Presentata la ricerca di SIGEST soluzioni immobiliari.
Mercato residenziale a Milano:
in centro valore medio del nuovo a 10.080 €/mq.
Sono 90 le iniziative di nuova costruzione nel centro di Milano,
per un totale di 4.142 appartamenti: già vendute 2.462 unità (pari al 59%).
Il 63% delle nuove unità è in classe A o A+.
Milano, 8 ottobre 2015 – È stata presentata oggi la ricerca “Il mercato immobiliare residenziale
a Milano.Analisi delle iniziative di nuova costruzione, dello stock di invenduto e dei prezzi
di mercato”, realizzata dall’Ufficio Studi di SIGEST soluzioni immobiliari.
La presentazione è avvenuta all’interno del convegno “Il residenziale a Milano. La casa
raccontata attraverso il mercato attuale, l’evoluzione del prodotto e i nuovi scenari
dell’abitare”, durante il quale sono intervenuti – oltre a Enzo Albanese, amministratore unico di
SIGEST soluzioni immobiliari – Salvatore Carrubba (Presidente del Centro Einaudi di Torino),
Marco Dettori (Presidente di Assimpredil Ance), Paolo Caputo (Architetto di Caputo Partnership
International), Riccardo Delli Santi (Avvocato dello Studio Delli Santi) e Alberto Agazzi
(Amministratore Delegato e Direttore Generale di Generali Real Estate SGR).
L’analisi condotta prende in esame tutte le 90 iniziative a destinazione residenziale – di nuova
costruzione e ristrutturazione integrale – rilevate all’interno della Circonvallazione esterna di
Milano, suddividendo il territorio in tre macroaree (Centro, Bastioni e Circonvallazione).
Obiettivi dello studio sono di offrire una lettura “macro” del mercato – numero di appartamenti,
stock di invenduto, valori di mercato – una “micro” – entrando nel dettaglio delle singole iniziative –
e, parallelamente, la variazione del mercato 2015 rispetto ai dodici mesi trascorsi.
“Il lavoro che abbiamo svolto permette di fare interessanti riflessioni sul mercato – commenta Enzo
Albanese, amministratore unico di SIGEST soluzioni immobiliari – perché fa luce su come sia
cambiato il modo di abitare la casa e sulle richieste del Cliente. I numeri offerti dalla ricerca, se
interpretati alla luce di una profonda conoscenza del panorama immobiliare, ci portano alla
conclusione che il mercato premia la qualità e l’innovazione di prodotto. La domanda certamente
esiste e si presenta a tratti come dinamica, benché sia cambiata profondamente: solo i progetti
che sono in grado di interpretare questo nuovo modo di abitare ottengono ottime performance; in
altri casi la strada è necessariamente in salita. Ciò dimostra, quindi, il ruolo fondamentale del
prodotto innovativo, capace di contagiare in maniera virtuosa il mercato, come è accaduto per
Porta Nuova e CityLife, che hanno avuto un forte effetto di stimolo e di benchmark per l’intero
mercato.”
LA RICERCA
Le 90 iniziative di nuova costruzione e di completa ristrutturazione monitorate nella ricerca sono
pari a 4.142 appartamenti. Rispetto a questo totale, il 33% è rappresentato da tre grandi iniziative
quali CityLife, Porta Nuova e Parco Vittoria, per un totale di 1403 unità residenziali: pertanto,
circa un terzo delle unità di nuova costruzione sul mercato è concentrato nei tre cantieri
principali, che inevitabilmente rappresentano una quota consistente del mercato cittadino. Le altre
operazioni sono caratterizzate da un numero molto ridotto di appartamenti: l’85% delle iniziative ha
– infatti – meno di 50 unità.
Dal punto di vista della realizzazione degli immobili, il 65% degli appartamenti (2.700 unità) sono
in pronta consegna, per circa 500 unità la consegna è prevista a fine 2015, entro il 2016 è prevista
la consegna di circa 540 unità e nel 2017 di ulteriori 400 abitazioni.
L’attenzione alla sostenibilità è dimostrata dall’elevata classe energetica delle realizzazioni: il 63%
delle iniziative è in classe A o A+ e il 28% in classe B.
Complessivamente le unità vendute ammontano al 59% delle iniziative rilevate (2.462), mentre
lo stock residuo – pari al 41% – corrisponde a 1.690 appartamenti.
Le unità vendute nel 2015 risultano 676 e
riguardano per il 92% (620 unità) il
prodotto in commercio nel 2014 e per
l’8% (56 unità) il nuovo prodotto in
commercio nel 2015.
Le iniziative complessivamente sono
aumentate del 9% (da 83 a 90): sono
state rilevate 15 nuove iniziative, mentre
complessivamente 8 sono state concluse
o sospese dalla commercializzazione. La
fascia che ha visto il maggior incremento
di nuove iniziative è quella della
Circonvallazione con 14 nuove iniziative
(93% delle totali rilevate).
Il prezzo medio rilevato nelle tre fasce
oggetto d’indagine è pari a 10.080 €/mq
(Centro), a 8.700 €/mq (Bastioni) e a 6.130 €/mq (Circonvallazione), con una variazione rispetto ai
valori della precedente rilevazione rispettivamente del -1% (Centro), del +1,4% (Bastioni) e del
-3% (Circonvallazione).
Le
aree
con la
maggiore oscillazione tra prezzi minimi e
massimi è rappresentata dall’area A (Centro) con
prezzi da 6.200 a 15.500 €/mq e dal quartiere di
Porta Nuova con valori tra 3.300 a 13.000 €/mq.
Quelle con il delta minore sono le aree di P.ta
Vigentina, i cui valori oscillano tra 6.200 e 7.500
€/mq, e Mac Mahon e Principe Eugenio, con
prezzi rilevati compresi fra 3.950 e 5.700 €/mq.
“È interessante inoltre notare – conclude Albanese – come Milano stia attraversando un periodo di
grande fermento e trasformazione per la diffusa rigenerazione del proprio tessuto urbano, sia per i
numerosi interventi di ristrutturazione in corso e di prossima realizzazione, sia per i più estesi
progetti di riqualificazione dei molteplici scali ferroviari.”
CONSIDERAZIONI QUALITATIVE
Che cosa non si vende e perché? Come è cambiato e come sta cambiando il modo di vivere a
Milano? L’analisi offre spunti che abbiamo incrociato e rielaborato con le tendenze emerse nel
saggio “Le nuove forme dell’abitare 2.0” (2015), realizzato dal Politecnico di Milano in
collaborazione con SIGEST soluzioni immobiliari.
Si è parlato di innovazione di prodotto, a cui si associa la richiesta di personalizzazione e la
possibilità di trasformare nel tempo gli spazi rispetto alle esigenze dei suoi abitanti.
Per quel che riguarda la modulazione degli ambienti:
- il digitale ha mutato la fruizione e il concetto di spazio, facendo nascere un uso individuale
della tecnologia e costruendo ambienti “neutri” (per esempio scompare lo studio);
- si nota una sempre crescente attenzione verso la cura e il benessere della persona,
laddove possibile il bagno punta a diventare una “sala da bagno”, mentre la cucina cerca
superfici maggiori e conquista un ruolo centrale nell’abitazione (magari anche con una
interconnessione di elettrodomestici);
- grande attenzione alle caratteristiche degli ambienti esterni di proprietà: terrazzi, logge e
balconi vogliono essere vissuti come spazi interni (vicini a cucina e zone living e
sufficientemente ampi per consentire l’allestimento di arredi);
- tra i bisogni della clientela è sempre più ricorrente quello della “socializzazione”: si passa
dal concetto di “condominio verticale” a quello di “condominio orizzontale”, come era per la
casa a ringhiera, tipica della tradizione milanese. In numerosi casi assistiamo allo studio e
creazione di spazi di socialità moderni, con ambienti comuni nel blocco “a piede edificio”
per offrire opportunità di incontro, svago o tempo libero.
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SIGEST soluzioni immobiliari è una società immobiliare che opera a Milano dal 1989. Nata da un
management di forte esperienza nel settore, si occupa principalmente del mercato residenziale milanese.
Obiettivo principale della società è la commercializzazione e la valorizzazione di interventi immobiliari di
elevata qualità sia per la clientela privata, attraverso servizi immobiliari e attività di intermediazione per la
vendita, l’acquisto e la locazione, sia per quella corporate (aziende, enti pubblici, operatori istituzionali,
investitori e imprese di costruzione), con servizi di consulenza, perizie e valutazioni personalizzate e
finalizzate alla valorizzazione e commercializzazione di complesse operazioni immobiliari.