ITALIA - INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE
(sintesi con i punti salienti del mercato nazionale)
2008
-6,3%
VARIAZIONE PERCENTUALE PREZZI: -2,5% nei primi sei mesi del 2015
2014
I sem 2015
2009
2010
2011
2012
2013
-7,3%
-2,5%
-4,2%
-1,1%
-4,7%
-10,5%
-8,9%
Nel primo semestre 2015 le quotazioni delle abitazioni in Italia sono diminuite del 2,5% nelle grandi città, del
2,1% nell’hinterland delle grandi città e del 2,2% nei capoluoghi di provincia.
Genova ha evidenziato il ribasso più forte (-4,4%), segue Torino con -3,6%. Firenze è la prima città a segnalare
prezzi stabili, al secondo posto c’è Milano che perde lo 0,9%; la Capitale, invece, chiude con un calo del 2,1%. L’analisi per aree geografiche evidenzia una contrazione maggiore per le città del Centro Italia (-3,7%),
seguite da quelle del Nord (-2,2%) ed infine da quelle del Sud (-1,3%).
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda, nelle grandi città, vede una maggiore concentrazione delle richieste sul trilocale
(36,8%), seguita dal bilocale (26,4%). Rispetto a sei mesi fa diminuisce la domanda su quest’ultima tipologia e
aumenta quella sugli altri tagli. Dall’indagine sulla disponibilità di spesa emerge che aumenta la percentuale
nelle fasce intermedie (da 250 a 474 mila €); in generale, nelle grandi città, si registra una maggiore
concentrazione nella fascia fino a 119 mila €.
TEMPI DI VENDITA: in lieve diminuzione
A luglio 2015 i tempi di vendita si attestano intorno a 170 gg nelle grandi città, 189 gg nell’hinterland delle
grandi città e 177 gg nei capoluoghi di provincia.
LOCAZIONI: domanda sostenuta, canoni in leggero ribasso
L’andamento dei canoni di locazione, nelle grandi città, registra un calo dello 0,5% sui monolocali, dello 0,7%
sui bilocali e dello 0,4% sui trilocali. Per la prima volta si iniziano a registrare segnali positivi in città come Milano,
Bologna e Firenze. Il contratto più praticato è quello a canone libero, tuttavia aumenta l’interesse per il
contratto a canone concordato.
ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA: aumenta la percentuale di chi acquista la seconda casa
L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie affiliate al Gruppo Tecnocasa evidenzia che il
76,8% ha interessato l’abitazione principale, il 16,4% la casa ad uso investimento ed il 6,8% la casa vacanza.
Rispetto ad un anno fa è in aumento la percentuale di coloro che acquistano la casa diversa dall’abitazione
principale.
PREVISIONI
Il 2015 potrebbe concludersi con transazioni in aumento (tra 430 e 440 mila compravendite). Sul versante dei
prezzi prevediamo nelle grandi città un ribasso dei valori compreso tra -4% e -2%, la stabilità potrebbe
raggiungersi nel 2016 e confermarsi nel 2017.
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MAGENTA: INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE
(sintesi con i punti salienti del testo integrale di seguito)
2008
VARIAZIONE PERCENTUALE DEI PREZZI: 0,9% nel I semestre 2015
2009
2010
2011
2012
2013
2014
I sem 2015
-8,2%
-9,9%
+0,6%
-16,2%
-18,2%
-4,2%
-14,2%
-0,9%
Nel primo semestre del 2015 le quotazioni delle abitazioni di Magenta sono diminuite dello 0,9% rispetto al
semestre precedente. Negli ultimi mesi si registra comunque un aumento del numero delle richieste ed un
maggiore interesse verso il mercato residenziale.
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda vede una maggiore concentrazione delle richieste sui trilocali (51,6%), seguita dai 4
locali (24,7%). I potenziali clienti esprimono budget fino a 169 mila € nel 52,9% dei casi, tra 170 e 249 mila € nel
29,9% dei casi e per la restante parte il budget supera i 249 mila €.
LOCAZIONI: domanda sostenuta
L’andamento dei canoni di locazione risulta stabile sia sui bilocali sia sui trilocali. Si registra una domanda
sostenuta.
COMPRAVENDITE: leggero calo
Nel 2014 le compravendite a Magenta sono diminuite del 5,5% rispetto al 2013.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Testo integrale
MERCATO IMMOBILIARE MAGENTA
Aumento delle richieste e maggiore attenzione alle spese condominiali
A Magenta nella prima parte del 2015 le quotazioni immobiliari hanno evidenziato una leggera contrazione, pari al 0,9%, rispetto al semestre precedente. Si registrano quotazioni in lieve calo in zona Fiera ed in zona Ospedale,
mentre rimangono sostanzialmente stabili i valori in zona Nord, in zona Stadio ed in zona Sud. Si segnala comunque
un mercato vivace, in particolare si evidenzia un aumento delle richieste per i “cortili” grazie all’assenza di spese
condominiali, fattore questo importante per i potenziali acquirenti. La domanda infatti punta sempre più
insistentemente su tipologie che non abbiano spese accessorie, escludendo se non in rare occasioni, l’acquisto di
soluzioni con riscaldamento centralizzato. A comprare sono coppie, famiglie ed in alcuni casi anche stranieri (albanesi
e rumeni) che lavorano nelle aziende della zona. Nella area Nord si trovano case indipendenti e palazzine popolari
degli anni ’60 che si vendono attualmente, se in buone condizioni, a 800-900 € al mq. Da segnalare che in questa zona
è in progetto l’interramento dei numerosi cavi dell’alta tensione, presenti a causa dell’operatività di una centrale
elettrica, intervento che potrebbe risvegliare l’interesse degli acquirenti per quest'area. La zona Ospedale, sorta tra gli
anni ’70 e gli anni ’80, è caratterizzata da condomini con riscaldamento centralizzato: qui un appartamento in buone
condizioni si può acquistare con una spesa di 1000 € al mq. Qui sono in costruzione nuove palazzine, di cui 2 già
completate, con appartamenti venduti a partire da 1700 € al mq. Zona Stadio sorge a ridosso del Centro e l’offerta
immobiliare è caratterizzata da palazzine con riscaldamento centralizzato e spese condominiali elevate. Il valore di un
buon usato oscilla tra 800 e 950 € al mq. L’area Centrale di Magenta che si sviluppa intorno a piazza Liberazione, via
Garibaldi e via IV Giugno, arterie principali e commerciali della città, presenta case d’epoca, i sopracitati “cortili”, e
case indipendenti. Una soluzione in buone condizioni all'interno di un cortile costa 1100-1200 € al mq, mentre per una
tipologia indipendente si spendono cifre più alte. L’area Sud-Est di Magenta è molto richiesta, si tratta infatti di una
zona ben servita, recente (si è sviluppata dagli anni ’90 in poi) e caratterizzata dalla presenza di abitazioni dotate di
riscaldamento autonomo. In quest'area della città comprare un buon usato con box auto costa circa 1500 € al mq.
Sempre in zona Sud si possono acquistare appartamenti nuovi a 1900-2000 € al mq. In zona Fiera, nella periferia a
sud del comune, si trovano case indipendenti e villette, le prime costruite negli anni ’50 e ’60, le seconde realizzate
negli ultimi anni. Il prezzo di una villetta a schiera da 160 mq commerciali disposta su 3 piani è di 260-270 mila €,
mentre per soluzioni singole si possono superare i 300 mila €. Da segnalare che in zona Fiera sono in fase di
realizzazione nuove villette e palazzine il cui valore si attesta su 2200 € al mq, mentre in zona Sud sono stati
completati appartamenti in classe energetica A, valutati 2200 € al mq. Sempre molto attivo il mercato delle locazioni,
le richieste provengono da single, coppie e anche da professionisti in trasferta. Il canone di un bilocale è compreso tra
400 e 450 € al mese, mentre per i trilocali la spesa sale a 450-500 € al mese. Il contratto utilizzato è quello a canone
libero. Sostanzialmente stabili le quotazioni nell’area Centro-ovest di Magenta. Alcuni proprietari decidono di
adeguare le proprie richieste verso il basso, anche per questo motivo negli ultimi mesi si registra un aumento del
numero delle richieste ed un maggiore interesse sul mercato residenziale. La domanda si focalizza prevalentemente su
corti indipendenti, presenti soprattutto nel centro storico della città, oppure su ville e villette apprezzate anche perché
non ci sono spese condominiali. L’area del Centro storico che si sviluppa intorno a via Roma, arteria principale e
commerciale di Magenta, è composta prevalentemente dalle tipologie sopracitate, con valori per il medio usato che si
attestano su 1300 € al mq. Da segnalare che in via Garibaldi, in pieno Centro, sono partiti i lavori per il recupero di una
corte storica. Sempre molto richiesta l’area della Stazione, in particolare da persone che lavorano a Milano. Si tratta
di una zona composta da corti e palazzine degli anni ’60 e 70 dov'è possibile acquistare soluzioni usate ad un prezzo
medio di 1150-1200 € al mq. In zona sud ovest, nei pressi del cimitero, sta sorgendo un cantiere di piccole palazzine e
un altro nei pressi della fiera. La frazione di Pontevecchio è caratterizzata da un mercato interno, anche grazie alla
presenza di servizi come scuole, negozi e banche. Qui è possibile acquistare abitazioni in corte oppure ville singole con
quotazioni per l’usato che si attestano su 850 € al mq. Da segnalare che a Pontevecchio sta per partire un cantiere che
prevede la realizzazione di nuove ville. Anche nella frazione di Pontenuovo è attivo un cantiere in elevata classe
energetica che vede la costruzione di villette e appartamenti: un bilocale con box auto si vende a 93 mila €, mentre
per l’acquisto di una villetta bifamiliare la spesa sale a 275 mila €.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Attivo il mercato delle locazioni alimentato soprattutto da lavoratori fuori sede, grazie alla presenza dell’ospedale, e
da insegnanti. Per un bilocale arredato il canone si attesta tra 450 e 500 € al mese, i trilocali si affittano a 500-550 € al
mese. Il contratto più utilizzato è quello a canone libero da 4 anni più 4. Da segnalare infine che nel comune di
Boffalora, nelle immediate adiacenze di Magenta, è possibile acquistare in pronta consegna villette in classe
energetica B, con riscaldamento a pavimento e finiture di pregio. Il complesso si chiama “Le ville del Ticino” ed i prezzi
sono di 225 mila € per una villetta bifamiliare e di 449 mila € per una villa singola.
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MERCATO IMMOBILI PER L'IMPRESA MAGENTA
CAPANNONI: nel primo semestre del 2015 a Magenta questa tipologia si sta dimostrando più dinamica a partire da
giugno: le aziende approfittano dei prezzi ora decisamente convenienti per spostare la loro location in zone più
strategiche, oppure per riorganizzare la produzione o l’attività di stoccaggio merce attraverso l’unione di più
capannoni. Quando si trova la location desiderata, oppure il taglio adatto si è disposti anche a pagare qualcosa in più,
questo ora è possibile grazie al ribasso di prezzi e canoni di locazione. Si iniziano anche a registrare richieste di
acquisto dal momento che gli istituti di credito sono ora più propensi ad erogare. Si ricercano laboratori artigianali (di
metratura entro i 200-300 mq) e capannoni di tipo produttivo-industriale (intorno a 1000-1200 mq). Si richiede la
presenza di aree cortilizie, la dotazione di carroponte, di uffici e di impianti. Si preferiscono anche i capannoni che non
necessitano di importanti lavori di riqualificazione. I canoni di locazione dei capannoni a Magenta si aggirano intorno a
20-30 € al mq annuo, con punte di 40 € al mq annuo per le soluzioni localizzate sulla strada statale Malpensa –
Buffalora che all’uscita di Marcallo con Casone consente di raggiungere l’autostrada A4. Sui capannoni di dimensione
più grande, oltre i 1000 mq, si registrano richieste di affitto da parte di aziende operanti nel settore della chimica,
della plastica e della componentistica elettrica. In difficoltà le società operanti nel settore metalmeccanico e della
carpenteria. Hanno resistito anche le aziende che lavorano prevalentemente col mercato estero. Nei prossimi mesi ci
saranno importanti cambiamenti urbanistici previsti dalla variante del PGT. Anche nei comuni limitrofi a Magenta
(Corbetta, Abbiategrasso, Robecco) si registra una discreta domanda alimentata soprattutto dalla presenza di prezzi e
canoni più bassi. Sul mercato dei laboratori si registra una buona domanda da parte di chi avvia attività nel settore
meccanico o di riparazione auto. I canoni di locazione sono di circa 30-40 € al mq annuo. Le metrature richieste
oscillano tra 150-300 mq.
NEGOZI: sul mercato dei locali commerciali di Magenta si registra una contrazione dei canoni di locazione (-6,7% per le
vie di passaggio e -8,3% per le vie non di passaggio) ed anche un calo dei prezzi sia delle tipologie sulle vie non di
passaggio (-15%) sia di quelle posizionate in vie di passaggio (-20%). In questo momento il mercato è molto dinamico:
si mira ad occupare quelle location che nel tempo si sono liberate e sono situate nelle posizioni migliori. Per cui chi
riesce sposta l’attività sulle vie di passaggio più strategiche (via Roma, piazza Liberazione per citarne alcune). Si
prediligono le attività legate all’abbigliamento e alla cura delle persona. Tiene sempre il food. Tra le vie più ambite ci
sono via Roma e via IV Giugno così come il centro storico di Magenta, in particolare piazza Liberazione. Qui i canoni di
locazione oscillano tra 100 e 120 € al mq annuo. Comincia a prendere piede anche via Garibaldi in seguito al processo
di riqualificazione subito: si affitta orientativamente intorno a 100 € al mq annuo. A Magenta sono richiesti
soprattutto immobili di piccole dimensioni (inferiori a 50 mq e non oltre i 100 mq). Tagli più grandi, da 500 a 1000 mq,
si ricercano sulla ex statale 11 nel tratto che collega Magenta a Corbetta, per insediare ristoranti (l’ultimo arrivato è un
punto Mc Donald su una superficie di 1000 mq), negozi di abbigliamento e di arredamento in genere. Si segnala un
mercato vivace anche nei comuni dell’abbiatense, a Corbetta e limitrofi, dove le attività commerciali sono solide e
dinamiche. Altro aspetto emerso è un ritorno all’investimento da parte di acquirenti interessati non tanto ai
rendimenti, quanto alla location scommettendo su una futura rivalutazione. In questo momento anche in seguito alla
dismissione di asset da parte di eredi è possibile trovare locali commerciali in strade e piazze strategiche per il
passaggio pedonale. La scelta degli utilizzatori è influenzata dal decoro della zona.
UFFICI: in forte difficoltà il mercato degli uffici: si registra una domanda molto bassa sia in acquisto sia in affitto. Il
professionista spesso opta per uno studio associato o sceglie di lavorare da casa. I pochi che cercano si orientano
prevalentemente su stabili in buone-ottime condizioni, con basse spese accessorie e i canoni di locazione oscillano da
40 a 50 € al mq annuo. Nei locali commerciali situati in vie non di passaggio si insediano prevalentemente attività che
non necessitano di visibilità (scuole di lingua, uffici tecnici, società di servizi ecc..). In generale si chiedono metrature
inferiori a 100 mq.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa