
‐
‐
‐
99,60
100,80
105,60
112,80
115
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Tabella 11. Agenzia del Territorio, valori OMI microzona C5 residenziale RESIDENZIALE
tipologia
stato
semestre
Valori di mercato
Valori locazioni
min
min
max
euro/mq
Ville e villini
normale
normale
Abitazioni civili
ottimo
Abitazioni di tipo economico
normale
Box auto
normale
Posti auto coperti
normale
Posti auto scoperti
normale
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1
2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1
2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1
2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1
2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1 2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1 2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1
2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
1.300
1.300
1.350
1.350
950
950
1.000
1.050
1.400
1.400
1.450
1.500
850
850
890
910
850
850
890
910
500
500
530
550
300
300
320
330
euro/mq
1.800
1.800
1.900
1.950
1.400
1.400
1.450
1.500
1.850
1.850
1.950
2.000
1.250
1.250
1.300
1.350
1.200
1.200
1.250
1.300
740
470
780
800
430
430
450
460
max
euro/mq/mese
min
euro/mq/mese
5,00
5,00
5,20
5,20
4,00
4,00
4,20
4,20
5,00
5,00
5,20
5,20
3,70
3,70
3,90
3,90
3,60
3,60
3,80
3,90
2,10
2,10
2,20
2,20
1,20
1,20
1,30
1,30
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 6,60
6,60
6,90
6,90
5,10
5,10
5,30
5,30
6,70
6,70
7,00
7,00
4,60
4,60
4,80
4,80
4,50
4,50
4,70
4,80
3,00
3,00
3,10
3,10
1,70
1,70
1,80
1,80
max
euro/mq/anno
60,00
60,00
62,40
62,40
48,00
48,00
50,40
50,40
60,00
60,00
62,40
62,40
44,40
44,40
46,80
46,80
43,20
43,20
45,60
46,80
25,20
25,20
26,40
26,40
14,40
14,40
15,60
15,60
euro/mq/anno
79,20
79,20
82,80
82,80
61,20
61,20
63,60
63,60
80,40
80,40
84,00
84,00
55,20
55,20
57,60
57,60
54,00
54,00
56,40
57,60
36,00
36,00
37,20
37,20
20,40
20,40
21,60
21,60
116
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Tabella 12. Agenzia del Territorio, valori OMI microzona C5 commerciale COMMERCIALE
tipologia
stato
semestre
Valori di mercato
Valori locazioni
min
min
max
euro/mq
Magazzini
normale
Negozi
normale
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1 2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1 2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
euro/mq
780
780
820
840
1.250
1.250
1.300
1.300
max
euro/mq/mese
1.100
1.100
1.150
1.200
1.750
1.750
1.850
1.900
min
euro/mq/mese
4,00
4,00
4,20
4,30
6,30
6,30
6,60
6,80
max
euro/mq/anno
4,80
4,80
5,00
5,10
7,80
7,80
8,20
8,40
48,00
48,00
50,40
51,60
75,60
75,60
79,20
81,60
euro/mq/anno
57,60
57,60
60,00
61,20
93,60
93,60
98,40
100,80
Tabella 13. Agenzia del Territorio, valori OMI microzona C5 terziario TERZIARIO
tipologia
Valori di mercato
stato
semestre
min
euro/mq
Uffici
normale
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1 2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
Valori locazioni
max
min
euro/mq
1.200
1.200
1.250
1.300
max
euro/mq/mese
1.750
1.750
1.850
1.900
min
euro/mq/mese
5,90
5,90
6,20
6,20
max
euro/mq/anno
7,80
7,80
8,20
8,40
euro/mq/anno
70,80
70,80
74,40
74,40
93,60
93,60
98,40
100,80
Tabella 14. Agenzia del Territorio, valori OMI microzona C5 produttivo Produttivo
tipologia
stato
semestre
Valori di mercato
Valori locazioni
min
min
max
euro/mq
Capannoni industriali
normale
Laboratori
normale
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1 2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1 2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
690
690
720
740
970
970
1.000
1.050
euro/mq
1.050
1.050
1.100
1.150
1.350
1.350
1.400
1.450
max
euro/mq/mese
min
euro/mq/mese
3,30
3,30
3,50
3,60
4,60
4,60
4,80
4,90
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 4,70
4,70
4,90
5,00
6,20
6,20
6,50
6,70
max
euro/mq/anno
39,60
39,60
42,00
43,20
55,20
55,20
57,60
58,80
euro/mq/anno
56,40
56,40
58,80
60,00
74,40
74,40
78,00
80,40
117
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Tabella 15. Agenzia del Territorio, valori OMI microzona C6 residenziale RESIDENZIALE
tipologia
stato
semestre
Valori di mercato
Valori locazioni
min
min
max
euro/mq
Ville e villini
normale
normale
Abitazioni civili
ottimo
Abitazioni di tipo economico
normale
Box auto
normale
Posti auto coperti
normale
Posti auto scoperti
normale
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1
2010 ‐ 2
2011 ‐1
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1
2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1
2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1
2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1 2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1 2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1
2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
1.450
1.500
1.500
1.600
1.150
1.200
1.250
1.300
1.600
1.600
1.650
1.750
950
1.000
1.050
1.050
880
920
950
1.000
520
550
570
600
320
335
345
360
euro/mq
1.950
1.950
2.000
2.100
1.600
1.600
1.650
1.750
2.150
2.150
2.200
2.300
1.350
1.300
1.400
1.400
1.300
1.300
1.350
1.400
770
770
800
840
470
470
490
520
max
euro/mq/mese
min
euro/mq/mese
5,80
6,00
6,00
6,00
4,50
4,70
4,70
4,70
5,90
6,00
6,00
6,00
3,70
3,70
3,90
3,90
3,50
3,70
3,70
3,70
2,20
2,30
2,30
2,30
1,30
1,40
1,40
1,40
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 7,10
7,10
7,10
7,10
5,90
6,00
6,00
6,00
8,20
8,20
8,20
8,20
5,10
4,80
5,10
5,10
4,80
4,80
4,80
4,80
3,20
3,20
3,20
3,20
1,80
1,80
1,80
1,80
max
euro/mq/anno
69,60
72,00
72,00
72,00
54,00
56,40
56,40
56,40
70,80
72,00
72,00
72,00
44,40
44,40
46,80
46,80
42,00
44,40
44,40
44,40
26,40
27,60
27,60
27,60
15,60
16,80
16,80
16,80
euro/mq/anno
85,20
85,20
85,20
85,20
70,80
72,00
72,00
72,00
98,40
98,40
98,40
98,40
61,20
57,60
61,20
61,20
57,60
57,60
57,60
57,60
38,40
38,40
38,40
38,40
21,60
21,60
21,60
21,60
118
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Tabella 16. Agenzia del Territorio, valori OMI microzona C6 commerciale COMMERCIALE
tipologia
stato
semestre
Valori di mercato
Valori locazioni
min
min
max
euro/mq
Magazzini
normale
Negozi
normale
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1 2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1 2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
euro/mq
870
910
950
1.000
1.350
1.400
1.450
1.500
max
euro/mq/mese
1.100
1.100
1.150
1.200
1.800
1.800
1.900
2.000
min
euro/mq/mese
4,10
4,30
4,40
4,40
6,30
6,50
6,60
6,60
max
euro/mq/anno
5,00
5,00
5,10
5,10
8,00
8,00
8,20
8,20
euro/mq/anno
49,20
51,60
52,80
52,80
75,60
78,00
79,20
79,20
60,00
60,00
61,20
61,20
96,00
96,00
98,40
98,40
Tabella 17. Agenzia del Territorio, valori OMI microzona C6 terziario TERZIARIO
tipologia
stato
semestre
Valori di mercato
Valori locazioni
min
min
max
euro/mq
Uffici
normale
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1 2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
euro/mq
1.200
1.250
1.300
1.350
max
euro/mq/mese
1.700
1.700
1.750
1.850
min
euro/mq/mese
5,70
6,00
6,00
6,00
max
euro/mq/anno
7,80
7,80
7,80
7,80
euro/mq/anno
68,40
72,00
72,00
72,00
93,60
93,60
93,60
93,60
Tabella 18. Agenzia del Territorio, valori OMI microzona C6 produttivo PRODUTTIVO
tipologia
stato
semestre
Valori di mercato
Valori locazioni
min
min
max
euro/mq
Capannoni industriali
normale
Laboratori
normale
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1 2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1 2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
720
760
790
830
970
1.000
1.050
1.100
euro/mq
1.000
1.000
1.050
1.100
1.350
1.350
1.400
1.500
max
euro/mq/mese
min
euro/mq/mese
3,50
3,70
3,70
3,70
4,80
5,00
5,10
5,10
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 4,70
4,70
4,80
4,80
6,10
6,10
6,20
6,20
max
euro/mq/anno
42,00
44,40
44,40
44,40
57,60
60,00
61,20
61,20
euro/mq/anno
56,40
56,40
57,60
57,60
73,20
73,20
74,40
74,40
119
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Tabella 19. Consulente Immobiliare, quotazioni Comune di Pescara, residenziale RESIDENZIALE
tipologia
Abitazioni civili
Valori di mercato
stato
normale
semestre
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1
2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
2011 ‐ 2
centro
semicentro
periferia
centro
semicentro
euro/mq
euro/mq
euro/mq
euro/mq/anno
euro/mq/anno
3.500
3.500
3.600
3.600
3.600
2.600
2.500
2.500
2.500
2.400
1.900
1.800
1.800
1.800
1.700
146,00
146,00
146,00
146,00
140,00
110,00
110,00
110,00
110,00
106,00
periferia
euro/mq/anno
84,00
84,00
84,00
80,00
80,00
Tabella 20. Consulente Immobiliare, quotazioni Comune di Pescara, commerciale COMMERCIALE
tipologia
Negozi
Valori di mercato
stato
normale
semestre
2009 ‐ 2
2010 ‐ 1 2010 ‐ 2
2011 ‐ 1
2011 ‐ 2
centro
semicentro
periferia
euro/mq
euro/mq
euro/mq
8.000
9.000
9.500
9.500
9.500
3.000
3.000
3.000
3.000
2.900
2.000
2.000
2.000
2.000
2.000
centro
semicentro
euro/mq/anno
euro/mq/anno
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
‐
periferia
euro/mq/anno
‐
‐
‐
‐
‐
Tabella 21. Osservatorio Tecnocasa, quotazioni immobiliari Comune di Pescara RESIDENZIALE
tipologia
Valori di mercato
stato
semestre
centro
euro/mq
Abitazioni civili
signorile
medio
economico
2009
2009
2009
4.000
3.300
n.d.
semicentro
euro/mq
3.440
2.870
2.210
periferia
euro/mq
2.000
1.700
1.500
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 120
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 3.3.3. FONTI DIRETTE L’analisi del mercato immobiliare è completata da indagini condotte presso agenzie immobiliari, siti internet e pubblicazioni specializzate. Le indagini si sono concentrate, in questa prima fase, principalmente sugli edifici a destinazione residenziale. La ricerca ha interessato diverse tipologie di immobili ripartendo i dati reperiti in ragione di: ‐
caratteristiche estrinseche – localizzazione negli ambiti interessati dal presente studio o loro adiacenze; ‐
caratteristiche intrinseche – tipologia, consistenza, stato di conservazione; ‐
caratteristiche tecnologiche – dotazione di impianti. Lo scostamento tra il prezzo di offerta ed il prezzo di compravendita medio nazionale per le abitazioni nuove, secondo Il Sole 24 Ore, è individuato nel 12,2%, percentuale riferita al primo semestre 2011 e in leggero rialzo rispetto ai precedenti semestri. Dall’analisi dei dati reperiti si evincono i valori medi di 1.860 euro/mq per le abitazioni civili con uno stato di conservazione normale nella zona dell'Ambito A2 e di 2.130 euro/mq per quanto concerne l’ambito A5. Per la destinazione commerciale le indagini hanno consentito l’individuazione del valore unitario di 2.280 euro/mq per l’Ambito A2 e di 2.010 euro/mq per l’ambito A5. L’indagine effettuata per le superifici a destinazione terziaria e l’elaborazione dei dati raccolti hanno consentito l’individuazione del valore di 2.010 euro/mq per l’ambito A5, mentre per l’ambito A2 non è stato possibile reperire un campione significativo di immobili offerti in vendita. Indagini specifiche sono state effettuate per la destinazione produttiva. Tali indagini hanno condotto all’individuazione di un numero consistente di capannoni industriali offerti sia in vendita che in affitto. L’elaborazione dei dati ha portato a identificare il valore di mercato in 740 euro/mq e quello di 43,20 euro/mq/anno per gli immobili offerti in locazione. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 121
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Tabella 22. Indagini di mercato presso fonti di tipo diretto: Ambito A2 ‐ Residenziale Rif.
Fonte
Ubicazione
Tipologia
Piano
Descrizione
Stato
Finiture
Arredato
Prezzo d'offerta
Sup.
mq
euro
Prezzo post‐cont.
euro
12,20%
Prezzo unitario
euro/mq
1 Tecnocasa
via del Circuito
trilocale
n.d.
ingresso, salone, cucina abitabile, due camere, ristrutturato
bagno, ripostiglio, balcone perimetrale
n.d.
n.d.
105,00
160.000
140.480
1.338
2 Tecnocasa
via Matese
quadrilocale
p. 2
ingresso, salotto, cucina, tre camere, bagno, balcone
nuovo
n.d.
n.d.
80,00
128.000
112.384
1.405
3 Tecnocasa
via Passo Lanciano
trilocale
p. 2
ingresso, soggiorno, cucina abitabile, due camere, bagno, terrazzo, balcone
ristrutturato
n.d.
n.d.
70,00
120.000
105.360
1.505
4 Tecnocasa
via del Bagno Borbonico
bilocale
p. 2
ingresso, soggiorno, cucina, camera, bagno, balcone
n.d.
n.d.
n.d.
60,00
155.000
136.090
2.268
5 Tecnocasa
via del Bagno Borbonico
trilocale
p. 4
ingresso, sala, cucina, due camere, bagno, ripostiglio, due balconi
usato
n.d.
n.d.
80,00
210.000
184.380
2.305
6 Tecnocasa
via Arapietra
bilocale
p. t.
ingresso, soggiorno, cucina, camera, bagno
nuovo
n.d.
n.d.
55,00
150.000
131.700
2.395
7 Tecnocasa
largo Giulianello quadrilocale
n.d.
ingresso, salone, cucina abitabile, tre camere, due bagni, ripostiglio, balcone
ristrutturato
n.d.
n.d.
120,00
200.000
175.600
1.463
8 Tecnocasa
via del Circuito
trilocale
p. 2
ingresso, sala, cucina abitabile, due camere, sudiolo, due bagni, tre balconi
n.d.
n.d.
n.d.
100,00
180.000
158.040
1.580
9 Tecnocasa
c.so Vittorio Emanuele II
quadrilocale
p. 6
n.d.
n.d.
n.d.
140,00
310.000
272.180
1.944
10 Tecnocasa
via Napoli
cinque locali
n.d.
ingresso, soggiorno con ancolo cucina, due camere, studio, due ripostigli, due bagni, balcone
ingresso, sala, cucina, tre camere, studio, due bagni, ripostiglio, balconi, cantina
n.d.
n.d.
n.d.
120,00
270.000
237.060
1.976
11 Tecnocasa
via Teramo
quadrilocale
p. 4
n.d.
n.d.
140,00
360.000
316.080
2.258
Valore medio
1.860
ingresso, salone, cucina, tre camere, due bagni, ristrutturato
ampio ripostiglio, tre balconi
Appartamenti di grandi dimensioni
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 122
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Tabella 23. Indagini di mercato presso fonti di tipo diretto: Ambito A5 ‐ Residenziale Rif.
Fonte
Ubicazione
Tipologia
Piano
Descrizione
Stato
Finiture
Arredato
Prezzo d'offerta
Sup.
mq
1 Gabetti
via Chiarini
cinque locali
p. 2
ingresso, salone, cucinino con tinello, tre camere, due bagni, due balconi
3 Tecnocasa
via Magellano
bilocale
n. d.
4 Tecnocasa
zona Gesuiti
trilocale
5 Tecnocasa
via Marco Polo
6 Tecnocasa
n.d.
euro
Prezzo post‐cont.
euro
12,20%
Prezzo unitario
euro/mq
n.d.
n.d.
160,00
290.000
254.620
1.591
ingresso, soggiorno con ancolo cottura, camera ristrutturato
e bagno
n.d.
n.d.
45,00
125.000
109.750
2.439
duplex
ingresso, soggiorno, cucina, due camere, bagno, n.d.
balconi, cantina
n.d.
n.d.
70,00
130.000
114.140
1.631
quadrilocale
p. 5
ingresso, sala, cucina, tre camere matrimoniali, n.d.
bagno, ripostiglio, due balconi, soffitta
n.d.
n.d.
110,00
170.000
149.260
1.357
via Piero Gobetti
trilocale
p .1
ingresso, soggiorno con ancolo cottura, due camere, due bagni, balconi
n.d.
n.d.
80,00
225.000
197.550
2.469
7 Tecnocasa
via Marco Polo
quadrilocale
p. 1
ingresso, soggiorno, cucina, tre camere, bagno, n.d.
balcone, terrazzo, soffitta
n.d.
n.d.
110,00
260.000
228.280
2.075
8 Tecnocasa
via Piero Gobetti
cinque locali
p. 3
ampio ingresso, salone, cucina, quattro camere n.d.
matrimoniali, due bagni, ripostiglio, due balconi
n.d.
n.d.
150,00
490.000
430.220
2.868
9 Tecnocasa
via Bologna
cinque locali
p. 5
ampio ingresso, salone, cucina, studio, tre camere, due bagni, ripostiglio, balconi
n.d.
n.d.
160,00
500.000
439.000
2.744
10 Pirelli RE
Porta Nuova
cinque locali
p. 2
ingresso, cinque vani, bagno, ripostiglio, balconi da ristrutturare
n.d.
n.d.
93,00
210.000
184.380
1.983
11 Pirelli RE
via Giulio Mazzarino
attico
p. 6
ingresso, soggiorno, cucina abitabile, tre camere, due bagni
n.d.
n.d.
142,00
372.000
326.616
2.300
12 Ciccantelli Immobiliare
Porta Nuova
attico p. 6
duplex
ingresso, soggiorno, cucinotto, tre camere, tre nuovo
bagni, ampio terrazzo, ripostiglio
elegante
n.d.
140,00
309.000
271.302
1.938
13 Ciccantelli Immobiliare
Porta Nuova
bilocale
p. 7
ingresso, soggiorno con ancolo cottura, terrazzo, disimpegno, matrimoniale mansardata, balcone, bano
elegante
n.d.
68,00
161.300
141.621
2.083
Valore medio
2.130
ottimo stato
n.d.
n.d.
nuovo
Appartamenti di grandi dimensioni
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 123
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Tabella 24. Indagini di mercato presso fonti di tipo diretto: Ambito A2 ‐ Commerciale Fonte
Rif.
Ubicazione
Tipologia
Piano
Descrizione
Stato
Finiture
Arredato
Prezzo d'offerta
Sup.
mq
euro
Prezzo post‐cont.
euro
12,20%
Prezzo unitario
euro/mq
1 Tecnocasa
via Pisa
negozio
p. t.
ambiente unico, vetrina fronte strada, bagno
n.d.
n.d.
n.d.
40,00
120.000
105.360
2.634
2 Casa.it
via del Santuario
negozio
p. t.
ambiente unico, vetrina fronte strada, bagno
ristrutturato
n.d.
no
80,00
210.000
184.380
2.305
3 Casa.it
zona semicentrale
negozio
p. t.
ambiente unico, vetrina fronte strada, bagno
n.d.
n.d.
no
140,00
310.000
272.180
1.944
4 Tecnocasa
via del Santuario
negozio
p. t.
costruzione indipendente a uso commerciale, ingresso, sala espositiva, ufficio, bagno
n.d.
n.d.
n.d.
350,00
950.000
834.100
2.383
5 Casa.it
via del Circuito
negozio
p. t.
locale commerciale, ambiente unico, bagno
ristrutturato
n.d.
n.d.
40,00
98.000
86.044
2.151
Valore medio
2.280
Negozi
Tabella 25. Indagini di mercato presso fonti di tipo diretto: Ambito A5 ‐ Commerciale Rif.
Fonte
Ubicazione
Tipologia
Piano
Descrizione
Stato
Finiture
Arredato
Prezzo d'offerta
Sup.
mq
euro
Prezzo post‐cont.
euro
12,20%
Prezzo unitario
euro/mq
1 Casa.it
Zona centrale ufficio
n.d.
ufficio composto da ingrsso, reception, due stanze, bagno
abitabile
buone
no
60,00
180.000
158.040
2.634
2 Case.trovit.it
Porta Nuova
ufficio
p. t.
locale ufficio con due vetrine fronte strada, nuovo
buone
n.d.
70,00
145.000
127.310
1.819
3 Casa.it
Porta Nuova
ufficio
n.d.
ufficio composto reception, da tre stanze, bagno
abitabile
buone
sì
100,00
240.000
210.720
2.107
4 Eurekasa.it
Tiburtina
ufficio / studio
1
ufficio composto da unico ambiente, bagno
mediocre
buone
no
300,00
650.000
570.700
1.902
5 Eurekasa.it
via Tinozzi
studio
studio medico composto da ingresso, tre stanze, bagno
ristrutturato
buone
no
70,00
125.000
109.750
1.568
Valore medio
2.010
n.d.
Ufficio / Studio
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 124
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Tabella 26. Indagini di mercato presso fonti di tipo diretto: Ambito A5 ‐ Terziario Rif.
Fonte
Ubicazione
Tipologia
Piano
Descrizione
Stato
Finiture
Arredato
Prezzo d'offerta
Sup.
mq
euro
Prezzo post‐cont.
euro
12,20%
Prezzo unitario
euro/mq
1 Casa.it
Zona centrale ufficio
n.d.
ufficio composto da ingrsso, reception, due stanze, bagno
abitabile
buone
no
60,00
180.000
158.040
2.634
2 Case.trovit.it
Porta Nuova
ufficio
p. t.
locale ufficio con due vetrine fronte strada, nuovo
buone
n.d.
70,00
145.000
127.310
1.819
3 Casa.it
Porta Nuova
ufficio
n.d.
ufficio composto reception, da tre stanze, bagno
abitabile
buone
sì
100,00
240.000
210.720
2.107
4 Eurekasa.it
Tiburtina
ufficio / studio
1
ufficio composto da unico ambiente, bagno
mediocre
buone
no
300,00
650.000
570.700
1.902
5 Eurekasa.it
via Tinozzi
studio
studio medico composto da ingresso, tre stanze, bagno
ristrutturato
buone
no
70,00
125.000
109.750
1.568
Valore medio
2.010
n.d.
Ufficio / Studio
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 125
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Tabella 27. Indagini di mercato presso fonti di tipo diretto: Ambito A2 – Produttivo, capannoni in vendita N.
Fonte
Rif.
Ubicazione
Tipologia
Piano
Descrizione
Note
Stato
Finiture
Prezzo d'offerta
Sup.
mq
1
Pescara
Capannone
T, 1
2 Immobiliare .it
Pescara
San Donato
Capannone
T
3
Pescara
Capannone
T
4
Pescara
Capannone
T
Fabbricato uso artigianale, 400 mq di area produttiva con possiblità di soppalco, piazzale esclusivo.
Unico ambitente, h 6 m
euro
Prezzo post‐cont.
euro
6%
Prezzo unitario
euro/mq
‐
Usato
Mediocre
375,00
215.000
201.885
538
‐
Usato
Mediocre
400,00
340.000
319.260
798
‐
Usato
Mediocre
350,00
315.000
295.785
845
‐
Usato
Mediocre
160,00
130.000
122.070
763
Valore medio
740
Capannoni
Tabella 28. Indagini di mercato presso fonti di tipo diretto: Ambito A2 ‐ Produttivo, capannoni in affitto N.
Rif.
Fonte
Ubicazione
Tipologia
Piano
Descrizione
Note
Stato
Finiture
Canone mensile
Sup.
mq
Capannone
1 Prelli RE Agency Pescara
Zona industriale (adiacenze cementificio)
Capannone
T, 1
2 Immobiliare .it
Pescara Via Tiburtina
3 Soloaffitti.it
Pescara
Capannone
Zona industriale
T, 1
4 Immobiliare .it
Pescara Via Tiburtina
T, 1
Magazzino
T
Fabbricato produttivo con corte esterna di pertinenza esclusiva. PT: zona produttiva di 600mq h 4,50, doppio bagno, spogliatoio, 2 ingressi merci; P1: 100 mq uffici, bagno, segreteria, sala riunioni, direzione.
‐
Usato
Mediocre
Fabbricato uso commerciale e deposito, 2 ingressi, 1160 mq spazio produttivo h 5 m, 100 mq uffici
Capannone con unico vano di 500 mq h 6 m, al P1 130 mq di uffici. Ampio piazzale esterno
‐
Usato
‐
‐
Ampio capannone composto da un unico vano di 500 mq, 6 uffici, piazzale comune
Prezzo unitario euro/mq/mese
Prezzo unitario
euro/mq/anno
12
700
3.000
4,29
51,43
Buono
1.580
5.500
3,48
41,77
Usato
Buono
630
2.200
3,49
41,90
Usato
Buono
700
2.200
3,14
37,71
Valore medio
43,20
Capannoni
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl euro
126
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 3.3.4. VALORE DEI DIRITTI EDIFICATORI Il Settore Programmazione del Territorio del Comune di Pescara ha fornito la “Relazione di stima del valore dei diritti edificatori a Pescara”. Dalla Relazione si evincono il valore in euro/mq di SUL e la percentuale di incidenza del terreno per le diverse destinazioni d’uso. La Tabella 29 sintetizza il valore dei diritti edificatori per le zone omogenee all’interno delle quali ricadono gli ambiti A2 e A5. Tabella 29. Valore dei diritti edificatori e incidenza area nelle zone omogenee oggetto di studio Zona omogenea C2
tipologia
RESIDENZIALE
Ville e villini
Abitazioni civili
Box auto
COMMERCIALE
Negozi
Magazzini
TERZIARIO
Uffici
PRODUTTIVO
Laboratori artigiani
Capannoni industriali
cat. catas.
Incid. 2009 ‐ II sem.
% euro/mq SUL
Zona omogenea C5
agg. 2011 ‐ I sem Incid. 2009 ‐ II sem.
euro/mq SUL
% euro/mq SUL
Zona omogenea C6
agg. 2011 ‐ I sem Incid. 2009 ‐ II sem.
euro/mq SUL
% euro/mq SUL
agg. 2011 ‐ I sem
euro/mq SUL
A7
A2
C6
25%
23%
34%
985
584
828
1.013
601
852
24%
17%
24%
643
331
316
661
340
325
27%
18%
25%
770
391
359
792
402
369
C1
C2
24%
34%
788
771
811
793
14%
22%
270
266
278
274
16%
23%
332
295
341
303
A10
17%
467
480
12%
243
250
11%
214
220
C3
D1
23%
25%
562
295
578
303
20%
23%
310
260
319
267
20%
23%
310
259
319
266
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 127
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 3.3.5. FONTI ACCREDITATE: IL MERCATO DELLE COSTRUZIONI DI PESCARA All’interno della “Relazione di stima del valore dei diritti edificatori a Pescara” è riportato, per le categorie catastali prevalenti, il costo di produzione dei fabbricati. Tale costo unitario è restituito per diverse tipologie di fabbricato in ragione del livello di pregio e della qualità del prodotto edilizio: base, medio, medio‐alto. La tabella di seguito esposta riassume tali valori unitari. Tabella 30. Soglie massimali dei costi di produzione dei nuovi fabbricati nel comune di Pescara Costo di produzione
tipologia
RESIDENZIALE
Ville e villini
Abitazioni civili
Abitazioni economiche
Box auto
COMMERCIALE
Negozi
Magazzini
TERZIARIO
Uffici
PRODUTTIVO
Laboratori artigiani
Capannoni industriali
cat. catastale
fascia base
media
medio‐alta
euro/mq SUL
euro/mq SUL
A7
A2
A3
C6
1350
1200
1000
650
1.600
1.350
1.050
700
1.850
1.500
1.100
750
C1
C2
1100
650
1.400
700
1.700
720
A10
1100
1.450
1.800
C3
D1
900
450
1.100
520
1.250
600
Per quanto concerne la residenza convenzionata, l’Amministrazione comunale ha recepito con la Delibera C.C. n. 51 del 28 marzo 2011 la Delibera di Giunta della Regione Abruzzo n 615 del 9 agosto 2010 che fissa i limiti massimi di costo per gli interventi di edilizia sovvenzionata nel territorio regionale. Il costo di costruzione è fissato in 1.180 euro/mq di superficie complessiva, mentre il prezzo di vendita è di 1.690 euro/mq. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 128
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 3.3.6. FONTI DIRETTE: IL MERCATO IMMOBILIARE DI PESCARA NELLA PERCEZIONE DEGLI OPERATORI LOCALI Nel corso dei colloqui avvenuti con gli operatori locali del mercato immobiliare sono emersi alcuni elementi di particolare rilevanza. Secondo la Fiaip, in seguito alla congiuntura economica dell’ultimo triennio il mercato locale è ancora in una fase di stallo, con limitate transazioni e tempi di vendita che registrano durate molto lunghe. Nel Centro cittadino i prezzi nominali di vendita sono stabili da tre anni, mentre nel semicentro e nella periferia si sono visti degli assestamenti al ribasso, con una variazione del 10 ‐ 30% in ragione delle specifiche zone. Per quanto riguarda gli ambiti oggetto di studio ed in particolare alla loro evoluzione in relazione ai programmi urbanistici dell’Amministrazione, nella zona portuale (ambito A5) si prevede una certa vivacità del settore residenziale, con quotazioni che possono avere un valore medio di 2.800 euro/mq ed arrivare a 3.000 euro/mq. Per quanto riguarda le superfici terziarie commerciali sono preferibili soluzioni di commercio al dettaglio con raggruppamenti in strutture tipo “centro commerciale” anche se, come rileva il rappresentante dell’associazione intervistato, il centro commerciale “il Molino”, sito nelle adiacenze del Centro storico, ha sfitti gli ambienti posti ai livelli superiori al piano terra. Per quanto riguarda il turismo, tale settore potrebbe trarre dei benefici dall’insediamento di una struttura ricettiva di alto livello (4 stelle e superiore). Per quanto riguarda l’entroterra, in particolare la zona dell’ambito A2, le quotazioni si potrebbero attestare intorno a 2.500 euro/mq. Il segmento di mercato che afferisce al settore commerciale, secondo la visione del rappresentante della Fiaip locale, non potrebbe sviluppare soluzioni alternative rispetto al commercio di vicinato. Il terziario direzionale, infine, non troverebbe un incremento significativo nella riqualificazione di entrambi gli ambiti. Il rappresentante locale dell’Ance – Associazione Nazionale dei Costruttori Edili – individua nel porto commerciale cittadino un elemento di forte attrazione una volta terminata la complessiva riqualificazione dell’area. L’esperto indica che non è attuabile un’ipotesi di sviluppo della zona portuale basata su un’eventuale sinergia tra la riqualificazione dell’area ed il porto turistico mediante una combinazione del tipo posto barca ‐ posto auto ‐ pied‐à‐
terre, in quanto il porto di Pescara è soprattutto a servizio della città. Per quanto concerne il settore residenziale, il mercato attuale mostra un forte interesse per l’edilizia convenzionata. Il prezzo di vendita di questa tipologia di alloggi è di 1.650 euro/mq, mentre l’edilizia libera ha valori che si attestano intorno ai 2.000 euro/mq. I tempi di vendita sono mediamente lunghi ma, rispetto ad altre realtà, la quota di invenduto è molto bassa. Per quanto concerne l’analisi del valore immobiliare, le indicazioni fornite dal rappresentante dell’Ance descrivono la situazione seguente: assumendo come valore dell’edificato 2.500 euro/mq (quotazione attribuibile all’area del porto), 1.300 euro/mq sono rappresentati dai costi di costruzione, un importo variabile tra 300 e 500 euro/mq contraddistingue l’incidenza dell’area, e un importo variabile entro una forbice tra il 20 ed il 25% il profitto del promotore e gli interessi passivi. Gli elementi economici di tale situazione sono riassumibili nel grafico di Figura 19. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 129
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 19. Scomposizione del valore immobiliare 20%
costo di costruzione
3%
profitto del promotore, interessi passivi
52%
spese di commercializzazione
valore dell'area edificata
25%
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 130
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile PARTE SECONDA: ANALISI DELLE ALTERNATIVE E PROPOSTE PROGETTUALI 4. INDIVIDUAZIONE DELLE AREE DA TRASFORMARE I due ambiti comprendono aree molto diverse fra loro sotto il profilo della trasformabilità, ossia della loro propensione “di fatto” e “di diritto” alla inclusione in un progetto di trasformazione urbana. Ad esempio, le aree su cui insistono edifici in buono stato di conservazione occupati da famiglie o da attività economiche non sono realisticamente trasformabili nel breve e medio periodo, poiché un progetto di tale natura incontrerebbe l’opposizione dei proprietari e degli occupanti e sarebbe comunque molto oneroso da realizzare. All’opposto, le aree un tempo produttive ed ora dismesse, per loro natura sono in attesa di una trasformazione; occorre tuttavia che la propensione “di fatto” alla trasformazione si combini con quella “di diritto”, relativa cioè alla proprietà ed alle condizioni giuridiche e normative della trasformazione. Tra queste situazioni estreme, nei due ambiti pescaresi, numerose sono quelle intermedie, variamente differenziate. Attraverso opportune analisi riferite allo stato dei luoghi, alla struttura ed alle caratteristiche della proprietà immobiliare, alle norme urbanistiche vigenti, si sono operate importanti scelte inerenti a: a) l’articolazione delle aree comprese negli ambiti in ragione del diverso grado di trasformabilità da esse posseduto (mappa della trasformabilità) quale input fondamentale per la elaborazione del progetto urbano (Masterplan); b) la perimetrazione delle aree da includere nel progetto urbano (Masterplan) di ciascuno dei due ambiti; c) l’individuazione delle forme di partenariato pubblico‐privato più idonee alla trasformazione urbana sostenibile dei due ambiti. L’analisi della struttura della proprietà immobiliare, in particolare, ha voluto distinguere i seguenti aspetti: ‐
la presenza di poche grandi proprietà, ovvero l’elevata frammentazione della proprietà immobiliare; ‐
la natura pubblica o privata delle singole proprietà immobiliari; ‐
l’esistenza o meno, su tali proprietà, di edifici e, in caso affermativo, la loro consistenza, nonché lo stato di conservazione e di uso; ‐
le caratteristiche soggettive, e quindi la propensione all’intervento, delle principali proprietà immobiliari. La ricognizione dell’assetto proprietario negli ambiti A2 e A5 si è avvalsa delle visure catastali fornite dall’Amministrazione comunale. L’indagine è stata effettuata analizzando le singole particelle catastali. Gli esiti sono riportati nelle apposite due tavole prodotte fuori testo. Di seguito si riporta una sintetica descrizione. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 131
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 4.1. AMBITO A2 – LUNGOFIUME NORD ‐ VIA VALLE ROVETO 4.1.1. STRUTTURA DELLA PROPRIETÀ IMMOBILIARE Proprietà di enti pubblici Dall’indagine svolta è emerso che il Comune di Pescara è proprietario di alcune aree ricomprese nel perimetro dell’ambito in oggetto. Lungo via Maiella è situata una struttura comunale di nuova costruzione, concessa dall’Amministrazione all’Associazione Regionale Down Abruzzo Onlus per il progetto “Per noi e dopo di noi”. Una seconda struttura di proprietà comunale è l’edificio dell’ex O.N.M.I. situato lungo via del Circuito all’angolo con via Maiella. L’edificio, realizzato per ospitare l’Opera Nazionale Maternità e Infanzia, fino al 2005 è stato sede della Polizia Municipale, anno in cui il Comando è stato temporaneamente delocalizzato nella struttura della “scuola media Michetti”, situata lungo la stessa via del Circuto, per consentirne la ristrutturazione. Il trasferimento è diventato definitivo ed è stata prevista la rifunzionalizzazione dell’edificio. Il progetto, arrivato alla fase esecutiva, prevedeva il recupero edilizio e l’adeguamento funzionale dell’edificio per destinarlo a sede del Settore Politiche Sociali del Comune. Il cantiere è stato insediato ma i lavori non sono mai iniziati. L’Amministrazione ha quindi aperto un contenzioso nei confronti dell’impresa aggiudicataria dell’appalto. L’analisi dei dati catastali ha messo in evidenza che il tratto di via Maiella che va dall’edificio comunale di recente costruzione in via del Circuito ed il rettifilo di via Forca di Penne, è di proprietà dell’Amministrazione comunale. Lungo via Gran Sasso d’Italia, all’altezza del civico 59, si trova l’ex mattatoio, una struttura che è oggetto di recupero e rifunzionalizzazione da parte dell’Amministrazione Comunale. Il primo dei tre corpi di fabbrica è stato recentemente restaurato e riconvertito a teatro. Il tratto di strada compreso tra l’incrocio di via delle Mainarde con via Gran Sasso d’Italia e il lungofiume dei Poeti, è di proprietà demaniale. Proprietà privata: persone giuridiche Alcune aree sono di proprietà di persone giuridiche. Alcune di esse ospitano attività, altre sono aree industriali dismesse. L’impresa Sciarra Costruzioni Srl è proprietaria dell’area che corrisponde al perimetro individuato dallo strumento urbanistico del Comune come comparto 5.06A. Quest’area, che per un lato si affaccia su via Maiella, è al centro dell’ambito oggetto di studio. La proprietà comprende alcuni edifici, quali magazzini, depositi ed uffici, e aree pertinenenziali. In origine il complesso era destinato ad attività produttive oggi cessate. La ditta General Marmi di F & P Liberatoscioli & C Sas è insediata in un complesso posto lungo via Gran Sasso d’Italia, all’intersezione con il lungofiume dei Poeti. La ditta lavora e commercializza materiali per finiture edili, tra cui marmi e graniti, ceramiche, cotti e graniglie, parquet. L’impresa è poprietaria di alcune particelle situate a ridosso del fiume Pescara (foglio 24, particelle 13 e 14) che sono oggetto di esproprio da parte del Comune di Pescara in quanto necessarie alla realizzazione del Ponte Nuovo sul fiume. Questi terreni sono attualmente utilizzati per lo stoccaggio R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 132
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile dei prodotti in pronta consenga. Adiacenti alla proprietà sopra descritta vi sono i fabbricati dell’ex Dragaggio. Questo complesso è di proprietà della società Dragaggio Pescara Srl e si estende per quasi 13.500 mq tra il fume e via Valle Roveto. Si tratta di una cava fluviale di ghiaia la cui attività di estrazione è cessata circa 30 anni fa, con conseguente dismissione degli immobili. Allo stato attuale gli edifici sono in rovina e occasionalmente sono occupati da persone indigenti. A nord di via Valle Roveto vi è l’area sulla quale insiste l’attività del sig. Giuseppe Di Blasio. Le aree sono in prevalenza libere ed utilizzate quale depositoria del Comune di Pescara; la ditta è infatti abilitata alla custodia dei veicoli sequestrati, fermi in sosta vietata o d’intralcio alla circolazione. Compreso tra via Valle Roveto, via Monte Camicia e via del Circuito, vi è il complesso dell’ex Consorzio Agrario. Sull’area insistono edifici ora dismessi. Tale complesso è costituito da diversi volumi che ospitavano gli uffici e alcuni magazzini. L’intero comparto è di proprietà della società immobiliare Le Tre Gemme Srl. L’area risulta in parte da bonificare per la presenza di amianto. Situato tra il complesso dell’ex Consorzio Agrario e l’edificio dell’ex O.N.M.I. vi è l’Istituto Paritario Mecenate gestito dal Centro Culturale Abruzzese Srl. L’Istituto insiste su un’area di circa 3.200 mq ed ha un volume di oltre 7.200 mc. Dal 1985 l’Istituto ha attivi diversi indirizzi, ripartiti in nuovo e vecchio ordinamento, ed una scuola professionale. La media degli alunni iscritti all’istituto negli ultimi anni è di circa 240 alunni/anno. Al centro dell’isolato definito da via Gran Sasso d’Italia, via Maiella e via del Circuito, si trova una stazione di rifornimento carburanti di proprietà della Esso Italiana Srl. Tra via Gran Sasso d’Italia e il tracciato ferroviario, separate da via Forca di Penne, ci sono due aree di proprietà della società River Center Srl, in comproprietà con i sigg.ri Alaro Pennese e Bruno Di Blasio. Tali aree risultano parzialmente occupate da edifici dismessi e in stato di crollo. Proprietà privata: persone fisiche La porzione del comparto che costeggia via del Circuito, via Gran Sasso d’Italia e via Maiella, è caratterizzata da edilizia prevalentemente residenziale. Soprattuto nei casi di edifici pluripiano, ai piani terra vi sono locali adibiti a commercio di vicinato. Altre aree sono occupate da edilizia a bassa densità. Per queste proprietà non è stata effettuata una indagine puntuale, poiché si tratta di aree non trasformabili nel breve e medio periodo. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 133
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 4.1.2. GRADI DI TRASFORMABILITÀ DELLE AREE La carta delle trasformabilità, costituita da una tavola presentata fuori testo, costituisce la traduzione urbanistica della struttura della proprietà. L’analisi approfondita del sistema proprietario costituisce infatti un layer fondamentale per la definizione precisa dell’ambito oggetto dello Studio di Fattibilità e dei relativi sub‐ambiti o comparti di trasformazione. Date la dimensione e la complessità delle aree in gioco, la fattibilità delle proposte e la flessibilità degli interventi diventano gli elementi di reale efficacia del processo di trasformazione urbana. In questa ottica l’integrazione fra un progetto urbano complessivo e la determinazione di unità minime di intervento ritagliate sul sistema proprietario diventano uno degli elementi di qualità dello Studio di Fattibilità proposto. La carta delle trasformabilità si pone ad un livello meta‐progettuale in quanto esprime il livello di vocazionalità alla trasformabilità ed è funzionale quindi alla redazione del Masterplan. All’interno dell’ambito A2 sono stati individuati tutti gli immobili e le relative aree pertinenziali con destinazioni prevalentemente residenziali attualmente utilizzati e di proprietà privata; a questi edifici è stato attribuito un grado di trasformabilità basso che equivale alla loro esclusione dal processo di trasformazione. Successivamente sono stati individuati gli edifici adibiti a servizi pubblici attivi; anche a questi edifici è stato attribuito un grado di trasformabilità basso, in quanto possono concorrere alla determinazione dello standard ma di fatto rappresentano standard già attuati; appartengono a questa categoria la scuola superiore privata Istituto Paritario Mecenate e il complesso dell’ex macello in via di completamento. A questo punto rimangono gli edifici e le aree che possono a vario titolo partecipare al processo di trasformazione. Presentano un grado di trasformabilità medio: ‐
le aree a destinazione non residenziale dismesse ambito F5 dell’ex Consorzio Agrario; ‐
il complesso dell’ex Onmi destinato ad uffici pubblici, ma non ancora attuato; ‐
gli edifici produttivi ancora in attività che hanno una trasformabilità maggiore della residenza privata. Presentano infine un grado di trasformabilità alto tutte le aree e gli edifici che il PRG vigente inserisce all’interno dei comparti di trasformazione (comparto 5.06A, 5.06B, 5.07) e l’ambito golenale del lungofiume (quest’ultimo non per finalità edficatorie). R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 134
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 4.2. AMBITO A5 – AMBITO PORTUALE – MARINA SUD 4.2.1. STRUTTURA DELLA PROPRIETÀ IMMOBILIARE Proprietà di enti pubblici L’area del lungofiume è di proprietà demaniale. Si estende dal porto turistico sino all’imbocco dell’asse attrezzato e comprende tutta la fascia del molo compresa tra lo specchio acqueo e via Andrea Doria. L’isolato tra via Thaon de Revel, via Andrea Doria, via Ferdinando Magellano ed il lungomare Cristoforo Colombo, ospita alcune strutture del Demanio Marittimo. L’area compresa tra il lungomare Papa Giovanni XXIII ed il porto turistico è occupata dagli edifici dell’ex Mercato Ortofrutticolo, di proprietà della Regione Abruzzo. La Camera di Commercio è interessata ad acquisirne la proprietà ed ha avviato una trattativa con la Regione. La stessa Camera di Commercio è proprietaria di un’area adiacente all’ex mercato e a ridosso del porto turistico; recentemente vi è stato realizzato un padiglione che ospita convegni ed eventi. A sud dell’ingresso al porto vi è un’area demaniale su cui è in costruzione la nuova caserma della Guardia di Finanza. Nel comparto PP2b il Comune di Pescara è proprietario di alcuni terreni, in precedenza occupati da depositi di idrocarburi. La proprietà è stata attributita a conclusione di un contenzioso giudiziario. Proprietà privata: persone giuridiche Nel subcomparto PP2c, tra il complesso dell’ex Mercato Ortofrutticolo e l’ingresso al porto turistico, vi è un’area di proprietà della Pescara Porto Srl. La parte più a nord è caratterizzata dalla presenza di edifici industriali dismessi, nella parte a sud verso l’ingresso al porto, vi insistono due edifici che recentemente sono stati oggetto di riqualificazione. Nello stesso subcomparto vi è un’area che dalle visure catastali risultata intestata alla società Porta Nuova 2000 Srl. Tale area, posta nella parte meridionale dell’ambito, è compresa tra la spiaggia e il lungomare. Si tratta di un’area libera adiacente ad una proprietà comunale attualmente utilizzata a parcheggio a servizio delle attività commerciali del lungomare durante la stagione estiva. La società ha presentato un progetto all’Amministrazione comunale. Il subcomparto PP2b è caratterizzato dalla presenza di diversi proprietari privati riconducibili ad imprenditori attivi nel settore immobiliare. Si tratta delle ditte: River Center Srl e F.lli Laureti Snc, Toto Spa, Mediterranea Srl, Sabbatino Di Properzio Srl. La Sabbatino Di Properzio è proprietaria dell’area adiacente alla propriatà comunale su cui insistevano i depositi di caburante. Alla Mediterranea Srl appartiene l’area posta tra via dei Santi Alternini, via Magellano e via San Comizio; quest’area è quasi interamente occupata da edifici industriali dismessi. Le ditte River Center Srl e la Fratelli Laureti Snc sono proprietarie di un’area che si estende tra via Andrea Doria, via Santi Alernini e via San Comizio. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 135
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Vi insistono alcuni edifici industriali dismessi e alcune attività commerciali non più attive. La ditta Toto è proprietaria di un terreno prevalentemente libero posto ad ovest del comparto. All’interno del subcomparto PP2 b vi sono infine alcune proprietà private di minore estensione. Proprietà privata: persone fisiche Il subcomparto PP2b comprende alcune piccole proprietà di persone fisiche. Si tratta principlamente di singole particelle situate tra le proprietà maggiori. Osservando la carta della struttura proprietaria si rileva una proprietà fondiaria molto frazionata nella porzione compresa tra via Magellano e le proprietà River Center e Mediterranea Srl. Le singole proprietà di persone fisiche sono posizionate lungo via San Comizio e via dei Santi Alternini. L’elenco completo delle proprietà è riportato nella legenda della tavola presentata fuori testo. 4.2.2. GRADI DI TRASFORMABILITÀ DELLE AREE Relativamente all’ambito A5 il processo che ha portato alla redazione della carta delle trasformabilità è simile al caso precedente. Sono stati individuati tutti gli immobili, e le relative aree pertinenziali, con destinazioni prevalentemente residenziali, attualmente utilizzati e di proprietà privata. Ad essi è stato attribuito un grado di trasformabilità basso che di fatto li esclude dal processo di trasformazione. Tali edifici sono localizzati all’interno del sub‐ambito PP2b; all’interno del sub‐ambito PP2c viene escluso anche il comparto già trasformato. Successivamente sono stati individuati gli edifici adibiti a servizi pubblici attivi; anche a questi edifici è stato attribuito un grado di trasformabilità basso, in quanto possono concorrere alla determinazione dello standard, ma si tratta di standard già attuati. Appartengono a questa categoria: all’interno dell’ambito PP2c il complesso della Guardia di Finanza in costruzione e il Centro Congressi della Camera di Commercio che si può configurare come un servizio privato; all’interno dell’ambito PP2b i servizi della Capitaneria di Porto. A questo punto rimangono gli edifici e le aree che possono a vario titolo partecipare al processo di trasformazione. Presentano un grado di trasformabilità medio: ‐
le aree a destinazione non residenziale parzialmente dismesse interne al sub‐ambito PP2b; ‐
le aree a destinazione non residenziale dismesse con eventuali problemi di bonifica ambientale interne al sub‐ambito PP2b. Presentano infine un grado di trasformabilità alto: l’intero ambito PP2a destinato ai Servizi portuali dal Piano Regolatore Portuale, all’interno dei sub‐ambiti PP2c e PP2b i complessi produttivi dismessi, nonché le aree inedificate. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 136
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 5. STUDIO DI PREFATTIBILITÀ AMBIENTALE 5.1. ELEMENTI DI INQUADRAMENTO 5.1.1. TRIPLICE DIMENSIONE DELLO SVILUPPO SOSTENIBILE I numerosi cambiamenti ambientali che ha subito la biosfera negli ultimi decenni sono, in buona parte, il risultato dell'insieme di decisioni di pianificazione e programmazione delle attività umane, talvolta operate in assenza di strumenti di pianificazione o programmazione adeguati. Questi cambiamenti hanno avuto effetti su scala planetaria e costituiscono vere e proprie sfide per la comunità scientifica e per i governi. Biodiversità, acqua, suolo, atmosfera, paesaggio, salute umana e le interrelazioni tra tutti questi fattori mostrano segni evidenti di alterazione, anche se ancora non esistono informazioni certe sulla dimensione, la velocità e la natura del cambiamento di queste tendenze su scala globale. L'ONU nel 1983 iniziò a manifestare preoccupazioni in relazione a questi temi, e maturò la decisione di dare vita a una Commissione di Studio, con il compito di elaborare un’agenda globale per la risoluzione di queste problematiche. Quattro anni più tardi, nel 1987, venne presentato il rapporto dal titolo “Il futuro di tutti noi” (noto come Rapporto Brundtland), sui cambiamenti globali. In esso si riconosceva la necessità, ma anche la difficoltà, di arrivare entro un breve termine ad una svolta nello sviluppo globale, attraverso la rapida maturazione di una diffusa consapevolezza sulle minacce ambientali, sociali ed economiche esistenti. Il concetto di “sviluppo sostenibile” iniziò così a prender forma, e nel 1992, venne rafforzato dai principi introdotti dalla Conferenza Mondiale su “Ambiente e Sviluppo” tenutasi a Rio de Janeiro, e da quelli espressi nell’ambito del “Vertice Mondiale sullo Sviluppo Sostenibile”, svoltosi a Johannesburg nel 2002. A seguito di questi due momenti storici fondamentali, la definizioni di “sviluppo sostenibile” ha avuto diverse evoluzioni, talvolta di impostazione antropocentrica e talvolta di impostazione biocentrica, fino ad estendersi al settore economico, portando ad attribuire sempre maggiore rilevanza al mantenimento fisico e produttivo di lungo periodo dei capitali umano e naturale, e della loro capacità di generare benessere, e al ri‐orientamento dell'intera economia, verso modalità di produzione e consumo basati sul principio di precauzione. Il mutato atteggiamento generale, che privilegia il diffondersi di modelli di “sviluppo sostenibile”, ha avuto sensibili ricadute anche sulle modalità con cui vengono programmate le trasformazioni territoriali, le quali devono essere calibrate in considerazione delle tre dimensioni che compongono l’olistico principio di sostenibilità: la sostenibilità ambientale, la sostenibilità economica e la sostenibilità sociale. Lo schema di Figura 20 rappresenta una possibile lettura del concetto di sostenibilità: i tre vertici rappresentano gli aspetti ambientali, economici e sociali. I lati del triangolo rappresentano le relazioni tra le polarità che possono manifestarsi come sinergie e come conflitti. Il compromesso necessario tra i diversi estremi è rappresentato, una volta risolto il problema delle scale di misurazione, da un punto lungo ogni asse di misura. Il congiungimento di tali R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 137
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile punti dà luogo a un triangolo, la cui superficie potrebbe essere definita come “vivibilità” o “qualità della vita”.1 Le relazioni tra queste tre componenti e la possibilità di integrarne i diversi sistemi e gli obiettivi, sono oggi al centro di riflessioni multidisciplinari e di approfondimenti metodologici che hanno l’obiettivo di formulare profili di sostenibilità che tengano conto contemporaneamente degli obiettivi di tutte e tre le componenti, e con cui poter confrontare le azioni. Anche il presente Studio di Fattibilità, pertanto, sviluppa la valutazione ambientale avendo come quadro generale di riferimento le tre dimensioni del concetto di sostenibilità. Figura 20 – Schema triangolare di confronto tra vivibilità ideale e reale, in relazione ai tre aspetti della sostenibilità SOSTENIBILITÀ AMBIENTALE Vivibilità ideale Vivibilità reale SOSTENIBILITÀ ECONOMIA SOSTENIBILITÀ SOCIALE Fonte: Linee guida “ENPLAN ‐ Valutazione Ambientale di piani e programmi”, http://www.interreg‐enplan.org/linee.htm 1
Fonte: Linee guida “ENPLAN ‐ Valutazione Ambientale di piani e programmi” R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 138
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 5.1.2. RICHIAMI NORMATIVI Disposizioni nazionali In relazione al governo delle trasformazioni urbane e del territorio, gli strumenti che hanno l’obiettivo di verificare la sostenibilità degli interventi sono principalmente la Valutazione Ambientale Strategica (VAS) e la Valutazione d’Impatto Ambientale (VIA). Queste due tipologie di valutazione sono state introdotte ufficialmente nella legislazione italiana dal D.Lgs. 3 aprile 2006, n. 152 (Norme in materia ambientale), che ha recepito la Direttiva comunitaria n. 2001/42/CE del 27/06/01 (Valutazione degli effetti di determinati piani e programmi sull’ambiente). I contenuti della “Parte II” del D.Lgs. 152/2006, intitolata “Procedure per la valutazione ambientale strategica (VAS), per la valutazione dell'impatto ambientale (VIA) e per l'autorizzazione integrata ambientale (IPPC)” sono stati successivamente integrati e modificati con il D.lgs 16 gennaio 2008, n. 4 (Ulteriori disposizioni correttive ed integrative del D.lgs 3 aprile 2006, n. 152, recante norme in materia ambientale). In base alla Direttiva europea 2001/42/CE, da cui la legislazione italiana deriva, la valutazione ambientale è un processo sistematico di valutazione delle conseguenze ambientali di proposte pianificatorie, finalizzato ad assicurare che queste vengano considerate in modo completo ed appropriato all’interno dei processi decisionali, alla pari degli elementi economici e sociali. Si tratta pertanto di uno strumento “aperto e partecipato”, finalizzato ad apportare utili elementi di valutazione per l’adozione delle decisioni inerenti i contenuti di piani e programmi. La normativa nazionale, con il D.Lgs. 152/2006 s.m.i., invece procedimentalizza la VAS distinguendola dalla VIA, creando così due strumenti con finalità e caratteristiche ben distinte: la prima è finalizzata ad aggregare il consenso attorno alle scelte effettuate relativamente al piano, programma o progetto cui si riferisce, valutandone la “sostenibilità” in senso più ampio e divenendo vero e proprio strumento operativo di supporto al processo decisionale; la VIA è invece una componente della procedura autorizzativa relativa ad un determinato progetto, rispetto al quale si limita a verificare la “compatibilità”. Il processo di valutazione ambientale è generalmente supportato dall’elaborazione propedeutica di uno “Studio di impatto ambientale” (SIA). È questo un documento tecnico che riporta una descrizione approfondita e completa delle caratteristiche del progetto e delle principali interazioni dell'opera con l'ambiente circostante (la sua formulazione e i suoi contenuti minimi sono riportati nell'Allegato V del Decreto 4/2008). In esso devono essere esplicitate: ‐
le caratteristiche del progetto; ‐
le soluzioni progettuali alternative; ‐
l’analisi della qualità ambientale, ovvero la descrizione dell'ambiente con particolare riferimento alle componenti potenzialmente interferite; ‐
la descrizione dei probabili effetti sull'ambiente, sia positivi che negativi (ovvero descrizione degli impatti R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 139
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile potenziali); ‐
la descrizione delle misure di mitigazione o compensazione; Il SIA esteso deve essere completato con un riassunto non tecnico e l’analisi delle difficoltà incontrate nella stesura dell’elaborato (ad es. raccolta dei dati, mancanza di conoscenze, lacune tecniche o amministrative, ecc.). Data la rilevanza degli aspetti ambientali, e la necessità di integrarli nel processo decisionale sin dai primi momenti, l’Autorità per la Vigilanza sui contratti pubblici ha introdotto anche negli Studi di Fattibilità una parte specifica dedicata a queste componenti. Con Determinazione n. 1 del 14/01/2009, l’Autorità richiede che nell’ambito della predisposizione degli Studi di Fattibilità sia elaborato anche uno “Studio di prefattibilità ambientale”. Quest’ultimo, in base alla determinazione citata, deve contenere: ‐
“analisi sommaria degli aspetti geologici, geognostici, idraulici, idrogeologici desunti dalle cartografie disponibili (carte geologiche, PTC, carte del rischio idraulico, ecc.) o da interventi già realizzati ricadenti nella zona; ‐
verifica dei vincoli ambientali, storici, archeologici, paesaggistici interferenti sulle aree o sugli immobili interessati dall’intervento.” Lo “Studio di prefattibilità ambientale” è altresì definito, all’art. 20 del Dpr 207/2010, che lo identifica quale documento integrante del progetto preliminare di un’opera, nel quale devono essere individuati: ‐
“l’eventuale necessità di acquisire specifici pareri amministrativi che attestino la compatibilità dell’intervento con le prescrizioni di eventuali piani paesaggistici, territoriali ed urbanistici sia a carattere generale che settoriale; ‐
eventuali effetti, positivi o negativi, della realizzazione e della gestione delle opere sulle componenti ambientali e sulla salute dei cittadini; ‐
possibili alternative localizzative per il progetto e […] la motivazione per cui viene scelto quello specifico sito; ‐
misure di compensazione ambientale ed eventuali interventi di ripristino, riqualificazione e miglioramento ambientale e paesaggistico, con la stima dei relativi costi da inserire nei piani finanziari dei lavori; ‐
specifiche norme di tutela ambientale che si applicano all'intervento per effetto degli eventuali limiti posti dalla normativa di settore per l'esercizio di impianti, nonché l’indicazione dei criteri tecnici che si intendono adottare per assicurarne il rispetto.” La normativa precisa altresì che qualora gli interventi oggetto di studio necessitino di valutazione di impatto ambientale, “lo Studio di prefattibilità ambientale contiene le informazioni necessarie allo svolgimento della fase di selezione preliminare dei contenuti dello studio di impatto ambientale [...]”. In relazione alla fase del processo decisionale all’interno della quale si inserisce il presente Studio ed alla necessità di R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 140
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile fornire all’Amministrazione comunale uno strumento in grado di aggregare consenso attorno alle iniziative condotte con l’attività di networking, si è ritenuto utile fornire elementi propedeutici alla procedura di VAS, mediante la predisposizione di un “Rapporto ambientale preliminare”. Tale approfondimento, oltre a rispondere ai requisiti dello “Studio di prefattibilità ambientale” richiesto per gli Studi di Fattibilità, rappresenta anche la base per sviluppare in modo coerente successivi studi utili a supportare il processo decisionale in atto. Normativa regionale L’Autorità Ambientale della Regione Abruzzo ha recepito e reso operative le disposizioni del Decreto 4/2008 definendo in modo dettagliato i contenuti e le modalità di svolgimento della VAS, mediante delle linee guida (Figura 21). Lo schema proposto della Regione richiama ciò che è sancito dall’art.11 del Decreto n. 4/2008, e cioè che la VAS è “avviata contestualmente al processo di formazione del piano o del programma”, e deve comprendere: ‐
“lo svolgimento di una ‘verifica di assoggettabilità’; ‐
l'elaborazione del rapporto preliminare ambientale; ‐
lo svolgimento di consultazioni; ‐
la valutazione del rapporto ambientale e gli esiti delle consultazioni; ‐
la decisione; ‐
l'informazione sulla decisione; ‐
il monitoraggio”. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 141
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 21 – Regione Abruzzo: fasi della VAS *Articoli riferiti al D.Lgs. 152/06 s.m.i. Impostazione Verifica di assoggettabilità Rapporto Preliminare (art. 12*) Aggiornati dal D.Lgs. 4/2008 Provvedimenti di VAS
verifica Consultazione ACA NO Piano non sottoposto a VAS Rapporto Preliminare (art. 13*) SI ‐ Obiettivi strategici generali di sostenibilità ‐ Ambiti di influenza del Piano e orizzonte temporale ‐ Definizione Autorità con Competenza Ambientale (ACA) e pubblico coinvolti e modalità di consultazione ‐ Analisi preliminare di contesto e indicatori ‐ Individuazione aree sensibili ed elementi di criticità ‐ Descrizione presumibili impatti del Piano ‐ Descrizione del metodo di valutazione Consultazione ACA Elaborazione del rapporto preliminare ‐ Analisi di contesto ‐ Analisi di Coerenza ‐ Scenario di riferimento ‐ Valutazione effetti ambientali del Piano ‐ Costruzione, valutazione e scelta delle alternative ‐ Misure mitigazione e compensazione ‐ Misure di monitoraggio ‐ Sintesi non tecnica Proposta di Rapporto Preliminare Adozione/Approvazione Rapporto ambientale Pubblicazione Consultazione ACA e pubblico ‐ Dichiarazione di sintesi ‐ Misure di monitoraggio ‐ Piano Gestione Eventuali azioni Monitoraggio / Valutazione
Fonte: Autorità Ambientale della Regione Abruzzo (http://www.regione.abruzzo.it/xambiente/index.asp?modello=coseVas&servizio=xList&stileDiv=monoLeft&template=intIndex&b=valAmbSt1) R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 142
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile La “verifica di assoggettabilità” è formulata sulla base di un rapporto preliminare, elaborato ai sensi dell’art. 12 del D.Lgs. 4/2008, e trasmesso dall’Autorità competente2. In esso sono riportati una descrizione dell’attuazione del piano o del programma, le informazioni e i dati necessari alla verifica degli impatti significativi sull’ambiente. L'Autorità competente, in collaborazione con l'Autorità procedente3, individua i soggetti competenti in materia ambientale da consultare; trasmette loro il documento preliminare per acquisirne il parere e verificare se vi sono impatti rilevanti, individuando, quindi, eventuali prescrizioni da tenere in considerazione. Una volta eseguita la verifica di assoggettabilità, le prescrizioni e le motivazioni della loro imposizione, devono essere rese pubbliche. Il “rapporto ambientale” deve essere elaborato sulla base di uno “studio ambientale preliminare” (fase di scoping) nel quale sono individuati i possibili impatti ambientali significativi dell'attuazione del piano o programma. Per eseguire questa fase il soggetto proponente, l'Autorità competente e gli altri soggetti competenti in materia ambientale, devono interagire e consultarsi sin dalla fase preliminare al fine di definire la portata ed il livello di dettaglio delle informazioni da includere nel rapporto ambientale. Il “rapporto ambientale” costituisce parte integrante del piano o del programma e ne accompagna l'intero processo di elaborazione ed approvazione. In esso devono essere individuati, descritti e valutati gli impatti significativi che l'attuazione del piano o del programma, potrebbe avere. Le informazioni che devono essere contenute nel “rapporto ambientale”, elencate nell’allegato VI del Decreto 4/2008, sono le seguenti: ‐
“illustrazione dei contenuti, degli obiettivi principali del piano o programma e del rapporto con altri pertinenti piani o programmi; ‐
aspetti pertinenti dello stato attuale dell’ambiente e sua evoluzione probabile senza l’attuazione del piano o del programma; ‐
caratteristiche ambientali, culturali e paesaggistiche delle aree che potrebbero essere significativamente interessate; ‐
qualsiasi problema ambientale esistente, pertinente al piano o programma, ivi compresi in particolare quelli relativi ad aree di particolare rilevanza ambientale, culturale e paesaggistica, [...]; ‐
obiettivi di protezione ambientale stabiliti a livello internazionale, comunitario o degli Stati membri, pertinenti al piano o al programma, e il modo in cui, durante la sua preparazione, si è tenuto conto di detti obiettivi e di ogni considerazione ambientale; 2
Per “Autorità competente” si intende: “..la Pubblica Amministrazione cui compete l’adozione del provvedimento di verifica di assoggettabilità, l’elaborazione del parere motivato”. Nel caso della Regione Abruzzo si tratta della Direzione Affari della Presidenza, politiche legislative e comunitarie, Programmazione, Parchi, Territorio, Valutazioni Ambientali, Energia della Regione Abruzzo, di cui alla lettera q) comma 1 art. 5, del D.Lgs 152/06 e s.m.i. 3
Per “Autorità procedente” si intende: “..la Pubblica Amministrazione che recepisce, adotta o approva il piano‐programma”. La definizione completa è riportata alla lettera q) comma 1 art. 5, del D.Lgs 152/06 e s.m.i. e nel caso specifico si tratta del Comune di Pescara. L’Autorità proponente” è invece “..il soggetto, pubblico o privato, che elabora il piano, programma”, di cui alla lettera r) comma 1 art. 5, del D.Lgs 152/06 e s.m.i. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 143
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile ‐
possibili impatti significativi sull’ambiente, compresi aspetti quali la biodiversità, la popolazione, la salute umana, la flora e la fauna, il suolo, l’acqua, l’aria, i fattori climatici, i beni materiali, il patrimonio culturale, anche architettonico e archeologico, il paesaggio e l’interrelazione tra i suddetti fattori [...]; ‐
misure previste per impedire, ridurre e compensare nel modo più completo possibile gli eventuali impatti negativi significativi sull’ambiente dell’attuazione del piano o del programma; ‐
sintesi delle ragioni della scelta delle alternative individuate e una descrizione di come è stata effettuata la valutazione, nonché le eventuali difficoltà incontrate (ad esempio carenze tecniche o difficoltà derivanti dalla novità dei problemi e delle tecniche per risolverli) nella raccolta delle informazioni richieste; ‐
descrizione delle misure previste in merito al monitoraggio e controllo degli impatti ambientali significativi derivanti dall’attuazione dei piani o del programma proposto definendo, in particolare, le modalità di raccolta dei dati e di elaborazione degli indicatori necessari alla valutazione degli impatti, la periodicità della produzione di un rapporto illustrante i risultati della valutazione degli impatti e le misure correttive da adottare; ‐
sintesi non tecnica delle informazioni di cui alle lettere precedenti.” Le informazioni “devono essere fornite, nei limiti in cui possono essere ragionevolmente richieste, tenuto conto del livello delle conoscenze e dei metodi di valutazione correnti, dei contenuti e del livello di dettaglio del piano o del programma. Per evitare duplicazioni della valutazione, possono essere utilizzati, se pertinenti, approfondimenti già effettuati ed informazioni ottenute nell'ambito di altri livelli decisionali o altrimenti acquisite in attuazione di altre disposizioni normative.” Il “rapporto ambientale” dovrà essere accompagnato da una “sintesi non tecnica”, che assieme al piano o programma, ed al rapporto ambientale, dovranno essere messi a disposizione dell’Autorità competente e del pubblico interessato affinché questi abbiano l'opportunità di esprimersi. Contestualmente alla comunicazione di proposta di piano o programma, deve essere curata la “consultazione”, ovvero la pubblicazione di un avviso nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana o nel Bollettino Ufficiale della Regione contenente: “il titolo della proposta di piano o di programma, il proponente, l'autorità procedente, l'indicazione delle sedi ove può essere presa visione del piano o programma e del rapporto ambientale e delle sedi dove si può consultare la sintesi non tecnica.” Piano o programma, e relativo “rapporto ambientale”, devono essere messi a disposizione del pubblico anche mediante il deposito presso gli uffici dall’Amministrazione e la pubblicazione sul sito web, in modo che chiunque possa prendere visione degli elaborati e presentare proprie osservazioni, anche fornendo nuovi o ulteriori elementi conoscitivi e valutativi. Effettuata la “consultazione”, prima della presentazione per l'adozione o l’approvazione, viene eseguita la “valutazione del rapporto ambientale e degli esiti della consultazione”, provvedendo, ove necessario, alla revisione R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 144
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile del piano o del programma considerato. A conclusione del processo di valutazione, piano o programma, assieme al “rapporto ambientale” vengono trasmessi all'organo competente per l'adozione o l’approvazione. Questa attività, che viene definita “decisione”, deve essere seguita dalla “informazione sulla decisione”, ovvero dalla pubblicazione su Gazzetta Ufficiale o nel Bollettino Ufficiale della Regione con l'indicazione della sede ove si possa prendere visione del piano, o del programma adottato, e di tutta la documentazione oggetto dell'istruttoria, accompagnati da: parere motivato espresso dall'autorità competente e dichiarazione di sintesi nella quale si illustra in che modo le considerazioni ambientali sono state integrate nel piano o programma e come si è tenuto conto del rapporto ambientale e degli esiti delle consultazioni, nonché le ragioni per le quali è stato scelto il piano o il programma adottato, alla luce delle alternative possibili che erano state individuate; misure adottate in merito al monitoraggio. Infine la VAS deve assicurare il controllo degli impatti significativi sull'ambiente derivanti dall'attuazione dei piani e dei programmi approvati e la verifica del raggiungimento degli obiettivi di sostenibilità prefissati, mediante il “monitoraggio”. Quest’ultimo dovrà essere effettuato avvalendosi del sistema delle Agenzie ambientali sulla base di indicazioni contenute del rapporto ambientale. Risorse e responsabilità per la realizzazione e gestione del monitoraggio, devono essere definite preventivamente. Lo svolgimento del monitoraggio, i suoi risultati e le eventuali misure correttive, dovranno essere diffuse mediante adeguata informazione attraverso i siti web dell'Autorità competente, dell'Autorità procedente e delle Agenzie interessate. Poiché il presente Studio di Fattibilità si innesta ad un livello di definizione progettuale che non consente di svolgere compiutamente la procedura di VAS, l’approfondimento in materia di sostenibilità è limitato allo “studio ambientale preliminare” (fase di scoping), quale verifica propedeutica allo svolgimento delle successive fasi. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 145
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 5.2. STUDIO AMBIENTALE PRELIMINARE: FASE DI SCOPING 5.2.1. CONTENUTI E METODOLOGIE L’Autorità Ambientale della Regione Abruzzo afferma che la finalità della fase di scoping è di definire i riferimenti concettuali e operativi attraverso i quali si elaborerà la successiva valutazione ambientale del piano o del programma. In particolare, vanno stabilite indicazioni di carattere procedurale (autorità coinvolte, metodi per la partecipazione pubblica, ambito di influenza, metodologia di valutazione adottata, ecc.) e indicazioni di carattere analitico (presumibili impatti attesi dall'attuazione del Piano, analisi preliminare delle tematiche ambientali del contesto di riferimento e definizione degli indicatori). La fase di scoping deve dare inoltre l’avvio ad un processo partecipativo che coinvolga le Autorità con competenze ambientali (da qui in poi ACA) potenzialmente interessate dall'attuazione del piano, affinché condividano il livello di dettaglio, la portata delle informazioni da produrre e da elaborare, nonché le metodologie per la conduzione dell'analisi ambientale e della valutazione degli impatti. I contenuti della fase di scoping sono i seguenti: obiettivi strategici generali di sostenibilità; ambiti di influenza del Piano e orizzonte temporale; definizione delle ACA e del pubblico coinvolto, e modalità di consultazione; analisi preliminare di contesto e indicatori; individuazione di aree sensibili e di elementi di criticità; presumibili impatti del Piano; descrizione del metodo di valutazione. Nei successivi paragrafi sono ripresi ed approfonditi i singoli aspetti sopra elencati. 5.2.2. OBIETTIVI STRATEGICI DI SOSTENIBILITÀ Questa parte dello Studio è propedeutica all’analisi di “coerenza esterna ed interna” del Masterplan che verrà delineato. Il primo tipo di verifica consiste nell’analisi degli strumenti di pianificazione e di governance sovraordinati, e si sviluppa attraverso due assi: ‐
l’analisi di “coerenza verticale”, cioè la coerenza degli obiettivi del piano con gli obiettivi e i principi di sostenibilità ambientale desunti da piani, programmi gerarchicamente superiori e di ambito territoriale più vasto a quello del progetto in esame; ‐
l’analisi di “coerenza orizzontale”, che consiste nella verifica della coerenza tra gli obiettivi del progetto con gli obiettivi e i principi di sostenibilità ambientale desunti da piani, programmi redatti dal medesimo Ente proponente il piano o da altri Enti, per lo stesso ambito territoriale; fanno parte di questa categoria il PRG e, anche se riferito ad aree adiacenti, il Piano Regolatore Portuale (nei capitoli precedenti questo tipo di analisi è stato effettuato con particolare riferimento agli aspetti quantitativi). R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 146
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Rispetto alla strumentazione sovraordinata e comunale saranno quindi individuate indicazioni specifiche riguardanti le aree oggetto dello SdF, e successivamente identificati gli obiettivi di sostenibilità economica, sociale ed ambientale. Tali operazioni permetteranno da un lato di verificare il rispetto delle indicazioni fornite dagli strumenti di pianificazione generale, dall’altro di testare la convergenza dei profili di sostenibilità perseguiti dalla pianificazione oggetto dello Studio, con quelli perseguiti dalla pianificazione pregressa. Il secondo tipo di verifica, che consiste nell’analisi di “coerenza interna”, serve a chiarire il legame operativo tra le azioni e gli obiettivi che conducono alla elaborazione del Masterplan, in modo da rendere trasparente il processo decisionale che accompagna la sua elaborazione, e dimostrare che è privo di contraddizioni. In Tabella 31 è riportato l’elenco dei piani e dei programmi regionali, provinciali e comunali considerati per la effettuazione della verifica di “coerenza esterna”. Di seguito, e fino a alla fine di questo capitolo, essi sono analizzati singolarmente nei loro contenuti principali. Lo sviluppo comparato della verifica di coerenza trova collocazione nel successivo Capitolo 8, dopo la presentazione delle attività di consultazione (Capitolo 6) e la discussione dei contenuti del Masterplan (Capitolo 8). R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 147
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Tabella 31 – Piani e programmi di livello regionale, provinciale e comunale TS P BP Sistema Pianificazione regionale Territorio e sviluppo • Programma regionale di sviluppo e documento di programmazione economico finanziaria 2007‐2013 • Quadro di riferimento regionale (QRR) (app. DGR n.1362 del 27/12/2007) Popolazione Biodiversità • Piano regionale paesistico (app. dal CR il e paesaggio 21/03/1990 con atto n. 141/21) SS Suolo e • Piano di Assetto Idrogeologico (PAI) o sottosuolo Piano Stralcio di Bacino per l’assetto idrogeologico (ai sensi dell’art 17 della L. 183/89, Legge Quadro in materia di difesa del suolo) • Piano Stralcio per la Difesa dalle Alluvioni (ai sensi dell’art 17, della L. 183/89, Legge Quadro in materia di difesa del suolo ) • Anagrafe dei siti contaminati (agg. DGR n. 777 del 11/10/2010) AQ Acqua • Piano di Tutela delle Acque (adott. con Delibera 614 del 9/08/2010) • Piano ATO (agg. 31/03/2003) AC Aria e clima • Piano di Tutela della Qualità dell’Aria (app. con DGR n. 861/c del 13/08/2007 e con DCR n. 79/4 del 25/09/2007) E Energia • Piano Energetico Regionale (app. con D.G.R. n. 470/C del 31 agosto 2009) TV Trasporti e • Piano Regionale dei Trasporti (PRIT) viabilità (adott. con DGR n. 1007 del 20 dicembre 2010) R Rifiuti • Piano Regionale di Gestione dei Rifiuti (app. con DGR n. 694 del 16/7/2007) Pianificazione provinciale • Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale (PTCP) (2002) Pianificazione comunale • PRG vigente (ultima var. adott. con DCC n.158 del 8/10/2010) • Piano Regolatore Portuale (2008) • Piano Demaniale (app. con DCC n. 164 del 12/11/2007) • Piano Comunale di Classificazione Acustica (PCCA) (ai sensi della L n. 447 del 1995) • Piano Generale del Traffico Urbano (PGTU) (adott. DCC n.298 del 15/12/2005) Programma regionale di sviluppo e Documento di programmazione economico finanziaria 2007‐2013 Il Documento di Programmazione Economico Finanziaria Regionale (DPEFR), redatto ai sensi dell'art. 5 della L.R. 25 marzo 2002, n. 3, recante "Ordinamento contabile della Regione Abruzzo", costituisce l'aggiornamento del Programma Regionale di Sviluppo (PRS) e dello strumento annuale della programmazione di bilancio. In esso sono esplicitate le linee programmatiche che la Regione intende adottare per il breve e medio periodo, distribuendo le risorse a disposizione, e costituisce la base sulla quale vengono costruiti il bilancio regionale annuale e pluriennale. Sulle base delle linee strategiche definite dal DPEFR la Regione ha elaborato le “Linee Guida per i programmi annuali dell'attività amministrativa del Giunta Regionale. Documento di Programmazione Economico Finanziaria 2011‐2013”, che nella seduta del 23 novembre 2010 sono state approvate con DGR n. 898/C. Il documento si compone di 3 R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 148
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile capitoli: ‐ "l'evoluzione del contesto", contenente un'analisi della congiuntura economica e dell'economia abruzzese, una sintesi del contesto istituzionale e delle riforme nazionali ed europee, nonché una sintesi dell'evoluzione recente del quadro programmatico regionale; ‐ "la finanza regionale", che analizza l'evoluzione del quadro istituzionale della finanza pubblica e le tendenze di breve e medio periodo nelle entrate e nelle spese regionali, desumendone un'indicazione delle risorse disponibili per la manovra di bilancio triennale 2011‐2013; ‐ "le linee di programmazione 2011‐2013", che traccia le linee strategiche di intervento per il triennio 2011‐2013 nei vari ambiti della vita politica ed amministrativa regionale. Gli obiettivi che questo strumento di programmazione si pone sono molteplici, e sono soprattutto di carattere generale. In Tabella 32 sono riassunte le principali finalità del programma, suddivise nei diversi aspetti ambientali, economici e sociali. Tabella 32 – Principali obiettivi del Programma regionale di sviluppo e Documento di programmazione economico finanziaria 2007‐2013 Programma regionale di sviluppo e Documento di programmazione economico finanziaria 2007‐2013
A
A1
Obiettivi ambientali
Tutelare l'ambiente
E
E1
Obiettivi economici
Rafforzare la stabilità delle finanze pubbliche
S
S1
Obiettivi sociali
Rafforzare l'istruzione del capitale umano
E2
S2
Liberalizzare i mercati semplificando gli oneri amministrativi per imprese, cittadini e Pubblica Amministrazione
Incentivare l'innovazione tecnologica e la ricerca scientifica
Introdurre nel mercato del lavoro di principi di flexicurity
E3
E4
Adeguare le infrastrutture materiali ed immateriali
Quadro di Riferimento Regionale (QRR) Il Quadro di Riferimento Regionale (QRR) è un documento redatto ai sensi della Legge Regionale 27 aprile 1995 n. 70 (Norme per la conservazione, tutela, trasformazione del territorio della Regione Abruzzo). Il QRR costituisce la proiezione territoriale del Programma di Sviluppo Regionale, e definisce indirizzi e direttive di politica regionale per la pianificazione e la salvaguardia del territorio. Esso costituisce inoltre il fondamentale strumento di indirizzo e di coordinamento della pianificazione di livello intermedio e locale. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 149
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile I contenuti del QRR, in relazione alle peculiarità dei progetti di trasformazione urbana considerati nel presente Studio, sono stati approfonditi nell’ambito del capitolo 2 (Inquadramento urbanistico). Il QRR fissa strategie ed individua gli interventi mirati al perseguimento di obiettivi generali, articolati in obiettivi specifici e azioni programmatiche. Le priorità individuate sono: ‐
qualità dell'ambiente; ‐
efficienza dei sistemi insediativi; ‐
sviluppo dei settori produttivi trainanti. In relazione ad essi sono stati estrapolati e riassunti i principali obiettivi che il Piano propone (Tabella 33). Tabella 33 ‐ Principali obiettivi del Quadro di Riferimento Regionale (QRR) Quadro di Riferimento Regionale (QRR)
A
A1
Obiettivi ambientali
Appennino Parco d’Europa (APE)
E
E1
A2
Tutelare e valorizzare il sistema lacuale e fluviale, recuperando i detrattori ambientali e realizzandodi parchi urbano – territoriali
Tutelare e valorizzare la costa
E2
A3
A4
Potenziare l'uso di energia alternativa – solare, eolica ed idroelettrica
Obiettivi economici
S
Qualificare e potenziare le S1
suscettività turistiche del territorio riqualificando gli elementi che compongono l'offerta turistico ‐ ambientale di aree consolidate
Realizzare il "Corridoio Adriatico" S2
E3
Migliorare il sistema della mobilità regionale
E4
Migliorare la mobilità all'interno dei sistemi insediativi
E5
Favorire l'offerta localizzativa per le imprese produttrici di beni e servizi ad alto contenuto tecnologico
Potenziare i servizi alle imprese
E6
S3
Obiettivi sociali
Realizzare il "Sistema museale regionale"
Migliorare l’efficienza e l’efficacia della Pubblica Amministrazione
Migliorare l'amministrazione regionale della scuola pubblica Piano Regionale Paesistico (PRP) Il “Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio” (D.Lgs. n. 42 del 22.01.2004) prevede l’obbligo per le Regioni, entro 4 anni dalla sua entrata in vigore, di verificare ed adeguare alle nuove indicazioni del decreto i contenuti del PRP. La principale novità introdotta dal Codice è che il PRP deve riguardare l’intero territorio regionale, con contenuti R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 150
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile descrittivi, prescrittivi e propositivi. Esso, in funzione dei diversi valori paesistici riconosciuti, deve attribuire a ciascun ambito, riconosciuto come omogeneo da un punto di vista paesaggistico, obiettivi di qualità in coerenza con i principi stabiliti e sottoscritti dalle Regioni nella Convenzione Europea per il Paesaggio. Con un protocollo d’intesa approvato dalla Giunta Regionale con Delibera n. 297 del 30 aprile 2004, è stato costituito un “gruppo di progettazione” (il cosiddetto Ufficio del Piano), composto, in accordo tra la Regione Abruzzo e le quattro Province, dai rappresentanti degli Enti interessati dal Piano. Il PRP è già stato oggetto di approfondimento nell’ambito del capitolo 2 (Inquadramento urbanistico), e quindi ci si limita a richiamare gli obiettivi (Tabella 34) al fine di agevolare la successiva verifica di “coerenza esterna” del progetto. Tabella 34 ‐ Principali obiettivi del Piano Regionale Paesistico (PRP) Piano Regionale Paesistico (PRP)
A
A1
Obiettivi ambientali
E
Proteggere la qualità e il valore del paesaggio
A2
Sviluppare iniziative atte a valorizzare le peculiarità del territorio
A3
Riqualificare le parti del paesaggio degradate
Obiettivi economici
S
Obiettivi sociali
Piano di assetto idrogeologico (PAI) Il Piano di assetto idrogeologico (PAI), o Piano Stralcio di Bacino per l'Assetto Idrogeologico dei Bacini Idrografici di rilievo regionale abruzzesi e del Bacino Interregionale del Fiume Sangro (di seguito denominato PAI), è uno “strumento conoscitivo, normativo e tecnico‐operativo mediante il quale sono pianificate e programmate le azioni e le norme d'uso finalizzate alla conservazione, alla difesa e alla valorizzazione del suolo, sulla base delle caratteristiche fisiche ed ambientali del territorio interessato". In termini generali la normativa di attuazione del Piano è diretta a disciplinare l’uso del territorio attraverso prescrizioni puntuali inerenti ad opere ed attività, ammesse o vietate, nelle aree a pericolosità molto elevata (P3), elevata (P2) e moderata (P1). Nelle aree di pericolosità molto elevata ed elevata (P1 e P2) i progetti per nuovi interventi, opere ed attività devono essere corredati, di norma, da apposito “Studio di compatibilità idrogeologica” presentato dal Soggetto proponente l'intervento e sottoposto all'approvazione dell'Autorità competente. Dall’osservazione della Carta Geomorfologica del Piano emerge che parte delle aree comprese nell’ambito A2 sono R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 151
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile classificate come “scarpate”. La tipologia di dissesto che interessa questo tipo di aree sottende diverse categorie: orlo di Scarpata (OdS) di faglia, OdS con influenza strutturale, OdS di linea di faglia, OdS con influenza strutturale interessato da caduta di detrito, OdS di erosione fluviale o torrentizia, OdS di erosione marina, OdS di erosione glaciale, OdS di degradazione e di frana. Dalla lettura della Carta Geognostica risulta che le aree che si affacciano direttamente sul fiume Pescara, rientrano nella clase di “OdS di erosione fluviale o torrentizia”, e quindi da sottoporre a “Studio di compatibilità idrogeologica” in caso di loro modifica. Per quanto concerne gli aspetti di pericolosità idrogeologica, negli ambiti A2 e A5 non si rilevano particolari disposizioni o segnalazioni di rischi di frana o di smottamenti idrogeologici. Gli obiettivi specifici del Piano sono principalmente di carattere ambientale (Tabella 35). Figura 22 ‐ Estratto del Piano stralcio di bacino per l’assetto idrogeologico. Carta geomorfologica, tavola 351‐e R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 152
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Tabella 35 ‐ Principali obiettivi del Piano di assetto idrogeologico (PAI) Piano Assetto Idrogeologico (PAI)
A
A1
Obiettivi ambientali
E
Conservare l’assetto del bacino idrico e raggiungere condizioni di sicurezza uniformi per il territorio con opere specifiche
A2
Evitare l'incremento dei livelli di pericolo e di rischio idraulico, impedendo interventi pregiudizievoli per il futuro assetto idraulico del territorio
A3
Salvaguardare l'assetto del bacino idrico disciplinando le attività antropiche
Obiettivi economici
S
Obiettivi sociali
Piano Stralcio di Difesa dalle Alluvioni Il Piano Stralcio di Difesa dalle Alluvioni (PSDA) è stato redatto ai sensi dell'art. 17, comma 6‐ter, della Legge 18.05.1989 n. 183, al fine di individuare le aree a rischio alluvionale e quindi da sottoporre a misure di salvaguardia ma anche di delimitazione delle aree di pertinenza fluviale. Il Piano è quindi funzionale alla programmazione di azioni (opere, vincoli, direttive) che portino ad un assetto fisico dell'ambito fluviale e ad un uso del suolo (agricolo o insediativo) compatibili con la sicurezza idraulica e con la salvaguardia delle componenti naturali ed ambientali. Il Piano assume una posizione vincolistica sovraordinata nei confronti degli altri strumenti di pianificazione di settore e di pianificazione urbanistica; è redatto in conformità alla vocazione del territorio e come tale è traguardato alla R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 153
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile ricerca di un modello di sviluppo che sia realmente compatibile con essa. Obiettivo principale del Piano è la conservazione dell’assetto del bacino ed il raggiungimento di condizioni uniformi di sicurezza del territorio che lo circonda. A tal fine in esso sono individuate e classificate aree di pericolosità idraulica, a cui corrispondono diversi livelli di trasformabilità. Nelle aree di pericolosità idraulica il Piano ha la finalità di evitare l'incremento dei livelli di pericolo e rischio idraulico, impedire interventi pregiudizievoli per il futuro assetto idraulico del territorio, salvaguardare e disciplinare le attività antropiche, assicurare il necessario coordinamento con il quadro normativo e con gli strumenti di pianificazione e programmazione in vigore. Per quanto concerne l’ambito A2, merita evidenziare che il Piano classifica la porzione destinata al futuro parco, come classe R4, ovvero appartenente al gruppo di aree ad elevato rischio idraulico (Figura 23), e tra le aree soggette a pericolosità molto elevata (Figura 24). Nelle norme tecniche del PSDA, al Capo III, art. 17, sono riportati gli interventi consentiti nelle aree contraddistinte da questo livello di pericolosità. Da esso risulta che le opere consentite sono esclusivamente: ‐
“opere e interventi idraulici per migliorare la difesa dalle alluvioni; ‐
opere urgenti realizzate dalle autorità di protezione civile o dalle autorità idrauliche competenti per la tutela di persone, beni ed attività in situazioni di rischio imminente; ‐
attività di manutenzione idraulica [...]; ‐
interventi di ricostruzione e riqualificazione degli ambienti fluviali per ridurre il pericolo ed il rischio idraulico.” Sono pertanto escluse la realizzazione di strutture mobili e immobili, ad eccezione di quelle a carattere provvisorio o precario indispensabili per la conduzione dei cantieri o specificamente ammesse dalle norme del Piano, la creazione di protezione di colture agricole rilevanti che ostacolino il deflusso delle acque, la introduzione di cambiamenti colturali o nuove colture arboree capaci di ostacolare il deflusso delle acque o di pregiudicare la stabilità degli argini. Il successivo art. 18 prosegue l’elenco delle opere consentite, ovvero: “la demolizione di edifici senza ricostruzione a condizione che i lavori non creino, neppure temporaneamente, ostacoli significativi al regolare deflusso delle acque; la manutenzione ordinaria e la manutenzione straordinaria; il restauro conservativo, il risanamento igienico ed edilizio e gli altri adeguamenti igienicosanitari degli edifici, necessari per garantirne la funzionalità conformemente alla destinazione d'uso ed alle previsioni degli strumenti urbanistici, sempre a condizione che non comportino ampliamenti; [...]” Per quanto concerne le infrastrutture pubbliche, l’art. 19 afferma che gli interventi consentiti su tali are sono: “la manutenzione ordinaria e straordinaria di infrastrutture a rete o puntuali; la ricostruzione di infrastrutture a rete danneggiate o distrutte da calamità idrogeologiche, [...]; le nuove infrastrutture a rete previste dagli R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 154
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile strumenti di pianificazione territoriale, che siano dichiarate essenziali e non altrimenti localizzabili; l’ampliamento e la ristrutturazione di infrastrutture a rete e puntuali, destinate a servizi pubblici essenziali non delocalizzabili e prive di alternative progettuali tecnicamente ed economicamente sostenibili; i nuovi sottoservizi a rete interrati lungo tracciati stradali esistenti, ed opere connesse; i nuovi attraversamenti di sottoservizi a rete; gli interventi di allacciamento a reti principali; i nuovi interventi di edilizia cimiteriale purché realizzati all’interno degli impianti cimiteriali esistenti; le attrezzature per il tempo libero, per la fruizione pubblica, occasionale e temporanea dell’ambiente e per le attività sportive ivi compresi i percorsi ciclabili e pedonali, laghetti di pesca sportiva fermo restando quanto disposto dall’art. 13 comma 1, previa installazione di sistemi di preallarme e compatibilmente con i piani di protezione civile. [...]” Il medesimo articolo precisa inoltre che gli interventi consentiti devono essere conformi ai Piani di protezione civile, non possono incrementare in modo significativo le aree impermeabili esistenti se non stabilendo idonee misure compensative, non possono aumentare il carico urbanistico esistente nell’area interessata, e sono basati su progetti che dimostrano l’esistenza della sicurezza idraulica o prevedono misure di messa in sicurezza da realizzare preventivamente o contestualmente all’intervento e misure compensative di miglioramento del regime idraulico e riqualificazione fluviale. Infine, l’allegato C delle Norme tecniche, riporta la “Normativa tecnica per l’adeguamento e la costruzione dei fabbricati, per usi diversi, nelle aree di pericolosità idraulica molto elevata ed elevata. Criteri d’uso e prescrizioni tipologiche–abitative”. Poiché il numero d’interventi di nuova edificazione parziale ammessi nelle aree di elevata pericolosità sono ridottissimi, nell’allegato sono elencate principalmente normative tecniche per l’adeguamento dei fabbricati esistenti.
In occasione della progettazione del ponte di futura costruzione in adiacenza all’ambito A2, è stata redatta una “Relazione geologica”, a firma del dott. geol. Edgardo Scurti (agosto 2008), che approfondisce, anche mediante apposite indagini, le caratteristiche delle aree sopra analizzate. Per quanto concerne le aree del ambito A5, la classificazione attribuita è R1, caratterizzata quindi da danni potenziali irrilevanti e da moderata pericolosità. Le norme tecniche al riguardo non riportano particolari prescrizioni. Merita però evidenziare che, nel caso in cui su tali aree vengano realizzate opere di qualunque natura, dovrà essere riconsiderata la loro classificazione, in virtù della nuova destinazione attribuita. Come si è evidenziato in precedenza, il principale obiettivo che il PSDA si pone è di carattere ambientale, e riguarda la conservazione dell’assetto del bacino al fine di ottenere condizioni di sicurezza uniformi per il territorio pescarese. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 155
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 23 ‐ Estratto del Piano stralcio difesa alluvioni. Carta del rischio idraulico. Bacino dell’Aterno Pescara e Fiume Pescara R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 156
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 24 ‐ Estratto del Piano stralcio difesa alluvioni. Studi idraulici per la mappatura delle aree inondabili. Carta della pericolosità idraulica. Bacino dell’Aterno Pescara e Fiume Pescara Tabella 36 ‐ Principali obiettivi del Piano Stralcio di Difesa dalle Alluvioni (PSDA) Piano Stralcio di Difesa dalle Alluvioni (PSDA)
A
A1
Obiettivi ambientali
E
Conservare l’assetto del bacino e raggiungere condizioni uniformi di sicurezza del territorio
Obiettivi economici
S
Obiettivi sociali
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 157
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Anagrafe dei siti contaminati La Regione Abruzzo, con DGR 27‐12‐2006 n. 1529, in ottemperanza al D.Lgs. 3 aprile 2006 n. 152 e alla L.R. 28 aprile 2000 n. 83 e successive modifiche ed integrazioni, ha istituito l'”Anagrafe dei siti contaminati”. L’obiettivo del censimento, da cui è derivata la costituzione dell’Anagrafe, è di individuate le schede che l’ARTA (Agenzia Regionale per la Tutela dell'Ambiente) può utilizzare come base per l’elaborazione del “Piano Regionale di bonifica dei siti contaminati”, di cui al DGR sopracitato. L’elenco è stato aggiornato nel 2010 con DGR n. 777 (D.lgs 152/2006 e s.m.i. ‐ L.R. 45/2007 e s.m.i. ‐ art. 55, comma 2, lett. a) ‐ DGR n. 1529/2006 ‐ Appendice A dell'Allegato Tecnico n. 3. 'Anagrafe regionale dei siti contaminati 'Aggiornamento'). Due “siti contaminati” del Comune di Pescara ricadono all’interno dell’ambito A5, e sono classificati come“Siti industriali dismessi” adiacenti tra loro. In base all’Anagrafe essi così denominati: ‐
area Sabatino Di Properzio S.R.L.‐ via Andrea Doria n. 50; ‐
Laureti Carburanti Pescara via Magellano ‐ via Dei Santi Aternini. Al momento non vi sono indicazioni precise sulle modalità e i tempi di bonifica di tali aree. Figura 25 – Individuazione dei “Siti industriali dismessi” presenti nel ambito A5 R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 158
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Piano di Tutela delle Acque (PTA) Il Piano di Tutela delle Acque (PTA) è lo strumento tecnico e programmatico attraverso cui la Regione intende realizzare gli obiettivi di tutela quali‐quantitativa delle acque superficiali e sotterranee, previsti dall'art. 121 del D.Lgs. 152/06. Il piano descrive le caratteristiche del bacino idrografico sia per le acque superficiali che sotterranee, con rappresentazione cartografica, ed esprime una sintesi delle pressioni e degli impatti significativi esercitati dall'attività antropica sullo stato delle acque superficiali e sotterranee; individua le aree sensibili e vulnerabili ed elenca gli obiettivi di qualità. Nell’ambito del presente studio ci si limiterà a riportare sinteticamente gli estratti dei principali allegati cartografici, e a richiamare le indicazioni specifiche contenute all’interno della documentazione di base. Dallo studio della documentazione che compone il Piano, emerge che il fiume Pescara presenta uno stato ambientale “sufficiente” per quasi tutto il suo corso, mentre per la parte finale arriva ad avere un livello di qualità “pessimo”. Inoltre, in base alla classificazione della “Carta dei corpi idrici superficiali e relativo rischio determinato ai sensi del DM 131/08” il fiume Pescara rientra a scopo cautelativo tra i corpi idrici “a rischio”, date le consistenti pressioni al contorno caratterizzate dalla presenza di industrie che utilizzano sostanze pericolose nel proprio ciclo produttivo. Lo stato delle acque sotterranee del Pescara, come quelle superficiali, sono classificate, ai sensi del D.Lgs 152/99, come “scadenti”. Tale classificazione deriva dalla combinazione del livello chimico delle acque, che nel caso del fiume Pescara è pari a 4 (impatto antropico rilevante con caratteristiche idrochimiche scadenti), e dallo stato quantitativo, che per il Pescara è C (impatto antropico significativo con notevole incidenza dell’uso sulla disponibilità della risorsa evidenziata da rilevanti modificazioni agli indicatori generali sopraesposti). Le seguenti figure illustrano come il Pescara sia classificato nelle Carte allegate al Piano. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 159
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 26 ‐ Estratto della “Carta dello stato ambientale dei corsi d’acqua significativi” (Allegato 1) Figura 27 ‐ Estratto della “Carta dei corpi idrici superficiali e relativo rischio determinato ai sensi del DM 131/08” (Allegato 3) Figura 28 ‐ Estratto della “Carta dello stato ambientale dei corpi idrici sotterranei e d’interesse (SCAS) determinato ai sensi del D.Lgs 152/99” (allegato 6) R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 160
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 29 ‐ Estratto della “Carta dello stato chimico dei corpi idrici sotterranei” (Allegato 7) Figura 30 ‐ Carta dello stato quantitativo dei corpi idrici sotterranei significativi e d’interesse determinato ai sensi del D.Lgs. 152/99 (Allegato 8) R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 161
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 31 – Classificazione dello stato ambientale delle acque sotterranee in base al D.Lgs. 152/99 R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 162
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Gli obiettivi del PTA, riassunti nella seguente tabella, sono legati soprattutto alla componente ambientale del più esteso principio di sostenibilità. Tabella 37 ‐ Principali obiettivi del Piano di Tutela delle Acque (PTA) Piano di Tutela delle Acque (PTA)
A
A1
A2
A3
A4
A5
Obiettivi ambientali
E
Prevenire l’inquinamento dei corpi idrici non inquinati
Risanare i corpi idrici inquinati attraverso il miglioramento dello stato di qualità delle acque, con attenzione per quelle destinate a particolari utilizzazioni
Obiettivi economici
S
Obiettivi sociali
Rispettare il deflusso minimo vitale dei bacini idrici Perseguire un uso sostenibile e durevole delle risorse idriche, con priorità per quelle potabili
Preservare le capacità naturale di autodepurazione dei corpi idrici, nonché della capacità di sostenere comunità animali e vegetali ampie e ben diversificate
Piano ATO La rimodulazione del Piano d’ambito è stata effettuata nel 2003, a circa un anno di distanza dalla prima stesura approvata dall’Assemblea dell’ATO con delibera n. 13 del 08 aprile 2002, a seguito dell’individuazione del gestore unico integrato da parte dell’ATO, di cui alla Delibera dell’Assemblea n. 22/02. Poiché l’affidamento del Servizio idrico integrato ha la durata di 5 anni, è stato necessario rivedere la dinamica degli investimenti tenendo conto del breve periodo e ridefinendo i piani finanziari con le quote a carico dello Stato e della tariffa della SII. L’ATO n. 4 “Pescarese”, a seguito della ricognizione circa lo stato delle opere degli impianti di acquedotti e fognature ai sensi dell’art. 10 del D.L. 244/95 e della L.R. n. 2 del 13/01/97, ha prodotto un rapporto finale, completo di allegati, che è stato consegnato nel febbraio 2001 e definitivamente approvato dall’Assemblea con delibera n. 15 del successivo mese di novembre. L’obiettivo principale che si pone il Piano dell’ATO “Pescarese” è l’estensione della rete duale alle strade cittadine dell’area metropolitana (Chieti, Pescara, Montesilvano, Francavilla al Mare) con separazione delle reti nei fabbricati. Le previsioni del Piano comportano l’utilizzo delle acque potabilizzate soprattutto per gli stabilimenti del litorale, gli impianti sportivi, i mercati, il porto, le ferrovie, i fabbricati ad uso commerciale, le industrie ed altre utenze in cui la componente sia domestica sia secondaria. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 163
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Per ottimizzare il servizio, il Piano prevede di estendere la rete duale al reticolo cittadino obbligando i nuovi fabbricati a dotarsi di doppia rete. Al momento della stesura del Piano gli investimenti non sono stati quantificati con sufficiente approssimazione, ma l’ipotesi era di ottenere un cospicuo sostegno dal contributo pubblico. Tra gli obiettivi individuati dal piano ATO, assume rilevanza anche il disinquinamento del Fiume Pescara che comprende la realizzazione dei collettori golenali per la città di Pescara e la realizzazione di un acquedotto ad uso industriale nell’area metropolitana CH‐PE, oltre che alla restituzione ai fiumi ricadenti nel territorio dell’Ambito del minimo vitale di acqua per il ripristino dell’ecoambiente di alcuni territori di elevata valenza paesaggistica. Nella seguente tabella sono riassunti i due obiettivi ambientali del Piano ATO. Tabella 38 ‐ Principali obiettivi del Piano ATO Piano ATO
A
A1
Obiettivi ambientali
E
Estendere la rete duale alle strade cittadine dell’area metropolitana Chieti, Pescara, Montesilvano, Francavilla al Mare, con separazione delle reti anche nei fabbricati esistenti e di nuova costruzione
A2
Disinquinare il Fiume Pescara mediante la realizzazione dei collettori golenali per la città di Pescara e di un acquedotto ad uso industriale nell’area metropolitana CH‐PE. Restituire ai fiumi ricadenti nel territorio dell’Ambito il minimo vitale di acqua per il ripristino dell’ecoambiente di alcuni territori di elevata valenza paesaggistica
Obiettivi economici
S
Obiettivi sociali
Piano di Tutela della Qualità dell’Aria (PTQA) Il Piano è stato redatto in conformità al Decreto del Ministero dell'Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare dell’1/10/2002, n. 261 contenente il “Regolamento recante le direttive tecniche per la valutazione preliminare della qualità dell'aria ambiente, i criteri per l'elaborazione del piano e dei programmi di cui agli articoli 8 e 9 del decreto legislativo 4 agosto 1999, n. 351”. Il Piano zonizza il territorio regionale in funzione dei livelli di inquinamento della qualità dell'aria, tenendo conto degli obiettivi a lungo termine sul miglioramento della qualità dell’aria. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 164
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Per le zone in cui la qualità dell'aria supera i limiti di concentrazione, il Piano individua apposite azioni per il miglioramento dell’aria, mentre nelle zone dove i livelli degli inquinanti risultano inferiori ai limiti di legge, prevede azioni di mantenimento dei livelli accettabili di qualità dell’aria. Tra le azioni previste vi sono, inoltre, il miglioramento della rete di monitoraggio regionale e l’elaborazione di strategie finalizzate al rispetto dei limiti imposti dalla normativa. La valutazione della qualità dell’aria a scala locale su tutto il territorio regionale, e la successiva zonizzazione, sono state effettuate basandosi sui risultati del monitoraggio della qualità dell’aria ed integrando i dati ricavati con le campagne di monitoraggio e con l’uso della modellistica tradizionale e fotochimica. È stata così operata la stima delle concentrazioni di inquinanti dell’aria su tutto il territorio della regione. Con riferimento alle concentrazioni di zolfo, ossidi di azoto, particelle sospese con diametro inferiore ai 10 micron, monossido di carbonio e benzene, l’area di Pescara è stata classificata come “Zona di risanamento”, ovvero zona in cui almeno un inquinante supera il limite di tolleranza fissato dalla legislazione (Figura 32). Il Piano individua inoltre una forte concentrazione di inquinanti nell’area Chieti‐Pescara ed evidenzia che per tale area si è superato il “valore bersaglio per la protezione della salute”, ovvero il livello fissato al fine di evitare a lungo termine effetti nocivi sulla salute umana, da conseguirsi per quanto possibile entro un dato periodo di tempo (Figura 33). Figura 32 ‐ Classificazione del territorio ai fini del mantenimento e risanamento della qualità dell’aria per ossidi di zolfo, ossidi di azoto, particelle sospese con diametro inferiore ai 10 micron, monossido di carbonio e benzene R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 165
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 33 ‐ Classificazione del territorio per la protezione della salute relativamente all’ozono e definizione delle zone di superamento dei valori bersaglio e delle zone di superamento degli obiettivi a lungo termine Al fine di perseguire gli obiettivi generali di risanamento dell’aria, il Piano individua i seguenti tre livelli di inquinamento che le azioni di pianificazione devono tenere in considerazione: ‐
Livello Massimo Desiderabile (LMD): definisce l’obiettivo di lungo termine per la qualità dell’aria e stimola continui miglioramenti nelle tecnologie di controllo; ‐
Livello Massimo Accettabile (LMA): è introdotto per fornire protezione adeguata contro gli effetti sulla salute umana, la vegetazione e gli animali; ‐
Livello Massimo Tollerabile (LMT): denota le concentrazioni di inquinanti dell’aria oltre le quali, a causa di un margine di sicurezza diminuito, è richiesta un’azione appropriata e tempestiva nella protezione della salute della popolazione. Obiettivo generale è quello di raggiungere, ovunque, il Livello Massimo Accettabile e in prospettiva, con priorità alle zone più sensibili definite nel piano, il Livello Massimo Desiderabile. Gli obiettivi del Piano, ai fini della verifica di “coerenza esterna” del Masterplan, sono riassunti nella seguente tabella. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 166
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Tabella 39 ‐ Principali obiettivi del Piano di Tutela della Qualità dell’Aria Piano di Tutela della qualità dell’Aria
A
A1
Obiettivi ambientali
E
Migliorare la qualità dell’aria nelle zone e negli agglomerati in cui i livelli di uno o più inquinanti (ossidi di zolfo, ossidi di azoto, particelle sospese con diametro inferiore a 10 micron, monossido di carbonio) superano il valore limite aumentato del margine di tolleranza
A2
Mantenere la qualità dell’aria, nelle zone e negli agglomerati in cui i livelli degli inquinanti sono inferiori ai valori limite e tali da non comportare il rischio di superamento degli stessi, al fine di conservare i livelli degli inquinanti al di sotto dei valori limite A3
Migliorare la qualità dell’aria nelle zone e negli agglomerati in cui
l’ozono supera i valori bersaglio
A4
Monitorare la qualità dell'aria
A5
Migliorare la qualià dell'aria in riferimento alle problematiche globali quali la produzione di gas serra
Obiettivi economici
S
Obiettivi sociali
Piano Energetico Regionale (PER) Il Piano Energetico Regionale (PER) è lo strumento principale attraverso il quale la Regione programma, indirizza ed armonizza nel proprio territorio gli interventi strategici in tema di energia. Si tratta di un documento tecnico nei suoi contenuti e politico nelle scelte e nelle priorità degli interventi. La sua redazione è stata avviata a causa dei profondi mutamenti intervenuti nella normativa del settore energetico e nell'evoluzione delle politiche di decentramento, caratterizzate dal trasferimento alle Regioni e agli Enti locali, ad opera del D.Lgs. 31 Marzo 1998 n. 112 (funzioni e competenze in materia ambientale ed energetica). Gli obiettivi fondamentali del PER della Regione Abruzzo si possono ricondurre a due macroaree di intervento, quella della produzione di energia dalle diverse fonti (fossili e non) e quella del risparmio energetico. Nel dettaglio, i principali contenuti del PER sono: ‐
la progettazione e l'implementazione delle politiche energetico‐ambientali; ‐
l'economica gestione delle fonti energetiche primarie disponibili sul territorio (geotermia, metano, ecc.); R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 167
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile ‐
lo sviluppo di possibili alternative al consumo di idrocarburi; ‐
la limitazione dell'impatto con l'ambiente e dei danni alla salute pubblica, dovuti dall'utilizzo delle fonti fossili; ‐
la partecipazione ad attività finalizzate alla sostenibilità dello sviluppo. Rispetto alle indicazioni del Piano Energetico, è opportuno che il Masterplan raccomandi, laddove possibile, il ricorso a tecnologie finalizzate al risparmio energetico negli edifici di nuova realizzazione, pubblici e privati, oltre ai previsti interventi infrastrutturali per la decongestione del traffico cittadino e per l’incentivazione all’uso di mezzi non inquinanti. Gli obiettivi del PER, che si riferiscono principalmente alla componente ambientale, sono illustrati nella Tabella 40. Tabella 40 ‐ Principali obiettivi del Piano Energetico Regionale (PER) Piano Energetico Regionale
A
A1
Obiettivi ambientali
E
Ridurre le emissioni di gas serra del 6,5% rispetto ai valori del 1990 entro il 2010 (anno mediano del quinquennio 2008‐2012 di vigenza degli obblighi del Protocollo di Kyoto)
A2
Risparmiare energia nel settore degli usi finali dell’energia, del 9% nell’arco di nove anni (approssimativamente l’1% annuo di riduzione) rispetto al Consumo Interno Lordo (CIL) di fonti fossili ed energia elettrica del 2006 (obiettivo nazionale indicativo dalla Direttiva
2006/32/CE)
A3
Contribuire per il 12% delle FER (fonti di energia rinnovabili) al CIL, da conseguirsi entro il 2010
(obiettivo indicato nel Libro Verde dell’UE)
A4
Contribuire per il 5,75% entro il 2010 dei bio‐combustibili al consumo di fonti fossili complessivo nel settore dei trasporti (Direttiva 2003/30/CE: promozione dell'uso dei biocombustibili o di altri combustibili rinnovabili nei trasporti)
Obiettivi economici
S
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl Obiettivi sociali
168
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Piano Regionale dei Trasporti (PRIT) Il Piano Regionale Integrato dei Trasporti (PRIT) è lo strumento di cui la Regione Abruzzo si è dotata per definire gli interventi di programmazione e di pianificazione nel settore dei trasporti. Il PRIT definisce in modo coerente le caratteristiche funzionali e le prestazioni di un insieme di elementi (infrastrutture, mezzi, organizzazioni, servizi e sistemi di controllo) che concorrono a fornire le opportunità di trasporto per soddisfare le esigenze di mobilità, di persone e merci. Gli obiettivi principali che il PRIT si pone sono: ‐
“garantire la piena accessibilità al sistema regionale e nazionale di trasporto per tutti i cittadini, con riduzione del gap infrastrutturale e di servizi sia per le zone interne che per le aree a forte concentrazione demografica e di sviluppo; ‐
riequilibrare la ripartizione modale della domanda di trasporto, sia di passeggeri che di merci al fine di ottimizzare le condizioni di esercizio per ciascuna modalità, utilizzando pienamente il sistema delle infrastrutture esistenti; ‐
stabilire un modello di eventuale ridefinizione delle competenze delle istituzioni e degli Enti che hanno potere sui trasporti; ‐
gestire il riordino delle imprese di produzione del servizio di trasporto; ‐
elevare gli standard di sicurezza per tutte le reti e per tutti i servizi di trasporto; ‐
ottimizzare il sistema complessivo dei costi della mobilità pubblica e privata attraverso la valutazione del costo generalizzato del trasporto; ‐
salvaguardare le particolari valenze ambientali, architettoniche e paesaggistiche del territorio attraverso idonee scelte modali di trasporto; ‐
operare uno stretto collegamento con le politiche di sviluppo economico e sociale per adeguare le reti alle necessità produttive attraverso un Ufficio di Piano; ‐
introdurre lo sviluppo delle reti immateriali di comunicazione, ed in generale sviluppare la telematica nei trasporti; ‐
collegare le scelte infrastrutturali e gestionali ai bilanci e ai documenti finanziari di accompagnamento.” Con riferimento alle opere che il PRIT individua in relazione ai due ambiti oggetto di studio, assumono rilevanza il prolungamento dell’Asse attrezzato da piazzale della Marina fino al lungomare Papa Giovanni XXIII, e le previsioni inerenti al porto. Con riferimento a questo secondo progetto, il PRIT richiama il Piano Regolatore Portuale (PRP) approvato che prevede la realizzazione di un terrapieno che consentirà di disporre di due banchine di attracco per il R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 169
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile traffico passeggeri. Al contempo il traffico delle merci, costituite in prevalenza da oli minerali, salgemma e cemento, potrà essere dirottato dalla banchina del molo est del porto canale al porto di Ortona. Questa ipotesi consentirà di liberare l’area circostante dal deposito delle merci e di guadagnare nuovi spazi di pubblico utilizzo orientati a ricucire la continuità tra il tessuto urbano ed il mare. In tal senso il Piano propone di ricostruire il waterfront in corrispondenza del porto turistico, attualmente precluso dagli edifici dell’ex Mercato Ortofrutticolo, che saranno oggetto di riqualificazione. Sempre in base al Piano Regolatore Portuale, le cui direttive sono riprese dal PRIT, il settore del trasporto passeggeri su navi traghetto è quello che nella realtà portuale pescarese potrebbe avere l’evoluzione più rapida e consistente. Al fine di soddisfare le esigenze del traffico passeggeri, lo sviluppo del porto di Pescara dovrà quindi prevedere:
‐
un aumento delle capacità di trasporto, anche per i traghetti di “seconda generazione”, che si traduce nella necessità di disporre di maggiori tiranti d’acqua, spazi di banchina e di manovra; ‐
un miglioramento della qualità del servizio, che si traduce nella disponibilità di più efficienti servizi portuali, nonché delle capacità di afflusso, imbarco, sbarco e deflusso delle auto e dei passeggeri. Per quanto riguarda il settore della pesca, si ritiene che la riqualificazione delle banchine esistenti, unitamente all’allargamento degli spazi a terra disponibili, potranno costituire un importante elemento di razionalizzazione per le attività dei pescatori e potranno costituire un altrettanto importante fattore di sviluppo, se accompagnate da attività di disinquinamento delle acque del Pescara. Di seguito sono riassunti gli obiettivi del PRIT, mentre nelle Figure 34, 35, 36 e 37 sono illustrati, nell’ordine: le strategie generali di sviluppo per il territorio abruzzese; gli estratti della ricognizione delle infrastrutture esistenti e la ricognizione delle infrastrutture di progetto; la scheda di dettaglio delle infrastrutture esistenti, relativa al porto di Pescara. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 170
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Tabella 41 ‐ Principali obiettivi del Piano Regionale dei Trasporti (PRIT) Piano Regionale dei Trasporti (PRIT)
A
A1
Obiettivi ambientali
E
E1
Salvaguardare le particolari valenze ambientali, architettoniche e paesaggistiche del territorio attraverso idonee scelte modali di trasporto
Obiettivi economici
S
Garantire la piena accessibilità al S1
sistema regionale e nazionale di trasporto per tutti i cittadini, con riduzione del gap infrastrutturale e di servizi sia per le zone interne che per le aree a forte concentrazione demografica e di sviluppo
Obiettivi sociali
Elevare gli standard di sicurezza per tutte le reti e per tutti i servizi di trasporto
E2
Riequilibrare la ripartizione S2
modale della domanda di trasporto, sia di passeggeri che di merci al fine di ottimizzare le condizioni di esercizio per ciascuna modalità, utilizzando pienamente il sistema delle infrastrutture esistenti
Operare uno stretto collegamento con le politiche di sviluppo economico e sociale per adeguare le reti alle necessità produttive attraverso un Ufficio di Piano
E3
S3
Proporre un riordino delle imprese di produzione del servizio di trasporto
Sviluppa le reti immateriali di comunicazione, anche per quanto riguarda la telematica nei trasporti
E4
Definire un modello per l'eventuale ridefinizione delle competenze delle istituzioni e degli Enti con competenze sui trasporti
E5
Ottimizzare il sistema complessivo dei costi della mobilità pubblica e privata attraverso la valutazione del costo generalizzato del trasporto
E6
Collegare le scelte infrastrutturali e gestionali ai bilanci e ai documenti finanziari di accompagnamento
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 171
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 34 – Prime linee strategiche per la politica di coesione 2007‐2013 (Fonte: Regione Abruzzo, DSR, 2007) Figura 35 – Estratto della “Ricognizione delle infrastrutture in ambito regionale” R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 172
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 36 ‐ Estratto degli “Interventi infrastrutturali proposti dal PRIT” R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 173
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 37 ‐ Estratto dell’allegato “Schede infrastrutture esistenti” Piano Regionale di Gestione dei Rifiuti L’attuale sistema di gestione dei rifiuti urbani nella regione Abruzzo, presenta da tempo varie criticità nei diversi ambiti territoriali, e deve essere oggetto di rilevanti interventi di ristrutturazione, al fine di garantirne non solo la conformità alle disposizioni di legge vigenti, ma anche la sostenibilità e la solidità tecnico‐ambientale. Le analisi condotte nel corso della predisposizione del Piano Regionale di Gestione dei Rifiuti (PRGR) hanno mostrato la fattibilità di questo percorso, anche in termini di sostenibilità economica, delineando diverse opportunità di intervento. Il disegno della futura gestione dei rifiuti proposto tiene conto della fondamentale priorità di conseguire complessivamente migliori prestazioni ambientali, mediante azioni che interessino l’intera filiera della gestione dei rifiuti. La Regione Abruzzo, con DGR n. 1242 del 25/11/2005, ha definito le “Linee di indirizzo per la revisione e l’aggiornamento della pianificazione regionale in materia di gestione dei rifiuti”. Per quanto riguarda le strategie gestionali, coerentemente con le direttive europee, le priorità assunte dal PRGR sono le seguenti: ‐
prevenzione e riduzione della produzione e della pericolosità dei rifiuti; ‐
recupero e riciclo di materiali e di prodotti di consumo; R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 174
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile ‐
recupero energetico dai rifiuti, quale attività complementare al riciclo ed alla chiusura del ciclo di gestione dei rifiuti; ‐
smaltimento in discarica, residuale ed in sicurezza. Nella seguente tabella sono sintetizzati tali obiettivi. Tabella 42 ‐ Principali obiettivi del Piano Regionale di Gestione dei Rifiuti Piano Regionale di Gestione dei Rifiuti
A
A1
Obiettivi ambientali
E
Prevenire e ridurre la produzione e la pericolosità dei rifiuti
A2
Recuperare e riciclare i materiali e i prodotti di consumo
A3
Recuperare i rifiuti a fine del ciclo produttivo per ottenere energia
Obiettivi economici
S
S1
Obiettivi sociali
Smaltire in modo sicuro per l'ambiente e la salute umana i rifiuti non recuperabili
Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale (PTCP) Il Piano Territoriale per la Provincia di Pescara costruisce uno sfondo unitario a cui le Amministrazioni locali devono richiamarsi nella costruzione delle proprie politiche. Il Piano è stato redatto privilegiando la salvaguardia ambientale e naturale, la tutela del patrimonio storico, il riconoscimento dei diritti di cittadinanza e del valore della partecipazione nella costruzione e gestione di ogni politica territoriale. Il Piano affronta il problema del rapporto con la pianificazione a livello locale, proponendo ad essa un'immagine forte e stabile dell'organizzazione del territorio. Sistemi, schemi direttori e indirizzi alla pianificazione locale sono tre forme d'azione parallele e integrate che il Piano assume come strumenti di governo delle trasformazioni. I sistemi definiscono il ruolo e le prestazioni che le diverse parti del territorio devono avere, indicando le attività compatibili ed incompatibili con queste ultime, e fornendo indicazioni per il dimensionamento dei piani locali che si aggiungono a quelle che il Piano definisce in altre sue parti. Per ciò che concerne la pianificazione locale, il Piano individua i Comuni obbligati alla redazione del piano urbanistico e le modalità della sua redazione, con particolare attenzione al dimensionamento delle nuove residenze, attrezzature e industrie, senza però stabilire criteri di tipo quantitativo, bensì introducendo criteri di natura insediativa, morfologica e ambientale con i quali si potrà valutare fino a che punto un aumento delle abitazioni, delle aree industriali e delle attrezzature sia compatibile con una determinata forma insediativa all’interna dello schema direttore. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 175
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Il Piano enuncia il criterio generale per il quale ogni previsione di nuove aree per la residenza e le attività produttive deve essere giustificata in rapporto al grado di utilizzo delle aree esistenti. Tra le indicazioni orientate alla pianificazione locale, particolare rilievo è conferito al "progetto di suolo", imposto alla pianificazione locale come strumento che definisce in dettaglio le azioni che modificano stato e caratteri del suolo calpestabile: sbancamenti, scavi, rinterri; costruzioni interrate; reti tecnologiche sotterranee e opere di regimazione dei corsi d'acqua. Le raccomandazioni del Piano riguardano anche la realizzazione di impianti industriali di grandi dimensioni e, più in generale, tutti i grandi interventi che generano impermeabilizzazione del suolo. Il Piano riconosce nel territorio provinciale pescarese la presenza di sei “ecologie”, ricomposte in disegno unitario comprendente numerosi interessi, e indica come tali interessi possano essere resi armoniosi, in considerazione delle condizioni materiali, ambientali e sociali che connotano il territorio. Tra le ecologie, assume rilevanza quella costiera, caratterizzata dalla conurbazione che si sviluppa lungo il waterfront pescarese. Di essa fanno parte i comuni di Pescara, Montesilvano, Città S. Angelo, Cappelle sul Tavo, Spoltore. Alcuni temi che attraversano le politiche del Piano sono trattati mediante la precisazione di “schemi direttori”. È questo il caso dello “Schema direttore del fiume Pescara”, che prevede la realizzazione di due parchi lungo il percorso del fiume, con la limitazione della pressione antropica sulle sponde del corpo idrico, e dello “Schema direttore della costa”, che propone la riqualificazione della città a partire dall'organizzazione degli spazi non edificati, rendendo esplicita la struttura che è riconoscibile come sequenza di fasce che si dispiegano nella direzione della costa, ritmate da alcune interruzioni perpendicolari. Entrambi questi schemi sono stati analizzati nel capitolo 2 (Inquadramento urbanistico). Gli obiettivi generali del PTCP sono riassunti in Tabella 43. Tabella 43 ‐ Principali obiettivi del Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale (PTCP)
A
A1
Obiettivi ambientali
Costruire le condizioni per un corretto funzionamento del sistema ecologico alla grande scala
E
E1
Obiettivi economici
Creare migliori condizioni d'uso delle importanti infrastrutture esistenti, definendone la compatibilità reciproca e con il territorio
E2
Potenziare il sistema infrastrutturale con nuove opere, rendendolo più efficiente in rapporto al sistema delle relazioni interregionali, che si sviluppa sia in direzione nord‐sud che, trasversalmente, verso Roma e verso i paesi balcanici
S
S1
Obiettivi sociali
Definire politiche che regolino, a seconda delle peculiarità dei diversi ambiti, modalità di insediamento e sviluppo delle aree, coerenti con un governo del territorio socialmente equo
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 176
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile PRG vigente Le indicazioni del PRG vigente con specifico riferimento agli ambiti oggetto di studio sono già state oggetto di approfondimento nel capitolo 2 (Inquadramento urbanistico). In questa fase sono richiamati gli obiettivi ambientali, economici e sociali previsti per le aree oggetto di studio, da impiegare per la verifica di “coerenza esterna orizzontale”. Tabella 44 ‐ Principali obiettivi del PRG in relazione ai due ambiti oggetto di studio Piano Regolatore Generale (PRG)
Ambito di riferimento
A
Obiettivi ambientali
E
Obiettivi economici
Ambito A2
A1
Riconvertire e riqualificare il tessuto urbano esistente
E1
Rafforzare il sistema infrastrutturale collegando la viabilità sud con quella a nord della città
A2
Formare un parco territoriale relativo alla fascia costiera del fiume Pescara che completi il sistema ecologico ambientale fluviale
E2
Valorizzare dal punto di vista funzionale la fascia costiera del fiume Pescara
Ambito di riferimento
A
Obiettivi ambientali
E
Obiettivi economici
Ambito A5
A1
Prevedere una composizione E1
spaziale caratterizzata da immediato rapporto con gli specchi d’acqua del porto canale e del porto turistico e da un sistema continuo di ambienti e percorsi pedonali e ciclabili
Riconvertire e riqualificare il tessuto urbano esistente realizzando un centro integrato a carattere ricreativo‐turistico di livello urbano, all'interno del quale prevedere attività rivitalizzanti complementari all'attività turistica del Porto
A2
Realizzazione di un'area a verde E2
pubblico atta a completare, all’interno del disegno generale del waterfront, un parco urbano lineare comprendente tutta la fascia costiera centrale della città Individuare una nuova infrastruttura di collegamento tra l’asse attrezzato, il porto e la città
S
Obiettivi sociali
S
Obiettivi sociali
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 177
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Piano Regolatore Portuale (PRP) Il Piano Regolatore Portuale, approfondito nel capitolo 2 (Inquadramento urbanistico), definisce l'assetto morfologico, infrastrutturale e funzionale delle aree individuate dall'ambito portuale, e delinea le interrelazioni con il sistema urbano e territoriale, individuando opere e strategie d'intervento necessarie allo sviluppo del porto e del suo contesto urbano. Nell’intenzione espressa dall’Amministrazione comunale il Piano, concepito nel 2008, dovrà essere adottato e approvato senza modifiche, e il Masterplan dovrà tenerne conto, cercando di completarne le previsioni e di rafforzarne gli obiettivi di rivitalizzazione turistica e di riqualificazione ambientale. Nella successiva tabella sono riportati i principali obiettivi che caratterizzano questo Piano, già approfondito nella prima parte del presente Studio. Tabella 45 ‐ Principali obiettivi del Piano Regolatore Portuale Piano Regolatore Portuale (PRP)
A
A1
Obiettivi ambientali
E
Ripensare Pescara città‐paesaggio E1
migliorando il rapporto tra la città e il fiume, nel quadro dei programmi di
utilizzazione come parco delle aree golenali, e concependo l’intero complesso delle aree portuali come nuovo parco territoriale organizzato intorno al fiume e al nuovo ponte pedonale
E2
Obiettivi economici
Rendere il sistema
portuale sicuro ed efficiente
S
S1
Obiettivi sociali
Sviluppare la vision di "Pescara città dell’accoglienza" in una nuova dimensione nazionale e transnazionale, valorizzando il porto come luogo dello scambio e dell’accoglienza, snodo di diverse attrezzature
metropolitane che concorrono a caratterizzare la città Collegare Porto e Città mediante la realizzazione di una viabilità semplice e fluida, percorsi pedonali sicuri e piacevoli, attrezzature e funzioni utili al Porto, ma anche alla città (duplice bacino di riferimento)
Piano Demaniale Il Piano Demaniale disciplina la gestione, la tutela e l’uso delle aree del demanio marittimo. L'ambito di intervento del Piano con riferimento alle aree coinvolte nello SdF, sono la spiaggia ed il marciapiede che si estende tra questa e la strada litoranea. Il Piano si pone i seguenti obiettivi generali: R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 178
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile ‐
la salvaguardia paesistico‐ambientale della spiaggia, garantendo nello stesso tempo lo sviluppo sostenibile nell’uso del demanio marittimo; ‐
l’ottimizzazione delle potenzialità turistiche della costa, monitorandone costantemente i fenomeni erosivi ed intervenendo laddove se ne presenti la necessità; ‐
il rispetto della vocazione del territorio e delle risorse ambientali esistenti, con una migliore organizzazione estetico‐funzionale della fascia territoriale interessata e delle varie strutture necessarie per un'organica fruizione pubblica dell'arenile; ‐
l’offerta di fruizione continua dell’area urbana‐costiera con strutture e servizi di qualità per il turismo. Il Piano si pone inoltre i seguenti obiettivi specifici che riconosce di particolare interesse pubblico: ‐
il recupero del rapporto tra mare, spiaggia e città; ‐
la riqualificazione delle spiagge libere; ‐
l’accessibilità della spiaggia a tutti (con particolare riguardo alle persone con ridotta o impedita capacità motoria e/o sensoriale), attraverso l’apertura di varchi di collegamento tra spiaggia e marciapiede, garantendo l’abbattimento delle barriere architettoniche e percettive; ‐
l’utilizzo di materiali ecocompatibili e di fonti rinnovabili; ‐
la visibilità del mare e della spiaggia adeguando tutte le recinzioni apposite alle apposite indicazioni; ‐
la reversibilità degli interventi con utilizzo di strutture e sistemi costruttivi facilmente rimovibili; ‐
la riduzione degli ingombri del costruito sul fronte mare al fine di riequilibrare la funzione igienico‐sanitaria delle correnti marine e terrestri sulla eliminazione dei fattori inquinanti aeriformi urbani; ‐
l’eliminazione delle barriere visive in coincidenza degli slarghi e delle arterie principali con affaccio al mare, nonché la preservazione degli affacci esistenti. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 179
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Tabella 46 ‐ Principali obiettivi del Piano Demaniale Piano Demaniale
A
A1
Obiettivi ambientali
E
E1
Salvaguardare il paesaggio e l'ambiente della spiaggia, garantendo nello stesso tempo lo sviluppo sostenibile nell’uso del demanio marittimo
A2
Obiettivi economici
Ottimizzare le potenzialità turistiche della costa, monitorando costantemente i fenomeni erosivi da essi eventualmente generati, intervenendo dove necessario
S
S1
Obiettivi sociali
Migliorare l’offerta di fruizione continua dell’area urbana‐
costiera con strutture e servizi di qualità al turismo
Migliorare l'organizzazione estetico‐funzionale della fascia territoriale interessata e delle varie strutture necessarie per un'organica fruizione pubblica dell'arenile
S2
Migliorare la visibilità del mare e della spiaggia adeguando tutte le recinzioni A3
Riqualificare le spiagge libere
S3
Eliminare le barriere visive in coincidenza degli slarghi e delle arterie principali con affaccio al mare nonché preservare gli affacci esistenti
A4
Migliorare l’accessibilità della spiaggia per tutti (con particolare riguardo alle persone con ridotta o impedita capacità motoria e/o sensoriale), attraverso l’apertura di varchi di collegamento tra spiaggia e marciapiede, garantendo l’abbattimento delle barriere architettoniche e percettive
A5
Utilizzare materiali ecocompatibili e fonti di energia rinnovabili nelle attività di riqualificazione e nuova edificazione per le aree demaniali
A6
Prevedere la reversibilità degli interventi con utilizzo di strutture e sistemi costruttivi facilmente rimovibili e la rimozione dei manufatti incongrui
A7
Ridurre gli ingombri del costruito sul fronte mare al fine di riequilibrare la funzione igienico‐
sanitaria delle correnti marine e terrestri sulla eliminazione dei fattori inquinanti aeriformi urbani
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 180
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Piano Comunale di Classificazione Acustica (PCCA) Il Piano di Classificazione Acustica del territorio comunale costituisce lo strumento attraverso cui l’Amministrazione Comunale disciplina i livelli massimi di rumore ammessi all’interno del territorio, in funzione della pianificazione delle attività produttive in essere e previste, della distribuzione degli insediamenti residenziali e, in breve, di tutte le specificità socioeconomiche del territorio. Il Piano Comunale di Classificazione Acustica è quindi un atto di pianificazione che i Comuni hanno obbligo di redigere in base alla Legge n. 447 del 1995, in accordo ai dettami ed alle modalità indicate dalla normativa regionale in materia. La zonizzazione acustica fornisce il quadro di riferimento per valutare i livelli di rumore presenti o previsti nel territorio comunale ed è quindi la base per programmare interventi e misure di controllo o riduzione dell'inquinamento acustico. Obiettivi fondamentali sono quelli di prevenire il deterioramento di aree non inquinate e di risanare quelle dove attualmente sono riscontrabili livelli di rumorosità ambientale superiori ai valori limite. La zonizzazione è pertanto un indispensabile elemento conoscitivo, ai fini della tutela dall'inquinamento acustico, per la pianificazione delle nuove aree di sviluppo urbanistico o per la verifica di compatibilità dei nuovi insediamenti, o delle infrastrutture in aree già urbanizzate. La definizione delle zone permette di derivare per ogni punto posto nell'ambiente esterno, i valori limite per il rumore da rispettare; di conseguenza, risultano determinati, già in fase di progettazione, i valori limite che ogni nuovo impianto, infrastruttura o sorgente sonora non temporanea, devono rispettare. Gli ambiti oggetto dello SdF sono di IV classe, ovvero “aree di intensa attività umana: rientrano in questa classe le aree urbane interessate da intenso traffico veicolare, con alta densità di popolazione, con elevata presenza di attività commerciali e uffici, con presenza di attività artigianali; le aree in prossimità di strade di grande comunicazione e di linee ferroviarie; le aree portuali, le aree con limitata presenza di piccole industrie.” Parte delle aree coinvolte nei piani di trasformazione urbana ricadono inoltre all’interno di fasce di pertinenza di infrastrutture stradali e ferroviarie (Figura 39). Al momento dell’attuazione degli interventi andranno pertanto considerate le condizioni esistenti e previste eventuali mitigazioni o soluzioni costruttive adeguate per le abitazioni. Gli obiettivi del PCCA sono riassunti nella Tabella 47. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 181
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 38 – Estratto della classificazione acustica del Comune di Pescara R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 182
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 39 – Estratto delle “Fasce di pertinenza delle infrastrutture” R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 183
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Tabella 47 ‐ Principali obiettivi del Piano Comunale di Classificazione Acustica Piano Comunale di Classificazione Acustica (PCCA)
A
A1
Obiettivi ambientali
E
Prevenire il deterioramento di aree non acusticamente inquinate
A2
Risanare le aree dove attualmente sono riscontrabili livelli di rumorosità ambientale superiori ai valori limite
A3
Tutelare dall'inquinamento acustico le nuove aree di sviluppo urbanistico e gli insediamenti consolidati
Obiettivi economici
S
Obiettivi sociali
Piano Generale del Traffico Urbano (PGTU) Il Piano del Traffico è strumento di pianificazione che ottimizza il funzionamento del sistema della mobilità urbana. L’obiettivo operativo del Piano del Traffico è quello di elaborare una soluzione progettuale che tenga conto delle diverse esigenze, spesso contrastanti, di tutti i protagonisti della mobilità urbana: residenti e operatori, pedoni, ciclisti e automobilisti, trasporto collettivo e trasporto merci. Un approccio multi‐disciplinare è, in questo senso, l’unico in grado di garantire soluzioni accettabili, oltre che sotto il profilo funzionale, dal punto di vista sociale, ambientale e della sicurezza. Gli obiettivi e i contenuti di carattere generale del Piano del Traffico Urbano sono dettati dalle “Direttive per la redazione, adozione ed attuazione dei Piani Urbani del Traffico”, emanate nel 1995 dal Ministero dei Lavori Pubblici in attuazione dell’art. 36 del D.lgs 30 aprile 1992, n. 285 (nuovo codice della strada). Gli obiettivi sono così definiti: ‐
miglioramento delle condizioni di circolazione (movimento e sosta); ‐
miglioramento della sicurezza stradale (riduzione degli incidenti stradali); ‐
riduzione degli inquinamenti atmosferico ed acustico; ‐
risparmio energetico. In riferimento ai due ambiti oggetto di studio il Piano non contiene disposizioni particolari. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 184
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Tabella 48 ‐ Principali obiettivi del Piano Comunale del Traffico Urbano Piano di Generale del Traffico Urbano (PGTU)
A
A1
Obiettivi ambientali
Migliorare le condizioni di circolazione (movimento e sosta)
A2
Migliorare la sicurezza stradale (riduzione degli incidenti stradali)
A3
Ridurre gli inquinamenti atmosferico ed acustico
E
Obiettivi economici
S
Obiettivi sociali
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 185
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 6. PROCESSO DI PARTECIPAZIONE E DI CONCERTAZIONE 6.1. ATTIVITÀ DI NETWORKING In sede di gara, il R.T.P. estensore della presente Relazione Illustrativa ha proposto una metodologia che si colloca nell’alveo della “urbanistica partecipata”, la quale prevede che le istituzioni locali coinvolgano nelle proprie attività decisionali sul governo del territorio gli attori del panorama sociale ed economico locale, al fine di far emergere, in modo democratico, gli interessi in gioco. Un grande impulso all’impiego di questo approccio è stato dato: in primis, dall’introduzione del concetto di sostenibilità nelle politiche di governance proposta dall'Agenda 21; secondariamente, da due direttive europee, una in tema di VAS (direttiva 42/2001) e una sui processi di partecipazione territoriale (direttiva 35/2003); infine, dal TUEL (Testo Unico degli Enti locali). La fase di networking, nell’ambito dell’urbanistica partecipata, ha l’obiettivo di promuovere la partecipazione attiva dei “portatori di interessi locali” (stakeholders) alla definizione dei potenziali scenari trasformativi. Per quanto concerne il presente SdF, la prima attività è l’individuazione degli stakeholders e la loro classificazione secondo diversi criteri guida. Una volta individuati i “portatori di interessi”, sono state prese in considerazione le più moderne metodologie per la gestione della partecipazione, e quindi selezionate quelle ritenute più adeguate per la gestione del confronto per il caso specifico. Per agevolare lo svolgimento dei singoli incontri è stata predisposta una agenda dei lavori. Infine, sono state raccolte ed elaborate le informazioni ottenute durante gli incontri, e riportate alcune osservazioni empiriche. Nei successivi paragrafi sono illustrati in modo dettagliato i contenuti e le operazioni svolte per le singole attività. 6.2. INDIVIDUAZIONE DEGLI STAKEHOLDER E CLASSIFICAZIONI Gli stakeholders sono persone singole, oppure gruppi di interesse, oppure aziende o Enti, che con il proprio comportamento possono produrre un impatto rilevante sui risultati dei processi trasformativi che riguardano il territorio. Il Comune di Pescara, nella Relazione Programmatica presentata al Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti nell’ambito del progetto “Supporti strumentali all’incentivazione delle forme di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile”, ha già dato una prima indicazione dei potenziali stakeholders che interesano gli ambiti A2 e A5. Tali soggetti sono: ‐
i proprietari privati delle aree; ‐
le Amministrazioni e gli Enti pubblici proprietari delle aree incluse nell’ambito di intervento, come la Regione Abruzzo, la Provincia di Pescara, il Demanio dello Stato ramo Marina Mercantile; ‐
le Istituzioni a vario titolo interessate alle trasformazioni, come la Capitaneria di Porto, la Soprintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggistici per l'Abruzzo; R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 186
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile ‐
i portatori di interessi collettivi, come la Camera di Commercio e le associazioni di categoria. In seguito ad uno studio allargato all’intera realtà socio‐economica pescarese, questo primo elenco di soggetti è stato ampliato ed approfondito mediante due tipi di classificazione. La prima è stata operata con riferimento alla tipologia di interessi di cui sono portatori i singoli attori. Secondo questa prospettiva le classi individuate sono le seguenti: -
soggetti istituzionali – ricadono all’interno di questa classe gli esponenti e i rappresentanti degli Enti proprietari di parte degli immobili presenti nelle aree di trasformazione, o che a vario titolo sono interessati dalle trasformazioni previste; nella fattispecie, la Regione Abruzzo e il Comune di Pescara, sono proprietari di porzioni importanti nell’ambito A5; -
soggetti portatori di interessi specifici – appartengono a questa classe sia i soggetti con interessi diretti sulle aree oggetto di trasformazione (proprietari delle aree e proprietari proponenti ipotesi di progetto), sia i soggetti in grado di recare contributi significativi alle trasformazioni previste sulle due aree in esame grazie al ruolo istituzionale che rivestono, ma anche sulla base della loro rilevanza economica per il territorio di Pescara; a questa seconda categoria appartengono i soggetti interessati all'area portuale (Capitaneria di Porto, Marina di Pescara, Impresa Portuale Sanmar), ma anche i soggetti economici del territorio potenzialmente interessati all'area portuale, come l’Interporto Val Pescara); -
soggetti portatori di interessi diffusi – fanno parte di questa classe soggetti con interessi di vario tipo, riguardanti l’intero territorio di Pescara e non necessariamente legati in modo diretto alle aree oggetto di studio. Fanno parte di questa classe i portatori di interesse di carattere economico, come la Camera di Commercio, l’Unione Regionale delle Camere di Commercio d'Abruzzo, l’Unione Industriali di Pescara, la Confcommercio, l’ANCE Pescara, la FIAIP della Provincia di Pescara. Sono altresì portatori di interessi diffusi l’Azienda di trasporto pubblico, Gestione trasporto metropolitano Pescara, le associazioni di protezione ambientale, come Pescara Bici ‐ Associazione cicloambientalista FIAB, Legambiente Abruzzo, ARTA Abruzzo, e le associazioni culturali, o simili, presenti e attive nel territorio di Pescara. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 187
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 40 – Classificazione degli stakeholders nella prospettiva degli interessi Regione Abruzzo
Soggetti istituzionali Provincia di Pescara
Comune di Pescara
Soggetti interessati all'area portuale
– Capitaneria di porto Pescara – Marina di Pescara a r.l. (ex azienda della CCIAA) – Impresa Portuale Sanmar Snc – Soprintendenza per i Beni Architettonici e
Soggetti portatori di interessi specifici Soggetti economici del territorio potenzialmente interessati all'area portuale
– Interporto Val Pescara S.P.A. – Lega Navale Italiana Proprietari proponenti progetti di trasformazione – Generalmarmi sas – Rivercenter srl – Sciarra costruzioni Altri proprietari Interessi di carattere economico – Camera di commercio (CCIAA) – Unioncamere Abruzzo (osservatorio TRAIL) – Unione industriali di Pescara – Confcommercio ‐ commercio turismo servizi della provincia di Pescara – ANCE Pescara (iscritta all'Unione Industriali) – FIAIP della Provincia di Interessi legati al trasporto pubblico – Gestione trasporto metropolitano Pescara Soggetti portatori di interessi diffusi Interessi legati alla protezione ambientale – ... Associazioni culturali e simili
– ... R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 188
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Al fine di coadiuvare l’Amministrazione Comunale di Pescara nell’attività di partecipazione e di coinvolgimento, accanto alla prima classificazione sopradescritta, ne è stata sviluppata un’altra che concerne sia l’influenza che i singoli stakeholders esprimono rispetto agli esiti del progetto di trasformazione oggetto di studio, sia l’interesse che gli stessi hanno manifestato per l’iniziativa, o che possono potenzialmente esprimere, in relazione al proprio ruolo rispetto al territorio. Questa classificazione è stata operata in modo separato per entrambi gli ambiti di trasformazione impiegando una matrice a doppia entrata schematizzata in Figura 41. Figura 41 – Matrice influenza/interesse per la classificazione degli stakeholders Elevata II Soggetti che esprimono elevata influenza I Soggetti che esprimono elevata influenza sugli esiti del progetto, ma con limitato sugli esiti del progetto ed elevato interesse interesse (da tenere in considerazione e da (da consultare regolarmente sin dalle consultare regolarmente nell’ottica di prime fasi decisionali in quanto soggetti aumentare l’interesse verso l’iniziativa) chiave dell’operazione) Influenza IV III Soggetti che esprimono scarsa influenza Soggetti che esprimono scarsa influenza sugli esiti del progetto e scarso interesse sugli esiti del progetto, ma interesse elevato (da tenere informati attraverso mezzi di informazione massivi, come siti web, (da coinvolgere costantemente, anche newsletter, ecc. cercando di aumentarne mediante incontri su elementi specifici l’interesse) riguardanti il progetto, in quanto, se organizzati in gruppi di pressione, possono assumere anche potere decisionale) Scarsa Scarso Elevato Interesse R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 189
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Gli stakeholders che esprimono elevata influenza rispetto agli esiti del progetto, ed elevato interesse, sono quelli da coinvolgere attivamente sin dalle prime fasi decisionali. Solitamente occupano questo posto i potenziali “decision–
makers”, in altre parole coloro che grazie alla loro situazione di diritto esercitano, o potrebbero esercitare, elevato potere sull’intero processo decisionale e attuativo del progetto. Nel caso dell’ambito A5 si collocano in questa classe il Comune di Pescara, seguito dagli altri soggetti istituzionali, come la Provincia di Pescara e la Regione Abruzzo, e alcuni soggetti portatori di interessi specifici presenti e attivi nell’area portuale, come la Capitaneria di Porto, la Marina di Pescara, e portatori di interessi sovraordinati come la Soprintendenza dei Beni Architettonici a Paesaggistici per l’Abruzzo. Nell’ambito A2 appartengono a questa classe, oltre al Comune di Pescara, i proprietari di immobili che hanno già manifestato interesse a trasformare i loro beni presentando anche delle proposte progettuali: Generalmarmi e Rivercenter, Sciarra Costruzioni. Questi ultimi, in particolare, essendo proprietari di grandi aree trasformabili all’interno dell’ambito A2, con il loro comportamento possono incidere in modo determinante sugli esiti dell’intera operazione. I soggetti che esprimono elevata influenza sugli esiti dell’operazione, ma anche modesto interesse, sono quelli che non hanno ancora manifestato apertamente il proprio interesse per eventuali trasformazioni, ma che per la loro situazione di diritto possono provocare importanti rallentamenti nell’operazione e, se organizzati, diffondere dissenso. Questi soggetti, pur trovando collocazione nel secondo quadrante, potrebbero passare nel primo qualora il loro interesse dovesse aumentare, e quindi il loro coinvolgimento dovrebbe avvenire in modo costante ed essere operato nella prospettiva di ottenere progressivamente il loro consenso e sostegno per la buona riuscita dell’intera operazione. Gli stakeholders con elevato interesse verso l’operazione, ma con scarsa influenza rispetto agli esiti, sono costituiti dai soggetti che, data la rilevanza infrastrutturale delle opere previste nei due ambiti di trasformazione, possono potenzialmente beneficiare di rilevanti esternalità positive derivanti dalle trasformazioni previste, o essere penalizzati da quelle negative. Tali soggetti, pur avendo elevato interesse per l’operazione, singolarmente non hanno la capacità di incidere in modo determinante sugli esiti. L’atteggiamento verso questi soggetti dovrebbe essere di costante informazione, nell’ottica di verificarne costantemente l’opinione e il consenso. Essi, infatti, pur non essendo dotati singolarmente di elevata influenza sugli esiti del progetto trasformativo, se organizzati in gruppi possono costituire la base di una coalizione che può esercitare pressione per la riuscita o meno della trasformazione urbanistica. Per entrambi gli ambiti i soggetti che ricadono all’interno di questa classe sono portatori di interessi diffusi le associazioni di protezione ambientale, come Pescara Bici, Legambiente Abruzzo e ARTA Abruzzo (agenzia dell’ISPRA). Gli attori che esprimono moderata influenza rispetto agli esiti del progetto e modesto interesse, sono quelli verso cui lo sforzo di coinvolgimento può limitarsi a trasmissioni periodiche di aggiornamenti attraverso mezzi di informazione massivi, come siti web, newsletter ecc. Gli obiettivi del coinvolgimento di questi soggetti sin dalle fasi di progettazione degli interventi sono due: da un alto la raccolta d’informazioni, soprattutto di carattere tecnico R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 190
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile – economico, sul territorio; dall’altro l’aumento progressivo dell’interesse, al fine di attrarne il consenso. In Figura 42 è riportata la matrice interesse/influenza per l’ambito A2, mentre in Figura 43 quella relativa all’ambito A5. Figura 42 ‐ Matrice influenza/interesse degli stakeholders per l’ambito A2 Soggetti istituzionali Soggetti portatori di interessi specifici Soggetti portatori di interessi diffusi Soggetti che esprimono elevata influenza sugli esiti del Soggetti che esprimono elevata influenza sugli esiti del progetto, ma con limitato interesse Influenza Elevata Comune di Pescara Regione Abruzzo Generalmarmi sas Rivercenter srl Sciarra costruzioni Provincia di Pescara Camera di commercio (CCIAA) Unioncamere Abruzzo – osservatorio TRAIL Unione industriali di Pescara Confcommercio ‐ commercio turismo servizi della provincia di Pescara ANCE Pescara (iscritta all'Unione Industriali) FIAIP della Provincia di Pescara Altri proprietari Moderata Associazioni culturali e simili progetto e scarso interesse Modesto progetto ed elevato interesse Soggetti che esprimono scarsa influenza sugli esiti del Soggetti che esprimono scarsa influenza sugli esiti del progetto, ma interesse elevato Elevato
Interesse
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 191
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 43 ‐ Matrice influenza/interesse degli stakeholders per l’ambito A5 Soggetti istituzionali Soggetti portatori di interessi specifici Soggetti portatori di interessi diffusi Soggetti che esprimono influenza elevata sugli esiti del Soggetti che esprimono influenza elevata sugli esiti del progetto, ma con interesse non elevato Elevata progetto interesse elevato Comune di Pescara Regione Abruzzo Camera di commercio (CCIAA) Capitaneria di porto Pescara Marina di Pescara s.r.l. Provincia di Pescara Soprintendenza per i Beni Architettonici e Influenza Paesaggistici per l'Abruzzo Impresa Portuale Sanmar Snc Lega Navale Italiana Unioncamere Abruzzo – osservatorio TRAIL Unione industriali di Pescara Confcommercio ‐ Commercio turismo servizi della provincia di Pescara ANCE Pescara (iscritta all'Unione Industriali) FIAIP della Provincia di Pescara Moderata Associazioni culturali e simili progetto e scarso interesse Modesto Soggetti che esprimono scarsa influenza sugli esiti del Soggetti che esprimono scarsa influenza sugli esiti del progetto, ma interesse elevato Elevato
Interesse
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 192
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 6.3. METODOLOGIE PER LA GESTIONE DELLA PARTECIPAZIONE La letteratura scientifica riconosce una serie di metodologie che consentono di guidare efficacemente il dialogo tra i vari stakeholders. Un breve tassonomia di tecniche è riportata in Tabella 49. In essa sono evidenziati alcuni criteri che guidano a scegliere una tecnica piuttosto che un’altra. Le principali sono: il numero di soggetti che s’intende coinvolgere, il tipo di interazione che si vuole ottenere, il tipo di soggetti interpellati e i vantaggi che le diverse tecniche offrono. Il primo elemento di riflessione per la scelta della tecnica più adeguata concerne il numero dei soggetti che si intende coinvolgere. Esso va definito in relazione a diversi fattori: la dimensione e la rilevanza territoriale del progetto, il grado di complessità, il grado di coinvolgimento che si intende raggiungere e il tipo di tecnica che si intende applicare. Ad esempio, volendo utilizzare la tecnica dei focus group, è importante non superare un numero di 8 ‐12 partecipanti per singolo incontro, al fine di evitare la perdita del focus che si intende discutere ed agevolare la esplicitazione da parte di ciascuno delle proprie opinioni o informazioni. Diversamente, nell’ambito ad esempio di un world cafè, si possono arrivare a coinvolgere nella medesima sessione fino a 50 – 60 persone, trattandosi di una forma di interazione che prevede modalità di dialogo per sottogruppi. L’interazione che si intende utilizzare è un altro elemento che condiziona in modo determinante la scelta della tecnica. Può risultare utile, ad esempio, tenere in considerazione la possibilità di effettuare interazioni dirette, e quindi di avere la compresenza di più soggetti. Va anche considerata la possibilità di dover ricorrere ad una interazione indiretta, che da un lato può aiutare a ridurre gli effetti di condizionamento reciproco che solitamente si verificano nelle attività svolte in compresenza, e dall’altro permette di coinvolgere soggetti anche fisicamente lontani. Per quanto concerne la tipologia di soggetti da coinvolgere, sono individuabili tre categorie principali: -
soggetti non selezionati, ovvero persone che non sono coinvolte mediante un invito personale e diretto, ma poiché sono interessate al proprio territorio e sollecitate da inviti pubblicizzati in vario modo (siti internet, volantini, manifesti ecc.) prendono parte agli incontri ed esprimono la propria opinione sul progetto. Il contributo recato da questa tipologia di soggetti deriva in genere da una conoscenza non specifica dei problemi che riguardano il progetto, ma può comunque essere utile a ricollocare il progetto specifico, o le problematiche trattate, all’interno di un quadro esigenziale più ampio attinente al territorio; -
soggetti selezionati, che sono solitamente stakeholders individuati in relazione al progetto specifico. Fanno parte di questa categoria le istituzioni, i soggetti proprietari di immobili oggetto di trasformazione, aziende e associazioni che operano nel territorio e che, in quanto portatori di interessi specifici o diffusi, vengono selezionati per prendere parte attivamente al percorso partecipato. Il loro contributo deriva soprattutto dall’esperienza diretta che essi hanno in qualità di residenti, oppure di city users; R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 193
Creata nel 1938 da Alex Osborn, un pubblicitario americano, è una
tecnica applicata per stimolare la creatività e sviluppare nuove idee
su un qualsiasi argomento, sia da parte di un singolo che da gruppo
di persone
Camminata di quartiere E' un sopralluogo da svolgere nelle aree che si intende trasformare
nel quale vengono coinvolti sia coloro che quotidianamente abitano
il contesto territoriale in esame, sia i professionisti e amministratori
che operano su di esso
Creative Problem Solving Metodologia simile al Breinstorming, finalizzata all'individuazione
di alternative progettuali mediante le quali risolvere i problemi che si
stanno discutendo. Alla base di questo approccio c’è l’idea che, per
migliorare la creatività di un gruppo, sia prima di tutto necessario
dare più spazio all’immaginazione ed ai contributi di ciascun
partecipante rispetto alle possibili alternative di progetto, per poi
procedere in un secondo momento alla selezione delle attività da
intraprendere
Cittadini non selezionati
Soggetti selezionati
Esperti
Attraverso un Focus Group è possibile comprendere i bisogni
specifici dei destinatari finali di un progetto, o degli utenti di un
servizio, a partire da un campione rappresentativo di questi ultimi,
analizzando in profondità ciò che le persone pensano al di là delle
opinioni superficiali che possono avere
Ha un funzionamento semplice e consente in tempi brevi di portare Cittadini non selezionati
un gruppo medio/grande, (composto mediamente da 60 / 70 persone) Soggetti selezionati
ad affrontare tematiche diverse, anche complesse. Permette di
Esperti
direzionare i partecipanti verso scenari comuni, partendo dagli
elementi che accomunano i desideri dei vari soggetti
Tecnica nata negli anni '50 dal lavoro di Merton nel campo della
ricerca sociale, è volta allo sviluppo di discussioni di gruppo guidate
da un facilitatore che modera i dialoghi, lasciando i partecipanti
liberi di esprimere le loro opinioni e contemporaneamente
mantenendo discussione focalizzata sul tema in esame
E' una tecnica sviluppata a partire dalla fine degli anni ‘80, grazie al
lavoro di Sandra Janoff e Marvin Weisbord, ed è costruita sull’idea
che valorizzando gli aspetti che accomunano un gruppo di
stakeholders sia possibile costruire percorsi di cambiamento efficaci
Focus Group
Future Search
Soggetti selezionati
Esperti
Favorisce la gestione del dissenso in quanto prevede che le opinioni, Cittadini non selezionati
anche se negative, vengano considerate un contributo per rendere
Soggetti selezionati
più entusiasmante il processo di apprendimento reciproco e costruire Esperti
una sorta di "creatività collettiva"
Approccio applicato nelle politiche pubbliche e nella progettazione
territoriale per raggiungere decisioni democratiche, al fine di
“garantire un senso di comune appartenenza basato sulla comune
capacità di prendere decisioni che siano polifoniche, efficaci, nel
rispetto e nel potenziamento delle identità multiple dei soggetti in
causa” (Marianella Sclavi)
Permette di migliorare le capacita di analisi e individuazione dei
Soggetti selezionati
problemi, identificare le soluzioni, valutare l’efficacia e le possibilità Esperti
di implementazione, scegliere e approfondire le soluzioni valutate
più efficaci
Valorizza le competenze degli abitanti in relazione al particolare
ambiente di vita in cui essi vivono o lavorarono abitualmente
Soggetti selezionati
Esperti
Consensus Building
Brainstorming
Unica
Unica
Unica
Ripetuta
Unica
Unica o ripetuta
Ripetuta
Soggetti selezionati
Esperti
La comunità locale partecipa alla costruzione ed allo sviluppo del
progetto attraverso un percorso di apprendimento basato
sull’apprezzamento di ciò che caratterizza positivamente il
cambiamento
Migliora le capacita di analisi e individuazione dei problemi, la
capacità di identificare idee innovative e valutarne l’efficacia e
verificare le possibilità di implementazione
Appreciative Inquiry
Unica
Favorisce il coinvolgimento attivo di tutti i partecipanti e consente ad Cittadini non selezionati
ognuno di esprimere le proprie idee in maniera anonima e libera
Strumento della progettazione partecipata di origine anglosassone,
utilizzato per individuare i problemi e le necessità di un particolare
territorio attraverso il coinvolgimento della comunità locale in un
incontro strutturato
Tecnica fondata sulla costruzione di percorsi partecipati fondati
sull'ipotesi che le persone e le organizzazioni evolvono nella
direzione delle cose che studiano ed approfondiscono
Sessione
Action Planning
Soggetti
Vantaggi applicativi
Breve descrizione
Nome della metodologia
Diretta
Diretta
Diretta
Diretta
Diretta
Diretta
Diretta
Diretta
Interazione
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Tabella 49 ‐ Quadro sinottico delle principali tecniche di gestione della partecipazione in processi di pianificazione R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 194
Consente di guidare un gruppo nella definizione degli obiettivi a
medio e lungo termine e delle azioni necessarie a realizzarli
E' una metodologia semplice da applicare, efficace e flessibile per
gestire il dialogo di un grande gruppo
E' una metodologia che per la gestione di percorsi partecipati di
progettazione e pianificazione strategica. Impiega vari incontri di
lavoro finalizzati a sviluppare progressivamente una visione futura e
a programmare le attività da intraprendere per l'esecuzione della
trasformazione
E' una metodologia che si ispira ai vecchi caffè. Si basa sulla
creazione di un ambiente di lavoro che ispiri i partecipanti e li inviti
ad una discussione libera ed appassionata
E' una tecnica di comunicazione strutturata, originariamente
sviluppata come metodo sistematico e interattivo che impiega panel
di esperti.
Si basa sul principio che le previsioni di un gruppo strutturato di
individui ("intelligenza collettiva") sono più accurate di quelle
ottenibili da parte di gruppi non strutturati. Impiega questionari e
molteplici gruppi di lavoro che lavorano assieme, senza però
incontrarsi, per individuare progressivamente la soluzione
progettuale "migliore"
Technology Of
Partecipation (Top)
World Cafe'
Permette di coinvolgere soggetti fisicamente lontani e consente di
evitare i problemi tipici dell'interazione diretta
Stimola la capacità a identificare soluzioni concrete. Durante la sua
Cittadini non selezionati
attuazione i partecipanti hanno l'occasione di ideare visioni sul futuro Soggetti selezionati
della propria comunità e proporre strategie volte a superare gli
Esperti
ostacoli che frenano il passaggio a modelli di sviluppo sostenibile.
Permette di ragionare in particolare sul ruolo che tecnologia e sistemi
di organizzazione sociale (volontariato, servizi pubblici, ecc.)
possono giocare nel rendere i modelli di sviluppo più attenti ai
bisogni delle generazioni future
E' un metodo nato in Danimarca e promosso dalla Commissione
Europea, per facilitare la partecipazione sociale e l’approccio dal
basso alla programmazione degli interventi mediante l'accordo fra i
diversi gruppi di portatori di interessi in ambito locale, con
l'obiettivo del raggiungimento di una definizione consensuale di città
sostenibile.
Nel 1994 anche la Commissione Europea ha attivato un'iniziativa
basata su questo metodo, chiamata TDSP ("Training and
Dissemination Schemes Project"), che ha lo scopo di esplorare nuove
metodologie per favorire l'innovazione in ambito sociale attraverso la
definizione di metodi più efficaci di divulgazione di una serie di
"best practices" in ambienti culturali e politici diversi e
l'identificazione di strumenti per la divulgazione del know-how
correlato
Scenario Workshop
(Easw)
Delphi method
E’ molto utile per aprire un confronto su questioni complesse dove
Cittadini non selezionati
non esiste una soluzione univoca. La metodologia lascia liberi i
Soggetti selezionati
partecipanti di operare come meglio credono, utilizzando le modalità Esperti
di lavoro che ritengono più utili e produttive.
Nasce 20 anni fa da un'intuizione dell’antropologo americano
Harrison Owen prestato alla consulenza aziendale. E’ uno strumento
di apprendimento informale che agevola la circolazione di
informazioni, conoscenze, esperienze all’interno di organizzazioni e
permette di affrontare processi di cambiamento quando è necessario
un confronto su questioni complesse e dove non esiste una soluzione
univoca.
Open Space Technology
Cittadini non selezionati
Soggetti selezionati
Esperti
Esperti
Soggetti selezionati
Esperti
Vantaggi applicativi
Breve descrizione
Nome della metodologia
Indiretta
Diretta
Unica
Ripetuta
Diretta
Diretta
Diretta
Interazione
Ripetuta
Unica
Unica
Sessione
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile (continua) R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 195
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile -
esperti, ovvero soggetti che grazie al proprio ruolo istituzionale, la propria professionalità o preparazione specifica in una certa materia o settore, intervengono all’interno di un percorso apportando le proprie conoscenze tecniche specifiche. Possono essere professionisti che operano all’interno di istituzioni, enti, aziende o associazioni, anche non direttamente connesse al progetto o al territorio di riferimento. La maggior parte delle metodologie prevede il coinvolgimento di tutte e tre le tipologie di soggetti, e l’interazione tra i soggetti che le compongono. Solo in alcuni casi la partecipazione andrebbe limitata a soggetti selezionati e ad esperti, talvolta in considerazione della complessa applicazione della metodologia stessa. Ciascuna tecnica, in genere, si presta ad attuare degli obiettivi specifici. Ad esempio, mediante i focus group viene agevolata la comprensione di problematiche specifiche per singole categorie di soggetti, e al contempo sono raccolte informazioni di carattere tecnico funzionali alla elaborazione del progetto stesso. Altre tecniche, come Action Planning, Appreciative Inquiry, Brainstorming Creative Problem Solving, Future Search, hanno come principale vantaggio quello di stimolare la creatività attiva dei soggetti partecipanti. Altre tecniche ancora hanno il vantaggio di consentire la gestione di numerosi soggetti contemporaneamente (world cafè), oppure di gestire l’opinione di più esperti anche se fisicamente lontani (delphi method), e così via. 6.4. AGENDA DEI LAVORI In considerazione dei molteplici aspetti sopraesposti, l’Amministrazione comunale di Pescara ha ritenuto opportuno prevedere due modalità di coinvolgimento della comunità locale. Una prima modalità dedicata allo studio e alla definizione delle soluzioni progettuali, ha riguardato soprattutto gruppi di soggetti selezionati ed esperti. L’attività di coinvolgimento e di raccolta di informazioni è avvenuta mediante dei focus group a partecipazione singola o ristretta. Una seconda modalità è finalizzata a dare visibilità ai progetti di trasformazione anche verso soggetti non selezionati, al fine di condividere gli obiettivi e i principali tratti progettuali. Per cogliere le opinioni e le eventuali proposte dei cittadini, si sono programmati incontri sotto forma di workshop pubblici a partecipazione allargata, nell’ambito dei quali sono stati effettuati dei brainstorming e sono stati somministrati dei questionari. Le due modalità di coinvolgimento della comunità locale si sono realizzate in modo alternato secondo lo schema di massima illustrato in Figura 44 a partire dalla fine di luglio. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 196
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 44 – Agenda dei lavori per la gestione della partecipazione Focus group ristretto – n 1 ODG Proposta di perimetrazione degli ambiti e discussione sui livelli di trasformabilità Soggetti coinvolti Comune di Pescara Focus group ristretto – n 2 ODG Stato del mercato immobiliare di Pescara Valori di mercato di riferimento per immobili con varie destinazioni d’uso Soggetti coinvolti FIAIP della Provincia di Pescara Focus group ristretto – n 3 ODG Stato del mercato delle costruzioni di Pescara Costi di riferimento, andamento del mercato, ecc. Soggetti coinvolti ANCE di Pescara Seminario pubblico – n.1 ODG Presentazione dell’ambito A2 e illustrazione degli obiettivi dell’Amministrazione Soggetti coinvolti Proprietari proponenti progetti di trasformazione Altri proprietari Focus group ristretto – n 4 ODG Obiettivi e aspettative dei privati Gradi di trasformabilità degli immobili Soggetti coinvolti Proprietari proponenti programma complesso (Lamante e Liberatoscioli) Focus group ristretto – n 5 ODG Obiettivi e aspettative dei privati Gradi di trasformabilità degli immobili Soggetti coinvolti Proprietari immobili della sottozona F5 (ditta Renes) Focus group ristretto – n 6 ODG Obiettivi e aspettative dei privati Gradi di trasformabilità degli immobili Soggetti coinvolti Proprietari proponente programma complesso (Sciarra e Magni) 26.07.2011 01.09.2011 R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 197
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile ODG Presentazione dell’ambito A5 e illustrazione degli obiettivi dell’Amministrazione Esplicitazione della posizione dei soggetti in relazione alle previsioni già esistenti sull’ambito e alle trattative in corso Soggetti coinvolti Proprietari immobili e portatori di interessi diffusi dell’ambito A5: Capitaneria di Porto, Marina di Pescara, Regione Abruzzo, Comune di Pescara, Camera di Commercio, ... Focus group ristretto – n 8 ODG Obiettivi e aspettative dei privati Gradi di trasformabilità degli immobili Soggetti coinvolti Proprietari di immobili nella zona PP2 nell’ambito A5 (Lamante) Focus group ristretto – n 9 ODG Obiettivi e aspettative dei privati Gradi di trasformabilità degli immobili Soggetti coinvolti Proprietari di immobili del comparto 5.06 dell’ambito A2 e nella zona PP2 nell’ambito A5 (Avv.Milia) Focus group ristretto – n 10 ODG Obiettivi e aspettative dei privati Gradi di trasformabilità degli immobili Soggetti coinvolti Proprietari di immobili nella zona PP2 nell’ambito A5 (Società Porta Nuova 2000) Focus group ristretto – n 11 ODG Obiettivi e aspettative dei privati Gradi di trasformabilità degli immobili Soggetti coinvolti Proprietari di immobili nella zona PP2 nell’ambito A5 (Di Carlo per Impresa Mediterranea le costruzioni) Seminario pubblico – n.2 ODG Presentazione dell’ambito A5 con illustrazione dello Studio di Fattibilità Soggetti coinvolti Proprietari degli immobili coinvolti Altri proprietari e cittadini Cittadini residenti Operatori economici Università di Pescara Ordini professionali ODG Presentazione dell’ambito A2, con illustrazione del Masterplan e dello studio di fattibilità Soggetti coinvolti Proprietari degli immobili coinvolti Altri proprietari e cittadini Università di Pescara Ordini professionali Focus group allargato – n 7 08.09.2011 “Dalle aree portuali il futuro di Pescara” 29.09.2011 Seminario pubblico – n.3 13.12.2011 “Una sponda al futuro. Riqualificazione e sviluppo delle aree Lungofiume Nord” R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 198
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 6.5. RACCOLTA DELLE INFORMAZIONI, LORO ELABORAZIONE, OSSERVAZIONI EMPIRICHE Attività del 26 luglio 2011 In data 26 luglio 2011, come indicato nell’Agenda, ha avuto luogo la prima serie di incontri. In mattinata sono stati effettuati tre focus group, mentre nel pomeriggio si è svolto il seminario pubblico allargato. Il primo focus ha riguardato gli obiettivi che l’Amministrazione di Pescara intende perseguire nel promuovere la riqualificazione delle aree oggetto del presente studio. Nel focus sono stati coinvolti i tecnici del Comune di Pescara assieme all’Assessore Marcello Antonelli. Nell’incontro sono state discusse sia le finalità delle operazioni, sia le modalità con cui si intendono perseguirle. Il secondo focus ha riguardato il mercato immobiliare di Pescara. A questo secondo gruppo di lavoro hanno partecipato il presidente della FIAIP della Provincia di Pescara, dott. Amedeo Di Meco. Grazie a questo secondo incontro sono stati individuati i principali segmenti del mercato immobiliare di Pescara, è stato verificato l’andamento della domanda ed offerta dei singoli segmenti e, quindi, i valori espressi in relazione ai progetti di trasformazione urbana oggetto di studio. Il terzo focus è stato imperniato sulla testimonianza del presidente dell’ANCE di Pescara, ing. Giuseppe Girolimetti. Con quest’ultimo è stato verificato l’andamento generale del mercato delle costruzioni di Pescara e individuato il livello dei costi in relazione alle diverse tipologie edilizie e alle diverse destinazioni d’uso previste nei progetti di trasformazione degli ambiti A2 e A5. Nel pomeriggio del medesimo giorno si è svolto il seminario pubblico che ha coinvolto i soggetti non selezionati e i proprietari degli immobili situati nell’area A2. L’incontro ha avuto luogo presso la residenza protetta per ragazzi affetti da disabilità intellettive, “Per noi e dopo di noi”, sita in via Maiella, realizzata dal Comune di Pescara e gestita dall’Associazione Regionale Down Abruzzo. L’incontro non ha avuto carattere assembleare, bensì ha assunto l’assetto di una riunione allargata nell’ambito della quale tutti i partecipanti hanno avuto la possibilità di interloquire fra loro in modo informale ed aperto. Stimolati da questa impostazione e da un’introduzione al progetto di trasformazione urbana che il Comune intende promuovere nell’ambito A2, i partecipanti hanno espresso in piena libertà le proprie opinioni rispetto al progetto, evidenziando dapprima una serie di elementi di criticità che caratterizzano l’area, e successivamente esponendo le proprie aspettative verso il progetto di trasformazione prefigurato. Il primo aspetto in relazione al quale i residenti hanno espresso preoccupazione, è il generale degrado urbanistico della zona a causa dello stato di obsolescenza e di abbandono in cui si trovano attualmente molti degli edifici e delle aree. Si lamenta in particolare, l’assenza di spazi per l’aggregazione, di attività e di servizi, oltre che di spazi a verde attrezzati per il gioco dei bambini. Per contro, queste condizioni favoriscono la comparsa di attività illecite. Il secondo elemento di criticità concerne le infrastrutture per la mobilità: la vicina ferrovia è fonte di inquinamento R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 199
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile acustico ed il consistente traffico veicolare di attraversamento, in assenza di adeguati percorsi pedonali e ciclabili protetti, è fonte di pericolo e preoccupazione. Il terzo elemento rispetto al quale i cittadini hanno espresso preoccupazione riguarda alcuni specifici complessi edilizi. La palazzina dell’ex Omni, situata in via del Circuito e sede storica della Polizia Municipale di Pescara, dopo che questa è stata trasferita nel 2005 nell’attuale struttura adiacente alla scuola media Michetti, è stata oggetto di un intervento di ristrutturazione, purtroppo sospeso nel corso dei lavori. È inoltre segnalata la presenza di amianto nel complesso dell’ex Consorzio Agrario. In relazione agli elementi sopracitati, le aspettative espresse dai partecipanti all’incontro sono così riassumibili: -
la generale riqualificazione e bonifica delle aree comprese nell’ambito A2 in tempi relativamente brevi; -
la creazione di servizi e attività qualificate rivitalizzanti questa porzione di città; -
il riassetto infrastrutturale e viabilistico dell’intero ambito; -
la riqualificazione e la rifunzionalizzazione della palazzina ex Omni. Attività dell’1 settembre 2011 Il giorno 1 settembre ha avuto luogo la seconda serie di focus che hanno coinvolto i soggetti proprietari delle aree del comparto A2 che in passato avevano presentato all’Amministrazione proposte di progetti trasformativi per le proprie aree. Gli incontri si sono concentrati su: -
gli elementi di maggiore preoccupazione, legati alle caratteristiche attuali dell’ambito o alle previsioni di trasformazione che potrebbero inficiare la qualità degli interventi o l’iter attuativo degli stessi; -
gli aspetti di flessibilità, ovvero gli aspetti legati alle modalità e agli strumenti attuativi innovativi; -
le aspettative e gli elementi di interesse dei privati rispetto alla trasformazione delle aree, in relazione ai gradi di trasformabilità degli immobili da essi prefigurati nelle proposte già presentate all’Amministrazione. Al primo incontro hanno preso parte i rappresentanti di General Marmi e River Center, proprietari del comparto 5.07.1 dell’ambito A2 e di parte degli immobili della zona PP2b dell’ambito A5. Il secondo incontro ha coinvolto i rappresentanti della società Le Tre Gemme proprietaria del comparto 5.06C dell’ambito A2. Al terzo gruppo di lavoro ha partecipato il rappresentante di Sciarra Costruzioni, società proprietaria del comparto 5.06A dell’ambito A2, lungo il fiume Pescara, e di un’area di dimensioni contenute nella zona PP2b dell’ambito A5. Le trasformazioni prefigurate nelle proposte presentate da tutti e tre i soggetti intervenuti, comprendono prevalentemente destinazioni residenziali per il libero mercato. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 200
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Tra gli aspetti di maggiore preoccupazione evidenziati dai soggetti intervenuti, vi è la costruzione del nuovo ponte. In relazione ad esso, si riconosce la necessità di un riordino infrastrutturale dell’intero ambito, con l’allargamento della viabilità di connessione tra i tratti stradali esistenti e la nuova infrastruttura. Per effetto di tale riconfigurazione, vi è il rischio che i lotti di proprietà assumano una morfologia che non consentirà di sfruttare al meglio la cubatura a disposizione. Inoltre, l’infrastruttura realizzata in elevato obbligherebbe a costruire edifici che superano il limite di altezza imposto dagli strumenti urbanistici vigenti, in quanto si vorrebbe dotare gli alloggi prodotti di una buona panoramicità sul fiume e sulla città. In alternativa a questo scenario, che prevede la realizzazione di edifici alti lungo il fiume, i partecipanti al focus hanno espresso disponibilità ad introdurre, nelle previsioni di trasformazione, elementi di flessibilità, quali il trasferimento di diritti edificatori. In tale prospettiva, le perplessità maggiori riguardano la possibilità di trasferire tali diritti su aree cedute da altri soggetti o messe a disposizione dell’Amministrazione, mentre non sono stati espressi particolari rilievi nel prevedere l’eventuale trasferimento su aree già di proprietà, anche dislocate in altre zone della città. Altre preoccupazioni espresse dai soggetti intervenuti hanno riguardato i tempi di realizzazione, che dovrebbero essere il più possibile contenuti, e la trasparenza dell’intero iter procedurale e attuativo. Quasi tutti i soggetti si sono dimostrati inoltre favorevoli ad una revisione generale delle previsioni inerenti al comparto A2, nella prospettiva di riequilibrare la distribuzione dei benefici generati dalle trasformazioni, perseguendo il principio di perequazione orizzontale ed auspicando pertanto l’eguale trattamento dei proprietari. Sensibilità è stata espressa anche per la perequazione verticale, vale a dire per la compensazione tra il beneficio dei privati e quello della collettività, cedendo a tal fine le aree necessarie alla realizzazione del ponte e alla riconfigurazione infrastrutturale dell’Ambito, ed anche realizzando opere di interesse generale. Tra le aspettative che i soggetti privati hanno esplicitato vi è la realizzazione di interventi di qualità, in grado di incidere positivamente sulla rendita differenziale derivante dalla complessiva trasformazione urbana dell’ambito. Questo, sia in relazione alla valorizzazione del proprio immobile, sia nell’ottica di attivare cicli di rigenerazione urbana che coinvolgano anche le aree adiacenti all’ambito, portando ad una valorizzazione immobiliare dell’intera zona. Attività dell’8 settembre 2011 Il giorno 8 settembre ha avuto luogo la seconda serie di incontri che ha coinvolto gli stakeholders delle aree del comparto A5. I lavori sono iniziati al mattino con un incontro semipubblico che ha coinvolto soggetti istituzionali in parte proprietari di aree comprese nel comparto, e sono continuati poi nel pomeriggio con diversi incontri ristretti cui hanno preso parte i singoli proprietari delle aree. Al primo incontro hanno quindi partecipato i soggetti istituzionali portatori, allo stesso tempo, di interessi specifici, in quanto proprietari di buona parte delle aree situate sul versante meridionale del fiume Pescara, e di interessi diffusi. Tali soggetti sono: Regione Abruzzo, Provincia di Pescara, Capitaneria di Porto, Marina di Pescara, Comune di Pescara, Camera di Commercio. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 201
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile L’incontro si è svolto in forma di riunione allargata, con disposizione dei partecipanti attorno al tavolo. Il focus ha riguardato l’illustrazione della situazione attuale delle aree, eventuali contrattazioni o trasformazioni già avviate, gli elementi di maggiore preoccupazione e gli elementi d’interesse. Per quanto concerne lo stato attuale delle aree e le contrattazioni in corso, sono state confermate le trattative in corso tra la Camera di Commercio e la Regione e le linee programmatiche del Piano Regolatore Portuale che lo stesso Comune di Pescara, attraverso il proprio Assessorato alle attività produttive, sta per approvare. Tra gli aspetti di maggiore preoccupazione, è stato evidenziato il rischio d’insabbiamento del porto. Per ovviare a questo problema è in via di approvazione il Piano Regolatore Portuale, in base al quale la configurazione della foce del Pescara deve essere profondamente ristrutturata, deviando a nord il flusso del fiume. Questa problematica, unita al livello di forte inquinamento che caratterizza le acque del Pescara, costituisce la priorità da affrontare per qualsiasi futura trasformazione del comparto. I presenti hanno evidenziato l’importanza di valorizzare da un punto di vista commerciale e turistico l’intero waterfront, aumentando la profondità dei fondali per permettere l’approdo delle navi da crociera, e prolungando l’infrastruttura dell’asse attrezzato fino all’area del porto, così da agevolare l’accesso all’autostrada da parte di mezzi di trasporto turistici e da parte dei privati che usufruiscono dei posti barca presso la darsena. Inoltre, nelle ipotesi di sviluppo del waterfront, dovrebbero essere contemplate funzioni commerciali legate alla ricettività (alberghi, residence, ecc.) e attività complementari, a servizio di un flusso turistico potenzialmente rinvigorito dalle opere di trasformazione. Le aree interne al comparto A5 dovrebbero invece essere riservate principalmente a edifici a destinazione residenziale e a funzioni complementari, con valorizzazione delle aree libere per verde attrezzato. Nel pomeriggio dello stesso giorno hanno avuto luogo vari incontri con i singoli proprietari delle aree comprese nel comparto A5. In questo caso il focus affrontato negli incontri ha riguardato, come per l’ambito A2, gli elementi di maggiore preoccupazione, gli aspetti di flessibilità e gli elementi d’interesse dei privati, rispetto alla trasformazione delle aree e in relazione ai gradi di trasformabilità degli immobili da essi prefigurati. I soggetti incontrati sono stati, nell’ordine: il sig. Lamante, in rappresentanza della società River Center srl; l’avv. Milia; un rappresentante della Società Porta Nuova 2000; l’arch. Alessandro Di Carlo, in rappresentanza della società Impresa Mediterranea. Alcuni di essi hanno dichiarato il proprio modesto interesse a modificare le previsioni di PRG inerenti le aree di proprietà. È questo il caso dell’avv. Milia, il quale ha presentato progetti, sia per le proprie aree dell’ambito A5 che per quelle dell’ambito A2; e anche quello della Società Porta Nuova 2000, che trovandosi a ridosso della porzione meridionale del waterfront ritiene soddisfacenti le previsioni attuali, sia in termini di destinazione d’uso che di quantità. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 202
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Tra le principali preoccupazioni segnalate dagli altri proprietari, i cui immobili sono dislocati soprattutto nella parte interna del waterfront, vi sono: la presenza, all’interno del comparto A5, di piccoli proprietari scarsamente interessati a sviluppare sinergie con altre proprietà; la quota di edilizia residenziale pubblica prevista dal PRG vigente all’interno della quantità di superficie residenziale complessiva, che comprime eccessivamente la profittabilità dall’intervento; la sperequazione esistente in base alle previsioni inerenti alle diverse proprietà. Tra gli elementi di interesse è emersa la volontà di procedere con una riconfigurazione generale della porzione occidentale dell’Ambito, nell’ottica di razionalizzare l’uso dei suoli e realizzare aree a parco che comprendano anche manufatti storici da riqualificare e destinare a funzioni collettive. Da parte di diverse proprietà si è espressa la disponibilità a procedere con modalità collaborative tra i privati stessi e l’Amministrazione comunale, come il trasferimento di diritti edificatori, la cessione di aree ai fini perequativi, ecc. È stata quindi registrata la speranza che la rigenerazione di questo settore urbano presso il waterfront, sia accompagnata dalla realizzazione di una nuova centralità urbana per la città di Pescara. Figura 45 – Sistema di preoccupazioni, flessibilità e interessi degli stakeholders per l’ambito A2 Ambito A2 Preoccupazioni • Realizzazione del nuovo ponte Flessibilità • Possibilità di trasferire su Interessi • Sviluppo di funzioni e sul fiume Pescara e ricadute proprie aree, anche dislocate interventi di qualità per sul riassetto infrastrutturale in altre zone della città, parte aumentare la rendita del comparto dei diritti edificatori generati differenziale derivante dalla dalle aree trasformazione urbana • Tempi ridotti degli iter amministrativo e realizzativo • Trasparenza dell’intero processo • Revisione delle proposte già • Rigenerazione urbana del presentate comparto e formazione di un all’Amministrazione comunale quartiere prevalentemente nell’ottica di riequilibrare residenziale di qualità benefici tra i proprietari (perequazione orizzontale) e tra privati e collettività (perequazione verticale) R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 203
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 46 – Sistema di preoccupazioni, flessibilità e interessi degli stakeholders per l’ambito A5 Ambito A5 Preoccupazioni • Presenza, all’interno del Flessibilità • Possibilità di trasferire su Interessi • Sviluppo di funzioni e comparto A5, di piccoli proprie aree, anche dislocate interventi di qualità per proprietari scarsamente in altre zone della città, parte aumentare la rendita interessati a sviluppare in dei diritti edificatori generati differenziale derivante dalla sinergia con altri soggetti le dalle aree dell’Ambito trasformazione urbana proprie aree • Elevata quota di edilizia • Revisione delle proposte già • Rigenerazione urbana del presentate comparto e formazione di un residenziale pubblica prevista all’Amministrazione comunale quartiere prevalentemente dal PRG vigente all’interno nell’ottica di riequilibrare residenziale di qualità in grado della quantità di superficie benefici tra i proprietari di rappresentare una nuova residenziale complessiva da (perequazione orizzontale) e centralità urbana per la città realizzare, che comprime tra privati e collettività eccessivamente il profitto (perequazione verticale) derivante dall’intervento • Sperequazione attuale in base alle previsioni di PRG inerenti alle diverse proprietà R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 204
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Attività del 29 settembre 2011 Il giorno 29 settembre, presso il Padiglione “Ex‐Cofa” Marina di Pescara, ha avuto luogo il secondo seminario pubblico dal titolo “Dalle aree portuali il futuro di Pescara” dedicato alla pianificazione dell’ambito A5. Figura 47 – Locandina del seminario n. 2 Il seminario è stato suddiviso in una sessione mattutina e in una pomeridiana. La prima è stata strutturata a sua volta in quattro parti: i saluti delle autorità con l’intervento di rappresentanti delle istituzioni coinvolte nel progetto; una introduzione al Masterplan, effettuata dell’Assessore Marcello R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 205
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Antonelli e dal prof. Stefano Stanghellini; interventi di rappresentanti di vari enti in quanto portatori di interessi diffusi; dibattito con interventi dal pubblico. Tra gli elementi di maggiore rilevanza emersi nella sessione, si evidenziano i seguenti: -
la necessità di approfondire da un punto di vista architettonico i progetti, in modo che vi sia una composizione armoniosa e di elevata qualità; -
la realizzazione del principio della sostenibilità, sia da un punto di vista ambientale, che sociale ed economico. Nel pomeriggio sono intervenuti rappresentanti di organismi portatori di interessi diffusi e singoli cittadini. In questa seconda fase sono stati puntualizzati i seguenti aspetti: -
la necessità che le aree dell’ambito A5 vengano sviluppate secondo un disegno complessivo unitario, con una regia unica e forte, costituita dall’Amministrazione Comunale, la quale potrebbe seguire la gestione e il marketing dell’operazione attivando un’Agenda strategica dell’intera operazione; -
che i progetti proposti siano funzionali al completamento delle previsioni pregresse in merito al rapporto tra il Porto e il resto della città. Nello stesso giorno ha avuto luogo un breve focus group a cui ha preso parte la Lega Navale Italiana, un Ente morale con sede presso l’arenile, che svolge attività marinaresche nel sociale, collegate alle scuole. Attualmente l’Ente, che si avvale di una concessione rilasciata dalla Capitaneria di Porto, occupa circa 11.800 mq. In base alle previsioni di trasformazione dell’area portuale, la superficie a disposizione della Lega arriverà a 14.500 mq, che insieme alle aree laterali gestite dai due organismi con cui collabora, raggiungerà 16.000 mq, una porzione dei quali posta al di sotto del ponte ciclo pedonale. L’ipotesi caldeggiata dall’Ente è di concentrare le proprie attività all’interno di una sala polivalente di 200 mq, a cui annettere box e spogliatoi, in quanto attualmente utilizza un container privo di docce. La proposta emersa durante l’incontro e di attribuire alle aree gestite dall’Ente la destinazione “sportiva velica” in quanto aree a disposizione di organismi senza fini di lucro. Attività del 13 dicembre 2011 Il giorno 13 dicembre, presso la struttura “Per noi e dopo di noi”, ha avuto luogo il secondo seminario pubblico inerente le aree lungo il fiume, intitolato “Una sponda al futuro. Riqualificazione e sviluppo delle aree Lungofiume Nord”. Il seminario, a cui erano presenti il Sindaco, l’Assessore Marcello Antonelli e altri rappresentanti del Comune di Pescara, il prof. Alberto Clementi preside della Facoltà di Architettura di Pescara, l’Ance, gli Ordini professionali degli Architetti e degli Ingegneri, oltre alla maggioranza dei proprietari delle aree coinvolte nel Masterplan, è stato strutturato in tre parti. Nella prima parte, dopo i saluti delle autorità, si sono succeduti gli interventi introduttivi. L’Assessore Marcello Antonelli ha ribadito l’importanza di una effettiva partecipazione da parte della cittadinanza al percorso decisionale R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 206
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile che interessa l’area lungofiume. Il Sindaco, Luigi Albore Mascia, ha evidenzianto l’importanza del progetto nel ridisegno della città pubblica all’interno di queste aree, che deve avvalersi del supporto degli operatori privati, e la necessità di rafforzare il sistema infrastrutturale della città mediante le opere previste che completano la costruzione del nuovo ponte sul fiume Pescara. L’arch. Daniela Versino, del Ministero delle Infrastrutture e dei trasporti ha ricordato il finanziamento dello Studio di Fattibilità attraverso il programma “Azioni integrate innovative. La rete dei territori ‐ Supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di Partenariato Pubblico‐Privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile”. I principi guida dei programmi che il Ministero promuove si rifanno a concetti come: la sostenibilità; l’integrazione di competenze multisettoriali per affrontare problemi di sviluppo sempre più complessi; l’innovazione degli strumenti attuativi capaci di coinvolgere sempre più i privati, pur mantenendo una forte regia pubblica nella gestione degli investimenti; la fattibilità nel breve periodo degli interventi previsti. Nel 2011 le nove città partecipanti al programma ministeriale hanno consegnato la Relazione iniziale degli Studi, che si concluderanno agli inizi del 2012. La seconda parte del convegno ha visto l’intervento dei rappresentanti del R.T.P., Stefano Stanghellini, Vittorio Salmoni e Sergio Copiello, i quali hanno illustrato il percorso metodologico seguito per giungere alla progettazione del Masterplan, tenendo conto della pianificazione pregressa, delle proposte dei privati e delle criticità presenti nelle aree. Il Masterplan sarà lo strumento conoscitivo e metaprogettuale di cui l’Amministrazione Comunale potrà avvalersi nella regia dell’attuazione degli interventi privati. La terza parte è stata animata dagli interventi dei cittadini. Tra gli aspetti emersi, merita riportare le seguenti osservazioni: -
la suddivisione dell’ambito in molteplici comparti comporta una difficile gestione del progetto di città pubblica, più facilmente gestibile unificando in unico comparto l’intero ambito di intervento; -
l’accessibilità pedonale e ciclabile al futuro parco fluviale dell’area deve essere curata maggiormente, anche inserendo delle funzioni qualificanti nell’area a ridosso del fiume; -
il percorso partecipativo merita di essere ampliato anche ad altre proprietà, oltre a quelle dei comparti di trasformazione; -
alcuni dei volumi degli edifici esistenti non sono stati recuperati all’interno delle consistenze di progetto; -
i contenuti urbanistici del progetto dovranno essere approfonditi nelle successive fasi tenendo in considerazione l’importanza del fiume per la città e traendo ispirazione del principio di sostenibilità. In risposta a queste osservazioni i rappresentanti del R.T.P. hanno fornito le seguenti precisazioni: -
la suddivisione dell’ambito in comparti di trasformazione semplifica per il processo attuativo, che per R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 207
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile ammissione degli stessi proprietari sarebbe stato altrimenti difficoltoso e difficilmente attuabile; -
le proprietà maggiormente coinvolte sono quelle che negli ultimi anni hanno presentato proposte progettuali, dimostrando maggiore interesse nell’attuazione degli interventi; in ogni caso gli incontri pubblici effettuati sono serviti per stimolare la presentazione di ulteriori proposte; -
la destinazione delle aree lungo il fiume era stata già oggetto di riflessione in fase di progettazione, ma la loro condizione non consente di insediarvi funzioni diverse da quelle prospettate; l’integrazione tra parco e tessuto residenziale, in ogni caso, verrà meglio curata; -
i volumi degli edifici esistenti sono stati considerati all’interno delle consistenze di progetto. Ha concluso l’incontro il prof. Alberto Clementi, preside della Facoltà di Architettura di Pescara, il quale, dopo aver espresso apprezzamento per la qualità progettuale del Masterplan cui concorre l’attenzione per la fattibilità delle trasformazioni ipotizzate, ha enfatizzato l’importanza del rapporto tra la città e il fiume. Riguardo all’impostazione degli spazi pubblici nel Masterplan, il prof. Clementi ha sottolineato l’opportunità di accrescere ed esaltare la permeabilità della città verso le future aree verdi del parco fluviale, affinché di esse possano effettivamente riappropriarsi i cittadini per un utilizzo pubblico e collettivo legato al tempo libero. Figura 48 – Locandina del seminario n.3 R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 208
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 6.6. PROPOSTE DEI CITTADINI PER L’AMBITO A5 6.6.1. CONSULTAZIONE DEI CITTADINI In occasione del convegno “Dalle aree portuali il futuro di Pescara”, svoltosi il 29 settembre 2011, è stata presentata e distribuita una scheda di valutazione, la cui finalità consiste nel far emergere le modalità di trasformazione ritenute più idonee per il sub‐ambito PP2b. Durante il convegno, i partecipanti sono stati sollecitati ad esprimere il proprio grado di preferenza in merito a varie ipotesi sulle destinazioni d’uso che possono essere insediate in questa porzione dell’ambito portuale. La consultazione è avvenuta attraverso la somministrazione di un questionario contenente due matrici di valutazione. Entrambe le matrici prendono in considerazione le destinazioni d’uso di opere edili rivolte al mercato, e le loro possibili combinazioni, riportate nel blocco a sinistra (nel complesso, alternative dalla A alla P). Nel blocco a destra della matrice viene richiesto di indicare un giudizio sul grado di preferenza di ciascuna delle alternative proposte, sia per quelle individuate come più adatte, sia per quelle ritenute meno opportune. Il giudizio è espresso attraverso numeri progressivi da 1 a 9, che indicano un grado crescente di preferenza: ad 1 corrisponde il giudizio più scadente, a 9 corrisponde un giudizio ottimo. La prima matrice (Tabella 50) propone una serie di alternative (dalla A alla I) accomunate dalla presenza della destinazione residenziale. Le prime tre alternative sono di tipo monofunzionale, ovvero prevedono la realizzazione di edifici esclusivamente residenziali; le alternative successive possiedono un mix di destinazioni d'uso. ALTERNATIVE
Tabella 50. Prima matrice di valutazione: alternative con residenza Residenze
su libero
mercato
Residenze
sociali
Uffici
e studi
professionali
Commercio
(medie
superfici)
Commercio
al dettaglio
e pubblici
esercizi
Attrezzature
per
spettacolo e
tempo libero
Giudizio
da 1 a 9
Alternative con residenza
A
SI
no
no
no
no
no
B
No
no
no
no
no
C
SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI
SI
no
no
no
no
no
no
SI
no
no
SI
no
no
no
no
no
no
no
SI
no
no
SI
SI
SI
SI
SI
no
no
SI
SI
SI
D
E
F
G
H
I
no
no
SI
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 209
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile La seconda matrice (Tabella 51) propone altre alternative (dalla L alla O), tutte caratterizzate dall’assenza della destinazione d’uso residenziale. Inoltre, viene offerta ai partecipanti la possibilità di esprimere una propria ipotesi sulla combinazione delle destinazioni d’uso, nel caso in cui la preferenza sia indirizzata ad una alternativa non contemplata. ALTERNATIVE
Tabella 51. Seconda matrice di valutazione: alternative senza residenza Residenze
su libero
mercato
Residenze
sociali
Uffici
e studi
professionali
Commercio
(medie
superfici)
Commercio
al dettaglio
e pubblici
esercizi
Attrezzature
per
spettacolo e
tempo libero
Giudizio
da 1 a 9
Alternative senza residenza
L
No
no
no
no
no
SI
M
No
no
N
No
no
O
No
no
no
SI
SI
SI
SI
SI
SI
no
SI
SI
SI
SI
Alternativa non contemplata
P
6.6.2. DISTRIBUZIONE DEI GIUDIZI SULLE ALTERNATIVE Una volta acquisite le schede compilate dai partecipanti al convegno, i giudizi espressi sono stati riportati in un apposito database. Sui giudizi sono state condotte elaborazioni di tipo statistico, i cui esiti vengono presentati e discussi in questo paragrafo. Tali elaborazioni consistono, anzitutto, nell’analisi della distribuzione di frequenza dei giudizi per ciascuna alternativa. Successivamente sono stati esaminati i punteggi medi e la loro deviazione standard; infine i giudizi medi sono stati normalizzati, ovvero espressi in termini percentuali riconducendo il loro totale al 100 per cento, al fine di desumere l’ordine di priorità delle alternative proposte. Le tre alternative di tipo monofunzionale incentrate sulla residenza manifestano la frequenza più elevata di giudizi minimi, che indicano un totale disaccordo con l'alternativa proposta (Figura 49). Nell’alternativa A, che prevede solamente residenze da collocare sul libero mercato, l’incidenza di giudizi minimi raggiunge il 66 per cento. Per le alternative B – residenze sociali – e C – residenze sia su libero mercato che sociali – l’incidenza dei giudizi minimi si attesta sul 48 per cento. Le ulteriori sei alternative che prevedono la presenza di residenza in un mix di altre funzioni presentano una rilevante dispersione dei giudizi, a testimonianza di un notevole disaccordo sulle soluzioni da adottare per la riqualificazione dell’ambito oggetto di analisi (Figura 50). Le alternative E e G – che alle residenze da collocare sul libero mercato associano rispettivamente il terziario direzionale e il terziario commerciale – fanno registrare ancora una elevata incidenza di giudizi minimi, pari al 31 per cento per E, e al 38 per cento per G. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 210
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Pur nella elevata dispersione dei giudizi, emerge un elemento degno di nota: la compresenza di attrezzature per lo spettacolo e il tempo libero, insieme con la residenza e altre destinazioni, tende ad elevare la media dei giudizi. Nel caso delle alternative F e I, si riscontra l’espressione di alcuni giudizi di forte preferenza (punteggi compresi tra 8 e 9): sono il 17 per cento per quanto riguarda l’alternativa F, raggiungono il 24 per cento nel caso dell’alternativa I; tale incidenza risulta superiore alle altre alternative dove invece i medesimi giudizi sono spesso assenti. Figura 49. Distribuzione di frequenza dei giudizi per le tre alternative con residenza e monofunzionali Alternativa A – Residenze su libero mercato Alternativa B – Residenze sociali Alternativa C – Residenze su libero mercato e Residenze sociali R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 211
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 50. Distribuzione di frequenza dei giudizi per le sei alternative con residenza e mix di funzioni Alternativa D – Residenze su libero mercato, Residenze Alternativa E – Residenze su libero mercato, Uffici e sociali, Commercio al dettaglio e pubblici esercizi studi professionali Alternativa F – Residenze su libero mercato e Alternativa G – Residenze su libero mercato, Attrezzature per spettacolo e tempo libero Commercio (medie superfici), Commercio al dettaglio e pubblici esercizi Alternativa H – Residenze su libero mercato, Uffici e Alternativa I – Residenze su libero mercato, Uffici e studi professionali, Commercio (medie superfici), studi professionali, Commercio (medie superfici), Commercio al dettaglio e pubblici esercizi Commercio al dettaglio e pubblici esercizi, Attrezzature per spettacolo e tempo libero R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 212
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Le ultime quattro alternative proposte non prevedono la presenza di residenza, ma si basano sulla combinazione di altre funzioni terziarie e di servizi. Anche per queste alternative, ciò che emerge con maggiore evidenza è una elevata dispersione dei giudizi: dal punteggio 1 – totale disaccordo – al punteggio 9 – forte preferenza – quasi tutte le gradazioni di preferenza sono presenti nelle relative distribuzioni di frequenza (Figura 51). Emergono inoltre due evidenze empiriche che confermano quanto sin qui rilevato in merito alle alternative in cui figura la destinazione residenziale. La prima concerne lo scarso appeal manifestato per le combinazioni di destinazioni terziarie, sia direzionali che commerciali, come nel caso dell’alternativa M. La seconda evidenza empirica concerne il ruolo positivo svolto dalla previsione di attrezzature destinate allo spettacolo e al tempo libero; tale previsione conduce a giudizi mediamente più elevati. Ciò è confermato dalla distribuzione di frequenza dei giudizi per l’alternativa L, l’unica per la quale si riscontra un elevata incidenza, pari al 31 per cento, del punteggio più elevato. Figura 51. Distribuzione di frequenza dei giudizi per le quattro alternative senza residenza Alternativa L – Attrezzature per spettacolo e tempo Alternativa M – Uffici e studi professionali, Commercio libero (medie superfici), Commercio al dettaglio e pubblici esercizi Alternativa N – Uffici e studi professionali, Commercio Alternativa O – Commercio (medie superfici), (medie superfici), Commercio al dettaglio e pubblici Commercio al dettaglio e pubblici esercizi, esercizi, Attrezzature per spettacolo e tempo libero Attrezzature per spettacolo e tempo libero R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 213
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile L’analisi della distribuzione di frequenza dei giudizi mette in evidenza come non emergano concentrazioni significative nei punteggi, se non in negativo per le alternative monofunzionali con residenza, e in positivo per le alternative che comprendono la previsione di attrezzature per lo spettacolo e il tempo libero. Ciò è confermato anche dall’analisi dei punteggi medi e della loro deviazione standard (Figura 52). Nessuna delle alternative proposte riesce a conseguire un punteggio medio elevato in assoluto. I valori maggiori, infatti, sono compresi tra 4,8 e 5,5 (alternative I, L, N e O), e si collocano dunque ad un livello intermedio rispetto alla scala proposta. Inoltre, emerge una tendenza che conferma la dispersione dei giudizi: al crescere del giudizio medio si riscontra anche un incremento della deviazione standard, fino a valori prossimi o superiori a 3 (ancora le alternative I, L, N e O). Figura 52. Punteggi medi e loro deviazione standard R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 214
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile I giudizi medi delle alternative sono stati normalizzati per essere espressi in percentuali il cui totale è pari a 100. Dai giudizi medi normalizzati è stato desunto l’ordine di priorità delle alternative proposte (Figura 53). Si riscontra un modesto grado di priorità per le alternative con residenza, sia quelle monofunzionali che quelle con mix funzionale, sia pur con valori di priorità prossimi all’8 per cento sia per l’alternativa F (residenze e attrezzature per spettacolo e tempo libero) che per l’alternativa H (residenze e terziario sia direzionale che commerciale). Emerge un grado di priorità più elevato per tutte le alternative che comprendono la previsione di attrezzature per spettacolo e tempo libero: per le alternative N e O le attrezzature sono associate a destinazioni terziarie e il grado di priorità si colloca attorno al 10 per cento; nell’alternativa L le attrezzature figurano come mono funzione e la priorità si attesta all’11 per cento; nel caso dell’alternativa I le attrezzature sono associate a residenze e la priorità rimane prossima al 10 per cento. Rispetto alle elaborazioni precedenti, l’ordinamento delle alternative sulla base dei giudizi medi normalizzati (Figura 53) fa emergere una duplice polarizzazione delle alternative analizzate. Sul versante basso della graduatoria, caratterizzato dunque da giudizi moderati, si collocano quelle alternative mono o plurifunzionali incentrate su destinazioni d’uso comuni nel mercato immobiliare locale, che condurrebbero dunque a realizzare un ordinario quartiere urbano. Su posizioni elevate nella graduatoria, caratterizzate dunque da giudizi eccellenti, si collocano quelle alternative incentrate solamente sulle attrezzature per lo spettacolo e il tempo libero, o che a questa destinazione peculiare associano altre destinazioni d’uso compatibili, così da riqualificare l’ambito urbano connotandolo come quartiere centrale con un ruolo di aggregazione per la città. Figura 53. Ordine di priorità delle alternative sulla base dei giudizi medi normalizzati R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 215
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Nella scheda di valutazione è stato inserito uno spazio vuoto per lasciare la facoltà di esprimere un giudizio in merito ad eventuali alternative non contemplate. Ne sono state proposte quattordici, tutte accompagnate da giudizi di forte preferenza (9) o comunque di preferenza elevata (8). L’analisi del profilo di tali alternative conferma quanto sin qui discusso. In primo luogo si consideri che quattro delle alternative proposte coincidono: vi figurano residenze sia su libero mercato che sociali, pubblici esercizi e attrezzature per lo spettacolo e il tempo libero. Inoltre, le attrezzature sono presenti nella totalità delle alternative proposte, i pubblici esercizi in quasi l’80 per cento dei casi, le residenze in oltre il 70 per cento. Minore è invece la presenza di altre destinazioni terziarie: quella direzionale nel 36 per cento e quella commerciale (con riferimento a grandi superfici di vendita) nel 29 per cento delle proposte. 6.6.3. DAI GIUDIZI SULLE ALTERNATIVE ALLA COMPOSIZIONE DELLE DESTINAZIONI D’USO Al fine di portare a sintesi l’analisi sui giudizi espressi per le alternative, i dati sono stati sopposti ad un ulteriore procedimento di analisi denominato rough set. Tale tecnica consente di esaminare informazioni codificate sotto forma di giudizi qualitativi, ovvero in una scala in cui ogni gradino rappresenta un dato livello di preferenza (da 1 – totale disaccordo con l'alternativa – fino a 9 – forte preferenza per l'alternativa). Attraverso la tecnica dei rough set è possibile individuare le condizioni che conducono, con un più elevato grado di probabilità, ad un risultato ritenuto soddisfacente. Nel caso delle alternative di trasformazione per il sub‐ambito PP2b, tale tecnica è stata utilizzata per individuare alcuni peculiari profili (o insiemi); ciascun profilo rappresenta una opportuna combinazione di destinazioni d’uso per la quale si registra un numero significativo di giudizi molto elevati (da 7 fino a 9 nella scala proposta). I profili che emergono dall’analisi sono rappresentati nello schema che segue (Figura 54). Gli insiemi tracciati nell’elaborazione grafica ruotano attorno alla destinazione d’uso “attrezzature per lo spettacolo e il tempo libero” che, da sola o con altre destinazioni, figura in oltre il 65 per cento dei giudizi elevati. Tra le altre funzioni prese in considerazione, nessuna singolarmente arriva a maturare un grado di preferenza così significativo. I profili di maggiore interesse, ai fini della riqualificazione complessiva del waterfront di Pescara, sono quelli che alle attrezzature associano altre destinazioni d’uso. In particolare la combinazione tra attrezzature e spazi commerciali conduce a giudizi elevati in oltre il 42 per cento dei casi. È opportuno sottolineare che per spazi commerciali si intendono le piccole superfici di vendita, e quindi i negozi al dettaglio o i pubblici esercizi. Al contrario, la funzione commerciale di medie superfici conduce in prevalenza a giudizi insoddisfacenti. Anche la destinazione d’uso residenziale, con riferimento agli alloggi su libero mercato, è giudicata compatibile con le attrezzature per lo spettacolo e il tempo libero; tale mix è presente in oltre il 27 per cento dei giudizi elevati e merita considerare che la sua percentuale sale al 39 per cento se si prescinde dalla distinzione tra residenza libera e residenza sociale. Inoltre, risulta che l’associazione alla residenza della funzione terziaria direzionale riscuote un apprezzamento assai debole, e nella maggior parte dei casi conduce a giudizi insoddisfacenti. In conclusione, l’intervento di riqualificazione urbana che ha la probabilità più elevata di essere altamente R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 216
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile apprezzato dalla collettività pescarese può essere descritto attraverso il seguente mix funzionale: previsione di spazi da destinare ad attrezzature rivolte allo spettacolo e al tempo libero, integrati con funzioni di tipo terziario commerciale quali negozi al dettaglio e pubblici esercizi, e completati con la realizzazione di alloggi, in parte da collocare sul libero mercato e in parte configurati come edilizia residenziale sociale. Figura 54. Insiemi significativi di destinazioni d’uso R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 217
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 7. ILLUSTRAZIONE DELLE PROPOSTE PROGETTUALI Il Masterplan è lo strumento che definisce l’assetto dei due ambiti oggetto dello Studio di Fattibilità, costituito dalla morfologia dei luoghi, dai parametri urbanistici fondamentali e dal set delle destinazioni d’uso ammesse. Si tratta quindi di uno strumento che attiene ancora al livello urbanistico, ma che introduce gli elementi del progetto urbano. Più specificatamente il Masterplan fornisce il disegno della città pubblica, formato dal sistema della viabilità, sia principale che secondaria, dal sistema della sosta, dal sistema degli spazi pubblici (piazze e verde attrezzato), e da quello degli edifici contenenti i servizi pubblici o di uso pubblico. A questi si aggiunge il sistema ambientale formato dalle aree verdi a più alto tasso di naturalità, poste a contatto con il fiume, e dal reticolo di percorsi pedonali e ciclopedonali che innervano i tessuti residenziali. Il disegno della città pubblica, caratterizzato dalla articolazione dei vuoti, determina un telaio su cui si innestano le superfici destinate alle realizzazioni delle trasformazioni private. In questo modo si rovescia il tradizionale modello, che vede lo spazio pubblico come una sorta di completamento, o nel peggiore dei casi di risulta, degli interventi privati, e contemporaneamente si creano i presupposti per una progettazione urbana di maggiore qualità. A questo proposito il livello di approfondimento morfologico degli interventi è diversificato, in quanto è più dettagliato per quelli pubblici, mentre per quelli privati la previsione morfologica si ferma alla individuazione delle superfici fondiarie (Sf) e alla individuazione delle aree pertinenziali da lasciare inedificate, che ammontano al 50%. Questa differenziazione assicura da una parte una maggiore flessibilità degli interventi privati, che non sono vincolati ad un assetto predeterminato, e dall’altra consentono all’Amministrazione di avere uno strumento capace di valutare il sistema delle convenienze nel rapporto pubblico privato e la quantificazione delle compensazioni. Il Masterplan per sua natura non è conformativo, in quanto non attribuisce direttamente i diritti edificatori, tuttavia deve necessariamente dialogare con il Piano vigente che costituisce l’orizzonte strategico entro cui muoversi. Nel caso specifico del Comune di Pescara il Piano utilizza lo strumento della “scheda norma” per regolare la trasformazione delle aree maggiormente significative. Non è un caso che all’interno dei due ambiti di studio ‐ A2 e A5 ‐ il Piano individui diversi comparti di trasformazione che determinano in maniera precisa i parametri urbanistici, gli standard da cedere (naturalmente superiori ai minimi di legge) e una zonizzazione di massima. Proprio su questi comparti di trasformazione in anni recenti si sono concentrate una serie di proposte da parte dei soggetti privati proprietari, che sono state vagliate in quanto costruiscono il contesto di pianificazione in cui sono maturati i Masterplan. Aldilà delle questioni specifiche, si deve registrare: da un lato l’interesse da parte degli operatori privati alla trasformazione di queste due parti di città, dall’altro la tendenza ad un approccio autarchico da parte delle singole proposte che ricercano esclusivamente le proprie coerenze all’interno dei singoli comparti. L’approccio del Masterplan è diverso in quanto preliminarmente individua un sistema di relazioni con la città, successivamente analizza il funzionamento della porzione di tessuto urbano oggetto della trasformazione e non scende alla scala dei comparti. In questo modo le singole proposte progettuali sono morfologicamente collegate da un disegno di insieme e la loro quantificazione in termini di diritti edificatori e di superfici da cedere è facilmente confrontabile. Di fatto, a meno di limitate superfici destinate alla viabilità, il Masterplan coinvolge R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 218
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile esclusivamente le aree interne ai comparti di trasformazione e quelle che già ospitano servizi pubblici di tipo territoriale o urbano; questo consente da una parte la conferma dei comparti che sono maggiormente aderenti al sistema della proprietà e dall’altra una maggiore flessibilità nella fase di realizzazione degli interventi. 7.1. AMBITO A2: IL MASTERPLAN E LA CARTA DELLA COMPATIBILITÀ CON IL PRG L’ambito A2 (cfr tav A2_10) è localizzato all’incrocio fra il tracciato ferroviario e il fiume Pescara che ne determinano due lati, mentre gli altri sono rappresentati da via del Circuito e via Monte Camicia; il quadrilatero che si viene a formare ingloba al suo interno una porzione di tessuto residenziale, misto ad aree artigianali dismesse in avanzato stato di degrado e ad attività produttive ancora funzionanti. Si tratta di un classico margine urbano caratterizzato dal limite costituito dal rilevato ferroviario e nella parte inferiore dalla presenza di un’area golenale con edifici produttivi dimessi. Il processo di riqualificazione avviene a più livelli: ‐
riqualificazione infrastrutturale affidata al nuovo assetto della viabilità, con la previsione del cosiddetto Ponte Nuovo di collegamento fra l’Asse attrezzato sulla sponda inferiore e la viabilità urbana proprio in corrispondenza dell’incrocio con la ferrovia; ‐
riqualificazione puntuale delle aree produttive dismesse, che costituiscono un elemento di degrado dell’intera area nonché di forte disagio per i residenti; ‐
riqualificazione ambientale dell’area golenale del lungofiume, che deve essere liberata dagli edifici esistenti, rinaturalizzata e resa fruibile non solo per il tessuto urbano adiacente, ma per tutta la città grazie a un sistema di corridoi verdi e di percorsi pedonali che si innestano sul tessuto residenziale. Di seguito viene presentato il Masterplan attraverso la descrizione dei singoli sistemi che lo compongono. Sistema della viabilità Il sistema della nuova viabilità viene rivisto in funzione della previsione del Ponte Nuovo che collega l’Asse attrezzato con la viabilità urbana. Il ponte, a quattro corsie e a doppio senso di marcia, è localizzato in adiacenza al rilevato ferroviario e prevede la realizzazione di una rotatoria per lo smistamento dei flussi di traffico. Viene confermato lo sdoppiamento della viabilità parallela all’asta fluviale attraverso la previsione di via Valle Roveto, in rilevato, collegata direttamente al ponte e via le Mainarde, a livello inferiore, di servizio alla residenza. L’elemento di novità fondamentale dello schema proposto è costituito dal fatto che la viabilità principale di scorrimento urbano non viene più deviata aldilà del rilevato ferroviario su via de Gasperi, come indicato nel PRG vigente, ma che via Forca di Penna e via Gran Sasso d’Italia, che scorrono parallele, funzionano a senso unico, una in entrata e l’altra in uscita dal ponte, mantenendo così il flusso principale a sinistra del rilevato ferroviario e convogliandolo su viale Enzo Ferrari. Nel dettaglio: R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 219
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile viabilità principale di scorrimento urbano ‐ via Gran Sasso d’Italia_allargamento sezione stradale; circolazione: ‐ 2 corsie con unico senso di marcia in direzione sud (entrata al ponte); via Forca di Penna_allargamento sezione stradale; circolazione: 2 corsie con unico senso di marcia in direzione nord (uscita dal ponte) fino alla rotatoria e successivamente 1 corsia sempre in direzione nord; ‐ mantenimento del collegamento tra via Gran Sasso d’Italia e via Alcide De Gasperi solo in direzione nord. viabilità secondaria di servizio al quartiere lo schema prevede l’allargamento degli assi stradali esistenti; ‐ via Monte Camicia, via del Circuito_allargamento verso il lato interno all’ambito di progetto; circolazione: 2 corsie con doppio senso di marcia; ‐ via Bocca di Valle_allargamento sezione stradale; circolazione: 1 corsia con unico senso di marcia; ‐ via Maiella: allargamento sezione stradale e prolungamento dell’asse fino all’intersezione con via Monte Camicia; circolazione: 2 corsie a doppio senso di marcia; ‐ realizzazione di nuovi assi viari di accesso agli ambiti residenziali fra via Maiella e via Mainarde; circolazione: 1 corsia con unico senso di marcia. Sistema della sosta La scelta progettuale consiste nel collocare le aree a parcheggio pubblico ai limiti dell’area, in modo da avere gli ambiti residenziali più liberi possibile dal traffico veicolare e di dare quindi precedenza alla mobilità pedonale e ciclabile. Vengono infatti previste: ‐
due aree all’interno del comparto 5.07 fra via Forca di Penna e il rilevato ferroviario; ‐
una area all’interno del comparto 5.06.B a diretto contatto con la rotatoria del ponte; ‐
due aree all’interno del comparto 5.06.C all’incrocio fra il prolungamento di via Maiella e via Monte Camicia. Tutte le aree di sosta sono parzialmente permeabili e sono attrezzate in modo da essere in assoluta continuità con gli R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 220
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile spazi pubblici pedonalizzati. Sistema dei servizi All’interno dell’ambito sono già collocati una serie di edifici adibiti a servizi pubblici in parte già esistenti e in parte da recuperare: ‐ Struttura dell’Ex Onmi da recuperare per ospitare uffici pubblici con accesso da via del Circuito; ‐ Struttura dell’ex macello parzialmente recuperata per ospitare attrezzature culturali e civiche con accesso da via Maiella; ‐ Struttura scolastica superiore privata_Istituto Paritario Mecenate con accesso da via del Circuito. Sistema degli spazi pubblici e del verde attezzato Dal momento che le superfici sono esigue, il verde interno ai comparti si configura come un verde urbano attrezzato, ovvero come una successione di spazi pubblici pedonali parzialmente permeabili e piantumati, che costituiscono il connettivo dell’area e si integrano con le aree di sosta, con il sistema della viabilità pedonale e con quella ciclabile. Lo spazio pubblico inoltre si interfaccia con quello pertinenziale privato ricavato all’intermo delle singole Sf, attraverso una progettazione integrata; in questo modo si realizza un sistema riconoscibile e denso di connessioni pubbliche o di uso pubblico, che garantisce la più ampia permeabilità e fruizione. L’obiettivo finale è quello di realizzare un sistema di spazi pubblici, anche di tipo interstiziale, che consentano la percorribilità del quartiere da parte degli abitanti in totale sicurezza. Sistema del verde ambientale All’interno dell’ambito si trova una porzione del Parco fluviale previsto dal Piano lungo tutta la sponda del fiume Pescara. L’area dell’ex Dragaggio contiene alcuni volumi abbandonati che vanno demoliti, in modo da consentire l’eventuale bonifica e la rinaturalizzazione tramite un progetto paesaggistico che potrebbe costituire una prima sperimentazione per tutto il Parco fluviale. Il Masterplan individua le “aree di compensazione” ovvero le aree esterne ai comparti che devono essere cedute, se di proprietà di soggetti privati, per la realizzazione del verde fluviale. Il collegamento diretto del parco con il tessuto residenziale è di fatto impedito dalla realizzazione del ponte e dalla viabilità di collegamento costituita da Via Valle Roveto; tuttavia nella parte finale, quando le quote lo consentono, è possibile prevedere un accesso in sicurezza all’altezza di Via Monte Camicia. In questo senso il Masterplan localizza nella parte inferiore, a contatto con Via Le Mainarde, gli spazi pubblici e gli attraversamenti pedonali interni ai comparti che assicurano la percorribilità pedonale e ciclabile trasversale. Sistema delle trasformazioni private Le superfici fondiarie per la realizzazione degli interventi privati sono localizzate in modo da consentire una efficace integrazione con il sistema degli spazi pubblici e del verde e nello stesso tempo garantire la migliore flessibilità delle singole realizzazioni. Nel dettaglio (cfr tavv. A211a e A211b): R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 221
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Comparto 5.06A è articolato in due superfici fondiarie divise dalla viabilità trasversale di progetto tra via Maiella e via le Mainarde. La Superficie utile lorda (Sul) complessiva realizzabile è di 5.106 mq. Il mix funzionale prevede la residenza minimo al 60% e altri usi complementari come uffici e studi professionali, commercio al dettaglio, turistico ricettivo, artigianato di servizio, commercio all’ingrosso, autorimesse per massimo il 40%. Comparto 5.06B è articolato sempre in due superfici fondiarie divise dalla viabilità trasversale di progetto tra via Maiella e via le Mainarde. La Sul complessiva realizzabile è di 3.702 mq. Il mix funzionale prevede la residenza minimo al 60% e altri usi complementari come uffici e studi professionali, commercio al dettaglio, turistico ricettivo, artigianato di servizio, commercio all’ingrosso, autorimesse per massimo il 40%. Comparto 5.07 è articolato in tre superfici fondiarie comprese tra via Forca di Penna e via Gran Sasso d’Italia, divise in modo da escludere la residenza interclusa e da prefigurare un collegamento trasversale tra le due vie. La Sul complessiva realizzabile è di 7.699 mq. Il mix funzionale prevede la residenza minimo al 60% e altri usi complementari come uffici e studi professionali, commercio al dettaglio, turistico ricettivo, artigianato di servizio, commercio all’ingrosso, autorimesse per massimo il 40%. Comparto 5.06C è articolato in due superfici fondiarie: una situata all’incrocio tra via del Circuito e via Monte Camicia, l’altra tra via Maiella, via Le Mainarde e la stessa via Monte Camicia. La Sul complessiva realizzabile è di 4.286 mq. Il mix funzionale prevede usi non residenziali: uffici e studi professionali, commercio al dettaglio, turistico ricettivo, artigianato di servizio, commercio all’ingrosso, autorimesse e residenza privata per massimo il 5%. 7.2. AMBITO A5: IL MASTERPLAN E LA CARTA DELLA COMPATIBILITÀ CON IL PRG L’ambito A5 (cfr tav A5_10) è ubicato alla foce del fiume Pescara ed è suddiviso in tre sub‐ambiti: il PP2a situato lungo il fiume in fregio al tracciato di via Andrea Doria sulla proprietà demaniale, il PP2B delimitato nella parte superiore da via Andrea Doria e dal lungomare Colombo, il PP2c che occupa lo spazio fra il Porto turistico e il lungomare Cristoforo Colombo. L’ambito comprende al suo interno elementi eterogenei: aree demaniali parzialmente occupate, impianti produttivi dismessi come il complesso dell’ex Cofa, l’area ex Edison, l’area Di Properzio, edifici isolati adibiti a servizi. Si tratta quindi nel complesso di un’area di trasformazione prevalentemente industriale, ormai dismessa, situata al limite fra la città consolidata e il porto. Il processo di riqualificazione avviene a più livelli: ‐
riqualificazione infrastrutturale affidata alla viabilità di accesso al porto turistico e contestuale riqualificazione ambientale del lungofiume così come previsto dal Piano Regolatore Portuale; ‐
riqualificazione delle aree produttive dismesse, con la contestuale soluzione di problematiche legate alla R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 222
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile bonifica dei siti inquinati. Di seguito viene presentato il Masterplan attraverso la descrizione dei singoli sistemi che lo compongono. Sistema della viabilità Il sistema della nuova viabilità di accesso al Porto turistico si sviluppa all’interno del sub‐ambito PP2a e riprende quello contenuto nel Piano del Porto: una infrastruttura, a doppia corsia e doppio senso di marcia, parallela al lungofiume. Il tracciato è delimitato agli estremi da rotatorie: una situata all’inizio, di raccordo con l’Asse attrezzato, e una alla fine, di raccordo con il lungomare Cristoforo Colombo. L’accesso al Porto turistico viene coerentemente spostato all’interno del sub‐ambito PP2a dopo il centro direzionale e le due aree di parcheggio a servizio degli imbarchi; in questo punto il ponte pedonale ha già sviluppato una altezza utile per movimentare le imbarcazioni da diporto evitando così l’interferenza con la viabilità urbana. L’attuale ingresso principale, così come quello di servizio, situati nella parte inferiore del porto turistico con accesso dal lungomare Cristoforo Colombo, vengono comunque mantenuti. Viene rivista la sezione del lungomare stesso in coerenza con la parte già riqualificata fino all’innesto con via Amerigo Vespucci: al posto del doppio viale alberato al centro, viene prevista una doppia corsia di scorrimento e, lato mare, uno spazio pubblico articolato contenente il marciapiede attrezzato con elementi di sosta, il verde e la pista ciclabile. All’interno del sub‐ambito PP2b l’assetto si configura come completamento del tessuto residenziale circostante. Viene quindi previsto un anello che si innesta su via Bardet e su viale Magellano posto al limite inferiore dell’ambito, che consente di servire tutti i comparti di trasformazione. Non viene previsto alcun collegamento diretto tra la viabilità di scorrimento interna all’ambito e l’infrastruttura di accesso al porto turistico. Sistema della sosta Il sistema della sosta si diversifica all’interno dei tre sub‐ambiti coerentemente con le nuove funzioni ospitate: ‐
nel sub‐ambito PP2a vengono previste due aree di sosta situate ai lati del centro direzionale come previsto dal Piano del Porto; ‐
nel sub‐ambito PP2b il parcheggio pubblico è situato all’innesto della nuova viabilità con via Bardet; ‐
nel sub‐ambito PP2c vengono previste due aree di parcheggio pubblico, una di dimensioni rilevanti situata al centro dell’area in adiacenza all’attuale parcheggio del Porto turistico, che potrebbe avere anche una maggiore caratterizzazione progettuale, e un’altra di dimensioni ridotte nella parte meridionale, al lato dell’attuale ingresso di servizio al Porto turistico. Tutte le aree di sosta sono parzialmente permeabili e sono attrezzate in modo da dare assoluta continuità agli spazi pubblici adiacenti. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 223
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Sistema dei servizi All’interno dell’ambito sono collocati alcuni edifici adibiti a servizi pubblici: ‐ all’interno del sub‐ambito PP2c, la Sede della Guardia di Finanza in corso di realizzazione; ‐ all’interno del sub‐ambito PP2b, alcuni servizi della Capitaneria di Porto. Sistema degli spazi pubblici e del verde attezzato L’assetto degli spazi pubblici e del verde attrezzato si diversifica all’interno dei tre sub‐ambiti in relazione alle nuove funzioni da ospitare: ‐
nel sub‐ambito PP2a viene previsto un verde permeabile a filtro della nuova infrastruttura di accesso al porto turistico, che nella parte a diretto contatto con il fiume si realizza attraverso opere di rinaturalizzazione e messa in sicurezza degli argini. La nuova infrastruttura deve essere realizzata secondo un progetto di paesaggio che integri la viabilità con le caratteristiche naturalistiche del sito e che ne preveda la realizzazione anche attraverso fasi temporali successive. In questo modo rimane confermato l’obiettivo infrastrutturale a medio‐lungo periodo e si può pensare ad una infrastruttura naturalistica per il breve periodo che riqualifichi tutto il lungofiume; ‐
nel sub‐ambito PP2b viene previsto un verde permeabile che si configura come un vero e proprio parco pubblico di quartiere situato al centro dell’area. Il parco pubblico viene integrato con tutte le aree pertinenziali degli edifici privati all’intorno, ed è fisicamente collegato al tessuto urbano circostante tramite un sistema di passaggi pedonali che costituiscono il sistema di connettivo pubblico; ‐
nel sub‐ambito PP2c il verde si configura come uno spazio pubblico parzialmente permeabile e piantumato, in quanto costituisce la naturale prosecuzione della passeggiata pedonale del lungomare, è situato a contatto della zona a servizi del Porto turistico e soprattutto è funzionale alle attività legate alle destinazioni d’uso di tipo terziario previste nell’ambito. L’area verde posta al centro dell’ambito costituisce di fatto la nuova piazza sul mare direttamente collegata con il ponte, con il lungomare, con il porto turistico e arricchita dalla presenza di eventuali funzioni attrattive legate al distretto turistico. Sistema delle trasformazioni private I sub ambiti di trasformazione per la realizzazione degli interventi privati rispondono a due obiettivi principali: da una parte l’integrazione con il sistema e le funzioni terziarie del lungomare che trova qui la sua naturale conclusione, dall’altra il completamento di una parte di città che deve essere riassorbita dal tessuto prevalentemente residenziale consolidato. In questo caso l’indicazione morfologica non si è limitata ad indicare la superficie fondiaria con l’area di massimo ingombro, ma ha anche individuato le possibili superfici coperte e quelle pertinenziali da lasciare inedificate (pari al 50%) che si integrano con quelle pubbliche circostanti. Nel dettaglio (cfr tavv. A511a e A511b): sub‐ambito PP2a è caratterizzato da una unica Sf individuata dal Piano Regolatore Portuale destinata alla R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 224
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile realizzazione del Centro Direzionale del Porto; la Sul complessiva realizzabile è di 8.175 mq; sub‐ambito PP2b è articolato in 4 settori: subPP2b1, subPP2b2, subPP2b3, subPP2b4. Il primo è localizzato nel lato a ovest del comparto a contatto con l’area del parcheggio pubblico, mentre gli altri tre sono localizzati intorno al parco pubblico di quartiere; la SUL complessiva realizzabile è di 32.781 mq, il mix funzionale prevede la residenza privata, gli uffici e studi professionali, uffici pubblici, turistico ricettivo, commercio esclusa la media e grande distribuzione e pubblici servizi, autorimesse; sub‐ambito PP2c è articolato in 6 settori: subPP2c1, subPP2c2, subPP2c3, subPP2c4, subPP2c5, subPP2c6. I primi tre settori sono situati nella parte iniziale del sub‐ambito, quello organizzato intorno alla grande piazza del Mare in collegamento diretto con il ponte pedonale e l’ingresso ai servizi del Porto turistico; le superfici sono disposte in modo da rispettare alcuni allineamenti e lasciare la possibilità di una effettiva fruizione dello spazio pubblico tutto intorno. Il settore PP2c5 è già realizzato ed è costituito dal Centro Congressi della Camera di Commercio, così come il settore PP2c4. Il settore subPP2c6 è localizzato nella parte terminale a diretto contatto con la spiaggia. La Sul complessiva è di 27.986 mq; il mix funzionale prevede uffici e studi professionali, uffici pubblici, turistico ricettivo, autorimesse. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 225
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 8. VALUTAZIONE DI COERENZA DEL MASTERPLAN 8.1. VERIFICA DI “COERENZA ESTERNA” DEGLI OBIETTIVI DEL MASTERPLAN Il Masterplan proposto nell’ambito dello SdF è stato progettato prendendo in considerazione una serie di obiettivi di natura ambientale, economica e sociale. Dal punto di vista ambientale, per entrambi gli ambiti, le trasformazioni prefigurate realizzano la ristrutturazione urbanistica e la riqualificazione ambientale di importanti porzioni del territorio urbano di Pescara, prevedendo la realizzazione di fabbricati che avranno caratteristiche di eco‐compatibilità finalizzate al risparmio energetico. Per entrambi gli ambiti sarà prevista la realizzazione di spazi verdi attrezzati di qualità, con particolare rilievo per la riqualificazione del waterfront, nell’ottica che essi possano essere fruiti anche dal flusso turistico crescente. Da un punto vista economico, per entrambi gli ambiti, vi è l’obiettivo di attivare cicli virtuosi di rigenerazione urbana, sia mediante la realizzazione di edifici e spazi urbani di qualità, sia grazie alla riconfigurazione infrastrutturale degli ambiti, che saranno dotati di infrastrutture di interesse generale, quali: il Ponte Nuovo sul Pescara per l’ambito A2, e il prolungamento dell’Asse attrezzato per l’ambito A5. La prospettiva è di attivare una generale rivitalizzazione di queste porzioni di città, anche facendo leva sulla valorizzazione delle proprietà immobiliari in esse presenti. Da un punto di vista sociale assumerà grande rilevanza la creazione di servizi connessi alla residenza e alla ricettività, poiché contribuirà alla futura fruizione, da parte dei cittadini, degli spazi urbani riqualificati. Per altro verso, sarà importante riequilibrare il sistema di interessi in gioco in relazione all’attuazione degli interventi, avendo presente che il beneficio pubblico e quello privato devono essere equamente distribuiti, ed anche che tra i diversi proprietari dovrà esservi un uguale trattamento. La Tabella 52 riporta la sintesi degli obiettivi da cui è traguardato il Masterplan. Rispetto al progetto del Masterplan la VAS prevede che vengano effettuate una verifica di “coerenza interna” e una di “coerenza esterna”. La prima analizza le azioni previste e verifica se sono in coerenza con gli obiettivi generali del Masterplan; la seconda verifica l’uniformità degli obiettivi del Masterplan rispetto a quelli dei diversi piani sovraordinati. Dato il livello di approfondimento progettuale raggiunto dal Masterplan sarà proposta una prima verifica di “coerenza esterna”, avvalendosi di un sistema di matrici e di simboli. Le matrici mettono in rapporto gli obiettivi del Masterplan con quelli esplicitati nel capitolo 2 per i singoli strumenti di governance e di pianificazione sovraordinati. I simboli (Figura 55) rappresentano la sintesi del giudizio di coerenza, che può essere positivo, negativo, oppure indifferente. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 226
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Tabella 52 – Sintesi degli obiettivi del Masterplan Ambito di riferimento
A
Obiettivi ambientali
E
Obiettivi economici
S
Obiettivi sociali
Ambito A2
A1
Ristrutturare un'ampia porzione di tessuto urbano realizzando edifici e strutture di elevata qualità e a basso impatto ambientale
Realizzare un parco pubblico attrezzato lungo il fiume E1
Attivare cicli virtuosi di valorizzazione immobiliare S1
Includere destinazioni a servizio della residenza per migliorare la qualità degli spazi pubblici E2
Ottimizzare la configurazione delle reti infrastrutturali, dando nuovo assetto alla struttura proprietria del comparto direttamente interessato dalla futura realizzazione del ponte S2
Realizzare il beneficio pubblico attraverso la produzione di aree a verde attrezzato di qualità da cedere all'Amministrazione Comunale A2
Ambito A5
A1
A2
A3
Ristrutturare un'ampia porzione E1
di tessuto urbano realizzando edifici e strutture di elevata qualità e a basso impatto ambientale
Riqualificare da un punto di vista E2
ambientale il waterfront, curando la qualità degli spazi e delle attrezzature collettive
Realizzare un parco pubblico E3
attrezzato lungo il fiume connesso al waterfront
Attivare cicli virtuosi di S1
valorizzazione immobiliare creando una nuova centralità per la città di Pescara
Includere destinazioni a servizio della residenza per migliorare la qualità degli spazi pubblici Ottimizzare la configurazione delle reti infrastrutturale collegando il Porto turistico con l'Asse attrezzato che collega Pescara al sistema autostradale
Realizzare il beneficio pubblico attraverso la produzione di e aree a verde attrezzato di qualità da cedere all'Amministrazione Comunale S2
Valorizzare la destinazione turistico e residenziale del waterfront prevedendo edifici di qualità e attrezzature al loro servizio
Figura 55 – Simbologia adottata per esprimere i giudizi di “coerenza esterna” ▲ obiettivo coerente
▬ obiettivo indifferente
▼ obiettivo incoerente
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 227
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Tabella 53 – Matrici di verifica di “coerenza esterna” Ambito A5
Ambito A2
Programma regionale di sviluppo e documento di programmazione economico finanziaria 2007‐
2013
A1
E1
E2
E3
E4
S1
S2
A1
A2
A3
A4
E1
E2
E3
E4
E5
E6
S1
S2
S3
A1
A2
A3
A1
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
S2
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
S1
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
E2
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
E1
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
A2
▬
▬
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▬
▬
▲
▲
▲
▲
▬
▬
A1
E1
E2
E3
E4
S1
S2
A1
A2
A3
A4
E1
E2
E3
E4
E5
E6
S1
S2
S3
A1
A2
A3
▲
▬
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
E2
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
E3
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▬
▬
▲
S2
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
S1
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
E1
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▲
▬
▬
▬
▲
▲
▬
▬
▬
▬
▲
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
A3
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
A2
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▲
▲
A1
Ambito A2
▲
A1
▲
▲
▲
▲
▲
▬
▬
Piano Assetto Idrogeologico (PAI)
A2
E1
E2
S1
S2
A1
A2
Ambito A5
Piano Regionale Paesistico (PRP)
Quadro di riferimento regionale (QRR)
A3
E1
E2
E3
S1
S2
Piano Stralcio di Difesa dalle Alluvioni (PSDA)
▲
▲
Piano di Tutela delle Acque (PTA)
Piano di Tutela della qualità dell’Aria
Piano ATO
A1
A2
A3
A1
A1
A2
A3
A4
A5
A1
A2
A1
A2
A3
A4
A5
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▲
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▲
▲
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▲
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
A1
A2
A3
A1
A1
A2
A3
A4
A5
A1
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▲
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▬
▬
A1
A2
A3
A4
A5
▬
▬
▬
▬
▲
▲
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▲
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 228
▬
▬
▬
▲
▬
▬
▬
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Tabella 53 – Matrici di verifica di “coerenza esterna” (continua) Ambito A2
Piano Energetico Regionale
A1
A2
A3
A4
A1
E1
E2
E3
E4
E5
E6
S1
S2
S3
A1
A2
A3
S1
A1
E1
E2
S1
▲
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
A2
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
E1
E2
S1
▲
▲
▲
A1
A2
A3
A4
A1
E1
E2
E3
E4
E5
E6
S1
S2
S3
A1
A2
A3
S1
A1
E1
E2
S1
▲
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
A2
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
A3
E1
E2
E3
S2
A1
A2
E1
E2
S1
S2
▲
▲
▬
▬
▬
▬
▬
Piano Comunale di Classificazione Acustica (PCCA)
Piano Demaniale
Ambito A2
▲
▬
▬
▬
▬
A1
S1
Ambito A5
Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale (PTCP)
A1
S2
Ambito A5
Piano Regionale di Gestione dei Rifiuti
Piano Regionale dei Trasporti (PRIT)
▲
▲
▲
▲
▲
Piano di Generlae del Traffico Urbano (PGTU)
A1
A2
A3
A4
A5
A6
A7
E1
S1
S2
S3
A1
A2
A3
A1
A2
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▬
▬
▬
▬
▲
▲
▲
▬
▬
▬
A3
▲
▬
▬
▬
▬
▬
A1
A2
A3
A4
A5
A6
A7
E1
S1
S2
S3
A1
A2
A3
A1
A2
A3
A1
▲
▲
▲
▬
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
E1
▲
▲
▲
▲
▲
▬
▬
▬
▬
▲
▲
E3
▲
▲
▲
▬
S1
▲
▲
▲
S2
▲
▲
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
E2
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
A3
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
A2
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▲
▲
▬
▬
▬
▬
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl ▲
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
▬
229
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Tabella 53 – Matrici di verifica di “coerenza esterna” (continua) Ambito A5
Ambito A2
Piano Regolatore Generale (PRG)
Piano Regolatore Portuale (PRP)
A1
A2
E1
E2
A1
E1
E2
S1
A1
▲
▲
▲
▲
A1
▲
▲
▲
▲
A2
▲
▲
▲
▲
A2
▲
▲
▲
▲
E1
▲
▲
▲
▲
E1
▲
▲
▲
▲
E2
▲
▲
▲
▲
E2
▲
▲
▲
▲
S1
▲
▲
▲
▲
S1
▲
▲
▲
▲
S2
▲
▲
▲
▲
S2
▲
▲
▲
▲
A1
A2
E1
E2
A1
E1
E2
S1
A1
▲
▲
▲
▲
A1
▲
▲
▲
▲
A2
▲
▲
▲
▲
A2
▲
▲
▲
▲
A3
▲
▲
▲
▲
A3
▲
▲
▲
▲
E1
▲
▲
▲
▲
E1
▲
▲
▲
▲
E2
▲
▲
▲
▲
E2
▲
▲
▲
▲
E3
▲
▲
▲
▲
E3
▲
▲
▲
▲
S1
▲
▲
▲
▲
S1
▲
▲
▲
▲
S2
▲
▲
▲
▲
S2
▲
▲
▲
▲
Dalla verifica matriciale di “coerenza esterna verticale” emerge che il Masterplan non presenta elementi di incoerenza rispetto agli strumenti di pianificazione sovraordinati. Bensì esso risulta in linea con le indicazioni della strumentazione sovraordinata, ove non sia sostanzialmente indifferente, raggiungendo livelli di particolare rilievo rispetto agli obiettivi che riguardano: ‐
la riqualificazione del territorio e la valorizzazione degli aspetti paesistici, grazie alle azioni di riqualificazione del tessuto urbano previste; ‐
il risparmio energetico, dovuto alla realizzazione di edifici con qualità energetico ambientali qualificanti; ‐
la riorganizzazione ed il potenziamento del sistema infrastrutturale urbano (realizzazione del ponte sul fiume Pescara e prolungamento dell’Asse attrezzato); ‐
il rafforzamento del settore turistico pescarese, grazie alla riqualificazione e alla rivitalizzazione turistico residenziale del waterfront. Per quanto riguarda gli strumenti di pianificazione comunale che fanno riferimento in modo specifico agli ambiti oggetto del Masterplan (PRG e PRP), appare evidente che gli obiettivi sono coerenti con quelli già espressi dall’Amministrazione mediante tali strumenti. E’ possibile pertanto confermare la sostanziale “coerenza esterna orizzontale” del Masterplan proposto. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 230
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 8.2. VERIFICA DI “COERENZA INTERNA” TRA OBIETTIVI E AZIONI DEL MASTERPLAN La verifica di “coerenza interna” è un’operazione che ha la finalità di esplicitare il legame operativo tra le azioni previste nell’ambito del Masterplan e gli obiettivi generali che lo hanno ispirato. Poiché l’intera costruzione del Masterplan ha tenuto conto fin dalle prime ipotesi delle attività pianificatorie e progettuali pregresse, pubbliche e private, e gli obiettivi guida sono stati da esse ispirati, la coerenza tra obiettivi e azioni è verificata appieno. Merita evidenziare peraltro che, nelle modalità attuative proposte, tutte le azioni previste concorrono anche in modo indiretto a raggiungere gli obiettivi enunciati. Figura 56 ‐ Matrici per la verifica di “coerenza interna” A
E
S
Obiettivi ambientali
Obiettivi economici
Obiettivi sociali
Azioni previste dal Masterplan
Ambito A2
comparto 5.06A
comparto 5.06B
comparto 5.07
comparto 5.06C (zona F5 PRG)
realizzazione di edifici a destinazione residenziale (min 60%), terziario direzionale e commerciale, artigianato di servizio, autorimesse;
cessione aree pari a circa il 50% della St
realizzazione di edifici a destinazione residenziale (min 60%), terziario direzionale e commerciale, artigianato di servizio, autorimesse;
cessione aree pari a circa il 53% della St
realizzazione di edifici a destinazione residenziale (min 60%), terziario direzionale e commerciale, artigianato di servizio, autorimesse;
cessione aree pari a circa il 66% della St
realizzazione di edifici a destinazione residenziale (max 5% SUL = 293 mq), terziario direzionale e commerciale, autorimesse;
cessione aree pari a circa il 61% della St
AC_Area Compensazione Ambientale Riqualificazione delle aree come verde pubblico
(zona F1 PRG)
Azioni previste dal Masterplan
Ambito A5
PP2A
PP2B
PP2C
realizzazione di un centro direzionale (previsto dal Piano Regolatore Portuale) e prolungamento dell'asse attrezzato con riqualificazione dell'area lungo il fiume
realizzazione di edifici a destinazione residenziale, terziario direzionale e commerciale, uffici pubblici;
cessione aree pubbliche
realizzazione di edifici a destinazione residenziale, terziario direzionale e commerciale, uffici pubblici;
cessione aree pubbliche
A1
A2
E1
E2
S1
S2
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
A
E
S
Obiettivi ambientali
Obiettivi economici
Obiettivi sociali
A1
A2
A3
E1
E2
E3
S1
S2
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
▲
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 231
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 8.3. AMBITI DI INFLUENZA E ORIZZONTE TEMPORALE L’identificazione dell'ambito spazio‐temporale delle trasformazioni prospettate si rende necessaria per verificare se gli effetti delle azioni previste si manifestano in ambiti più estesi rispetto all’area pianificata, e lungo un arco temporale più lungo di quello legato alla realizzazione degli interventi. L’ambito d’influenza del progetto varia pertanto in relazione alle caratteristiche delle componenti territoriali su cui il Piano agisce. Ad esempio, un’azione anche relativamente poco significativa come la realizzazione di una piccola zona residenziale, può determinare, se realizzata in un’area attraversata da un corridoio ambientale, effetti estesi oltre la fase attuativa. Le trasformazioni previste per gli ambiti in esame riguardano porzioni del territorio urbano piuttosto ampie, e si connettono a strategie e politiche di sviluppo territoriale che vanno oltre i confini comunali, come la riqualificazione e il rafforzamento del waterfront con il porto turistico, il prolungamento dell’Asse attrezzato fino al porto, la realizzazione di infrastrutture e di aree attrezzate che modificheranno la viabilità e qualificheranno porzioni di territorio attualmente abbandonate o sottoutilizzate, e quindi di scarso pregio. I tempi di attuazione delle trasformazioni prefigurate del Masterplan sono di circa 7 anni per l’ambito A2 Lungofiume Nord – via Valle Roveto e di circa 10 anni per l’ambito A5 Ambito portuale – Marina Sud. Data la rilevanza delle operazioni previste è tuttavia possibile presumere un’influenza spazio‐temporale ben superiore, che sarà analizzata in una fase di approfondimento progettuale successivo. 8.4. DEFINIZIONE DELLE AUTORITÀ CON COMPETENZE AMBIENTALI (ACA) E MODALITÀ DI CONSULTAZIONE La procedura di VAS prevede che siano individuate le autorità con competenza ambientale (ACA) interessate dall’attuazione del Piano, nella prospettiva che esse abbiano la possibilità di esprimere la loro opinione in varie fasi della Valutazione Ambientale Strategica. La fase di scoping si limita ad identificare l’elenco delle ACA che si ritiene possano essere interessate agli effetti ambientali potenzialmente indotti dall’attuazione delle trasformazioni prefigurate. A tal fine è stato preso in considerazione l’elenco delle ACA fornito dall’Autorità Ambientale della Regione Abruzzo, riportato in R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 232
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Tabella 54. Rispetto ad esso sono state individuate le ACA che dovranno essere consultate necessariamente durante lo svolgimento della più estesa procedura di VAS, quelle la cui consultazione non è da considerasi necessaria, ma solo consigliata a titolo cautelativo, e quelle che non è necessario consultare in riferimento alle peculiarità delle azioni trasformative previste. Le informazioni e i documenti di piano, le modalità e i tempi per il ricevimento delle osservazioni, le iniziative di informazione e comunicazione che accompagneranno la fase di consultazione e le modalità di pubblicazione degli esiti della VAS, saranno effettuate secondo le indicazioni del Decreto 4/2008, già illustrate nel capitolo 5. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 233
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Consultazione non necessaria consigliata Consultazione Consultazione necessaria Tabella 54 – Elenco indicativo dei Soggetti competenti in materia ambientale (ACA) Direzioni Generali Regionali con competenze ambientali •
•
DC ‐ Direzione LL.PP., Ciclo Idrico Integrato e Difesa del Suolo e della Costa ‐
Servizio Gestione delle Acque █ ‐
Servizio Qualità delle Acque █ ‐
Servizio Difesa del Suolo █ ‐
Servizio Genio Civile regionale (L’Aquila o Pescara) █ ‐
Servizio OO.MM. e acque marine █ ‐
Servizio per la Sicurezza Idraulica █ DH ‐ Direzione Politiche Agricole e di Sviluppo Rurale, Forestale, Caccia e Pescara, Emigrazione ‐
Servizio Foreste, demanio civico ed armentizio █ ‐
Servizio Gestione del territorio █ ‐
Servizio Ispettorato provinciale agricoltura (L’Aquila, Teramo, Chieti, Pescara) █ █ • DA ‐ Direzione Affari Della Presidenza, Politiche Legislative e Comunitarie, Programmazione, Parchi, Territorio, Valutazioni Ambientali, Energia. ‐
Servizio Politica energetica, qualità dell'aria, inquinamento acustico ed elettromagnetico, rischio ambientale, SINA •
•
‐
Servizio Conservazione della Natura e APE █ ‐
Servizio Tutela, Valorizzazione del Paesaggio e Valutazioni Ambientali █ DR ‐ Direzione Protezione Civile, Ambiente ‐
Servizio Politiche per lo Sviluppo Sostenibile █ ‐
Servizio Gestione dei Rifiuti █ Province ‐
Provincia di Chieti █ ‐
Provincia dell’Aquila, Settore Ambiente, Provveditorato alla ricostruzione, █ █ Servizio Analisi e Valutazioni Ambientali ‐
Provincia di Pescara, Responsabile U.O. Urbanistica e Vigilanza Edilizia ‐
Provincia di Teramo •
ARTA Abruzzo ‐ Agenzia Regionale per la Tutela dell’Ambiente •
Enti Parco della Regione Abruzzo •
Autorità Dei Bacini di rilievo regionale dell’Abruzzo e del bacino interregionale del fiume Sangro •
Direzione regionale per i beni culturali e paesaggistici ‐ Soprintendenza beni culturali (MIBAC) █ █ █ █ █ █ •
Soprintendenza per i Beni Architettonici e Paesaggistici (BAP) •
Soprintendenza per i Beni Archeologici █ •
ASL █ •
ATO █ R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 234
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile •
Comando Regionale Corpo Forestale dello Stato █ •
Comando Provinciale Corpo Forestale dello Stato L’Aquila █ •
Comando Provinciale Corpo Forestale dello Stato Teramo █ •
Comando Provinciale Corpo Forestale dello Stato Chieti █ •
Comando Provinciale Corpo Forestale dello Stato Pescara █ 8.5. ANALISI PRELIMINARE DI CONTESTO E INDICATORI La fase di scoping individua le principali questioni ambientali, socio‐economiche e territoriali che formano il contesto in cui le azioni di trasformazione si collocano. L’obiettivo è di evidenziare le principali questioni ambientali con cui il Masterplan in qualche modo interagisce ed il livello di approfondimento con il quale occorrerà trattarle. Di seguito si propone un elenco riassuntivo dei principali temi e delle questioni ambientali su cui le azioni previste nei due ambiti potrebbero avere effetti. L’elenco è stato definito tenendo conto dei temi ambientali elencati nell’allegato VI f) del D.Lgs. 152/06 e s.m.i. e delle indicazioni fornite dall’Autorità Ambientale della Regione Abruzzo in materia di VAS. Tabella 55 – Elenco dei temi ambientali da approfondire Temi ambientali Componenti antropiche Economia e società • Popolazione • Attività economiche • Turismo • Urbanizzazione Salute umana Componenti ambientali Biodiversità, flora e fauna Paesaggio e beni culturali Suolo e sottosuolo • Rischio sismico • Rischio idrogeologico • Rischio antropogenico • Erosione costiera • Incendi • Attività estrattive • Agricoltura • Servizio idrico integrato Acqua • Acque marino‐costiere e balneazione • Acque superficiali e sotterranee Aria e fattori climatici Beni materiali Energia Trasporti Rifiuti R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 235
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Per ciascun tema è stato individuato un elenco di indicatori, estratto dall’elenco completo fornito dall’Autorità Ambientale della Regione, che potranno essere approfonditi nel successivo monitoraggio degli effetti del Masterplan. Per ciascun indicatore sono stati riportati una breve descrizione, il parametro e l’unità di misura, la fonte informativa consultabile per la sua rilevazione. Tabella 56 – Indicatori per l’analisi e il monitoraggio dei temi ambientali del Masterplan Componenti antropiche
Salute umana
Turismo
Popolazione residente Esercizi ricettivi
(distinti per tipologia: alberghi, bed & breakfast, campeggi, alloggi in affitto, …)
Capacità degli esercizi ricettivi Seconde case
Urbanizzazione
Economia e società
Popolazione
Indicatore
Unità di misura
Parametro per il monitoraggio
n. ab.
Variazione (%)
Fonte informativa consultabile
ISTAT (Atlante Statistico dei Comuni)
Regione Abruzzo / CRESME
numero posti Variazione (numero posti Regione Abruzzo / letto
letto, %)
CRESME
numero
Variazione (numero, %)
numero
Variazione (numero, %) ENEL
Superficie Suoli Urbanizzabili Programmati / (Superficie Urbanizzata + Superficie Urbanizzabile Programmata)
%
Variazione (%)
studi ed elaborazioni appositamente allestiti
Superficie areali di pericolosità / (Superficie Urbanizzata + Superficie Urbanizzabile Programmata + Suoli riservati all'Armatura Urbana e Territoriale + Aree agricole
%
Variazione (%)
studi ed elaborazioni appositamente allestiti
Infrastrutture viarie previste / Infrastruttrue viarie esistenti
%
Variazione (%)
studi ed elaborazioni appositamente allestiti
%
Variazione (%)
studi ed elaborazioni appositamente allestiti
Superficie a servizio delle attrezzature / (Superficie Urbanizzata + Superficie Urbanizzabile Programmata)
(Rapporto tra servizi locali e attrezzature territoriali come previsto dal Decreto Interministeriale 1444/68)
Inquinamento luminoso:
‐ numero di siti e sorgenti di grande impatto luminoso ‐ presenza di strumento urbanistico specifico in materia di inquinamento luminoso e livello di attuazione
(ai sensi della LR 3/3/2005 n. 12)
‐ numero
‐ si/no
‐ Variazione (numero, %) Comune
‐ livello di attuazione
Componenti ambientali
Biodiversità, flora e fauna
Indice di frammentazione da infrastrutture (IFI)
(indicatore in fase di approfondimento che tiene conto del grado di permeabilità delle diverse tipologie di infrastrutture considerate)
Indice di frammentazione da urbanizzato (IFU)
(indicatore in fase di approfondimento che tiene conto della frammentazione provocata dell'urbanizzazione del etrritorio)
Paesaggio e beni culturali
Indicatore
Superfici caratterizzate da degrado paesaggistico / (Superficie Urbanizzata + Superficie Urbanizzabile Programmata + Suoli Riservati all'Armatura Urbana e Territoriale + Aree Agricole)
Unità di misura
Parametro per il monitoraggio
%
Variazione (%)
studi ed elaborazioni appositamente allestiti
%
Variazione (%)
studi ed elaborazioni appositamente allestiti
%
Variazione (%)
studi ed elaborazioni appositamente allestiti
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl Fonte informativa consultabile
236
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Rischio antropogenico
Acque marino‐costiere e balneazione
Acque superficiali e sotterranee
Acqua
Erosione costiera
Suolo e sottosuolo
Rischio idrogeologico
Tabella 56 – Indicatori per l’analisi e il monitoraggio dei temi ambientali del Masterplan (continua) Siti interessati da fenomeni gravitanti e processi erosivi
num /Kmq
Variazione (%)
Regione Abruzzo ‐ Piano Stralcio di Bacino per l'Assetto Idrogeologico
Territorio ricompreso in aree a pericolosità molto elevata (P3), elevata (P2), moderata (P1) e da scarpate (P scarpate)
ettari o mq
Variazione (%)
Regione Abruzzo ‐ Piano Stralcio di Bacino per l'Assetto Idrogeologico (Carta delle pericolosità)
Territorio ricompreso in aree a pericolosità idraulica molto elevata (P4), elevata (P3), media (P2) e moderata (P1)
ettari o mq
Territorio ricompreso in aree a diverso grado di rischio idraulico molto elevato (R4), elevato (R3), medio (R2) e moderato (R1)
ettari o mq
Siti a rischio potenziale
(individuazione dei siti a rischio coinvolti e indicazione della categoria:
‐ aree industriali dismesse
‐ discariche RSU
‐ siti sede di abbandono e deposito incontrollato di rifiuti)
numero
Siti contaminati (artt. 7, 8 e 9 del DM 471/99)
numero
Lunghezza coste interessate da erosione marina Regione Abruzzo ‐ Piano Stralcio Difesa Alluvioni (Carta delle aree a rischio)
Regione Abruzzo ‐ Piano Stralcio Difesa Alluvioni Variazione (%)
(Carta delle aree a rischio)
DGR n. 1529 del 27/12/2006 "Anagrafe dei siti contaminati ‐ Variazione (numero, %)
Disciplinare tecnico per la gestione e l'aggiornamento"
Variazione (%)
ARTA Abruzzo ‐ Rapporto Variazione (numero, %) dello stato dell'ambiente in Abruzzo 2005
metri
Variazione (metri, %)
Livello di rischio erosione per le aree coinvolte
livello di rischio
superficie aree che cambiano livello di rischio
Balneabilità delle aree coinvolte
(% di costa coinvolta, suddivisa in: balneabile, permanentemente interdetta per inquinamento o per motivi diversi, temporaneamente interdetta per inquinamento)
% o km
Variazione (%)
Regione Abruzzo ‐ Gestione integrata dell'area costiera. Piano organico per il rischio delle aree vulnerabili
Ministero della Salute
ARTA ‐ Abruzzo Rapporto sullo stato dell'ambiente Indice Trofico Trix Variazione
Livelli di Inquinamento da Macrodescrittori (LIM) per il fiume Pescara Variazione
Stato Ecologico dei Corsi d'Acqua (SECA) con riferimento al fiume Pescara
Variazione
ARTA ‐ Abruzzo Rapporto sullo stato dell'ambiente Stato Ambientale dei Corsi d'Acqua (SACA) con riferimento al fiume Pescara
Variazione
Stato Chimico delle Acque Sotterranee (SCAS) nel bacino idrico del fiume Pescara
Variazione
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 237
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Aria
Aria e fattori climatici
Tabella 56 – Indicatori per l’analisi e il monitoraggio dei temi ambientali del Masterplan (continua) Classificazione delle aree coinvolte e di quelle adiacenti, ai fini del mantenimento e risanamento della qualità dell'aria per ossidi di zolfo, ossidi di azoto, particelle sospese con diametro inferiore ai 10 micron, monossido di carbonio e benzene
Variazione di classificazione
Classificazione delle aree coinvolte e di quelle adiacenti, per la protezione della salute relativamente all'ozono e definizione delle zone di superamento dei valori bersaglio e delle zone di superamento degli obiettivi a lungo termine
Variazione di classificazione
Emissioni di ossidi di azoto (NOX) mg
Variazione (%)
Emissioni totali di ossidi di zolfo (SOX) mg
Variazione (%)
Emissioni totali di Monossido di Carbonio (CO) mg
Variazione (%)
Emissioni totali di Composti Organici Volatili (COV)
mg
Variazione (%)
Emissioni di Particelle sospese < 10 micron (PM10) mg
Variazione (%)
Emissioni di Particelle sospese < 2,5 micron (PM2,5) mg
Variazione (%)
Emissioni totali di Ammoniaca (NH3) mg
Variazione (%)
Indicatore
Unità di misura
Parametro per il monitoraggio
Azioni che attuano il Piano Energetico Comunale
numero
numero
Sistemi di classificazione interni al Piano Regionale di Tutela della qualità dell'aria
Beni materiali
Trasporti
Energia
Edifici pubblici dotati di impianti fotovoltaici
%
Variazione (%)
Consumi di energia elettrica coperti da fonti rinnovabili (Produzione lorda di energia elettrica da fonti rinnovabili in percentuale dei consumi interni lordi di energia elettrica)
%
Variazione (%)
Potenza efficiente lorda delle fonti rinnovabili (Mw di potenza efficiente lorda delle fonti rinnovabili si Mw di potenza efficiente lorda totale (in %))
%
Variazione (%)
Rifiuti
Produzione totale di rifiuti proveniente dai nuovi insediamenti
Comune
numero edifici
Variazione (numero, %) Comune
KW installati
Energia prodotta da fonti rinnovabili (GWh di energia prodotta da fonti rinnovabili su GWh prodotti in totale)
Livelli di congestione
Fonte informativa consultabile
%
Variazione (%)
t/a
Variazione (%)
Produzione di rifiuti pro‐capite per i nuovi insediamenti
kg/ab/a
Variazione (%)
Raccolta differenziata dei rifiuti per i nuovi insediamenti
t/a
Variazione (%)
% Raccolta differenziata ottenuta dai nuovi insediamenti rispetto al totale comunale
%
Variazione (%)
Rifiuti indifferenziati
t/a
Variazione (%)
Compostaggio domestico
t/a
Variazione (%)
Piano Regionale Integrato dei Trasporti
Regione Abruzzo ‐ Servizio Informazione Statistica
Regione Abruzzo ‐ Direzione Parchi Territorio Ambiente Energia ‐ Servizio Rifiuti
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 238
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 8.6. INDIVIDUAZIONE DI AREE SENSIBILI E DI ELEMENTI DI CRITICITÀ Le aree sensibili e i principali elementi di criticità che caratterizzano il Masterplan sono in parte emersi nei precedenti paragrafi. In questa fase vengono pertanto sintetizzate le tendenze positive o negative, così da evidenziare i fattori che possono agevolare oppure ostacolare il raggiungimento degli obiettivi del Masterplan. Le metodologia adottata per restituire tale quadro è l’Analisi SWOT, uno strumento di pianificazione strategica usato per supportare decisioni specifiche inerenti un progetto, in considerazione dei suoi punti di forza (strengths), di debolezza (weaknesses), delle opportunità (opportunities) e delle minacce (threats). L’analisi dei punti di forza e di debolezza si basa su una lettura interna del progetto. L’analisi delle opportunità e delle minacce riguarda invece i fattori esterni al progetto, ed è finalizzata a cogliere gli aspetti che potrebbero concorrere a migliorare o a peggiorare la situazione di contorno. Lo schema logico con cui viene effettuata l’analisi SWOT e la successiva matrice delle strategie, sono riportate in Figura 57, mentre in Figura 58 sono riportati i risultati dell’analisi. Figura 57 – Schema di analisi SWOT: dalla analisi alle strategie Elementi interni al progetto Punti di forza Debolezze Elementi del progetto utili a Elementi del progetto dannose per il raggiungere l'obiettivo raggiungimento dell’obiettivo Elementi esterni al progetto Opportunità Minacce Condizioni esterne utili a raggiungere Condizioni esterne dannose per il l’obiettivo raggiungimento dell’obiettivo R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 239
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 58 – Risultati dell’analisi SWOT Punti di forza •
•
Realizzazione di nuovi edifici a destinazione •
•
Mantenimento della frammentazione delle residenziale, mista e ricettiva di elevata proprietà coinvolte, con proposte attuative qualità architettonica autonome per i diversi comparti che Ristrutturazione urbanistica degli ambiti, con potrebbero risultare nel complesso modifica dell’edificato e della configurazione disarmoniche delle aree libere •
Debolezze •
Uso di suoli compromessi in parte inquinati, Realizzazione di funzioni collettive occupati da edifici fatiscenti che potrebbero qualificanti e rivitalizzanti i due ambiti comportare costi di realizzazione aggiuntivi Rafforzamento infrastrutturale e viabilistico della città •
Collegamento funzionale e infrastrutturale tra città e Porto Opportunità •
Localizzazione degli ambiti in punti strategici Minacce •
della città (vicinanza al porto, lungofiume) •
Incapacità di trovare accordi equilibrati tra gli attori in gioco Vicinanza degli ambiti ad infrastrutture di •
Saturazione del mercato di riferimento rilevanza regionale e interregionale •
Prosecuzione della congiuntura economico finanziaria negativa, con conseguente stasi del mercato immobiliare •
Ulteriore insabbiamento del Porto per la mancata esecuzione delle opere di risanamento 8.7. PRESUMIBILI IMPATTI DEL MASTERPLAN Il Masterplan proposto per i due ambiti di trasformazione propone un disegno di città pubblica armonioso, formando così una cornice coerente anche alla proporta presentata dai soggetti privati. Il livello di definizione degli interventi è molto diversificato, e in questa fase risulta impossibile valutare gli effettivi impatti che le azioni comporteranno. La fase di scoping si limiterà pertanto ad individuare, ove possibile, gli impatti potenziali che le azioni del Masterplan potrebbe produrre, senza entrare nel merito di valutazioni quali‐quantitative degli effetti. È stato ripreso l’elenco degli indicatori di analisi precedentemente riportato e sono stati estrapolati gli indicatori ritenuti rilevanti ai fini del monitoraggio degli effetti del Masterplan. Rispetto ad essi sono stati espressi dei giudizi sintetici sui potenziali impatti generati dal progetto: ‐
impatto potenziale positivo – si prevede che l’azione prevista dal Masterplan porti ad un miglioramento della situazione attuale (es.: nel caso dell’indice “Superfici caratterizzate da degrado paesaggistico”, un impatto positivo consiste nella sua diminuzione; nel caso dell’indicatore “Edifici pubblici dotati di impianti R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 240
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile fotovoltaici”, l’impatto positivo consiste in un aumento degli edifici con tale caratteristica); ‐
impatto potenziale negativo – si prevede che l’azione prevista dal Masterplan porti ad un peggioramento della situazione attuale; ‐
impatto potenziale non valutabile – è possibile prevedere che, in relazione all’indicatore, si avranno degli impatti, ma che allo stato attuale, non è possibile valutare se positivi o negativi; ‐
impatto potenziale valutabile in sede di progettazione architettonica non è possibile, con i dati progettuali a disposizione, affermare se vi saranno o meno impatti significativi rispetto all’indicatore, ritenuto comunque un utile descrittore della situazione attuale da considerare nella fase di progettazione di dettaglio. Figura 59 – Giudizi di sintesi per la valutazione dei potenziali impatti del Masterplan impatto potenziale positivo
impatto potenziale negativo
assenza di impatto potenziale
impatto potenziale valutabile in sede di progettazione architettonica
P
N
x
O Economia e società
Turismo
Popolazione
Tabella 57 – Impatti potenziale del Masterplan rispetto agli indicatori ambientali rilevanti Componenti antropiche
Ambito A2
Indicatore
Az_1
Urbanizzazione
Salute umana
Biodiversità, flora e fauna
Az_3
Az_4
Az_5
Az_1
Az_2
Az_3
Popolazione residente P
P
P
P
x
x
P
P
Esercizi ricettivi
(distinti per tipologia: alberghi, bed & breakfast, campeggi, alloggi in affitto, …)
x
x
x
P
x
x
x
P
x
x
x
P
x
x
x
P
x
x
x
x
x
x
x
P
x
x
x
P
x
x
x
P
Capacità degli esercizi ricettivi Seconde case
Paesaggio e beni culturali
Ambito A5
Az_2
Superficie Suoli Urbanizzabili Programmati / (Superficie Urbanizzata + Superficie Urbanizzabile Programmata)
Superficie areali di pericolosità / (Superficie Urbanizzata + Superficie Urbanizzabile Programmata + Suoli riservati all'Armatura Urbana e Territoriale + Aree agricole
x
x
x
x
P
x
x
x
Infrastrutture viarie previste / Infrastruttrue viarie esistenti
P
P
P
P
x
P
P
P
Superficie a servizio delle attrezzature / (Superficie Urbanizzata + Superficie Urbanizzabile Programmata)
(Rapporto tra servizi locali e attrezzature territoriali come previsto dal Decreto Interministeriale 1444/68)
P
P
P
P
P
P
P
P
Inquinamento luminoso:
‐ numero di siti e sorgenti di grande impatto luminoso ‐ presenza di strumento urbanistico specifico in materia di inquinamento luminoso e livello di attuazione
(ai sensi della LR 3/3/2005 n. 12)
x
x
x
x
x
O
O
O
Componenti ambientali
Ambito A2
Indicatore
Indice di frammentazione da infrastrutture (IFI)
(indicatore in fase di approfondimento che tiene conto del grado di permeabilità delle diverse tipologie di infrastrutture considerate)
Indice di frammentazione da urbanizzato (IFU)
(indicatore in fase di approfondimento che tiene conto della frammentazione provocata dell'urbanizzazione del etrritorio)
Az_1
Superfici caratterizzate da degrado paesaggistico / (Superficie Urbanizzata + Superficie Urbanizzabile Programmata + Suoli Riservati all'Armatura Urbana e Territoriale + Aree Agricole)
Ambito A5
Az_2
Az_3
Az_4
Az_5
Az_1
Az_2
Az_3
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
P
P
P
P
P
P
P
P
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 241
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Rischio antropogenico
Acque marino‐costiere e balneazione
Acque superficiali e sotterranee
Acqua
Erosione costiera
Suolo e sottosuolo
Rischio idrogeologico
Tabella 57 – Impatti potenziale del Masterplan rispetto agli indicatori ambientali rilevanti (continua) Siti interessati da fenomeni gravitanti e processi erosivi
x
x
x
x
P
x
x
x
Territorio ricompreso in aree a pericolosità molto elevata (P3), elevata (P2), moderata (P1) e da scarpate (P scarpate)
Territorio ricompreso in aree a pericolosità idraulica molto elevata (P4), elevata (P3), media (P2) e moderata (P1)
Territorio ricompreso in aree a diverso grado di rischio idraulico molto elevato (R4), elevato (R3), medio (R2) e moderato (R1)
Siti a rischio potenziale
(individuazione dei siti a rischio coinvolti e indicazione della categoria:
‐ aree industriali dismesse
‐ discariche RSU
‐ siti sede di abbandono e deposito incontrollato di rifiuti)
x
x
x
x
P
x
x
x
x
x
x
x
P
x
x
x
x
x
x
x
P
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
x
Siti contaminati (artt. 7, 8 e 9 del DM 471/99)
P
P
P
P
P
P
P
P
Lunghezza coste interessate da erosione marina x
x
x
x
x
x
x
x
Livello di rischio erosione per le aree coinvolte
x
x
x
x
x
x
x
x
Balneabilità delle aree coinvolte
(% di costa coinvolta, suddivisa in: balneabile, permanentemente interdetta per inquinamento o per motivi diversi, temporaneamente interdetta per inquinamento)
x
x
x
x
x
O
O
O
Indice Trofico Trix O
O
O
O
O
O
O
O
Livelli di Inquinamento da Macrodescrittori (LIM) per il fiume Pescara O
O
O
O
O
O
O
O
Stato Ecologico dei Corsi d'Acqua (SECA) con riferimento al fiume Pescara
O
O
O
O
O
O
O
O
Stato Ambientale dei Corsi d'Acqua (SACA) con riferimento al fiume Pescara
O
O
O
O
O
O
O
O
Stato Chimico delle Acque Sotterranee (SCAS) nel bacino idrico del fiume Pescara
O
O
O
O
O
O
O
O
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 242
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Classificazione delle aree coinvolte e di quelle adiacenti, ai fini del mantenimento e risanamento della qualità dell'aria per ossidi di zolfo, ossidi di azoto, particelle sospese con diametro inferiore ai 10 micron, monossido di carbonio e benzene
O
O
O
O
O
O
O
O
Classificazione delle aree coinvolte e di quelle adiacenti, per la protezione della salute relativamente all'ozono e definizione delle zone di superamento dei valori bersaglio e delle zone di superamento degli obiettivi a lungo termine
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
Emissioni di ossidi di azoto (NOX) Aria
Aria e fattori climatici
Tabella 57 – Impatti potenziale del Masterplan rispetto agli indicatori ambientali rilevanti (continua) Emissioni totali di ossidi di zolfo (SOX) Emissioni totali di Monossido di Carbonio (CO) Emissioni totali di Composti Organici Volatili (COV)
Emissioni di Particelle sospese < 10 micron (PM10) Emissioni di Particelle sospese < 2,5 micron (PM2,5) Emissioni totali di Ammoniaca (NH3) Beni materiali
Ambito A2
Indicatore
Az_1
Energia
Az_4
Az_5
Az_1
Az_2
Az_3
Energia prodotta da fonti rinnovabili (GWh di energia prodotta da fonti rinnovabili su GWh prodotti in totale)
P
O
P
P
O
P
P
O
P
x
x
O
P
O
O
P
P
P
P
P
P
Consumi di energia elettrica coperti da fonti rinnovabili (Produzione lorda di energia elettrica da fonti rinnovabili in percentuale dei consumi interni lordi di energia elettrica)
P
P
P
P
x
x
P
P
Potenza efficiente lorda delle fonti rinnovabili (Mw di potenza efficiente lorda delle fonti rinnovabili si Mw di potenza efficiente lorda totale (in %))
O
O
O
O
O
O
O
O
Livelli di congestione
P
P
P
P
P
P
P
P
Produzione totale di rifiuti proveniente dai nuovi insediamenti
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
O
Edifici pubblici dotati di impianti fotovoltaici
Trasporti
Az_3
P
O
P
Azioni che attuano il Piano Energetico Comunale
Produzione di rifiuti pro‐capite per i nuovi insediamenti
Rifiuti
Ambito A5
Az_2
Raccolta differenziata dei rifiuti per i nuovi insediamenti
% Raccolta differenziata ottenuta dai nuovi insediamenti rispetto al totale comunale
Rifiuti indifferenziati
Compostaggio domestico
Dato lo stato di definizione meta‐progettuale, gli impatti potenziali rilevabili riguardano principalmente: ‐
l’urbanizzazione dei suoli, che per effetto delle riconfigurazioni e delle ristrutturazioni proprietarie previste nel Masterplan verrà razionalizzata e resa equa, in relazione al riequilibrio degli interessi tra privati, e tra privati e collettività; inoltre essa interesserà suoli già compromessi, senza quindi andare ad incidere negativamente sul consumo di greenfield esistenti; ‐
la riqualificazione paesaggistica, che subirà effetti positivi derivanti dalla riqualificazione urbanistica e architettonica delle porzioni di città identificate come ambiti A2 e A5; ‐
l’offerta ricettiva, che grazie alle previsioni di progetto verrà rafforzata. Gli effetti segnati come “non valutabili” in questa fase, potrebbero manifestarsi in una successiva fase di approfondimento progettuale, o anche nella fase di attuazione. Potrebbero risultare negativi, qualora la gestione del progetto non venga effettuata in modo efficiente ed equilibrando con opportune mitigazioni le esternalità negative derivabili dalle azioni. Ad esempio, la produzione di rifiuti, che inevitabilmente subirà un aumento a causa dei nuovi insediamenti, se non sarà accompagnata da politiche di efficiente riciclaggio e smaltimento, genererà un impatto negativo. Qualora invece si attivino politiche di separazione dei rifiuti, assieme a cicli di riciclaggio e valorizzazione, l’impatto potrebbe risultare nullo. Così anche per quanto concerne l’inquinamento dell’aria, che dipenderà dal tipo di impianti che verranno installati negli edifici di nuova costruzione, per le acque superficiali e sotterranee. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 243
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 8.8. POSSIBILI METODI DI VALUTAZIONE DEGLI IMPATTI La fase di scoping identifica i modelli di valutazione che possono essere usati nella costruzione o nella selezione delle alternative, in relazione agli aspetti ambientali sin qui analizzati. I modelli di valutazione presenti in letteratura sono numerosi, e l’Autorità Ambientale della Regione Abruzzo identifica tra i più efficaci i seguenti: sovrapposizione di carte tematiche, liste e matrici di impatto, grafi e matrici coassiali causa/effetto, valutazioni empiriche non formalizzate, formulate ad hoc caso per caso. Come è evidenziato nelle linee guida della Regione Abruzzo, i metodi di sovrapposizione di carte tematiche (ambiente fisico, sociale, ecosistemi, paesaggio, ecc.) producono una descrizione composita dell’ambiente d’intervento e mirano ad evidenziare soprattutto i problemi (criticità, rischi, vulnerabilità o sensibilità), o, per contro, le opportunità, relativamente alla realizzazione del Piano o del Programma. Tali metodi trovano spesso applicazione per scelte localizzative che riguardano aree vaste, limitando il numero delle cartografie sovrapposte solo ai tematismi ambientali tra loro affini. I metodi di valutazione con liste e matrici d’impatto combinano liste comuni di componenti o fattori ambientali, con liste di azioni alternative. Combinando queste liste disposte su assi orizzontali e verticali, si evidenziano relazioni di causa/effetto tra le alternative e l’ambiente. Gli elementi della matrice possono riportare sia valutazioni qualitative sia stime quantitative. Nel secondo caso le stime quantitative possono essere associate a schemi di pesatura per il computo della prestazione ambientale di ciascuna alternativa. I grafi e le matrici causa/effetto mettono in evidenza la catena cause/effetti delle azioni di progetto, delle condizioni ambientali e degli impatti (diretti, indiretti) sui vari ricettori. I metodi di valutazione non formalizzati sono caratterizzati da un elevato grado di libertà di formulazione. Essi sono basati su valutazioni prevalentemente qualitative degli impatti positivi o negativi prodotti dalle alternative, e risentono solitamente di una certa soggettività. Il grado di complessità di tali modelli deve essere limitato in quanto vanno assicurate la trasparenza e la ripercorribilità del processo, per la sua eventuale reiterazione. Tali metodi possono essere utilmente applicati, quindi, per valutazioni relativamente semplici, nell’ambito delle quali gli impatti di ogni componente ambientale vengono confrontati separatamente (paesaggio, acqua, ecc.). Tra i metodi di valutazione non formalizzati possono essere introdotte anche la valutazioni multicriteriali. Strumento utilizzato solitamente è l’analisi con matrici, in cui compaiono alternative (colonne) e criteri di valutazione (righe). Ad ogni criterio sono associati degli indicatori di stima delle performance, che varia in base all’alternativa considerata. Tali indicatori possono avere diverse unità di misura: quantitativa (misurazioni), qualitativa (giudizi verbali, simboli…), oppure a seconda del criterio considerato. Alcuni metodi di valutazione multicriteriale mirano a formulare un giudizio di sintesi che aggrega, attraverso procedimenti matematici specifici, gli indicatori riferiti ai diversi criteri di valutazione. La scelta di una tecnica piuttosto che un’altra sarà effettuata in fasi di approfondimento progettuale successive. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 244
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 9. ANALISI ECONOMICO FINANZIARIA DELLE ALTERNATIVE E DELLE PROPOSTE PROGETTUALI 9.1. PARTENARIATO PUBBLICO PRIVATO: LA FORMA PROPOSTA E’ generalizzata la consapevolezza che le esigenze di riqualificazione delle città non possono essere soddisfatte dal tradizionale partenariato tra l’Amministrazione pubblica appaltante e l’impresa privata esecutrice dei lavori pubblici, e che i complessi problemi della trasformazione urbana richiedono soluzioni organizzative complesse. L’assunto che sta alla radice dello sviluppo delle forme partenariali è che, attraverso esse, si possono mettere insieme le qualità migliori del settore pubblico e di quello privato, e produrre i beni e servizi desiderati condividendo i rischi, i costi e le risorse. Rispetto alle numerose proposte di classificazione delle forme partenariali pubblico private presenti in letteratura, particolare rilievo riveste quella operata dal Libro Verde della Commissione delle Comunità Europee (Commission of European Communities, 2004). Il Libro Verde distingue il “PPP di tipo puramente contrattuale” ed il “PPP di tipo istituzionalizzato”. Il primo – il PPP di tipo puramente contrattuale – riguarda un partenariato basato esclusivamente sui legami contrattuali tra i partner, ed ha nella concessione di costruzione e gestione l’espressione più nota. Nel PPP di tipo contrattuale il partner privato fornisce un servizio alla collettività sotto il controllo del partner pubblico ed è retribuito dalle somme versate dagli utenti del servizio o dai pagamenti del partner pubblico. Il secondo – il PPP di tipo istituzionalizzato – implica una cooperazione tra il partner pubblico ed il partner privato in seno ad una entità distinta, detenuta congiuntamente dai due partner. Il PPP istituzionalizzato può realizzarsi sia attraverso la creazione di una nuova entità detenuta congiuntamente, sia tramite l’ingresso del partner privato in un’impresa pubblica già esistente. Le forme partenariali a cui è approdata l’evoluzione dell’ordinamento giuridico italiano si rispecchiano nei modelli europei, pur trovando fondamento in due distinti quadri normativi: quello degli appalti di lavori pubblici e quello relativo al funzionamento delle Amministrazioni pubbliche locali. Il PPP di tipo puramente contrattuale riguarda la progettazione, il finanziamento, la realizzazione e lo sfruttamento di una infrastruttura in senso lato, e quindi di scuole, ospedali, infrastrutture di trasporto e via dicendo. Il Codice italiano dei contratti pubblici di lavori, servizi e forniture (D.Lgs 163/2006) interagisce con il Libro Verde disciplinando il PPP di tipo contrattuale nelle forme della concessione di lavori pubblici (artt. 142‐147) e della finanza di progetto pura (artt. 152‐160). A differenza della concessione di costruzione e gestione dell’opera pubblica, nella quale il progetto è elaborato dall’Amministrazione pubblica concedente, nella finanza di progetto pura il PPP trae origine da una iniziativa privata avviata da un promotore. La possibilità (art. 143, c. 5) che “a titolo di prezzo le amministrazioni aggiudicatrici possono cedere in proprietà o in diritto di godimento beni immobili” collega la produzione dell’opera pubblica ad un investimento immobiliare privato e può anche collegare l’investimento immobiliare privato ad un progetto pubblico di trasformazione urbana. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 245
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Il PPP di tipo istituzionalizzato delineato dal Libro Verde in Italia trova riscontro nelle norme del Testo unico delle leggi sull’ordinamento degli Enti locali (D.Lgs 267/2000). Per “la gestione dei servizi pubblici che abbiano per oggetto la produzione di beni ed attività rivolte a realizzare fini sociali e a promuovere lo sviluppo economico e civile delle comunità locali” (art. 112), le Amministrazioni pubbliche locali possono costituire società per azioni o a responsabilità limitata a prevalente capitale pubblico locale (art. 113) o anche società per azioni senza il vincolo della proprietà pubblica maggioritaria (artt. 116, 120). Queste possibilità riguardano la gestione di qualsiasi servizio pubblico. Per quanto concerne in specifico i progetti di trasformazione urbana, le Amministrazioni locali possono coinvolgere risorse private soprattutto in due forme di PPP istituzionalizzato: la “società di trasformazione urbana” (Stu) e la società per la gestione e valorizzazione del proprio patrimonio immobiliare. Il Libro Verde è ispirato dalle finalità cui è traguardata l’azione della Commissione delle Comunità europee, e quindi la libera concorrenza e la creazione del mercato interno. Perciò tratta del partenariato pubblico‐privato come evoluzione della tradizionale collaborazione recata dal settore privato alla Amministrazione pubblica attraverso l’esecuzione di lavori pubblici sulla base di contratti di appalto. Il PPP di tipo puramente contrattuale e quello di tipo istituzionalizzato hanno in comune la proprietà pubblica dei beni immobili di intervento e la procedura di evidenza pubblica per la selezione del partner privato da parte della Amministrazione pubblica. Esiste tuttavia anche un’altra forma di partenariato, basata sul negoziato anziché sulla concorrenza, che nasce dalla proprietà privata dal suolo e dalla conseguente iniziativa imprenditoriale privata di trasformazione urbana. Questa diversa forma di PPP si sviluppa all’interno del sistema della pianificazione urbanistica. La genesi del partenariato di tipo negoziale è pertanto del tutto diversa da quella delle due tipologie sopra esaminate. Alla radice del partenariato negoziale sta l’interazione tra il potere di pianificazione urbanistica dell’Amministrazione comunale e la proprietà privata dei beni immobili che devono essere trasformati: le decisioni dell’Amministrazione locale in merito al regime urbanistico dei beni immobili determinano una valorizzazione della proprietà privata di entità variabile, e il negoziato tra i due soggetti circa la ripartizione del plusvalore prodotto sfocia nell’accordo che sancisce l’avvenuta creazione del partenariato. In Italia il PPP di tipo negoziale è stato riconosciuto dalla legge n. 241 del 1990 all’art. 11 (accordi con i privati interessati) e poi dalla legge n. 179 del 1992 all’art. 16 (programmi integrati di intervento). Le leggi regionali definiscono le procedure di formazione ed i contenuti dei piani e programmi concertati tra l’Amministrazione comunale e gli operatori privati. In Abruzzo a ciò ha provveduto la legge regionale n. 70 del 1995. L’ approvazione del “programma integrato” da parte dell’Amministrazione comunale costituisce variante del piano urbanistico generale. Fra i contenuti del “programma integrato” figurano l’esplicitazione dei benefici che esso genera in favore dei soggetti pubblici e dei soggetti privati attuatori. Nella trasformazione urbana, dunque, si realizzano forme partenariali di diversa natura che possiedono differenti modalità applicative. All’aumentare della scala dell’intervento, cresce la complessità dei problemi da risolvere e conseguentemente aumentano anche la complessità del progetto e l’articolazione del PPP. Nel caso dei progetti R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 246
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile urbani complessi appare evidente che il PPP non è un modello fisso per la collaborazione tra partner pubblici e privati, ma una organizzazione fatta su misura per realizzare un dato progetto. La costruzione dell’organizzazione partenariale interagisce quindi in modo virtuoso con la progettazione dell’intervento, per un verso concorrendo a definire le molteplici prestazioni che esso deve assicurare, per l’altro assumendo essa stessa una forte caratterizzazione sperimentale ed innovativa. Alla radice del programma innovativo del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti denominato “Supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile” sta l’assunto che, nella trasformazione urbana, la qualità del cambiamento sia frutto, in misura determinante, della capacità del settore pubblico e di quello privato ‐ ciascuno di essi articolato in una pluralità di soggetti ‐ di interagire e di stabilire forme cooperative capaci di produrre dei vantaggi competitivi per la città. Oltre a dipendere dalla scala dell’intervento, la complessità delle forme partenariali è legata alle peculiarità del contesto territoriale, e quindi alle sue condizioni istituzionali, economiche, urbanistiche. Sotto questo profilo, l’articolazione del partenariato pubblico privato è tanto più estesa ed innovativa, quanto più l’Amministrazione pubblica locale è capace di spostare il focus della sua operatività dall’investimento diretto alla creazione di un ambiente favorevole per le iniziative private, ed i soggetti privati sono capaci di lavorare con l’Amministrazione pubblica per raggiungere risultati condivisi. Nel caso della città di Pescara lo svolgimento di questo Studio di Fattibilità ha messo in evidenza alcune importanti peculiarità del contesto istituzionale ed economico locale, ed anche alcune imprescindibili caratteristiche urbanistiche e proprietarie dei due ambiti di intervento. Per quanto riguarda le prime, forte è l’intraprendenza del settore privato, finora manifestatasi sotto forma di proposte puntuali rilevanti per la dimensione fisica ed economica posseduta dall’intervento, e per il conseguente potenziale effetto di riqualificazione urbana. Tuttavia si tratta di proposte ciascuna dei quali è riferita esclusivamente alle aree di proprietà del promotore, e conseguentemente nell’insieme sono scoordinate fra loro perché non inserite in un quadro organico di governo pubblico della trasformazione urbana. La redazione dello Studio di Fattibilità nel programma ministeriale “Supporti strumentali” è stata tuttavia accompagnata da una crescita del protagonismo dell’Amministrazione comunale, alimentato dalla progressiva chiarificazione degli obiettivi pubblici generali e specifici, e degli strumenti operativi di cui potersi avvalere. Ebbene, proprio l’elevata capacità di iniziativa e di cooperazione dei soggetti appartenenti ad entrambi i settori, pubblico e privato, costituisce la premessa indispensabile per la creazione di forme evolute di partenariato pubblico e privato. L’ambito A2 è caratterizzato dall’assenza di proprietà pubbliche nelle aree ad alto grado di trasformabilità e dall’avvenuta presentazione di diverse proposte da parte degli operatori proprietari di aree degradate da trasformare. L’ambito A5 può essere suddiviso nella fascia del lungomare, ove il settore pubblico e quello privato possiedono aree distinte e suscettibili di trasformazione relativamente autonoma, e nel settore urbano più interno ove dominano le proprietà di alcuni promotori immobiliari restii ad attivare fra loro una cooperazione fortemente strutturata. Proprio per l’ambito A5 il Comune di Pescara aveva coltivato l’idea di ricorrere ad una forma di PPP R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 247
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile istituzionalizzato, ossia la Società di Trasformazione Urbana, ma questa idea non si è concretizzata in alcuna iniziativa. Per effetto degli elementi precedentemente esposti, durante l’elaborazione dello Studio si è progressivamente affermato il convincimento che la forma di PPP più appropriata per la riqualificazione dei due ambiti fosse quella riconducibile al “partenariato negoziale”. Per le ragioni appena illustrate, una forma partenariale di tipo istituzionalizzato sarebbe stata interpretata come una sorta di “sovrastruttura” sia dall’Amministrazione comunale che dagli operatori privati, richiedente per di più un ulteriore complesso e difficile passaggio decisionale all’interno degli organi isituzionali dell’Amministrazione e delle singole società private coinvolte. Per massimizzare i risultati ricavabili dalla collaborazione tra l’Amministrazione comunale e gli operatori privati nell’ambito del “partenariato negoziale”, occorre tuttavia che sia l’una che gli altri svolgano i propri specifici ruoli nel modo più efficiente ed efficace possibile. Diventa quindi essenziale, per un verso, che l’Amministrazioni comunale espliciti i propri specifici obiettivi di riqualificazione urbana attraverso il “progetto della città pubblica”, tecnicamente rappresentato dal Masterplan; per l’altro, che gli operatori privati cooperino alla attuazione del Masterplan dopo avere verificato positivamente la ragionevole convenienza degli investimenti da effettuare nelle loro proprietà e più in generale nell’ambito urbano. Questa complessa problematica è indagata nello SdF dapprima attraverso la prefigurazione della gamma delle possibili alternative in relazione alle previsioni del PRG, alla progettualità espressa dagli operatori privati, al progetto urbano messo a punto nell’ambito dello SdF (il Masterplan) ed anche alle sue possibili integrazioni e modifiche; quindi, attraverso la valutazione economico finanziaria delle alternative prefigurate. 9.2. MATRICE DELLE ALTERNATIVE 9.2.1. ALTERNATIVE OGGETTO DI VALUTAZIONE PER L’AMBITO A2: LUNGOFIUME NORD – VIA VALLE ROVETO Nella valutazione delle ipotesi di trasformazione per l’Ambito A2 Lungofiume Nord – via Valle Roveto è possibile identificare molteplici alternative progettuali. Tali alternative discendono da tre fonti principali. La prima è costituita dall’attività di ricognizione condotta nell’ambito dello SdF sullo strumento urbanistico generale del Comune di Pescara. La seconda fonte è rappresentata dall’attività di ascolto e partecipazione sviluppata nell’ambito dello SdF, con particolare riferimento al confronto instaurato con i soggetti privati proprietari delle aree che ricadono nei comparti di trasformazione, i quali già in passato hanno avanzato proposte di intervento. La terza fonte è costituita dall’attività progettuale messa in campo durante la redazione dello SdF, che ha condotto a condividere con l’Amministrazione comunale un Masterplan finalizzato a ridisegnare l’assetto della viabilità, degli spazi pubblici e delle aree di concentrazione dell’edificazione. Sulla base delle tre fonti sono state elaborate cinque ipotesi alternative (Figura 60). L’alternativa α discende direttamente dalla prima fonte. Le quantità edificatorie sono derivate dalle previsioni di Prg così come emerse dalla R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 248
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile ricognizione effettuata nello SdF, ipotizzando che l’attuazione di tali previsioni avvenga attraverso un progetto in grado di sfruttare l'intera capacità edificatoria sulla superficie fondiaria del comparto. Le alternative β e γ discendono dalla seconda fonte: l’ascolto e il confronto instaurato con i privati proprietari delle aree che ricadono nei comparti. Entrambe le alternative assumono delle quantità edificatorie che derivano dal rapporto dialettico tra le previsioni contenute nello strumento urbanistico e la loro attuazione delineata negli elaborati documentali e progettuali presentati dai soggetti privati. Ciò significa che occorre verificare se le quantità edificatorie dei progetti privati sono interamente assentite dalle norme urbanistiche, oppure se comportano la necessità di una variante o una deroga ai limiti di distanza o altezza. Nell’alternativa β questa verifica viene demandata ai medesimi soggetti privati proponenti, mentre nell’alternativa γ la ripartizione tra quantità assentite e quantità edificatorie in variante o deroga costituisce l’esito di una ricognizione effettuata nell’ambito dello SdF. Infine, le ultime due alternative rappresentano la trasposizione in quantità di opere private, opere di urbanizzazione e opere pubbliche, dell’assetto urbanistico proposto nel Masterplan. L’alternativa δ riproduce fedelmente le previsioni del Masterplan, peraltro sviluppate in maniera coerente con le previsioni del Prg. Al riguardo occorre segnalare che le alternative α e δ risultano molto simili ma non identiche: restano invariate le quantità di opere private (nel caso di un comparto, in particolare, variano le destinazioni d’uso) ma mutano le quantità di opere pubbliche serventi gli insediamenti e l’ambito nel suo complesso. Da ultima, l’alternativa ε rappresenta il tentativo di coniugare le quantità definite nel Masterplan, assentite dal Prg, con le ulteriori quantità presenti nelle proposte private, tali dunque da comportare la necessità di una variante o deroga. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 249
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 60. Ambito A2: definizione delle alternative progettuali oggetto di valutazione Un ulteriore elemento differenzia una alternativa dalle altre. In tutte le alternative i valori parametrici di costo e di ricavo saranno costituiti dalle stime condotte e discusse nel paragrafo 8.4.2 “la Stima dei valori parametrici”. Fa eccezione l’alternativa β in cui, per puro scrupolo di verifica, sono stati mantenuti i valori indicati dai soggetti privati proprietari delle aree. Non sempre è stato possibile delineare ed analizzare tutte le alternative per ciascuno dei comparti. Per i comparti 5.06.B1 e 5.06.B2 il soggetto privato proprietario ha presentato all’Amministrazione comunale un progetto aderente alle previsioni di Prg, che l’Amministrazione sta esaminando. Le cinque ipotesi alternative si riducono in questo caso al solo progetto presentato. Nel caso dei comparti 5.07.1 e 5.07.2 non sono pervenute nuove indicazioni da parte dei soggetti proprietari; manca pertanto la base informativa per definire i contenuti dell’alternativa β, mentre l’alternativa γ è stata definita sulla base della proposta che la proprietà aveva presentato nel giugno 2005 e della successiva istruttoria effettuata dal Comune di Pescara. Il prospetto che segue (Figura 61) riassume la corrispondenza tra i comparti e le alternative progettuali elaborate per la valutazione. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 250
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 61. Ambito A2: corrispondenza tra alternative e comparti 9.2.2. ALTERNATIVE OGGETTO DI VALUTAZIONE PER L’AMBITO A5: AMBITO PORTUALE – MARINA SUD Nella valutazione delle ipotesi di trasformazione per l’Ambito A5 Ambito portuale – Marina Sud, la definizione delle alternative progettuali condivide le medesime fonti discusse nel paragrafo precedente, con due differenze. Per questo ambito le proposte avanzate da soggetti privati coprono una porzione ridotta dell’estensione complessiva: riguardano solamente due porzioni del sub‐ambito PP2c, mentre sono del tutto assenti per il sub‐
ambito PP2b. Inoltre, l’elaborazione del Masterplan assume come livello di approfondimento quello dei sub‐ambiti definiti dal Prg, mentre l’individuazione degli specifici comparti edificatori viene demandata alla successiva elaborazione di un Piano particolareggiato. Pertanto, le alternative oggetto di valutazione traggono origine da due fonti (Figura 62)): le quantità definite dallo strumento urbanistico formano l’alternativa α, le previsioni contenute nel Masterplan danno origine all’alternativa β, che consiste nell’attuazione separata dei sub‐ambiti, e all’alternativa γ, che invece prevede la compartecipazione dai vari sub‐ambiti, attraverso opportune compensazioni, per il finanziamento delle opere pubbliche di rango urbano. Per quanto concerne l’applicazione del modello di valutazione e lo sviluppo delle alternative sui sub‐ambiti, sono opportune alcune ulteriori considerazioni (Figura 63). Le alternative α e β vengono tradotte nel modello di valutazione sia per il sub‐ambito PP2b che per il sub‐ambito PP2c. Nel caso del sub‐ambito PP2a tale applicazione diviene superflua, poiché è interamente occupato da opere pubbliche: quelle previste nel Piano Regolatore Portuale nel caso dell’alternativa α, le stesse oltre a quelle aggiuntive previste nel Masterplan nel caso dell’alternativa β. Si tratta dunque di un sub‐ambito la cui realizzazione, dal punto di vista economico finanziario, non può sostenersi del tutto autonomamente. Il sub‐ambito PP2a rientra nel modello di valutazione nell’alternativa γ, poiché in questa opzione la realizzazione delle attrezzatture e infrastrutture aggiuntive delineate nel Masterplan viene posta a carico dell’adiacente sub‐ambito PP2b. Nell’alternativa γ non viene coinvolto il sub‐ambito PP2c, poiché per una porzione rilevante di esso è in corso di definizione un accordo tra vari soggetti pubblici, quali il Comune di Pescara, la Regione Abruzzo e la locale Camera di Commercio. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 251
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 62. Ambito A5: definizione delle alternative progettuali oggetto di valutazione Figura 63. Ambito A5: corrispondenza tra alternative e comparti R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 252
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 9.3. ANALISI DELLA FATTIBILITÀ FINANZIARIA 9.3.1. MODELLO DI VALUTAZIONE DEI PROGRAMMI COMPLESSI ADOTTATO NEL 2006 DAL COMUNE DI PESCARA Alcuni anni addietro, l’Amministrazione comunale di Pescara ha approvato una Delibera contenente “Criteri e procedure per l’attuazione del P.R.G. mediante programmi complessi”, con lo scopo di superare alcuni aspetti negativi che fino ad allora avevano connotato la prassi locale in materia di collaborazione tra Comune e privati nella trasformazione urbana. Tra tali limiti, un insoddisfacente grado di coinvolgimento del Consiglio Comunale e delle rappresentanze di quartiere, e talvolta anche una mancanza di chiarezza nel rapporto tra programmi complessi e Piano Regolatore. Altri due limiti significativi riguardavano il rapporto tra i benefici per i soggetti privati e i benefici pubblici e collettivi, sia per quanto concerne l’incertezza nei parametri da utilizzare per quantificare tali benefici, sia per un deficit nella ponderazione dei maggiori benefici che derivano ai soggetti privati per effetto delle eventuali varianti urbanistiche. La Delibera di Consiglio Comunale 61/2006, che ha sostituito le precedenti Delibere 199/1997 e 59/1999, ha rinnovato il modello di valutazione delle proposte di programmi complessi. Tale modello trae ispirazione dalle sperimentazioni promosse nel corso degli anni Novanta da parte dell’allora Ministero dei Lavori Pubblici (ora delle Infrastrutture e Trasporti), ed è ancorato ad alcuni capisaldi. Il primo concerne la natura stessa dei programmi complessi. Dal punto di vista operativo si tratta di un insieme coordinato di interventi, e sotto il profilo finanziario i programmi devono configurarsi come “offerte […] integrative delle risorse pubbliche, con redistribuzione del vantaggio economico privato nell’ambito urbano.” Integrazione e redistribuzione hanno rappresentato i termini chiave per gli altri capisaldi. I finanziamenti privati dovevano integrare la realizzazione di opere di urbanizzazione e altre opere pubbliche con una intensità significativa. Inoltre, qualora la proposta di programma fosse risultata difforme dalle previsioni di Piano, almeno la metà dei maggiori utili generati dalla variante avrebbero dovuto essere redistribuiti alla collettività sotto forma di opere pubbliche aggiuntive. Il modello di valutazione era articolato in due nuclei (Figura 64). Il primo nucleo riproduceva la struttura del procedimento estimativo per “valore di trasformazione”: al valore di mercato degli immobili realizzati nel processo di attuazione del programma complesso viene sottratto l’insieme dei costi da sostenere, sia quelli relativi ad opere private che quelli inerenti alle opere di urbanizzazione o altre opere pubbliche. A differenza del procedimento estimativo, il valore delle aree e dei beni immobili oggetto di trasformazione è incluso tra le voci di costo. Come incognita rimane dunque l’utile appannaggio del soggetto che promuove l’intervento. Il secondo nucleo traeva ispirazione dal Piano economico finanziario per esprimere e confrontare la convenienza per i soggetti privati, ovvero l’utile conseguito con la realizzazione del programma complesso, e la convenienza per il soggetto pubblico, espressa in termini monetari dai finanziamenti privati indirizzati a opere di urbanizzazione e altre opere pubbliche. Il modello di valutazione si componeva di sei elaborati. La tabella 1 contiene in riga l’elenco delle opere private, delle opere di urbanizzazione e delle altre opere pubbliche, e in colonna quattro parametri oggetto di stima: costo di R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 253
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile realizzazione tecnica, spese tecniche e generali, costo di acquisizione di aree e immobili, oneri concessori. Le tabelle 2a, 2b e 3 hanno lo scopo di rappresentare alcune informazioni di dettaglio rispettivamente per le opere edili private – distinguendo tra la nuova costruzione, il recupero e la manutenzione –, per le opere di urbanizzazione realizzate a scomputo degli oneri concessori, e per le opere pubbliche aggiuntive. Tra le opere pubbliche aggiuntive sono citate, a titolo esemplificativo, la manutenzione e l’ammodernamento di urbanizzazioni primarie o secondarie, la realizzazione di edilizia residenziale pubblica, la cessione di aree per ospitare funzioni pubbliche. Nel modello in esame, la tabella 4 esplicita la provenienza, privata o pubblica, delle risorse finanziarie a copertura delle opere di urbanizzazione e delle opere pubbliche aggiuntive. Per quanto riguarda le opere di urbanizzazione primaria e secondaria, realizzate a scomputo degli oneri, viene operata la seguente distinzione: da un lato la porzione di costo delle urbanizzazioni che corrisponde all’ammontare degli oneri concessori dovuti, dall’altro lato l’ulteriore porzione di costo sostenuto per la realizzazione delle urbanizzazioni. La tabella 5 introduce il valore di mercato dei beni immobili realizzati mediante l’attuazione del programma complesso, da cui detrarre i costi per giungere ad esprimere la convenienza per il soggetto privato, tenuto conto altresì dell’imposizione fiscale e degli interessi sul capitale. Figura 64. Modello di valutazione dei programmi complessi adottato dal Comune di Pescara nel 2006 Il modello di valutazione esplicitava due indicatori della convenienza economica per il soggetto privato, e altrettanti indicatori della convenienza per il soggetto pubblico (Figura 65). Dall’angolazione valutativa del soggetto privato venivano presi in considerazione i seguenti indicatori: ‐
la differenza tra il valore di mercato dei beni immobili realizzati e i relativi costi, al netto dell’imposizione fiscale e degli interessi sul capitale, rappresentava la convenienza privata complessiva (a); R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 254
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile ‐
la differenza tra il valore di mercato dei beni immobili non previsti nel Piano Regolatore e i relativi costi, al netto dell’imposizione fiscale e degli interessi sul capitale, rappresentava la convenienza conseguita “mediante la realizzazione di interventi privati eseguiti in variante agli strumenti urbanistici” (b). Sotto il profilo della convenienza pubblica venivano elaborati due differenti indicatori: ‐
l’ammontare complessivo di finanziamenti privati per opere di urbanizzazione primaria e secondaria, realizzate direttamente a scomputo degli oneri, e per altre opere pubbliche (c); ‐
l’ammontare di finanziamenti privati per opere di urbanizzazione e altre opere pubbliche, aggiuntivo agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, che sarebbero dovuti se non fossero realizzate opere a scomputo (d). Il rapporto tra gli indicatori conduceva ai due criteri di giudizio, ciascuno da confrontare con soglie di convenienza espresse in percentuale: c / a ≥ 45% [1.] d / b ≥ 50% [2.] Figura 65. Indicatori e criteri di giudizio nel modello di valutazione adottato dal Comune di Pescara nel 2006 L’esame del modello di valutazione adottato dal Comune di Pescara nel 2006, nonché di alcune proposte avanzate da soggetti privati proprietari delle aree che ricadono nei comparti urbanistici dell’ambito A2, ha consentito di R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 255
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile evidenziarne alcuni nodi critici. Due di questi riguardano la struttura del modello, e rispettivamente la stima dei costi e la considerazione del fattore tempo. Altri due nodi critici concernono le modalità con cui sono formulati i criteri di giudizio. Coerentemente con l’impostazione del procedimento estimativo per “valore di trasformazione”, la convenienza privata complessiva viene ricavata per differenza: ai ricavi stimati dalla vendita degli immobili vengono detratti i costi da sostenere per la loro realizzazione. La stima di tali costi comporta la somma di vari elementi: il costo di costruzione; le spese tecniche (competenze professionali per le attività di progettazione e direzione lavori); il contributo in percentuale sul costo di costruzione; il costo per l’acquisizione dell’area. Tra le voci citate mancano gli oneri di urbanizzazione o i costi per la realizzazione diretta di urbanizzazioni primarie o secondarie, che rappresentano una effettiva uscita monetaria per il soggetto che realizza la trasformazione e dunque incidono sul suo grado di convenienza complessivo. Inoltre, il modello non specifica a quale momento temporale debba essere riferita la componente di costo relativa all’area oggetto di intervento. Poiché il fine del modello di valutazione consiste nel cogliere la convenienza privata complessiva, occorre tenere conto che in essa figurano tre componenti diverse: il profitto che ordinariamente spetta al soggetto promotore della trasformazione; l’eventuale extra‐profitto derivante da condizioni di imperfezione del mercato immobiliare locale o da una particolare capacità imprenditoriale del promotore; la valorizzazione immobiliare generata dall’intervento di trasformazione. Per cogliere anche la quota di valorizzazione immobiliare, è necessario che la componente di costo relativa all’area e agli immobili oggetto di intervento faccia riferimento al loro valore nello stato di fatto e di diritto esistente prima dell’approvazione dell’intervento di trasformazione, possibilmente documentato attraverso atti di acquisto o di opzione. Il secondo nodo critico rilevato nell’impostazione del modello di valutazione consiste nell’assenza della dimensione temporale. In altri termini, i costi e i ricavi vengono confrontati come se fossero istantanei. Al contrario, nei progetti di trasformazione urbana, le componenti positive e negative si distribuiscono nel tempo su vari anni, con periodicità e durate diverse; tutto ciò si riflette in un loro differente valore nel momento in cui sono riportate all’attualità attraverso l’operazione di sconto. Nella formulazione dei criteri di giudizio il modello del 2006 assume due soglie di confronto: il rapporto tra la convenienza pubblica e quella privata complessiva deve risultare pari o superiore al 45 per cento; il rapporto tra la convenienza pubblica e quella privata derivante dalla variante deve risultare almeno pari al 50 per cento. Tale impostazione non sembra condivisibile, per due motivi. Innanzitutto perché incide anche su eventuali proposte private aderenti alle previsioni del Piano Regolatore, e dunque tali da non richiedere né una variante, né una deroga alle norme urbanistiche. L’intervento attuativo di un comparto in linea con le prescrizioni di Piano deve assicurare il versamento dei contributi di costruzione e la realizzazione delle opere di urbanizzazione necessarie al funzionamento degli insediamenti, ma il progetto non può essere rigettato se il peso di tali voci risulta inferiore a circa la metà della convenienza privata complessiva. In secondo luogo, la fissazione di soglie assolute, anziché relative, non consente di rapportare le medesime soglie alla dimensione, fisica e finanziaria, degli interventi di trasformazione nonché al loro apprezzamento sul mercato. In altri termini, le soglie fissate nel modello adottato dal Comune di Pescara possono essere raggiunte più agevolmente da quelle trasformazioni che insistono su comparti R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 256
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile urbanistici collocati in aree centrali pregiate e godono di elevate previsioni edificatorie; al contrario, ne risultano penalizzati gli interventi su comparti più periferici caratterizzati da una edificazione meno intensiva. Un ultimo nodo critico concerne ancora la formulazione dei criteri di giudizio. La convenienza pubblica, parametro posto al numeratore in entrambi i criteri [1.] e [2.], è data dall’ammontare complessivo di risorse private destinate a finanziare opere di urbanizzazione primaria o secondarie, realizzate a scomputo dei relativi oneri, e altre opere pubbliche. Tale impostazione trascura che i costi da sostenere per la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria non rappresentano un vero e proprio beneficio per la collettività. Si tratta piuttosto di costi strettamente connessi a interventi serventi gli insediamenti, ovvero indirizzati a garantire il funzionamento delle opere private quali ad esempio alloggi, negozi e uffici. 9.4. MODELLO DI VALUTAZIONE I rilievi critici sopra esposti sono stati discussi con l’Amministrazione comunale. Dal confronto è emersa l’opportunità di mantenere nel presente Studio l’impianto del modello di valutazione definito nel 2006, perché già familiare agli Uffici dell’Amministrazione ed agli operatori locali, e di apportarvi alcune modifiche volte a superare gli aspetti negativi precedentemente discussi. 9.4.1. STRUTTURA DEL MODELLO DI VALUTAZIONE Il modello rinnovato si articola in quattro tavole. Il primo elaborato (Figura 66) ha per oggetto la quantificazione degli interventi proposti e finanziati con risorse private, nonché l’esplicitazione delle stime dei loro costi e ricavi, sia parametrici che totali. Il costo parametrico delle opere edili private è scomposto in vari elementi costitutivi (riquadro a): il costo di costruzione, le spese tecniche, il costo dell’area, altre voci di costo e il contributo in percentuale sul costo di costruzione. Il costo di costruzione comprende il costo tecnico di costruzione (ovvero i costi relativi a materiali, manodopera, noli e trasporti), le spese generali (stimate pari al 15 per cento del costo tecnico) e l’utile dell'impresa di costruzioni (stimato pari al 10 per cento della somma di costo tecnico e spese generali). Con la voce relativa al costo dell’area si fa riferimento al valore dell'area e degli immobili di intervento nell'attuale stato di fatto e di diritto. Tra le altre voci di costo figurano le spese da sostenere per la commercializzazione del prodotto immobiliare ricavato dalle trasformazioni e altri oneri aggiuntivi. I costi relativi agli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria sono considerati separatamente (riquadro b) per consentire le verifiche relative allo scomputo dei costi sostenuti per la realizzazione diretta di opere di urbanizzazione (riquadro c). Due tipi di disaggregazione assumono rilevanza ai fini della valutazione delle convenienze reciproche tra soggetti privati e soggetti pubblici. La prima concerne le quantità di opere private assentite dallo strumento urbanistico (si tratta della porzione di opere edili private legalmente consentita – ovvero assentite dal Prg – e fisicamente possibili – ovvero non in deroga ad altezze e distanze), e le quantità di opere private in variante o comunque in deroga ai limiti R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 257
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile di altezza o di distanza. La seconda distinzione riguarda da un lato le opere di urbanizzazione serventi l’insediamento, e dall’altro lato le opere di urbanizzazione secondaria eccedenti i relativi oneri e le altre opere pubbliche che assumono rilievo nella formazione della convenienza pubblica. Tra le altre opere pubbliche possono figurare aree da cedere gratuitamente, ma la loro quantificazione deve essere riferita alle sole aree aggiuntive rispetto a quelle comunque da cedere per gli standard. Il secondo e il terzo elaborato (Figura 67) sono volti a integrare nel modello di valutazione i necessari aspetti di matematica attuariale. L’articolazione nel tempo dei costi e dei ricavi in maniera analitica richiederebbe informazioni che non sempre sono note nel momento in cui viene presentata una proposta di trasformazione urbana. In particolare, può risultare aleatoria la definizione della ripartizione delle entrate e delle uscite per ogni singola fase di attuazione. Pertanto, si ritiene opportuno articolare nel tempo i costi (tavola 2) e i ricavi (tavola 3) in maniera sintetica. Per ciascuna voce è necessario stimare il momento di avvio delle attività (b, numero di anni necessari ad avviare la realizzazione o la cessione sul mercato delle opere, stimati a partire dal momento in cui viene effettuata la valutazione) e la durata delle medesime attività (c, numero di anni necessari a completare la cessione sul mercato delle opere, stimati a partire dal momento di avvio). Il calcolo del momento temporale in cui collocare i valori monetari per l’attualizzazione (d) avviene attraverso la formula che segue: d = b + ( c / 2 ) [3.] In altri termini, quando non è nota la distribuzione puntuale dei costi e dei ricavi in ogni singolo momento temporale di analisi, è possibile assumere l’ipotesi semplificativa che essi siano ripartiti equamente nell’arco di tempo in cui si verificano. Nella matematica attuariale ciò equivale ad ipotizzare, ai fini dell’operazione di sconto all’attualità, che i valori di costo e di ricavo siano idealmente concentrati nel momento intermedio del loro arco temporale (Figura 68). R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 258
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 66. Interventi proposti e finanziati con risorse private: quantità, costi e ricavi Figura 67. Interventi proposti e finanziati con risorse private: articolazione temporale e attualizzazione R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 259
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 68. Articolazione temporale sintetica e attualizzazione 9.4.2. STIMA DEI VALORI PARAMETRICI I valori unitari da assumere nell’elaborazione dei modelli finanziari sono stati desunti da opportune indagini di mercato. Nella prima parte della Relazione si riferisce delle indagini svolte presso fonti indirette, consultando fonti qualificate quali l’Agenzia del Territorio, la rivista Consulente Immobiliare e l’Osservatorio immobiliare Tecnocasa; e presso fonti dirette, attraverso la consultazione di operatori qualificati del mercato immobiliare pescarese (cfr. paragrafo 3.3). Di seguito si riferisce dei valori parametrici di costo e di mercato assunti in ciascuno dei due ambiti di riferimento per le diverse tipologie di opera e destinazioni d’uso previste dalle alternative di intervento. 9.4.2.1. Valori di costo I valori unitari desunti dalle diverse fonti informative sono esposti nella tabella seguente per ciascuna destinazione d’uso presente negli ambiti di progetto. La tabella riporta nelle colonne centrali i valori medi, mentre la colonna evidenziata di grigio espone i valori unitari assunti come riferimento per le successive elaborazioni. Per la residenza libera si evidenzia un range di valori la cui media si aggira sui 1.200 euro/mq. Si rileva che gli operatori intervistati hanno individuato una forbice di valori compresi tra 1.170 e 1.300 euro/mq e che le elaborazioni fornite dall’Amministrazione comunale individuano per le abitazioni civili con un livello ordinario di finiture, un valore che si attesta sui 1.200 euro/mq; valori di costo più alti sono giustificati solo in zone centrali o con un livello di finiture particolarmente elevato. Per quanto riguarda la residenza convenzionata, è stato assunto il valore di costo di 1.003 euro/mq derivato dai dati contenuti nelle tabelle allegate alla delibera C.C. n. 51 del 28 marzo 2011 ricondotti al parametro della superficie utile lorda (Sul). Per le destinazioni d’uso diverse dalla residenza i valori assunti sono in linea con i costi di costruzione individuati dal Comune di Pescara per la fascia “base”, ovvero per edifici in strutture ordinarie e con un buon livello di finiture. Il costo di costruzione assunto come riferimento per il terziario è di 1.100 euro mq. Le indagini effettuate per i box auto hanno riscontrato dei valori variabili tra 375 e 700 euro. Nei casi oggetto del presente Studio i box auto sono sempre situati al piano interrato o al piano terra di grandi strutture. È pertanto ragionevole assumere quale riferimento il valore di costo di 600 euro/mq. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 260
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Tabella 58. Valori di costo – opere private COMUNE DI PESCARA
Destinazioni d'uso
U. m.
Valori minimi
Lamante
Sciarra Costruz.
2005
Residenza libera
Residenza convenzionata
Uffici privati e studi professionali Commercio al dettaglio + attività di servizio
Turistico ricettivo Artigianato di servizio
Commercio all'ingrosso
Box auto (interrato)
euro/mq
euro/mq
euro/mq
euro/mq
euro/mq
euro/mq
euro/mq
euro/mq
2011
1.040
1.150
500
1.000
Op. accreditati
Valori medi
Comune Pescara
Prezz. DEI
2011
2011
2010
1.170
1.200
1.000
1.100
1.100
Valori massimi
Op. accreditati Comune Pescara
2011
1.197
1.066
1.300
900
403
575
650
625
2011
Valori unitari
di riferimento
2011
1.350
1.050
1.450
1.400
1.200
1.003
1.200
1.100
1.100
1.100
700
600
La successiva Tabella 59 riporta i costi unitari delle opere di urbanizzazione. La tabella è stata organizzata raggruppando le diverse tipologie di opere a rete, spazi pubblici aperti, viabilità e spazi per la sosta. Le fonti informative forniscono un quadro sufficientemente strutturato dei costi di costruzione delle opere a rete. I valori che si attribuisco sono: 70 euro/ml per la rete elettrica, 80 euro/ml per la rete idrica e del gas, 90 euro/ml per la rete fognaria. Gli spazi aperti pubblici hanno valori di costo dell’ordine di 35 euro/mq per gli spazi a verde attrezzato estensivo; il costo delle aree a giardino, di spazi verdi più contenuti o con un maggiore livello di finitura, è di 40 euro/mq; nel caso di aree attrezzate con arredo urbano il costo unitario è 55 euro/mq. I valori di costo per le reti della viabilità carrabile e ciclo‐pedonale forniti dalle diverse fonti informative consultate convergono rispettivamente verso i valori di 50 e 70 euro/mq. Il costo di realizzazione dei parcheggi a raso è analogo a quello individuato per la rete viaria carrabile, in quanto presenta forti analogie sia per quanto riguarda il livello di finitura superficiale che per quanto riguarda la presenza di reti di sottoservizi. Il valore individuato per la rete viaria carrabile afferisce ad una strada comunale di dimensioni ordinarie (larghezza 9 m). Per le strade di categoria superiore (larghezza 10,50 m e banchine, come nel caso del prolungamento dell’Asse attrezzato) il costo di costruzione individuato è di 155 euro/mq inclusi i sottoservizi. A tali costi, nel caso di interventi in prossimità dell’argine del porto canale per i quali è ipotizzabile il consolidamento strutturale dell’argine stesso, il costo di costruzione subisce un incremento. Tale incremento è stato calcolato con riferimento alla delibera di Giunta n. 703 del 2 settembre 2011 nella quale è riportato il costo di 3.600.000 euro per il “ripristino e integrazione degli argini golernari” del fiume Pescara per lo sviluppo di 1.000 metri a monte dell’erigendo Ponte Nuovo, per entrambe le rive. Il costo totale è stato rapportato ai metri lineari di intervento e ripartito per la superficie sulla quale il Masterplan prevede la nuova viabilità di collegamento tra il porto e l’Asse attrezzato. Il valore unitario, espresso in euro/mq, è di 166; sommandolo al costo di costruzione per la viabilità in condizioni ordinare, si raggiunge il valore di 321 euro/mq. Un’ulteriore indagine è stata effettuata al fine di individuare i costi parametrici per l’ediliza scolastica. Il valore unitario risulta di 1.000 euro/mq. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 261
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Per l’ambito A2 è stata infine realizzata un’indagine al fine di indivuare il costo di costruzione di uno o più chioschi da inserire all’interno del parco del lungofiume, purché compatibili con le prescrizioni del Piano Stralcio di Difesa dalle Alluvioni (PSDA, cfr. paragrafo 5.2.2). Le indagini effettuate presso fonti dirette indicano un costo parametrico di 142 euro/mq. Tabella 59. Valori di costo – opere di urbanizzazione OPERE DI URBANIZZAZIONE
Tipologia di opera
u.m.
U. m.
Sciarra Costr.
Lamante
Opere a rete
Rete fognaria
Rete elettrica
Rete gas, telefonica, idropotabile
euro/ml
euro/ml
euro/ml
90
70
80
Spazi pubblici
Aree con arredo urbano
Giardino condominiale
Verde pubblico / verde attrezzato
euro/mq
euro/mq
euro/mq
90
Viabilità e sosta
Illuminazione strade e aree arredate
Rete viaria carrabile ordinaria
Rete viaria carrabile (L = 10,50 m e banchine)**
Rete viaria pedonale
Parcheggio a raso
euro/pl
euro/mq
euro/mq
euro/mq
euro/mq
3.000
50
625
50
70
50
50
Opere di urbanizzazione secondaria
Istituto scolastico ‐ scuola matena
Istituto scolastico ‐ scuola elementare
euro/mq
euro/mq
Comune Pescara
Prezz. Abruzzo
Prezz. Veneto
Prezz. DEI
Indagini dirette*
V. riferimento
2011
2011
2010
2010
2011
2011
2011
150
40
410
90
70
80
54
40
32
30
55
40
35
930
930
50
155
70
50
48
156
44
1.078
1.000
1.300
* Valori desunti da studi di fattibilità reperiti presso siti internet di amministrazioni comunali
** Il valore unitario ingloba il costo per la realizzazione dei sottoservizi
9.4.2.2. Valori di mercato I valori di mercato sono stati esaminati per ciascuna delle destinazioni d’uso previste. La loro sintesi è riportata in Tabella 60 per l’ambito A2 e in Tabella 61 per l’ambito A5. Per quanto concerne l’ambito A2, i valori di mercato individuati per la destinazione residenziale mediante rilevazioni dirette risultano tra i più bassi. Tale circostanza è riconducibile alle caratteristiche del campione di edifici esaminato: raramente si è riusciti ad individuare, nell’ambito o nelle zone limitrofe, appartamenti nuovi o ristrutturati con un livello di finiture medio. Il campione individuato è formato da edifici non nuovi, con appartamenti in condizioni manutentive normali o mediocri, con un livello di finiture non particolatamente elevato. I valori che sono stati indicati dagli operatori economici intervistati, se confrontati con le quotazioni fornite dall’Agenzia del Territorio e con i volori indicati dalla stessa Amministrazione comunale, si aggirano intorno al valore medio di 2.250 euro/mq. Tale valore è prudenziale rispetto al massimo indicato dagli operatori accreditati e leggermente più alto del valore di mercato indicato dal Comune di Pescara. Va rilevato che tali valori, cioè le quotazioni dell’Agenzia del Territorio e i dati del Comune di Pescara, si riferiscono alla situazione attuale, mentre agli operatori intervistati è stato chiesto di prefigurare la situazione di mercato ad opere compiute. I valori indicati dall’impresa Sciarra Costruzioni sono leggermente inferiori e risentono della minore aspettativa generata dalla situazione attuale del mercato immobiliare. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 262
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Per quanto riguarda le destinazioni diverse dalla residenza i valori unitari assunti per la stima sono: 2.000 euro/mq per il terziario direzionale, 2.300 euro/mq per il commercio e le attività di servizio, mentre per i box auto il valore individuato è di 1.350 euro/mq. Si rileva che gli operatori intervistati non forniscono valori di mercato per il terziario in quanto ritengono che le aree oggetto del presente Studio abbiano una vocazione prettamente residenziale. Tabella 60. Ambito A2 – valori di mercato AMBITO A2 ‐ LUNGOFIUME NORD
Destinazioni d'uso
U. m.
Valori minimi
Valori medi
Indagini dirette* Sciarra Costruz. Comune Pescara
2011
Residenza libera
Uffici privati e studi professionali Commercio al dettaglio + attività di servizio
Turistico ricettivo Artigianato di servizio
Commercio all'ingrosso
Box auto (interrato)
euro/mq
euro/mq
euro/mq
euro/mq
euro/mq
euro/mq
euro/mq
2011
1.860
2.150
2.280
2.200
1.500
1.400
1.290
2011
AdT
Zona Omi C6
Valori massimi
Oper. Accreditati
Valori unitari
di riferimento
2011
2011
2011
2.192
2.014
2.973
2.300
1.850
2.000
1.563
1.500
1.317
1.400
2.500
**
**
2.250
2.000
2.300
1.350
1.350
* Immobili non nuovi ne recenti, in condizioni manutentive ordinarie o mediocri, non di pregio
** Destinazioni giudicate non richieste ne assorbibili dal mercato
Indagini analoghe a quelle esperite per l’ambito A2 sono state effettuate per l’ambito A5. I valori di mercato individuati sono pari a 2.800 euro/mq per la residenza libera e pari a 1.437 euro/mq di superficie utile lorda (Sul) per la residenza convenzionata. Tali valori sono più alti rispetto a quelli individuati con le indagini dirette, ma sono giustificati dal fatto che le indagini hanno intercettato un campione di casi molto eterogeneo, in edifici non recenti; di contro, i valori massimi segnalati dagli operatori accreditati, si riferiscono ad una situazione urbanistica formata da fabbricati con un elevato grado di finitura e requisiti prestazionali in campo energetico. Nonostante gli operatori consultati non abbiano individuato dei valori di mercato per le destinazioni terziaria e commerciale nell’ambito A5, le indagini esperite presso altre fonti hanno fornito risultati utili, soprattutto per la prossimità delle aree in esame rispetto alla città storica, al lungofiume e al porto turistico. Si assume pertanto il valore unitario di 3.000 euro/mq. Tabella 61. Ambito A5 – valori di mercato AMBITO A5 ‐ WATERFRONT
Destinazioni d'uso
U. m.
Valori minimi
Indagini dirette* Comune Pescara
2011
Residenza libera
Residenza convenzionata
Uffici privati e studi professionali Commercio al dettaglio + attività di servizio
Turistico ricettivo Artigianato di servizio
Commercio all'ingrosso
Box auto (interrato)
euro/mq
euro/mq
euro/mq
euro/mq
euro/mq
euro/mq
euro/mq
euro/mq
2011
2.130
2.010
2.490
2.270
AdT
Zona Omi C2
2011
2.591
2.199
2.812
3.672
2.800
1.800
2.550
2.950
2.493
2.200
2.359
2.400
Valori masismi
Oper. Accreditati Oper. Accreditati
2011
2011
Valori unitari
di riferimento
2011
2.800
1.650
**
**
3.000
**
**
2.800
1.437
2.400
3.000
1.350
1.500
1.825
* Immobili non nuovi ne recenti, in condizioni manutentive ordinarie o mediocri, non di pregio
** Destinazioni giudicate non richieste ne assorbibili dal mercato
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 263
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 9.4.3. INDIVIDUAZIONE DEL VALORE DI MERCATO DI BENI IMMOBILI ANCORA IN USO Nel comparto 5.07 è insediata un’attività produttiva, la ditta Generalmarmi, che occupa un immobile di cui si è reso necessario stimare il valore. Sono state compiute specifiche indagini di mercato che confermano le quotazioni indicate dall’Osservatorio dell’Agenzia del Territorio per capannoni usati compravenduti e locati, che sono rispettivamente di 740 euro/mq e 43,20 euro/mq/anno. II saggio di fruttuosità è stato stimato pari al 5,75%. Il calcolo della superficie commerciale è stato effettuato sulla base della relazione tecnica allegata alla proposta di riconversione del comparto 5.07 presentata dalla proprietà e delle planimetrie e visure catastali fornite dal Comune di Pescara. Le superfici sono state quindi ragguagliate con riferimento ai coefficienti indicati dal Dpr 138 del 1998. La superficie dei locali principali e accessori è ragguagliata in ragione del 100%, quella degli spazi esterni, in ragione del 10%. La superficie commerciale totale, illustrata nella successiva tabella, risulta di 3.205 mq. Tabella 62. Calcolo della superficie commerciale dell’immobile della ditta Generalmarmi. Consistenza
Coeff.
Totale
mq
%
mq
Fabbricato
Area scoperta di pertinenza
2.951
2.539
100%
10%
Totale sup. commerciale
2.951
254
3.205
Il più probabile valore di mercato è stato ricercato con un procedimento di tipo sintetico‐comparativo. Il valore individuato attraverso tale procedimento sarà verificato mediante l’impiego di un secondo procedimento, di tipo analitico, rappresentato dalla capitalizzazione dei redditi. La struttura logica che sottende il procedimento di tipo sintetico‐comparativo prevede che vengano esperite delle indagini di mercato volte all’individuazione di un valore unitario espresso in euro/mq di superficie commerciale. Il valore di mercato del bene è rappresentato dalla seguente espressione matematica: Vm = pi ⋅ qi dove: Vm è il valore di mercato; pi è il valore unitario attribuito al bene ; qi è la consistenza del bene. Il secondo procedimento assume il postulato finanziario che il valore di un bene suscettibile di produrre un reddito annuo costante, posticipato, illimitato, corrisponde all’accumulazione iniziale delle annualità per un numero infinito di anni. È questo il procedimento noto come capitalizzazione dei redditi, secondo cui: Vm = R / r dove: Vm è il valore del bene; R rappresenta il reddito annuo lordo; r è il saggio di fruttuosità. Nella tabella che segue sono operate le stime sopra descritte. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 264
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Tabella 63. Stima sintetico comparativa e per capitalizzazione dei redditi del capannone industriale Consistenza
V. unitario
Totale
mq
euro/mq
euro
Capannone industriale
3.205
740,00
2.371.626
Stima per capitalizzazione dei redditi
Capannone industriale
Consistenza
V. unitario
Saggio di capitalizzazione
Totale
mq
euro/mq/anno
r
euro
3.205
43,20
5,75%
2.407.855
Lo scarto tra i due valori individuati è inferiore all’1%, percentuale molto contenuta. Il più probabile valore di mercato del capannone è quindi individuabile in 2.389.741 euro, arrodondati a 2.390.000 euro. Ne risulta un valore medio uitario di 759 euro/mq, scomponibile nella quota di valore attinente all’area da trasformare assunto in 368 euro/mq in analogia al comparto 5.06.A, e nella quota relativa alla costruzione che pertanto risulta di 383 euro/mq. Ad analogo risultato si perviene considerando il “costo deprezzato” del fabbricato. Il valore complessivo del solo fabbricato può essere quindi approssimata a circa 1,2 milioni di euro. 9.4.3.1. Contributo di costruzione Di seguito vengono riportati i valori parametrici per il calcolo del contributo di costruzione, scomposto nelle sue tre voci: oneri di urbanizzazione primaria, secondaria e contributo sul costo di costruzione. La Legge Regionale dell’Abruzzo n. 89 del 23 settembre 1998, definisce i criteri di calcolo per la quota relativa all’incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e per la quota relativa al costo di costruzione. La norma è stata recepita dall’Amministrazione comunale con la delibera n. 10 del 9 febbraio 1999. Per quanto concerne il calcolo analitico degli oneri di urbanizzazione primaria (U1) e secondaria (U2) sul sito internet dall’Amministrazione sono pubblicate le tabelle per il calcolo degli importi sulla base delle aliquote definite per: zona di intervento, destinazione d’uso e tipologia di intervento. Tali aliquote devono essere applicate ai volumi di progetto secondo i criteri indicati dalla stessa normativa regionale. Gli uffici comunali competenti hanno comunicato il costo base aggiornato per l’anno corrente di 207,92 euro/mq di Sul. Il calcolo dell’aliquota da applicare al costo base per determinare l’importo del contributo è desunta dalla “tabella C” del Comune di Pescara. La tabella illustra il procedimento per la determinazione della quota del contributo che afferisce al costo di costruzione e che include variabili attinenti al progetto, tra cui il taglio degli alloggi, l’altezza di intepiano, la tipologia delle struttura e il grado delle finiture. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 265
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile A causa delle variabili sopra indicate, la stima puntuale del contributo sul costo di costruzione è possibile solo in presenza di una progettazione architettonica sufficientemente avanzata. Nel caso in esame si tratta invece di elaborati metaprogettuali. Petanto si è costretti a rinunciare ad una stima puntale a favore di una stima sintetica, assumendo alcune approssimazioni. Il contributo è stato indagato nei suoi aspetti variabili con l’ausilio dei tecnici dell’Amministrazione comunale, i quali, sulla base delle verifiche effettuate sui progetti presentati da soggetti privati negli ultimi anni, hanno individuato un range di valori entro cui si colloca il contributo di costruzione. Da tali elaborazioni è stato estrapolato un valore medio del solo contributo in percentuale sul costo di costruzione pari a 35,50 euro/mq di Sul. 9.4.4. STIMA DEI PARAMETRI FINANZIARI E DEL SAGGIO DI ATTUALIZZAZIONE Il modello di valutazione messo a punto nell’ambito dello Studio di Fattibilità differisce da quello in precedenza adottato dal Comune di Pescara, tra l’altro, per l’articolazione temporale sintetica dei costi e dei ricavi, a cui sono dedicate rispettivamente la tavola 2 e la tavola 3. Ciò impone la necessità di stimare il saggio di attualizzazione, attraverso il quale effettuare l’operazione di sconto all’attualità. Coerentemente con l’impostazione delle più diffuse e condivise fonti documentali in materia di valutazione degli investimenti pubblici e privati, il saggio di attualizzazione viene stimato con riferimento al concetto di costo del capitale. Nella fattispecie, la struttura del modello di valutazione richiede di riferirsi al parametro denominato “costo medio ponderato del capitale” (in sigla wacc, acronimo di weighted average cost of capital). Si tratta del costo medio delle fonti di finanziamento utilizzate a copertura degli investimenti, ponderato per la loro intensità di utilizzo. Negli interventi di trasformazione urbana, la copertura dei costi di investimento avviene tipicamente attraverso il ricorso a due fonti di finanziamento onerose: il capitale di rischio (E), costituito dalle risorse investite direttamente dal soggetto privato promotore dell’intervento, e il capitale di debito (D), che il promotore è in grado di reperire presso soggetti terzi che assumono il ruolo di finanziatori. Nella stima del costo medio ponderato del capitale, la quota di capitale di rischio deve essere rapportata alla remunerazione attesa dal soggetto promotore sul capitale investito (ke), e sommata alla quota di capitale di debito a sua volta rapportata al costo che i soggetti terzi finanziatori richiedono per prestare tale altra forma di capitale (kd). In sintesi, il costo medio ponderato del capitale può essere espresso come segue: wacc = ke * ( E / E + D ) + kd * ( D / E + D ) [4.] Si pone quindi la necessità di stimare separatamente le due componenti di costo del capitale. Tra i vari procedimenti a cui è possibile ricorrere per la stima della remunerazione attesa sul capitale impiegato dal soggetto promotore (ke), la manualistica in materia di valutazione degli investimenti riconosce un ruolo di rilievo a quello noto con l’acronimo di Capm (Capital asset pricing model). Il modello indica che la remunerazione attesa sul capitale investito direttamente può essere stimata come somma di tre componenti di rischio: R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 266
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile ke = rf + β + rp1 + rp2 [5.] Il primo elemento è il tasso di rendimento registrato per investimenti considerati sufficientemente privi di rischio, ed è detto tasso risk‐free (rf). Il secondo e il terzo fattore rappresentano il premio per il rischio. In particolare il secondo fattore rappresenta il rischio a livello dell’intero mercato immobiliare, e il terzo a livello della specifica promozione immobiliare. Per la stima di rf è stato preso a riferimento il rendimento dei titoli del debito pubblico. In questo particolare periodo, i titoli di Stato italiani non possono essere considerati una forma di investimento priva di rischio e nemmeno a rischio contenuto; ciò è confermato dalla crescita marcata del differenziale rispetto ai titoli di altri paesi. Tuttavia, i Titoli del debito pubblico mantengono due caratteristiche: si tratta di investimenti che non richiedono l’apporto di una specifica capacità imprenditoriale, e inoltre sono neutri rispetto al grado di rischio specifico dei singoli mercati che formano il sistema economico nazionale. Ciò consente di assumere il rendimento di tali strumenti finanziari nella stima del tasso rf. La stima è stata effettuata sulla base di dati pubblicati dalla BCE – Banca Centrale Europea (“Interest rate statistics”). In particolare, posto che gli interventi oggetto di valutazione hanno un orizzonte temporale prossimo o superiore al decennio, è stato fatto riferimento al rendimento medio di titoli del debito pubblico con scadenza pari a 10 anni. Tale rendimento, tra i mesi di gennaio e ottobre del 2011, è risultato pari al 5,12 per cento. La stima del secondo fattore (rp1) e del parametro β è stata effettuata coerentemente con i risultati che emergono da vari studi e ricerche, con particolare riguardo alle valutazioni condotte da organismi specializzati su società quotate. Pertanto, il secondo fattore (rp1) è stato assunto pari al tasso risk‐free. Il parametro β – che esprime l’esposizione del progetto al rischio di mercato ovvero la quota di rischio non diversificabile – è stato assunto prudenzialmente pari a 0,8 (nei settori delle costruzioni e immobiliare si riscontra un rischio minore rispetto alla media dei mercati, con un valore di riferimento che, nel lungo periodo, è prossimo a 0,6). La stima del terzo fattore (4%) è stata effettuata con riferimento ai rischi operativi che influenzano l’attività di sviluppo immobiliare per progetti di trasformazione urbana analoghi a quelli in esame (localizzazione, caratteristiche fisiche, legislazione e fiscalità, ecc.). Pertanto, la remunerazione attesa sul capitale impiegato dal soggetto promotore (ke) risulta complessivamente pari al 13,22 per cento. La seconda componente che figura nella espressione del costo medio ponderato del capitale (wacc) è costituita dal costo del capitale di debito. Tale costo è rappresentato dal tasso di interesse passivo applicato ai finanziamenti onerosi erogati da parte di soggetti terzi. La sua stima fa riferimento a due componenti: il costo di base dei finanziamenti e il margine (spread) in funzione del grado di rischio associato alla capacità del progetto di generare ricavi tali da assicurare il rimborso dei finanziamenti. Per la stima del costo di base è stato utilizzata come fonte il tasso Euribor, riferimento comunemente utilizzato per i finanziamenti a breve e medio termine, a tasso variabile, come ad esempio i conti correnti ipotecari che sono frequentemente utilizzati per finanziare interventi di trasformazione immobiliare. il più recente dato del tasso R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 267
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Euribor medio mensile risulta pari al 2,04 per cento, in linea con la media del tasso, appena superiore al 2 per cento, registrata nel periodo compreso tra gennaio e novembre 2011. La stima dello spread avviene su base empirica, con riferimento a casi similari. La manualistica in materia di valutazione degli investimenti, all’inizio dello scorso decennio, suggeriva alcune soglie di riferimento. Una capacità media del progetto di generare flussi di cassa tali da garantire il rimborso dei finanziamenti si traduce in uno spread moderato, che era ritenuto ordinariamente prossimo all’1,5 per cento. La attuale situazione dei mercati finanziari è tale da condurre ad individuare un margine di variazione dello spread posto su livelli più elevati, tra circa 2 e circa 6 punti percentuali, con un livello intermedio pari al 4 per cento rappresentativo di un rischio moderato. Pertanto, il costo del capitale reperito sotto forma di debito (kd) risulta complessivamente pari al 6,04 per cento. La proporzione tra capitale investito (E) e capitale di debito (D) deve essere assunta su livelli equilibrati, con un rapporto di circa 50:50. Ciò è dovuto al fatto che, rispetto al recente passato, le difficili condizioni di accesso ai mercati finanziari rendono inverosimile l’ipotesi di una struttura finanziaria fortemente sbilanciata in favore del ricorso a capitali prestati da soggetti terzi, come invece accadeva fino ad alcuni anni addietro, e in particolare nella prima metà dello scorso decennio. Quindi, risolvendo la precedente formula [5.], si ha che il costo medio ponderato del capitale (wacc) si attesta ad un valore pari al 9,63 per cento. 9.5. CRITERI DI GIUDIZIO Il quarto elaborato conduce ad esplicitare gli indicatori di convenienza, sia privata che pubblica, e i criteri di giudizio (Figura 69). I criteri di giudizio si fondano su tre parametri, rappresentati da aggregazioni delle singole voci che compongono il modello. Viene mantenuto l’apprezzamento sia della convenienza privata complessiva che della convenienza privata derivante dalla eventuale variante o deroga alle previsioni dello strumento urbanistico. Dall’angolazione valutativa dei soggetti privati che avanzano le proposte di intervento, la convenienza complessiva è data dalla differenza tra ricavi attualizzati e costi attualizzati al netto dell’imposizione fiscale, mentre un ulteriore apprezzamento del grado di convenienza concerne le sole opere in variante o in deroga alle previsioni dello strumento urbanistico. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 268
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 69. Indicatori e criteri di giudizio nel modello di valutazione adottato nello Studio di Fattibilità Il confronto tra la convenienza per i privati e l’angolazione valutativa della collettività avviene perimetrando opportunamente l’ambito di apprezzamento della convenienza pubblica. Questa è definita salla base dell’ammontare di risorse private destinate a finanziare opere di urbanizzazione secondaria, aggiuntive agli oneri che comunque sarebbero dovuti, e altre opere pubbliche aggiuntive agli standard. 9.6. AMBITO A2: VALUTAZIONE DELLE PROPOSTE AVANZATE DAGLI OPERATORI PRIVATI E DEL MASTERPLAN 9.6.1. LA VALUTAZIONE DEL COMPARTO 5.06.A Per il comparto 5.06.A è stato possibile sottoporre a valutazione tutte le opzioni descritte nella matrice delle alternative. Il prospetto che segue riassume le quantità delle opere edili private operando la distinzione, in alcune alternative, tra la porzione assentita e la parte in variante o deroga (Tabella 64). Nella proposta avanzata dai soggetti privati proprietari delle aree (alternativa β) si ipotizza una quantità di superficie utile lorda (Sul) da destinare ad edilizia residenziale libera più elevata rispetto a quella emersa dalla ricognizione condotta sul Prg (alternativa α). Ciò deriva da una diversa modalità di computo dei volumi esistenti recuperabili. Inoltre, la proposta privata propone, tra le opere in variante, di trasferire nel comparto la volumetria recuperabile nell’area dell’ “ex Dragaggio”, collocata lungo il fiume nel medesimo ambito e classificata dallo strumento urbanistico come zona F1. La ricognizione condotta sulla proposta privata (alternativa γ) porta ad individuare una quantità di Sul da destinare ad edilizia residenziale libera più contenuta rispetto a quella emersa dalla ricognizione condotta sul Prg. Tale risultato è da ascrivere all’interazione tra la proposta progettuale presentata dal soggetto privato, che R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 269
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile prevede la realizzazione di tre edifici a torre, e l’altezza massima, pari a 23 metri, che il Piano regolatore impone. Ciò fa sì che, a parità di Sul complessivamente destinata ad edilizia residenziale libera, e a parità di Sul in variante, si riscontri anche la presenza di una parte di Sul che dovrebbe essere realizzata in deroga al limite di altezza. La quantità edificatoria complessiva, in termini di Sul per opere edili private, contenuta nel Masterplan (alternativa δ) è la medesima assentita dal Prg (alternativa α). La quantità edificatoria espressa dall’ultima ipotesi (alternativa ε) rappresenta la somma tra la Sul complessiva dell’alternativa δ e la Sul in variante dell’alternativa β. In altri termini, con l’ultima alternativa è stata sottoposta a verifica la realizzazione di questa porzione del Masterplan attraverso la proposta progettuale avanzata dai privati proprietari, associandovi l’ipotesi di recupero e trasferimento della volumetria presente nell’area dell’ “ex Dragaggio” al fine di consentire la cessione di questa area all’Amministrazione comunale. Nello stessa ipotesi, si pone a carico dell’intervento privato la riqualificazione a verde pubblico attrezzato dell’area dell’ “ex Dragaggio” di proprietà, libera da manufatti; viene quindi posto a carico del soggetto privato anche il costo di demolizione dei resti del manufatto degradato che vi insiste. Tabella 64. Ambito A2 – Lungofiume Nord, comparto 5.06.A, quantità di opere edili private nelle alternative Destinazioni che rientrano nella Sul
Alternativa α
Alternativa β
Alternativa γ
Alternativa δ
Alternativa ε
Previ s i oni di PRG
El abora ti progettua l i pri va ti / Sti me dei proponenti pri va ti
Nos tra i s truttori a s u el a bora ti progettual i pri va ti / Nos tre s ti me
Previ s i oni del Ma s terpl an
Previ s i oni del Ma s terpl a n + Nos tra i s truttori a s u el a bora ti progettual i pri va ti
mq di Sul
mq di Sul
mq di Sul
mq di Sul
mq di Sul
Opere edili private assentite
Edilizia residenziale libera
Edilizia commerciale
4.306
4.510
3.047
4.306
3.047
800
800
800
800
800
5.106
5.310
5.106
2.600
2.804
Opere edili private in deroga
1.259
Edilizia residenziale libera
Subtotale: Sul assentita e in deroga
1.259
5.106
5.106
Opere edili private in variante
Edilizia residenziale libera
Totale: Sul assentita, in deroga e in variante
Destinazioni che non rientrano nella Sul
5.106
mq
7.910
mq
2.600
7.910
mq
5.106
mq
7.706
mq
Opere edili private assentite
Posti auto al piano interrato *
1.378
4.380
1.550
1.378
975
Opere edili private in deroga o variante
Posti auto al piano interrato *
2.067
* Sono conteggiati i posti auto privati e non i parcheggi pubblici
1.235
Lo sviluppo del modello di valutazione ha richiesto alcune cautele nella stima e nella assunzione di alcuni valori peculiari. Il valore delle aree e dei beni immobili oggetto di intervento è stato indicato pari a 368 euro/mq di Sul dal soggetto privato proponente. Tale valore esprime una incidenza area prima della trasformazione (rapporto tra il valore dell’area e il valore dell’edificato) pari a circa il 16 per cento, che può essere ritenuto congruo per l’ambito oggetto di analisi, considerando che si tratta di aree dismesse, in posizione semicentrale, inglobate nel tessuto edilizio, e per le quali lo strumento urbanistico già delinea la realizzazione di edilizia residenziale e commerciale. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 270
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Al contrario, non si ritengono condivisibili i valori attribuiti alle aree e agli immobili oggetto di cessione, presi in considerazione nel novero delle cosiddette opere pubbliche aggiuntive. Per quanto concerne la voce “Conferimento aree B4”, si ritiene che questa identifichi porzioni del comparto destinate ad ospitare urbanizzazioni la cui cessione è quindi prescritta dalle norme vigenti. Non si tratta, pertanto, di elementi aggiuntivi che meritano di contribuire al calcolo del beneficio pubblico. Nelle alternative β, γ e ε assume rilievo la voce “Conferimento aree F1” che fa riferimento al sedime su cui insiste l’ “ex Dragaggio”, del quale pure si propone la cessione nella voce “Conferimento immobile ex‐dragaggio”. Il soggetto privato attribuisce alla cessione del terreno un valore di 61 euro/mq, e alla cessione dell’immobile un valore di 213 euro/mq. Si ritiene piuttosto che al terreno debba essere attribuito un valore assimilabile a quello di aree verdi, stimato in 9,5 euro/mq per tenere conto anche della piccola quota di edificabilità ivi prevista per strutture e servizi legati al verde, eventualmente maggiorato dei costi da sostenere per attrezzarlo a verde pubblico, stimati pari a 35 euro/mq, nel caso in cui il privato provveda a finanziare autonomamente tale opera. Il manufatto invece si presenta allo stato di rudere, e costituisce piuttosto un costo per l’Amministrazione comunale anziché un beneficio, in quanto la stessa dovrebbe farsi carico del suo abbattimento per un costo stimato in 90 euro/mq (30 euro/mc). Anche questo potrebbe divenire un beneficio pubblico nel caso in cui il soggetto privato intendesse farsene carico prima della cessione. Gli esiti delle valutazione delle alternative sono riassunti nel prospetto che segue (Tabella 65). L’attuazione delle previsioni del Piano regolatore, sia nella configurazione attuale (alternativa α) che nell’assetto delineato dal Masterplan (alternativa δ), conduce ad una convenienza privata complessiva (differenza tra ricavi e costi attualizzati, al netto dell’imposizione fiscale) di ammontare positivo. Nelle stesse alternative non rileva la valutazione della convenienza pubblica non essendoci benefici aggiuntivi rispetto a quanto dovuto per legge. La proposta avanzata dai soggetti privati comporta un incremento significativo del grado di convenienza per i medesimi, anche in virtù delle quantità edificatorie in variante o in deroga al limite di altezza. Tuttavia, occorre rilevare che nella valutazione delineata da parte dei soggetti privati emerge una convenienza pubblica elevata (alternativa β), la quale invece non risulta confermata dalla ricognizione effettuata nell’ambito dello SdF (alternativa γ). Al contrario, le diverse valutazioni attribuite ai benefici pubblici, discusse sopra, conducono a ritenere che la proposta privata, nella sua formulazione attuale, internalizzi quasi per intero i benefici derivanti dalla variante (o dalla deroga al limite di altezza) e quindi comprima eccessivamente la convenienza pubblica. Da questo punto di vista, l’attuazione del Masterplan coniugata con il trasferimento delle volumetrie recuperabili nell’area “ex Dragaggio” (alternativa ε) può rappresentare un punto di partenza: la convenienza pubblica viene ampliata ponendo a carico del privato i costi per la demolizione dell’edificio “ex Dragaggio” e i costi per la realizzazione del verde attrezzato nella medesima area lungo il fiume, ciò comporta l’esigenza riconoscere al soggetto privato una maggiore capacità edificatoria. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 271
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Tabella 65. Ambito A2 – Lungofiume Nord, comparto 5.06.A, esiti della valutazione delle alternative Alternativa α
Alternativa β
Alternativa γ
Alternativa δ
Alternativa ε
1.148.065
2.650.566
2.447.579
1.152.657
1.815.893
In valore assoluto
880.052
1.343.781
868.734
Rispetto alla convenienza privata complessiva
33,20%
54,90%
47,84%
0
1.163.887
126.451
0
846.374
0,00%
43,91%
5,17%
0,00%
46,61%
132,25%
9,41%
Convenienza privata complessiva
Convenienza privata dalla variante
Convenienza pubblica
In valore assoluto
Rispetto alla convenienza privata complessiva
Rispetto alla convenienza privata dalla variante
97,43%
9.6.2. LA VALUTAZIONE DEL COMPARTO 5.06.C Le cinque opzioni descritte nella matrice delle alternative sono state applicate al comparto che, nell’ambito del Masterplan, è stato denominato 5.06.C (nel Prg erano queste le aree classificate come F5). Le quantità delle opere edili private sono riassunte nel prospetto che segue. In questo caso non sono state rilevate quantità in deroga ai limiti di altezza e distanza richiamati nel Prg. Ai fini della valutazione rileva quindi unicamente la distinzione tra la porzione di opere assentita e la parte eventualmente in variante (Tabella 66). Dalla ricognizione effettuata sulle disposizioni dello strumento urbanistico, riprese nel Masterplan, risulta una superficie utile lorda edificabile di quasi 4.300 metri quadrati, con un limite inferiore a 300 metri quadrati posto solo alla destinazione residenziale (alternative α e δ). Per quanto concerne le altre destinazioni, di tipo terziario, è stata ipotizzata la realizzazione di una media superficie di vendita per quanto concerne il terziario commerciale, e di uffici e studi privati fino ad esaurimento dell’edificabilità assentita. La proposta avanzata dai proprietari privati differisce dal Prg e dal Masterplan, sia per la quantità edificatoria che per la destinazione d’uso (alternativa β). La quantità edificatoria risulta superiore di oltre il 50 per cento in quanto viene proposto il recupero della volumetria esistente, anziché l’applicazione dell’indice di edificabilità alla superficie territoriale del comparto. La destinazione d’uso indicata nella proposta è unicamente quella residenziale. L’istruttoria condotta sulla proposta privata (alternativa γ) e l’ipotesi sviluppata sul Masterplan (alternativa ε) hanno ricondotto la quantità edificatoria alle previsioni dello strumento urbanistico, mentre è stata mantenuta l’ipotesi di variare la destinazione d’uso. Inoltre, nell’ultima alternativa sono state posti a carico dell’intervento i costi per la sistemazione di aree demaniali poste vicino al fiume: la viabilità per quanto concerne la via Valle Roveto e la via Le Mainarde, oltre al verde pubblico attrezzato nell’area golenale. L’applicazione del modello di valutazione alle alternative fornisce esiti in chiaroscuro (Tabella 67). La realizzazione di un intervento aderente alle previsioni del Prg e del Masterplan presenta un profilo di fattibilità positivo, sebbene la convenienza privata in valore assoluto risulti moderata. A ciò si deve aggiungere che nel recente passato la proprietà ha richiesto e ottenuto un permesso di costruire per tale tipo di intervento, poi non ritirato per la mancanza di risposte soddisfacenti da parte del mercato. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 272
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile La fattibilità economico finanziaria dell’intervento aumenta in maniera significativa considerando l’ipotesi di variante proposta dalla proprietà. Tuttavia, tale ipotesi, già nella valutazione effettuata dal soggetto privato proprietario, presenta un grado moderato di convenienza pubblica (ammonta a circa il 22 per cento rispetto alla convenienza privata complessiva). Peraltro, la convenienza pubblica si comprime fin quasi ad annullarsi nella valutazione condotta attraverso il modello adottato nello Studio di Fattibilità (risulta prossima al 2 per cento rispetto alla convenienza privata complessiva). La convenienza pubblica viene espansa al massimo grado nell’alternativa ε, in cui sono posti a carico dell’intervento parte dei costi inerenti la realizzazione di opere su aree demaniali, costituite da infrastrutture e attrezzature pubbliche lungo il fiume, esterne al comparto 5.06.B ma interne al perimetro dell’ambito A2. Tabella 66. Ambito A2 – Lungofiume Nord, comparto 5.06.C, quantità di opere edili private nelle alternative Alternativa α
Alternativa β
Alternativa γ
Alternativa δ
Alternativa ε
Previ s i oni di PRG
El abora ti progettua l i pri va ti / Sti me dei proponenti pri va ti
Nos tra i s truttori a s u el a bora ti progettual i pri va ti / Nos tre s ti me
Previ s i oni del Ma s terpl an
Previ s i oni del Ma s terpl a n + Nos tra i s truttori a s u el a bora ti progettual i pri va ti
mq di Sul
mq di Sul
mq di Sul
mq di Sul
mq di Sul
Destinazioni che rientrano nella Sul
Opere edili private assentite
293
Edilizia residenziale libera
Edilizia commerciale
2.500
Edilizia direzionale
1.493
Subtotale: Sul assentita
293
293
293
2.500
1.493
4.286
0
293
6.684
3.993
6.684
4.286
4.286
293
Opere edili private in variante
Edilizia residenziale libera
Totale: Sul assentita, in deroga e in variante
Destinazioni che non rientrano nella Sul
4.286
mq
mq
mq
3.993
4.286
mq
4.286
mq
Opere edili private assentite
Posti auto al piano terreno *
572
2.000
94
572
94
Opere edili private in variante
1.278
Posti auto al piano terreno *
1.278
* Sono conteggiati i posti auto privati e non i parcheggi pubblici
Tabella 67. Ambito A2 – Lungofiume Nord, comparto 5.06.C, esiti della valutazione delle alternative Alternativa α
Convenienza privata complessiva
197.154
Alternativa β
Alternativa γ
Alternativa δ
205.877
Alternativa ε
1.190.921
492.598
251.711
1.190.921
424.969
179.295
100,00%
86,27%
71,23%
0
269.808
10.496
0
179.302
0,00%
22,66%
2,13%
0,00%
71,23%
22,66%
2,47%
Convenienza privata dalla variante
In valore assoluto
Rispetto alla convenienza privata complessiva
Convenienza pubblica
In valore assoluto
Rispetto alla convenienza privata complessiva
Rispetto alla convenienza privata dalla variante
100,00%
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 273
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile 9.6.3. VALUTAZIONE DEI COMPARTI 5.07.1 E 5.07.2 Per i comparti 5.07.1 e 5.07.2 del Masterplan, ovvero il comparto identificato dalla sigla 5.07 nel Prg, sono state sviluppate quattro delle cinque opzioni delineate nella matrice delle alternative. Manca l’alternativa β poiché non sono giunte informazioni sufficientemente dettagliate da parte dei soggetti privati proprietari; è stata comunque sviluppata l’alternativa γ compiendo l’istruttoria su una proposta di intervento che la proprietà ha presentato all’Amministrazione comunale nel giugno del 2005. Il prospetto che segue riepiloga la quantità di superficie utile lorda realizzabile per ciascuna destinazione d’uso (Tabella 68), operando la distinzione tra opere edili private assentite ed eventualmente in deroga ai limiti di altezza, ed eventuali opere edili private in variante. La Sul realizzabile sulla base delle disposizioni contenute nel Piano regolatore risulta lievemente superiore ai 7.000 metri quadrati; per essa si assume una distribuzione tra le destinazioni d’uso coerente con la proposta presentata alcuni anni addietro dalla proprietà (alternativa α): in prevalenza edilizia residenziale con l’intero piano terreno articolato tra edilizia a destinazione commerciale, per una piccola porzione, e soprattutto autorimesse. Il Masterplan (alternativa δ) ripropone le previsione del Prg. La Sul in questo caso risulta più elevata perché è variata la perimetrazione del comparto. In particolare, la superficie territoriale del comparto è stata ampliata e comprende anche la viabilità esistente soggetta a trasformazione. Pertanto, la quantità di Sul di pertinenza dei soggetti privati proprietari non muta, mentre i maggiori 609 metri quadrati che figurano nella Sul sono da considerare di proprietà dell’Amministrazione comunale. La ricognizione condotta sulla proposta progettuale presentata nel 2005 al vaglio dell’Amministrazione comunale (alternativa γ) ha condotto ad individuare una quota moderata (meno di 600 metri quadrati) di superficie utile lorda a destinazione residenziale in deroga ai limiti di altezza, e una porzione assai più consistente (oltre 4.400 metri quadrati) di superficie utile lorda, ancora a destinazione residenziale, non solo in deroga ai limiti di altezza ma anche in variante alla quantità assentita. Nell’ultima alternativa, in cui il Masterplan viene posto in relazione con la proposta della proprietà (alternativa ε), la quota di opere edili da realizzare in deroga risulta più elevata a causa dell’aumento complessivo della Sul. Invece, la porzione di opere edili in variante viene ridotta, limitandola alla edificabilità generata dalle aree lungo il fiume della stessa proprietà.Per queste aree viene posta a carico del soggetto privato la cessione all’Amministrazione comunale dopo averle attrezzate in parte a viabilità (per 2.162 mq) e in parte a verde pubblico (per 346 mq); vengono inoltre posti a carico del privato i costi relativi alla sistemazione a verde di una porzione di aree demaniali. Tali maggiori oneri corrispondono all’ammontare dei benefici privati della variante: la quantità di Sul in variante deriva dall’applicazione dell’indice di 1 mc/mq alle aree cedute in aggiunta agli standard, la Sul in variante che ne deriva rappresenta poco più del 10 per cento della Sul assentita ed è pari a 894 metri quadrati. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 274
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Tabella 68. Ambito A2 – Lungofiume Nord, comparti 5.07.1 e 5.07.2, quantità di opere edili private nelle alternative Alternativa α
Alternativa β
Alternativa γ
Alternativa δ
Alternativa ε
Previ s i oni di PRG
El abora ti progettua l i pri va ti / Sti me dei proponenti pri va ti
Nos tra i s truttori a s u el a bora ti progettual i pri va ti / Nos tre s ti me
Previ s i oni del Ma s terpl an
Previ s i oni del Ma s terpl a n + Nos tra i s truttori a s u el a bora ti progettual i pri va ti
mq di Sul
mq di Sul
mq di Sul
mq di Sul **
mq di Sul **
Destinazioni che rientrano nella Sul
Opere edili private assentite
Edilizia residenziale libera
Edilizia commerciale
Autorimesse al piano terreno
5.334
4.763
5.943
416
416
416
4.763
416
1.340
1.340
1.340
1.340
Opere edili private in deroga
571
Edilizia residenziale libera
Subtotale: Sul assentita e in deroga
7.090
0
7.090
7.090
0
11.506
1.180
7.699
7.699
7.699
8.593
Opere edili private in variante
4.416
Edilizia residenziale libera
Totale: Sul assentita, in deroga e in variante
Destinazioni che non rientrano nella Sul
mq
mq
mq
894
mq
mq
Opere edili private assentite
Posti auto al piano interrato *
1.707
1.524
1.902
1.524
Opere edili private in deroga o variante
1.596
Posti auto al piano interrato *
664
* Sono conteggiati i posti auto privati e non i parcheggi pubblici
** La Sul complessiva comprende 609 mq di pertinenza della Amministrazione Comunale, in quanto generati dall'ampliamento del comparto per la riqualificazione della viabilità
Tabella 69. Ambito A2 – Lungofiume Nord, comparti 5.07.1 e 5.07.2, esiti della valutazione delle alternative Alternativa α
Convenienza privata complessiva
658.992
Alternativa β
Alternativa γ
2.509.443
Alternativa δ
753.471
Alternativa ε
1.088.532
Convenienza privata dalla variante
In valore assoluto
Rispetto alla convenienza privata complessiva
1.592.519
363.675
63,46%
33,41%
Convenienza pubblica
In valore assoluto
Rispetto alla convenienza privata complessiva
Rispetto alla convenienza privata dalla variante
0
54.504
0
363.683
0,00%
2,17%
0,00%
33,41%
3,42%
100,00%
Gli esiti del modello di valutazione sono concordi nell’indicare che tutte le quattro alternative prese in considerazione presentano un soddisfacente profilo di fattibilità, pur con alcune differenze di rilievo (Tabella 69). La realizzazione dell’intervento conforme allo strumento urbanistico o al Masterplan genera un adeguato livello di convenienza privata complessiva; la convenienza privata è più elevata nel caso del Masterplan perché la maggiore quantità di aree ed opere pubbliche (le dimensioni di intervento sulla viabilità, sui parcheggi pubblici e sul verde quasi raddoppiano, e quindi anche i loro costi) è più che compensata dai benefici privati derivanti dalla maggiore superficie utile lorda realizzabile. Confrontando i profili di fattibilità dei comparti 5.07.1 e 5.07.2 con quello del comparto 5.06.A, descritto in precedenza, può destare stupore il fatto che quest’ultimo, a parità di destinazioni d’uso e con una minore R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 275
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile capacità edificatoria, presenti un maggiore grado di convenienza rispetto ai comparti ora analizzati. Per spiegare tale risultanza occorre considerare che sul grado di fattibilità per i comparti 5.07.1 e 5.07.2 incide una voce peculiare, non presente in nessun altro comparto. Si tratta della circostanza che su una porzione dei comparti 5.07.1 e 5.07.2 insiste una attività economica ancora attiva, mentre negli altri comparti si ritrovano manufatti prevalentemente degradati ed in genere dismessi da attività. Occorre dunque prendere in considerazione il valore dello stabilimento Generalmarmi che, per quanto attiene solamente al fabbricato è quantificabile in circa 1,2 milioni di euro. La proposta avanzata anni addietro dalla proprietà (alternativa γ) presenta un livello di convenienza privata assai più elevato, da ascrivere in misura considerevole alla quantità edificatoria in variante. Tuttavia, in questa proposta viene mortificata la convenienza pubblica, che risulta di appena poche decine di migliaia di euro (meno del 2 per cento rispetto alla convenienza privata complessiva). Sotto questo profilo l’ultima opzione (alternativa ε), che coniuga Masterplan e proposta privata, consente di ottenere risultati in parte più soddisfacenti: la convenienza pubblica supera di poco la soglia del 30 per cento rispetto alla convenienza privata complessiva, però ingloba integralmente la convenienza privata generata dalla variante. 9.7. AMBITO A5: VALUTAZIONE DEL MASTERPLAN Il modello di valutazione economico finanziario delineato nello SdF è stato applicato anche ai sub‐ambiti PP2b e PP2c del Masterplan (Tabella 70). Per il sub‐ambito PP2a non è possibile esprimere il grado di convenienza in quanto si tratta di una porzione su cui gravano solamente i costi per la realizzazione di opere pubbliche. Nel caso del sub‐ambito PP2b, il Masterplan contempla una variazione delle previsioni del Prg, cosa che genera un aumento del grado di convenienza, di un fattore pari a quasi 5 volte. Ciò è da ascrivere principalmente alla possibilità di realizzare edilizia da collocare sul libero mercato anziché edilizia sociale. Tale variazione conduce ad un incremento dei ricavi complessivi attualizzati di circa il 60 per cento. Anche i costi complessivi subiscono un aumento rilevante, ma meno che proporzionale, risultando di circa il 30 per cento. Peraltro, merita rilevare che l’incremento dei costi complessivi è generato solo in piccola parte dall’aumento dei costi di costruzione, mentre per la parte prevalente è causato da una maggiore imposizione fiscale. L’incremento della convenienza complessiva registrato per il sub‐ambito PP2b apre alla possibilità di porre a carico dei comparti attuativi, che in esso saranno individuati, la realizzazione delle opere pubbliche previste dal Masterplan nel sub‐ambito PP2a, in particolare di quelle aggiuntive a quanto previsto nel Piano Regolatore Portuale. Nel caso del sub‐ambito PP2c il Masterplan interviene confermando le previsioni dello strumento urbanistico, per effetto di ciò i ricavi complessivi stimati in valore attuale risultano di pari importo. Nel Masterplan viene disegnato un rinnovato assetto degli spazi pubblici, cosa che conduce ad un lieve incremento dei costi complessivi attualizzati, parzialmente compensato da una minore imposizione fiscale. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 276
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Tabella 70. Ambito A5 – Marina Sud: profili di convenienza Prg
Ricavi complessivi attualizzati
Sub‐
ambito Costi complessivi attualizzati *
PP2a
Convenienza complessiva
Masterplan
rinvio al PRP con aggiunta di nuove opere pubbliche
Ricavi complessivi attualizzati
Sub‐
ambito Costi complessivi attualizzati *
PP2b
Convenienza complessiva
36.482.733
58.249.386
33.546.524
43.832.180
2.936.209
14.417.205
Ricavi complessivi attualizzati
Sub‐
ambito Costi complessivi attualizzati *
PP2c
Convenienza complessiva
35.285.499
35.285.499
30.418.652
30.640.013
4.866.846
4.645.486
* Compresa la stima dell'imposizione fiscale
9.8. ANALISI DELLA FATTIBILITÀ ECONOMICA E SOCIALE Tradizionalmente l’analisi economica e sociale dell’investimento pubblico è eseguita per mezzo dell’analisi costi benefici. Tuttavia questa tecnica fornisce utili indicazioni al decisore solo quando: ‐
i costi ed i benefici sono esprimibili, nella quasi totalità o comunque nella parte più significativa, in termini quantificati monetari; ‐
la convenienza della collettività è esprimibile attraverso una famiglia di indicatori sintetici, costituita dal Vane (Valore attuale netto economico), dal Tire (Tasso interno di rendimento economico), e dal rapporto costi benefici; ‐
le caratteristiche del progetto sono tali da consentire la individuazione di un sistema di “prezzi ombra” diverso dai prezzi di mercato ma comunque costruito in modo tale da limitare la discrezionalità dell’analista, rendendo gli esiti dell’applicazione convincenti per il decisore. Occorre però rilevare che tutte queste condizioni non si presentano nel caso in esame, così come in genere avviene nei progetti di carattere urbanistico. Le ragioni sono più d’una: ‐
i progetti di trasformazione dei due ambiti non si identificano in un investimento pubblico, né in una politica pubblica, ma attengono ad una pluralità di investimenti e di decisori; la fattibilità economica e sociale è quindi la risultante di una pluralità di convenienze (rispetto agli obiettivi) e di compatibilità (rispetto alle risorse disponibili) di una pluralità di soggetti, di natura pubblica o privata, diversamente motivati e diversamente toccati dai progetti; tale circostanza, del resto, si presenta per la generalità dei progetti urbanistici, cosicché per i progetti di questa natura nella letteratura specialistica è acquisita l’inadeguatezza dell’analisi costi benefici a fornire risultati appropriati; ‐
per loro stessa natura i progetti di trasformazione dei due ambiti si riferiscono a valori intangibili (l’immagine estetica della città, il carattere dell’ambiente urbano come fattore identitario per i residenti, la sicurezza e la protezione dai rischi, la capacità degli spazi pubblici di aggregare e di integrare i cittadini nella comunità, …), R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 277
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile rispetto ai quali i benefici del progetto monetizzabili sono solo accessori e strumentali; ‐
la collettività cui il progetto si riferisce non è solo quella locale: l’ambito A2 è interessato da interventi sulla mobilità di cui fruiranno sia i residenti che i city users; l’ambito A5 è destinato ad ospitare funzioni di rango regionale oltre che urbano; la stessa comunità locale, peraltro, non è una entità omogenea, articolandosi in gruppi diversamente toccati dal progetto; ‐
per le considerazioni sopra esposte, la definizione di un sistema di “prezzi ombra” porterebbe ad un costrutto artificioso, facilmente controvertibile e quindi di nessuna utilità per il decisore. Di conseguenza la valutazione della fattibilità economica e sociale ‐ come era già stato preannunciato nell’Offerta Tecnica presentata in sede di gara dal R.T.P. non è svolta attraverso la tecnica formalizzata dell’analisi costi benefici, ma attraverso un’analisi di tipo prevalentemente descrittivo. Il punto di forza dello schema descrittivo utilizzato è l’esplicitazione delle diverse categorie di beneficiari (diretti e indiretti) e della natura dei benefici (monetari, quantificabili, intangibili) attesi. Si forma così una “mappa cognitiva” utile per il decisore. Il modello di valutazione della fattibilità economica e sociale contempla l’esplicitazione, da un lato, dei gruppi sociali beneficiari e, dall’altro, dei vantaggi articolati in tre categorie: monetari, quantificabili, intangibili. Per quanto concerne la collettività di riferimento si sono individuate le seguenti categorie: ‐
beneficiari diretti dei beni e servizi prodotti; ‐
beneficiari indiretti dei beni e servizi prodotti. Alla categoria dei beneficiari diretti appartengono: a1) i proprietari di beni immobili; a2) gli abitanti; a3) i promotori immobiliari; a4) i lavoratori impiegati nelle attività di trasformazione urbanistica; a5) gli esercenti delle attività economiche attive negli ambiti; a6) il Comune di Pescara; a7) lo Stato e la Camera di Commercio di Pescara. Nella categoria dei beneficiari indiretti figurano: b1) i cittadini di Pescara; b2) gli imprenditori nel settore turistico; b3) i nuovi residenti; b4) le future generazioni. Le figure che seguono riassumono, per i due ambiti, l’insieme degli effetti, di tipo monetario, quantificabile o intangibile, generabili per ciascuna tipologia di beneficiario diretto e indiretto. La valutazione di fattibilità economica e sociale è operata per l’alternativa rappresentata attraverso il Masterplan. R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 278
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 70. Ambito A2 – Lungofiume Nord, via Valle Roveto. Tipologie di effetti per beneficiari diretti Tipologie di effetti
Monetari
Quantificabili
Intangibili
‐ incremento del valore immobiliare dei loro beni grazie alle opere pubbliche e a1) proprietari di beni immobili
private realizzate della complessiva riqualificazione urbana
‐ aumento del numero di parcheggi pubblici ‐ aumento della dotazione del verde pubblico ‐ aumento dei percorsi ciclo‐pedonali
Tipologie di beneficiari ‐ Beneficiari diretti
a2) abitanti dell'ambito
a3) promotori immobiliari
‐ attivazione di risorse immobiliari finora congelate
‐ formazione di profitti suscettibili di essere in parte reinvestiti in altre attività economiche
lavoratori impiegati nelle a4) attività di trasformazione urbanistica
‐ creazione di reddito in favore di numerose categorie di lavoratori: professionisti, impiegati, operai addetti alle costruzioni ed ai comparti collegati a5)
esercenti attività economiche negli ambiti
a6) Comune di Pescara
‐ aumento del senso di appartenenza al luogo e alla comunità ‐ riduzione del rischio da comportamenti e atti illeciti ‐ possibilità di fruire di spazi pubblici e di attrezzature collettive
‐ riduzione dei problemi sociali connessi alla attuale difficile situazione economica
‐ incremento dei ricavi grazie all'aumento dei residenti
‐ incremento delle entrate una tantum derivanti da contributi di costruzione ‐ incremento delle entrate annuali da ICI ‐ recupero di una maggiore capacità di investimento
‐ miglioramento della qualità urbana di un settore degradato generatore di disagio sociale ‐ impiego più efficiente delle infrastrutture e attrezzature pubbliche
Figura 71. Ambito A2 – Lungofiume Nord, via Valle Roveto. Tipologie di effetti per beneficiari indiretti Tipologie di effetti
Tipologie di beneficiari ‐ Beneficiari indiretti
Monetari
Quantificabili
Intangibili
b1) comunità locale
‐ aumento dei beni e servizi ricevuti dal Comune grazie alle maggiori entrate da ‐ possibilità di fruire del parco urbano tributi locali del lungofiume
‐ miglioramento della accessibilità al centro cittadino
b2) nuovi residenti
‐ possibilità di accedere alle abitazioni realizzate nell'ambito
b3) future generazioni
‐ possibilità di vivere in un ambiente urbano di qualità
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl 279
Comune di Pescara ‐ Redazione di supporti strumentali all’incentivazione delle forme innovative di partenariato pubblico‐privato nei processi di trasformazione urbana sostenibile Figura 72. Ambito A5 – Ambito portuale, Marina Sud. Tipologie di effetti per beneficiari diretti Tipologie di effetti
Monetari
proprietari di beni a1)
immobili
‐ aumento del numero di parcheggi pubblici ‐ aumento della dotazione del verde pubblico ‐ aumento dei percorsi ciclo‐pedonali
Tipologie di beneficiari ‐ Beneficiari diretti
a3) promotori immobiliari
‐ attivazione di risorse immobiliari finora congelate
‐ formazione di profitti suscettibili di essere in parte reinvestiti in altre attività economiche
lavoratori impiegati nelle attività di a4)
trasformazione urbanistica
‐ creazione di reddito in favore di numerose categorie di lavoratori: professionisti, impiegati, operai addetti alle costruzioni ed ai comparti collegati esercenti attività ambiti
Intangibili
‐ incremento del valore immobiliare dei loro beni grazie alle opere pubbliche e private realizzate della complessiva riqualificazione urbana
a2) abitanti dell'ambito
a5) economiche negli Quantificabili
‐ aumento del senso di appartenenza al luogo e alla comunità ‐ possibilità di fruire di spazi pubblici e di attrezzature collettive
‐ riduzione dei problemi sociali connessi alla attuale difficile situazione economica
‐ incremento dei ricavi grazie all'aumento dei residenti e dell'attrattività dell'ambito
a6) Comune di Pescara
‐ incremento delle entrate una tantum derivanti da contributi di costruzione ‐ incremento delle entrate annuali da ICI ‐ recupero di una maggiore capacità di investimento
a7) Stato e CCIAA
‐ aumento delle entrate grazie all'accresciuta accessibilità ed attrattività del Porto
‐ miglioramento della qualità di un settore urbano degradato e incompiuto
‐ impiego più efficiente delle infrastrutture e attrezzature pubbliche
Figura 73. Ambito A5 – Ambito portuale, Marina Sud. Tipologie di effetti per beneficiari indiretti Tipologie di beneficiari ‐ Beneficiari indiretti
Tipologie di effetti
b1) comunità locale
b2) imprenditori del settore turistico
b3) nuovi residenti
Monetari
Quantificabili
‐ nuove opportunità di lavoro e di reddito nelle attività economiche che si insedieranno nell'ambito
‐ maggiori opportunità di lavoro e di reddito grazie all'accresciuta accessibilità ed attrattività del Porto
‐ aumento dei beni e servizi ricevuti dal Comune grazie alle maggiori entrate da tributari locali ‐ miglioramento della accessibilità al porto
Intangibili
‐ possibilità di fruire degli spazi aperti del waterfront riqualificato
‐ aumento delle occasioni di svago, attività sportive e ricreative, culturali
‐ possibilià di effettuare nuovi investimenti nel settore dell'economia marina del turismo e del tempo libero
‐ possibilità di accedere alle abitazioni realizzate nell'ambito a prezzo libero e convenzionato
b3) future generazioni
R.T.P.: prof. arch. Stefano Stanghellini ‐ Creta Srl ‐ Studio Salmoni architetti associati ‐ Oikos Progetti Srl ‐ possibilità di vivere in un ambiente urbano di qualità e di fruire delle opportunità aperte
280