TRIBUNALE DI BERGAMO
UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI
Procedura esecutiva immobiliare
n° 558/2012 Reg. Es. Imm.
Procedura esecutiva immobiliare promossa da
……………………………
Rappresentato da ………………………….. di Bergamo
Contro
…………………………………
Residente in Seriate via Nazionale n.° 4
Giudice dell’Esecuzione Immobiliare
Dott. GIOVANNA GOLINELLI
CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
Redatta da architetto Valentino Teani
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RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
Ill. mo Sig. Giudice dell’esecuzione immobiliare
Dott. GIOVANNA GOLINELLI
Ufficio Esecuzione Immobiliari del Tribunale di Bergamo.
Premessa
Nell’udienza del 14 febbraio 2014 la S. V. I. nominava il sottoscritto arch.
Valentino Teani, iscritto all’ordine degli Architetti della Provincia di Bergamo al
n°. 448, Consulente Tecnico d’Ufficio nella Procedura esecutiva immobiliare
n°. 558/2012 Reg. Es. Imm. n.° 155/2014 Reg. Inc.
Nell’udienza del 14 febbraio 2014, il sottoscritto C.T.U., dopo aver accettato
l’incarico, ha prestato giuramento secondo la formula di rito.
Nel proseguimento dell’udienza, il Giudice dell’Esecuzione ha conferito allo
scrivente l’incarico, che qui di seguito sarà articolato, ed ha concesso al
medesimo il termine di deposito della relazione di perizia tecnica 45 giorni prima
dell’udienza fissata, ai sensi dell’articolo 569 del c. p. c., per la giornata del
13 giugno 2014.
Ciò premesso, letti gli atti ed i documenti della procedura, effettuati i necessari
sopraluoghi all’immobile pignorato, esperite le necessarie indagini ed eseguiti gli
opportuni accertamenti presso l’Ufficio Tecnico Erariale e l’Ufficio Tecnico del
Comune di SERIATE, in esecuzione del mandato conferitogli, lo scrivente, ha
redatto la seguente relazione di consulenza tecnica, relativa al bene pignorato
oggetto di perizia
Quesiti e argomentazioni
1°) Identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali e
più precisamente alla esatta individuazione dei beni oggetto del
pignoramento ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la
vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione
del giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando
alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico
Erariale;
I beni oggetto della presente procedura consiste in:
Appartamento
In Comune censuario di SERIATE (Bg.) Via NAZIONALE n.° 4
Appartamento residenziale posto al Piano TERZO
Comune di SERIATE (Codice: I628) Provincia di Bergamo
Foglio n.° 4; Particella n.° 1641 sub 16; Piano 3°
Categoria A / 3; Classe 1; Consistenza 2,5 vani; Rendita Euro 142,03
Intestato a
……………………. nato in…………………….
Cod. Fisc. ……………………………… Proprietà 1/1
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Dati Derivanti da (ATTO PUBBLICO) del 05/12/2007 a firma notaio RUGGIERO
MAURO di Bergamo repertorio n.° 67639/2871 trascritto a Bergamo il
21/12/2007 ai n.° 79446/45519
A dette unità immobiliare compete la proporzionale quota di comproprietà
proporzionale di enti o vani comuni, come per legge
2°) ad una sommaria descrizione dei beni;
L’immobile con destinazione d’uso residenziale oggetto di verifica è ubicato nel
Comune di SERIATE (Bg.) in via NAZIONALE n.°4
Trattasi di un immobile di antica costruzione, di cui non è stato possibile
recuperare la Licenza Edilizia (anno 1958/1961), l’unica data certa è la data di
presentazione delle schede catastali del 18/12/1961
Si allega in copia la dichiarazione del Comune di Seriate che conferma
l’affermazione sopra riportata.
L’immobile è posto nelle immediate vicinanze del Centro Storico di Seriate alla
confluenza di due strade principali che collegavano seriate a Albano/Trescore o
a Ghisalba/Cividate
L’unità immobiliare oggetto di valutazione fa parte di un immobile costituito da un
corpo di fabbrica a più piani, di remota costruzione ed in uno stato carente di
conservazione ad eccezione delle facciate esterne prospicienti le due vie
principali rifatte completamente negli ultimi anni.
L’immobile è dotato di una piccola corte ad uso deposito e transito per le attività
al piano terra.
Confina a lato mattina con il mappale n.° 1584, a sud con il mappale 1641/b
a sera dalla sede della via Marconi a nord dalla sede della via Nazionale sul
quale si affaccia l’ingresso pedonale.
L’appartamento e raggiungibile tramite scala condominiale ad una sola rampa,
coì come si usava in quegli anni, e non è dotato di impianto di ascensore,
Si accede all’appartamento posto al terzo piano, in angolo sud/ovest transitando
sul balcone esterno a cui si affaccia il portoncino di ingresso in legno.
L’appartamento è costituito da ingresso/soggiorno, piccolo locale adibito a
cottura, disimpegno, bagno, camera e due balconi.
Il balcone principale fronteggia la zona soggiorno/cottura ed il secondo balcone è
accessibile dalla camera.
L’appartamento interno, pur essendo tenuto in modo adeguato presenta tutti i
segni di degrado del tempo.
La pavimentazione in graniglia di marmo 20x20 rivestimento cucina e bagno in
ceramica 7,5 x 15.
Il bagno è dotato di mezza vasca, Water, lavandino e lavatrice presenta segni di
muffe e di distacco di intonaco,
Il riscaldamento è dotato di una caldaietta in buono stato (anno 2007), i caloriferi
sono in alluminio.
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Le porte interne in legno verniciate, serramenti esterni in legno.
Tutto l’appartamento mostra i segni dell’usura causati
dell’appartamento stesso.
L’impianto elettrico sarebbe da riverificare, così come il bagno.
dalla
vetusta
3°) per le costruzioni iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, ove non
sia reperibile la dichiarazione sostitutiva dell’atto notorio, di cui all’art. 40
della Legge 47/1985, indichi anche in base ad elementi presuntivi, la data di
inizio delle costruzioni stesse;
L’immobile risulta edificato in data anteriore al 1° settembre 1967.
Trattasi di un immobile di antica costruzione, di cui non è stato possibile
recuperare la Licenza Edilizia (anno 1958/1961), l’unica data certa è la data di
presentazione delle schede catastali del 18/12/1961
La dichiarazione del Comune di Seriate, che si allega in copia, conferma quanto
sopra riportato.
4°) per le costruzioni iniziate successivamente alla data di cui al punto 3),
accerti gli estremi della licenza o concessione edilizia; evidenzi in ogni
caso l’eventuale assenza di licenza o le realizzazioni effettuate in difformità
della stessa ed in tali casi, indichi se il proprietario dell’immobile ha
provveduto a presentare la domanda di condono edilizio ed a versare la
relativa oblazione ai sensi delle leggi 47/1985 e 724/1994, nell’ipotesi che
queste ultime circostanze non si fossero verificate, quantificarne i costi,
assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali
competenti;
L’edificio in cui è ubicato l’immobile oggetto di perizia non risulta depositata
nessuna domanda di condono.
L’unità immobiliare visitata risulta essere conforme alle schede catastali
5°) per i terreni, alleghi il certificato di destinazione urbanistica rilasciato
dal Sindaco competente ai sensi dell’art. 18 della Legge 47/1985;
Non viene allegato nessun Certificato di destinazione urbanistica essendo solo e
soltanto immobile residenziali
6°) all’identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento
dell’esatta rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le
risultanze catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per
l’eventuale emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo le
variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento del catasto, ivi
compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n° 1249/39, oltre ad
acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante;
provveda in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene
alla sua correzione o redazione e in caso di oggettiva impossibilità, ne
indichi le ragioni ostative;
Accatastamento esistente al momento del sopraluogo.
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In Comune censuario di SERIATE (Bg.)
Via NAZIONALE n.° 4
Appartamento residenziale posto al Piano TERZO
Comune di SERIATE (Codice: I628) Provincia di Bergamo
Foglio n.° 4; Particella n.° 1641 sub 16; Piano 3°
Categoria A / 3; Classe 1; Consistenza 2,5 vani; Rendita Euro 142,03
Intestato a
………………………….. nato in ………………….
Cod. Fisc…………………….. Proprietà 1/1
Dati Derivanti da (ATTO PUBBLICO) del 05/12/2007 a firma notaio RUGGIERO
MAURO di Bergamo repertorio n.° 67639/2871 trascritto a Bergamo il
21/12/2007 ai n.° 79446/45519
7°) a predisporre la certificazione energetica degli edifici di cui all’art,6 del
D. L.vo 19.08.2003 n ° 192 (come modificato dall’art. 13 D.Lvo 3.3.2011 n.°
28) salvo che l’immobile sia esente ovvero già dotato della predetta
certificazione da acquisire se adeguata;
Nel registro del Catasto Energetico Edifici Regionali
Ho acquisito il Certificato Energetico N.16198 – 000198 / 14 registrato il
24/04/2014
Soggetto Certificatore geom. ……………….. n°, iscrizione …………
In Comune di SERIATE (Bg.) via NAZIONALE n.° 4
Mappale 1641 sub 16; Piano 3°
Classe energetica risultante; EPh 193,64 kwh/mqa
Che si allega in copia estratta
8°) all’accertamento in base alla documentazione dell’Agenzia del
Territorio, se all’atto della notifica del pignoramento, il debitore esecutato
risultava intestatario degli immobili stessi in forza ad un atto regolarmente
trascritto, indicando gli eventuali comproprietari indivisi;
Dalla visura all’Agenzia del Territorio all’atto del pignoramento l’immobile risulta
di proprietà ed intestato al signor
……………………………nato in …………………
Cod. Fisc. …………………………. Proprietà 1/1
Con atto in data 5 dicembre 2007 rep. N.° 67639 e racc. n.° 12871 a firma notaio
MAURO RUGGIERO di Bergamo, trascritto a Bergamo il 21/12/2007 ai n.°
79446/45519.
9°) all’accertamento dell’esatta provenienza dei beni mediante la
ricostruzione analitica delle vicende relative ai medesimi beni, con le
trascrizioni ed iscrizioni ipotecari nel ventennio antecedente al
pignoramento, della sussistenza di oneri, pesi, servitù attive e/o passive,
diritti di usufrutto, uso ed abitazione e quindi dell’esistenza di formalità
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vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che
comunque risulteranno non opponibili all’acquirente;
STORIA DELLA PROPRIETA’
Quanto sopra proviene dai seguenti atti di vendita:
a) Al signor …………………………..
per averlo acquistato dal signor:
-
………………………, nato a Seriate il …………………….. Residente in
Seriate in via Nazionale n.° 4, stato civile celibe
Cod. Fisc. …………………….
Con atto in data ………. rep. N.°…………. e racc. n.°…… a firma notaio ……….. di
Bergamo, trascritto a Bergamo il ………….
b) Al signor …………………..
per averlo acquistato dalla signora:
-
……………………………… nato a Lissone il …………..
Cod. Fisc. ………………..
Con atto in data …………………. a firma notaio ………. di Bergamo, trascritto a
protocollo n. ……………….. N……….. Registrato a Bergamo il ………… al n.°.
IPOTECHE O TRASCRIZIONI CONTRO LA PROPRIETA’ ESISTENTI
1°) IPOTECA VOLONTARIA
Contratto di mutuo ipotecario iscritto a Bergamo in data 21 dicembre 2007 ai
numeri 79447/20698 a firma notaio Mauro Ruggiero ed a favore di
“………………………….. “con sede in Milano via Tortora n.° 33 cod. fisc.
……………………….ora …………………………... con sede legale in………. in
via ……………………cod. fisc………………….., a carico di …………………. a
garanzia di mutuo di Euro 85.000,00 da rimborsare in anni trenta.
2°) IPOTECA GIUDIZIALE
ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE – VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI
Trascrizione contro del 07/06/2012 Registro Generale n.° 25280
Registro Particolare n.° 16729 pubblico UFFICIALE GIUDIZIARIO repertorio
n.° 3026 /2012 del 24 / 04 / 2012 contro ……………………
a favore di …………………… Cod. Fisc……………….
10°) alla determinazione del valore degli immobili pignorati;
Per la determinazione del più probabile valore di mercato dell’immobile
pignorato, il sottoscritto C.T.U. ha proceduto considerando i seguenti elementi:
- Criterio di stima
- Consistenza e valutazione dell’unità immobiliare.
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Criterio di Stima
Per la determinazione del congruo valore di mercato si procederà attraverso il
metodo di stima comparativo, ovvero riportando gli attuali valori di mercato,
riferibili ad immobili di uguale epoca e categoria, nel contesto locale o in contesti
similari, con l’effettiva consistenza dello stato di manutenzione e ubicazione di
quanto periziato.
Consistenza e valutazione
Sulla scorta dell’esperienza personale e in seguito alle verifiche effettuate in
loco, si è appurato che il valore di mercato per immobili analoghi a quanto
oggetto di stima con gli stessi anni di costruzione localizzati nelle immediate
vicinanze è mediamente pari ad €. 1.000,00 / mq. (mille euro)
Stima
SUPERFICI UTILI
Appartamento
Balcone (4,79 + 1,96)
Superficie totali
= mq.
= mq.
= mq.
32,02
6,75
38,77
SUPERFICI LORDA VENDIBILE
Appartamento
Balcone (mq. 6,75 x 0,30)
= mq. 40,54
= mq. 2,02
Totale Superficie commerciale lorda vendibile
= mq. 42,56
Totale mq. 42,56 x €.1.000,00 = €. 42.560,00
(Quarantaduemilacinquecentosessantaeuro)
Stante la situazione del mercato attuale e la situazione reale di particolare
degrado interno, il valore effettivo dell’immobile risulta essere
€. 40.000,00 (Quarantamilaeuro)
11°) alla formazione di lotti per gruppi omogenei se la natura degli immobili
lo consente, indicando, per ciascuna unità, il valore, la superficie ed i
confini e procedendo, se necessario, al relativo frazionamento catastale;
L’immobile oggetto di stima non risulta suddivisibile, pertanto il lotto oggetto a
base d’asta sarà
LOTTO UNICO
Appartamento al Piano Terzo,
Totale lordo vendibile mq. 42,56
Valore di vendita a base d’asta alla data odierna e con il mercato attuale
BASE D’ASTA
= € 40.000,00 (Quarantamilaeuro)
Lotto di proprietà ed intestato per l’intero
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In Comune censuario di SERIATE (Bg.) Via NAZIONALE n.° 4
Appartamento residenziale posto al Piano TERZO
Comune di SERIATE (Codice: I628) Provincia di Bergamo
Foglio n.° 4; Particella n.° 1641 sub 16; Piano 3°
Categoria A / 3; Classe 1; Consistenza 2,5 vani; Rendita Euro 142,03
Intestato a
…………………………. nato in INDIA il ……………..
Cod. Fisc. …………………………. Proprietà 1/1
12°) all’accertamento della comoda divisibilità dei beni;
L’immobile oggetto di stima così come descritto non è suddivisibile
13°) all’accertamento dello stato di possesso del bene, con l’indicazione,
se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare
riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al
pignoramento. Laddove essi siano occupati in base ad un contratto di
affitto o di locazione, verifichi la data di registrazione, e la scadenza del
contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di
rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio,
nonché l’esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura
condominiale gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente, ivi
compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulle attitudine
edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storicoartistico
N.B.: l’immobile risulta abitato dal signor ………………………….e dalla
moglie signora……………………..
14°) all’accertamento se i beni pignorati siano oggetto di procedura
espropriativa per Pubblica Utilità
Relativamente all’immobile di procedura esecutiva non risultano procedure
espropriative per P.U.
15°) all’allegazione delle planimetrie degli immobili, e di una congrua
documentazione fotografica che idoneamente li raffiguri.
Alla presente relazione si allegano
01°) ELABORATO GRAFICO REALIZZATO DAL C.T.U.;
02°) DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA.
16°) proceda, in caso di vendita degli immobili, a redigere e presentare la
nota di voltura catastale
Non evadibile sarà evadibile al momento dell’atto da parte del notaio incaricato
17°) al deposito di separata e succinta descrizione del lotto, ovvero dei lotti
formati, con indicazione dello stato di occupazione da parte dell’esecutato
o di terzi, con il prezzo di stima loro attribuito, nella quale sarà indicata tra
l’altro anche il conteso in cui gli stessi sono ubicati, secondo lo schema
consueto per la pubblicazione dei bandi di vendita immobiliare.
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Lo schema di Bando di gara viene allegato come indicato
Il sottoscritto C.T.U. consegna la presente relazione e ringraziando la S.V.I. per
la fiducia accordata, si rende disponibile per qualsiasi chiarimento o successiva
incombenza del caso.
Stezzano li 25 aprile 2014
In Fede il C.T.U.
Architetto Valentino Teani
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1°) ELABORATO GRAFICO REALIZZATO DAL C.T.U.
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2°) DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
FACCIATE VARIE CONDOMINIO
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VANO SCALA COMUNE
INGRESSO APPARTAMENTO SOGGETTO A PIGNORAMENTO
12
SOGGIORNO
13
CUCINA
14
CAMERA
15
BAGNO
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BALCONE SOGGIORNO / CUCINA
BALCONE CAMERA
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