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PERIZIA RELAZIONE DI STIMA
Il sottoscritto Paolo Sabbadini, codice fiscale SBB PLA 67M06 F119K, iscritto all’Ordine degli Architetti
Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della Provincia di Lodi con il N. 446, è stato incaricato da questa
Amministrazione Comunale, con determinazione n. 154 del 22,10,2012, di accertare il valore di mercato
dell’area identificata catastalmente al FOGLIO 2 PARTICELLE 192, 247, 250 e 253.
PROVENIENZA DEL CESPITE

Il cespite identificato al FOGLIO 2 PARTICELLA 192 è pervenuto all’Amministrazione Comunale
di Secugnago in virtù dell’Atto Pubblico del 14.07.1999 – trascritto in atti al N. 4315 dal 21.10.2008 –
rep. 126302 a rogito del Notaio Dr. Squintani Angelo con sede a Lodi;

Il cespite identificato al FOGLIO 2 PARTICELLA 247 è pervenuto all’Amministrazione Comunale
di Secugnago in virtù della Convenzione per Cessione Gratuita di Aree del 16.10.2001 – rep. 137177 a
rogito del Notaio Dr. Squintani Angelo con sede a Codogno;

Il cespite identificato al FOGLIO 2 PARTICELLA 250 è pervenuto all’Amministrazione Comunale
di Secugnago in virtù della Convenzione per Cessione Gratuita di Aree del 16.10.2001 – rep. 137177 a
rogito del Notaio Dr. Squintani Angelo con sede a Codogno;

Il cespite identificato al FOGLIO 2 PARTICELLA 253 è pervenuto all’Amministrazione Comunale
di Secugnago in virtù della Convenzione per Cessione Gratuita di Aree del 16.10.2001 – rep. 137177 a
rogito del Notaio Dr. Squintani Angelo con sede a Codogno.
SUPERFICIE CATASTALE
- FOGLIO 2 PARTICELLA 192 è di Ha. 00.53.46 (m² 5.346,00);
- FOGLIO 2 PARTICELLA 247 è di Ha. 00.34.55 (m² 3.455,00);
- FOGLIO 2 PARTICELLA 250 è di Ha. 00.03.40 (m² 340,00);
- FOGLIO 2 PARTICELLA 253 è di Ha. 00.02.05 (m² 205,00)
IDENTIFICAZIONE URBANISTICA
Il bene è individuato nel Piano di Governo del Territorio – P.G.T. approvato con Deliberazione del
Consiglio Comunale n. 20 del 22.09.2010 – Approvazione definitiva del Piano di Governo del Territorio
(P.G.T.) – Pubblicato sul BURL N. 15 – Inserzioni e Concorsi del 13.04.2011 in AMBITO DI
TRASFORMAZIONE – AT.3.
Paolo Sabbadini | Viale Vittoria,59 – 26016 Spino d’Adda (CR)
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Le specifiche di utilizzo dell’ambito AT.3 sono esplicitate nell’allegato 01 - scheda guida AT.3 del
Documento di Piano del P.G.T. e più precisamente:
- superficie lorda pavimento privata (S.l.p.) 2.850,00 mq.;
- superficie coperta privata 1.580,00 mq.;
- verde drenante minimo 30% di superficie territoriale privata (8.500,00 mq.);
- altezza massima dei fabbricati max. 7,50 m.;
- numero dei piani fuori terra – 2.
- superficie territoriale assegnata dal P.G.T. (allegato 01 - scheda guida AT.3) è di m² 9.500
- superficie catastale del comparto m² 9.346.
Gli interventi per la modifica territoriale negli ambiti di trasformazione sono subordinati all’approvazione di
Piani Attuativi;
L’ambito di trasformazione AT.3 risulta attualmente sprovvisto delle opere di urbanizzazione fatta
esclusione per le limitrofe vie pubbliche (Via Scirea, Via Lodi e Via P. P. Pasolini).
Sarà pertanto necessario procedere con la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria (rete acque
reflue e meteoriche, sotto servizi per fornitura di linea elettrica privata, illuminazione pubblica, acqua
potabile, gas metano e la bitumatura delle strade, marciapiedi e parcheggi con la relativa segnaletica
orizzontale e verticale).
PIANO ATTUATIVO
Il Consiglio Comunale con la Deliberazione N. 12 del 06.05.2013 ha da prima adottato il progetto
dell’ambito di trasformazione AT.3 e successivamente con la Deliberazione N. 22 del 31.07.2013 ha
approvato definitivamente il progetto planivolumetrico e delle relative opere di urbanizzazione primaria ed
opere connesse.
L’esecuzione verrà suddivisa, in due unità minime di intervento (UMI 1 e UMI 2) da attuarsi in tempi
diversi secondo le opportune indicazioni dell’Amministrazione Comunale.
SUPERFICIE FONDIARIA PRIVATA
 L’UMI 1 - Unità Minima di Intervento 1 è composta dal:
Lotto A, Lotto B, Lotto C e Lotto D ed hanno una superficie fondiara residenziale edificabile di m²
2.575;
 L’UMI 2 - Unità Minima di Intervento 2 è composta dal:
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Lotto E, Lotto F, Lotto G, Lotto H, Lotto I e Lotto L ed hanno una superficie fondiara residenziale
edificabile di m² 4231;
La SUPERFICIE FONDIARIA residenziale dei lotti edificabili complessiva (UMI 1 + UMI 2) è pari a m²
6.806.
VALORE DI MERCATO DELLA SUPERFICIE FONDIARIA DEI LOTTI EDIFICABILI
Per il cespite fabbricabile il più probabile valore è costituito da quello venale in comune commercio
ottenibile in una libera e normale trattativa di compravendita avendo riguardo alla destinazione dell’ambito,
alla destinazioni d’uso ammesse e/o vietate, alla capacità edificatoria in termini di superficie lorda di
pavimento (slp) e di superficie coperta privata, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree con
analoghe caratteristiche.
Nella fattispecie si procederà con il metodo di “stima sintetico comparativo” che consiste nell’eseguire un
confronto fra il bene da stimare con altri beni simili situati nel luogo e di cui si conoscono le condizioni ed i
valori.
Da indagini effettuate in loco si può ritenere congruo che il più probabile valore di mercato del cespite
immobiliare libero da vincoli di affittanza, non sottoposto a servitù potrebbe essere fissato in 52,00 €/m².
Pertanto si può stabilire che il valore complessivo della superficie fondiaria residenziale edificabile dei lotti
è di:
€. 353.912,00 IVA ESCLUSA (m² 6.806,00
x 52,00 €/m²)
(SUPERFICIE FONDIARIA DEI LOTTI )
COSTO DELLE OPERE DI URBANIZZAZIONE ED OPERE CONNESSE
Richiamato il computo metrico allegato alla Deliberazione del Consiglio Comunale N.22 del 31 LUGLIO
2013 redatto dal sottoscritto professionista ed allegato anche alla presente perizia, nella quale si evince che
il corpo d’opera, per l’esecuzione delle opere di urbanizzazione primaria ed opere connesse, risulta essere
così composto:
001)
UMI 1 – Opere di Urbanizzazione
€. 83.482,54 oltre iva di legge
002)
UMI 1 – Fascia alberata di Mitigazione Ambientale
€.
8.439,00 oltre iva di legge
oltre iva di legge
003)
UMI 1 – Recinzione
€. 15.647,08
U M I 1 = €. 1 0 7 . 5 6 8 , 6 2
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004)
UMI 2 – Opere di Urbanizzazione
€. 139.164,33 oltre iva di legge
005)
UMI 2 – Fascia alberata di Mitigazione Ambientale
€.
2.960,00 oltre iva di legge
oltre iva di legge
006)
UMI 2 – Recinzione
€. 20.876,23
007)
Parcheggio a Supporto dell’area servizi Adiacente – Via Scirea €.
TOTALE
U M I 2 = €. 1 6 3 . 0 0 0 , 5 6
6.487,01 oltre iva di legge
€. 277.056,19 oltre iva di legge
Dato atto che:

il costo per la realizzazione delle opere di urbanizzazione dell'ambito ed extra ambito (parcheggio di
Via Scirea)
- dell’UMI 1 ammontano ad €. 91.921,54;
- dell’UMI 2 ammontano ad €. 142.124,33;
- del parcheggio di Via Scirea ammontano ad €. 6.487,01
verrà suddiviso in modo proporzionale sulla superficie fondiaria del singolo lotto edificabile (A, B, C, D,
E, F, G, H, I, L);
UMI 1 – Opere di Urbanizzazione
oltre iva di legge
€. 83.482,54
oltre iva di legge
UMI 1 – Fascia alberata di Mitigazione Ambientale
€.
UMI 2 – Opere di Urbanizzazione
€. 139.164,33 oltre iva di legge
UMI 2 – Fascia alberata di Mitigazione Ambientale
€.
2.960,00
Parcheggio Via Scirea
€.
6.487,01 oltre iva di legge
8.439,00
U M I 1 = €. 91.921,54
oltre iva di legge
TOTALE
U M I 2 = €.142.124,33
€. 240.532,88 oltre iva di legge
 Il costo per la realizzazione delle recinzioni dei lotti edificabili (solo quelle confinanti con le opere di
urbanizzazione) verrà ripartito in modo proporzionale sulla lunghezza di competenza del singolo lotto
edificabile(A,B,C.D,E,F,G,H,I,L);
UMI 1 – Recinzione
€. 15.647,08
UMI 2 – Recinzione
€. 20.876,23
TOTALE
€. 36.523,31 oltre iva di legge
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COSTI DELLA SICUREZZA, IMPREVISTI E SPESE TECNICHE
QUADRO ECONOMICO
SICUREZZA:
-
COSTI DELLA SICUREZZA (pari al 2 % di €. 277.056,19 costo opere urbanizzazione e
€. 5.541,12
recinzione)
IMPREVISTI:
-
IMPREVISTI (pari al 2 % di €. 277.056,19 costo opere
€. 11.082,25
urbanizzazione e recinzione). Si intendono inclusi di iva
SPESE TECNICHE:
-
PERIZIA-RELAZIONE DI STIMA VALORE AREA
€. 1.000,00
-
REDAZIONE DI PROGETTO PLANIVOLUMETRICO, DELLE
OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA, DEL PIANO DI
SICUREZZA IN FASE DI PROGETTO, DEL PIANO DI
MANUTENZIONE DELLE OPERE E DEL FRAZIONAMENTO
DELLE AREE
€. 6.500,00
-
DIREZIONE DEI LAVORI
€. 5.962,80
-
MISURA E CONTABILITA' DEI LAVORI A CORPO
€. 1.158,65
-
COORDINATORE
ESECUZIONE
-
COLLAUDO TECNICO AMMINISTRATIVO
€. 1.158,65
-
SUPPORTO AL RUP
€. 3.278,13
-
CASSA PREVIDENZA GEOMETRI (4%)
IN
FASE
DI
PROGETTAZIONE
ED
€. 3.504,21
€. 902,50
€. 23.464,93
TOTALE SPESE TECNICHE
IVA DI LEGGE
-
IVA 10% (10 % di 5.541,12 costi sicurezza)
€. 1.662,34
IVA 21% PER SPESE TECNICHE (21 % di 23.464,93)
€. 4.927,64
TOTALE
IVA
TOTALE SICUREZZA+IMPREVISTI+SPESE TECNICHE (IVA INCLUSA)
€. 6.589,97
€. 6.589,97
€. 46.678,29
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RIPARTO COSTI FISSI (iva inclusa) E VALORE DI MERCATO (iva esclusa) DEI SINGOLI LOTTI
A
B
C
D
E
F
G
H
I
(TABELLA 1)
L
M
N
COSTI FISSI
VALORE
IVA 21 %
colonne
DI
(SPESE
C, D, E, F, G,
SUPERFICIE
LOTTO
FONDIARIA
COSTO OPERE
PRIVATA
URBANIZZ
IVA 10 %
COSTO
IVA 10 %
OPERE
COSTO
SICUREZZA
IVA 10 %
COSTO
(COSTO
SPESE
SICUREZZA
(SINGOLO LOTTO)
(COSTO OPERE
E
RECINZIONE
URBANIZZAZIONE
UMI 2
UMI 1
PARK VIA SCIREA
(COSTO OPERE
IMPREVISTI
IMPREVISTI)
TECNICHE)
TECNICHE
H, I, L
RECINZIONE)
MERCATO
LOTTI
(IVA ESCLUSA)
(IVA INCLUSA)
)
Lotto A
710,00 m²
€ 25.092,00
€ 2.509,20
€ 3.675,00
€ 367,50
€ 1.734,15
€ 173,41
€ 2.447,86
€ 514,05
€ 36.513,16
€ 36.920,00
Lotto B
645,00 m²
€ 22.795,00
€ 2.279,50
€ 3.840,00
€ 384,00
€ 1.575,39
€ 157,54
€ 2.223,76
€ 466,99
€ 33.722,26
€ 33.540,00
Lotto C
667,00 m²
€ 23.573,00
€ 2.357,30
€ 3.401,00
€ 340,10
€ 1.629,12
€ 162,91
€ 2.299,60
€ 482,92
€ 34.245,95
€ 34.684,00
Lotto D
553,00 m²
€ 19.544,00
€ 1.954,40
€ 4.731,00
€ 473,10
€ 1.350,68
€ 135,07
€ 1.906,57
€ 400,38
€ 30.495,20
€ 28.756,00
Lotto E
675,00 m²
€ 23.855,00
€ 2.385,50
€ 2.390,00
€ 239,00
€ 1.648,66
€ 164,87
€ 2.327,19
€ 488,71
€ 33.498,92
€ 35.100,00
Lotto F
648,00 m²
€ 22.901,00
€ 2.290,10
€ 4.351,00
€ 435,10
€ 1.582,71
€ 158,27
€ 2.234,10
€ 469,16
€ 34.421,44
€ 33.696,00
Lotto G
627,00 m²
€ 22.159,00
€ 2.215,90
€ 3.987,00
€ 398,70
€ 1.531,42
€ 153,14
€ 2.161,70
€ 453,96
€ 33.060,82
€ 32.604,00
Lotto H
656,00 m²
€ 23.184,00
€ 2.318,40
€ 6.824,00
€ 682,40
€ 1.602,25
€ 160,23
€ 2.261,68
€ 474,95
€ 37.507,91
€ 34.112,00
Lotto I
822,00 m²
€ 29.050,00
€ 2.905,00
€ 747,00
€ 74,70
€ 2.007,70
€ 200,77
€ 2.834,00
€ 595,14
€ 38.414,31
€ 42.744,00
Lotto L
803,00 m²
€ 28.379,88
€ 2.837,99
€ 2.577,31
€ 257,73
€ 1.961,29
€ 196,13
€ 2.768,49
€ 581,38
€ 39.560,12
€ 41.756,00
6.806,00 m²
€ 240.532,88
€ 24.053,29
€ 36.523,31
€ 3.652,33
€ 16.623,37
€ 1.662,34
€ 23.464,93
€ 4.927,64
TOTALE
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€ 351.440,09
€ 353.912,00
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In virtù della sopra esposizione di cui alla tabella 1 il sottoscritto tecnico professionista ritiene che:
I. I costi fissi (colonna “M” tabella 1) dovuti per la realizzazione delle opere di urbanizzazione, per
le opere connesse, per la sicurezza, per gli imprevisti e riferiti alle spese tecniche, da ripartire in
modo proporzionale sulla superficie fondiaria di ogni singolo lotto edificabile (colonna “B”
tabella 1), viene determinato in:
€. 351.440,09 IVA INCLUSA .
II. il valore di mercato (colonna “N” tabella 1) complessivo dei lotti edificabili residenziali (colonna
“A” tabella 1), viene determinato in:
€. 353.912,00 IVA ESCLUSA .
Riassumendo nella tabella 2 che segue, vengono esplicitati i valori minimi da indicare a base d’asta dei
singoli lotti (costi fissi + valore di mercato).
VALORI MINIMI DA INDICARE A BASE D’ASTA DEI SINGOLI LOTTI
(TABELLA 2)
LOTTO
SUPERFICIE
COSTI
VALORE
TERRITORIALE
FISSI
DI
PRIVATA (SINGOLO LOTTO)
(IVA INCLUSA)
MERCATO DEI LOTTI
UMI 2
UMI 1
(IVA ESCLUSA)
Lotto A
710,00 m²
€ 36.513,16
€ 36.920,00
Lotto B
645,00 m²
€ 33.722,26
€ 33.540,00
Lotto C
667,00 m²
€ 34.245,95
€ 34.684,00
Lotto D
553,00 m²
€ 30.495,20
€ 28.756,00
Lotto E
675,00 m²
€ 33.498,92
€ 35.100,00
Lotto F
648,00 m²
€ 34.421,44
€ 33.696,00
Lotto G
627,00 m²
€ 33.060,82
€ 32.604,00
Lotto H
656,00 m²
€ 37.507,91
€ 34.112,00
Lotto I
822,00 m²
€ 38.414,31
€ 42.744,00
Lotto L
803,00 m²
€ 39.560,12
€ 41.756,00
TOTALE
6.806,00 m²
€ 351.440,09
€ 353.912,00
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IMPOSTE
Si precisa che i costi fissi sono comprensivi di IVA in quanto già determinabile mentre il valore di
mercato dell’area da indicare a base di gara NON è comprensivo delle imposte (IVA, tassa di registro,
imposta ipotecaraia, catastale ecc.) in quanto la determinazione dell’imposta dipende dal soggetto
aggiudicatario.
Secugnago, 08 Agosto 2013
IL TECNICO
arch. j. Paolo SABBADINI



Allegato 01 – schede guida AT.3;
Allegato 02 – estratto della mappa catastale;
Allegato 03 – quadro economico dell’opera.
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ALLEGATO 01 – SCHEDE GUIDA AT.3
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ALLEGATO 02 – ESTRATTO DELLA MAPPA CATASTALE
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ALLEGATO 03 – QUADRO ECONOMICO DELL’OPERA
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QUADRO ECONOMICO
AMBITO DI TRASFORMAZIONE - AT.3
OPERE A BASE D'APPALTO:
- COSTO OPERE DI URBANIZZAZIONE (escluso oneri della sicurezza)
- COSTO OPERE RECINZIONE (escluso oneri della sicurezza)
- COSTI DELLA SICUREZZA (pari al 2 % di 240.532,88 + 36.523,31 = 277.056,19)
€
€
€
240.532,88
36.523,31
5.541,12
€
282.597,31
€
11.082,25
IMPREVISTI:
€
11.082,25
- PERIZIA-RELAZIONE DI STIMA VALORE AREA
€
1.000,00
Determina 154/2012
REDAZIONE DI PROGETTO PLANIVOLUMETRICO,
DELLE OPERE DI URBANIZZAZIONE PRIMARIA, DEL
- PIANO DI SICUREZZA IN FASE DI PROGETTO, DEL
PIANO DI MANUTENZIONE DELLE OPERE E DEL
FRAZIONAMENTO DELLE AREE
€
6.500,00
Determina 227/2012
- DIREZIONE DEI LAVORI
€
5.962,80
Pari al 2,11% delle opere
a base d'appalto
- MISURA E CONTABILITA' DEI LAVORI A CORPO
€
1.158,65
Pari al 0,41% delle opere
a base d'appalto
€
3.504,21
Pari al 1,24% delle opere
a base d'appalto
- COLLAUDO TECNICO AMMINISTRATIVO
€
1.158,65
Pari al 0,41% delle opere
a base d'appalto
- SUPPORTO AL RUP
€
3.278,13
Pari al 1,16% delle opere
a base d'appalto
- CASSA PREVIDENZA GEOMETRI (4%)
€
902,50
- IMPREVISTI (pari a 4% di 240.532,88+36.523,31)
SOMME A DISPOSIZIONE:
-
COORDINATORE IN FASE DI PROGETTAZIONE ED
ESECUZIONE
TOTALE SOMME A DISPOSIZIONE
€
23.464,93
TOTALE APPALTO IVA ESCLUSA
- IVA 10% PER LAVORI (10 % di 282.597,31 + 11.082,25)
- IVA 21% PER SPESE TECNICHE (21 % di 23.464,93)
TOTALE
IVA
€
€
29.367,96
4.927,64
€
34.295,59
TOTALE APPALTO IVA INCLUSA
€
23.464,93
€
317.144,50
€
34.295,59
€
351.440,09
Paolo Sabbadini | Viale Vittoria,59 – 26016 Spino d’Adda (CR)
Tel. 0373-96.63.42 / Fax. 0373-98.19.47 – email: [email protected]
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