DR. AGRONOMO SANTO CASTAGNA
VIA CAPRAI N. 5 90024 GANGI (PA) TEL 0921/645090 CEL. 339/8834154
C.F. CST SNT 69T09D907M P.IVA 05325310823
Perizia di stima per l’accertamento del valore di
mercato del’Area del il complesso enologico della
Cantina Sociale “xxxxxxxxx”
Oggetto:
fallimento Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxs.c.a.r.l. con sede in Sciacca
nella via Leoni n. 2/4
Il Tecnico
Dr. Agr. Santo Castagna
INDICE
1.0. Premessa
pag. n. 03
2.0. atti di provenienza dell’immobile appreso al fallimento
pag. n. 03
3.0 elenco trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli sull’immobile appreso al fallimento
pag. n. 04
4.0 localizzazione del complesso enologico
pag. n. 05
5.0 Certificati di regolarità urbanistica
pag. n. 06
6.0 Caratteristiche del Complesso Enologico
pag. n. 06
7.0 stima dell’immobile
pag. n. 10
2
1.0 Premessa
In data 30.10.2010 scrivente Dott. Agronomo Santo Castagna nato a Gangi il 09.12.1969 ed ivi residente in via Caprai n. 5, iscritto
all’Ordine dei Dottori Agronomi e Forestali di Palermo al numero 926, riceveva dalla D.ssa Rita Amato nella qualità di Curatore per il
“fallimento xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxs.c.a.r.l. con sede in Sciacca via Leoni nn 2/4” l’incarico di valutare il compendio
immobiliare appreso al fallimento e di compiere gli atti consequenziali e necessari all’espletamento dell’incarico:
a) acquisire:
- gli atti di provenienza dell’immobile appreso al fallimento, verificando tutti i trasferimenti di cui l’immobile è stato oggetto nel ventennio
prima del fallimento (1990) e tute le iscrizioni pregiudizievoli compiute nei confronti dei soggetti che in questo periodo sono stati titolari di
diritti reali sul bene: a tal fine il ctu acquisterà le note di trascrizione ed iscrizione ed in caso dubbio gli atti in forma completa;
- gli estratti di mappa catastale e le relative planimetrie;
- certificato di regolarità urbanistica dei progetti di opere oggetto delle concessioni urbanistiche eventualmente rilasciate per la loro
realizzazione;
- attestazione in ordine all’eventuale possibilità di completamento delle eventuali opere incompiute, alla stregua della disciplina urbanistica
ed edilizia vigente;
b) formare, se possibile ed opportuno, al fine di agevolare la vendita, distinti lotti, descrivendone di ciascuno l’esatta consistenza;
c) stimare i singoli lotti, indicando di ciascuno il più probabile e attuale valore commerciale nonché quello realisticamente realizzabile se
diverso;
d) redigere elaborato che dia sintetica ma esaustiva risposta ai quesiti posti, anche su supporto informatico, che conterrà anche tutta la
documentazione, compresa quella fotografica, necessaria ai fini della vendita.
Lo scrivente, in data 11/06/2010, alla presenza della D.ssa Rita Amato, procedeva ad effettuare un primo sopralluogo al fine di prendere
visione delle strutture e delle attrezzature presenti effettuando nel contempo gli opportuni rilievi.
2.0. atti di provenienza dell’immobile appreso al fallimento, verificando tutti i trasferimenti di cui l’immobile è stato oggetto nel
ventennio prima del fallimento (1990) e tute le iscrizioni pregiudizievoli compiute nei confronti dei soggetti che in questo periodo sono stati
titolari di diritti reali sul bene: a tal fine il ctu acquisterà le note di trascrizione ed iscrizione ed in caso dubbio gli atti in forma completa;
3
Dalle ricerche effettuate presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Agrigento e presso l’Ufficio del Territorio, lo scrivente ha
ricostruito l’appartenenza del bene immobile oggetto della presente valutazione nel ventennio anteriore alla dichiarazione di fallimento .
1) Giusta atto di vendita rogato dal Notaio Vetrano del 08/04/1965, rep. n. 22.237, reg.to a Sciacca il 23/04/1965 al n. 717 e trascritto
il 28/04/1965 ai nn. 8623/7963 la xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxacquista per il tramite dell’avv. xxxxxxxxxx, quale presidente del
consiglio di amministrazione della cooperativa , all’uopo autorizzato giusta delibera del 03/04/1965 ( allegata al medesimo atto ) ,
da potere di Toto Giuseppe “ un appezzamento di terreno in Sciacca c/da Ferraro, esteso ha 1.00.00 identificato in Catasto all’art.
8922, fg. 111, p.lla 41/B “ ( all. n. 1 ).
2) Giusta atto di vendita rogato dal Notaio Mariano Cottone in Sciacca, del 10/08/1972 rep. n. 68940 , reg.to a Sciacca il 21/08/1972 al
n. 1524 e trascritto il 25/08/1972 ai nn. 13869/12332 la xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxacquista per il tramite dell’avv. xxxxxxxxxx, quale
presidente del consiglio di amministrazione della cooperativa , all’uopo autorizzato giusta delibera del 03/08/1972 ( allegata al
medesimo atto ) da potere di xxxxxxxxxx “ un appezzamento di terreno in Sciacca c/da Ferraro, esteso mq. 8.000 identificato in
Catasto all’art. 8922, fg. 111, p.lla 41 D introdotta in mappa con il n. 41/C a seguito di frazionamento n. 197 approvato in data
14/09/1972 e successivamente con il n. 681 ( all. n. 2 ).
3) Giusta atto di vendita rogato dal Notaio Mariano Cottone in Sciacca, del 21/09/1972 rep. n. 69713 , reg.to a Sciacca il 09/10/1972 al
n. 1948 e trascritto il 09/10/1972 ai nn. 17174/15353 la xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxacquista per il tramite dell’avv xxxxxxxxxx, quale
presidente del consiglio di amministrazione della cooperativa , all’uopo autorizzato giusta delibera del 25/08/1972 ( allegata al
medesimo atto ) da potere di xxxxxxxxxx “ un appezzamento di terreno in Sciacca c/da Ferraro, esteso are 5.85 identificato in
Catasto all’art. 8922, fg. 111, p.lla 41 B, introdotta in mappa con il n. 702 a seguito di frazionamento n. 197 approvato in data
14/09/1972 “( all. n. 3 ).
Successivamente alla realizzazione del complesso enologico, in fase di prima dichiarazione al catasto edilizio, i fabbricati sono stati identificati
con la particella n. 500 estesi catastalmente ha 0.95.50
3.0 Elenco trascrizioni e iscrizioni pregiudizievoli sull’immobile appreso al fallimento .
1.
14/07/1975 : trascrizione di patti probitivi ai nn. 9046/8043 in favore della ex Cassa Centrale di Risparmio Vittorio
Emanuele in forza di contratto di mutuo per miglioramenti agrari con fondi della Cassa Centrale per il Mezzogiorno .
sull’appezzamento di terreno identificato in catasto al fg. 111, p.lla 681 ( ex 41/d) ;
2.
13/02/1976 : iscrizione di ipoteca volontaria ai nn. 2757/78 in favore della ex Cassa Centrale di Risparmio Vittorio Emanuele
in forza di contratto di mutuo per miglioramenti agrari con fondi della Cassa Centrale per il Mezzogiorno sull’appezzamento di
terreno identificato in catasto al fg. 111, p.lla 681 ( ex 41/d), entro il montante ipotecario di £. 230.800.000;
3.
13/02/1976 : trascrizione dell’atto di mutuo per miglioramenti agrari ai nn. 2759/2540 in favore della ex Cassa Centrale di
Risparmio Vittorio Emanuele sull’appezzamento di terreno identificato in catasto al fg. 111, p.lla 681 ( ex 41/b);
4.
05/05/1983 : iscrizione di ipoteca volontaria ai nn. 7607/401 in favore della ex Cassa centrale di Risparmio Vittorio
Emanuele in dipendenza di contratto di mutuo per miglioramenti agrari sullo stabilimento enologico completo di attrezzature
4
e macchinari in corso di ampliamento e potenziamento, che insiste su un appezzamento di terreno esteso complessivamente
ha 1.75.75 identificato in Catasto al fg. 111, p.lle nn. 500-681;
5.
25/06/1987 : iscrizione di ipoteca in rinnovazione ai nn. 11387/717 ( iscrizione originaria del 26/06/1967 ai nn.
11206/527) in favore della ex Cassa Centrale di Risparmio V.E. sull’appezzamento di terreno in Sciacca, c/da Ferraro,
identificato in Catasto all’art. 13262 , entro il montante ipotecario di £. 218.900.000;
6.
23/04/2003: iscrizione di ipoteca in rinnovazione ( ipoteca originaria del 05/05/83 nn. 7607/401) ai nn. 8454/673 in
favore del Banco di Sicilia entro il montante ipotecario di € 573.458,24 ampliamento e potenziamento, che insiste su un
appezzamento di terreno esteso complessivamente ha 1.75.75 identificato in Catasto al fg. 111, p.lle nn. 500-681;
7.
10/12/2003 : iscrizione di ipoteca in rinnovazione ai nn. 23641/2530
8.
( iscrizione originaria del 05/05/1983 ai nn. 401) in favore del Banco di Sicilia. sull’appezzamento di terreno in Sciacca e
sullo stabilimento che ivi insiste , in c/da Ferraro, identificato in Catasto al fg. 111 p.lle nn. 500-681 , entro il montante
ipotecario di € 1.219.767,90;
9.
22/05/2007 iscrizione di ipoteca in rinnovazione ai nn. 13615/3440
10.
( iscrizione originaria del 25/06/1987 ai nn. 13615/3440) in favore del Banco di Sicilia . sull’appezzamento di terreno in
Sciacca e sullo stabilimento che ivi insiste , in c/da Ferraro, identificato in Catasto al fg. 111 p.lle nn. 500-681 , entro il
montante ipotecario di € 113.052,42;
4.0 localizzazione del complesso enologico
il complesso enologico in oggetto, ricadente nella C.da Ferraro nel territorio del comune di Sciacca si estende su una superficie complessiva
pari a ha 1.85.35 e risultava inserito in Catasto dello stesso comune nel foglio di mappa n. 111 p.lle n. 500, 681 e 702.
Secondo le indicazioni del Comune (vedi certificato di destinazione urbanistica allegato alla presente) i terreni di sedime e di pertinenza della
“cantina Enocarboj” ricadono secondo le prescrizioni del P.C. N.6 nelle seguenti zone:
-
p.lla n. 500, interamente in zona “D.2”;
-
p.lle n. 681 e 702, interamente in zona “E” (verde Agricolo), disciplinata dall’Art. 18 del N.T. d’A. annesse al Piano.
La zona “D” è destinata a nuovi insediamenti di impianti industriali,artigianali, produttivi, ad essi assimilati. In tali zone, la realizzazione si
attua attraverso la predisposizione di Piani di Lottizzazione o di Piani Particolareggiati estesi all’intera zona e le costruzioni, oltre a rispettare
le prescrizioni delle leggi specifiche per ciascun tipo di attività, devono rispondere alla caratteristiche indicate nell’art. 17 delle Norme
Tecniche di Attuazione annesse al P.C. N. 6.
In fase di sopralluogo, emergeva la presenza di alcuni corpi di fabbrica aggiunti e pertanto delle differenze nella superficie del lotto catastato
all’urbano.
In conseguenza a quanto sopra, è stato predisposto un nuovo Tipo Mappale per ampliamento in pianta trasmettendo le nuove planimetrie da
inserire all’urbano (Ampliamento del 12.10.2011 n. 36573.1/2011 in atti dal 12/10/2011 prot. n. AG0269449).
5
Con istanza effettuata presso l’Agenzia del Territorio di Agrigento (prot. 93709/18.03.2011) è stata variata la superficie per allineamento
mappe, comprese le particelle 681 e la 702. tutta la superficie è stata accorpata ed inserita all’ Ente Urbano nell’unica particella n. 500 estesa
Ha 01.81.35.
5.0 Certificati di regolarità urbanistica dei progetti di opere oggetto delle concessioni urbanistiche eventualmente rilasciate per la loro
realizzazione
Da una ricerca effettuata presso l’Ufficio Tecnico del comune di Sciacca si riscontra la seguente documentazione:
-
licenza edilizia prot. N. 118/67 del 10.07.1967 (Rif. Prat. Ed. 94/66), rilasciata per la costruzione dell’impianto industriale
adibito a cantina sociale, con annessi uffici e locale custode ( all. n. 1) ;
-
licenza edilizia prot. N. 660/72 (Rif. Prat. Ed. 33/72) rilasciata per la costruzione di fabbricati in ampliamento della esistente
cantina Enocarboj ( all. n. 2);
-
licenza edilizia prot. N. 2116/76 dell’8.11.1976 (rif. Prat. 80/73) rilasciata per la costruzione in ampliamento e completamento
della cantina Enocarboj ( all. n. 3);
-
concessione edilizia prot. N. 999/83 del 15.12.1983 (rif. Prat. Ed. n. 72/83) rilasciata per l’ampliamento e la redistribuzione dei
locali uffici ( all. n. 4);
-
concessione edilizia prot. N. 11702/A/84 del 06.12.1984 rilasciata per la costruzione di una vasca di equalizzazione ad servizio
dell’impianto di depurazione ( all. n. 5 );
-
Autorizzazione edilizia prot. N. 17024 del 21.05.2001 (rif. Prat. Ed. 37/2001) rilasciata per eseguire lavori di ammodernamento
tecnologico nello stabilimento sociale della cantina Enocarboj ( all. n. 6).
Per i lavori sopra elencati è stata rilasciata, da parte del comune di Sciacca, autorizzazione di abitabilità ed agibilità prot. N. 909 del
30.08.1972, con riferimento alla cantina sociale con annessi locali custode ed uffici e successiva autorizzazione di agibilità prot. N. 1097 del
13.12.1985, con riferimento alle aree bottiglieria, serbatoi esterni, autovinificatori, ampliamento cabina elettrica, impianto di depurazione,
tettoia alloggiamento impianti frigoriferi, vasca di equalizzazione.
A seguito richiesta, prot. N. 16561 del 24.05.2011, del curatore fallimentare D.ssa Rita Amato, e stato rilasciato, in data 21.06.2011, da parte
del Comune di Sciacca certificato di regolarità urbanistica dell’impianto denominato “XxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxS.c.a.r.l.” (all. 7).
6.0 Caratteristiche del Complesso Enologico
L’accesso al complesso enologico avviene da via Lioni n. 2. nel complesso la viabilità della zona può considerarsi buona, l’impianto è
facilmente raggiungibile dalla variante SS 115 che immette in via Lioni.
6
Il complesso industriale si compone dei seguenti manufatti
Denominazione
Destinazione
Superficie in mq
Fabbricato n. 1
Frantoio – area pigiatura
1.025,00
Fabbricato n. 2
Reparto imbottigliamento
892,00
Fabbricato n. 3
Zona stoccaggio vino
3.619,00
Fabbricato n. 4
Magazzini
318,00
Fabbricato n. 5
Reparto frigorifero
213,00
Fabbricato n. 7
Uffici
223,00
Fabbricato n. 8
Cabina elettrica
52,00
Fabbricato n. 9
Spaccio vini
80,00
Fabbricato n. 10
Locali pesatura
40,00
SOMMANO
6.462,00
7
1 DEDUTA FRANTOIO – CORPO CANTINA
PIAZZALE
PALZZINA UFFICIO – SPACCIO VINI
BILICO - INGRESSO
INGRESSO – ZONA BILICO
INGRESSO - FRANTOIO
8
VEDUTA LATO VIA LIONI
VEDUTA LATO VIA LIONI
VEDUTA CORPO CANTINA – IMBOTTIGLIAMENTO
VEDUTA PROSPETTO OLEIFICIO
UFFICI
VEDUTA ZONA RIC. UVA – CORPO CANTINA
9
7 . 0 Stima dell’immobile (formare, se possibile ed opportuno, al fine di agevolare la vendita, distinti lotti, descrivendone di
ciascuno l’esatta consistenza - stimare i singoli lotti, indicando di ciascuno il più probabile e attuale valore commerciale nonché
quello realisticamente realizzabile se diverso)
La stima riguardante gli opifici industriali risulta essere una pratica piuttosto problematica e incerta, anche perché tali complessi non sono in
genere immobili usualmente oggetto di compravendita. Comunque a seconda della ragione pratica per cui la stima deve essere condotta si
possono esaminare i seguenti casi:
a) stima di un opificio industriale supposto ordinariamente gestito dal proprietario.
Il più probabile valore di mercato dell’opificio, in questo caso, si deve ricercare in base alla capitalizzazione del reddito mediamente ritraibile
dal proprietario/conduttore in base ad una normale gestione del complesso industriale. Prescindendo da situazioni particolari, a seconda dello
stadio in cui si trova l’azienda si possono verificare tre casi:
Primo caso: l’azienda è gia costituita ma non ancora avviata. In questa situazione si valuterà l’azienda in base al valore dei singoli
elementi che la costituiscono, considerati nel loro insieme. Essi si stimano infatti in base al loro valore di riproduzione, ovvero già messi in
opera, dedotto di un adeguato quid per vetustà; il terreno si valuta, ovviamente, in base al suo più probabile valore di compravendita con la
destinazione in atto.
Secondo caso: l’azienda si trova verso la fine della sua vita economica, cioè ha oltrepassato il suo periodo normale di funzionamento. In
simili condizioni, l’azienda andrebbe valutata, salvo casi particolari, sulla base dei valori assoluti dei singoli elementi che la costituiscono,
tenuto conto della loro possibile separata utilizzazione.
Terzo caso: l’azienda è già costituita ed avviata, si trova cioè nel periodo di normale funzionamento. In questo caso il valore dell’azienda
va ricercato sulla base della capitalizzazione del suo reddito ordinario considerando così l’azienda nel suo complesso, cioè come un’unica
entità economica - produttiva. Non è ammissibile, pertanto, di poter valutare un’azienda industriale avviata in base ai valori di mercato dei
singoli elementi costitutivi, in primo luogo perché non esistono sul mercato valori distinti e separati degli elementi stessi, ma soprattutto
perché in quanto funzionanti in stretta coordinazione nel complesso aziendale essi sono da considerarsi beni complementari tra loro e, come
tali, vanno valutati congiuntamente.
b) stima di un opificio industriale che abbandona la sua primitiva destinazione per una diversa utilizzazione economica.
Si tratta di un opificio che cessa la sua ordinaria attività e che è suscettibile di una conveniente trasformazione che comporta una nuova
destinazione economica. La stima dell’opificio, pertanto, non può farsi, in questo caso, che sotto l’aspetto economico del valore di
trasformazione, che si desumerà, come già rilevato, per differenza tra il più probabile valore dell’opificio a trasformazione avvenuta e la
somma delle spese, dirette e indirette, mediamente sostenibili da un imprenditore ordinario per la trasformazione stessa.
10
c) stima di un opificio industriale che cessa la sua originaria destinazione senza alcuna possibilità per una diversa economica
destinazione.
In questo caso si tratta evidentemente di manufatti ormai inservibili la cui valutazione, pertanto, non può che essere vista sotto l’aspetto
economico del cosiddetto valore di demolizione e, cioè, a sito e cementi. In definitiva, il più probabile valore di un opificio, che si trovasse
nelle previste condizioni, sarà fornito dal più probabile valore di mercato dei materiali recuperabili dall’abbattimento delle costruzioni – al
netto di tutte le spese relative supposte sostenute da un imprenditore ordinario e dal più probabile valore di mercato dell’area edificabile
sottostante con la prevedibile nuova destinazione economica.
d) stima delle sole costruzioni di un opificio industriale
Se, per determinate esigenze pratiche, fosse richiesta la stima dei soli manufatti, o parte di essi, di un opificio industriale non vi è dubbio che
in questo caso la stima si dovrà effettuare in base all’aspetto economico del valore di ricostruzione, tenuti presenti il grado di vetustà e lo
stato di conservazione dei fabbricati stessi. (stima dei danni ai fini assicurativi)
Criterio adottato per la determinazione del valore del complesso Enologico
L’opificio oggetto della presente perizia di stima si presenta allo stato attuale in precarie condizioni igieniche e strutturali tali da poter
pensare un utilizzo dello stesso ai fini della trasformazione delle uve in mosti e /o vini. Per quanto sopra detto l’azienda si trova verso la fine
della sua vita economica, cioè ha oltrepassato il suo periodo normale di funzionamento. E pertanto il complesso verrà valutato, sulla base
dei valori assoluti dei singoli elementi che la costituiscono, tenuto conto della loro possibile separata utilizzazione.
Per quanto testè detto si procederà, nella stima dell’area, come di seguito:
a) stima dell’area e degli immobili
l’area edificabile si stima in pratica facendo il confronto con altre aree simili che siano state oggetto di recente compravendita. Il
procedimento di stima delle aree fabbricabili è pertanto quello sintetico diretto. Il valore medio per metro quadro di superficie potrà essere
opportunamente corretto in relazione alle particolari caratteristiche positive e negative proprie dell’area oggetto di stima, e cioè in altri
termini, bisogna tenere conto di tutti gli elementi che possono influenzare l’apprezzamento definitivo dell’area stessa, quali l’ubicazione, la
configurazione planimetrica, la natura fisica del terreno, la lunghezza del fronte stradale, nonché i vincoli e i limiti imposti dal piano
regolatore.1
1
Tra i suddetti elementi influenti sul valore complessivo di un’area fabbricabile, l’ubicazione costituisce certamente il
fattore determinante specie se accompagnato da una posizione singolare come nel caso specifico un incrocio stradale o
una particolare ambita posizione. Anche la configurazione planimetrica influisce sul valore di un’area in quanto le aree
regolari si prestano meglio ad essere edificate. L’ampiezza delle strade e la estensione del fronte stradale hanno pure
una notevole influenza sul valore di un’area per la loro ripercussione sull’altezza dei fabbricati, sulla possibilità di
aprire negozi e uffici e sull’apprezzamento derivante dall’aria e dalla luce fornite ai locali. Rispetto al piano regolatore
11
Di fondamentale importanza rimane ai fini della valutazione dell’area edificabile, la sua totale estensione, in quanto normalmente si constata
che, a parità di condizioni, aree di maggiore estensione hanno un valore unitario inferiore rispetto ad aree di più modeste dimensioni. Si può
così dire, entro certi limiti s’intende, che invariate rimanendo tutte le altre condizioni influenti sull’appezzamento globale, il valore unitario
di un’area fabbricabile aumenta col diminuire della sua estensione totale in quanto aumenta il grado o coefficiente di utilizzazione dell’area
stessa, fornita dal rapporto tra l’area occupata o copribile e l’area totale.
Con l’aumentare, quindi, del grado di utilizzazione, a parità di ogni altra condizione, cresce di norma anche il valore dell’area totale su cui
insisterà il fabbricato.
E’ evidente, pertanto, che il grado di utilizzazione vada di solito aumentando dalla periferia verso il centro di un abitato fino a raggiungere,
talora, un rapporto pari all’unità.
Tenendo conto, in definitiva di tutti gli elementi sopra indicati, alla stima dell’area e degli immobili si determina nella pratica confrontandola,
fra tutte le aree di valore noto, con quelle che si possono ritenere simili per condizioni intrinseche ed estrinseche.
La base di qualsiasi programmazione urbanistica (piani regolatori, piani di lottizzazione, piani particolareggiati, regolamenti edilizi ecc.) è
costituito dal cosiddetto indice di edificabilità. Esso è dato dal rapporto tra la cubatura edificabile e la superficie totale dell’area, e sta ad
indicare, praticamente, la cubatura che si può costruire per ogni metro quadro di superficie totale.
Il valore dell’area edificabile, in definitiva, aumenta proporzionalmente con l’aumentare dell’indice di edificabilità dell’area che si ottiene dal
rapporto:
cubatura edificabile/ superficie totale dell’area
L’indice di edificabilità è pari al prodotto del coefficiente di utilizzazione per il coefficiente di intensità.
Coefficiente di utilizzazione = superficie coperta/ superficie totale;
Coefficiente di intensità =cubatura edificabile/ superficie coperta
Mentre il coefficiente di utilizzazione sta a dimostrare che con l’aumento delle dimensioni dell’area diminuiscono le possibilità di poterla
coprire integralmente – in quanto si impongono spazi di disimpegno dell’area e quelli necessari fra un fabbricato e l’altro – il coefficiente di
intensità indica la possibilità o meno di edificare un maggiore volume sulla medesima superficie.
Il risultato composto dei due coefficienti si ha comunque con l’indice di edificabilità, il quale costituisce la base per qualsiasi programmazione
urbanistica (piani regolatori piani di lottizzazione, piani particolareggiati, regolamenti edilizi ecc.).
Il lotto di terreno interessato è stato stralciato da un piano particolareggiato approvato nella zona denominato “C.da
Ferraro” con indice di edificabilità pari a 2 mc/mq2
non trascurabile è il fatto di constatare la situazione generale dell’area, il tipo di fabbricato che può essere costruito,
l’altezza consentita nella costruzione, i vincoli architettonici da osservare, le limitazioni imposte sull’uso dell’area.
2
vedi certificato di destinazione urbanistica allegato – rilasciato dal comune di Sciacca in data 28.08.2010
12
Per quanto sopra descritto, effettuata l’analisi di mercato effettuata per zone simili a quella oggetto della presente, e considerato lo stato di
conservazione cui si trova il complesso enologico e gli immobili (costo di deprezzamento), si sintetizza quanto segue:
prog.
Destinazione
Sup. mq.
Prezzo unit.
Importo
Deprez.
1
Frantoio – area pigiatura
1.025,00
600,00
615.000,00
0.50
307.500,00
2
Reparto imbottigliamento
892,00
600,00
535.200,00
0.40
214.080,00
3
Zona stoccaggio vino
3.619,00
600,00
2.171.400,00
0.50
1.085.700,00
4
Magazzini – rep. frigo
531,00
600,00
318.600,00
0.50
159.300,00
5
Spaccio vino- locale pesa – gab. elettrica
172,00
800,00
137.600,00
0.50
68.800,00
6
Uffici
223,00
800,00
178.400,00
0.60
107.040,00
A
Sommano mq fabbricati
6.462,00
B
Piazzale
11.673,00
Superficie lotto
18.135,00
importo
1.942.420,00
80,00
933.840,00
0.80
Somm.
747.072,00
2.689.492,00
Lo Stabilimento enologico sito nel territorio del Comune di Sciacca (AG) Via Leoni n. 3/4, identificato nel catasto urbano del Comune di
Sciacca foglio 111, particelle 500 sub:1 cat. D/1, rendita catastale € 37.820, esteso complessivamente ha 01.81.35, è composto da una serie di
strutture fisse quali :
- Corpo di fabbrica adibito a frantoio sala pigiatura piani fuori terra 1 esteso
mq 1.025,00;
- Corpo di fabbrica adibito a locale imbottigliamento piani fuori terra 1 esteso
mq. 892,00;
- Corpo di fabbrica a adibito a cantina – stoccaggio vino – piani fuori terra 1 esteso
mq 3.619,00
- Corpo di fabbrica adibito a magazzino piani fuori terra 1 esteso
mq 318,00
- Corpo di fabbrica adibito a reparto frigorifero piani fuori terra 1 esteso
mq 213,00
- Corpo di fabbrica adibito a locale ufficio piani fuori terra 2 esteso
mq 223,00
- Corpo di fabbrica adibito a Cabina elettrica piani fuori terra 1 esteso
mq 52,00
- Corpo di fabbrica adibito a spaccio vini piani fuori terra 1 esteso
mq 80,00
- Corpo di fabbrica adibito a locali pesatura piani fuori terra 1 esteso
mq 40,00
- Piazzale esterno esteso
mq 11.673,00
Sommano
Tanto dovevo per l’incarico conferitomi
mq 18.135,00
sup. totale 446,00
Il Tecnico
Dr. Santo Castagna
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ALLEGATI
Allegato A atto di vendita rogato dal Notaio Vetrano del 08/04/1965, rep. n. 22.237, reg.to a Sciacca il 23/04/1965 al n. 717 nota di
trascrizione del 28/04/1965 ai nn. 8623/7963
Allegato B atto di vendita rogato dal Notaio Mariano Cottone in Sciacca, del 10/08/1972 rep. n. 68940 , reg.to a Sciacca il 21/08/1972 al n.
1524 nota di trascrizione del 25/08/1972 ai nn. 13869/12332
Allegato C atto di vendita rogato dal Notaio Mariano Cottone in Sciacca, del 21/09/1972 rep. n. 69713 , reg.to a Sciacca il 09/10/1972 al n.
1948 nota di trascrizione del 09/10/1972 ai nn. 17174/15353
Allegato D Visure Ipotecarie
Allegato n. 1 licenza edilizia prot. N. 118/67 del 10.07.1967 (Rif. Prat. Ed. 94/66)
Allegato n. 2 licenza edilizia prot. N. 660/72 (Rif. Prat. Ed. 33/72)
Allegato n. 3 licenza edilizia prot. N. 2116/76 dell’8.11.1976 (rif. Prat. 80/73)
Allegato n. 4 concessione edilizia prot. N. 999/83 del 15.12.1983 (rif. Prat. Ed. n. 72/83)
Allegato n. 5 concessione edilizia prot. N. 11702/A/84 del 06.12.1984
Allegato n. 6 Autorizzazione edilizia prot. N. 17024 del 21.05.2001 (rif. Prat. Ed. 37/2001)
Allegato 7 certificato di regolarità urbanistica dell’impianto rilasciato in data 21.06.2011
Allegato n. 8 Corografia della zona
Alegato n. 9 Visura catastale – planimetria catastale - modello unico di aggiornamento atti catastali
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