5 VILLETTE INDIPENDENTI - FAENZA VIA BOSCHI
CAPITOLATO
PREMESSA
Co.Abi è una cooperativa di abitazione, presente fin dal 1979, nata per realizzare case per i propri Soci al
miglior costo possibile rispetto ai migliori standard qualitativi.
L’obiettivo è quindi quello di soddisfare le esigenze dei Soci ponendo grande attenzione ai costi, alla qualità
e alle garanzie.
Chiunque può farsi Socio e far parte della cooperativa, condividendone gli scopi sociali, secondo il principio
della “porta aperta”.
ASPETTI GENERALI
L’intervento residenziale è costituito da un fabbricato con 5 villette indipendenti da cielo a terra
disposte su 2 piani, tutte con giardino privato e garage: al piano terra la zona giorno (con cucina
eventualmente separabile), con bagno e garage e ampia loggia sul giardino interno. Al piano primo
la zona notte, con due bagni e tre camere e balconi. Il collegamento fra piano terra e 1° piano è
previsto con scale in cemento armato rivestite in marmo/pietra.
Gli accessi pedonali e carrabili all’area avvengono da via Boschi. La presenza di una pista ciclabile
con marciapiede e area verde e di numerosi parcheggi pubblici, oltre a notevoli vantaggi funzionali
per la mobilità, garantiscono anche la massima tranquillità grazie alla distanza tra il fabbricato e la
strada.
Tutta l’area e l’edificio saranno inoltre accessibili secondo i criteri di legge sul superamento delle
barriere architettoniche (legge 13/89).
CARATTERISTICHE DELLA ZONA
L’area di intervento è in zona Borgo – Via Fornarina, a 5 minuti dal centro cittadino, vicina al
centro commerciale “Il Borgo” e ben collegata con i numerosi servizi presenti nel quartiere che
comprendono un vicino parco pubblico, vari esercizi commerciali e impianti sportivi.
.
CARATTERISTICHE DEGLI EDIFICI
Il progetto recepisce criteri della bioedilizia concentrandosi sugli aspetti essenziali e importanti ai
fini del benessere ambientale.
Materiali: si privilegiano materiali traspiranti e durabili.
Orientamento: è stato progettato con particolare attenzione al benessere ambientale, alla salubrità
15.08.06 Capitolato soci Via BOSCHI - bozza 02 1/5
degli elementi costruttivi, alle aperture e alle schermature, fatte in modo da ottenere la massima
insolazione durante i mesi invernali ed il massimo ombreggiamento durante il periodo estivo.
Isolamento: lo spessore delle murature, la qualità degli infissi, garantiscono un ottimo grado di
isolamento che si traduce in minori consumi e in un minore impatto ambientale.
Km 0: la scelta di utilizzare materiali “tradizionali” e di appaltare i lavori a ditte locali, oltre ad
aumentare l’affidabilità generale dei manufatti, rappresenta comunque un beneficio ambientale
anche se “indiretto”; tenendo ben presente che, nei “costi” ambientali, dovrebbero sempre essere
compresi gli oneri derivanti dal processo di produzione iniziale.
Si prevedono:

struttura portante in cemento armato, solai in latero-cemento con sottofondo in isocal, banda
acustica, pannelli isolanti di supporto alla rete di riscaldamento a pavimento, massetto e
pavimenti. Gli spessori e gli isolamenti delle strutture garantiscono il massimo comfort e il
massimo isolamento.

Solaio di copertura (tetto) piano in laterocemento con barriera al vapore, isolanti, guaina
impermeabile e pavimentazione ceramica antiscivolo. In copertura, con accesso da una botola
con scaletta, verranno collocati i pannelli fotovoltaici e altri eventuali impianti accessori.

Murature di tamponamento esterno in blocchi termici rettificati in cotto (tipo porotherm bioplan blocchi speciali che garantiscono il massimo isolamento grazie al perfetto incastro tra loro).
Spessore indicativo 41 cm compresi intonaci.

In alternativa si sta valutando la realizzazione di murature a secco costituite da strati di lastre e
isolanti (tipo knauf outdoor W385) che, con uno spessore di 35 cm, garantiscono uguali se non
migliori isolamenti termici.

Murature di separazione tra le unità realizzate a cassetta, con due muri in mattoni forati con
interposto isolante, tali da garantire il massimo grado di isolamento acustico.

Murature interne in mattoni forati intonacati. In alternativa muri in cartongesso con doppia
lastra per parte e isolante interno che, a parità di spessore, garantiscono migliori isolamenti.

Intonaci premiscelati di tipo traspirante.

Pavimentazioni esterne di vario tipo: massetti di cemento colorato, betonelle forate filtranti,
gres antigelivo e antiscivolo. Le scelte vengono fatte con particolare attenzione agli aspetti
estetici, funzionali, alla durabilità e alla facilità di manutenzione/pulizia dei materiali e infine alla
“filtrabilità” dell’area (regolamento comunale oltre che fattore che migliora le condizioni
ambientali)
FINITURE INTERNE
La “filosofia” di fondo (vd anche varianti) è quella di lasciare totale libertà di scelta delle finiture.
Pertanto Coabi si limita a definire i costi di capitolato di materiali di qualità, per definire i quali si fa
riferimento ai tipi di seguito elencati. Dopodiché sarà il socio a scegliere i materiali presso
rivenditori indicati da COABI o in alternativa presso propri fornitori di fiducia.
I materiali di riferimento sono:
15.08.06 Capitolato soci Via BOSCHI - bozza 02 2/5

Pavimenti zone giorno e bagni in gres porcellanato, formati 60x60

Pavimenti garage in gres porcellanato formati 30x30 – 20x20

Pavimenti zone notte in listoncini di legno prefiniti, compatibili con il riscaldamento a
pavimento.

Rivestimenti bagni in gres ad altezza media 2 metri in formati standard.

Rivestimenti cucine esclusi in quanto ormai non più utilizzati. Da concordare l’eventuale uso di
smalti speciali all’acqua lavabili molto belli dal punto di vista estetico.

Tinteggiature interne con tempere lavabili bianche.

Porte interne di tipo standard con guarnizioni antibattuta.
I seguenti materiali non sono personalizzabili in quanto visibili dall’esterno:

Infissi esterni in PVC con 3 tipi di apertura: anta, ribalta e micro ventilazione. Già dotati di
sensori antifurto a contatto inseriti nel telaio.

Scuretti esterni in alluminio con anta a pacchetto. In alternativa si sta valutando l’uso di
tapparelle motorizzabili, indicate nell’eventualità di una casa gestita con sistemi domotici.

Le porte finestre di grandi dimensioni saranno prive di scuri ma in tal caso è previsto l’uso di
vetri di sicurezza antisfondamento.

Portoncini di ingresso blindati con battuta inferiore (o con lama antispiffero) ai fini
dell’isolamento, dotati di spioncino.

Portoni garage predisposti per automazione motorizzazione e con porta pedonale.
EFFICIENZA ENERGETICA e IMPIANTI GENERALI
Il progetto prevede 5 villette, con impianti autonomi ad alta efficienza energetica, in classe B o in
classe A su richiesta. La classe A è ottenibile con l’installazione di impianti di ricambio aria; per il
resto tra classe B e A non ci sono differenze negli impianti e negli isolamenti.
L’efficienza energetica verrà assicurata in sintesi dai seguenti fattori (vd anche caratteristiche degli
edifici):

Alto grado di isolamento dell’involucro edilizio – muri, solai, copertura e infissi.

Impianto di riscaldamento a pavimento.

Impianto a pompa di calore elettrica con produzione sia di calore che di freddo. La pompa di
calore elettrica abbinata all’impianto fotovoltaico risulta molto vantaggiosa in quanto sfrutta al
massimo l’energia prodotta dal FV, in particolare l’estate per i rinfrescamento diurno.
NB La pompa di calore elettrica inoltre rende inutile la caldaia a gas eliminando quindi tutti i
relativi costi di gestione e di manutenzione (controlli periodici, costi bollini, canne fumarie …).
Analogamente, essendo ampiamente documentata e dimostrata la convenienza delle nuove
piastre cottura a induzione, diventa automatico eliminare anche il gas per cottura.
Pensando quindi all’economia e alla sicurezza ne risulta una casa “gas free”: niente tubi,
niente controlli, niente perdite o rischi, niente manutenzioni periodiche, niente bolletta …

Installazione di impianto fotovoltaico e quindi uso di energie da fonti rinnovabili.

Sistemi autonomi, per ogni abitazione, di controllo gestione e ottimizzazione dei consumi.
15.08.06 Capitolato soci Via BOSCHI - bozza 02 3/5
Le villette 1 e 5 sono totalmente indipendenti. Le villette centrali 2 – 3 – 4 avranno in comune
un’area di ingresso e manovra senza impianti (sbarre, luci, acqua …), per evitare la necessità di
contatori e oneri di gestione. L’illuminazione sarà garantita dalle luci delle singole villette e dai
lampioni stradali.
IMPIANTI
Le dotazioni previste sono le seguenti:

impianto di riscaldamento a pavimento;

sanitari di tipo sospeso;

rubinetterie in ottone cromato;

a scelta del Socio piatto doccia (formati standard) o vasca in metacrilato. Da capitolato sono
esclusi i box doccia, i piatti doccia “speciali”, le vasche idromassaggio;

Impianto elettrico, TV, illuminazione ecc realizzato con un numero prestabilito (in fase di
definizione) di scatole e frutti, secondo i migliori standard; impianto TV predisposto per
antenna satellitare.

Impianto video-citofonico con n.2 apparecchi video in B/N;

Realizzazione della rete sottotraccia per l’antifurto, dalle finestre (dotate di sensori a contatto)
fino al punto centralina. La centralina è a carico dei soci.

Luci con batteria di emergenza in caso di black out (2 luci del tipo incassata removibile del tipo
Bi Ticino o simile).

All’esterno: 2 scatole con presa di servizio, 2 lampade, 1 attacchi acqua fredda a parete 8nel
retro), 1 attacco acqua fredda x eventuale impianto irrigazione (tubo nel terreno), n.2 corrugati
nel terreno per eventuale illuminazione a terra dei giardini;

Nei garage: 2 scatole con prese di servizio, 1 punto luce, predisposizione linea elettrica per
eventuale motorizzazione, attacco acqua fredda, scarico lavandino, griglia di scarico a
pavimento.

NB il posizionamento della pompa di calore e dei pannelli fotovoltaici è previsto in copertura,
con accesso da una botola. Il posizionamento del serbatoio di accumulo dell’acqua calda è
invece previsto nel sottoscala. Le esatte posizioni sono in fase di definizione e potrenno
variare, tenendo comunque conto degli aspetti funzionali.
VARIANTI
È una precisa scelta di Coabi quella di permettere la personalizzazione delle abitazioni
compatibilmente con i vincoli di tipo qualitativo e tecnico e finché non in contrasto con le norme ed
i regolamenti di legge.
Sarà quindi possibile richiedere modifiche agli ambienti, alle aperture, alle finiture ecc purché
richieste e definite preventivamente, anche per i costi, con la cooperativa.
L’appalto prevederà inoltre la possibilità di scorporare alcune forniture (pavimenti, rivestimenti,
battiscopa, sanitari, rubinetterie, vasche e piatti doccia) in modo da permettere ai Soci, sempre in
15.08.06 Capitolato soci Via BOSCHI - bozza 02 4/5
accordo con la Cooperativa e nel rispetto delle tempistiche e dell’organizzazione di cantiere, la
massima libertà di scelta delle finiture, anche in tempi successivi.
FINITURE AL GREZZO
Su richiesta dei soci è possibile prevedere l’assegnazione notarile definitiva delle villette anche allo
stato di grezzo avanzato, con modalità e tempi da concordare, tale da permettere l’intervento
diretto dei soci nelle opere di finitura e completamento.
GARANZIE
Le abitazioni sono realizzate nel rispetto delle Leggi e normative vigenti e consegnate ai Soci a
prezzo di costo secondo i criteri adottati da CO.ABI che è cooperativa di abitazione senza
scopo di lucro, saranno inoltre garantite per eventuali difetti con polizza decennale postuma,
che verrà rilasciata dall’impresa costruttrice, che integra efficacemente le garanzie previste
dalla Legge.
UTILIZZAZIONE E MANUTENZIONE DELLE ABITAZIONI
Successivamente alla consegna degli alloggi si prevede di consegnare ai Soci un manuale di uso
e manutenzione con i riferimenti ai tecnici e agli esecutori dell’intervento e con una serie di
indicazioni e suggerimenti utili per il migliore utilizzo e manutenzione dei materiali e degli impianti.
15.08.06 Capitolato soci Via BOSCHI - bozza 02 5/5