Abitcoop Copertina
23-04-2007
9:15
Pagina 1
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 1
QUALITÀ DELLA TENSIONE ABITATIVA
Studio sul tema dell’abitare nella Provincia di Modena:
fabbisogno abitativo, problematiche e tendenze
Modena, Marzo 2007
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 2
Promosso da:
Abitcoop
Unicapi
Unioncasa
Con il contributo finanziario della Camera di Commercio di Modena
A cura di:
Fondazione Mario del Monte - Modena
Coordinamento generale
Rodolfo Cecchi – Università di Modena e Reggio Emilia
Segreteria
Claudia Carani e Lorenza Bertotti – Agenzia per l’Energia e lo Sviluppo Sostenibile di Modena
Collaboratori
Eriuccio Nora, Gualtiero Agazzani - Provincia di Modena
Nadia Paltrinieri, Beatrice Bruzzone, Matteo Martinelli, Stefano Rugginenti - Comune di Modena
Marcello Antinucci, Claudia Carani, Lorenza Bertotti – Agenzia per l’Energia e lo Sviluppo Sostenibile di Modena
Massimo Guagnini - Prometeia
Werther Cigarini - Acer Modena
Gioacchino Ferioli – Unicapi
Francesco Manfredi
Anita Chiarolanza
Enrico Giovannetti - Università di Modena
Sebastian Lugli - Facoltà di Economia “Marco Biagi”-Università di Modena e Reggio Emilia
Igor sales Ribeiro - Ufficio Stampa Università di Modena e Reggio Emilia
Maria Laura Reggiani, Lisa Pacchioni – Fondazione Mario del Monte
Si ringraziano
Provincia di Modena, Comune di Modena, Università di Modena e Reggio Emilia, Arestud
2
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 3
INDICE
Presentazione......................................................................................................................................
5
Introduzione ........................................................................................................................................
7
1
Premessa .....................................................................................................................................
9
2
Metodologia ................................................................................................................................ 13
3
Previsioni e proiezioni demografiche
(Michele Bruni, Enrico Giovannetti) .......................................................................................... 15
3.1 I problemi sul tappeto e il quadro di riferimento teorico .................................................. 15
3.2 Crescita, dinamica della popolazione e stima del “fabbisogno migratorio”................... 17
3.3 Le previsioni demografiche nella Provincia di Modena .................................................... 20
3.4 Una critica al modello previsionale dell’ISTAT ................................................................... 21
4
Elementi di criticità del sistema abitativo
(Eriuccio Nora, Gualtiero Agazzani) .......................................................................................... 25
4.1 Il territorio urbanizzato e la relativa pressione sul territorio ............................................. 27
4.2 La densificazione del territorio urbanizzato ........................................................................ 30
4.3 Aspetti sociali legati all’abitare ............................................................................................ 31
4.4 Gli insediamenti industriali .................................................................................................. 34
4.5 La mobilità ............................................................................................................................. 39
5
Il sistema dell’offerta di abitazioni
(Anita Chiarolanza) ..................................................................................................................... 41
5.1 Il patrimonio abitativo........................................................................................................... 44
5.2 Il settore costruzioni .............................................................................................................. 51
5.2.1 Le imprese edili................................................................................................................ 54
5.3 Le attività immobiliari ........................................................................................................... 56
5.3.1 Le agenzie di mediazione immobiliare .......................................................................... 56
5.3.2 Le cooperative nelle categorie Costruzioni e Attività immobiliari .............................. 57
5.4 Le cooperative di abitazione................................................................................................. 58
5.4.1 Abitcoop ........................................................................................................................... 59
5.4.2 UNIONCASA..................................................................................................................... 61
5.4.3 UNICAPI ............................................................................................................................ 63
5.5 Le politiche abitative del Comune di Modena .................................................................... 66
5.5.1 Fondo sociale per l’affitto. .............................................................................................. 67
5.5.2 Alloggi E.R.P. (vedi paragrafo ACER) ............................................................................. 69
5.5.3 Agenzia “Servizio Casa” ................................................................................................. 69
5.5.4 Piano per l’Edilizia Economica Popolare (PEEP) ........................................................... 70
5.5.5 “3000 alloggi per l’affitto e la proprietà” ...................................................................... 70
5.5.6 Accordi territoriali ............................................................................................................ 71
5.5.7 Altre tipologie di intervento............................................................................................ 73
5.6 Agenzia Casa Emilia – Romagna (ACER) ............................................................................ 73
5.6.1 Il patrimonio abitativo di ACER ...................................................................................... 73
5.6.2 Problematiche legata alla gestione degli immobili di ACER ....................................... 79
5.7 Considerazioni conclusive sull’offerta di abitazioni ........................................................... 80
6
La domanda di abitazioni, previsioni e scenari al 2014
(Massimo Guagnini ) .................................................................................................................. 83
6.1 L’andamento della domanda di abitazioni al 2005 ............................................................. 86
6.1.1 La domanda di abitazioni................................................................................................ 87
6.1.2 I valori immobiliari .......................................................................................................... 90
6.1.3 Il reddito disponibile ed il potere di acquisto delle famiglie ....................................... 94
6.1.4 La popolazione e le famiglie........................................................................................... 97
6.1.5 Gli stili di vita ................................................................................................................... 105
6.1.6 La qualità abitativa degli studenti universitari.............................................................. 106
Qualità della tensione abitativa
3
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 4
6.2 L’andamento dell’offerta di abitazioni al 2005 ....................................................................
6.2.1 Il patrimonio abitativo 1961-2001: consistenza e caratteristiche.................................
6.2.2 L’attività edilizia residenziale al 2005 .............................................................................
6.2.3 Il territorio pianificato e utilizzato...................................................................................
6.3 Gli scenari al 2014 sulla domanda di abitazioni .................................................................
6.3.1 Gli scenari su economia e popolazione.........................................................................
6.3.2 Gli scenari sul mercato immobiliare..............................................................................
6.4 Considerazioni conclusive sulla domanda di abitazioni ....................................................
7
Aspetti energetici nelle nuove costruzioni
(Claudia Carani, Lorenza Bertotti) .............................................................................................
7.1 La politica energetica ............................................................................................................
7.1.1 La politica energetica europea e la Direttiva 91/2002/CE ..............................................
7.1.2 Il Decreto Legislativo n°311 del 29 Dicembre 2006 .......................................................
7.1.3 La legge regionale 26/2004 ..............................................................................................
7.2 Il ruolo delle Amministrazioni Comunali nella promozione di edifici ad elevata qualità
ambientale: esperienze a livello nazionale di Regolamenti Edilizi sostenibili. ................
7.3 Edifici di nuova costruzione ad elevata qualità energetica ed ambientale......................
7.4 Aspetti economici: il progetto COS.E.BIO. (COSti Edificio BIOedile) ...............................
7.5 La certificazione energetica degli edifici .............................................................................
7.5.1 L’esperienza Casaclima della Provincia di Bolzano ......................................................
7.5.2 L’esperienza della Provincia di Milano...........................................................................
7.6 Approccio per comparti: impianti di teleriscaldamento
e cogenerazione nelle nuove aree residenziali...................................................................
7.6.1 La situazione del teleriscaldamento in Italia e nel mondo ..........................................
7.6.2 Benefici collettivi ed individuali dei sistemi di teleriscaldamento ..............................
7.6.3 Il teleriscaldamento a Modena .......................................................................................
7.6.4 Gli incentivi.......................................................................................................................
8
Criteri per la riqualificazione energetica degli edifici esistenti
(Beatrice Bruzzone, Matteo Martinelli, Stefano Rugginenti)...................................................
8.1 La riqualificazione energetica degli edifici: la necessità di un approccio multi-criteri ............
8.1.1 Requisiti minimi per la ristrutturazione degli edifici esistenti
(direttiva europea 2002/91/ce e d.lgs 192/05) ................................................................
8.1.2 La convenienza economica della riqualificazione energetica: le scelte del progettista
8.1.3 L’incremento della resistenza termica di involucro ......................................................
8.1.4 Interventi sugli impianti convenzionali..........................................................................
8.1.5 L’utilizzo di impianti a fonti energetiche rinnovabili.....................................................
8.2 Le E.S.CO................................................................................................................................
9
Punti critici della tensione abitativa ..........................................................................................
10 Riferimenti bibliografici..............................................................................................................
4
Qualità della tensione abitativa
108
109
110
115
116
118
121
126
127
128
128
129
131
131
134
140
143
144
145
146
147
148
151
153
155
156
157
158
161
166
168
169
173
174
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 5
PRESENTAZIONE
La necessità di mettere a fuoco la dimensione della tensione abitativa a Modena e Provincia, che
ha trovato nella Fondazione Mario Del Monte un attento e sensibile animatore, costituisce una
necessità ineludibile per chi, in specie le cooperative di abitazione, vuole rappresentare il movimento dell’utenza organizzata a livello di territorio.
La società modenese, come hanno rilevato le acute ed approfondite analisi esposte nei precedenti “Rapporti” pubblicati a cura dell’Associazione Mario Del Monte, è profondamente cambiata.
Tanti e diversi segmenti, ognuno portatore di bisogni ed esigenze differenti, concorrono oggi a
comporre il variopinto mosaico della nuova domanda modenese di case: anziani, singles, studenti, immigrati, lavoratori in mobilità, ecc.
Sono alcune delle tante facce che partecipano ad esercitare pressione intorno ad un problema
ancora irrisolto: quello della casa. Comprendere a fondo la composizione di questo bisogno, conoscerne le dinamiche, coglierne le caratteristiche può rivelarsi oltremodo utile a definire una risposta che sia ad un tempo appropriata ed efficace rispetto alla sua reale dimensione. Come movimento delle cooperative di abitazione, aderenti a LegaCoop e Unione Coop, ci sentiamo coinvolti,
prima e più di altri in questo processo, che deve pervenire alla elaborazione di una strategia per la
casa, non episodica, soddisfacente per quantità e qualità.
AbitCoop
UnionCasa
Unicapi
Qualità della tensione abitativa
5
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 6
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 7
INTRODUZIONE
Il tema dell’abitare è argomento centrale di ogni società organizzata e, come per un importante
crocevia, confluiscono in esso i più rilevanti aspetti sia del vivere quotidiano che delle scelte programmatore. Sapere anticipare il futuro coniugandolo con le aspettative del presente è la chiave
di volta per una crescita armoniosa del territorio, capace anche di ottimizzare le varie esigenze
sociali, economiche, ambientali.
Lo stimolo ed il sostegno dei movimenti cooperativistici di abitazione, nonché il supporto aggiuntivo della Camera di Commercio di Modena e la collaborazione ottenuta dall’Ateneo e da Arestud,
hanno trovato un partner ideale nella Fondazione Mario del Monte, da sempre attenta ai problemi
di grande respiro della città e dell’area vasta e particolarmente interessata ai più probabili scenari
predittivi. È, infatti, un ausilio fondamentale per i decisori politici il poter fruire di studi che, pur
con i limiti intrinseci all’approfondimento di tematiche complesse, offrano un contributo intellettualmente onesto, e si spingano a guardare avanti nel tempo così da rendere più consapevoli le
eventuali scelte.
È indubbio che l’argomento della tensione abitativa nella nostra provincia e delle sue prospettive
future in termini di qualità sia di grande impegno e di notevole difficoltà. Sin dall’inizio, quando ho
accettato di coordinare il lavoro della Fondazione su questo tema, mi fu chiara la vastità e la centralità dell’argomento.
Serviva una base demografica con chiare potenzialità predittive, da incrociare con le politiche e le
offerte abitative attuali, ma soprattutto future, tenendo conto delle nuove domande (anziani, immigrati, studenti, singles, giovani coppie), delle nuove debolezze sociali, della sostenibilità, delle
innovazioni energetiche, il tutto in un’ottica di medio-lungo periodo. Era inoltre indispensabile
mettere in gioco anche il settore della ristrutturazione del patrimonio abitativo esistente, spesso
impropriamente considerato marginale, ma che dovrà invece assumere un ruolo centrale per un
futuro che immagini lo sviluppo commisurato al rispetto per il territorio.
Il presente lavoro ha cercato di dare alle suddette problematiche una risposta.
Per comodità del lettore, ogni capitolo è preceduto da una breve sintesi che ne evidenzia gli aspetti salienti e le problematiche emerse, così da riservarne la lettura ad un desiderio di approfondimento.
Nel ringraziare tutti coloro (e sono molti) che hanno contribuito a realizzare questo lavoro, sono
lieto di poter esprimere loro la mia gratitudine per la serietà e l’impegno con i quali hanno assolto questo non facile compito.
Prof. Rodolfo Cecchi
Qualità della tensione abitativa
7
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 8
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 9
1. PREMESSA
Il fabbisogno abitativo è un parametro generalmente calcolato a partire dalle tendenze demografiche e dalle analisi sulla consistenza della popolazione, considerando i cambiamenti culturali e
sociali in atto (l’aumento dei singles, delle separazioni e dei divorzi, delle convivenze, dell’invecchiamento della popolazione e degli extracomunitari, e la decrescita dei matrimoni), che determinano la domanda abitativa qualitativamente diversa, e dall’offerta abitativa, indotta dalla consistenza del patrimonio edilizio esistente disponibile, e da quello in fase di realizzazione o pianificato in base alle politiche insediative comunali. Domanda ed offerta sono infine influenzate dalla
struttura economica del mercato edilizio.
Il tema del fabbisogno abitativo che caratterizza il territorio della Provincia di Modena, è stato
affrontato in precedenza, soprattutto dall’amministrazione provinciale, attraverso l’elaborazione di
diversi documenti; tra questi si ricorda, in particolare modo, il “Patrimonio edilizio e componente
demografica del fabbisogno abitativo”, redatto dalla Provincia di Modena (1995), all’interno del
quale sono analizzate le condizioni abitative nelle località censuarie (censimento 1991) della provincia di Modena e sono delineate le previsioni demografiche comunali finalizzate alla stima del
fabbisogno abitativo. L’elaborato oltre a contenere una metodologia per l’analisi dei dati prodotti
nell’ambito del censimento del 1991, e pertanto lo sviluppo di molteplici indicatori che permettono di caratterizzare la tensione abitativa del territorio provinciale, presenta alcune considerazioni
finali sulle variabili demografiche, economiche e sociali che determinano il fabbisogno abitativo.
Ad Ottobre 2005 sarà disponibile un aggiornamento del documento, per la presentazione dei dati
del censimento 2001.
Recentemente l’Amministrazione Provinciale, in collaborazione con i rappresentanti di ACER, dei
Comuni, delle associazioni, degli operatori di settore e delle forze sociali, ha portato il suo contributo al Programma “O.R.S.A. - Osservatorio Regionale del Sistema Abitativo”, avviato dal mese
di Novembre 2003, realizzando sul territorio provinciale la raccolta, coordinamento e trasmissione
delle informazioni relative al comparto abitativo e redigendo il rapporto provinciale di Modena
2004 del sistema abitativo. Il documento tratta il tema del fenomeno abitativo privilegiandone
l’aspetto sociale ed economico e sviluppando i seguenti argomenti: il contesto socio economico
delle dinamiche abitative (struttura della popolazione, redditi e prestiti per la casa), i fenomeni abitativi (patrimonio abitativo censito, l’edilizia residenziale pubblica, il fondo sociale per l’affitto), il
comparto delle locazioni e degli sfratti, l’attività edilizia ed il mercato immobiliare nei principali
bacini del territorio provinciale.
Da una prima valutazione sui documenti disponibili, appare evidente che la ricerca sul fenomeno
abitativo si pone come obiettivo principale la quantificazione della tensione abitativa, e degli aspetti principalmente economici che ne governano la domanda e l’offerta, offrendo spunti interessanti per l’aggiornamento di indicatori e l’analisi dei dati disponibili, o per l’approfondimento di alcune tematiche economiche e sociali.
Gli studi invece non trattano in alcun modo il tema della sostenibilità territoriale, per quantificare
il carico urbanistico e consumo del territorio che la Provincia di Modena è in grado di sostenere al
fine di consentire la rinnovabilità delle risorse locali e la preservazione della biodiversità e degli
ecosistemi presenti, ed il problema della qualità della domanda e dell’offerta abitativa, in relazione soprattutto agli aspetti ambientali, quali le prestazioni energetiche e il ciclo di vita degli edifici,
l’impatto sulla mobilità e i materiali di costruzione, ma anche in relazione agli aspetti sociali ed
economici
L’Anci, Associazione Nazionale dei Comuni Italiani, ha recentemente presentato una ricerca del
Cresme rivolta ad indagare sulle politiche abitative in Italia.
Qualità della tensione abitativa
9
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 10
Dallo studio sono emerse diverse novità: dal 1998 al 2004 gli affitti sono mediamente, a livello
nazionale, del 49%, nei capoluoghi di provincia del 67% e nelle grandi città dell’85%.
Contemporaneamente è vistosamente diminuito il numero di famiglie che abitano in una casa in
affitto. Oggi sono soltanto il 19% del totale, 25 anni fa erano il 36% e 45 anni fa il 47%; nel frattempo la quota di proprietari è salita fino al 75% del totale delle famiglie.
Gli inquilini sono al momento 3.215.500 e il 40% di essi guadagna intorno ai 20 mila euro l’anno,
e comunque in pochissimi casi le famiglie guadagnano oltre 40 mila euro annui. Oltre 1.300.000
famiglie hanno oggi un rapporto tra canone e reddito superiore al 30% e la quota reddito/canone
è destinata a salire creando non pochi disagi sociali.
Andando poi a confrontare la realtà italiana con quella di altri Paesi d’Europa, è emerso che in
Germania gli inquilini sono il 55%, in Francia il 38%, in Olanda il 45%. Il boom dei canoni ha riguardato soprattutto città come Venezia (+139%), Napoli (+105%), Milano (+92%), Roma (+91%),
Catania (105%), Torino (92%). Il canone medio mensile per un abitazione di 75mq è pari a 1.074
euro nelle grandi città ma raggiunge i 1.520 euro a Venezia, 1.650 a Milano, 1.440 a Roma e i 1.170
euro a Napoli. Nella media dei capoluoghi di provincia il canone di un alloggio di 75mq è di 808
euro al mese e nei piccoli comuni si arriva solo a 338 euro/mese.
L’altro aspetto particolarmente sottolineato dal Cresme è quello della diminuzione delle sovvenzioni statali per l’edilizia popolare; le abitazioni costruite con il concorso pubblico sono diminuite in
20 anni, passando da 34 mila a 1.900.
Nel frattempo, il fondo nazionale di sostegno agli affitti è calato dai 440 milioni del 2000 ai 236
milioni del 2005. L’Italia spende per il sostegno abitativo ai meno abbienti meno dello 0,1% del PIL,
mentre per esempio la Francia raggiunge l’1,9%; nella generalità dei nostri partner europei la
spesa per l’edilizia sociale è tra lo 0,30% e lo 0,70% del PIL e quindi ben sopra ai nostri livelli.
Nella Provincia di Modena lo strumento maggiormente utilizzato negli ultimi vent’anni, al fine di
mettere a disposizione delle famiglie meno benestanti alloggi con prezzi inferiori a quelli di mercato e calmierare anche il mercato privato, è la gestione dei terreni in fase di urbanizzazione attraverso i Piani Peep e la presenza sul territorio di una rete consolidata di esperienze cooperative di
utenti.
Attualmente stanno emergendo alcune criticità determinate principalmente dal continuo incremento della popolazione, dalle nuove tendenze nel mercato delle costruzione che andrà probabilmente incontro ad un rallentamento, dalle nuove esigenze per le fasce sociali deboli, dalla mancanza di disponibilità di reddito delle famiglie e dall’aumento dei tassi d’interesse dei mutui.
Il censimento 2001 ha fatto emergete che a Modena l’80% su un totale di 73.000 alloggi è di proprietà delle famiglie che ci abitano. Dal 1974 sono stati realizzati su aree Peep oltre 9500 alloggi,
pari al 13% del patrimonio immobiliare. In particolare negli ultimi 10 anni a fronte di 500 nuove
abitazioni /anno, la percentuale su aree Peep ha superato il 30% con prezzi di vendita inferiori del
30-40% rispetto ai valori del mercato libero.
Al problema economico-sociale dell’accesso alla casa, si aggiunge poi quello della qualità edilizia,
che fino ad ora era considerata solamente come accessibilità ai servizi, ma che oggi acquista anche
il connotato di compatibilità ambientale e sociale degli edifici.
Dall’inizio dell’anno sono emersi diversi aspetti a livello politico istituzionale sul territorio provinciale, in relazione soprattutto al problema dell’acquisto della casa, alla possibilità di potere accedere al mercato dell’affitto con canoni convenzionati, fino agli interventi di sostegno per chi non
può neppure permettersi un affitto di tipo convenzionato.
In tale contesto il Comune di Modena ha recentemente adottato come strumento per l’amministrazione per le case in affitto l’”Agenzia casa”, con lo scopo di trovare sul mercato alloggi in affitto
per famiglie ed anziani in condizioni di disagio, garantendo ai proprietari garanzie mediante un
10
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 11
fondo di garanzia inizialmente fissato in 50.000 euro. Per i proprietari sono inoltre garantite alcune agevolazioni fiscali, quali l’azzeramento dell’ICI, la riduzione del 30% del reddito derivante dall’affitto ai fini Irpef e Irpeg, e la riduzione dell’imposta di registro calcolata sul 70% del canone
annuo di locazione.
Il Comune di Modena ha inoltre approvato un piano per la realizzazione di circa 5000 unità di cui
2210 alloggi in aree Peep di iniziativa pubblica, 1000, sempre in aree Peep, di iniziativa privata vincolando le imprese a destinare il 30% degli alloggi all’affitto o all’affitto convenzionato, e 1750 nella
zona della fascia ferroviaria, di cui 750 convenzionati. Il Comune ha infine approvato la variante
contenente la cosiddetta “perequazione nelle zone F” che permetterà ai proprietari delle aree di
attuare il 20% della superficie a fronte della cessione gratuita al Comune del restante 80%, saranno messe a disposizione dell’Amministrazione aree per circa 1 milione di metri quadrati.
Le imprese che realizzeranno alloggi in aree Peep avranno l’obbligo di destinare all’affitto per
almeno 10 anni il 30% delle abitazioni. In questo modo saranno immessi sul mercato 808 alloggi,
155 dei quali in affitto permanente, a canoni convenzionati o agevolati con bonus edificatorio, per
un contributo pubblico di 16 milioni e 640mila euro.
Si prevede inoltre la realizzazione di 3 interventi destinati principalmente agli anziani, per un totale di 80 alloggi. Inoltre sono previsti 144 posti letto per lavoratori in mobilità.
In totale sono oltre 1000 gli alloggi messi a disposizione con canone convenzionato o agevolato.
Una politica importante è inoltre quella di penalizzare gli alloggi sfitti da più di due anni applicando un’aliquota ICI del 9%, ed una riduzione del 2% per i proprietari che mettono a disposizione
alloggi per l’affitto a canoni concordati o che li conferiscono all’Agenzia Casa (in questo caso l’Ici
è azzerata).
Il Comune di Modena ha aumentato del 94% la quota destinata al fondo sociale per l’affitto, passando da 516mila euro nel 2000 a 1milione di euro nel 2005. Le domande di accesso al Fondo sono
aumentate del 55% passando da 2458 nel 2000 a 3827 nel 2005.
Il Comune inoltre è impegnato nel supporto di 600 famiglie per un totale di 1,3 milioni di euro,
destinati ad integrare il reddito il pagamento dell’affitto.
Per fare fronte invece al problema degli studenti universitari, il cui fabbisogno si aggira attorno agli
800 posti letto, oltre ai 430 già disponibili, il Comune ha proposto un’integrazione tra anziani e studenti, proponendo agli anziani che dispongono di un alloggio sovradimensionato rispetto alle proprie esigenze, di affittare una stanza ad uno studente indicato e garantito da Arestud.
Per quanto riguarda l’affitto sovvenzionato, il Comune ha destinato 3132 alloggi all’affitto sovvenzionato, di questi 808 sono di proprietà comunale, 1759 passeranno da Acer al Comune e 565
rimarranno di proprietà Acer.
Anche Abitcoop ha proposto l’affitto di appartamenti a canone bassi e dopo una decina di anni la
possibilità di acquistare l’immobile, a godimento temporaneo/proprietà differita, l’affitto è stato
fissato ad a un canone medio di 367 euro mensili, mentre per la proprietà differita è necessario
corrispondere periodiche quote aggiuntive come parziale pagamento dell’acquisto, che può avvenire dopo 8 –10 anni.
Qualità della tensione abitativa
11
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 12
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 13
2. METODOLOGIA
Il presente studio è stato condotto da un gruppo di lavoro costituito da soggetti provenienti da istituzioni diverse:
- Associazione Mario del Monte
- Provincia di Modena
- Agenzia per l’Energia e lo Sviluppo Sostenibile di Modena
- Lega Coop
- Acer Modena
- Università di Modena e Reggio Emilia
- Prometeia
Il gruppo di lavoro, in seguito ad alcuni incontri, ha definito le tematiche di maggiore interesse da
trattare nell’ambito della ricerca. Tra queste:
- La pressione demografica e le previsioni demografiche per valutare la tensione abitativa nella
Provincia di Modena;
- Il territorio urbanizzato e la relativa pressione sul territorio;
- L’individuazione delle criticità dell’abitare: indagine sull’abitare in vari contesti del territorio provinciale;
- Il ruolo degli enti pubblici nella gestione delle aree urbanizzate;
- Le problematiche nella gestione del patrimonio pubblico;
- La domanda di abitazione non espressa da parte degli studenti, degli anziani, delle giovani coppie e degli stranieri;
- Le caratteristiche costruttive delle nuove costruzioni;
- I criteri per la riqualificazione, il recupero e la manutenzione degli edifici esistenti.
Una volta individuate le tematiche di maggiore interesse, si è ritenuto indispensabile approfondire alcune di esse attraverso un approccio di tipo seminariale, coinvolgendo tecnici e addetti ai
lavori competenti per i diversi argomenti da trattare con lo scopo di stimolare la discussione e dare
un contributo qualitativo alla ricerca.
Il primo seminario (23 Febbraio 2006) è stato organizzato sul tema delle tendenze demografiche al
fine di valutare la dimensione abitativa futura e definire le politiche di governo del territorio.
Il seminario è stato presieduto dal Prof. Rodolfo Cecchi, sono invece intervenuti il Prof. Michele
Bruni e il Prof. Enrico Giovannetti del Dipartimento di Economia Politica , Facoltà di Economia e
Commercio – Università di Modena e Reggio Emilia.
Hanno partecipato al seminario una trentina di persone.
La maggior parte dei testi, grafici e immagini presentati nel Capitolo 3 “Proiezioni e previsioni
demografiche” fanno parte della relazione presentata dal Prof. Michele Bruni nell’ambito del seminario.
Il secondo seminario (20 Aprile 2006) ha avuto come tema “L’abitanza – metodologia della progettazione partecipata”, è stato presieduto dal Prof. Rodolfo Cecchi e, in seguito ad una breve introduzione del Dott. Nora, sono intervenuti Gabriele Righetto Centro ecologia Umana –Università di
Padova e Stefano Bassan AIEU – Associazione Italiana Ecologi Umani. Il seminario ha fornito un
utile contributo per la redazione del Capitolo 4 “Il territorio urbanizzato e la relativa pressione sul
territorio”.
Il terzo seminario (11 Settembre 2006) è stato organizzato sul tema del teleriscaldamento, al fine
di valutare le nuove tendenze ad un uso più razionale ed efficiente dell’energia, partendo già dalla
fase di pianificazione urbanistica, e affrontare ed approfondire temi legati alla diffusione di reti di
teleriscaldamento, in particolare:
- Gli aspetti urbanistici legati alla pianificazione delle nuove aree residenziali per l’applicazione
Qualità della tensione abitativa
13
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 14
della L.R. 26/2004: ruolo dei Comuni per la qualificazione energetica del sistema urbano e l’adozione di sistemi di teleriscaldamento.
- La gestione delle utenze attraverso la contabilizzazione individuale o per edifico e la manutenzione degli impianti di teleriscaldamento.
- Aspetti economici ed ambientali degli impianti di teleriscaldamento: costi di realizzazione, risparmi energetici, benefici ambientali e sicurezza.
In seguito ad una introduzione del Dott. Marcello Antinucci, direttore dell’Agenzia per l’Energia di
Modena, sono intervenute alcune importanti imprese impegnate nel settore (HERA Modena srl,
AIMAG SpA, SIME SpA). I contributi del seminario sono stati utilizzati per lo sviluppo del capitolo
7.1 “Impianti di teleriscaldamento e cogenerazione nelle nuove aree residenziali”.
Il quarto seminario (24 Ottobre 2006) “Il sistema dell’offerta abitativa nella Provincia di Modena”
ha voluto fare emergere invece le problematiche legate al tema dell’offerta abitativa, in particolare la produzione edilizia, le caratteristiche del patrimonio abitativo, la struttura e il funzionamento
dei mercati e dei soggetti che in essi operano. Sono intervenuti Francesco Manfredi, direttore
d’UNICAPI, Werther Cigarini, presidente di ACER-Modena, A. Bertoni, Presidente AssoEdili CNAModena e R. Scaglioni, presidente d’ ARCAB (associazione regionale cooperative di abitazione).
Nel corso del seminario sono stati inoltre illustrati i risultati di un’apposita ricerca curata dalla
dott.sa Anita Chiarolanza. (CAPP, facoltà di economia Università MO-RE).I contributi sono stati
opportunamente inseriti nel Capitolo 5 “Il sistema dell’offerta di abitazione”.
La documentazione prodotta nell’ambito dei seminari è disponibile presso il sito www.mariodelmonte.it della Fondazione Mario del Monte.
14
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 15
3. PREVISIONI E PROIEZIONI DEMOGRAFICHE
(Michele Bruni, Enrico Giovannetti)
Il seguente capitolo riprende il lavoro contenuto nel “Rapporto 2006 – La sostenibilità dello sviluppo in area vasta:
indicatori, scenari di medio periodo (2014) e politiche pubbliche” e ha lo scopo di valutare la futura dimensione abitativa attraverso le previsioni demografiche.
Il modello utilizzato per le previsioni demografiche nel Rapporto 2006 mette in discussione le previsioni sviluppate
dall’ISTAT per il periodo 2000-2050 ipotizzando che i flussi migratori siano stimati non in base alla media dell’ultimo
decennio, ma in risposta al fabbisogno di manodopera che non può essere soddisfatto dall’offerta locale. Nel decennio 1993/2003 l’occupazione regionale è aumentata di circa il 10%, creando quasi 167mila posti di lavoro aggiuntivi. Per soddisfare la domanda, sono stati necessari in media ogni anno 17mila lavoratori da fuori regione che hanno
determinato un flusso migratorio medio annuo di 25 mila persone.
Generalmente le previsioni demografiche considerano che le donne immigrate tendono ad adottare in maniera
quasi istantanea i comportamenti riproduttivi delle donne delle aree di arrivo, è invece stimato che in Emilia Romagna, nel 2004, il tasso di fertilità totale delle immigrate è stato del 2,78 a fronte di un valore di 1,15 delle donne
italiane e che quindi nel lungo periodo il fabbisogno di manodopera potrà essere soddisfatto non da stranieri, ma
da figli di stranieri, nati e cresciuti nel nostro paese.
Nello studio è stato inoltre costruito un indicatore di carico sociale che considera al denominatore non presenta la
popolazione in età lavorativa, che include persone che non mantengono, ma sono mantenute (disoccupati, studenti, casalinghe, ritirati), ma unicamente gli occupati. Ciò consente di valutare il carico sociale complessivo, di articolarlo per singola componente e di comprendere il ruolo avuto da ciascuna di esse nel determinare le variazioni subite dall’indicatore.
Ipotizzando una crescita dell’occupazione regionale del 20% da qui al 2050 ed un aumento del tasso di occupazione al 75%, si prevede una crescita della popolazione in età lavorativa di 355mila unità. Questo risultato richiede tuttavia un contributo complessivo della popolazione immigrata (immigrazione diretta e figli nati in Italia) di circa
2.200.000 unità, pari ad un valore medio annuo di 44mila, 20mila in più della previsione ISTAT. Poiché il processo
migratorio aggiuntivo porterà necessariamente ad un aumento del numero degli anziani previsti dall’ISTAT, il loro
numero è stato stimato in 1.750.000 mila. Sulla base delle osservazioni sulle fertilità si è inoltre ipotizzato che dal
2036 al 2050 nascano in Emilia Romagna in media 55mila bambini all’anno. Queste ipotesi, del tutto caute, portano a valutare la popolazione totale dell’Emilia - Romagna al 2050 a quasi 5.600.000 unità con un aumento rispetto
al 2003 del 37%.
L’andamento demografico della provincia deve essere letto alla luce del consistente contributo della “migrazione”
alle caratteristiche evolutive e strutturali della popolazione modenese: le variazioni di popolazione a livello dei comuni, sia nel breve che nel medio-lungo periodo, costituiscono una prima misura delle capacità “attrattive” delle singole aree. L’andamento osservato potrebbe indicare una dicotomizzazione della domanda di abitazioni, alcune destinate a nuclei famigliari piccoli e composti soprattutto da coppie anziane, altre in grado di fornire i servizi adeguati a
nuclei molto più numerosi. Mentre per il primo segmento la domanda può essere largamente coperta dalle abitazioni di proprietà, al contrario, per le nuove famiglie in formazione, soprattutto se composte da immigrati, case e
quartieri dovrebbero essere pensati per nuclei diversi, per composizione e per dinamica familiare e sociale.
3.1 I problemi sul tappeto e il quadro di riferimento teorico
Questa sezione riporta un breve riassunto di un più ampio lavoro raccolto nel “Rapporto 2006 - La
sostenibilità dello sviluppo in area vasta: indicatori, scenari di medio periodo (2014) e politiche
pubbliche”, in particolare nel CD allegato al volume.1
Uno degli obiettivi dello studio è quello di proporre degli scenari decennali di fabbisogno di manodopera per la regione Emilia - Romagna ed è questa la parte del lavoro qui pubblicata. La carenza
di offerta autoctona è, però, solo una delle conseguenze del drammatico calo della natalità che si
è registrato nel nostro paese, come in tutti i paesi industrializzati, a partire dalla metà degli anni
1
M. Bruni, “Emilia-Romagna. Fabbisogno occupazionale e saldi migratori: scenari previsivi al 2013” in Rapporto
2006 - La sostenibilità dello sviluppo in area vasta: indicatori, scenari di medio periodo (2014) e politiche pubbliche, Fondazione Del Monte, Marzo 2007; CD Materiali allegati.
Qualità della tensione abitativa
15
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 16
sessanta. Altre conseguenze di rilievo sono il calo della popolazione residente totale ed il suo progressivo invecchiamento. L’articolo disponibile nel Rapporto 2006 affronta in maniera congiunta
questi problemi e cerca di delineare un insieme coordinato di politiche strutturali di lungo periodo
in grado di gestire la delicata fase di trasformazione demografica attraversata dal nostro paese. Ciò
ha reso necessario affrontare una serie di problemi di metodo relativi alla definizione del concetto
di fabbisogno di manodopera, ha portato a discutere in maniera critica la metodologia comunemente adottata per effettuare le proiezioni demografiche ed alcune delle ipotesi di base –in particolare l’idea che i flussi migratori possano essere considerati una variabile esogena e l’identità tra
i tassi di fertilità delle donne autoctone e di quelle straniere-, a sostituire agli indicatori demografici di carico sociale degli indicatori economici.
L’attuale legislazione italiana in tema di flussi migratori non fornisce una definizione del concetto di
fabbisogno di manodopera e non propone quindi una strategia accettabile per la sua stima; un problema che rimane aperto anche nella recente proposta di legge elaborata dal prof. Livi Bacci. Cosa
ancora più grave, la letteratura sembra identificare, in maniera del tutto erronea, il fabbisogno di
manodopera straniera con il numero di immigrati che le imprese italiane intendono assumere.
Per risolvere questo problema nel Rapporto 2006, viene presentato un modello stock flussi del
mercato del lavoro e delle fasi della vita, la cui variante generazionale consente di pervenire ad una
definizione teorica del concetto di fabbisogno e della sua controparte “positiva”, vale a dire il concetto di potenziale migratorio. Secondo la definizione adottata, un paese è caratterizzato dalla presenza di Fabbisogno occupazionale quando registra una prolungata e rilevante differenza negativa tra le entrate generazionali nelle forze di lavoro e la domanda di flusso, vale a dire le entrate
generazionali nell’occupazione. Parleremo di Potenziale migratorio quando tale differenza prolungata e rilevante è positiva. In sostanza, si tratta in entrambi i casi di fenomeni che hanno alla loro
base un disequilibrio demografico strutturale che può essere solo mitigato o aggravato da fenomeni di ordine congiunturale quali l’andamento del livello produttivo, il progresso tecnologico,
variazioni naturali o indotte dei comportamenti partecipativi.
Il modello consente di discutere le previsioni sviluppate dall’ISTAT per il periodo 2000-2050: in sintesi, una popolazione totale in netta diminuzione, una popolazione in età lavorativa che registrerebbe una contrazione ancora più pronunciata e non potrebbe quindi fare fronte alle esigenze
occupazionali generate dalla crescita economica, imponendo così la delocalizzazione degli impianti produttivi, una progressiva crescita del numero degli anziani che finirebbero per rappresentare
oltre un terzo della popolazione totale e schiaccerebbero sotto il loro peso il nostro sistema pensionistico e previdenziale, un progressivo allargarsi della differenza tra il numero dei nati e dei
morti che in Emilia Romagna nel 2050 supererebbe le 21mila unità.
Il modello presentato cerca di dimostrare la quasi totale infondatezza di questa immagine. Il punto
cardine è ovviamente un ripensamento critico di alcune delle ipotesi adottate dalle previsioni
demografiche.
La prima critica riguarda l’ipotesi di migratorietà. È abitudine invalsa a livello internazionale quella di
calcolare l’andamento futuro delle popolazioni utilizzando un dato di migratorietà che riflette quello
medio dell’ultimo decennio, il che equivale ad assumere che i saldi migratori non abbiano nessuna
relazione con l’andamento economico dell’area considerata. La tesi sostenuta in questo articolo, ed
espressa dal modello stock flussi del mercato del lavoro in esso proposto, è invece che i flussi migratori siano una ben precisa risposta al fabbisogno di manodopera che non può essere soddisfatto dall’offerta locale. Da questa osservazione nasce la proposta di una diversa modalità di effettuare le proiezioni demografiche. L’idea, per altro molto semplice, è quella di proiettare una popolazione chiusa,
verificare quale sia il fabbisogno di immigrati in diversi scenari di crescita dell’occupazione ed utilizzare tali dato per “correggere” la proiezione della popolazione chiusa, ottenendo così degli scenari
demografici in funzione della crescita economica e della elasticità occupazione prodotto.
16
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 17
3.2 Crescita, dinamica della popolazione e stima del “fabbisogno migratorio”
L’analisi stock flussi del mercato del lavoro emiliano–romagnolo, relativamente al decennio
1993/2003, costituisce la premessa del calcolo del fabbisogno e del saldo migratorio per il decennio successivo. Nel periodo considerato, l’occupazione regionale è aumentata di circa il 10%,
creando quasi 167mila posti di lavoro aggiuntivi. Ciò ha reso necessario l’ingresso nell’occupazione di circa 58mila giovani all’anno (41mila per sostituire i lavoratori usciti definitivamente per
pensionamento e morte e 17mila per coprire i posti aggiuntivi). Date le tendenze demografiche
in atto, la popolazione regionale è riuscita a fornirne solo 41mila, 35mila provenienti dalle nuove
entrate nelle forze di lavoro e 6mila dalla disoccupazione. Pertanto, per soddisfare la domanda
sono stati necessari in media ogni anno 17mila lavoratori da fuori regione che hanno determinato un flusso migratorio medio annuo di 25 mila persone. Poiché nello stesso periodo di dieci
anni la popolazione autoctona, in assenza di flussi migratori, sarebbe diminuita di quasi 250mila
unità il bilancio demografico finale relativo alla popolazione in età lavorativa è risultato quasi in
pareggio.
Partendo da questi dati, l’utilizzo del modello stock flussi per calcolare il fabbisogno occupazionale ed il saldo migratorio ha evidenziato che nella regione Emilia-Romagna, in una situazione di crescita occupazionale nulla ed a tassi di occupazione costanti, avrà un fabbisogno medio annuo di
circa 25mila immigrati, ma il saldo migratorio aumenterà di 25mila unità per ogni punto percentuale di crescita dell’occupazione. Di contro, un eventuale aumento della partecipazione della
popolazione residente -che pare tuttavia poco probabile, dati i livelli ormai raggiunti e la presenza
di un discreto ammontare di occupazione irregolare- ridurrebbe il saldo migratorio di 27 unità per
ogni punto percentuale di crescita del tasso di occupazione dei residenti. Questi risultati comportano che, in uno scenario in cui l’occupazione aumentasse come nell’ultimo decennio, ed il contributo della disoccupazione -ormai a livelli frizionali- e della partecipazione fossero sostanzialmente
marginali, il saldo migratorio sarebbe pari a 450-500mila unità, un valore che non solo compenserebbe la diminuzione della popolazione autoctona in età lavorativa -stimata in circa 250mila unitàma comporterebbe un suo aumento di almeno 200mila unità.
In sostanza, nel passato i saldi migratori hanno soddisfatto il fabbisogno di manodopera nell’ammontare richiesto, avendo un impatto sostanzialmente nullo sul livello della popolazione, data la
presenza in regione di una riserva di disoccupazione e dello spazio per un aumento della partecipazione. Nel futuro, un’eventuale crescita dell’occupazione, che in una regione come la nostra va
data per scontata, provocherà aumenti più che proporzionali della popolazione in età lavorativa,
per lo meno a partire dal momento in cui la presenza percentuale della popolazione autoctona
nelle forze di lavoro avrà raggiunto il proprio margine superiore.
I dati presentati in questa parte dell’analisi evidenziano, dunque, che i flussi migratori sono in
grado di soddisfare il fabbisogno occupazionale e di arrestare il calo demografico della popolazione in età lavorativa. Tuttavia, come abbiamo già detto, il calo della natalità registratosi a partire dal
1965 ha portato ad un tasso di fertilità ben al disotto del livello di riproduzione. Ricordiamo a questo proposito che il tasso di fertilità medio della nostra regione ha toccato un minimo di 0,97 nel
1995. Finché questo fenomeno sarà presente perdurerà la necessità di importare manodopera,
mentre la popolazione autoctona totale continuerà a diminuire e ad invecchiare.
Appare quindi naturale chiedersi se ed in che misura i flussi migratori possano risolvere anche
questi problemi. È opinione largamente condivisa dagli studiosi del problema che i flussi migratori non possono portare ad un innalzamento della natalità e ridurre il processo di invecchiamento.
Questo convincimento si basa su proiezioni effettuate ipotizzando, sulla base di precedenti analisi, che le donne immigrate tendono ad adottare in maniera quasi istantanea i comportamenti riproduttivi delle donne delle aree di arrivo. Un recente studio dell’ISTAT ha, invece, messo in evidenza che in Italia non solo la fertilità delle donne straniere è decisamente più elevata di quella delle
Qualità della tensione abitativa
17
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 18
italiane, ma i valori più elevati si registrano nelle aree da più tempo interessate da massicci fenomeni migratori e dove la presenza straniera è più stabile e radicata.
In Emilia - Romagna, ad esempio, nel 2004 il tasso di fertilità totale delle immigrate è stato del 2,78
a fronte di un valore di 1,15 delle donne italiane. Inoltre, l’arrivo di contingenti via, via, più numerosi di immigrate ha contribuito per la metà alla crescita del tasso di fertilità medio regionale registratosi negli ultimi dieci anni (+37%). Come si vede bene in Figura 1 la composizione del fenomeno migratorio con la maggiore natalità dei nuovi arrivati sta progressivamente ristrutturando la
popolazione, riportandola vicino all’equilibrio demografico.
Figura 1 - Natalità, mortalità e saldo naturale in Provincia di Modena.
Fonte: Provincia di Modena, Osservatorio demografico 2005, Modena, ottobre 2006
Poiché la nostra tesi è che i saldi migratori sono correlati al tasso di crescita della occupazione, è
evidente che più accelerata sarà la crescita economica più rapida sarà la crescita del tasso di fertilità. Ricordiamo anche che i precedenti dati implicano che la sostituzione di 100.000 donne straniere a 100.000 donne italiane può fare aumentare il numero dei nati in regione di oltre 4.500 unità
all’anno. Osserviamo, infine, che un ulteriore motivo per accelerare il processo di sostituzione, che
finirebbe comunque per avere luogo, è che in questo modo nel lungo periodo il fabbisogno di
manodopera potrà essere soddisfatto non da stranieri, ma da figli di stranieri, nati e cresciuti nel
nostro paese e quindi da cittadini italiani a tutti gli effetti. Senza voler minimizzare i problemi che
anche le seconde generazioni di immigrati possono causare, problemi che però dipendono anche
e soprattutto dalle politiche di integrazione sociale del paese d’arrivo, ciò dovrebbe ridurre i costi
a cui il paese sarebbe sottoposto da un processo di immigrazione senza fine. Da un punto di vista
pratico ciò consiglierebbe di mettere in essere politiche migratorie mirate a favorire l’arrivo di
immigrati giovani e l’afflusso di studenti stranieri nei nostri percorsi educativi e formativi, non solo
universitari. Per ritornare al problema generale del riequilibrio demografico sarebbe anche opportuno che venisse data alle giovani coppie residenti nel nostro paese l’effettiva capacità di esercitare la propria liberta relativa alle scelte riproduttive ponendo maggiore attenzione alle politiche scolastiche e soprattutto a quelle relative agli anziani. Va anche osservato che le politiche relative
all’adozione ed alla procreazione assistita non appaiono ancora in linea con le necessità di un
paese a bassa natalità.
18
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 19
L’ultimo punto da affrontare è quello dell’invecchiamento. Questa discussione parte da un’analisi
critica degli indicatori di carico sociale ed in particolare di carico senile. Questi indicatori sono
comunemente costruiti ponendo al denominatore la popolazione in età lavorativa. Ciò non appare coerente con il fatto che la popolazione in età lavorativa include una larga percentuale di persone che non mantengono, ma sono mantenute: disoccupati, studenti, casalinghe, ritirati. La semplice proposta in questo caso è quella di costruire un indicatore di carico sociale che abbia al denominatore gli occupati. Ciò consente di valutare il carico sociale complessivo, di articolarlo per singola componente e di comprendere il ruolo avuto da ciascuna di esse nel determinare le variazioni subite dall’indicatore. Inoltre, un indicatore di questo genere evidenzia come il problema del
carico sociale non sia unicamente un problema demografico, ma dipenda anche e soprattutto dalla
capacità di creare lavoro dei singoli paesi.
Alcune analisi empiriche illustrano questo punto. A livello nazionale, tra il 1993 ed il 2003, il carico sociale complessivo così come misurato dall’indicatore economico è diminuito in tutte le regioni italiane, ma il divario tra le regioni del nord e quelle del sud rimane estremamente ampio a
causa dei diversi livelli occupazionali e malgrado siano le regioni del nord a presentare la maggiore incidenza di anziani. A livello internazionale la nostra analisi evidenzia come la graduatoria ottenuta con questo indicatore sia più realistica di quella ottenuta con l’indicatore di tipo demografico. Secondo questo ultimo, che non riesce però a discriminare efficacemente le varie situazioni,
l’Italia si troverebbe in una situazione migliore di Stati Uniti, Giappone, Gran Bretagna e Francia e
peggiore solo di quella della Germania. Secondo l’indicatore economico, invece, la situazione più
favorevole sarebbe quella del Giappone, seguito da Stati Uniti, Gran Bretagna, Germania e Francia
con l’Italia all’ultimo posto. La nostra analisi evidenzia poi come l’enorme crescita occupazionale
che gli Stati Uniti hanno registrato nell’ultimo quarantennio abbia ridotto il carico sociale per mille
occupati di oltre 600 persone, facendo passare questo paese dal sesto posto occupato nel 1961
all’attuale secondo posto. Nel 2003 l’Emilia - Romagna era la regione Italiana con il più basso indicatore di carico sciale: in media mille occupati avevano a carico, oltre a se stessi, 1.160 persone, a
fronte di una media nazionale di 1.606.
La domanda da porsi è se la crescita occupazionale possa gestire il problema del carico senile nei
prossimi quaranta anni e quali potrebbero essere le sue implicazioni in termine di flussi migratori.
Ipotizzando una crescita dell’occupazione regionale del 20% da qui al 2050 ed un aumento del tasso
di occupazione al 75%, il nostro modello calcola una crescita della popolazione in età lavorativa di
355mila unità. Questo risultato richiede tuttavia un contributo complessivo della popolazione immigrata (immigrazione diretta e figli nati in Italia) di circa 2.200.000 unità, pari ad un valore medio
annuo di 44mila, 20mila in più della previsione ISTAT. Poiché il processo migratorio aggiuntivo porterà necessariamente ad un aumento del numero degli anziani previsti dall’ISTAT, il loro numero è
stato stimato in 1.750.000 mila. Allo stesso tempo, sulla base delle osservazioni sulle fertilità appena esposte, abbiamo ipotizzato che dal 2036 al 2050 nascano in Emilia Romagna in media 55mila
bambini all’anno. Queste ipotesi, del tutto caute, portano a valutare la popolazione totale dell’Emilia
- Romagna al 2050 a quasi 5.600.000 unità con un aumento rispetto al 2003 del 37%.
Il carico sociale complessivo salirebbe di oltre 300 unità, portando il valore regionale a 1.485, un
valore in linea con l’attuale dato dell’Italia Centrale. Vi sarebbe però una sostanziale differenza:
mentre nell’Italia centrale di oggi, gli anziani pesano per circa un terzo, nell’Emilia di domani essi
peserebbero per circa la metà.
Analizzando le entrate nel mercato del lavoro, il paper ha anche indicato come l’attuale età media
d’ingresso nelle forze di lavoro sia ormai prossima ai 25 anni. In una società che tende -anche se
più a parole che nei fatti- a dichiarasi una società della conoscenza ed in cui la durata della vita di
coloro che sono nati negli ultimi anni potrebbe tranquillamente superare i 90 anni, sembrerebbe
opportuno cominciare a programmare una ristrutturazione dei tempi della vita. In tale contesto
Qualità della tensione abitativa
19
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 20
ipotizzare che verso la metà del secolo la fase lavorativa occupi il periodo tra i 20 ed i 70 anni, o
molto più probabilmente l’intervallo tra i 25 ed i 75, appare del tutto plausibile. Si deve anche considerare che tutti coloro che sono oggi presenti nel mercato del lavoro saranno gia in pensione nel
2050; che le conoscenze mediche e le condizioni di vita dovrebbero spostare in avanti l’inizio del
decadimento fisico; che in assenza di tale intervento il periodo medio di pensionamento potrebbe
risultare superiore ai 30 anni, il che comporterebbe il mancato utilizzo di persone ancora nel pieno
delle proprie capacità lavorative ed al massimo dell’esperienza.
Sulla base di queste considerazioni si è ripetuta la precedente simulazione supponendo che nel
2050 la fase lavorativa sia definita tra i 20 ed i 70 anni. Il risultato, ovviamente atteso, è che il carico sociale complessivo rimarrebbe immutato, ma che gli anziani rappresenterebbero ora circa il
45% a fronte di un attuale valore del 42%, mentre quello dei giovani salirebbe al 32%. In sostanza
avremmo una società che dovrebbe sì preoccuparsi del peso degli anziani, ma anche e soprattutto dell’investimento nei propri giovani.
3.3 Le previsioni demografiche nella Provincia di Modena
Al 2004 la popolazione provinciale modenese ammontava a 659.858 residenti, pari al 15,9% della
popolazione regionale e all’1,1% di quella nazionale. L’evoluzione demografica, che si osserva a
livello provinciale, è il risultato delle diversificate tendenze locali e delle molteplici modalità con
cui eventi e fenomeni esterni, come provvedimenti legislativi in materia di immigrazione, politiche
di pianificazione territoriale, situazioni di emergenza internazionale, per citarne alcuni, agiscono
sulle caratteristiche quali-quantitative della popolazione e sulla sua distribuzione territoriale
(Figura 2). La significativa crescita della popolazione modenese nel corso del 2004 e, più in generale, nell’ultimo decennio è ascrivibile essenzialmente ai consistenti flussi netti in ingresso provenienti sia da altre aree del paese che dall’estero. Azzerando i flussi migratori a partire dal 1995 e
facendo della provincia di Modena un sistema chiuso, la popolazione residente avrebbe registrato
un drastico decremento (circa -68 mila unità), quindi un totale stravolgimento sia della struttura
per età della popolazione (ridimensionamento dei contingenti in età centrale), sia della componente naturale dei flussi (drastica riduzione dei livelli di natalità e crescita di quelli di mortalità).
L’andamento demografico della provincia deve essere letto alla luce del consistente contributo
della “migrazione” alle caratteristiche evolutive e strutturali della popolazione modenese: le variazioni di popolazione a livello dei comuni, sia nel breve che nel medio-lungo periodo, costituiscono
una prima misura delle capacità “attrattive” delle singole aree.2
La Figura 2 mostra inoltre l’andamento previsto del numero delle famiglie e può essere usato (in
modo prudente) come una rappresentazione della dinamica della domanda di abitazioni. Se le
ricerche in atto3 - ad esempio, sugli stili di vita e la composizione delle famiglie modenesi per età
e area di provenienza - lo dovessero confermare, l’andamento osservato potrebbe indicare una
dicotomizzazione della domanda di abitazioni, alcune destinate a nuclei famigliari piccoli e composti soprattutto da coppie anziane, altre in grado di fornire i servizi adeguati a nuclei molto più
numerosi. Mentre per il primo segmento la domanda può essere largamente coperta dalle abitazioni di proprietà, al contrario, per le nuove famiglie in formazione, soprattutto se composte da
immigrati, case e quartieri dovrebbero essere pensati per nuclei diversi, per composizione e per
dinamica familiare e sociale.
2
3
20
Analisi sulla struttura, per sesso, per classi d’età e cittadinanza, della popolazione residente nei comuni e nelle aree
della programmazione sovracomunale al 31 dicembre 2004, ottobre 2005 - Provincia di Modena, Servizio statistico.
Vedi ad es. la seconda Indagine sulle Condizioni Economiche e Sociali delle famiglie modenesi (ICESmo II°), condotta dal Centro per l’Analisi delle Politiche Pubbliche (CAPP) della Facoltà di Economia di Modena, in corso di elaborazione.
Qualità della tensione abitativa
800.000
14:47
Pagina 21
400.000
Popolazione al 1° Gennaio
Previsioni sulla popolazione Scenario medio
Numero Famiglie
Scenario medio famiglie
700.000
Popolazione
4-05-2007
380.000
360.000
340.000
320.000
600.000
300.000
280.000
Famiglie
La Tensione Abitativa Interno
260.000
500.000
240.000
220.000
400.000
200.000
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002 2004
Anni
2006
2008
2010
2012
2014
Figura 2 - Stime dell’evoluzione della popolazione e del numero delle famiglie 1990-2015.
4
3.4 Una critica al modello previsionale dell’ISTAT
Alla fine di questa breve sintesi dovrebbe essere evidente che l’immagine del futuro demografico
della nostra regione qui presentato -e che non differisce sostanzialmente da quella che avremmo
ottenuto per il nord ed anche per il centro- è, se non diametralmente opposta, certo sostanzialmente diversa da quella proiettata dall’ISTAT.
La prima differenza riguarda l’aspetto comunicativo. Le proiezioni demografiche o le previsioni
demografiche, come le chiama in maniera non proprio giustificata l’ISTAT, portano con sé una
immagine di ineluttabilità. L’andamento futuro della popolazione è presentato come una variabile
esogena al sistema economico e sociale, qualcosa che dovremo subire e rispetto al quale ben poco
possiamo fare. Nella modellizzazione che viene presentata l’andamento ed il livello futuro della
popolazione sono certamente influenzati dal passato andamento della natalità, ma vi è ampio spazio per una serie di interventi che ne possono ridisegnare il profilo, renderne diversa la struttura,
ma soprattutto agire per risolvere il problema del disequilibrio demografico che potrebbe comportare un problema migratorio senza fine ed il totale ricambio della popolazione originaria su orizzonti temporali non troppo lunghi. In sostanza, il nostro futuro demografico italiano non è nelle
mani dell’ISTAT, ma nelle nostre mani.
Venendo ora agli aspetti quantitativi, gli scenari evidenziano che il calo della natalità, lungi dall’essere la causa di un drammatico calo demografico, sarà all’origine di una crescita della popolazione che potrebbe essere superiore a quella registrata nell’ultimo cinquantennio. Questo risultato
deriva, in primo luogo, dalla ipotesi che il deficit di offerta non provocherà una delocalizzazione di
massa del sistema produttivo, ma spingerà la maggior parte delle imprese ad utilizzare in Italia
manodopera straniera. Deriva, in secondo luogo, dalla constatazione che il saldo migratorio relativo alla popolazione è superiore a quello relativo all’occupazione, per l’ovvio motivo che una parte
degli immigrati porta con un qualche componente della propria famiglia. Deriva, in terzo luogo e
4
Fonti: elaborazione Prometeia su dati:
1) Provincia di Modena, Andamento demografico nelle aree sovracomunali della provincia di Modena. Materiale a
supporto della formazione del quadro conoscitivo alla base della variante generale al piano territoriale di coordinamento provinciale, Modena, gennaio 2006;
2) Provincia di Modena, Osservatorio demografico 2005, Modena, ottobre 2006.
3) ISTAT, Demografia in cifre (http://demo.istat.it/).
4)Provincia di Modena, Osservatorio demografico on line (http://www.modenastatistiche.it/popolazione/osservatorio_online/index.asp).
Qualità della tensione abitativa
21
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 22
principalmente, dal collegamento funzionale tra crescita occupazionale ed immigrazione. È d’altra
parte evidente che un aumento dei posti di lavoro richiese o un’espansione dell’offerta di lavoro
della popolazione residente - in Emilia, ma anche in tutto il centro nord molto vicina al limite fisiologico- o della popolazione in età lavorativa.
La seconda differenza riguarda l’andamento della natalità che nelle proiezioni ISTAT è destinata a
contrarsi anche in presenza di un eventuale aumento della fertilità per il progressivo diminuire del
numero di donne in età fertile. Come abbiamo visto, i flussi migratori sono in grado non solo di
non far diminuire il numero di donne in età fertile, ma provocano la sostituzione di donne a bassa
fertilità con donne ad alta fertilità. Abbiamo anche visto che più rapida e più vicina nel tempo la
crescita economica, più rapido sarà il progressivo riavvicinamento al tasso di fertilità di rimpiazzo.
Si è anche suggerito che il raggiungimento di tale risultato dovrebbe essere accelerato tramite
politiche migratorie mirate ai giovani ed ai giovanissimi ed opportuni interventi di carattere sociale, rivolte al mondo della scuola ed alla cura degli anziani, nonché di misure rivolte a favorire maggiormente le famiglie che non possono avere bambini.
Per quanto riguarda l’invecchiamento, le nostre simulazioni hanno chiarito che i flussi migratori
generati dalla crescita economica sono in grado solo di attenuare il problema del carico sociale
degli anziani e che il problema deve essere affrontato tramite una ristrutturazione delle fasi della
vita che sarà comunque resa necessaria dal progressivo allungarsi della fase formativa, imposto
dal progresso tecnologico e scientifico (siamo sicuri che le lauree brevi siano una soluzione coerente con i nostri tempi?) e dal prolungarsi della durata media della vita. In sostanza, si tratta di ricentrare la fase lavorativa in un percorso divenuto più lungo e per la cui preparazione occorre sempre più tempo. Questa soluzione dovrebbe aiutare a spostare nuovamente l’attenzione delle forze
sociali dai bisogni degli anziani a quelle dei giovani che dovrebbero comunque rappresentare la
vera priorità di un paese che si vuole mantenere competitivo.
C’è però un elemento che accomuna gli scenari alle previsioni dell’ISTAT. Il secolo che abbiamo
appena iniziato sarà il secolo della grande immigrazione e pertanto di una trasformazione così profonda della nostra società che credo sia persino difficile da immaginare. Per quanto riguarda
l’Emilia Romagna l’ISTAT ha previsto un saldo migratorio medio annuo di circa 25mila persone per
i 50 anni considerati. Come abbiamo già visto si tratta di una cifra insufficiente persino se il sistema economico non creasse alcun posto di lavoro ed è quindi irrealistica per una regione dinamica come la nostra: a mio avviso un numero almeno doppio è molto più probabile.
La presentazione di uno studio delle Nazioni Unite sulla Immigrazione sostitutiva in otto paesi del
mondo, fra cui l’Italia, ha generato reazioni a dir poco sproporzionate, anche da parte di demografi italiani, soprattutto in merito alla sostenibilità sociale di tali flussi. Come ho già osservato sta a
noi fare in modo che un numero il più grande possibile di “stranieri” nasca in Italia e cresca condividendo i principi civili su cui la nostra società si basa o si baserà. Ma anche qualora l’immigrazione dall’estero dovesse assumere aspetti uguali o maggiori a quelli preventivati da una immigrazione sostitutiva (per l’Emilia circa 36.000 persone all’anno) la rappresentazione e la percezione di
questo evento è stata e rimane del tutto fuorviante. Il paper evidenzia che anche in una tale situazione nel 2050 il numero di stranieri presenti in regione da meno di dieci anni sarebbe dell’ordine
del 7,8%, un dato non molto lontano da quello attuale.
Con quanto appena detto non intendo sminuire la drammaticità dei problemi che ci aspettano, ma
la loro soluzione non può venire da un’attesa fatalistica dell’ineluttabile accompagnata dall’inconscia speranza che l’inevitabile non si verifichi, ma da un atteggiamento costruttivo volto a cercare
di comprendere i problemi e predisporre le misure necessarie. Sarà, pertanto, opportuno inserire
la politica migratoria in un insieme coordinato di politiche e definire quale sia il ruolo di ciascuna
di esse. In particolare, bisognerà comprendere quale sia o quali siano gli obiettivi che possono
essere realisticamente perseguiti con i flussi migratori, definire politiche migratorie coerenti con
22
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 23
tali fini, predisporre un sistema semplice ed efficace per gestire i flussi di ingresso, ma anche di
uscita, trasformare la politica migratoria da una politica dell’emergenza in un insieme di interventi che riguardino tutte le fasi di inserimento e di soggiorno dei nuovi arrivati.
Vi è una ultima notazione che deriva da quanto qui sostenuto. Un’implicazione del modello è che
le aree a maggiore crescita economica vedranno nei prossimi cinquanta anni una intensa crescita
demografica. Ciò potrebbe avere impatti devastanti sull’ambiente qualora una opportuna pianificazione territoriale non venga predisposta in tempo. D’altra parte, le regioni a basso livello di sviluppo e a basso tasso di crescita, ancora caratterizzate da un eccesso di manodopera, ed in fase di
crescente declino demografico, potrebbero avere un ulteriore impatto negativo dal fabbisogno di
manodopera del nord che attirerà le loro risorse umane migliori. Vi è quindi la seria possibilità che
il declino della fertilità registratosi nel nord anticipatamente rispetto al sud possa finire per determinare una ulteriore divaricazione fra le due aree del paese.
Qualità della tensione abitativa
23
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 24
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 25
4. ELEMENTI DI CRITICITÀ DEL SISTEMA ABITATIVO
(Eriuccio Nora, Gualtiero Agazzani)
Il presente capitolo tratta il tema delle problematiche che caratterizzano l’attuale sistema abitativo determinate dalla
pressione sempre maggiore delle aree urbanizzate sul territorio. Il Territorio urbanizzato dei 149 centri abitati principali della Provincia di Modena è, infatti, passato da circa 13.500 ha nel 1986 a 18.499 Ha nel 2003, con un incremento di circa il 37% in 17 anni e di 294 Ha/anno. Questo processo di forte urbanizzazione del territorio è stato
caratterizzato dal fenomeno della “dispersione insediativa”, che ha prodotto effetti negativi sull’ambiente, attraverso un aumento della mobilità, dei costi di gestione del sistema di servizi, dello sfruttamento del territorio e dei consumi di energia.
La densificazione del territorio urbanizzato è considerata dalla maggior parte degli urbanisti come la soluzione a molti
problemi che dispersione insediativa ha creato. La diffusione di modello di città più densa può consentire una maggiore tutela delle risorse comuni e mitigare il fenomeno delle speculazioni immobiliari.
Il Piano territoriale infraregionale del 1993 aveva già evidenziato le criticità rappresentate dalla pressione dell’apparato produttivo della Provincia di Modena sulle risorse ambientali e sui servizi e reti infrastrutturali. Queste tematiche sono state poi affrontate nell’ambito del piano territoriale di coordinamento provinciale, approvato nel 1999.
Attualmente la Provincia di Modena sta affrontando l’aggiornamento del Piano Territoriale di Coordinamento
Provinciale sulla base della legge urbanistica regionale (L.R. 20/2000) e tra le tematiche più rilevanti che verranno
affrontate vi sono quelle relative agli ambiti produttivi, alle Aree ecologicamente attrezzate e alla gestione della
mobilità.
- PUNTI CRITICI Il ruolo della pianificazione territoriale nella progettazione
e gestione sostenibile delle aree produttive.
A cura di Eriuccio Nora
Partiamo dalla considerazione che il territorio è una risorsa finita in termini assoluti e che
la vocazione ad ospitare attività produttive dipende da molteplici variabili di tipo ambientale, insediativo, della mobilità, occupazionale, sociale, culturale e di competitività economica. La domanda del mercato di aree produttive normalmente non tiene conto di
tutte queste variabili, ma solo di alcune, con potenziale pericolo per l’ambiente, la salute, o la congestione del traffico o il richiamo di manodopera da altre aree geografiche e
la dotazione di altri di servizi. Una buona pianificazione territoriale può tentare di governare questo fenomeno cercando di riequilibrare la distribuzione sul territorio delle attività produttive tenendo al contempo conto dei limiti ambientali, della disponibilità di occupazione, dell’offerta di servizi, delle dotazioni infrastrutturali della mobilità e in sostanza
della vocazione del territorio ad ospitare con successo, anche competitivo, quel complesso di imprese insediate in aree a questo destinate dalla strumentazione urbanistica.
La capacità di carico ad ospitare aree produttive senza superare i limiti di sostenibilità, diviene quindi il criterio in base al quale governare questo fenomeno. Occorre prevalentemente puntare sulla riqualificazione degli insediamenti industriali ed artigianali esistenti a partire da quelli con valore strategico di valenza sovracomunale, su cui
concentrare energie e risorse, minimizzando l’uso di nuove aree, a meno che non considerate fondamentali per il miglioramento delle dotazioni di servizi a partire dalla
riorganizzazione della mobilità delle merci e dall’efficienza dei loro sistemi energetici.
Ciò consentirà di concentrare gli sforzi sia della componente pubblica, che di quella
privata, su aree che per vocazione e per efficienza dell’organizzazione dei servizi di cui
è dotata, permetteranno di concorrere all’abbattimento dei costi di produzione e
Qualità della tensione abitativa
25
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 26
migliorare le performance produttive, ed essere quindi più competitiva sui mercati
nazionali ed internazionali.
Il problema della riqualificazione dei comparti produttivi in Provincia di Modena non si
esaurisce esclusivamente nell’attività di pianificazione territoriale di area vasta o urbanistica comunale, ma necessita di ulteriori interventi ad essa intergrati nel comparto della
ricerca ed innovazione, della formazione, della mobilità, del marketing territoriale, dei
servizi all’impresa e alla persona.
Le aree in cui si concentra oggi la domanda di nuove aree produttive, è anche quella
maggiormente insediata, questi territori hanno raggiunto il loro limite di carico accettabile, anzi sono le aree in cui esclusivamente ci si dovrà limitare a riqualificare l’esistente.
Diversa è la situazione per quelle aree più decentrate del territorio provinciale, alle quali
la pianificazione urbanistica vigente già offre ampie possibilità di espansione; è su queste che bisogna fare confluire la domanda di nuovi insediamenti produttivi orientando
quei comparti a una tipologia di nuova generazione che potremmo definire aree ecologicamente attrezzate gestite in modo coordinato al fine di migliorare sia la qualità della
vita di chi vi lavora e vive, che la competitività delle imprese.
La crescita delle aree urbane disagiate nelle città moderne
A cura di Eriuccio Nora
Sicuramente questo è uno dei problemi più difficili da governare nelle città moderne,
l’urbanistica e le politiche abitative pubbliche, possono fare molto. La città deve essere
accogliente, multifunzionale, aperta, inserita funzionalmente in un sistema territoriale più
vasto ed in rete con altre città, e offrire a tutti opportunità di lavoro, qualità della vita e
servizi a prescindere dalle fasce sociali, etniche e religiose. Su quel che si deve fare è però
più difficile dire che enunciare un insieme di concetti generali. In questa materia un ruolo
determinante è dato dall’edilizia pubblica e sociale che ha il compito di calmierare, attraverso una significativa offerta di edilizia pubblica, i prezzi degli affitti di mercato senza
intervenire con meccanismi coercitivi. L’urbanistica può riservare obbligatoriamente una
parte della nuova residenza, derivante da riqualificazioni o espansioni urbane in aree
pubbliche, destinando il 30% degli edifici agli affitti e il 10%. all’edilizia sociale. Questa
offerta dovrebbe essere distribuita negli ambiti urbani, a prescindere dal pregio del comparto residenziale in modo da evitare aree ghetto. L’edilizia sostenibile non si deve occupare solo dell’efficienza energetica degli edifici e delle loro caratteristiche di bioarchitettura, ma deve favorire anche l’inclusione e la coesione sociale. Gli arredi urbani, l’accesso ai servizi, le attività commerciali e culturali, il verde pubblico,la sicurezza nel territorio
e il trasporto pubblico concorrono a riequilibrare la distribuzione nella città dei suoi abitanti a prescindere dalle loro differenze. Naturalmente anche in questo caso è necessario integrare le politiche urbanistiche con la formazione, l’assistenza socio sanitaria, l’insegnamento delle lingue, l’opportunità di lavoro e la conoscenza delle diversità culturali
che costituiscono non un ostacolo, ma un’opportunità per le città di oggi.
26
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 27
Migliorare l’accessibilità attraverso una corretta gestione del territorio
e la regolazione della domanda - offerta di mobilità
A cura di Eriuccio Nora
Il tema della mobilità è sicuramente uno dei problemi più sentiti della città. File interminabili, tempo perso, nevrosi, incidenti, emissioni in atmosfera di gas climalteranti, inquinamento atmosferico e acustico, costi per le persone e per le imprese. Anche in questa
materia fondamentale è il ruolo della pianificazione territoriale di area vasta e dell’urbanistica. È necessario per tentare di risolvere questo problema ribaltare il concetto di
mobilità, la mobilità infatti non è un fine, ma solo un mezzo per accedere a un luogo di
residenza, di lavoro, di cura, di istruzione e del tempo libero. Distribuire le varie funzioni
sul territorio in modo da avvicinare il cittadino ai luoghi di bisogno è la chiave che nel
tempo può aiutare a risolvere il problema. I sistemi poi di questo trasferimento devono
essere più economici, meno inquinanti e più efficienti. Il mezzo pubblico è sicuramente
il più idoneo se lo si vede dai vari punti di vista. Ma perché sia più economico e più efficace deve essere utilizzato dal numero di persone più elevato possibile, le fermate devono coincidere con i punti di domanda e le frequenze di passaggio devono essere quelle
giuste. Il mezzo privato dovrebbe essere disincentivato perché, anche se apparentemente più comodo, produce un elevato consumo di combustibili fossili altamente inquinanti per la qualità dell’aria, del rumore, delle emissioni in atmosfera di gas climalteranti, e
l’occupazione di suolo. Anche nel caso della mobilità, la pianificazione territoriale, per
quanto importante, non è sufficiente a risolvere le contraddizioni, occorre lavorare nel
campo degli stili di vita consapevoli, dell’innovazione delle infrastrutture e degli strumenti del trasporto e dell’uso di fonti energetiche alternative a quelle fossili, allo scopo di
favorire una fluidificazione lenta del traffico, una maggiore sicurezza stradale, la nascita
di comparti produttivi in cui le imprese insediate siano complementari e cooperative tra
loro e che la competizione avvenga tra sistemi territoriali globali.
4.1 Il territorio urbanizzato e la relativa pressione sul territorio
Uno dei temi più dibattuti dalla cultura urbanistica contemporanea riguarda gli effetti derivanti
dalla incessante espansione delle aree sottratte ai cicli naturali o agricoli e coinvolte in vario modo
dai processi di urbanizzazione.
Gli studi sulla “città diffusa” e sulla “dispersione insediativa” sottolineano due componenti principali e complementari del fenomeno. Da un lato sono evidenti gli effetti negativi sull’ambiente e
la difficile sostenibilità, dovuti all’aumento e all’allungamento della mobilità, nonché i maggiori
costi di gestione dell’intero sistema dei servizi; dall’altro, entro certi limiti, il fenomeno della diffusione insediativa corrisponde ad una diffusione di opportunità di sviluppo, come risarcimento al
depauperamento di risorse umane e sociali della montagna e della bassa pianura, avvenuto nella
fase di esodo dalle campagne verso le città.
Per la provincia di Modena le rilevazioni statistiche documentano, tra il 1995 e il 2005, una significativa espansione demografica dei comuni collinari e montani prossimi al contesto metropolitano,
nei Comuni a cintura del capoluogo e a “cuscinetto” fra le province di Modena e Bologna, dove
raccolgono la popolazione proveniente dai contesti metropolitani di maggiori dimensioni.
Tra le motivazioni che hanno determinato la redistribuzione della popolazione si trovano:
Qualità della tensione abitativa
27
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 28
- fattori economici legati alla ricerca di costi dell’abitare più contenuti, in una fase di forti differenziali dei prezzi fra aree urbane centrali ed hinterland;
- fattori occupazionali dovuti alla crescente precarietà dei posti di lavoro;
- fattori ambientali e culturali connessi alla ricerca di una più elevata qualità dell’abitare, sia con
riguardo al contesto che alla tipologia abitativa.
Nel decennio considerato assistiamo ad una crescita significativa della popolazione provinciale (pari
a +55.763 unità), ascrivibile essenzialmente ai consistenti flussi in ingresso provenienti sia dall’estero
che da altre aree del paese; inoltre nel 2005, per la prima volta negli ultimi trent’anni, è stato registrato un saldo naturale positivo, pari a +171 unità. La dinamica demografica rilevata viene quindi a porsi
come potenziale elemento di accentuazione gli aspetti legati alla sindrome diffusiva o “sprawl”.
A fronte di questo fenomeno, uno degli indicatori più efficaci per descrivere il consumo di suolo
in atto può essere fornito da una lettura dell’evoluzione del territorio urbanizzato, comprensivo
“delle aree effettivamente edificate o in costruzione ed i lotti interclusi”, come definito dall’art. A 5 della L.R. 20/2000.
Il Territorio urbanizzato dei 149 centri abitati principali della Provincia di Modena è passato da circa
8500 Ha nel 1976 a circa 13500 ha nel 1986, con un incremento di quasi il 60% in dieci anni ed un
aumento medio di circa 500 ettari/anno. Al 2003, ultimo anno per cui è disponibile questo dato, il
territorio urbanizzato si estendeva su 18499 Ha; tra il 1986 ed il 2003 si è avuto un incremento di
circa il 37% in 17 anni, corrispondente ad un incremento medio tra l’86 e il 2003 di 294 Ha/anno.
Per un esame di maggior dettaglio non è possibile fare riferimento al territorio urbanizzato ma ci si dovrà
affidare all’evoluzione del territorio pianificato, ossia dal perimetro continuo che comprende il territorio
urbanizzato e le aree contigue ad esso che il PRG vigente destina all’espansione del centro urbano.
L’esame delle previsioni urbanistiche dei Piani regolatori comunali può essere seguita confrontando i mosaici del 1986, del 1996 e del 2002.
Nei dieci anni 1986/1996 l’incremento medio del territorio pianificato è stato del 6.8%, pari ad un
incremento medio di 116 ettari/anno, mentre è stato del 11,6 % nei sei anni dal 1996 al 2002, pari
ad un incremento medio di 350 ettari/anno.
In rapporto alle classi dimensionali dei centri si rileva che nel decennio ‘86/’96 la spinta espansiva
si concentra soprattutto nelle classi di centri medio-piccoli (centri fra 500 e 5000 abitanti) che, se
in termini di popolazione urbana rappresentano il 21%, assorbono ben il 49% dell’intera crescita
del territorio pianificato nella Provincia. Nei sei anni successivi la spinta insediativa permane forte
nei centri medio-piccoli ma si estende anche ai centri medio - grandi, mentre si nota un maggiore
contenimento nei centri più piccoli (meno di 500 ab.), in entrambi i periodi permane un relativo
contenimento nel capoluogo provinciale.
Si rileva infine come nelle situazioni di forte sovradimensionamento urbanistico dei centri di collina e montagna, la generazione dei PRG più recenti ha ridotto l’espansione prevista.
Per comprendere quali componenti dell’espansione urbana incidano maggiormente nel consumo di
suolo è possibile seguire l’evoluzione di quattro macro - aggregazioni di destinazioni urbanistiche:
- zone a prevalente destinazione residenziale;
- zone a prevalente destinazione produttiva manifatturiera;
- zone a prevalente destinazione per attività direzionali, terziarie e ricettive;
- zone per servizi di interesse pubblico, sia di quartiere o di insediamento che di interesse generale.
L’estensione delle zone prevalentemente residenziali rappresentava nel decennio ‘86/’96 intorno al
50% delle zone considerate, mentre nel periodo 1996-2002 questo tipo di zone ha contribuito solo
per l’11% all’incremento complessivo delle previsioni, interessando il 46% del territorio pianificato.
L’estensione delle zone per attività produttive, prevalentemente secondarie non ha subito, nell’arco temporale esaminato, una modifica significativa in rapporto alle altre aree, attestandosi intorno al 23 - 24%.
Le ultime due aggregazioni evidenziano che per le zone produttive prevalentemente terziarie si è
28
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 29
avuta una crescita dal 2% nel 1986 al 5% nel 2002; il loro peso quindi, pur restando complessivamente modesto, è più che raddoppiato giungendo a rappresentare negli ultimi sei anni quasi un
quarto dell’incremento complessivo delle aree pianificate per funzioni urbane.
Ancor più evidente, nel caso delle zone per servizi, il passaggio fra il 24 ed il 27% del totale, che ha rappresentato negli ultimi sei anni quasi la metà dell’incremento complessivo delle aree pianificate per usi
urbani. La crescita degli ultimi sei anni è frutto di incrementi molto consistenti nell’area centrale (+840
ettari, localizzati in particolare a Modena con oltre 500 ettari) e nella bassa pianura, dove si localizza
quasi interamente nel Comune di Finale Emilia e dovuto all’inserimento di vaste aree per discarica di
rifiuti urbani. Complessivamente modesto è invece il contributo della collina e della montagna.
La crescita di questo vasto aggregato che comprende i “servizi di interesse collettivo”, sia pubblici che privati, sembra quindi rappresentare nella fase attuale, e principalmente per l’area centrale,
un motore dello sviluppo urbano e non una sua conseguenza. Sempre più spesso le relazioni dei
piani urbanistici motivano la scelta di introdurre nuove aree di espansione con ragioni legate non
tanto ai fabbisogni, quanto piuttosto ad obiettivi più generali di qualità urbana.
Il riferimento al fabbisogno era nato “in una fase dello sviluppo economico caratterizzata da parametri, e relative unità di misura, strettamente quantitativi; ossia la fase industriale, nella quale lo
sviluppo era stato identificato essenzialmente come crescita quantitativa”. Il fabbisogno misurava
lo scarto tra il livello di soddisfacimento dei bisogni primari in essere e un livello assunto come
standard. Il tema del dimensionamento ed implicitamente del “contenimento” avevano anche tra
le motivazioni principali il contenimento della sottrazione di terreni all’agricoltura, il contenimento delle rendite fondiarie e il contenimento della produzione edilizia in quanto tale. Tra i limiti maggiori manifestati da questo approccio sono da evidenziare quelli relativi ad una sostanziale assenza del concetto di limite da un lato e della visione d’area vasta dall’altro.
Nella realtà contemporanea la crescente rilevanza registrata in tema di servizi è invece testimone
insieme ai bisogni non primari e fortemente individualizzati della preponderanza degli aspetti qualitativi nella domanda di spazio
A fronte di questo quadro può essere utile richiamare i principi generali a cui si deve informare la
pianificazione territoriale ed urbanistica, così come definiti dalla vigente legge urbanistica regionale (L.R. 20/2000 “Disciplina generale sulla tutela e l’uso del territorio”) all’articolo 2:
- promuovere un ordinato sviluppo del territorio, dei tessuti urbani e del sistema produttivo;
- assicurare che i processi di trasformazione siano compatibili con la sicurezza e la tutela dell’integrità fisica e con l’integrità culturale del territorio;
- [...]; ridurre la pressione degli insediamenti sui sistemi naturali ed ambientali anche attraverso
opportuni interventi di riduzione e mitigazione degli impatti;
- [...]; prevedere il consumo di nuovo territorio solo quando non sussistono alternative derivanti dalla
sostituzione dei tessuti insediativi esistenti ovvero dalla loro riorganizzazione e riqualificazione.
Se traguardiamo questi principi attraverso l’assunzione di un modello di sviluppo sostenibile, peraltro esplicitamente previsto dalla L.R. 20/2000, si possono scorgere alcuni nodi critici dei processi di
trasformazione territoriale. Tra questi, come accennato in precedenza, un ruolo chiave è assunto dal
motore dei processi di trasformazione urbana o più in generale territoriale, dove il calcolo del fabbisogno nei diversi settori della “domanda di spazio” ha ceduto il passo ai livelli di qualità urbana.
Il PTCP della provincia di Modena, già nel 1999, anticipava chiaramente alcuni contenuti importanti della L.R. 20/2000 prevedendo di “individuare le condizioni ed i limiti condivisibili della domanda insediativa in relazione a tre gruppi di problematiche:
- “alla volontà di tutela di determinate risorse ambientali;
- ai limiti di sostenibilità rispetto al mantenimento nel tempo degli equilibri ambientali,
- ai limiti di sostenibilità rispetto ai costi di funzionamento del sistema e all’efficienza delle reti
infrastrutturali”.
Qualità della tensione abitativa
29
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 30
Tra le azioni che la pianificazione territoriale ha messo in atto per contenere l’impatto ambientale e le diseconomie generate dalla dispersione insediativa, vi è stata l’individuazione di soglie
minime di consistenza dei centri abitati e di dotazioni di servizi di base, al di sotto delle quali non
è opportuno perseguire politiche di espansione urbana per la residenza. Le soglie, articolate in
relazione ai diversi contesti territoriali, assumono come riferimento i servizi di base ed i sistemi
di trasporto collettivo ad alta capacità e minor impatto ambientale.
Corollario necessario a questo approccio è stata la redistribuzione dei vantaggi e svantaggi legati
ad una pianificazione di area vasta consapevole delle interdipendenze legate alle politiche urbanistiche locali. In questo senso la “perequazione territoriale” risulta essenziale, al fine di perseguire:
- la tutela dell’integrità fisica e culturale del territorio;
- il consolidamento della struttura policentrica e della gerarchia storicizzata della struttura urbana;
- il freno alla dispersione insediativa;
- la tutela dall’espansione urbana della fascia pedecollinare a più elevata criticità ambientale;
- il riordino degli insediamenti produttivi e lo sviluppo di poli produttivi di rilievo provinciale.
4.2 La densificazione del territorio urbanizzato
La maggior parte degli urbanisti è concorde nel considerare la densificazione del territorio urbanizzato come l’antidoto a molti dei problemi che lo sprawl ha già creato, tra cui:
- la drastica diminuzione di aree naturali e territorio agricolo;
- i tempi di pendolarismo sempre più dilatati;
- la congestione da traffico;
- l’inquinamento diffuso dell’aria e delle acque.
A sostegno di questo modello insediativo vi sono poi anche i nuovi bisogni espressi da famiglie
costituite, sempre più spesso, da persone che vivono sole e coppie senza figli, che si orienteranno
maggiormente verso residenze a densità maggiore, dotate di varietà tipologica e miscela di funzioni, in grado di offrire quartieri vitali.
È però innegabile che nell’immaginario collettivo le urbanizzazioni con densità elevata rimangano
associate alle esperienze dei quartieri popolari sorti a partire dal secondo dopoguerra e caratterizzati generalmente da uno zooning monouso a grandi lotti, che ha forzato una separazione funzionale di usi dello spazio, portando a grandi distanze tra posti di lavoro, case e commercio. A questi
elementi si è aggiunta spesso anche la mediocre qualità architettonica e tecnologica, associata ad
una forte segregazione della popolazione meno abbiente.
La riproposizione dell’idea di città densa può esprimere i suoi effetti positivi e rappresentare un’alternativa desiderabile solo in presenza di una progettazione urbanistica organica, politicamente orientata
a garantire la tutela delle risorse comuni piuttosto che sensibile agli interessi della speculazione immobiliare. La preoccupazione è tanto più fondata se si considera che nell’attuale organizzazione fiscale
dello Stato le entrate comunali sono per la maggior parte legate all’attività edificatoria, dalla maggiore
o minore edificabilità discendono le entrate per contributi di concessione, imposte immobiliari, ecc.; il
governo urbanistico si trova così, sempre più spesso, ad essere subordinato alle ragioni di bilancio.
Può essere utile ricordare che alcuni dei temi relativi alla densificazione del territorio urbanizzato appaiono già maturi nelle riflessioni degli architetti dei primi decenni del secolo scorso, nell’ambito della
cultura razionalista, come emerge delle parole di Gropius al III Congresso internazionale per la nuova
edilizia, tenuto a Bruxelles nel 1930. Se gli aspetti negativi legati alla segregazione sociale delle “grandi masse di lavoratori”, nonché quelli legati alla partecipazione saranno assunti solo successivamente, tuttavia sono efficacemente esposti alcuni fattori essenziali per il successo della città densa: “Le
opzioni circa il tipo ideale di abitazioni sono fieramente contrapposte; alla radice si manifesta l’antica
antitesi tra città e campagna. L’uomo ha bisogno di contrasto fra tensione e rilassamento; la tendenza dei cittadini verso la campagna e quella dei contadini verso la città appartengono a una situazione
30
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 31
naturale che deve essere soddisfatta. L’evoluzione progressiva attenua i contrasti portando le conquiste della città in campagna e la ricchezza della natura in città. Tanto meno si realizza questa doppia esigenza - e tale frustrazione è più o meno forte, soprattutto nelle grandi città - tanto più forte è la lotta
per trovare dei fattori di equilibrio, come quello della casa con giardino. La battaglia per la forma dell’abitazione è alla sua origine psicologica, e quindi soggetta a rivolgimenti e psicosi di panico, come
abbiamo sperimentato nella violenta lotta contro i grandi complessi residenziali.
[…] Ma la causa della miseria di queste indegne abitazioni non è la forma dei grandi blocchi residenziali multipiani, ma una miope legislazione che ha permesso che la costruzione di queste abitazioni popolari cadesse nelle mani di una speculazione senza scrupoli, senza nessuna difesa sociale.
Case alte ad appartamenti, ben progettate, poste nel verde e ben distanziate sono in grado di assolvere a tutte le esigenze di luce, aria e spazio libero, offrendo in più a chi le abita altri vantaggi. La
casa unifamiliare contraddice questa esigenza fondamentale della città. Compito dell’urbanista non
è solo quello di assicurare buoni mezzi di trasporto ma, ancora prima, di diminuirne la necessità.
Gli abitanti di Los Angeles, in superficie la più grande città del mondo e costruita quasi esclusivamente con case unifamiliari, passano gran parte della loro giornata sui mezzi di trasporto per spostarsi dalla casa ai luoghi di lavoro. Il sacrificio che compiono per questo, in tempo e denaro, è
superiore a quello dei nostri lavoratori, la cui distanza media dai luoghi di lavoro è più ragionevole. Vivere in periferia non è nemmeno economico.
[…] La casa bassa non è il rimedio universale, la conseguenza logica di questa costruzione sarebbe il dissolvimento e la negazione della città stessa. Lo scopo è, al contrario, la decongestione e
non decomposizione della città! Lo scopo è la sintesi dei due poli contrapposti, città e campagna,
con l’impiego dei mezzi tecnici in nostro possesso e con la massima distribuzione del verde su
tutte le aree libere, a terra e sulle terrazze, per ottenere un’esperienza quotidiana della natura che
non sia il breve contatto della domenica”.
4.3 Aspetti sociali legati all’abitare
All’inizio del Novecento un breve saggio di Georg Simmel, “Metropoli e personalità”(1903), individuava alcuni caratteri essenziali della metropoli del tempo fornendo chiavi interpretative che tuttora, trascorso un secolo e cambiate radicalmente le condizioni di vita dell’uomo, risultano di estremo interesse ed attualità.
Simmel guarda, con un certo distacco, la metropoli, gli uomini che la popolano, le interazioni
sociali che in essa si verificano e confronta quanto osservato con i corrispondenti fenomeni che
avvengono in una piccola città.
Dal confronto emergono due osservazioni, due differenze sostanziali fra metropoli e piccole cittadine o ambienti rurali dalle quali Simmel trae due categorie interpretative che, utilizzate congiuntamente, permettono di spiegare alcuni fenomeni metropolitani.
La prima osservazione è di carattere neuro-psicologico. Nella metropoli gli abitanti ricevono un
ricco insieme di stimoli che evolvono e cambiano rapidamente, un susseguirsi di impressioni ed
immagini che affollano la loro mente.
Spostandosi in ambiente rurale da tale ritmo “veloce”, conseguente alle intense stimolazioni nervose, si passa ad un ritmo “lento”. Il “… ritmo della vita e delle immagini sensorie mentali scorre
più lentamente, più abitudinariamente e con maggior uniformità”.
La seconda osservazione è di carattere economico: la città è sede dell’economia monetaria. Qui
tutti gli scambi sono regolati con il denaro. Per dirla con Simmel “l’economia del denaro domina
la metropoli”.
Il baratto, lo scambio diretto di beni, spariscono e chi produce lavora per il mercato, per un consumatore che non conosce e che non incontra mai direttamente, un consumatore che effettua i propri acquisti presso vari commercianti. Intermediari che grazie all’esistenza del denaro possono più
Qualità della tensione abitativa
31
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 32
facilmente speculare sugli acquisti e sulle vendite ricavando un guadagno personale senza aver
realizzato alcun prodotto.
Consideriamo ora alcune caratteristiche dell’ambiente metropolitano che Simmel ha individuato e
spiegato attraverso i due paradigmi interpretativi descritti.
La prima di queste caratteristiche consiste nell’intellettualità sofisticata, nel distacco e nella razionalità che, secondo Simmel, sono tipiche dell’uomo metropolitano.
Come conseguenza della prima osservazione che vede la metropoli luogo di sovrastimolazione
sensoriale Simmel, utilizzando un approccio evoluzionista, deduce che necessariamente l’uomo
metropolitano, per adattarsi all’ambiente, ha sviluppato un “organo” di difesa che lo protegge
dagli eccessivi stimoli a cui è sottoposto: l’intelletto.
Ha imparato a rispondere ai numerosi stimoli che lo colpiscono reagendo con l’intelletto anziché
con il cuore.
Per difendere, tutelare la propria “… vita soggettiva contro il potere opprimente della vita metropolitana …”il cittadino ha sviluppato una intellettualità sofisticata, una indifferenza per qualsiasi
individualità e un’abitudine ad instaurare rapporti formali e distaccati.
È facile osservare che gli abitanti di una grande città hanno una sorta di “riservatezza”, “riserbo”,
indifferenza verso gli altri concittadini, queste rappresentano secondo Simmel le doti tipiche dell’uomo metropolitano, ed il suo modo di difendersi da quei caratteri di mutevolezza e di discontinuità sempre più dominanti le condizioni di vita della grande città.
Anche il carattere monetario dell’economia cittadina contribuisce a spiegare, accrescere e rafforzare l’intellettualità, la razionalità del cittadino metropolitano.
L’uomo abituato a rapportare tutto con il denaro acquisisce un atteggiamento “… pragmatico nel
trattare gli uomini e le cose …”; un atteggiamento in cui “… a una giustizia formale si unisce una
durezza spietata …”.
Il denaro “… riduce qualsiasi qualità e ogni individualità alla domanda: quanto?”
L’altro viene ad essere considerato solo, o prevalentemente, in termini di un egoistico tornaconto
personale.
“Ciò che interessa è solo il rendimento oggettivo misurabile”.
Così le relazioni, le interazioni con gli altri divengono quasi sempre delle pure contrattazioni.
Dunque l’uomo è spinto, condizionato, anche dall’ambiente economico in cui vive a rapportarsi
con i propri simili utilizzando l’intelletto anziché il cuore.
Un’altra caratteristica tipica dell’ambiente metropolitano è l’atteggiamento “blasé”: l’individuo
risponde in maniera smorzata a un forte stimolo esterno a causa di una precedente sovrastimolazione, o meglio in conseguenza di “… stimolazioni nervose in rapido movimento, strettamente
susseguentesi e fortemente discordanti”
Gli aspetti economici, l’economia monetaria e la divisione del lavoro alimentano anch’essi l’atteggiamento blasé.
Il denaro è l’equivalente, l’unità di misura e spesso l’unico termine di confronto, di tutti gli innumerevoli oggetti - fra loro molto diversi - di cui dispone l’uomo.
Ulteriore caratteristica metropolitana è la precisione con cui tutto è misurato, monetizzato e calcolato. Anche il tempo delle persone, quindi la loro vita o parte di essa, viene accuratamente misurato e monetizzato.
Nella metropoli gli individui agiscono in modo sincrono
L’orologio permette e regola il funzionamento di tutte le metropoli, misura la vita e ne consente
una quantificazione economica, la monetizzazione del tempo.
L’importanza assunta dal tempo, dalla “… più rigida puntualità nelle promesse e nei servizi …” - e
quindi dal corrispondente strumento di misura: l’orologio - è conseguente soprattutto alla complessa organizzazione della vita metropolitana, alla divisione e specializzazione del lavoro.
32
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 33
La metropoli è anche il luogo della società in cui, secondo Simmel, l’uomo gode della maggior
libertà possibile.
Libertà che deriva proprio dalle caratteristiche fin qui descritte ed in particolare da quel riserbo,
quell’indifferenza e quel distacco che caratterizzano i rapporti interpersonali metropolitani.
Dunque l’uomo metropolitano è “libero” rispetto alla meschinità e ai giudizi che limitano l’uomo
della piccola città.
Purtroppo l’altra faccia di questa maggior libertà è che “… nella folla metropolitana …” “… ci si
sente tanto soli e sperduti come non mai …”. E ciò non deve stupire perché “… non è assolutamente stabilito che la libertà dell’uomo assuma per la sua vita emotiva un ruolo confortevole”.5
Oggi, in particolare, all’interno delle più ampie dimensioni metropolitane, mentre da una parte ci
troviamo in presenza di un tipo di realtà spaziale sollecitata a sviluppare crescenti livelli di efficienza e di razionalità al proprio interno, in rapida e costante trasformazione, secondo esigenze e logiche proprie - e per questo sfuggenti alle capacità percettive dei singoli - d’altra parte la difesa di
spazi espressivi, di elementi noti e facilmente interiorizzabili - il cui significato e ricordo a lungo
permane vivo nell’immaginazione e nella fantasia - capaci di guidare ed orientare i comportamenti dei singoli all’interno della città, emerge come esigenza essenziale del vivere urbano.
Il richiamo alla meditazione di fronte ad uno specifico insieme architettonico o ad un elemento del
tessuto spaziale - che significa tra l’altro, favorire una certa continuità logica nei processi percettivi della città, e nei rapporti con elementi noti e già chiaramente individuabili nelle loro espressioni e nei loro tratti più significativi, - può costituire fattore essenziale e liberatorio, nell’ambito di una
dinamica di sviluppo per molti aspetti ossessiva.
Nel corso degli anni ’60 gli aspetti legati all’importanza dei processi percettivi nel processo di integrazione e partecipazione emozionale dei singoli nella realtà metropolitana sono stati esplorati
dalle ricerche di Kevin Lynch.
Lynch ritiene che il rapporto comunicativo, la capacità di leggere le strutture spaziali, entro le quali
i singoli si trovano a dover vivere derivi dalla capacità di specificare e valorizzare quei tratti essenziali e caratteristici che ogni struttura metropolitana ha in sé; favorendo nel contempo la capacità
di lettura ed interiorizzazione delle strutture da parte del maggior numero possibile di fruitori.
In Provincia di Modena tra gli esempi maggiormente significativi di progettazione attenta ai valori evidenziati da Lynch è necessario ricordare il Villaggio Torrenova, realizzato nel 1985 dall’Arch.
Tiziano Lugli, in un comparto PEEP.
Il complesso si colloca in un’area di frangia a Nord della città, a ridosso della tangenziale e di un
raccordo ferroviario dismesso; il comparto si estende su una superficie di 127000 mq e si compone delle variegata aggregazione di 560 cellule residenziali organizzate secondo tre principali tipi
abitativi: abitazioni in linea, ville urbane, case a schiera. Il complesso residenziale comprende
anche un centro civico, negozi, supermercato e verde attrezzato per lo sport. Nel progetto è chiaramente percepibile l’intento di trasformare un frammento di territorio marginale in un luogo
caratterizzato, capace di esprimere significati e di offrire un’immagine positiva dell’abitare.
Di particolare rilievo è la cura dello spazio connettivo che, a partire da una lunga piazza che diviene
l’elemento ordinatore dell’intera composizione urbana si snoda a pettine con strade e spazi aperti che
conducono a spazi privati e pubblici. L’alta densità costruttiva e la limitazione al minimo degli spazi
aperti privati a vantaggio degli spazi pubblici suddivisi in corti più o meno ampie accentuano le caratteristiche urbane dell’intervento: lo spazio pubblico, luogo ove si intrecciano abitudini personali ed
espressioni di socialità costituisce l’articolazione fra elementi spesso disparati, creando luoghi urbani.
5
Pittamiglio Fabio, Metropoli e personalità di Georg Simmel, www.serendicity.arch.unige.it/numero2/iclassici1.htm
Qualità della tensione abitativa
33
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 34
4.4 Gli insediamenti industriali
Già nel 1993, il Piano territoriale infraregionale redatto dalla Provincia evidenziava in termini di
“complicazione” il grado di diffusione insediativa dell’apparato produttivo rispetto alla pressione
esercitata sulle risorse ambientali, alla capacità di tenuta dei servizi e delle reti infrastrutturali, ma
anche in termini di maggiore difficoltà a garantire nel futuro opportunità di accesso ai servizi avanzati ed alle reti di comunicazione sovralocale, nonché a mantenere identità e riconoscibilità alle
diverse parti del territorio.
Il tema posto era quindi rappresentato dall’intensità e dalle modalità con cui si è realizzato lo sviluppo policentrico; in alcuni casi esso ha dato luogo a processi di urbanizzazione diffusa sul territorio, senza riferimenti e legami gerarchici con il sistema dei centri abitati di riferimento.
L’originario policentrismo insediativo, che a partire dagli anni ’70 era stato incentivato dalle politiche di sostegno al “riequilibrio territoriale dello sviluppo”, ha progressivamente assunto, in alcuni ambiti, i caratteri della diffusività, con conseguenti problemi relativi alla tenuta delle infrastrutture, alla qualità insediativa ed agli aspetti di compatibilità ambientale.
Questi temi sono stati ripresi ed approfonditi dal Piano territoriale di coordinamento provinciale,
approvato nel 1999. I caratteri insediativi del sistema manifatturiero hanno evidenziato in quell’occasione l’elevata diffusione delle zone produttive nel territorio provinciale, caratterizzate inoltre da
dimensioni molto ridotte.
Il fenomeno diffusivo ha interessato sia l’area della bassa pianura, ma soprattutto l’area centrale.
Nell’area della bassa pianura ad un sistema insediativo costituito da centri di dimensione media e
piccola, fa riferimento un sistema diffuso di aree produttive: ogni centro abitato, capoluogo e non,
possiede almeno un’area produttiva. In genere le aree di maggior consistenza sono ubicate direttamente sugli assi viari principali ed in vicinanza dei centri abitati; su queste aree sono insediate
le imprese appartenenti ai settori produttivi più rappresentativi. Circa la metà delle aree produttive censite presenta problematiche rispetto alla sostenibilità ambientale, in quanto ricadente in
aree suscettibili di essere allagate, soggette a ristagno o a lento deflusso delle acque.
Il massimo livello di diffusione insediativa è registrato nell’area centrale, dove si concentra il maggior numero di imprese del comparto manifatturiero rispetto al totale della provincia. Le aree di
maggior consistenza in termini di addetti sono in genere situate nelle immediate vicinanze dei centri abitati, in particolare nell’area industriale di Modena nord, a Campogalliano, Formigine ed in
parte anche a Nonantola e Soliera.
Nell’area del distretto ceramico, costituita dai comuni di Fiorano, Sassuolo, Maranello e Castelvetro,
si assiste ad un fenomeno di conurbazione, per la presenza di vaste aree produttive sviluppate senza
soluzione di continuità. Spesso le aree produttive si sviluppano in stretta contiguità con le zone residenziali determinando situazioni di conflitto per la tutela sanitaria (qualità dell’aria, rumore ecc.)
Per l’area centrale, più del 20% ricade in zone ad elevata vulnerabilità dell’acquifero, ed oltre il 10%
in aree di criticità idraulica.
Tra i fenomeni più rilevanti che interessano tanto l’area della bassa pianura quanto l’area centrale, ricorrono:
- inadeguatezza delle infrastrutture viarie, che va letta in alcune situazioni in termini di congestione per sovraccarico e, per altre, in termini di carenza di infrastrutture;
- carenza di servizi sia per i lavoratori sia per le imprese;
- insufficienza del trasporto pubblico;
- crescita preoccupante dei fabbisogni di risorse naturali, in particolare, risorse idriche ed energetiche;
- alto livello dei costi per lo smaltimento dei rifiuti speciali;
- crescente conflittualità con il tessuto residenziale, che in genere si sviluppa in contiguità.
Tra le azioni strategiche che la pianificazione territoriale individua per queste aree, vi è la necessità di
34
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 35
introdurre elementi di riordino insediativo, che abbiano come riferimento la ricerca di una maggiore
sostenibilità ambientale e di una migliore funzionalità dell’assetto territoriale. Accanto a questo, emerge l’esigenza di accrescere la qualità insediativa delle aree produttive, anche come fattore di attrazione di imprese innovative ed a più alto valore aggiunto. L’obiettivo di qualificare le aree produttive, in
termini di infrastrutture, servizi ed immagine prevede innanzitutto individuare un disegno ordinatore,
definito in relazione agli obiettivi di sviluppo sociale ed economico individuati per il territorio provinciale, ai caratteri del contesto ambientale ed alle scelte relative alle reti infrastrutturali.
I fattori privilegiati per innescare processi di riordino sono individuati nelle parti terziarie e logistiche delle imprese, in quanto fattori in grado di determinare scelte di spostamento. Il disegno ordinatore assume come riferimenti, oltre agli aspetti di sensibilità ambientale che ne costituiscono la
griglia di riferimento, il sistema infrastrutturale ed, in particolare, le reti per la movimentazione
delle merci, nonché le scelte più complessive definite per la qualificazione del sistema insediativo.
Nel corpo normativo del PTCP questi principi hanno avuto alcune importanti ricadute, tra cui l’individuazione dei Poli produttivi di rilievo provinciale, costituiti da zone per insediamenti produttivi che, per la loro consistenza, la loro collocazione sul territorio rispetto alla sostenibilità ambientale e alla dotazione infrastrutturale, devono essere interessati in modo prioritario da progetti di
sviluppo e qualificazione a servizio di tutto il territorio provinciale. Nell’Accordo di Programma
viene inoltre riconosciuta la sede idonea per concordare forme di “perequazione territoriale ”che
consentano la redistribuzione dei proventi delle trasformazioni urbanistiche fra i Comuni in relazione a parametri oggettivi ovvero in relazione a fabbisogni programmati, e che comunque evitino una correlazione diretta fra entità dell’attività edilizia ed entità delle entrate comunali.
Infine sono da ricordare gli indirizzi predisposti per il recupero degli insediamenti dismessi o in
dismissione, considerati prioritari rispetto all’urbanizzazione di nuove aree.
Nella provincia di Modena le aree destinate ad insediamenti produttivi ammontano complessivamente a 57.607.521 mq così ripartiti (fonte MOAPnet, aggiornamento 2005):
- 44299485 mq, aree consolidate;
- 525320 mq, aree dismesse;
- 12782716 mq, aree di espansione.
I grafici e le tabelle riportate di seguito dettagliano questi dati.
77%
Aree consolidate
22%
Aree di espansione
1%
Aree dismesse
Figura 3 - Ripartizione delle aree destinate ad insediamenti produttivi nel territorio provinciale
Qualità della tensione abitativa
35
Bastiglia
Bomporto
Campogalliano
Camposanto
Carpi
Castelfranco Emilia
Castelnuovo Rangone
Castelvetro di Modena
Cavezzo
Concordia sulla Secchia
Fanano
Finale Emilia
Fiorano Modenese
Fiumalbo
Formigine
Frassinoro
Guiglia
Lama Mocogno
Maranello
Marano sul Panaro
Medolla
Mirandola
Modena
Montecreto
Montefiorino
Montese
Nonantola
Novi di Modena
Palagano
Pavullo nel Frignano
Pievepelago
Polinago
Prignano sulla Secchia
Ravarino
Riolunato
San Cesario s.P.
San Felice s.P.
San Possidonio
San Prospero
Sassuolo
Savignano s.P.
Serramazzoni
Sestola
Soliera
Spilamberto
Vignola
Zocca
0
200
400
36
600
ettari
800
1.000
1.200
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 36
Superficie Aree consolidate
Superficie Aree dismesse
Superficie Aree di espansione
Totale
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47
comuni
Figura 4 - Ambiti produttivi comunali, istogrammi dei valori assoluti suddivisi per tipologia di aree
(consolidate, dismesse, di espansione). Fonte MOAPnet aggiornamento 2005
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
Comune
14:47
Pagina 37
Ambiti
produttivi
Sup (ha)
Aree
Consolidate
Sup (ha)
Aree
Dismesse
Sup (ha)
Aree di
Espansione
Sup (ha)
Percentuale
Percentuale
aree di aree dismesse
espansione su totale ambiti
su totale
produttivi
Bastiglia
Bomporto
Campogalliano
Camposanto
Carpi
Castelfranco Emilia
Castelnuovo Rangone
Castelvetro di Modena
Cavezzo
Concordia sulla Secchia
Fanano
Finale Emilia
Fiorano Modenese
Fiumalbo
Formigine
Frassinoro
Guiglia
Lama Mocogno
Maranello
Marano sul Panaro
Medolla
Mirandola
MODENA
Montecreto
Montefiorino
Montese
Nonantola
Novi di Modena
Palagano
Pavullo nel Frignano
Pievepelago
Polinago
Prignano sulla Secchia
Ravarino
Riolunato
San Cesario sul Panaro
San Felice sul Panaro
San Possidonio
San Prospero
Sassuolo
Savignano sul Panaro
Serramazzoni
Sestola
Soliera
Spilamberto
Vignola
Zocca
37,00
133,38
146,15
60,33
302,16
112,24
96,76
119,29
72,53
67,05
35,48
348,87
541,30
8,25
198,36
39,75
23,60
6,88
183,34
47,20
114,24
269,34
1174,40
1,34
14,54
25,96
101,55
86,15
14,46
105,54
14,28
23,66
47,62
24,30
3,90
110,42
144,28
46,89
29,01
371,80
23,82
52,33
7,24
90,90
130,88
127,36
24,64
21,78
119,51
106,97
47,05
114,54
85,54
80,78
98,05
9,78
43,96
25,22
261,35
497,49
3,86
124,42
26,76
16,92
4,25
170,95
47,20
62,29
214,74
1034,21
0,39
11,34
13,81
81,65
56,51
5,25
69,24
9,70
8,15
43,54
12,98
0,00
64,09
106,99
22,51
14,10
353,29
16,72
32,16
5,84
75,80
85,59
109,76
12,95
0,00
0,00
13,50
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
24,53
0,00
5,00
1,99
1,14
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
6,37
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0
15,22
13,87
25,68
13,28
187,61
26,71
15,98
21,24
62,75
23,10
10,26
87,51
19,28
4,39
68,94
11,01
5,55
2,63
12,39
0,00
51,95
54,60
140,19
0,95
3,20
12,15
19,90
29,64
9,21
36,30
4,58
15,51
4,08
11,32
3,90
39,96
37,28
24,38
14,91
18,52
7,10
20,17
1,39
15,10
45,29
17,60
11,69
41,14
10,40
17,57
22,02
62,09
23,79
16,51
17,81
86,52
34,44
28,91
25,08
3,56
53,24
34,76
27,69
23,49
38,26
6,76
0,00
45,48
20,27
11,94
70,98
22,01
46,80
19,60
34,41
63,68
34,40
32,07
65,55
8,56
46,58
100,00
36,19
25,84
52,00
51,40
4,98
29,81
38,54
19,25
16,61
34,61
13,82
47,44
0,00
0,00
9,24
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
4,53
0,00
2,52
5,01
4,83
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
5,77
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
0,00
TOTALE
5760,75
4429,95
52,53
1278,27
22,19
0,91
Tabella 1 - Dimensione degli ambiti produttivi comunali e loro articolazione in consolidati, dismessi e di espansione
Qualità della tensione abitativa
37
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 38
Un ulteriore sviluppo nella qualificazione delle aree produttive potrebbe derivare dall’applicazione
dell’art. 26 del D.Lgs. 112/98, che prevede l’individuazione delle “aree industriali e aree ecologicamente attrezzate, dotate delle infrastrutture e dei sistemi necessari a garantire la tutela della salute, della sicurezza e dell’ambiente”.
In Emilia-Romagna il tema viene affrontato dalla citata L. R. 20/2000 e dalla Direttiva V.I.A.
(Deliberazione della Giunta Regionale n. 1238 del 15 luglio 2002).
In particolare, l’art. A-14 “Aree ecologicamente attrezzate” della L. R. 20/2000 prevede che le parti
di territorio caratterizzate dalla concentrazione di attività economiche, commerciali e produttive
costituiscono aree ecologicamente attrezzate quando sono dotate di infrastrutture, sevizi e sistemi
idonei a garantire la tutela della salute, della sicurezza e dell’ambiente. Viene inoltre previsto che
la Regione, con atto di coordinamento tecnico, definisca, sulla base della normativa vigente in
materia, gli obiettivi prestazionali delle aree ecologicamente attrezzate, avendo riguardo:
- alla salubrità e igiene dei luoghi di lavoro;
- alla prevenzione e riduzione dell’inquinamento dell’aria, dell’acqua e del terreno;
- allo smaltimento e recupero dei rifiuti;
- al trattamento delle acque reflue;
- al contenimento del consumo dell’energia e al suo utilizzo efficace;
- alla prevenzione, controllo e gestione dei rischi di incidenti rilevanti;
- alla adeguata e razionale accessibilità delle persone e delle merci.
In attesa dell’atto di coordinamento tecnico (in fase di elaborazione) la Deliberazione di Giunta
Regionale n. 1238 del 15 luglio 2002 ha precisato gli obiettivi prestazionali per la definizione sia
delle aree ecologicamente attrezzate, sia delle aree industriali esistenti dotate delle infrastrutture e
degli impianti tecnologici e sistemi necessari a garantire la tutela della salute, della sicurezza e dell’ambiente. Queste ultime rappresentano il primo passo per le aree industriali esistenti verso il
riconoscimento di “area industriale ecologicamente attrezzata”.
Gli obiettivi prestazionali individuati fanno capo a tre filoni tematici:
individuazione del soggetto gestore cui è affidata la promozione, la realizzazione e la gestione;
contenuti urbanistico territoriali di qualità da attuare preliminarmente alla fase di realizzazione dell’intervento;
condizioni di gestione ambientale di qualità, da mantenere e monitorare nel tempo.
Attualmente la Provincia di Modena sta affrontando l’aggiornamento del Piano Territoriale di
Coordinamento Provinciale sulla base della legge urbanistica regionale (L.R. 20/2000) e degli indirizzi e degli obiettivi strategici posti a livello della Comunità Europea.
In particolare viene assunto come riferimento il rapporto sugli spazi così come delineati dallo
Schema di Sviluppo dello Spazio Europeo che individua i seguenti obiettivi:
- la coesione economica e sociale;
- lo sviluppo sostenibile;
- una competitività equilibrata per il territorio europeo.
Tra le tematiche più rilevanti che verranno affrontate secondo questo approccio vi sono quelle relative agli ambiti produttivi e, conseguentemente, le Aree ecologicamente attrezzate.
38
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 39
4.5 La mobilità
Tra i temi più complessi che si pongono alla pianificazione territoriale figura sicuramente quello
relativo alla gestione della mobilità dove sempre più numerose sono le variabili che entrano in
gioco.
I fattori di maggior rilievo sono le tendenze che negli ultimi decenni hanno modificato e modificano gli “stili di mobilità”, caratterizzati dallo spostamento di quote crescenti di mobilità da movimenti pendolari, ossia ripetitivi e prevedibili a movimenti non ripetitivi e non prevedibili. Si assiste in generale al passaggio dal rigido/stabile al flessibile /variabile.
Nelle forme attuali della mobilità si riflette il passaggio dalla fase dell’accentramento della popolazione nelle città a danno delle campagne, fase dell’urbanesimo e dell’industrializzazione, alla fase
della dispersione insediativa, della suburbanizzazione, della città post-industriale.
Nella fase dell’urbanesimo, della città-fabbrica, i rapporti sociali erano precisamente e rigidamente definibili attraverso la stessa organizzazione urbana tra la sfera del lavoro e quella della residenza: i quartieri operai giustapposti alle zone industriali, la mensa in fabbrica, i negozi di vicinato in
rapporto di simbiosi con le residenze circostanti, i servizi dimensionati sulla popolazione di ciascun
quartiere.
Nella città post-industriale vengono meno tutti i rapporti di vicinato e la scelta del luogo in cui abitare si dissocia dal luogo di lavoro anche in ragione del suo carattere sempre più instabile, nel
tempo e nello spazio, e plurimo (esigenze di prossimità diverse per i membri della famiglia).
Gli studi urbanistici hanno indagato a lungo i rapporti ottimali fra il quartiere residenziale e i suoi
servizi, ricercandola dimensione ottimale e la forma razionale del quartiere residenziale progettato intorno al proprio nucleo di servizi, dimensionati secondo rapporti ottimizzati con il numero di
abitanti del quartiere stesso. Si presupponeva che ciascuno utilizzasse necessariamente i servizi
del proprio vicinato.
Tutto questo sistema entra in crisi con l’incremento dei gradi di libertà dell’utente e dall’introduzione di criteri di concorrenzialità anche nei servizi.
L’incremento degli spostamenti è andato di pari passo con quello dei veicoli a motore, che in diversi contesti ha ormai manifestato numerosi effetti negativi tra cui:
- peggioramento delle condizioni ambientali;
- minori condizioni di sicurezza;
- aumento della domanda di parcheggio;
- minore qualità di servizio della rete di trasporto collettivo;
- utilizzo meno razionale del suolo;
- minore accessibilità pedonale e ciclabile delle città.
Le strategie che la pianificazione territoriale ha adottato per affrontare i temi legati alla mobilità,
sono affidate principalmente all’integrazione tra i differenti sistemi di trasporto disponibili sul territorio.
L’interazione e la connessione tra la rete stradale, quella ferroviaria e quella pubblica su gomma si
presenta quale presupposto affinché l’intero sistema dei trasporti possa crescere e fruire di un
effetto sinergico.
Il PTCP della provincia di Modena individua in 8 punti chiave gli obiettivi di sviluppo e pianificazione del sistema dei trasporti:
- potenziare ed ottimizzare il trasporto di persone e merci, rendendone minimo l’impatto sull’ambiente ed i costi associati;
- conseguire il più alto livello possibile di integrazione tra le differenti reti di trasporto mediante
l’individuazione sul territorio
di efficienti nodi di scambio modale gomma-ferro e gomma-
gomma sui quali organizzare corridoi plurimodali ad elevata funzionalità;
- favorire l’accessibilità ai poli insediativi e produttivi principali del territorio, migliorando la rete
Qualità della tensione abitativa
39
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 40
di collegamento interna e quella di raccordo con il sistema autostradale e ferroviario nazionale,
- definire un disegno infrastrutturale ferroviario e stradale organizzato su direttrici di forza alle
quali delegare il ruolo di arterie primarie nella gerarchia della rete infrastrutturale complessiva;
- realizzare un sistema di piattaforme logistiche sul territorio in grado di consentire la razionalizzazione del trasporto merci, in particolar modo di quello legato alla produzione ceramica;
- perseguire il potenziamento e la razionalizzazione del trasporto pubblico locale;
- conseguire un utilizzo più razionale nei tempi e nei modi delle infrastrutture;
- realizzare una scala di propedeuticità temporali.
Se i principi ispiratori e gli obiettivi sopra riportati sono condivisi ampiamente dalla cultura urbanistica, dagli amministratori e dagli stessi cittadini, nell’esperienza quotidiana è possibile verificare la formidabile inerzia opposta dal sistema insediativo della città diffusa, da quello economico
della piccola e media industria e dei servizi per come si sono configurati negli ultimi decenni ossia
basati sull’uso assolutamente preponderante del mezzo motorizzato ed individuale.
Pur in presenza della palese inadeguatezza funzionale di questa modalità, della forte responsabilità rispetto all’inquinamento atmosferico, acustico e del conseguente danno causato alla salute
delle comunità urbane e alla qualità dell’ambiente, essa rimane prevalente negli spostamenti della
popolazione e delle merci; a tutt’oggi il trasporto collettivo rimane relegato al servizio degli utenti
che non dispongono di alternativa.
Lo iato esistente tra la maturità tecnica delle soluzioni prospettate, ben documentato nelle più evolute esperienze di pianificazione territoriale, si scontra così, sempre più drammaticamente e palesemente, con la debolezza delle decisioni, fattore critico nodale per tutti i sistemi di mobilità.
Accettare che le esternalità negative prodotte dalla mobilità individuale motorizzata possano essere di volta in volta soppesate alla ricerca del consenso e non assunte come attentato al “diritto alla
città e all’abitare” significa rinnegare non soltanto la storica conquista degli standard urbanistici,
cioè di una dotazione minima di spazi pubblici garantita a ogni cittadino, ma anche disconoscere i
diritti al godimento di un’abitazione, alla mobilità e all’accessibilità, all’uso delle risorse territoriali.
40
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 41
5. IL SISTEMA DELL’OFFERTA DI ABITAZIONI6
(Anita Chiarolanza)
Questo capitolo del rapporto nasce dalla convinzione che non sia possibile avere un quadro della “tensione abitativa” nella Provincia di Modena senza chiarire quale sia l’offerta in termini di quantificazione del patrimonio
abitativo esistente, di attori coinvolti, del loro ruolo, della quota di mercato da essi posseduta.
Una riflessione su queste tematiche e sulla disponibilità di informazioni effettiva per delineare un quadro esaustivo sulla situazione esistente dell’offerta abitativa nella Provincia di Modena è fondamentale per gli operatori
del settore e soprattutto per i decisori pubblici a cui spetta definire le politiche abitative e dare un indirizzo al
sistema.
Il lavoro si apre con una prima parte in cui il sistema abitativo viene descritto dal lato della domanda: si analizzano gli andamenti delle quote delle famiglie in affitto e in proprietà, e le loro principali caratteristiche.
La parte centrale dello studio si concentra sulla descrizione degli attori rilevanti dal lato dell’offerta e su una loro
quantificazione il più possibile puntuale ed esauriente. Utilizzando i dati forniti dalla Camera di Commercio di
Modena, il settore delle costruzioni viene analizzato in base al codice ateco F45, e quello delle attività immobiliari secondo il codice K70.
Le imprese comprese nel settore costruzioni sono di natura molto eterogenea. Nel settore sono comprese le
aziende che si occupano della sola costruzione degli edifici, quelle che si occupano delle attività di completamento, le imprese di installazioni dei servizi nei fabbricati (elettricisti e idraulici) nonché infine imbianchini e piastrellisti.
Nella categoria delle attività immobiliari rientrano molte tipologie differenti di impresa: cooperative e privati che
reperiscono mezzi finanziari per realizzare progetti immobiliari, residenziali e non, le agenzie di mediazione
immobiliare, gli amministratori e gestori di beni immobili per conto terzi (vedi classificazione Ateco). Per scindere ulteriormente in classificazioni più fini i numerosi e assai eterogenei attori che rientrano in questo sottogruppo sarebbe necessario condurre una riclassificazione basandosi sulle singole schede delle aziende presenti presso la Camera di Commercio.
Si considerano il numero delle imprese, il numero degli addetti, la distribuzione in base alla forma giuridica.
Questa analisi ha messo in luce un fenomeno molto diffuso nel settore: la presenza di diverse imprese create
ad hoc per la realizzazione di un solo progetto di costruzione, di proprietà o riconducibile ai medesimi soggetti, con la finalità di arginare il rischio d’impresa. Al termine dei lavori queste attività rimangono in vita, anche se
di fatto sono inattive. Un comportamento analogo è presente anche tra le attività immobiliari: imprese fittizie,
in quanto prive di organico, create appositamente da banche, assicurazioni e in generale da imprese o privati
esclusivamente per la gestione o la vendita di un singolo immobile, sia per arginare i rischi d’impresa che per
usufruire di agevolazioni fiscali.
Vengono descritte anche le attività operanti nel settore costruzioni sulla base dei risultati ottenuti dall’analisi dai
dati resi disponibili da parte delle casse edili. Questo rappresenta un altro punto di vista importante in quanto
permette una descrizione delle imprese artigiane, di stampo industriale e cooperative che “operano” nella
Provincia di Modena. A differenza della Camera di Commercio che individua le attività con sede legale sul territorio modenese le Casse edili registrano le imprese anche provenienti da altre province.
Si è poi analizzato l’andamento delle costruzioni di nuove abitazioni nel Comune e nella Provincia. Un semplice
confronto tra l’indice di variazione dei prezzi di vendita degli immobili e quello dei costi di costruzione mette
chiaramente in evidenza il crescere dei margini di guadagno registrato negli ultimi anni. Vengono presentati gli
ultimi dati disponibili, a febbraio 2006, sui canoni di locazione e sui prezzi al metro quadro di vendita di abitazioni nuove e usate.
Uno degli obiettivi principali del lavoro consiste nell’analisi del settore delle agenzie immobiliari, ma sia la genericità della classificazione Istat, che non permette di individuarle in modo puntuale, sia la riluttanza delle associazioni di categoria a farsi intervistare o a fornire informazioni, non hanno permesso di approfondire in modo
soddisfacente questo punto.
Viene quindi studiato in modo approfondito il mondo delle cooperative di abitazione. Si è cercato di definire il
loro ruolo all’interno dell’offerta abitativa modenese, mettendone in luce pregi e difetti. Un ultimo attore rile-
6
Hanno collaborato alla redazione del capitolo: Francesco Manfredi di Unicapi, Raffaele Giardino e Roberto Fontana
della Camera di Commercio di Modena, Lauro Lugli di Abitcoop, Walter Bartolacelli di Unioncasa, Werther Cigarini
e Paolo Petazzoni di Acer di Modena, Adriana Blasich e Tonino Zanoli di Casse edili di Modena
Qualità della tensione abitativa
41
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 42
vante indagato è l’Acer (Azienda Casa Emilia Romagna di Modena), che gestisce il patrimonio abitativo pubblico assegnandolo alle fasce della popolazione più disagiate.
Infine, vengono descritte le politiche di intervento nel settore abitativo del Comune di Modena.
Il presupposto fondamentale per una ricerca di questo tipo consiste nella disponibilità di adeguate informazioni quantitative sui molteplici aspetti del settore . Ci si è però resi ben presto conto di come i dati attualmente
disponibili presentino gravi carenze.
Da un lato, ciò conferma l’importanza di una analisi di questo genere, ma d’altra parte ne pregiudica in partenza l’esaustibilità dei risultati ottenibili.
Gli unici dati ufficiali sul patrimonio abitativo derivano dal 14° Censimento della popolazione e delle abitazioni
del 2001, pubblicati con notevole ritardo nel luglio 2005. Dati più aggiornati sono disponibili non in forma sistematica per l’area del Comune e della Provincia di Modena. L’ultimo Censimento delle industrie e dei servizi
che servirebbe per definire gli attori rilevanti dell’offerta abitativa risale al 2001, ed anche questi dati sono stati
pubblicati con notevole ritardo.
Le classi definite dall’Istat nel 2002 in base al nuovo sistema di codifica Ateco non permettono di individuare
e quantificare in modo univoco gli attori coinvolti nel mercato delle abitazioni.
Il “settore delle abitazioni”, definito in senso molto lato, viene rilevato nei codici F e K della classificazione
Ateco 2002. La prima voce comprende le “Costruzioni”, mentre nella seconda rientrano le “Attività immobiliari, noleggio, informatica, ricerca, servizi alle imprese”. Si tratta di definizioni troppo generiche, che impediscono di isolare in modo preciso le imprese che operano nel settore immobiliare, anche quando si accettino confini definiti in modo sfumato.
Anche presso le Camere di Commercio le categorie individuate, molto generiche, non permettono di colmare
la lacuna, perché sarebbe necessario una riclassificazione partendo dalle schede delle singole aziende presenti nel settore, un compito che va ben oltre i limiti di questa ricerca.
I dati più recenti sul numero dei contratti di locazione e compravendita risalgono al 2002. Questa variabile
potrebbe essere utilizzata come stima della domanda di abitazioni in affitto e in proprietà. In base ad essa, si
potrebbe definire il peso dei singoli attori coinvolti in termini di copertura della domanda, e capire se l’organizzazione del sistema dell’offerta abitativa ad oggi permetta o meno di soddisfarla.
- PUNTI CRITICI Ruolo dell’ACER per risolvere l'emergenza affitto
A cura di Werther Cigarini
La redditività del patrimonio –che vuol dire maggiori risorse da destinare agli investimenti- si ottiene non solo riducendo i costi, ma anche aumentando le entrate, ovvero
i canoni.
La soluzione potrebbe essere –conoscendo le difficoltà e le obiezioni ad un aumento
generalizzato e consistente dei canoni nonostante sia evidente la enorme sperequazione rispetto il mercato privato e il carattere assistenzialistico dell’attuale sistema –
in una sorta di patto.Gran parte del patrimonio –ad eccezione di quello realizzato negli
ultimi 10-15 anni- è vecchio e con una scadente efficienza energetica. Di conseguenza le spese condominiale e di gestione dell’alloggio (riscaldamento, elettricità, acqua)
sono alte, superiori di molte volte il costo dell’affitto. Il patto potrebbe consistere nell’aumento dei canoni fino ad arrivare a 250 € circa (oppure una % del valore immobiliare), in corrispondenza di un piano da realizzare in un tempo definito, per migliorare le prestazioni energetiche degli edifici e degli impianti al fine di ottenere un risparmio energetico del 30-40% a favore delle famiglie. Con i canoni medi applicati (€ 132),
la redditività del patrimonio, al netto dei costi di gestione e di manutenzione ordinaria, è di circa 3,7 miliardi l’anno. Con gli aumenti può diventare una significativa per
alimentare lo sviluppo di una nuova politica abitativa.
42
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 43
Le politiche abitative hanno un ruolo fondamentale per consentire l’aumento dell’offerta di alloggi in affitto a canoni sostenibili. È questo il punto critico della condizione
abitativa della nostra provincia. Della priorità di quest'obiettivo non c’è sempre piena
consapevolezza e, quando c’è, non sempre si adottano misure e politiche coerenti.
Sono i dati a testimoniarlo. Le domande nelle graduatorie dell’ERP presso i Comuni
della provincia sono circa 6000; le domande al fondo sociale dell’affitto sono circa
10.000; la richiesta di sfratti è di 800 l’anno dei quali 750 per morosità, vale a dire in
gran parte famiglie che non riescono a pagare gli alti affitti del mercato libero.
Le domande nelle graduatorie dell’ERP e del fondo sociale sono raddoppiate in cinque anni!
Questo significa che il numero delle famiglie in sofferenza per il problema della casa
è in continua crescita, che non riguarda soltanto le famiglie più povere o socialmente
emarginate. Per queste famiglie la risposta non è la casa in proprietà. Né ovviamente
l’edilizia residenziale pubblica di tipo tradizionale che mette a disposizione non più di
250/300 alloggi l’anno.
Il fenomeno è in crescita, nonostante in questi anni si sia costruito molto in tutta la
provincia. L’edilizia residenziale ha macinato territorio, risorse, risparmio come non
mai, ma la forbice tra “tutelati”(i molti che hanno la casa in proprietà e i pochi negli
alloggi pubblici) e “non tutelati” (le famiglie alle quali il costo dell’affitto “mangia”
quasi la metà del proprio reddito) si allarga.
Da una parte si realizzano molti alloggi, dall’altra molte famiglie sono senza risposta.
Allora forse conviene riflettere se il “modello” di politiche abitative praticato nella
nostra provincia funziona; modello che riguarda le scelte dei Comuni, gli operatori, la
destinazione delle risorse, gli incentivi; modello prevalentemente orientato alla proprietà agevolata-convenzionata da una parte e dall’altra (e in misura marginale)
all’edilizia pubblica sovvenzionata.
È necessario riflettere se questo “modello sia rispondente alle vere esigenze della
domanda abitativa, chiamando in causa vari soggetti -compreso il mondo cooperativo
impegnato nel settore abitativo con grande peso e autorevolezza- e che a mio parere
deve avere al centro l’obiettivo di aumentare in modo consistente l’offerta di alloggi in
affitto a canoni sostenibili (altra questione che qui non affronto, ma non poco importante, riguarda la natura dell’offerta, da affidare il più possibile al recupero rispetto al
nuovo e caratterizzata da elevati standard di bioedilizia e risparmio energetico).
A tale proposito sarebbe necessario:
-
rendere disponibili, da parte dei Comuni, aree o contenitori pubblici per abbattere
la rendita;
-
adottare misure che inducano o incentivino gli operatori privati e cooperativi a
aumentare la quota di alloggi in affitto permanente (secondo l’esempio di Modena
nelle aree Peep o di Firenze che riconosce un premio di volumetria);
-
erogare contributi, da parte della Regione, solo alla finalità dell’affitto;
-
istituire un fondo a livello provinciale per la casa in affitto, costituito da contributi
derivanti da diverse fonti :Fondazioni bancarie, contrattazione sindacale…, ma
anche una quota consistente dei canoni dell’ERP.
In questo ambito Acer e la Società di scopo da essa costituita (Abitazione sociale
modenese srl) può svolgere un ruolo importante. Agendo in una logica no-profit
propria di aziende pubbliche, Acer è in grado, utilizzando proprie risorse di bilancio
e anche ricorrendo al credito, di realizzare alloggi in affitto permanente a canoni
Qualità della tensione abitativa
43
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 44
concordati. Sul modello di esperienze già collaudate a Campogalliano, Castelfranco
e Maranello.
Soltanto con una offerta consistente di alloggi in affitto permanente a canoni sostenibili, la cui produzione impegni anche soggetti privati e cooperativi, la “forbice” tra
tutelati e no si può ridurre, e nel contempo porre rimedio al “circolo vizioso” di tipo
assistenzialistico e marginale che caratterizza oggi l’edilizia residenziale pubblica.
Edilizia pubblica: soluzioni possibili per il futuro
A cura di Francesco Manfredi
La priorità è soprattutto una: ricerca di maggiore efficienza gestionale. Quindi anche
salto culturale: investire in risorse umane, rifondare modelli organizzativi adottare
modalità gestionali moderne. Per rimanere sul piano “culturale” occorre rivoluzionare il concetto di “manutenzione” da costo, deve divenire elemento di valorizzazione
del patrimonio. E’ l’assenza di una tale acquisizione concettuale che porta ad esempio
alla emersione e, quel che peggio, alla pratica di iniziative di alienazione/svendita del
patrimonio. Cosa a cui sottende un vuoto strategico per cui la incapacità di fare fronte alla “tensione abitativa” (che sul piano più esplicito politicamente significa, è bene
ricordarlo, risposta per la soddisfazione di un bene primario per fasce sociali deboli)
è sintetizzato dalla idea che si debba affrontare una emergenza continua.
Quindi visioni ristrette che impediscono di costituire – come i modelli ben funzionanti all’estero evidenziano- solidi e qualificati patrimoni abitativi destinati all’affitto; ma
anche indicazioni risolutive “banali”: maggiori risorse dalle casse pubbliche; infine
incapacità di costruire alleanze imprenditoriali col settore privato ed in primo luogo
con le cooperative di abitazione.
5.1 Il patrimonio abitativo
Il patrimonio abitativo nella Provincia di Modena in base agli ultimi dati ufficiali disponibili dal
Censimento della popolazione e delle abitazioni del 2001 comprendeva 302.808 unità di cui 81.667
nel Comune di Modena. Dati più aggiornati sono desumibili aggregando informazioni contenute
in diversi rapporti della Camera di Commercio, Provincia e Comune di Modena e Agenzia del territorio. Nel Comune capoluogo gli alloggi nel 2005 sono 83.025, mentre nella Provincia 319.555
Questi valori sono stati ottenuti sommando al numero di abitazioni censite dal’Istat nel 2001 quelle di nuove costruzione desunte da rapporti della Camera di Commercio di Modena, non essendo
disponibili dati ufficiali puntuali.
Le abitazioni costruite nel 2005 nel Comune di Modena sono 504, nella Provincia 4480.
Le famiglie nella Provincia di Modena risultano essere, in base alle stime effettuate sui dati dell’indagine IcesMo7, per il 74,1% in proprietà, 17,3% in affitto, 6,6% uso gratuito, 1,8% in usufrutto.
7
44
L’indagine sulle condizioni economiche e sociali delle famiglie nalla provincia di Modena (ICESMO) è stata condotta dal CAPP (Centro di analisi delle politiche pubbliche) dipartimento di economia politica della facoltà di Economia
di Modena nel 2002.
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 45
Nel Comune di Modena la quota delle famiglie che dimorano in affitto è superiore e pari al 23%,
in proprietà il 69,6%, ad uso gratuito il 5,7%, usufrutto l’1,4%; solitamente queste ultime due categorie vengono considerate unitamente al numero delle abitazioni in proprietà, visto che nella maggior parte dei casi questi alloggi appartengono a familiari.
Titolo di godimento
dell’abitazione (%)
Comune di Modena
Provincia di Modena
Affitto
23.06
17.32
Proprietà
69.56
74.11
Uso gratuito
5.73
6.64
Usufrutto
1.35
1.78
Altro
0.31
0.14
Totale
100
100
Tabella 2- Distribuzione % delle famiglie del Comune e della Provincia di Modena
per titolo di godimento dell’abitazione (indagine Icesmo)
Le abitazioni in Provincia non occupate in base al Censimento 2001 erano 46.508 su 302.808, il
15,36%. Tenendo presente che una quota di abitazioni vuote è necessaria e strutturale nel sistema,
il 15,36% delle abitazioni denota nell’insieme uno squilibrio in un momento storico come l’odierno in cui il bisogno di alloggi disponibili è fortemente sentito e prima di tutto agirebbe da calmieratore sul fronte dei prezzi. Per dare una risposta a questa problematica il Comune di Modena ad
esempio sta tentando di attuare una politica di incontro ed incentivo fra domanda ed offerta tramite l’Agenzia casa.
La suddivisione delle abitazioni in base al titolo di occupazione nel 2001, in base ai dati del censimento, mostra nel comune di Modena il 65,2% degli alloggi in proprietà od usufrutto, il 27,6% in
affitto e il 7,2% occupato a titolo gratuito o per prestazione di servizio; in Provincia questi valori
sono rispettivamente il 70%, 21,1% e l’8,9%. I dati proposti dall’Istat considerano solo la popolazione residente e non quella con solo domicilio nella provincia, cosicché non vengono considerate tutte quelle fasce di popolazione che vivono sul territorio temporaneamente per lavoro o per
studio e che occupano un alloggio. Definire questa tipologia di domanda rappresenta un elemento fondamentale per la pianificazione degli interventi all’interno delle politiche di offerta abitativa
territoriale.
Nella provincia di Modena nel 2001 la densità media di abitazioni per km quadrato era pari a 112,6,
mentre nel Comune di Modena si raggiungeva il valore massimo di 456,8 ab./kmq (Figura 5).
I valori più elevati venivano registrati nell’area metropolitana pari mediamente a 219,5 ab./kmq.,
tra i quali 421,8 di Sassuolo e 403,6 di Vignola. Le quote più basse appartengono, come prevedibile, alle comunità montane. Visto il trend crescente delle costruzioni di abitazioni rilevato fino ad
oggi probabilmente i valori del 2001 avranno registrato un incremento soprattutto nell’area metropolitana. La densità abitativa dovrebbe rappresentare una variabile importante per i decisori pubblici nella definizione e progettazione delle politiche abitative, poiché costituisce un indicatore che
concorre a delineare la “vivibilità” di un territorio.
Il mercato della compravendita di abitazioni si è dimostrato molto vivace nell’ultimo decennio
(Figura 5) in particolar modo negli ultimi anni soprattutto nella Provincia. I contratti di compravendita, in base ai dati del Ministero dell’interno, dal 1985 al 2002 (ultimi dati disponibili) sono passati da 2.522 a 10.712 nei comuni della provincia e da 1.760 a 2.843 nel comune di Modena. Dati più
Qualità della tensione abitativa
45
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 46
aggiornati forniti dall’Agenzia del territorio mostrano che il numero delle transazioni di unità
immobiliari normalizzate (NTN8) nel 2005 sono state nella provincia 10.689 e 2275 nel comune di
Modena, in termini percentuali sullo stock abitativo (IMI9) rappresentano rispettivamente il 3,20%
e il 2,53%. A crescere in modo più consistente sono state le compravendite di abitazioni in edilizia
ordinaria nell’area esterna al Comune rispetto all’edilizia di lusso. Questo fenomeno è sicuramente dovuto alla disponibilità di maggiori aree edificabili e ai prezzi di costruzione e di vendita più
contenuti, come verrà sottolineato in seguito.
Le variabili utilizzate dal Ministero dell’Interno (contratti di compravendita) e dall’Agenzia del territorio (NTN) non sono grandezze omogenee in quanto le seconde fanno riferimento alle quote di
proprietà vendute mentre le prime al singolo contratto, cosicché queste ultime risultano essere
maggiori rispetto alle precedenti.
Nel 1981 il 35,2% delle famiglie viveva in affitto, nel 1991 la percentuale è scesa al 25,4% e nel 2002
è pari al 18,7%. Malgrado questa riduzione relativa, i contratti di affitto stipulati negli ultimi venti
anni nella Provincia di Modena, in termini assoluti, sono più che triplicati.
Dal 1985 al 2002 i contratti di locazione sono passati da 4.281 a 9.185 nel solo Comune di Modena,
fino al 1990 (3650) sono diminuiti ma hanno registrato nel decennio successivo una forte crescita.
Negli altri Comuni della Provincia sono addirittura più che quadruplicati: dai 4.479 contratti del
1985 ai 18.865 del 2002. La crescita più consistente è stata dal 2001 al 2002 (59,5%) in valori assoluti da 17.590 contratti a 28.050 (Figura 6).
Sarebbe importante avere dati più aggiornati per quantificare in termini assoluti quale sia l’entità
delle transazioni immobiliari in locazione come stima della domanda, purtroppo gli ultimi disponibili pubblicati dal Ministero dell’Interno risalgono appunto al 2002.
12000
capoluogo
11000
provincia
10000
9000
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
Figura 5 - Andamento dei contratti di compravendita nel comune e nella provincia di Modena dal 1985 al 2002.
Fonte: Ministero dell’Interno - Statistiche sui contratti di locazione e di compravendita
di immobili ad uso abitativo in Italia - anni 1985-2002.
8
9
46
NTN= numero di transazioni di unità immobiliarinormalizzate. Le compravendite dei diritti di proprietà sono “contate” relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione; ciò
significa che se di una unità immobiliare è comprata o venduta una frazione di quota di proprietà, ad esempio lo
0,5%, essa non è contata come una transazione ma come 0,5 transazioni.
IMI= indicatore di intensità del mercato immobiliare dato dal rapporto tra NTN e lo stock di unità immobiliari.
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 47
20000
18000
capoluogo
provincia
16000
14000
12000
10000
8000
6000
4000
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
0
1985
2000
Figura 6 - Andamento dei contratti di locazione nel Comune e nella Provincia di Modena dal 1985 al 2002.
Fonte: Ministero dell’Interno - Statistiche sui contratti di locazione e di compravendita di immobili
ad uso abitativo in Italia - anni 1985-2002.
L’andamento del numero di nuove abitazioni nel Comune di Modena dal 1999 al 2005 è stato irregolare anche se dal 2002 sostanzialmente in crescita, la variazione fra il 2004 e il 2005 è stata del 19%.
Confrontando il numero delle abitazioni e delle famiglie nel comune e nella provincia di Modena
dal 1971 al 2001 attraverso i dati dei censimenti si nota che il differenziale fra queste due variabili
è sempre positivo,ossia è sempre maggiore il numero degli alloggi rispetto a quello delle famiglie
(Tabella 3).
Se confrontiamo invece annualmente i valori assoluti delle abitazione di nuova costruzione con il
numero delle nuove famiglie nel Comune di Modena si nota che il valore di queste ultime eccede
in larga misura quello delle prime. Ciò significa che ogni anno come tendenza generale lo stock
abitativo nuovo non è sufficiente per sopperire all’aumento del numero delle famiglie. Di conseguenza tende a crescere il valore del rapporto tra il numero delle famiglie sulle abitazioni totali che
in soli quattro anni dal 2001 al 2005 ha registrato una variazione dall’86,2% all’89,3% (Tabella 4).
Per quanto riguarda la Provincia il trend registrato è stato sostanzialmente il medesimo, dal 2001 al
2005 il rapporto tra le famiglie e le abitazioni totali è incrementato dall’84% all’85,1% (Tabella 5). Si
sono osservate variazioni non in linea con l’andamento generale nel 2002 e in modo più evidente nel
2005 dove il numero di abitazioni di nuova costruzione ha superato la quota delle nuove famiglie.
Provincia di Modena
Comune di Modena
Abitazioni
Famiglie
Abitazioni
Famiglie
1971
175.796
167.036
54.549
54.241
1981
239.919
201.809
71.645
64.131
1991
265.336
224.712
76.211
69.451
2001
302.808
254.218
81.667
70.402
Tabella 3 - Abitazione e famiglie in Provincia e Comune di Modena dal 1971 al 2001.
Fonte: Censimento della popolazione delle abitazioni 2001
Qualità della tensione abitativa
47
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 48
Anno
Abitazioni costruite
Var. delle famiglie
1999
392
+832
2000
694
+920
2001
444
+1073
2002
325
+859
2003
426
+974
2004
423
+1381
2005
504
+783
Tabella 4 - Abitazioni costruite, variazione delle famiglie, Comune di Modena dal 1999 al 2005.
Fonte: Attività edilizia Comune di Modena- annuario statistico 2005
Anno
Abitazioni costruite
Var. delle famiglie
1999
2000
2953
+4426
2001
2658
+4464
2002
4060
+3998
2003
3628
+4651
2004
4579
+5137
2005
4480
+3999
Tabella 5 - Abitazioni costruite e variazione delle famiglie nella Provincia di Modena dal 1999 al 2005.
Fonte: Elaborazioni su dati Provincia, Comune di Modena e Camera di Commercio di Modena
Un’altra variabile che sottolinea la crescita nel mercato delle costruzioni residenziali è costituita
dalle concessioni edili rilasciate. Nella Provincia di Modena dal 2000 al 2004 l’incremento è stato
del 17% circa (Figura 7) mentre in controtendenza il trend del costruzioni non residenziali che in
cinque anni registra una diminuzione del 26%.
48
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 49
Figura 7 - Numeri indici delle concessioni edili rilasciate in provincia di Modena (dati in volume - base 2000 = 100).
Fonte: Ufficio studi CCIAA Modena
L’osservatorio sul mercato immobiliare tenuto da Nomisma monitora l’andamento dei prezzi delle
abitazioni per metro quadro nel comune di Modena. Nell’ultimo anno si è verificata una inversione di tendenza che ha portato ad un aumento maggiore dei prezzi delle abitazioni usate rispetto a
quelle nuove : 8,9% le prime e 8% le seconde. Se si osserva il dato invece in un’ottica di più lungo
periodo, dal 2000 al 2005, il trend di crescita è leggermente superiore per le case nuove, +37%,
rispetto a quelle usate, +34,9% (Tabella 6). I canoni d’affitto hanno registrato un incremento di
notevoli dimensioni, in cinque anni si è attestato al 42,5%.
Per quanto riguarda i prezzi delle abitazioni nella Provincia non esistono dati ufficiali disponibili.
Abitazioni nuove
Abitazioni usate
Canone annuo di affitto
Prezzi
Indice Var.
Prezzi
Indice Var.
Prezzi
Indice Var.
Febbraio 2000
1.829
100,0
1.327
100,0
57
100,0
Febbraio 2001
1.921
105,0
1.453
109,5
62
108,8
Febbraio 2002
2.004
109,6
1.484
111,8
65
114,0
Febbraio 2003
2.146
117,3
1.597
120,4
73
128,1
Febbraio 2004
2.321
126,9
1.699
128,0
76
133,3
Febbraio 2005
2.506
137,0
1.851
139,5
81
142,1
Febbraio 2006
2.657
145,3
1.958
147,6
85
n.d.
Tabella 6 - Prezzi delle abitazioni nel Comune di Modena (euro/mq)- indice sintetico di variazione base 2000.
Fonte: Elaborazioni su dati Osservatorio sul mercato Immobiliare Nomisma
Qualità della tensione abitativa
49
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 50
Centri
Minimi
Periferia
Massimo
Minimi
Massimi
Prezzi
Var.
Prezzi
Var.
Prezzi
Var.
Prezzi
Var.
Abitazioni nuove
3.038
+7%
3.950
+8,2%
2.150
+3%
2.607
+7,1%
Abitazioni usate abitabili
2.203
+5,5%
2.656
+6,3%
1.595
+2,2%
2.006
+8,6%
Tabella 7 - Prezzi medi di compravendita di abitazioni nel Comune di Modena, febbraio 2006 e variazione annuale.
Fonte: Osservatorio sul mercato Immobiliare Nomisma
Confrontando i numeri indici della variazione dei costi di costruzione delle abitazioni e dei prezzi
di vendita medi degli alloggi nuovi con base 2000, ci si rende conto del trend di crescita più sostenuto dei secondi rispetto ai primi (Figura 8). Mentre i costi dal 2000 al 2005 sono aumentati del
18,6% i prezzi di vendita si attestano ad un valore del 37%, praticamente doppio rispetto al precedente. Ciò significa che i margini di guadagno sulla vendita di un’abitazione di nuova costruzione
si sono notevolmente ampliati. In realtà bisogna sottolineare un elemento messo in luce dalle
imprese riguardante l’elevato costo delle aree edificabili in aree non Peep. Le imprese si trovano
a dover investire una quota maggiore per questa voce di spesa rispetto ai costi totali di edificazione. A questo riguardo sarebbe necessaria una politica unitaria a livello provinciale di gestione delle
aree edificabili convenzionate.
indici var. prezzi abitazioni nuove
indici var. costi di costruzione
140
135
130
125
120
115
110
105
100
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Figura 8 - Confronto fra gli indici di variazione dei prezzi di vendita delle abitazioni nuove e dei costi di costruzione
(base 2000=100). Fonte: elaborazioni su dati Istat (costi di costruzione) e Nomisma (prezzi di vendita).
Le previsioni elaborate da Nomisma per il 2006 preannunciano un andamento stabile del numero
e dei valori delle compravendite, stesso trend registreranno le locazioni a parte un possibile ulteriore aumento nel numero.
50
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 51
5.2 Il settore costruzioni
Le imprese comprese nel settore costruzioni, unico dato disponibile in base alla classificazione
Ateco dell’Istat, sono di natura molto eterogenea. Sono comprese le aziende che si occupano della
sola costruzione degli edifici, quelle che si occupano delle attività di completamento, le imprese di
installazioni dei servizi nei fabbricati (elettricisti e idraulici) e infine imbianchini e piastrellisti.
Al 31/12/2005 il settore delle costruzioni (cod. Ateco F) nella Provincia di Modena conta 10.879
imprese, il 16,11% sul totale delle aziende modenesi con un impiego di 28.070 addetti il 10,15%
sul totale degli occupati.
Come dimensioni questo settore segue quello manifatturiero molto importante e radicato sul territorio modenese che rappresenta il 18,1% delle imprese attive, ma a differenze di questo ultimo che ha
registrato un calo del 1,1% nell’ultimo anno le costruzioni risultano in aumento costante dal 1995.
Il 4,72% delle imprese del settore costruzioni (513) non presenta lavoratori nel proprio organico. Il continuo incremento delle imprese senza dipendenti porta a ritenere che tra queste si celino lavoratori
divenuti imprenditori di se stessi senza mutare in parte rilevante la natura della prestazione lavorativa.
Alcuni rapporti usciti recentemente riportano dati differenti sul numero delle imprese senza dipendenti, questo deriva dal fatto che non hanno tenuto conto della modifica degli obblighi alle imprese iscritte alle Camere di Commercio. Dal 2002 infatti le imprese non sono più tenute a dichiarare
il numero degli addetti occupati, cosicché chi voglia condurre uno studio utilizzando questa variabile deve inevitabilmente consultare i dati INPS o analoghi, cosa che è stata effettuata sui dati degli
occupati presentati in questo rapporto.
Gli ultimi dati disponibili mostrano la crescita sia in termini assoluti che relativi del settore, al 30
giugno 2006 queste attività rappresentano il 16,36% sul totale delle imprese attive e il 15,3% di
quelle registrate alla Camera di Commercio.
Altro dato degno di nota è rappresentato dal differenziale fra il numero di imprese registrate e quello delle imprese attive. Le imprese di costruzione registrate al 30 giugno 2006 sono 11.717, mentre
quelle attive sono 11.067. Fra queste imprese inattive che rappresentano il 5,5% probabilmente la
maggior parte è costituita da sottogruppi di attività esistenti create ad hoc per la realizzazione di un
solo progetto con la finalità di arginare il rischio d’impresa. Queste attività al termine dei lavori
rimangono in vita anche se praticamente inattive. Un dato che può confermare questo fenomeno è
rappresentato dalla elevata nati-mortalità delle imprese nel settore delle costruzioni, alla data del 30
giugno le imprese iscritte nel corso del primo semestre 2006 sono 706 mentre quelle cessate 600.
preparazione del cantiere
edilizia e genio civile
installazione servizi
lavori di completamento
3,21%
41,58%
33,65%
21,49%
Figura 9 - Distribuzione delle imprese nel settore costruzioni in base all’attività svolta
Fonte: elaborazione su dati dell’Ufficio statistico della Camera di Commercio di Modena 2005
Qualità della tensione abitativa
51
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 52
Nella categoria “costruzioni” rientrano: i lavori generali di costruzione, i lavori speciali di costruzione per edifici e opere di ingegneria civile, i lavori di completamento di un fabbricato e i lavori
di installazione dei servizi.
Tra il 2004 e il 2005 l’incremento del numero delle imprese in questo settore è stato del 4,9% confermando la tendenza di continua crescita registrata già da un decennio, dal 1998 al 2004 l’incremento è stato del 38% mentre dal 1995 al 2005 ben del 63,4%.
Nell’ambito del settore Costruzioni nel 2005 il 33,65% delle aziende svolge attività di costruzione
degli edifici, alle quali si potrebbero unire quelle che si occupano della preparazione del cantiere
(3,21%). Il 41,58% svolge lavori di completamento degli edifici e il 21,5% svolgono attività di installazione dei servizi (Figura 9). Queste macroaree comprendono in realtà imprese con attività abbastanza eterogenee. All’interno della categoria “edilizia e genio civile” sono comprese anche le
imprese che si occupano della costruzione di ingegneria civile (ponti, viadotti..), di autostrade, strade, campi di aviazione e impianti sportivi, costruzioni di opere idrauliche e altri lavori speciali di
costruzione. Le imprese che si occupano della costruzione di edifici, residenziali e non, in senso
stretto sono 3445 (31,67%). La voce “installazione dei servizi” comprende quattro sottogruppi di
attività: installazione di impianti elettrici, lavori di isolamento, installazione di impianti idraulicosanitari, altri lavori di installazione. Gli elettricisti sono 1.282 e gli idraulici 996 e rappresentano
numericamente la parte più consistente, le prime costituiscono l’11,78% sul totale del settore
costruzioni, le seconde il 9,16%. Gli addetti impiegati nel settore elettrico rappresentano il 14,32%
sul totale degli occupati nelle costruzioni, mentre gli addetti del settore idraulico l’11,1%.
La voce “lavori di completamento degli edifici” comprende le attività di intonacatura, posa in
opera di infissi, rivestimento di pavimenti e muri, tinteggiatura e altri lavori non precedentemente
specificati. Gli addetti impiegati in questo settore sono 6648 e rappresentano il 23,7% degli addetti delle costruzioni. Gli imbianchini sono 840 e costituiscono l’4,7% in termini di addetti e il 7,7% di
imprese sul totale, mentre i piastrellisti contano 734 imprese rispettivamente 4% e il 6,8%.
La maggior parte delle imprese del settore presenta una struttura occupazionale di dimensioni
contenute: il 53,6% impiega da 1 a 5 addetti, il 32,8% da 6 a 49, il 6,2% da 50 a 249 e il 7,4% più di
250 lavoratori. Approfondendo il dato si nota inoltre che all’interno delle prime due classi dimensionali individuate la media degli addetti è molto ridotta: 1,6 addetti per il primo sottogruppo e 10,7
per il secondo. Il trend fortemente in crescita delle imprese da 1 a 5 dipendenti dal 2000 al 2005
conferma questa tendenza, mentre inaspettato risulta l’andamento decrescente delle aziende con
6-49 addetti e quello crescente delle imprese di maggior dimensioni (Figura 10).
Anno
Costruzioni attive
Var. % Costruzioni
Costruzioni attive
senza dipendenti
2000
8505
-
n.d.
2001
8875
4,35%
n.d.
2002
9382
5,71%
n.d.
2003
9800
4,46%
459
2004
10368
5,80%
485
2005
10879
4,93%
513
1° sem 2006
11067
-
n.d.
Tabella 8 - Serie storica del numero delle imprese nel settore costruzioni e variazione annuale.
Fonte: elaborazioni su dati della Camera di Commercio di Modena
52
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 53
Figura 10 - La dinamica occupazionale delle imprese del settore Costruzioni
per classi di addetti dal 2000 al 2005 (numero indice base 2000=100).
Fonte: Ufficio Studi Camera di Commercio di Modena su dati Registro Imprese, REA e INPS
Il settore si distingue per la presenza di una alta percentuale di imprese artigiane, l’82%, che trae
origine dalla natura dell’attività svolta (Figura 11). Le imprese di costruzioni rappresentano il 36%
sul totale delle imprese artigiane.
La composizione societaria delle imprese del settore costruzioni è rappresentata nella maggior
parte dei casi da ditte individuali (67,9%), nel 17,4% da società di persone, nel 13,8% da società di
capitali e nello 0,9% da altre tipologie.
0,9%
13,8%
ditte individuali
società di persone
17,4%
società di capitali
altre ditte
67,9%
Figura 11 - Distribuzione delle imprese attive nel settore dell’edilizia per composizione societaria.
Fonte: elaborazioni su dati dell’Osservatorio Provinciale Appalti pubblici della Provincia di Modena.
Qualità della tensione abitativa
53
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 54
5.2.1 Le imprese edili
Un’altra prospettiva con cui condurre l’analisi del settore costruzione è quella di indagare in particolar modo le imprese edili iscritte alle Casse edili della provincia di Modena.
Le Casse Edili sono organismi tipici del settore delle costruzioni, sorti in relazione alla peculiarità
dei rapporti di lavoro con gli operai, caratterizzati da una rilevante mobilità interaziendale.
Sono Enti costituiti in ciascuna provincia sulla base della previsione contenuta nel contratto collettivo nazionale di lavoro per i lavoratori dipendenti dalle imprese edili, gestiti pariteticamente dalle
organizzazioni locali dei datori di lavoro aderenti all’Ance e dei lavoratori aderenti a Feneal, Filca
e Fillea.
Le Casse Edili erogano ai lavoratori una parte importante del trattamento retributivo dovuto dalle
imprese: si tratta in particolare del trattamento economico per ferie e gratifica natalizia che le
imprese, in relazione alla mobilità dei lavoratori, accantonano presso la Cassa Edile la quale provvede al pagamento agli interessati alle scadenze previste.
Inoltre erogano altre significative prestazioni quali il premio annuo per l’anzianità professionale
edile (APE); una prestazione retributiva al momento del pensionamento (che verrà sostituita dalla
previdenza complementare con un fondo nazionale di settore); l’integrazione al trattamento economico nei casi di malattia e infortunio (attraverso le imprese); prestazioni sanitarie integrative
(rimborso spese dentarie, ricovero ospedaliero, protesi ortopediche, ecc.); gli assegni e le borse di
studio; i soggiorni estivi ecc..
In sostanza le Casse Edili svolgono un ruolo di grande rilievo per assicurare ai lavoratori una parte
importante del trattamento economico derivante dal contratto di lavoro e prestazioni integrative
sul piano previdenziale e assistenziale.
La cassa edili della Provincia di Modena è composta da due parti la Cassa edili che comprende le
imprese edili di natura industriale (CE1) e la Cassa edili ed affini a cui sono iscritte le imprese artigiane (CE2) e le cooperative edili (CE3).
Tutte le imprese facenti parte delle casse edili devono avere dipendenti operai, tecnici, apprendisti, non rientrano quindi le attività con altra tipologia di personale. Sono iscritte alle Casse edili
della Provincia tutte le imprese o cooperative con lavoratori operanti nel territorio provinciale, ne
fanno parte quindi anche imprese provenienti da altre province italiane.
Questa ultima caratteristica della cassa edili permette di mettere in luce uno scenario diverso
rispetto a quello risultante dai dati della Camera di Commercio, poiché include anche le imprese
provenienti da altre province. È possibile delineare le caratteristiche delle imprese operanti nella
Provincia di Modena non solo quelle con sede legale sul territorio.
L’anno lavorativo delle imprese edili comincia ad ottobre e si conclude a settembre, le imprese attive nell’anno vengono calcolate come media dei mesi vista la forte variabilità intermensile.
Prendere come riferimento un dato stock ad una certa data sarebbe infatti molto distorsivo.
Le imprese e cooperative iscritte alle casse edili della Provincia di Modena risultanti attive nell’anno lavorativo 2004/2005 sono 1550 delle quali l’80% composto da imprese artigiane, il 18% da
imprese private industriali, il 2% da cooperative (Tabella 9).
I lavoratori attivi nello stesso periodo sono 7316 dei quali il 55% dipendenti di imprese artigiane,
il 35% di imprese private industriali e il 10% di cooperative (Tabella 10).
Le imprese registrate alle casse edili sono molto numerose, quelle attive rappresentano il 20% del
totale, una minima parte quindi. Questo dato conferma il fenomeno emerso anche analizzando i
dati delle Camera di Commercio riguardante l’elevata nati-mortalità delle imprese del settore legata ad attività sorte per svolgere un lavoro di breve periodo, prevalentemente sottogruppi di imprese esistenti, avvantaggiandosi dei privilegi connessi alle piccole dimensioni di azienda e al termine del quale rimangono praticamente inattive.
Nel corso degli anni le imprese edili hanno registrato un trend sostanzialmente crescente sia in ter54
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 55
mini di numero di imprese che di addetti, a parte un leggero decremento nell’anno lavorativo
2003/2004. L’ultimo anno lavorativo ha confermato un incremento del 3,5% nel numero delle
imprese e una leggerissima riduzione dello 0,3% in termini di addetti (Tabella 9).
Il settore presenta un elevata quota di presenze di lavoratori stranieri, il 30,2% sul totale degli
addetti nell’ultimo anno, con un incremento in quattro anni di più del 4%.
Imprese attive
(CE1+CE2+CE3)
var %
(CE3)
var %
(CE1)
25
(CE2)
98/99
1222
211
986
99/00
1265
+ 3,5%
24
- 4%
212
1039
00/01
1287
+ 1,7%
26
+ 8%
1261
01/02
1383
+ 7,5%
27
+ 4%
1356
02/03
1545
+11,7%
26
- 4%
1545
03/04
1498
- 3,0%
28
+ 8%
249
1221
04/05
1550
+ 3,5%
30
+ 7%
281
1239
Tabella 9 - Numero imprese edili attive e cooperative edili attive, variazione annuale, dal 98/99 al 04/05
iscritte alle casse edili della Provincia di Modena
Lavoratori attivi
(CE1+CE2+CE3)
n.
(CE1)
(CE2)
Var. %
n.
n.
n.
(CE3)
Var %
99/00
5709
-
4993
4993
716
-
00/01
5795
1,5%
1701
3370
724
1,1%
01/02
6252
7,9%
1986
3533
733
1,2%
02/03
7217
15,4%
2409
4808
719
-1,9%
03/04
7336
1,6%
2538
4054
744
3,5%
04/05
7316
-0,3%
2547
4018
751
0,9%
Tabella 10 - Numero lavoratori attivi nelle imprese edili, variazione annuale,
dal 99/00 al 04/05 iscritte alle casse edili della Provincia di Modena
Qualità della tensione abitativa
55
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 56
5.3 Le attività immobiliari
Al 31 dicembre 2005 lo stock delle imprese attive nel settore “attività immobiliari” identificate in
base al codice Ateco K70 è di 4.661 unità e rappresenta il 4,78% delle aziende modenesi, mentre al
30 giugno 2006 ammonta a 4876 cioè il 7,2% sul totale delle imprese attive iscritte alla Camera di
Commercio. Il tasso di crescita annuo, in base agli ultimi dati disponibili di giugno 2006, si attesta
all’8,7% (Figura 12).
5000
4500
4000
3500
3000
2500
2000
2000
2001
2002
2003
2004
2005
1° sem
2006
Figura 12 - Numero di imprese nel settore “Attività immobiliari” dal 2000 al 1° semestre 2006,
Provincia di Modena. Fonte: elaborazione su dati dell’Ufficio statistico della Camera di Commercio di Modena
Queste attività impiegano 6.380 addetti e le imprese senza addetti costituiscono il 12,85%. Una
possibile spiegazione di questo fenomeno è rappresentata dalla presenza radicata nel settore di
imprese fittizie in quanto prive di organico create ad hoc da parte di banche, assicurazioni o più in
generale da imprese o da privati esclusivamente per la gestione o la vendita di un singolo immobile questo con lo scopo di arginare i rischi d’impresa e poter usufruire di agevolazioni fiscali.
Un altro indicatore che rafforza questa ipotesi è l’elevata presenza (8,9%) sul numero di imprese
iscritte nei registri delle Camere di Commercio di quelle inattive in quanto in realtà la loro attività
si conclude al momento della vendita dell’immobile in oggetto.
La dimensione media delle attività immobiliari in termini occupazionali e di 1,6 addetti.
In questa categoria rientrano molte tipologie differenti di impresa: cooperative e privati che reperiscono mezzi finanziari per realizzare progetti immobiliari, residenziali e non, le agenzia di mediazione immobiliare, amministratori e gestori di beni immobili per conto terzi (vedi classificazione
Ateco). Per scindere i numerosi e molto differenti attori che rientrano in questo sottogruppo sarebbe necessario condurre una riclassificazione ad hoc basandosi sulle singole schede delle aziende
presenti presso la Camera di Commercio.
All’interno del settore dei servizi le attività immobiliari impiegano il 6% degli addetti con una crescita registrata nell’ultimo anno del 7,7%.
5.3.1 Le agenzie di mediazione immobiliare
Le agenzie di mediazione immobiliare rientrano nella voce K70 “attività immobiliari” della classificazione Ateco e rappresentano il 10,32% in termini di imprese e l’11,1% di addetti (Tabella 11).
56
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 57
Il numero delle Agenzie immobiliari è cresciuto costantemente negli ultimi anni. Dal 2000 al 2005
si è registrata una crescita del 37,4%, 8,6% solo nell’ultimo anno.
Una delle possibili motivazioni di questa crescita è legata al fatto che le agenzie immobiliari rappresentano il punto di incontro più veloce fra la domanda e l’offerta di abitazioni. La maggior parte
dei clienti richiede la disponibilità di un alloggio in un arco temporale di breve periodo e una possibilità di scelta ampia. Queste condizioni sono soddisfatte pienamente dalle agenzie immobiliari
che negli ultimi anni hanno anche sviluppato strumenti per potenziare e porre in risalto queste loro
caratteristiche. Questi mezzi sono costituiti principalmente da giornalini distribuiti mensilmente e
gratuitamente in modo capillare sul territorio oltre a numerosissimi siti internet. Il costo del servizio offerto da queste agenzie sopportato dal cliente, anche se contrattabile, si è attestato nell’ultimo anno al 3% del valore del prezzo di vendita della casa. Non bisogna dimenticare inoltre la quota
pagata da coloro che mettono in vendita l’abitazione. Molto diffuso è il pagamento parziale o totale “non dichiarato” delle cifre dovute all’agenzia. Non esistono però studi di settore o dati ufficiali in merito a questa categoria che permettano di approfondire l’analisi mentre sarebbe importante capire il loro funzionamento e il loro ruolo nel settore soprattutto in termini di fatturato e di incidenza delle loro ricompense sul costo totale di acquisto di una abitazione. Anche le associazioni
di categoria contattate nello svolgimento di questo studio si sono dimostrate molto riluttanti a farsi
intervistare o fornire informazioni.
N. agenzie immobiliari
Var. % annua
2000
350
-
2001
388
+10,86%
2002
390
+ 0,52%
2003
422
+ 8,21%
2004
443
+ 4,98%
2005
481
+ 8,58%
Tabella 11 - Numero di agenzie di mediazione immobiliare e variazione annua dal 2000 al 2005.
Fonte: elaborazione su dati dell’Ufficio statistico della Camera di Commercio di Modena 2005
5.3.2 Le cooperative nelle categorie Costruzioni e Attività immobiliari
Sono 46 le cooperative operanti nel settore “Costruzioni” e rappresentano lo 0,42% del totale; 26
di esse svolge lavori generali di costruzione di edifici e lavori di ingegneria civile. In questo numero sono contenute le cooperative edilizie.
Le cooperative presenti nel settore “attività immobiliari” nel 2005 sono 53, costituiscono l’1,14%
del totale. Fanno parte di questo settore le cooperative di abitazione e in generale le cooperative e
i consorzi finalizzati al reperimento di mezzi finanziari ,tecnici e fisici per realizzare progetti immobiliari, residenziali e non, destinati all’utilizzo proprio.
Dal 2000 al 2005 il numero delle cooperative operanti del settore costruzioni è cresciuto del 43,8%,
nel settore attività immobiliare del 130% (Figura 13).
Qualità della tensione abitativa
57
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 58
Costruzioni
Attività immobiliari
60
50
40
30
20
10
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Figura 13 - Numero cooperative presenti nel settore Costruzioni e Attività Immobiliari dal 2000 al 2005.
Fonte: elaborazione su dati dell’Ufficio statistico della Camera di Commercio di Modena
5.4 Le cooperative di abitazione
La “missione” delle cooperative di abitazione è quella di realizzare case da assegnare ai soci.
Possono essere a proprietà divisa, quando i soci assegnatari acquistano le abitazioni, o a proprietà indivisa, quando le case vengono assegnate in affitto o godimento, oppure a proprietà mista, se
offrono entrambe le possibilità. La maggior parte delle cooperative aderenti a Legacoop sono
almeno formalmente a proprietà mista anche se di fatto ciascuna ha sviluppato una tipologia di
offerta prevalente.
La cooperativa acquisisce la proprietà o la concessione di un terreno edificabile, o acquista l’immobile da ristrutturare. Poi affida di solito all’esterno l’incarico di realizzare il progetto e appalta la
costruzione a un’impresa.
I soci possono prenotare la loro casa già dalle prime fasi della realizzazione, partecipare all’attività della cooperativa e rogitare la casa alla fine dei lavori.
Per finanziare il cantiere la cooperativa utilizza capitali propri, gli anticipi dei soci, e può usufruire del
credito bancario. Il mutuo viene poi frazionato e volturato ai soci assegnatari in base alle richieste.
Una cooperativa di abitazione rappresenta il committente e agisce come impresa di servizi. Essa
svolge quindi un ruolo di tutela e non di controparte nei confronti dei soci.
Le cooperative di abitazioni di più grandi dimensioni presenti nella Provincia di Modena sono
Abitcoop, Unionacasa e Uni.c.a.p.i. la prima due in proprietà divisa e la terza indivisa.
Le cooperative edilizie di abitazione e i loro consorzi sono iscritte ad un albo nazionale presso il
Ministero dello Sviluppo economico. L’elenco aggiornato al 20 luglio 2006 comprende nella
Provincia di Modena 15 cooperative ed 1 consorzio. Non bisogna dimenticare che queste società
non solo le sole ad operare in veste di cooperative nel territorio modenese, concorrono infatti nell’aggiudicazione di appalti pubblici e finanziamenti anche cooperative che possono avere la loro
sede legale in altre province. Vi sono poi cooperative sorte ad hoc per la costruzione di un certo
numero di abitazioni che poi di fatto cessano la loro attività, pur avendo usufruito dei benefici riservati a questa categoria.
58
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 59
16000
15042
15000
14154
14000
13371
13000
12514
12000
11751
11000
11101
10000
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Figura 14 - Numero dei soci aderenti ad Abitcoop dal 2000 al 2005. Fonte: Abitcoop
Nel presente rapporto sono state considerate nel dettaglio 3 cooperative di abitazione in quanto le
più grandi e rappresentative e comunque radicate nel territorio: Abitcoop, Unioncasa e Uni.ca.pi
Le cooperative di abitazione come qualsiasi cooperativa di altro settore può aderire a organizzazioni nazionali e territoriali tra cui le più rappresentative come noto sono: Legacoop, A.G.C.I.
(Associazione generale cooperative italiane), C.C.I. (Confederazione cooperative italiane). Può
anche verificarsi il caso di adesione multipla ovvero una cooperativa decide di aderire unitariamente e contestualmente a due o tre delle suddette centrali. L’adesione può configurare o segnalare una identificazione politica.
5.4.1 Abitcoop
Abitcoop è il frutto della unificazione delle cooperative comprensoriali di abitazione che nel 1976
prende il nome di COOPERATIVA COMPRENSORIALE DI MODENA per poi nel 1981 cambiare il
nome in ABITCOOP a seguito della incorporazione del Consorzio delle coop di abitazioni e delle coop
di abitazione comprensoriali nate sul territorio provinciale. Il suo statuto indica che si tratta di “una
società a responsabilità limitata costituita da persone che si associano con l’obiettivo di trovare soluzione alle loro esigenze abitative mediante la realizzazione di immobili da parte della cooperativa che
li assegna ai soci stessi, possibilmente a condizioni migliori rispetto a quelle del mercato”.
Secondo le decisioni della cooperativa il socio può ottenere l’assegnazione dell’alloggio in proprietà, (cioè mediante atto notarile - rogito - che trasferisce la proprietà dell’alloggio dalla cooperativa
al socio) o in godimento (cioè in uso) senza diventarne proprietario.
L’assegnazione in godimento può essere a tempo determinato (in genere per un periodo di 8/10
anni durante il quale il socio versa alla cooperativa un corrispettivo di godimento e al termine del
quale l’alloggio rientra nella disponibilità della cooperativa per essere assegnato in proprietà),
oppure con proprietà differita (per un periodo definito - in genere dai 5 agli 8 anni - il socio occupa l’alloggio versando alla cooperativa un corrispettivo di godimento e, in base all’atto di assegnazione, anche acconti del pagamento dell’alloggio che il socio potrà chiedere gli sia assegnato in
proprietà trascorso il periodo di godimento). Lo statuto prevede anche l’assegnazione in godimento permanente, per ora non attivato.
Qualità della tensione abitativa
59
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 60
I soci iscritti ad Abitcoop al 31/12/2005 ammontavano a 15.042, rispetto all’anno precedente sono
aumentati del 7,2% (Figura 14). L’indice che mostra la consistenza di questa cooperativa all’interno del tessuto sociale del nostro territorio, dato dal rapporto fra i soci e il numero di famiglie nella
Provincia di Modena, mostra che nel 2005 il 5,9% delle famiglie è iscritto alla cooperativa e ben il
14,3 nel solo Comune capoluogo.
Il 70,6% dei soci risiede nel comune di Modena.
Il 54% dei soci è costituito da lavoratori dipendenti, prevalentemente impiegati ed operai, l’8,1%
da pensionati e il 5,6% da studenti.
I soci prestatori sono il 12,7% per un finanziamento complessivo nel 2005 di 23 milioni e 274 mila euro.
Il patrimonio abitativo realizzato al 31/12/2005 da Abitcoop ammonta a 6.177 alloggi dei quali il
98,5% assegnati in proprietà tramite atto notarile, lo 0,8% in godimento temporaneo e lo 0,7% in
proprietà differita. Lo stock abitativo di Abitcoop rappresenta approssimativamente il 2% su totale degli alloggi presenti in Provincia di Modena.
Le abitazioni della cooperative si trovano sia in aree libere sia in aree Peep, alle quali si accede tramite la partecipazione ai bandi.
Le recenti politiche abitative dei comuni, in sede di emanazione dei bandi per l’assegnazione di
aree Peep, sono orientate a chiedere agli operatori di destinare quote di alloggi in godimento o
locazione per 10 anni a canoni convenzionati; a Modena tale quota è stabilita nel 30%.
In realtà destinare una quota fissa delle nuove aree costruite alla locazione per un determinato
tempo non costituisce di per sé una risposta esaustiva e soprattutto stabile al bisogno di ampliare la quota di case in affitto.
Le abitazioni per cui sono stati aperti bandi nel 2005 sono stati 322 a cui hanno partecipato 3162
soci, ciò significa che solo un socio su dieci è stato soddisfatto. I bandi per i quali è prevista l’emanazione nel 2006 comprendono 228 alloggi.
180
160
alloggi in godimento
25
140
alloggi rogitati
6
120
100
12
10
13
80
139
60
40
110
79
71
73
2003
2004
20
0
2001
2002
2005
Figura 15 - Numero alloggi in godimento e rogitati consegnati da Abitcoop dal 2001 al 2005. Fonte: Abitcoop
Gli alloggi consegnati ai soci in godimento o rogitati sono stati 164 in netto aumento rispetto
all’anno precedente e al trend registrato negli ultimi cinque anni (Figura 15).
La cooperativa riesce a praticare prezzi ai propri soci del 15-30% inferiori rispetto ai valori di mercato per alloggi simili. Inoltre la cooperativa garantisce e controlla l’esecuzione dei lavori, rogita e
fattura l’intero corrispettivo dell’alloggio.
60
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 61
I tempi di attesa entro cui ai soci viene assegnato un alloggio in seguito alla domanda sono abbastanza dilatati, 4,2 anni nel 2005, 3 nel biennio precedente e 7,2 nel 2002.
L’arco temporale che intercorre tra la consegna e il rogito notarile è stato nell’ultimo anno lungo
mediamente 11 mesi, questo dato trova una spiegazione nell’obbligo di attesa del visto comunale
per gli alloggi in area Peep prima del rogito notarile. I mesi di attesa negli anni precedenti sono
3,9 nel 2004, 3,4 nel 2003 e 6 nel 2002.
La stima della quota detenuta da Abitcoop nel mercato delle abitazioni di nuova costruzione è del
3,7% nel 2005, ottenuta rapportando il numero di nuove costruzioni assegnate in godimento ai soci
o rogitate al totale delle abitazioni nuove realizzate in Provincia di Modena.
Abitcoop ha ottenuto la certificazione di qualità Uni En Iso 9001/2000 relativamente alla progettazione ed erogazione dei servizi attivi per gli alloggi assegnati in proprietà e nel 2006 ha esteso lo
scopo certificativo alle procedure relative al godimento temporaneo.
La cooperativa è molto sensibile alla tematica dell’innovazione e del risparmio energetico e sta
investendo molti fondi e ha attivato il progetto “Casa-Clima” nelle aree libere di Carpi, Montale e
Nonantola. Nel biennio 2006-2007 la cooperativa si pone l’obiettivo di cominciare i lavori per 160
alloggi.
Si presenta come una cooperativa molto trasparente e attenta alla qualità del proprio patrimonio
abitativo. Ogni anno redige il proprio bilancio sociale nel quale l’utenza può leggere in modo molto
chiaro tutti gli aspetti rilevanti della gestione, ha ideato da diversi anni un questionario per rilevare il livello di soddisfazione dell’utenza.
Abitcoop offre ai propri soci tramite convenzione con banche condizioni vantaggiose sui mutui.
Proprio per questo motivo la maggior parte dei soci aderiscono a questo sistema di assistenza
finanziaria, si tratta del 91,7% nel 2005. La media del valore dei mutui stipulati negli ultimi anni è
cresciuta notevolmente dai 58 mila euro del 2000 ai 99,6 mila euro del 2005, rappresentando circa
l’80% del valore medio degli alloggi in aree convenzionate.
La cooperativa in linea con la propria missione statutaria è particolarmente attenta all’emanazione
di bandi pubblici che prevedono contributi per l’acquisizione di alloggi a favore di alcune categorie sociali. La partecipazione ai suddetti bandi permette ad alcuni soci di usufruire di contributi
pubblici a fondo perduto per l’assegnazione in proprietà della casa.
5.4.2 UNIONCASA
La cooperativa Edilizia Unionacasa nasce nel 1983, anch’essa a proprietà divisa ed assegna alloggi esclusivamente ai propri soci senza fine speculativo. Per conto dei propri soci la cooperativa partecipa a bandi per l’assegnazione di aree e finanziamenti pubblici, gestisce la progettazione e la
realizzazione degli interventi, acquisisce aree edificabili.
Dunque nella sostanza ciò che la distingue da Abitcoop altra importante cooperativa di abitazione
modenese è la affiliazione alla organizzazione cooperativa nazionale: Confcooperative per la
prima, Legacoop per la seconda.
I soci di Unioncasa alla fine del 2005 erano 5.584 con un aumento di 220 unità rispetto all’anno precedente (Figura 16). Dal 2001 al 2005 i soci sono aumentati del 26%. Anche questa cooperativa rappresenta una realtà radicata all’interno del tessuto sociale modenese, costituendo il 2,2% delle
famiglie modenesi nella provincia.
La composizione della compagine sociale per classi di età mostra che il 7,6% dei soci ha meno di
30 anni, il 44,4% ha meno di 45 anni, il 28,3% è di compresa tra i 45 e 60 anni, mentre il 19,6% ha
più di 60 anni. Si registra un progressivo processo di riduzione dell’età media dei soci.
La suddivisione dei soci per attività svolta mostra che il 41,4% svolge un lavoro di tipo impiegatizio, il 18,7% operaio, il 10% è composto da pensionati e il 7,3% da imprenditori o artigiani.
Qualità della tensione abitativa
61
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 62
6000
5000
5584
5364
5054
4000
4422
4545
2001
2002
3000
2000
1000
0
2003
2004
2005
Figura 16 - Numero soci aderenti ad Unioncasa dal 2001 al 2005. Fonte: Unioncasa
I criteri di priorità sempre adottati nell’assegnazione degli alloggi sono l’anzianità di iscrizione al
libro soci e la data di accensione del prestito sociale. Il prestito sociale rappresenta un valido strumento per la salvaguardia del potere d’acquisto del risparmio dei soci e per l’autofinanziamento
delle future iniziative della cooperative che permettono ad essa di perpetuare la propria attività.
Il prestito è fruttifero per il socio prestatore ad un tasso di interesse simile su base annua a quella
dei titoli di stato senza però vincoli di durata dell’investimento.
Unioncasa dall’anno della sua fondazione ha assegnato 1.319 alloggi, il 58,8% dei quali nel
Comune di Modena. Questi alloggi rappresentano approssimativamente lo 0,41% delle abitazioni
presenti sul territorio provinciale. Gli alloggi costruiti fino ad oggi sono destinati per il 94,3% alla
proprietà, la restante parte sono in proprietà differita e in godimento temporaneo.
Nell’ultimo triennio Unioncasa ha significativamente aumentato la propria attività. Infatti mentre
nel corso del primo ventennio aveva assegnato circa 54 alloggi l’anno, nell’ultimo triennio si è registrata una media annua di oltre 79 alloggi. Nel 2005 gli alloggi ceduti ai soci sono stati 151 e quelli assegnati in godimento 88. La stima della quota detenuta da Unioncasa nel mercato delle abitazioni di nuova costruzione è del 3,2% nel 2005. Gli alloggi in costruzione in programma per il
2006 sono 96, questo dato rappresenta una notevole crescita rispetto al trend precedente.
La stima della quota detenuta da Unioncasa nel mercato delle abitazioni di nuova costruzione è
dello 0,5% nel 2005 ottenuta rapportando il numero di nuove costruzioni assegnate in godimento
ai soci o rogitati al totale delle abitazioni nuove realizzate in Provincia di Modena.
Essa permette ai propri soci di acquistare alloggi a prezzi minori rispetto a quelli riscontrati sul libero mercato a parità di qualità. La quantificazione del vantaggio relativo è di difficile definizione, ma
una stima indicativa può essere quella relativa alle ultime assegnazioni a Modena di lotti in zona
Peep che si attestano ad un valore di 1400 euro al metro quadro rispetto ai 1800 del libero mercato o in zona libera di 1800 euro contro 2200.
Il sistema di qualità adottato fa riferimento alla norma UNI EN ISO 9001:2000 e rappresenta uno
strumento per perseguire un processo di miglioramento continuo dei prodotti abitativi e dei servizi offerti.
62
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 63
Non da ultimo va segnalato come la cooperativa sviluppa specifiche iniziative per connotare il proprio carattere sociale: fra le con iniziative quali l’assegnazione di borse di studio per i figli dei soci
maggiormente meritevoli e varie donazioni.
Unioncasa pubblica dal 2005 un bilancio sociale d’esercizio per rendere più trasparente la gestione e le caratteristiche della cooperativa, inoltre semestralmente dal 2003 edita un giornalino di
informazione per il pubblico intitolato “Unionacasa informa”. Dal 2005 ha iniziato a rilevare il
grado di soddisfazione dei soci.
5.4.3 UNICAPI
L’Unicapi, Unione Cooperativa a Proprietà Indivisa, è stata fondata nel 1971 per iniziativa delle
organizzazioni cooperative e delle organizzazioni sindacali. Aderisce unitariamente a due centrali
cooperative: Lega Coop e Unione Coop mostrando pertanto sul piano “politco” una connotazione
se non rara quantomeno significativa.
Missione della cooperativa è provvedere con spirito mutualistico e senza fini di lucro alla costruzione e alla gestione di case da assegnare in godimento (affitto) ai propri soci.
I soci “assegnatari”, cioè coloro ai quali è assegnato in godimento un alloggio, pagando un canone di affitto possono occupare “per sempre” l’alloggio con possibilità di trasmetterne il godimento agli eredi.
I soci iscritti all’Unicapi sono al 1 novembre 2006 sono 2.705 di cui assegnatari di alloggi 861, corrispondente al 31,8% (Tabella 12). Nella Provincia di Modena il 6% delle famiglie in affitto è iscritto a questa cooperativa questo dato mette in evidenza la diffusione nel tessuto sociale del territorio. Le iscrizioni alla cooperativa sono aumentate dal 1999 al 2005 del 24,9%, in termini assoluti
anche il numero dei soci assegnatari è cresciuto, mentre in rapporto al totale soci per ogni anno
sono diminuiti (-1,1%). Nell’ultimo anno sembra che questo valore abbia registrato una ripresa
rispetto al trend decrescente registrato dal 2000.
Anno
Soci
Soci assegnatari
% assegnatari sul tot
Alloggi
1999
2.176
714
32,8%
714
2000
2.259
791
35,0%
791
2001
2.366
817
34,5%
817
2002
2.396
817
34,1%
817
2003
2.461
817
33,2%
817
2004
2.543
841
33,1%
841
2005
2.652
841
31,7%
841
2006
2.705
865
31,8%
865
Tabella 12 - Numero soci, assegnatari, % assegnatari sul totale, alloggi appartenenti a Unicapi dal 1999 al 2005
Il patrimonio abitativo dell’Unicapi è costituito, a novembre 2006, da 865 abitazioni, la maggior
parte di esse è stata costruita prima degli anni ’90 (Figura 17). Gli alloggi sono ubicati per il 38,4%
nel Comune di Modena. Le abitazioni possedute nel 2005 rappresentavano lo 0,26% dello stock
abitativo nella provincia di Modena e l’1,24% se rapportato al patrimonio abitativo in affitto.
Qualità della tensione abitativa
63
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 64
alloggi costruiti
alloggi esistenti
1000
900
800
n. alloggi
700
600
500
400
300
200
377
178
100
98
25
15
9
12
77
26
24
24
1985
1992
1993
1994
1995
2000
2001
2004
2006
0
1978
1982
Anno di costruzione
Figura 17 - Evoluzione del patrimonio abitativo dell’Unicapi per anno di costruzione. Fonte: Unicapi
Anno
Alloggi di risulta
Domande alloggi
Alloggi/domande
1999
12
170
7,1%
2000
12
181
6,6%
2001
15
204
7,4%
2002
10
193
5,2%
2003
6
181
3,3%
2004
18
204
8,8%
2005
23
215
10,7%
Tabella 13 - Alloggi di risulta, domande di alloggi e rapporto alloggi/domande dal 1999 al 2005
Il tasso di turn over degli alloggi è molto basso (pochi assegnatari lasciano annualmente gli appartamenti) mentre il tasso di copertura delle domande degli alloggi di risulta annui nel 2005 è pari al
10,7%, in crescita rispetto all’andamento altalenante degli anni precedenti (Tabella 13). Ciò significa che poco più di 1 socio su 10 aventi fatto domanda vedono soddisfatta la loro richiesta.
Le voci che concorrono a definire la quota di canone pagate dai soci sono cinque: il finanziamento, la gestione, la manutenzione, lo sviluppo e la solidarietà. Il finanziamento rappresenta una
compartecipazione al costo della cooperativa per il pagamento del mutuo e decrescente nel corso
degli anni in base alla vetustà dell’abitazione fino ad annullarsi. Lo sviluppo e la solidarietà sono
due voci inserite nel calcolo nel 2001 e rappresentano una compartecipazione alla finalità della
cooperativa stessa cioè mutualità e solidarietà verso gli altri soci, questa voce permette di investire nell’acquisto di nuove abitazioni per la parte di coloro che ancora non ne hanno assegnata una.
Ad oggi questa voce rappresenta in termini assoluti una cifra contenuta ma significativa, sul cui
ampliamento può per certi versi giocarsi il futuro della cooperativa e la sua capacità di dare risposta ai soci non assegnatari e di rispettare in questo modo lo spirito mutualistico alla base della cooperativa stessa.
I canoni di affitto hanno un range di variazione fra un valore minimo di 23,50 euro al metro quadro
e un valore massimo di 53 euro, ciò significa per un appartamento di 80 metri quadri una famiglia
64
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 65
paga da 157 a 357 euro al mese. Una delle anomalie nei parametri che concorrono alla definizione
del canone è rappresentata dal fatto che non ne esista uno che differenzi la quota in base al comune di ubicazione dell’abitazione, cosicché un alloggio nel comune di Modena costa esattamente
come un altro di uguale metratura e anno di costruzione in un comune minore. Inoltre le prime abitazioni appartenenti alla cooperative che risalgono agli anni 1977 e seguenti presentano una quota
nella voce finanziamento pari a 0 in quanto in base al criterio con cui è stata definita 30 anni fa il
mutuo è stato saldato. In questo modo le mensilità di affitto pagate dalle famiglie sono diventate di
un ammontare irrisorio completamente slegato dall’andamento del mercato degli affitti.
I ricavi da canoni sono stati leggermente decrescenti negli ultimi cinque anni portando ad un completo allontanamento dai valori di mercato degli affitti.
Le spese per costi di manutenzione sono diminuiti nel corso degli anni in virtù di politiche di
gestione del patrimonio tradizionalmente consistenti: in sostanza gli interventi strutturali attuati in
passato consentono di contenere nei tempi più recenti i costi.
I ricavi della gestione, costituiti per più del 90% dalle entrate di riscossione canoni, hanno registrato un andamento decrescente negli ultimi anni. Questo trend trova una spiegazione plausibile
nella riduzione media del canone di affitto per metro quadro che, dal 2001 al 2006, sono diminuiti
del 11,7%, dato sicuramente in controtendenza rispetto agli aumenti registrati sul mercato degli
affitti (Tabella 14).
Le previsioni per il 2006 hanno stimato una diminuzione del 2,1%.
canone per mq
var in € rispetto
var % rispetto
all’anno precedente
all’anno precedente
2001
33,45
4,40%
2002
32,36
-1,07
-3,19%
2003
32,33
-0,03
-0,09%
2004
31,94
-0,39
-1,21%
2005
30,15
-1,79
-5,60%
2006
29,52
-0,63
-2,09%
Tabella 14 - Canone per metro quadro, variazione assoluta (in euro) e percentuale fra diversi anni dal 2001 al 2006
Gli insoluti dovuti a inquilini morosi sono diminuiti nel corso degli anni ma l’ammontare delle
somme pregresse è ancora elevato. Il rapporto fra gli insoluti dell’anno e la quota di ricavi da canoni,che sarebbe stata incassata se non ci fosse stata morosità nel 2005,è pari allo 0,8% Se al numeratore si inserisce invece la quota totale di insoluti pregressi, comprendenti quindi la parte dell’anno più quella residua degli anni precedenti, il valore è pari al 2,74%. Il trend del primo indice di
morosità è in diminuzione nel corso degli anni mentre il secondo è altalenante: 1,91% nel 2003,
3,22% nel 2004 e 2,74% nel 2005.
Qualità della tensione abitativa
65
La Tensione Abitativa Interno
Int.
4-05-2007
14:47
Pagina 66
Anno di costruzione
finanziamento
gestione
manutenzione
sviluppo
solidarietà
totale
1
1978
0,67
7,58
7,97
6,74
0,54
23,50
2
1982
0,00
7,58
7,97
7,41
0,54
23,50
3
1985
5,51
7,58
7,97
7,82
0,54
29,43
4
1992
32,87
7,58
7,97
0,00
0,54
48,97
5
1993
59,85
7,58
7,97
0,00
-21,91
53,50
6
1994
55,34
7,58
7,97
0,00
-17,39
53,50
7
1995
36,04
7,58
7,97
0,00
0,54
52,13
8
2000
36,88
7,58
2,33
0,00
0,54
47,34
8
2000
36,88
7,58
2,33
0,00
0,54
46,84
8
2000
34,47
7,58
2,33
0,00
0,54
44,93
8
2000
33,97
7,58
2,33
0,00
0,54
44,42
8
2000
32,81
7,58
2,33
0,00
0,54
43,27
8
2001
40,25
7,58
2,33
0,00
0,54
50,71
8
2001
32,39
7,58
2,33
0,00
0,54
42,84
9
2004
33,73
7,58
2,33
0,00
0,54
44,19
9,33
7,58
7,14
5,47
0,00
29,52
Media ponderata
Tabella 15 - Canoni di affitto annui per il 2006 per mq Fonte: Bilancio Consuntivo Unicapi 2005
Nel 2003 è stato redatto il primo Piano di sviluppo poliennale 2004/2008 con lo scopo di rafforzare
la gestione in un’ottica solidaristica e mutualistica elementi cardine di una cooperativa. Questo
piano prevede una verifica annuale.
Inoltre nel 2004 è stato introdotto il Piano per le Manutenzioni 2005/2008 confermando in tal modo
alla pianificazione degli interventi per manutenzione un ruolo fondamentale nella ricerca di coesione fra obiettivi di impresa generali e gestione di una cooperativa d’abitazione per la quale garantire buoni standard abitativi ai soci assegnatari è complementare a realizzare alloggi per i soci non
assegnatari.
L’Unicapi si presenta come una cooperativa molto attenta alla qualità e ai risultati della gestione,
alla trasparenza sull’operato verso i soci e alla realizzazione della missione mutualistica alla base
della sua forma giuridica
Come è emerso nel corso della trattazione una delle problematiche principali dell’Unicapi è il ridotto patrimonio abitativo in rapporto ai soci, ciò comporta tempi di attesa molto lunghi per coloro
che si iscrivono e conseguentemente non rappresenta una risposta alla domanda del mercato di
alloggi che necessita di tempi di attesa nella maggior parte inferiore ad un anno.
La cooperativa di recente ha avviato specifiche iniziative imprenditoriali per essere presente sul
versante dei servizi a favore del sistema abitativo locale dando tra l’altro vita ad apposita società
(S.G.I.) con partners quali CNA e ASSPI.
5.5 Le politiche abitative del Comune di Modena
Vengono analizzate in questo paragrafo le politiche del Comune di Modena in quanto rappresentano, non solo dal punto di vista quantitativo, le più rilevanti. È necessario tenere in considerazione il fatto che esse non possono configurare un quadro esaustivo dell’insieme di strategie attuate
a livello provinciale in quanto sono assenti quelle relative ai singoli comuni. Questo pone in evidenza il fenomeno della frammentazione delle politiche abitative, le quali vengono decise a livello
micro mentre in realtà, vista la problematicità e la complessità, dovrebbero essere concertate a
livello di area vasta.
66
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 67
A Modena circa l’80% delle famiglie vive in una casa di proprietà.
Ciò nonostante, la casa rimane per una parte significativa dei cittadini modenesi un bisogno fondamentale non ancora adeguatamente soddisfatto e il cui raggiungimento viene messo oggi in
molti casi in seria discussione, influenzando in modo decisivo la qualità di vita delle famiglie.
I motivi di questa difficoltà sono diversi:
- Innanzitutto le crescenti difficoltà economiche di una larga parte dei cittadini che hanno visto in
questi anni diminuire significativamente il loro potere di acquisto e le loro condizioni economiche generali. È fortemente aumentata la fascia di famiglie (anziani, giovani coppie) che in assenza di un aiuto parentale sono di fatto dentro la soglia di povertà.
- Gli alti valori immobiliari che, anche a causa del riversarsi su questo mercato delle risorse finanziarie liberate da un mercato borsistico e finanziario ritenuto inaffidabile e pericoloso dopo le
note vicende che hanno coinvolto decine di migliaia di famiglie, hanno di fatto drogato il mercato del mattone creando l’ennesima bolla speculativa.
- La continua diminuzione di risorse pubbliche destinate al mercato della casa.
- Le difficoltà riguardano parimenti sia il mercato della casa per l’acquisto (nonostante tassi sui
mutui estremamente favorevoli grazie al nostro ingresso in Eurolandia ma in crescita), sia il mercato dell’affitto, quantitativamente insufficiente e con canoni spesso ostativi anche per il reddito
di una normale famiglia. Non a caso è esplosa la richiesta di sostegno pubblico per l’affitto e sempre più frequenti sono i casi di morosità dovuti a reali condizioni di difficoltà economiche delle
famiglie.
Per rispondere a questa situazione il Comune di Modena ha deciso di intervenire su tre livelli diversi di azione:
- allargare l’accesso alla proprietà della casa per le famiglie a reddito medio-basso, agendo anche
sulla tipologia delle nuove abitazioni;
- ampliare l’offerta di case in affitto per i cittadini con reddito inadeguato rispetto ai valori di mercato, una risposta efficace è senza dubbio quella di aver destinato un terzo dei nuovi peep al mercato della locazione;
- sostegno diretto delle fasce più deboli della popolazione mediante l’affidamento di alloggi pubblici o contributi al pagamento dell’affitto.
Più specificamente il Comune di Modena interviene con politiche abitative che si fondano su 5
punti fondamentali:
1.
Fondo sociale per l’affitto;
2.
Alloggi E.R.P.;
3.
Agenzia “ Servizio Casa”;
4.
Aree PEEP;
5.
3000 alloggi per l’affitto e la proprietà.
5.5.1 Fondo sociale per l’affitto
È un fondo attraverso il quale i comuni erogano un sussidio alle fasce di famiglie più disagiate per
il pagamento dei canoni di affitto.
Si è registrato un forte aumento della domanda, pari ad un + 45% nel periodo dal 2000 al 2003 (in
termini assoluti si è passati da 2458 a 3556 domande) (Figura 18). Il Comune ne ha accolte 3297
nel 2004, con un aumento, rispetto al 2000, di 1010 unità (+48%), nonostante si sia verificata una
netta diminuzione dei trasferimenti dello Stato e conseguentemente della Regione. Nel 2005
rispetto all’anno precedente le domande sono diminuite in misura rilevante.
I trasferimenti sono diminuiti da 3.419.000 euro nel 2000 a 2.592.000 euro nel 2004 (-828.000 euro,
pari ad un - 24%) (Figura 19). Il Comune ha integrato con proprie risorse, aumentandole da 516.000
euro a 1.049.000 (+ 533.000 pari a + 103 %).
Qualità della tensione abitativa
67
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 68
Nel 2005 i fondi erogati sono stati pari a 1.475.311 euro con una riduzione rispetto all’anno precedente del 43%.
Il fondo sociale per l’affitto rappresenta una tipologia di intervento di tipo essenzialmente assistenzialistico con una dotazione insufficiente che non permette di rispettare i paramentri di assegnazione previsti e di costituire uno strumento incisivo.
richiedenti sussidio affitto
beneficiari effettivi sussidio affitto
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
2001
2002
2003
2004
2005
Figura 18 - Numero richiedenti e beneficiari effettivi dei sussidi per l’affitto (2001 - 2005).
Fonte: Elaborazioni su dati del Comune di Modena. Fonte: Elaborazione su dati Comune di Modena
Fondi erogati
fondi necessari
8.000.000
7.000.000
6.000.000
5.000.000
4.000.000
3.000.000
2.000.000
1.000.000
2001
2002
2003
2004
2005
Figura 19 - Fondi per l’affitto erogati dal 2001 al 2005 nel Comune di Modena.
Fonte: Elaborazioni su dati del Comune di Modena. Fonte: Elaborazione su dati Comune di Modena
68
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 69
5.5.2 Alloggi E.R.P. (vedi paragrafo ACER)
5.5.3 Agenzia “Servizio Casa”
È stato stipulato, nel luglio 2005, un protocollo d’intesa tra Comune, Acer, Associazione proprietari della proprietà edilizia (Ape, Asppi e Uppi), confederazioni sindacali (Cigl, Cisl, Uil), organizzazioni sindacali degli inquilini (Sicet, Sunia e Uniat), e dei pensionati, per l’avvio dell’Agenzia, che
si propone come intermediario credibile tra domanda e offerta di alloggi in affitto per famiglie di
lavoratori o anziani disagiati, incentivando l’offerta mediante:
- Garanzia al proprietario sul pagamento del canone.
- Garanzia sul rilascio dell’alloggio a fine locazione
- Benefici fiscali attraverso l’azzeramento dell’Ici, la riduzione del 30% del reddito derivante dall’affitto ai fini IRPEF o IRPEG e la riduzione dell’imposta di registro, calcolata sul 70 % del canone
annuo di locazione.
A fronte di queste garanzie i proprietari mettono a disposizione alloggi ad una canone agevolato
attraverso patti concordati.
L’Agenzia per la casa è gestita direttamente dall’Ufficio casa del Comune di Modena.
Questo servizio, che fa capo all’assessorato alle Politiche sociali per la casa e l’integrazione, fa da
tramite tra l’offerta e la domanda di alloggi in locazione e, grazie ad un fondo di 50.000 euro, i proprietari hanno rassicurazioni sul pagamento effettivo dell’affitto che gli inquilini difficilmente
sarebbero in grado di dare autonomamente. È il Comune a stipulare direttamente con i proprietari contratti a canone agevolato, grazie ad una clausola di sub-affitto gli appartamenti saranno
messi a disposizione, a canone concordato, a famiglie di lavoratori dipendenti o anziani per i quali
l’affitto rappresenti oltre il 30% del reddito.
I contratti di locazione sono a canone concordato per tre anni, rinnovabili per altri due, ai sensi
della legge 431/98. In base agli accordi territoriali, il valore del canone dipende da criteri quali la
zona della città, la metratura dell’immobile, il verde condominiale, i servizi come il garage, la presenza di terrazzi, di impianto di condizionamento o di ascensore.
Il Comune garantisce ai proprietari privati il pagamento del canone e il rilascio dell’appartamento
in buone condizioni alla scadenza del contratto. Nei confronti degli inquilini, l’impegno
dell´Agenzia è dare in uso gli alloggi a canone agevolato e assisterli nella ricerca di un nuovo
appartamento qualora non fosse possibile rinnovare i contratti in scadenza.
La concessione in uso è revocata nel casi di mancato o ritardato pagamento del canone per almeno due mesi, mancato o ritardato pagamento delle spese condominiali, perdita del requisito relativo alla proprietà, violazione dei regolamenti condominiali, accertata presenza di componenti non
autorizzati o uso inadeguato che comporti danno alla funzionalità abitativa dell’alloggio.
Tra i requisiti per gli inquilini ci sono la residenza o l’attività lavorativa nel territorio del Comune di
Modena e il regolare permesso di soggiorno per i cittadini stranieri. Non potrà accedere ai servizi
dell’Agenzia chi è proprietario di un alloggio nel territorio provinciale.
La priorità nell’assegnazione andrà alle famiglie con sfratto esecutivo, con figli minori, con tutti i
componenti anziani oltre i 65 anni, con componenti disabili o invalidi e alle famiglie di nuova formazione. Ai nuclei familiari composti esclusivamente da anziani oltre i 65 anni sarà riservata la
priorità sul 30% degli alloggi.
Tra i compiti dell’Agenzia per la Casa ci sarà formare l’elenco degli alloggi disponibili per l’assegnazione, verificarne l’idoneità e la messa a norma degli impianti, raccogliere le domande di concessione in uso degli alloggi e formare la graduatoria per l’assegnazione.
La sperimentazione dell’Agenzia per la casa e la sua efficacia nel ridurre il numero degli alloggi
sfitti, aumentare il numero di quelli a canone concordato e conseguire la gestione di alloggi destinati all’affitto nelle aree Peep sarà verificata dopo un anno con i firmatari dell’accordo.
Qualità della tensione abitativa
69
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 70
Il primo bando per l’adesione dei proprietari di alloggi e dei potenziali inquilini è stato aperto
all’inizio di settembre 2005
5.5.4 Piano per l’Edilizia Economica Popolare (PEEP)
Il Comune di Modena nel 1993 ha avviato un Piano per l’Edilizia Economica Popolare (PEEP). Alla
fine del 1999 erano stati avviati i lavori per la realizzazione di circa 1.700 abitazioni delle 2.859 previste nel 1993 ed di oltre 500 alloggi rientranti nella quota riservata all’ intervento privato, per un
totale di 2.100 appartamenti.
Nel 2005 il Comune ha confermato la politica dei PEEP come strategia efficace per consentire l’accesso all’acquisizione della casa da parte dei cittadini e come strumento calmieratore del mercato
privato.
Del piano PEEP 2000 di 3735 alloggi 1525 sono stati attuati e 2210 fanno parte del piano in corso.
L’ultimo piano approvato prevede per il biennio 2005 - 2006 la realizzazione di circa 2000 alloggi e
per il prossimo decennio addirittura 10.000 di cui 7.500 in edilizia convenzionata. L’impegno che
questa amministrazione ha dichiarato è notevole considerando che negli anni passati si era riusciti a rendere disponibili massimo 350-400 alloggi all’anno.
Il metodo utilizzato fino ad ora per la costruzione prevede un 70% destinati all’intervento diretto
del Comune, lasciando il 30% all’intervento privato. Le aree utilizzate saranno nell’80% dei casi
appartenenti al Comune di Modena e nel 20% di privati, questo per permettere un contenimento
dei costi.
Gli alloggi nelle aree PEEP sono venduti a 1300-1400 euro al metro quadro mentre nelle zone limitrofe per le stesse tipologie di abitazioni nel mercato privato a 2000 euro circa.
Il Comune ha voluto anche attraverso questo strumento incentivare la disponibilità di alloggi per
l’affitto, inserendo nei bandi l’obbligo a destinare in affitto per almeno 10 anni almeno il 30% degli
alloggi.
Il risultato sarà l’immissione sul mercato di 780 alloggi ,pari al 35%, dei quali almeno 300 (ma si
spera in altri 200) a canoni agevolati, grazie a finanziamenti regionali. I canoni agevolati sono inferiori di circa il 35% rispetto ai canoni di mercato.
Il Comune di Modena ha dichiarato, in occasione della Relazione Previsionale Programmatica
2005-2007 mediante delibera del Consiglio Comunale n. 6 del 26/01/2005, che le spese per le politiche abitative saranno cosi ripartite nel triennio in oggetto:
• 15.863.783,04 nel 2005
• 4.954.609,89 nel 2006
• 8.107.630,10 nel 2007
Il finanziamento ha diverse fonti: 8.925.171,24 di risorse generali del Comune, 1.283.391,90 dalla
Regione, 18.717.459,89 da altre entrate.
5.5.5 “3000 alloggi per l’affitto e la proprietà”
La Regione Emilia-Romagna ha approvato un bando per un programma di edilizia agevolata convenzionata per realizzare 3000 alloggi.
Le linee guida del bando privilegiano alcuni punti: realizzazione di abitazioni con impianti che
fanno risparmiare energia, costruzione delle abitazioni in aree già destinate all’edilizia limitando
l’impiego di nuovi territori, interventi in forma associata da parte dei Comuni.
Il bando sarà pubblicato il 14 luglio sul Bollettino ufficiale regionale e fino al 4 dicembre enti locali, cooperative e le imprese di costruzione potranno presentare le domande per partecipare.
I cittadini che vogliono ottenere una casa in affitto o acquistarla a prezzi agevolati dovranno attendere l’inizio del 2007 e poi rivolgersi a Comuni, imprese e cooperative che hanno partecipato e ricevuto il finanziamento dalla Regione.
70
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 71
Per il 2006 sono già stati stanziati 55 milioni di euro per l’apposito fondo. Le risorse sono destinate all’abbattimento dell’onere per interessi sui mutui agevolati contratti con uno degli istituti di credito convenzionati con la Regione Emilia-Romagna: la restituzione rateale delle risorse tornerà ad
alimentare il fondo creando un circolo virtuoso.
Il bando prevede un punteggio più elevato per quegli interventi che prevedono l’applicazione di
tecniche volte al risparmio energetico: l’installazione di impianti per la riduzione del fabbisogno di
energia primaria, il riscaldamento con centrale termica a biomassa o il riscaldamento e raffrescamento a pompa di calore geotermica, l’installazione di impianti centralizzati di riscaldamento e
produzione dell’acqua calda e distribuzione a tutti gli alloggi con dispositivi di contabilizzazione
autonoma per singola unità abitativa. Si premia anche l’utilizzo di energia solare per il riscaldamento dell’acqua dell’impianto igienico sanitario, dimensionato in modo da coprire l’intero fabbisogno dell’edificio nel periodo in cui l’impianto di riscaldamento è disattivo, nonché i sistemi di
controllo dell’apporto energetico da soleggiamento estivo e di ventilazione naturale. Sarà valutata positivamente anche la riduzione del consumo di acqua potabile e il recupero delle acque
meteoriche provenienti dalle coperture.
Inoltre il programma privilegia gli interventi destinati alla locazione ai quali è riservato il 65% delle
risorse di cui è dotato il fondo, cioè 35 milioni e 750mila euro, mentre il restante 35%, cioè 19 milioni e 250mila euro, è destinato a finanziare la realizzazione di case da cedere in proprietà. Per
garantire una distribuzione territoriale equilibrata delle risorse, il 75% è ripartita tra le province,
secondo percentuali concordate con i tavoli provinciali di concertazione sulle politiche abitative.
Saranno finanziati, attraverso il fondo di rotazione, nella misura massima del 50% gli interventi di
nuova costruzione e del 60% gli interventi di recupero.
L’importo massimo del mutuo agevolato non può eccedere i 120mila euro per gli alloggi destinati
alla locazione permanente, i 110mila per quelli destinati alla locazione a termine e i 100mila per
quelli destinati alla proprietà.
RIPARTIZIONE RISORSE
DEL FONDO (75% TOTALE)
Provincia
%
PIACENZA
6,00
PARMA
9,30
REGGIO EMILIA
13,90
MODENA
14,40
BOLOGNA
24,50
FERRARA
7,00
RAVENNA
8,10
FORLI’
8,80
RIMINI
8,00
5.5.6 Accordi territoriali
Gli accordi territoriali vengono sottoscritti dai sindacati degli inquilini e dei proprietari nei Comuni
ad alta intensità abitativa.
Il 30 giugno del 2004 le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari hanno siglato il nuovo
accordo territoriale per il Comune di Modena, che segue le tracce dell’accordo scaduto ed oltre a
presentare un aumento dei valori delle fasce di canone che esamineremo in seguito, introduce due
novità: il canone patuito può essere annualmente aggiornato in misura contrattata e comunque
Qualità della tensione abitativa
71
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 72
non superiore al 75% dell’indicizzazione Istat ed inoltre, in casi particolari (condizioni sociali disagiate del conduttore e/o di particolare degrado dell’immobile o ambientale) le parti hanno la possibilità di ridurre il minimo delle fasce di canone fino al 50%.
In riferimento all’aumento dei valori minimi e massimi delle fasce di canone, osservando i nuovi
valori si deduce un apprezzamento dell’ordine del 10% sui valori precedentemente fissati.
L’accordo, cosi come quello precedente, suddivide il territorio del capoluogo in quattro zone
(Centro storico, semicentro, periferia, frazione) e per ognuna di esse, relativamente a tre fasce
dimensionali degli alloggi (fino a 50mq, da 50 a 90 mq, oltre 90mq.) fissa tre fasce di canone (minima, media , massima) con valori minimi e massimi secondo due tipologie di alloggi (minor pregio
e maggior pregio). Per posizionare l’alloggio in una delle tre fasce di canone sono stabiliti dei criteri basati su parametri oggettivi (tipologia dell’impianto di riscaldamento, impianto di condizionamento dell’aria, ascensore, autorimessa o box auto, cantine o soffitte, numero dei servizi, giardino terrazzo) e parametri soggettivi ( tipologia dell’alloggio altezza del piano, stato manutentivo,
livello delle finiture, superficie dell’alloggio).
Tabella 16 - Tabelle dimensionali degli alloggi e fasce di canone mensile nel Comune di Modena
72
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 73
5.5.7 Altre tipologie di intervento
Il Comune di Modena interviene sul mercato delle abitazioni anche attraverso l’Ici, disincentivando la presenza sul territorio di alloggi sfitti mediante l’applicazione di una aliquota del 9%, più alta
rispetto a quella ordinaria che varia dal 5,2 al 7,5%. Inoltre coloro che rendono disponibili alloggi
in un regime di affitto concordato pagano solo il 2% di aliquota Ici e per chi aderirà ai progetto
dell’Agenzia servizio casa lo 0%.
A Modena sono presenti 9.000 alloggi affittati e altri 9.000 non abitati che costituiscono una risorsa inutilizzata che potrebbe essere un elemento fondamentale per superare la situazione di emergenza casa odierna. Le motivazioni che spingono i proprietari di alloggi in sovrappiù rispetto ai
loro bisogni a non affittarli sono numerosi ma i più importanti come denuncia anche l’Asppi,
l’Associazione dei proprietari, sono legati alle difficoltà e lentezze burocratiche che si incontrano
nella realtà a rientrare nel possesso della propria casa nel momento in cui ce ne sia la necessità,
come è nella maggior parte dei casi quando un figlio lascia l’abitazione comune per formare un
nucleo familiare a se stante. Inoltre i proprietari sono disincentivati dall’incertezza, oltre che sul
corretto mantenimento in buone condizioni dell’immobile locato, anche sul pagamento effettivo
del canone dovuto e dalle relative difficili vie legali che permettono di riscuoterlo. Basti pensare
riguardo a questo ultimo punto al numero crescente di morosità nelle cause di sfratto. Infine da
stime dell’Asppi il 50% dei canoni ottenuti affittando i propri immobili vengono spesi pagando
l’Irpef, l’Ici e per la manutenzione ordinaria.
L’Acer ha dichiarato pubblicamente che gli strumenti utilizzati fino ad ora per risolvere il problema casa sono insufficienti, dai piani d’area a strumenti urbanistici, poiché nati con finalità diverse cioè quella di incrementare il numero delle abitazioni in proprietà. Oggi bisognerebbe trovare
nuove fonti di investimento nel settore, per esempio le cooperative, le Casse di risparmio come
quella di Rimini che risulta avere una forte disponibilità di risorse impiegabili.
Un altro punto fondamentale sollevato dai vertici Acer è stato quello riguardante l’affitto del patrimonio pubblico a canoni eccessivamente bassi; delle azioni di questo tipo rischiano di diventare
un mezzo di politica assistenzialista e non di politica della casa, mentre i due ambiti di intervento
avendo finalità diverse debbono rimanere nettamente distinte. Negli altri Paesi UE gli affitti calmierati hanno una media di 250 euro a cui si affiancano dove necessario altri interventi di tipo assistenzialista. Non bisogna dimenticare che le case di proprietà pubblica sono anche un patrimonio
da mantenere e migliorare.
L’Asppi da parte sua evidenzia che ad aggravare il problema dell’accesso alla casa sono stati anche
fenomeni speculativi, fra i quali quello degli immobiliaristi e soprattutto quello statale attraverso
tasse, bolli, revisioni degli estimi catastali. Dal 1980 al 2002 il gettito fiscale statale è passato da 2,6
(valori attualizzati al 2002) a 27 miliardi di euro, dei quali 9,5 miliardi derivanti dall’Ici e 8,5 da imposte sulla compravendita di abitazioni. L’unica agevolazione fiscale sulla casa è stata nel 1998 con
la riduzione dell’addizionale Irpef.
5.6 Agenzia Casa Emilia - Romagna (ACER)
5.6.1 Il patrimonio abitativo di ACER
Acer, Azienda Casa Emilia Romagna Provincia di Modena, si occupa della gestione di abitazioni da
assegnare alle fasce di popolazione economicamente disagiate.
Gli ultimi dieci anni per Acer sono stati anni caratterizzati da profonde trasformazioni, hanno
segnato il passaggio del vecchio Iacp, costituitosi a Modena nel 1907, ad una nuova tipologia di
azienda pubblica che punta verso una gestione moderna e specializzata.
La legge regionale 8 agosto 2001 n. 24 disciplina l’intervento regionale nel campo delle politiche
Qualità della tensione abitativa
73
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 74
abitative, occupandosi in particolare delle finalità e delle modalità di programmazione delle risorse
destinate alla realizzazione di edilizia residenziale pubblica (erp) e di edilizia agevolata, della gestione del patrimonio di alloggi di erp e della riforma degli IACP (istituti autonomi case popolari).
La legge intende rispondere al fabbisogno abitativo delle famiglie meno abbienti ampliando l’offerta di abitazioni in locazione a canoni ridotti, assicurando sostegno finanziario al reddito per
poter accedere al mercato dell’affitto, favorendo la manutenzione e il recupero del patrimonio edilizio esistente.
Sono di competenza dei Comuni le funzioni di promozione degli interventi per le politiche abitative ed i compiti attinenti alla attuazione e gestione degli stessi.
Il 21 Luglio 2005 il Consiglio comunale di Modena ha affidato la gestione del patrimonio di edilizia
residenziale pubblica del Comune all’Acer, e successivamente tutti i comuni della provincia a titolo concessorio o convenzionato e con uno specifico contratto di servizio per cinque anni. Si è definito così un nuovo ruolo per Acer di agenzia di servizio per conto degli enti Locali per la gestione
unitaria del patrimonio e per l’attuazione delle politiche abitative.
L’Azienda casa, finalizzata alla gestione del patrimonio immobiliare e alla fornitura dei servizi tecnici e amministrativi per il settore abitativo, è nata dalla trasformazione, voluta dalla legge regionale, dei precedenti Istituti autonomi case popolari in aziende pubbliche economiche ai quali partecipano i comuni, in proporzione al numero di abitanti e la Provincia con una quota del 20 per
cento. La quota del Comune di Modena è di circa il 23 per cento. Sotto il controllo del Comune e
nell’ambito del contratto di servizio, Acer gestisce i contratti di locazione, trattenendo da ciascun
canone mensile una quota per le spese amministrative e una per quelle di manutenzione ordinaria. La cifra restante è destinata al Fondo sociale per l’affitto, agli interventi di manutenzione straordinaria e alla costruzione di nuovi alloggi.
Gli alloggi di Erp sono assegnati secondo l’ordine di priorità fissato con una apposita graduatoria
ai nuclei aventi diritto in possesso dei requisiti definiti a norma dell’art. 15 su istanza degli interessati con una delle seguenti modalità:
- concorso pubblico
- formazione di una graduatoria aperta.
Gli alloggi gestiti da Acer comprendono non solo il patrimonio di edilizia residenziale pubblica
(Erp) ma anche le abitazioni assegnate a questo ente con finalità pubbliche, si tratta di alloggi di
servizio, alloggi per anziani e categorie protette, assegnazioni extra erp, ecc.
Gli alloggi gestiti da Acer destinati all’affitto sovvenzionato ammontano al 31/12/2005 a 6702 unità.
Il 51% degli alloggi si trova nel Comune di Modena e rappresenta il 4% del patrimonio abitativo esistente nel Comune capoluogo nel 2005. Mentre considerando la Provincia nel complesso il patrimonio abitativo pubblico costituisce il 2% circa. Rapportando lo stock degli alloggi al numero di abitazioni in affitto la quota detenuta da Acer raggiunge l’11,5% nella Provincia e il 15,5% nel Comune di
Modena. Il numero delle abitazioni in affitto sono state calcolate supponendo che la quota di alloggi in locazione nel comune e nella provincia non sia mutata rispetto ai dati ufficiali del censimento
2001. Questo patrimonio abitativo oltre ad essere mantenuto in condizioni sufficienti dovrà anche
essere potenziato per poter dare una risposta alle domande della cittadinanza.
Nel corso del 2005 sono stati ultimati e consegnati 52 alloggi. Molti cantieri che dovevano concludersi nel corso del 2005 si concluderanno nel 2006/2007 a causa della conflittualità prodotta da alcune imprese che si sono aggiudicate gli appalti e da rallentamenti dovuti a problemi burocratici.
Questo fenomeno segnala una tendenza preoccupante legata alla riduzione dell’efficienza dei risultati ottenuti, dovuta al mancato rispetto delle leggi sulla qualità delle opere pubbliche, sull’efficienza degli appalti, sulla certificazione antimafia SOA, le quali si sono dimostrate non all’altezza delle
intenzioni con cui erano state definite. Gli alloggi che dovrebbero essere ultimati nel biennio
2006/2007 sono 127, mentre gli appartamenti in progettazione sono 212 oltre ad una residenza per
74
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 75
studenti a carattere alberghiero. Alla conclusione di questi interventi il numero totale raggiunto sarà
di 7000 alloggi, questo rappresenterà un traguardo importante in quanto porterà al superamento
del numero storico delle abitazioni pubbliche, comunque al di sotto della domanda esistente.
Il ritmo dell’attività costruttiva è stato quasi raddoppiato (dai 6 miliardi/anno di lire del 1995 ai 6/7
milioni di euro degli anni 2000), migliorando la qualità degli alloggi realizzati. Dal 1996 al 2005
sono stati investiti, in collaborazione con i Comuni e il coordinamento dell’amministrazione provinciale, più di 50 milioni di euro per la costruzione di oltre 500 alloggi nuovi e per il recupero del
patrimonio esistente. L’attività di investimento ha consentito, nonostante la vendita di 1034 alloggi, di non impoverire sostanzialmente la dotazione del patrimonio pubblico abitativo. La media
degli alloggi gestiti dal 1996 al 2005 è stata infatti di 6337 unità.
Gli iscritti nelle graduatorie in attesa di un alloggio sono circa 6.000, di cui la metà nel comune di
Modena, nell’arco di cinque anni la domanda è raddoppiata.
La rigidità del patrimonio esistente dovuta ad un turn over molto limitato permette di far fronte a
meno del 5% della domanda.
Il meccanismo con cui vengono definite le fasce di accesso e calcolati i canoni di locazione per le
abitazione del patrimonio gestito da ACER tiene conto di numerose variabili che concorrono a definire la reale condizione economica di un nucleo familiare. Da ottobre 2003 sono stati introdotti
l’ISE e l’ISEE, rispettivamente l’indicatore della situazione economica e l’indicatore della situazione economica equivalente, misure più complete ed obiettive della ricchezza familiare rispetto al
reddito Irpef. Le altre variabili che concorrono nella definizione del canone sono legate alla tipologia dell’alloggio (stato di conservazione, categoria catastale, presenza di ascensore rispetto al
piano) e al contesto abitativo allargato in cui si trova (tipologia del Comune, popolazione residente, dimensione della domanda del Fondo per l’affitto e di edilizia economica popolare, situazione
del mercato delle abitazioni).
I nuclei assegnatari di un alloggio ACER vengono suddivisi in quattro fasce in base ai valori ISE ed
ISEE: Accesso, Protezione, Permanenza e Decadenza (Tabella 17).
ISE
ISEE
Protezione
30.000 €
7.500 €
Accesso ≤
30.000 €
> 7.500 € e 15.000 €
Permanenza
45.000 €
30.000 €
> 45.000 €
> 30.000 €
Decadenza
Tabella 17 - Parametri Ise e Isee per fascia di assegnazione abitazioni Acer
Nel 2006 il 28,3% degli utenti Erp rientrava nella fascia di accesso, il 12,4% in quella di permanenza , l’1,3% decadenza e ben il 58% nell’area protezione.
Qualità della tensione abitativa
75
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 76
30,6%
19,8%
< 50 mq
50 mq < x < 76 mq
> 76 mq
49,7%
Figura 20 - Composizione del patrimonio abitativo gestito da Acer. Per la collocazione nelle fasce
devono essere rispettati entrambi i limiti Ise e Isee. Fonte: Acer Modena
Gli alloggi del patrimonio gestito da Acer è composto per il 31% da abitazioni di superficie inferiore ai 50 mq (mini), il 49% compresi fra i 50 e 76 mq (medi) e il 20% superiori ai 76 mq (grandi). Si
tratta per la maggior parte di case medio-piccole (Figura 20).
Il numero delle famiglie beneficiarie al 31 dicembre 2005 sono 6285. I casi sociali rappresentano il 6%.
Le famiglie beneficiarie di nazionalità straniera degli alloggi Acer sono il 13,1%.
Le famiglie beneficiarie sono in maggioranza nuclei formati da 1 o 2 componenti: il 37% da famiglie mononucleari e il 26% da 2 persone. Le famiglie composte da 3 persone rappresentano il 14%,
da 4 il 12%, da 5 persone o più il 9%. Il dato missing rappresenta lo 0.8% dei casi (Figura 21).
40%
37%
35%
30%
26%
25%
20%
14%
15%
12%
10%
6%
5%
2%
1%
0%
1
2
3
4
5
6
>6
numero componenti nucleo familiare
Figura 21 - Distribuzione % delle famiglie beneficiarie per numero componenti. Fonte: Acer Modena
L’analisi condotta sulle classi di età degli intestatari delle famiglie beneficiarie mostra che nella
maggior parte dei casi si tratta di persone di più di 50 anni, di cui il 45,2% over 65, il 23,2% fra i 50
e i 65 anni, il 19,3% sono nuclei con intestatario tra i 40 e i 50 anni. Le famiglie fra i 30 e 40 anni
sono il 9,3% e quelle under 30 l’1,3% (Figura 22).
76
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 77
50%
45,2%
45%
40%
35%
30%
23,2%
25%
19,3%
20%
15%
9,3%
10%
5%
1,3%
0%
<30
30-40
40-50
50-65
>65
classi di età
Figura 22 - Distribuzione delle famiglie beneficiarie degli alloggi Acer per classi di età dell’intestatario del contratto.
Fonte: Acer Modena
La composizione del patrimonio Acer in base all’anno di costruzione mostra una prevalenza di abitazioni edificate prima del 1985, circa l’81% di cui il 13% prima del 1945 (Figura 23). Il 19% degli
alloggi è stato costruito nell’ultimo ventennio e solo il 4% dopo il 2000. Si tratta quindi per la maggior parte di abitazioni vecchie che necessitano di continua manutenzione e ristrutturazione. L’Acer
ha dichiarato nel suo bilancio consuntivo 2005 che “mediamente salvo alcune situazioni che
richiederebbero interventi radicali di demolizione e ricostruzione, lo standard abitativo è decoroso
e soprattutto quasi tutto è stato portato in condizione di sicurezza; nel 1995 erano quasi 4000 gli
alloggi senza impianto di riscaldamento ed impianti a norma”. Nonostante quanto affermato solo
il 17,6% degli alloggi costruiti prima del 1965, necessitanti quindi probabilmente vista la vetustà di
interventi di ristrutturazione, sono stati risanati. La problematica strutturale che sta alla base di
questa mancanza è legata al deficit storico, il monte canoni non è sufficiente da solo per sopperire a questa funzione sarebbe necessario un incremento delle entrate.
50%
47%
45%
40%
35%
30%
25%
21%
20%
15%
15%
13%
10%
4%
5%
0%
ante 1945
1946-1965
1966-1985
1986-2000
post 2000
Figura 23 - Composizione del patrimonio abitativo Acer per anno di costruzione. Fonte: Acer Modena
Qualità della tensione abitativa
77
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 78
I dipendenti al 31/12/2005 risultano essere 62, cinque in più rispetto all’anno precedente, assunti
con contratto temporaneo per sopperire ad esigenze di breve termine. I costi sostenuti dall’Acer
per il personale rappresentano il 31% dei costi complessivi in aumento rispetto al 2004 del 12,2%.
I proventi da canoni rappresentano l’82,5% dei ricavi, la restante parte è costituita da proventi relativi
ai compensi tecnici sui lavori edili. Il valore dei canoni medi sono aumentati nel corso degli ultimi cinque anni del 8,6%, rimangono però eccessivamente disancorati dai valori del mercato libero degli affitti. Nel 2005 il canone medio corrisposto ad Acer da parte degli assegnatari si attestava a 134,79 euro
mensili, il 9,6% in più rispetto all’anno precedente. Nel 2006 è stato di 131,08 euro. Il monte canoni
pagato dagli inquilini rappresenta la voce fondamentale di finanziamento dell’Acer attraverso il quale
deve espletare tutti le sue attività gestionali. Le risorse limitate reperibili, legate alla finalità per cui è
nato Acer e prima ancora gli Iacp, creano sicuramente un limite allo sviluppo e al ruolo del patrimonio
abitativo pubblico. Il patrimonio abitativo pubblico in Italia come a Modena è considerato solo come
un supporto per le fasce di popolazione disagiate, ha una finalità puramente di tipo assistenzialistico.
A differenza della media degli altri Paesi europei in particolar modo di quelli “nordici” è completamente assente nel patrimonio abitativo pubblico la funzione di elemento attivo nella definizione delle politiche abitative. Questo è dovuto probabilmente alla quota limitata di alloggi posseduta dal “pubblico”
in rapporto alla totalità esistente. La mancanza di questo ruolo toglie uno strumento importante di
intervento per i responsabili del governo locale e non solo in una fase come quella attuale di crescita
senza precedenti del costo per l’acquisto e per l’affitto delle abitazioni. L’unico modo per sopperire a
questa mancanza di funzione sarebbe quella di intervenire in un ottica di ampliamento costante del
patrimonio abitativo pubblico e di una sua gestione efficiente slegata da un ottica assistenzialistica.
Un problema importante che mina l’efficienza della gestione del patrimonio abitativo pubblico è la
inadeguatezza della conduzione degli alloggi da parte dell’utenza rilevata nella maggior parte dei
casi. I mezzi disponibili per fare fronte a questo fenomeno sono molto limitati e poco efficaci, legati ad una tempistica di intervento inadeguata.
Le famiglie morose per più di tre mesi sono 464 nel 2005, ciò significa il 7,4% dei nuclei beneficiari, non si considerano i periodi inferiori in quanto potrebbe trattarsi di un semplice ritardo di pagamento o di un ritardo da parte delle banche a trasmettere l’avvenuto pagamento. Il dato è significativo, denota una situazione strutturale mpm giustificata dovuta probabilmente ad una tipologia
di utenza particolarmente problematica.
La morosità in rapporto al monte canoni nel 2005 è stata del 6,5%, costituisce un valore elevato
ma inserito nell’ottica di un trend decrescente (Figura 24).
12%
10%
10,0%
9,7%
8%
8,4%
8,1%
6,5%
6%
4,9%
4%
2%
0%
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Figura 24 - Morosità in rapporto al monte canoni dal 2000 al 2005 di Acer (valori percentuali). Fonte: Acer Modena
78
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 79
Gli alloggi sfitti a fine esercizio 2004 erano 401 di cui 350 resi disponibili ai Comuni per la riassegnazione. Si tratta di un numero molto rilevante che mina l’efficienza nell’utilizzo delle risorse disponibili. Questa situazione trova una spiegazione nella “macchinosità” del sistema che porta ad una
dilatazione dei tempi intercorrenti fra la presentazione delle domande di alloggi ai comuni, la creazione da parte di essi delle liste dei richiedenti, il passaggio ad Acer delle pratiche e l’assegnazione.
I costi sostenuti da Acer per la manutenzione degli stabili rappresenta il 24,8% dei costi di produzione totali, i costi per nuove costruzioni il 36,9%, le opere di risanamento e manutenzione strordinaria il 4,3% i lavori in termini generali comprendenti tutte le varie voci il 73,4% (Figura 25).
30%
26,4%
25%
21,7%
25,5%
24,8%
20%
19,8%
15%
10%
5%
0%
2001
2002
2003
2004
2005
Figura 25 - Spese manutenzioni stabili in rapporto ai costo di produzione di Acer dal 2001 al 2005.
Fonte: Acer Modena
5.6.2 Problematiche legata alla gestione degli immobili di ACER
Werther Cigarini
Dopo un secolo di attività sono meno di 7000 gli alloggi pubblici gestiti da ACER nella nostra provincia: meno del 4% del totale del patrimonio. La differenza rispetto i più avanzati Paesi (e Regioni)
europei è enorme, strutturale e ormai incolmabile. È un ritardo storico che deriva da fatto che la
casa pubblica non è mai stata considerata una infrastruttura fondamentale per lo sviluppo del
paese, per la sua modernità, il suo dinamismo, i diritti di cittadinanza, ma solo una forma di assistenza per i più poveri. Case per i poveri; case povere; povera la gestione e la manutenzione e -per
chiudere il cerchio- canoni bassi.
La scelta di mantenere canoni bassi -che perdura ancora oggi- deriva da questa logica assistenziale: i canoni sono determinati solo in base al reddito (dichiarato) e non anche in base ad un valore
patrimoniale di un bene che va conservato e ammodernato, pena il degrado e quindi anche la perdita della sua funzione sociale.
Nel tempo si è perciò determinato un “circolo vizioso” costituito da: bassa redditività, scarsa qualità abitativa, scarso mantenimento, ridotta funzione sociale e ridotta efficienza della gestione. La
forte connotazione sociale , la forte concentrazione di “casi sociali” presenti nell’edilizia residenziale pubblica (erp) aggravano tutte queste problematiche.
È difficile spezzare il circolo vizioso essendo il prodotto della “storia” e prevalendo in larga parte
del mondo istituzionale e sindacale la visione della politica della casa in chiave sociale ed assiQualità della tensione abitativa
79
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 80
stenziale. Ne è un sintomo il sempre più frequente accorpamento -nei Comuni- del settore della
casa all’assessorato ai servizi sociali.
Si può comunque ipotizzare di agire su due versanti: quello della gestione e quello delle politiche abitative. Per diminuire i costi, aumentare l’efficienza; aumentare le entrate in termini sostenibili per gli
utenti; aumentare le risorse disponibili per investimenti e nuove politiche abitative che superino l’erp
tradizionale e più in grado di corrispondere alla complessità del bisogno delle famiglie.
Con la Legge regionale 24/2001, la proprietà degli alloggi di edilizia residenziale pubblica è stata
trasferita ai Comuni. Lo Iacp -che gran parte di quegli alloggi ha realizzato e ne era proprietario- e
stato trasformato in Azienda pubblica (Acer-Mo) di sevizio: servizi gestionali-manutentivi e servizi tecnici di ingegneria. Ad Acer i Comuni hanno affidato per cinque anni -attraverso un apposito
contratto di servizio- la gestione del patrimonio e degli investimenti pubblici nel settore della casa.
In base alla L.R, gli stessi Comuni, anche singolarmente, potrebbero affidare la gestione attraverso gara pubblica o gestire direttamente il patrimonio. La natura complessa -anche per una forte
componente sociale dell’utenza- della gestione degli alloggi pubblici e la notevole specializzazione raggiunta da Acer, consigliano di mantenere pubblica e unitaria la funzione gestionale del patrimonio dei Comuni, proseguendo sulla strada del miglioramento dell’efficienza. La separazione tra
proprietà e gestione -con la conseguente contrattazione tra proprietari (Comuni) e gestore (Acer)ha introdotto obiettivamente un elemento competitivo o almeno un misuratore di efficienza in un
sistema sostanzialmente immobile e non controllato nelle sue prestazioni, tanto che era diventato
ipertrofico dal punto di vista organizzativo e del personale impiegato. Ma il nuovo sistema, per la
sua macchinosità e la sua frammentazione e conseguente burocratizzazione per la sua “governance”, annulla in gran parte gli effetti positivi della riforma e della aziendalizzazione di Acer, aumenta di conseguenza i costi e quindi riduce i margini di recupero di efficienza.
Per ridurre i costi di gestione ed aumentare l’efficienza sarebbe necessario:
• Rendere meno frammentato e macchinoso il sistema, attribuendo alcune funzioni amministrative e programmatiche alla Conferenza degli Enti (costituita da tutti i Comuni e dalla
Amministrazione provinciale) anziché ai singoli Comuni;
• Attribuire tutte le funzioni gestionali relative all’ERP -alcune delle quali molti Comuni hanno conservato attraverso gli uffici casa- ad Acer, con risparmio di personale e di risorse per i Comuni e
di costi “burocratici” per Acer;
• Prevedere -in tempi ragionevoli e sulla basa di decisioni autonome delle Conferenze degli Entila unificazione di più Acer della regione Emilia Romagna, riducendo l’attuale numero di 9 a 3-5;
• Privatizzare davvero il rapporto di lavoro e il regime contrattuale.
5.7 Considerazioni conclusive sull’offerta di abitazioni
Negli ultimi dieci anni la domanda di alloggi in locazione e proprietà è aumentata costantemente,
le transazioni di unità immobiliari normalizzate rappresentano nel 2005 il 3,2% dello stock abitativo esistente mentre tra il 2001 e il 2002 (ultimo dato disponibile) i contratti di affitto sono aumentati del 59%.
Il numero di nuove abitazioni nel Comune di Modena nel 2005 rispetto all’anno precedente è aumentato del 19%, mentre superiore in termini assoluti è stato negli ultimi anni la variazione del numero
delle famiglie. Questo ha comportato una aumento del rapporto famiglie/abitazioni negli ultimi quattro anni di più di tre punti percentuali, provocando una acutizzazione della tensione abitativa.
Lo studio condotto ha permesso di definire, tenendo presente lo scenario esistente, le caratteristiche principali dell’offerta abitativa nella provincia e nel comune di Modena, di identificare gli attori
operanti e di stimare il loro ruolo, la quota dello stock abitativo esistente e nuovo da loro detenuta.
Il settore delle costruzioni rappresenta una realtà in notevole crescita negli ultimi anni sia in termini assoluti che relativi costituendo il 16,4% delle imprese attive, nonostante questo rimane un mer80
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 81
cato poco trasparente nel quale sarebbe necessaria una politica che permetta di tutelare gli attori
più virtuosi.
Anche le attività immobiliari hanno registrato un trend crescente, con un tasso di crescita annuo a
giugno 2006 dell’8,7%. All’interno del settore il sottogruppo delle agenzie immobiliari dal 2000 al
2005 è aumentato del 37,4%. Una delle possibili motivazioni di questa crescita è legata al fatto che
le agenzie immobiliari rappresentano il punto di incontro più veloce fra la domanda e l’offerta di
abitazioni. È importante sottolineare che questa rappresenta una categoria poco trasparente, non
esistono studi di settore o dati ufficiali in merito che permettano di approfondire l’analisi. Anche
le associazioni di categoria contattate nello svolgimento di questo studio si sono dimostrate molto
riluttanti a farsi intervistare o fornire informazioni.
Nel corso della trattazione sono emersi numerosi punti problematici che minano l’efficienza e l’efficacia del sistema che meriterebbero un approfondimento e una riflessione successiva.
Uno fra essi è la mancanza di una stima esaustiva della domanda latente costituita da giovani, da
studenti, da lavoratori domiciliati ma non residenti nella provincia in modo che si possano sviluppare interventi per soddisfare adeguatamente anche la loro domanda.
La domanda abitativa si presenta infatti molto articolata; non sono solo le famiglie a fare richiesta
di alloggi come prima o seconda casa ma anche studenti, lavoratori stagionali. È necessario definire chi e in che modo debba intervenire per dare una risposta a queste fasce di popolazione.
Sarebbe necessario inoltre una concertazione e definizione comune delle politiche abitative a livello di area vasta o provinciale superando l’ottica limitata e non pienamente efficace di gestione
comunale. Un esempio delle conseguenze di un approccio di questo tipo eccessivamente frammentato è dato dalla politica perseguita con decisione dal Comune di Modena negli ultimi 30 anni
mirante al contenimento della popolazione. Questo indirizzo ha concorso alla crescita rilevante di
70.000 abitanti dei comuni della provincia, con aggravio delle problematiche legate alla mobilità,
all’inquinamento veicolare. Negli ultimi decenni si è registrata un entrata di 13.000 unità di popolazione straniera nell’area del comune capoluogo e una fuoriuscita di 7.000 giovani. Il Comune ha
dichiarato di voler abbandonare questa linea a causa delle distorsioni prodotte e di voler introdurre entro il 2020 un migliaio di alloggi all’anno nell’area comunale.
Le cooperative di abitazione rappresentano una risposta possibile, positiva e trasparente al bisogno di alloggi della popolazione in quanto forniscono garanzie, servizi e costi ridotti ai propri soci.
Pur essendo una realtà particolarmente diffusa sul nostro territorio rispetto alla media nazionale,
esse costituiscono tuttavia una parte ancora marginale dell’offerta abitativa e con una tempistica
di assegnazione degli alloggi troppo dilatata e non in grado di soddisfare le esigenze di tempestività manifestate dalla domanda.
Nella provincia di Modena, come del resto avviene in Italia in modo ancora più accentuato, gli
alloggi pubblici gestiti da Acer sono limitati e non riescono ad essere una soluzione possibile. Il
patrimonio pubblico complessivo rapportato al totale degli alloggi in locazione rappresenta l’11%
mentre in altri Paesi, come la Gran Bretagna e la Germania, si arriva ad una quota del 35% ed ancora superiore nei Paesi del nord Europa
Il patrimonio abitativo pubblico in Italia come a Modena è considerato soprattutto come un supporto per le fasce di popolazione più disagiate, ha una finalità quasi esclusivamente di tipo assistenzialistico. A differenza della media degli altri Paesi europei in particolar modo di quelli “nordici” è completamente assente nel patrimonio abitativo pubblico la funzione di elemento attivo nella
definizione delle politiche abitative in termini per esempio di calmieratore dei prezzi, di ridisegno
della composizione sociale e etnica delle aree per favorire la formazione di una popolazione più
integrata, di riqualificazione delle aree e del patrimonio abitativo esistente in base alle esigenze tramite abbattimento e ricostruzione degli stabili. La mancanza di questo ruolo toglie uno strumento
importante di intervento ai responsabili del governo locale e non solo in una fase come quella
Qualità della tensione abitativa
81
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 82
attuale di crescita del costo per l’acquisto e per l’affitto delle abitazioni. Due potrebbero essere le
strade percorribili per sopperire a questa mancanza di funzione, la prima intervenendo in un ottica di ampliamento costante del patrimonio abitativo pubblico e l’altra perseguendo livelli gestionali molto più efficienti rispetto agli standard attuali, slegata da un ottica assistenzialistica.
Inoltre una problematica di cui ormai da più parti si è preso coscienza è costituita dalla forte rigidità del sistema dovuto all’eccesso di case in proprietà. La proprietà della casa è vista come una
sicurezza in un Paese come il nostro in cui il livello di tutele, di servizi e di welfare è molto ridotto.
In Italia si è puntato, infatti, nel corso dei decenni su politiche che favorissero la proprietà della propria abitazione. Ancora oggi da parte di alcune amministrazioni pubbliche viene considerato di per
sé un aspetto positivo il fatto che la maggior parte degli italiani viva in proprietà; a Modena, come
si è visto, addirittura l’80% delle famiglie.
La proprietà di un immobile può rappresentare però un fattore di forte rigidità per una società
come quella odierna che necessità al contrario di maggiore flessibilità.
Nel mondo lavorativo gli spazi e le opportunità si sono ampliate cosicché ad un lavoratore si possono aprire possibilità di impiego in posti anche lontani dalla città di origine, in cui è nato e vissuto, con l’esigenza di spostare la propria abitazione anche più volte nel corso della vita. Il fatto di possedere una casa in proprietà o specularmente un mercato degli affitti poco favorevole per quanto
riguarda costi e numero di offerte, può rappresentare per certe fasce di attività un forte limite per
una carriera lavorativa in cui per cogliere le offerte migliori sarebbe necessario spostarsi.
Inoltre un sistema con una quota di case in proprietà troppo alta crea difficoltà anche sul versante della rotazione delle tipologie abitative rispetto alle fasi della vita; una famiglia con una casa di
grandi dimensioni nel momento in cui i figli lascino il nucleo per formarne un altro diventa inutile
per due o addirittura una persona mentre sarebbe una necessità per nuove famiglie più numerose. In questo modo soprattutto gli anziani o le persone sole occupano per molti anni tipologie abitative che potrebbero essere impiegate più efficientemente se vigesse un sistema più flessibile.
Le amministrazioni locali oggi sembrano avvertire la necessità di intervenire sul versante degli
affitti aumentando l’offerta pubblica e privata a prezzi calmierati.
Una linea di intervento attuata è quella di destinare una quota fissa delle nuove case costruite in aree
Peep alla locazione a tempo determinato. In realtà questa strategia non costituisce necessariamente
una risposta efficace e soprattutto stabile al bisogno di ampliare la quota di case in affitto, ma solo
un intervento, pur utile nel breve periodo, di tipo temporaneo. È necessario inoltre che venga esplicitato se si desidera intervenire incrementando il patrimonio abitativo in affitto per qualsiasi fascia di
popolazione o solo per quelle particolarmente disagiate con locazioni a canoni calmierati.
Le cooperative a proprietà indivisa possono rappresentare una possibile risposta al bisogno di
alloggi in affitto ed un modello da seguire a patto che non “cadano nel circolo vizioso” di offrire abitazioni in affitto a prezzi cosi bassi da non avere risorse per aumentare il patrimonio stesso. È necessario cioè che vengano definite delle politiche d’affitto dinamiche dentro le quali le stesse cooperative possano autonomamente dotarsi nel tempo di risorse per realizzare interventi in autofinanziamento, in sostanza ricavare dai canoni pagati dai soci assegnatari risorse per nuovi alloggi per
rispettare la funziona mutualistica cooperativistica permettendo ad altri soci di ricevere un alloggio.
Una ultima considerazione non tale in termini di importanza riguarda la necessità di una riflessione sulla disponibilità di informazioni effettiva ed una gestione unitaria per delineare un quadro
esaustivo sulla situazione esistente dell’offerta abitativa nella Provincia di Modena. Questo elemento costituisce un presupposto fondamentale per gli operatori del settore e soprattutto per i
decisori pubblici a cui spetta definire le politiche abitative e dare un indirizzo al sistema.
Sarebbe necessario inoltre in questa ottica ripensare il ruolo o cercare di rivitalizzare gli strumenti disponibili quali l’osservatorio regionale del sistema abitativo.
82
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
6.
4-05-2007
14:47
Pagina 83
LA DOMANDA DI ABITAZIONI, PREVISIONI E SCENARI AL 2014
(Massimo Guagnini)
L’obiettivo di questo capitolo è quello di presentare lo schema analitico utilizzato per analizzare le tendenze della
domanda e dell’offerta di abitazioni e per costruire gli scenari al 2014.
Il mercato delle abitazioni e di conseguenza l’accesso alla casa (house affordability) è:
- Da un lato è fortemente interrelato con le dinamiche demografiche, economiche e sociali del sistema locale. La
disponibilità ed il costo delle abitazioni condizionano in effetti la capacità di sviluppo del sistema locale, in quanto influiscono direttamente sui flussi migratori e quindi sull’offerta di lavoro. Esiste anche una causalità inversa:
lo sviluppo dell’economia determina un aumento della domanda di lavoro che in una situazione come quella di
Modena si traduce in un aumento della popolazione (tramite l’immigrazione), del reddito disponibile e della
domanda di abitazioni. L’equilibrio nel mercato delle abitazioni deriva quindi da un complesso mix di fattori ed
svolge un ruolo rilevante nel definire le prestazioni del sistema locale (tasso di crescita economica + benessere della popolazione + qualità dell’ambiente).
- D’altro lato il funzionamento del mercato delle abitazioni presenta un’intrinseca complessità, in quanto è condizionato dal comportamento di diverse tipologie di operatori: le famiglie, i proprietari del terreno (nel caso di
nuove costruzioni), i costruttori, le società di gestione immobiliare e gli operatori finanziari. Uno schema anche
semplificato del funzionamento del mercato delle abitazioni e delle interdipendenze con gli altri mercati è essenziale per definire i fattori critici dello scenario e per individuare le leve a disposizione degli operatori pubblici.
- PUNTI CRITICI Come soddisfare la domanda di affitto
A cura di Francesco Manfredi
Si può più ragionevolmente ritenere - ma per ora la disputa è più che altro tecnica- che
il dato corretto rimanga quello di una quota di alloggi utilizzati con la forma dell’affitto
attorno al 20% quindi con una anomalia rispetto alla struttura delle analoghe realtà
degli altri paesi europei avanzati, dato che riflette soprattutto una incongruenza far
offerta e domanda reale. Va comunque sottolineato che la domanda per l’affitto è oggi
più che mai articolata e che va oltre la semplice espressione di esigenza abitativa delle
classe sociali redditualmente deboli. È infatti anche il riflesso di mutati stili di vita:
mobilità, mutamenti nella condizione di lavoro o della stessa struttura familiare. Può
anzi dirsi che sempre più la condizione di lavoro porta ad esplicitare soluzioni, per di
più temporanee, che nell’affitto possono trovare la soluzione non solo economica più
adeguata. In questa domanda va inclusa la categoria degli studenti universitari che
numericamente rappresentano una quota significativa, ma ignorata, della popolazione
di Modena, città che spesso peraltro ignora di essere sede di Università.
È quest’ultimo un sottosettore della espressione della domanda abitativa che non ha
oggi probabilmente una risposta adeguata per incompletezza della strutture pubbliche e per quanto esprime la offerta privata sia in termini di qualità degli alloggi e
soprattutto di relativi affitti.
Pure questo è un terreno nel quale la iniziativa privata non solo realizzativa (imprese
di costruzione) ma anche quella gestionale dovrebbe potersi candidare a svolgere
opportune iniziative imprenditive.
Il sistema modenese messo come è in tensione da una economia tendenzialmente in
espansione si pone periodicamente il tema di quante case occorrono.
Un tratto quasi comune delle analisi è quello della “carenza”: mancano case o, versione più “problematica”, mancano case disponibili.
Qualità della tensione abitativa
83
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 84
Capita però di constatare che nell’ultimo decennio le abitazioni costruite nel modenese sono di più dei nuclei familiari che si sono costituiti ed è dunque immediato pensare che il boom, davvero intenso e prolungato come non mai, delle nuove abitazioni sia costituito da seconde case, investimenti immobiliari ecc.. Tutto lecito anzi per
molti versi auspicabile. Ma cosa fare quando non c’è coincidenza fra chi esprime un
bisogno e chi non ha le risorse per soddisfarlo? In altro modo, come si orienta l’industria del costruito ad esempio per abitazioni per fasce sociali deboli.
Se l’approccio è quello del “tipo di carenza” gli strumenti di approfondimento in sede
locale devono essere meglio tarati. Per capirci, recenti previsioni statistiche stimano
a dieci anni (scenario intermedio) una crescite della popolazione provinciale di ben
72.000 abitanti. Per capirci ancora meglio è come aspettarsi che debbano trovare
posto nell’ambito della provincia di Modena una nuova Carpi più una nuova Soliera.
Non si possono accettare con distacco prospettive come queste spesso basate su previsioni a loro volta frutto di meccaniche applicazione di formule matematiche dove
per contro si evita di esplicitare (assunzione di responsabilità ) gli scenari territoriali e
sociali che si auspicano nel medio periodo (ruolo della politica o comunque di chi è
chiamato a governare l’uso del territorio).
Ridurre i disagi derivanti dall’utilizzo della tradizionale tipologia di abitazione
A cura di Francesco Manfredi
Ribadito l’ovvio ovvero che il parametro di base rimane quello economico, si è convinti che griglia fondamentale che definisce la tipologia costruttiva ideale ha un numero di variabili in funzione appunto delle disponibilità di risorse.
Sicuramente gli stili di vita - lo scontato riferimento è alle famiglie di immigrati extranazionali - hanno un peso, ma è sostanzialmente forzato rincorrere esigenze che vadano oltre la ricerca di elementi di comodità/utilità e di risparmi nei costi gestionali
manutentivi (compresi quelli energetici).
Per dirla in modo ancora più franco, non mi pare che l’integrazione si giochi sui dettagli costruttivi: manteniamo la scienza delle costruzioni (e la progettazione) in un
confine di “laicità”. Certamente discorso ben diverso andrebbe fatto in un approccio
urbanistico (luoghi, quartieri).
Maggiori sforzi, rispetto al tanto che occorre ancora fare, devono essere peraltro rivolti a garantire standard accettabili di abitabilità per categorie specifiche al di là dello
stile di vita (portatori di handicap, anziani).
Più che concentrarsi sui “disagi” derivanti dall’utilizzo della tradizionale tipologia di abitazione (supposto che la definizione sia univoca) occorre semmai diffondere informazioni sulle tecniche e sui comportamenti basilari di uso del bene abitazione: per evitare sprechi, per aumentare i livelli di confort, per vivere meglio dentro e fuori le abitazioni.
84
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 85
Prima di affrontare l’analisi delle tendenze della domanda di abitazioni e la costruzione di scenari
al 2014 può esser opportuno presentare in modo sintetico l’approccio applicato in questo capitolo
del rapporto.
L’analisi economica (cfr. DiPasquale D. e W.C. Wheaton 1996, Granelle J.-J. 1998 Evans A.E 2004)
evidenzia come il mercato della abitazioni sia un mercato complesso, dove agiscono diverse tipologie di operatori (famiglie segmentate secondo diversi stili di vita e possibilità economiche, proprietari fondiari, i costruttori, il sistema bancario, le le società di gestione immobiliare, le istituzioni che regolano l’uso del territorio, ...) e dove quindi la definizione del punto di equilibrio del sistema possa essere influenzata da diversi fattori.
In questo contesto risultano eccessivamente semplificati i modelli, un tempo molto diffusi nella
pianificazione urbanistica, che determinano la domanda di abitazioni sulla base della consistenza
delle famiglie, dando poco peso non solo ai fattori propriamente economici (reddito, prezzi, ...), ma
anche agli stili di vita ed ai mutamenti nella composizione della popolazione e delle famiglie. Una
più ampia considerazione, nei limiti delle informazioni disponibili, può fornire una rappresentazione più realistica dell’effettivo andamento del mercato immobiliare, individuando peraltro alcuni
snodi critici altrimenti trascurati.
Un secondo aspetto dell’analisi economica del mercato immobiliare che si è cercato di applicare
nell’analisi del caso di Modena è quello relativo alle interdipendenze che esistono tra il mercato
delle abitazioni e lo sviluppo di un sistema economico locale (cfr. ad esempio Combes P.P. e altri
2006 e Allmendinger Ph. E altri, 2005). In effetti il mercato delle abitazioni da un lato è fortemente
interrelato con le dinamiche demografiche, economiche e sociali del sistema locale.
La disponibilità ed il costo delle abitazioni condizionano in effetti la capacità di sviluppo del sistema locale, in quanto influiscono direttamente sui flussi migratori e quindi sull’offerta di lavoro.
Esiste anche una causalità inversa: lo sviluppo dell’economia determina un aumento della domanda di lavoro che in una situazione come quella di Modena si traduce in un aumento della popolazione (tramite l’immigrazione), del reddito disponibile e della domanda di abitazioni. L’equilibrio
nel mercato delle abitazioni deriva quindi da un complesso insieme di fattori e svolge un ruolo rilevante nel definire le prestazioni del sistema locale (tasso di crescita economica, benessere della
popolazione, qualità dell’ambiente, ...).
L’analisi delle relazioni tra marcato delle abitazioni, crescita economica e benessere della popolazione ha dato recentemente luogo nel Regno Unito ad un serrato dibattito sulla disponibilità /
accessibilità alla casa (house affordability), che è divenuto un’importante occasione, anche istituzionale, di verifica dei meccanismi che sono alla base dell’offerta di abitazioni e del ruolo che la
mano pubblica esercita, in particolare attraverso gli strumenti di regolazione dell’uso del territorio
(cfr. Barker K. 2004 e 2006). Un aspetto rilevante del dibattito è anche quello relativo all’impatto
ambientale di una maggiore offerta di nuove abitazioni (cfr. Davis P. e altri, 2005).
Tenendo conto dei recenti sviluppi dell’analisi economica del mercato residenziale, si è articolata
l’analisi della domanda di abitazioni a Modena tentando di evidenziare da un lato la complessità
del mercato immobiliare e dall’altro l’impatto in termini di accessibilità all’abitazione.
I limiti delle analisi presentate nei paragrafi successivi derivano in larga misura dai vincoli sulle
informazioni disponibili, che sono riferite in generale al complesso del sistema provinciale. Questo
impedisce da un lato di prendere in considerazioni l’articolazione territoriale della provincia, evidenziando il diverso ruolo delle varie aree territoriali (cfr. ad esempio Provincia di Modena aprile
e settembre 2005 per alcune analisi a livello comunale). D’altro lato l’analisi condotta a livello provinciale non permette di costruire scenari a livello di fasce particolari della popolazione e di tenere conto in modo adeguato dei complessi rapporti esistenti tra posizione socio-economica ed
accesso all’abitazione (cfr. Baldini M., P. Bosi e P. Silvestri, 2004, p. 123 sg. per una delle poche analisi di questo tipo condotte a livello provinciale).
Qualità della tensione abitativa
85
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 86
Nonostante questi limiti, che potranno essere superati attraverso lo sviluppo di strumenti specifici, la sistemazione dell’informazione esistente e la costruzione di un modello sufficientemente articolato del mercato immobiliare di Modena possono rappresentare uno strumento ancora imperfetto, ma utile per l’individuazione dei punti critici del sistema locale e dei possibili sviluppi in
un’ottica di medio periodo.
Il resto del capitolo è organizzato come segue: nel secondo paragrafo si presentano le principali
caratteristiche dell’andamento della domanda di abitazioni a Modena negli ultimi 20 anni. Nel terzo
paragrafo si presenta un’analisi di lungo periodo dell’offerta di abitazioni a Modena. Nel quarto
paragrafo si descrive rapidamente il modello del mercato immobiliare di Modena e si presentano
numerosi scenari al 2014 sulla possibile evoluzione in termini di domanda, offerta, prezzi e indici
di performance.
6.1 L’andamento della domanda di abitazioni al 2005
Prima di costruire gli scenari, è opportuno calare lo schema di analisi presentato nel paragrafo precedente nel contesto di Modena, analizzando l’andamento della domanda di abitazioni nel medio
periodo.
L’obiettivo è quello di utilizzare al meglio le informazioni statistiche disponibili per identificare i
principali fattori che a Modena nell’ultimo ventennio (1985-2005) hanno influenzato la domanda di
abitazioni.
In particolare l’evidenza empirica presa in considerazione è relativa a:
- La domanda di abitazioni.
- I valori immobiliari (prezzo delle abitazioni e canoni di affitto).
- Il reddito disponibile delle famiglie e i prestiti per l’acquisto dell’abitazione.
- La dinamica demografica (bilancio demografico, popolazione per classi di età e famiglie per
numero di componenti).
- Gli stili di vita delle famiglie, con particolare riferimento agli aspetti relativi alla domanda di abitazioni.
L’analisi è condotta a livello provinciale, ma si evidenzia ove possibile la situazione del comune
capoluogo.
86
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 87
6.1.1 La domanda di abitazioni
Dalle informazioni disponibili è possibile ricostruire l’andamento delle transazioni immobiliari relative al settore residenziale (Tabella 18, Tabella 19, Figura 26).
Anno
Compravendita
Provincia
Locazione
Comune
Provincia
Comune
capoluogo
capoluogo
1985
4.282
1.760
8.760
4.281
1986
5.115
2.062
8.189
3.898
1987
5.023
1.815
8.362
3.923
1988
4.982
1.912
7.914
3.651
1989
5.817
2.054
7.436
3.285
1990
5.957
2.015
8.164
3.650
1991
8.059
3.022
14.335
6.146
1992
6.834
1.605
13.561
6.775
1993
6.739
1.598
13.743
6.754
1994
7.040
2.138
15.987
7.283
1995
7.965
2.246
15.544
7.017
1996
7.628
2.327
17.973
8.487
1997
8.096
2.154
18.791
8.705
1998
8.862
2.253
18.947
7.736
1999
9.418
2.244
17.206
7.488
2000
11.187
3.504
16.502
6.734
2001
9.566
2.283
17.590
7.343
2002
13.555
2.843
28.050
9.185
Tabella 18 - Contratti di compravendita e di locazione a Modena (numero). Fonte: Ministero degli Interni
Anno
Indice NTN
Provincia
Comune capoluogo
Edilizia ordinaria
Edilizia di pregio
Totale
Edilizia ordinaria
Edilizia di pregio
Totale
2000
8373
818
9191
2080
137
2217
2001
8420
750
9171
2323
136
2459
2002
9049
966
10015
2219
195
2414
2003
8769
881
9650
2057
142
2199
2004
9085
915
10000
1999
149
2147
2005
9803
886
10689
2141
133
2275
2005:1
4640
394
5034
2006:1
5178
464
5641
1238
81
1319
Semestre
Tabella 19 - Indici del mercato immobiliare a Modena (numero di transazioni di unità immobiliari normalizzate).
Fonte: Agenzia del Territorio
Qualità della tensione abitativa
87
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 88
12
10
8
6
4
1985
1990
1995
2000
2005
Figura 26 - Le transazioni immobiliari (settore residenziale) a Modena (migliaia).
Elaborazione su dati Ministero degli Interni e Agenzia del Territorio
Negli ultimi 20 anni si osserva a Modena un incremento notevole delle transazioni immobiliari, che
passano dalle circa 5 mila della seconda metà degli anni ‘80 alle oltre 10 mila dei primi anni del
nuovo secolo. Al di sotto della tendenza di lungo periodo, si nota comunque l’alternarsi di fasi di
crescita del numero delle transazioni e fasi (più brevi) di rallentamento. L’ultima fase espansiva è
iniziata nel 2004 e presenta una netta accelerazione nel 2006 (dati provvisori).
Per il mercato delle locazioni il quadro informativo è più limitato, per problemi di aggiornamento
delle serie di riferimento. Comunque la tendenza di lungo periodo (Figura 27) è caratterizzata dal
1990 al 2002 da un forte incremento del numero di contratti di locazione: Si evidenziano alcuni
momenti di discontinuità nel 1991, nel 1996 e nel 2001 che sono da mettere in rapporto con i cambiamenti normativi. Come noto nel periodo in esame si è assistito al progressivo passaggio dalla
situazione normativa fissata dalle legge sull’equo canone (legge n. 392/78) al nuovo regime sui
contratti di locazione fissato dalla legge Zagatti (legge n.431/98), passando per la fase intermedia
della legge sui patti in deroga (legge n. 359/92).
25
20
15
10
1985
1990
1995
2000
2005
Figura 27 - I contratti di locazione a Modena (migliaia). Fonte: Ministero degli Interni
88
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 89
Gli effetti della progressiva liberalizzazione del mercato delle locazioni sono visibili anche nell’andamento delle procedure di rilascio di immobili ad uso abitativo (Tabella 20), che subiscono un
forte incremento tra il 1990 ed il 1997, per poi tornare su livelli dei primi anni ‘80. È inoltre interessante osservare che i provvedimenti emessi per finita locazione raggiungono un massimo nel
triennio 1991-1993, per poi progressivamente ridursi fino ai livelli minimi degli ultimi anni (Figura
28). I provvedimenti emessi per morosità e per altre cause hanno un primo scatto nel 1992, che si
consolida poi in una tendenza crescente che prosegue fino al 2005 (Figura 29), in funzione probabilmente della progressiva liberalizzazione del mercato delle locazioni.
Anno
Provvedimenti emessi
Necessità
Finita locazione
locatore
Richieste
Morosità
Altra Causa
Sfrati eseguiti
di esecuzione
Totale
1983
40
376
206
622
102
83
1984
39
407
203
649
60
102
1985
24
171
225
420
135
107
1986
2
339
232
573
173
127
1987
3
605
222
830
474
107
1988
0
477
159
636
175
232
1989
0
439
197
636
218
97
1990
11
732
229
972
264
148
1991
0
1.012
243
1.255
309
253
1992
1
1.163
432
1.596
624
265
1993
0
1.560
617
2.177
1.389
536
1994
0
656
312
968
405
244
1995
0
711
315
1.026
668
262
1996
0
692
402
1.094
240
206
1997
3
688
528
1.219
166
255
1998
25
254
362
641
215
223
1999
19
177
396
592
186
132
2000
0
193
516
709
268
120
2001
0
172
581
753
98
280
2002
1
133
558
692
157
348
2003
2
85
712
799
92
315
2004
0
82
750
832
119
333
2005
50
98
640
788
142
342
Tabella 20 - Procedure di rilascio di immobili ad uso abitativo (numero). Fonte: Ministero degli Interni
Qualità della tensione abitativa
89
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 90
1500
1000
500
1980
1985
1990
1995
2000
2005
Figura 28 - Le procedure di rilascio di immobili ad uso abitativo per finita locazione a Modena
(numero di provvedimenti emessi). Fonte: Ministero degli Interni
700
600
500
400
300
200
1980
1985
1990
1995
2000
2005
Figura 29 - Le procedure di rilascio di immobili ad uso abitativo per morosità o altra causa a Modena
(numero di provvedimenti emessi). Fonte: Ministero degli Interni
6.1.2 I valori immobiliari
L’andamento di lungo periodo del valore delle abitazioni a Modena è caratterizzato dalla presenza
di alcuni cicli immobiliari (Tabella 21, Tabella 22 e Figura 30). In particolare gli anni 1990-1991,
1994-1996 e 2002-2003 presentano incrementi dei valori immobiliari superiori al 10%, mentre il
1997-2001 ed il 2006 sono anni di bassa crescita o di riduzione dei valori immobiliari.
90
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 91
Compravendite (quotazioni medie in € per mq commerciale)
Anno
Abitazioni nuove
Negozi
Centro
Semicentro
Periferia
Centro
Semicentro
Periferia
1981
620
465
362
930
620
465
1982
671
491
374
981
671
491
1983
723
516
387
1.033
723
516
1984
749
516
400
1.549
1.033
671
1985
775
516
413
2.066
1.343
826
1986
775
542
439
2.324
1.394
801
1987
775
568
465
2.582
1.446
775
1988
801
594
491
2.841
1.498
904
1989
826
620
516
3.099
1.549
1.033
1990
1.343
981
723
4.003
2.040
1.446
1991
1.859
1.343
930
4.906
2.531
1.859
1992
1.937
1.446
981
4.906
2.466
1.730
1993
2.014
1.549
1.033
4.906
2.402
1.601
1994
2.402
1.782
1.162
6.068
2.750
1.808
1995
2.789
2.014
1.291
7.230
3.099
2.014
1996
2.711
2.143
1.859
6.972
3.615
2.014
1997
2.737
1.988
1.756
6.197
3.357
1.808
1998
2.582
1.911
1.704
5.423
3.357
1.808
1999
2.582
1.963
1.730
4.390
2.944
1.808
2000
2.582
1.963
1.756
4.390
2.944
1.808
2001
2.453
2.117
1.756
4.390
2.841
1.885
2002
3.300
2.600
2.000
5.200
3.000
2.200
2003
3.600
2.800
2.300
4.600
3.000
2.300
2004
4.000
2.900
2.300
5.500
3.500
2.500
2005
4.200
3.000
2.400
6.500
3.500
2.500
2006
4.200
3.000
2.400
7.000
3.500
2.500
Tabella 21 - Valori immobiliari nel comune di Modena. Fonte: Il Consulente Immobiliare
Anno
Compravendite (€ / mq commerciale)
Abitazioni nuove
Abitazioni recenti
Locazione di abitazioni (€ / mq)
Negozi
% incidenza area
Libere
Proroghe
Centro
1996
2.711
1.963
6.972
47,0
103
98
1997
2.737
1.808
6.197
47,0
103
98
1998
2.582
1.911
5.423
47,0
108
88
1999
2.582
1.756
4.390
47,0
114
93
2000
2.582
1.756
4.390
47,0
114
93
2001
2.453
1.911
4.390
44,0
103
83
2002
3.300
2.200
5.200
44,0
116
94
2003
3.600
2.450
4.600
44,0
120
105
2004
4.000
2.700
5.500
44,0
120
105
2005
4.200
2.700
6.500
44,0
125
110
2006
4.200
2.700
7.000
44,0
125
110
Qualità della tensione abitativa
91
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 92
Semicentro
1996
2.143
1.756
3.615
30,0
72
67
1997
1.988
1.704
3.357
30,0
72
67
1998
1.911
1.653
3.357
30,0
77
67
1999
1.963
1.678
2.944
30,0
83
70
2000
1.963
1.678
2.944
30,0
83
70
2001
2.117
1.627
2.841
30,0
88
67
2002
2.600
1.900
3.000
30,0
85
73
2003
2.800
2.100
3.000
30,0
90
76
2004
2.900
2.200
3.500
30,0
90
80
2005
3.000
2.200
3.500
30,0
100
90
2006
3.000
2.400
3.500
30,0
100
90
Periferia
1996
1.859
1.601
2.014
26,0
62
57
1997
1.756
1.549
1.808
26,0
62
57
1998
1.704
1.498
1.808
26,0
62
52
1999
1.730
1.394
1.808
26,0
57
46
2000
1.756
1.394
1.808
26,0
66
64
2001
1.756
1.420
1.885
26,0
77
62
2002
2.000
1.800
2.200
26,0
75
70
2003
2.300
1.800
2.300
26,0
75
64
2004
2.300
1.800
2.500
26,0
75
64
2005
2.400
1.900
2.500
26,0
85
80
2006
2.400
2.000
2.500
26,0
85
80
Tabella 22 - Valori immobiliari e le locazioni nel comune di Modena. Fonte: Il Consulente Immobiliare
3000
2500
2000
1500
1000
500
1980
1985
1990
1995
2000
2005
Figura 30 - Il valore delle abitazioni nuove nel comune di Modena (quotazioni medie in € per mq commerciale).
Fonte: Il Consulente Immobiliare
92
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 93
La lettura congiunta delle informazioni sui valori immobiliari e sulle transazioni (Figura 31) permette di identificare con maggiore precisione le fasi del ciclo immobiliare di Modena. Le fasi di maggiore espansione del numero di transazioni (contratti di compravendita) coincidono in genere con
le fasi di stasi o di crescita lenta dei valori immobiliari (cfr. ad esempio gli anni 1996-2000), mentre nelle fasi di crescita più intensa dei valori immobiliari corrisponde un minore incremento delle
compravendite (cfr. ad esempio gli anni 1991-1996 e 2001-2005). Quello che differenzia Modena
rispetto a città di maggiori dimensioni (Milano, Roma, ...) è il fatto che comunque, anche nelle fasi
di crescita più intensa dei valori immobiliari, il numero di transazioni si stabilizza, ma non mostra
alcuna tendenza sistematica ad una riduzione. Nelle città di maggiori dimensioni al contrario le fasi
culminanti del ciclo immobiliare sono caratterizzate da un incremento sostenuto dei valori immobiliari e da una riduzione del numero di transazioni. A Modena sembrano quindi operare alcune
determinanti di lungo periodo che determinano una tenenza espansiva di lungo periodo (cfr. oltre).
12
10
2000
2003
8
1991
1996
6
1990
4
1985
500
1000
1500
2000
2500
valori (euro/mq)
3000
Figura 31 - Il ciclo immobiliare a Modena. Elaborazione su dati Ministero degli Interni,
Agenzia del Territorio e Il Consulente Immobiliare
Le informazioni sul valore delle locazioni di abitazioni libere (Tabella 22 e Figura 32) segnalano nell’ultimo decennio un incremento regolare dei canoni (con le eccezioni del 1997, 2000 e 2006), che
passano nel centro storico del comune capoluogo da 103 a 125 € al mq.
Qualità della tensione abitativa
93
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 94
100
95
90
85
80
1985
1990
1995
2000
2005
Figura 32 - I canoni di locazione delle abitazioni libere nel comune di Modena (€ per mq).
Fonte: Il Consulente Immobiliare
Gli incrementi delle locazioni sono comunque relativamente contenuti, se raffrontati con l’andamento dei prezzi al consumo (Figura 33) oppure con quello del reddito disponibile pro capite. Solo
negli ultimi anni emergono i primi segnali di tensione sul mercato delle locazioni.
78
77
76
75
74
1985
1990
1995
2000
2005
Figura 33 - I canoni di locazione delle abitazioni libere nel comune di Modena (€ per mq a prezzi costanti 1995).
Elaborazione su dati Istat e Il Consulente Immobiliare
6.1.3 Il reddito disponibile ed il potere di acquisto delle famiglie
L’andamento del reddito disponibile pro capite, deflazionato con l’indice dei consumi, presenta a
Modena una tendenza di lungo periodo positiva, caratterizzata però a partire dagli anni ‘90 da alcune oscillazioni cicliche, che in alcune anni (1993-1994 e 1997-2000) portano ad una riduzione dell’indice (Figura 34), da mettere in rapporto non solo al minore tasso di crescita dell’economia, ma
anche all’espansione della popolazione.
Il potere d’acquisto delle famiglie sul mercato immobiliare, misurato dal numero di mq di una
nuova abitazione che è possibile acquistare con un’annualità di reddito (Figura 35) ha raggiunto il
94
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 95
livello massimo nel 1989 (16,9 mq per annualità di reddito), al termine di una fase di valori immobiliari poco dinamica e di reddito disponibile in forte crescita (cfr. sopra), per poi declinare fino al
punto di minimo del 1996 (8,2 mq per annualità). La dinamica contenuta dei prezzi ha permesso
un moderato recupero del potere d’acquisto delle famiglie fino al 2001 (9,1 mq per annualità), per
poi declinare fino al 6,9 del 2006.
17
16
15
14
1985
1990
1995
2000
2005
Figura 34 - Il reddito disponibile delle famiglie a Modena (valori pro capite a prezzi costanti 1995).
Elaborazione su dati Istat e Istituto Guglielmo Tagliacarte
16
14
12
10
8
1985
1990
1995
2000
2005
Figura 35 - Il potere d’acquisto sul mercato immobiliare delle famiglie a Modena (mq di un’abitazione nuova acquistabili con un’annualità di reddito). Elaborazione su dati Istituto Guglielmo Tagliacarne e Il Consulente Immobiliare
Complessivamente dunque le famiglie si sono trovate ad affrontare una situazione di forte riduzione del loro potere d’acquisto sul mercato delle abitazioni, in quanto la crescita del reddito non è
stata in grado di compensare l’incremento del prezzo delle abitazioni. La fase più brusca di riduzione del potere d’acquisto si è comunque verificata nel ciclo immobiliare dei primi anni ‘90 ed è
stata probabilmente metabolizzata dalle famiglie.
Qualità della tensione abitativa
95
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 96
Negli ultimi anni la riduzione del potere d’acquisto delle famiglie è stata comunque compensata
dalla maggiore disponibilità e dal minore costo dei prestiti per l’acquisto delle abitazioni (Tabella
23). Le informazioni disponibili segnalano, in effetti, un’erogazione decisamente sostenuta di muti
alle famiglie, che passano dai 400 milioni di € del 2000 ai 980 milioni di euro del 2005 ed ai 1.130
milioni di euro del 2006 (dato provvisorio) (Figura 36).
Anno
Consistenze a fine anno
Agevolato
Non agevolato
Erogazioni nell’anno
Totale
Agevolato
Non agevolato
Totale
1997
1,5
674,1
675,6
0,3
490,3
490,6
1998
1,6
753,2
754,8
0,4
184,1
184,5
1999
1,4
893,4
894,8
0,5
269,0
269,5
2000
1,2
1.214,4
1.215,6
0,1
408,0
408,1
2001
1,1
1.344,7
1.345,8
0,1
426,1
426,2
2002
1,2
1.809,8
1.811,0
0,4
709,2
709,6
2003
1,3
2.292,4
2.293,7
0,4
603,1
603,5
2004
4,5
2.754,6
2.759,1
4,0
863,0
867,1
2005
4,2
3.226,8
3.230,9
0,1
979,5
979,6
30 settembre 2005
4,3
3.066,8
3.071,1
0,1
664,2
664,3
30 settembre 2006
3,9
3.422,5
3.426,3
3,7
762,6
766,3
Tabella 23 - Prestiti per l’acquisto delle abitazioni a Modena (milioni di €). Fonte: Banca d’Italia
1000
800
600
400
200
1985
1990
1995
2000
2005
Figura 36 - I prestiti per l’acquisto delle abitazioni Modena (erogazioni nell’anno; milioni di €). Fonte: Banca d’Italia
La consistenza del debito delle famiglie supera nel 2005 i 3 miliardi di €, con una incidenza sul reddito disponibile che passa dal 6,1% del 1997 al 22,5% del 2006 (dato provvisorio) (Figura 37).
Anche a Modena quindi negli ultimi 10 anni la disponibilità di credito ha contribuito in modo forse
determinante ad alimentare l’espansione delle transazioni immobiliare anche in una fase di ridotta crescita del reddito disponibile.
96
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 97
20
15
10
1985
1990
1995
2000
2005
Figura 37 - I prestiti per l’acquisto delle abitazioni Modena (quota % sul reddito disponibile delle consistenze a fine
anno). Elaborazione su dati Banca d’Italia e Istituto Guglielmo Tagliacarne
6.1.4 La popolazione e le famiglie
Un altro fattore di estrema rilevanza per l’andamento del mercato immobiliare è rappresentato dall’andamento della popolazione e delle famiglie. Come è noto Modena è stata caratterizzata negli
ultimi 10 anni da un forte incremento della popolazione (Figura 38), derivante dall’incremento del
saldo migratorio, che ha raggiunto negli ultimi anni valori particolarmente sostenuti (Figura 39).
Parallelamente è aumentato in modo rapido anche il numero delle famiglie (Figura 40), che è passato dalle 235 mila unità del 1995 alle 275 unità del 2005. L’incremento del numero di famiglie deriva da numerose cause (cfr. oltre) ed è caratterizzato da una continua riduzione del numero medio
di componenti per famiglia (Figura 41).
660
650
640
630
620
610
600
1980
1985
1990
1995
2000
2005
Figura 38 - La popolazione residente a Modena (migliaia di persone; valori al 31 dicembre). Fonte: Istat
Qualità della tensione abitativa
97
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 98
8
6
4
2
1980
1985
1990
1995
2000
2005
Figura 39 - Il saldo migratorio della popolazione residente a Modena (migliaia di persone). Fonte: Istat
660
650
640
630
620
610
600
1980
1985
1990
1995
2000
2005
Figura 40 - Le famiglie a Modena (migliaia di unità; valori al 31 dicembre).
Elaborazione su dati Istat, Provincia di Modena
98
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 99
660
650
640
630
620
610
600
1980
1985
1990
1995
2000
2005
Figura 41 - La dimensione delle famiglie a Modena (numero medio di componenti; valori al 31 dicembre).
Elaborazione su dati Istat, Provincia di Modena
L’effetto congiunto dell’aumento della popolazione e dell’ancora più intenso incremento del numero delle famiglie sulla domanda di abitazioni può contribuire a spiegare le caratteristiche prima evidenziate del mercato immobiliare locale, ovvero la tendenza ad un continuo incremento della
domanda di abitazioni. Al di là delle tendenze complessive, è opportuno analizzare in dettaglio le
modifiche nella struttura delle famiglie e della popolazione, in quanto possono condizionare in
modo significativo la domanda di abitazioni.
In primo luogo va segnalato come il numero delle famiglie con un solo componente presenti un
incremento molto sostenuto, sia in un’ottica di lungo periodo che negli ultimi anni (Tabella 24). In
effetti nel 1981 le famiglie unipersonali erano meno di 30 mila, per raggiungere le 45 mila 10 anni
dopo e le 64 mila nel 2001. Gli ultimi dati relativi a fine 2005 segnalano che le famiglie unipersonali hanno superato le 80 mila unità, per effetto sia dell’aumento della durata della vita che della
diffusione di particolari stili di vita. In secondo luogo anche le famiglie con due componenti
mostrano una significativa tendenza all’incremento, mentre le famiglie con 3 o 4 componenti sono
sostanzialmente stabili dal 1971. In riduzione le famiglie con 5 o più componenti, che nel 1981 raccoglievano circa 130 mila residenti e nel 2005 poco meno di 80 mila (Tabella 24).
Anno
Numero di famiglie per dimensione
1
2
3
4
5
6+
Totale
1971
18625
37243
44320
35778
18139
12931
167036
1981
29953
53022
54670
40552
15671
7941
201809
1991
45584
62926
58787
40931
11920
4564
224712
2001
63910
76646
60392
39602
10248
3420
254218
1998
60135
70151
60384
39818
10128
4016
244632
1999
62562
72131
60267
39600
9959
4013
248532
2000
65073
73890
60641
39600
9961
3800
252965
2001
67676
75471
60801
39613
10070
3789
257420
2002
70385
76830
60504
39737
10110
3864
261430
2003
73536
78059
60403
39854
10217
4012
266081
2004
77269
79133
60164
40092
10328
4232
271218
2005
80425
80159
59956
40103
10387
4187
275217
Qualità della tensione abitativa
99
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
Anno
14:47
Pagina 100
Numero di componenti per dimensione
1
2
3
4
5
6+
Totale
1971
18625
74486
132960
143112
90695
88676
548554
1981
29953
106044
164010
162208
78355
51882
592452
1991
45584
125852
176361
163724
59600
29309
600430
2001
63910
153292
181176
158408
51240
22114
630140
1998
60135
140302
181152
159272
50640
25383
616884
1999
62562
144262
180801
158400
49795
26302
622122
2000
65073
147780
181923
158400
49805
26005
628986
2001
67676
150942
182403
158452
50350
25765
635588
2002
70385
153660
181512
158948
50550
25707
640762
2003
73536
156118
181209
159416
51085
27102
648466
2004
77269
158266
180492
160368
51640
28345
656380
2005
80425
160318
179868
160412
51935
28990
661948
Tabella 24 - Famiglie per componenti a Modena (al 31 dicembre).
Fonte: Istat (1971-2001) e Provincia di Modena, Osservatorio demografico (1998-2005)
Mutamenti così ampi della distribuzione della popolazione per dimensione della famiglia influenzano il mercato delle abitazioni non solo in senso quantitativo (aumento del numero complessivo
di famiglie), ma anche nella composizione della domanda (case più piccole, ...).
L’altra macrotendenza che impatta sul mercato delle abitazioni è quella relativa alla transizione
demografica che si è manifestata a Modena prima con un marcato invecchiamento della popolazione ed ora in un recupero delle classi più giovani (Tabella 25). I mutamenti tra il 2001 ed il 2006
sono molto rapidi ed intensi e derivano, come è noto, dai processi di regolarizzazione degli immigrati. In particolare tra il 2001 ed il 2006 si nota un significativo incremento dei giovani sotto i 20
anni, che interrompe la tendenza negativa prevalente da ormai due decenni, mentre prosegue la
riduzione dei ventenni, che dai circa 93 mila del 1981 passano ai circa 72 mila del 2006. In espansione le altre coorti, a partire da quella dei trentenni.
Classi di età
1981
1991
2001
2006
Femmine
100
0-9
34306
22633
26173
29806
10-19
40753
34075
24961
26645
20-29
39933
45437
41199
34764
30-39
41309
42515
51162
54203
40-49
40830
41738
43450
50184
50-59
42509
40594
41276
44106
60-69
31363
40149
38897
38156
70-79
22949
27287
35177
34430
80-89
7772
13635
17504
21097
90+
796
1574
3720
5325
Totale
302520
309637
323519
338716
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 101
Maschi
0-9
35753
23821
27856
31634
10-19
41942
35571
26479
28608
20-29
39759
47239
42224
36885
30-39
41758
43018
53714
58827
40-49
40805
41776
43993
51993
50-59
40190
39552
40462
42857
60-69
27134
35047
35595
34982
70-79
16746
19433
26036
27152
80-89
3476
7128
9186
11798
90+
388
447
1239
1915
Totale
287951
293032
306784
326651
Femmine e maschi
0-9
70059
46454
54029
61440
10-19
82695
69646
51440
55253
20-29
79692
92676
83423
71649
30-39
83067
85533
104876
113030
40-49
81635
83514
87443
102177
50-59
82699
80146
81738
86963
60-69
58497
75196
74492
73138
70-79
39695
46720
61213
61582
80-89
11248
20763
26690
32895
90+
1184
2021
4959
7240
Totale
590471
602669
630303
665367
Tabella 25 - Popolazione residente a Modena per genere ed età (al primo gennaio). Fonte: ISTAT
Nonostante le rotture di tendenza degli ultimi anni, la struttura della popolazione di Modena rimane comunque caratterizzata dal peso relativamente ridotto dei giovani sotto i 30 anni e dalla preminenza delle coorti anziane, soprattutto di quelle femminili (Figura 46).
La distribuzione della popolazione per età, genere e stato civile rappresenta un altro elemento
importante per valutare la situazione del mercato immobiliare (Tabella 26 e Figura 42- Figura 46).
Tre elementi sembrano in particolare degni di nota:
- Il numero relativamente ridotto dei coniugati tra i ventenni (poco più di 14 mila su 74 mila), che
risulta peraltro in sensibile riduzione negli ultimi anni (dai circa 18 mila del 2002 ai 14 mila del
2005) sia per la riduzione numerica della coorte che per la minore propensione al matrimonio.
- Il progressivo consolidamento, soprattutto tra i quarantenni ed i cinquantenni, del gruppo dei
divorziati, che hanno una consistenza ancora relativamente ridotta (13 mila nel 2005), ma che
stanno rapidamente crescendo (erano 11 mila nel 2002).
- La presenza ormai stabile di vedove (i vedovi sono una componente molto più ridotta), soprattutto tra le ultra sessantenni. Il numero di vedovi e vedove è attestato negli ultimi anni sulle 55
mila unità, pari a poco più dell’8% della popolazione residente.
Qualità della tensione abitativa
101
Pagina 102
3500
3000
2500
2000
0
500
0
Maschi
500
1000
2500
3000
3500
Femmine
1500
100
95
90
85
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
1000
14:47
1500
4-05-2007
2000
La Tensione Abitativa Interno
Figura 42 - La distribuzione dei celibi e delle nubili per genere ed età a Modena (valori al 1 gennaio 2005).
Fonte: Istat
4000
0
500
1000
1500
2000
2500
Maschi
500
0
1500
1000
3000
2500
2000
3500
4000
Femmine
3000
3500
100
95
90
85
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
Figura 43 - La distribuzione dei coniugati e delle coniugate per genere ed età a Modena (valori al 1 gennaio 2005).
Fonte: Istat
102
Qualità della tensione abitativa
250
50
0
Maschi
0
50
150
200
250
Femmine
200
100
95
90
85
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
Pagina 103
150
14:47
100
4-05-2007
100
La Tensione Abitativa Interno
Figura 44 - La distribuzione dei divorziati e delle divorziate per genere ed età a Modena (valori al 1 gennaio 2005).
Fonte: Istat
1500
1000
0
Maschi
0
500
1000
1500
Femmine
500
100
95
90
85
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
Figura 45 - La distribuzione dei vedovi e delle vedove per genere ed età a Modena (valori al 1 gennaio 2005).
Fonte: Istat
Qualità della tensione abitativa
103
Pagina 104
5000
4000
1000
0
0
Maschi
1000
4000
5000
Femmine
3000
100
95
90
85
80
75
70
65
60
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
2000
14:47
2000
4-05-2007
3000
La Tensione Abitativa Interno
Figura 46 - La distribuzione della popolazione per genere ed età a Modena (valori al 1 gennaio 2005). Fonte: Istat
Classi di età
Celibi/nubili
Coniugati/e
Divorziati/e
Vedovi/e
Totale
Femmine
0-9
29054
0
0
0
29054
10-19
26306
84
0
0
26390
20-29
25937
9865
71
31
35904
30-39
16555
36142
1326
270
54293
40-49
6785
38613
2568
950
48916
50-59
3000
35145
2161
2853
43159
60-69
2043
28204
1013
7405
38665
70-79
2121
16364
448
15655
34588
80-89
1544
4061
137
14504
20246
90+
485
202
14
4381
5082
Totale
113830
168680
7738
46049
336297
Maschi
104
0-9
30737
0
0
0
30737
10-19
28263
11
0
0
28274
20-29
33755
4286
12
2
38055
30-39
27288
30673
703
57
58721
40-49
9857
38669
1917
207
50650
50-59
4096
35295
1661
648
41700
60-69
3047
30205
830
1562
35644
70-79
2377
21425
251
2790
26843
80-89
733
7723
50
2784
11290
90+
91
757
5
861
1714
Totale
140244
169044
5429
8911
323628
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 105
Femmine e maschi
0-9
59791
0
0
0
59791
10-19
54569
95
0
0
54664
20-29
59692
14151
83
33
73959
30-39
43843
66815
2029
327
113014
40-49
16642
77282
4485
1157
99566
50-59
7096
70440
3822
3501
84859
60-69
5090
58409
1843
8967
74309
70-79
4498
37789
699
18445
61431
80-89
2277
11784
187
17288
31536
90+
576
959
19
5242
6796
Totale
254074
337724
13167
54960
659925
Tabella 26 - Popolazione residente a Modena per genere, età e stato civile (1.1.2005). Fonte: ISTAT
6.1.5 Gli stili di vita
L’analisi della popolazione per dimensione della famiglia di appartenenza e per stato civile hanno
già evidenziato alcuni elementi che possono incidere sulla domanda di abitazioni e che sono collegati agli stili di vita della popolazione. A parità di condizioni economiche, gli stili di vita possono
portare ad esprimere una particolare domanda abitativa e portare alla decisione di cambiare la
sistemazione attuale. Per identificare i fattori che stanno alla base della formazione di una quota
della domanda abitativa che probabilmente aumenta con il crescere del benessere economico, del
grado di istruzione e della differenziazione degli stili di vita, è in genere opportuno fare riferimento ad indagini demoscopiche sui giudizi espressi dai residenti.
In questo ambito, alcune indicazioni interessanti emergono dall’indagine sulla qualità della vita
realizzata dalla Provincia di Modena (cfr. Provincia di Modena, ottobre 2005), che dedica un’intera
sezione al problema della casa (cfr. pp. 23-29).
Dall’indagine emerge che:
- La maggioranza degli intervistati (94%) è soddisfatta ovvero molto soddisfatta della propria abitazione.
- Il grado di insoddisfazione è particolarmente elevato tra le persone con posizione lavorativa più
precaria: i disoccupati (13% di insoddisfatti) e i lavoratori atipici (8%). Comunque l’indagine evidenzia come fasce di disagio esistano ed abbiano un certa consistenza (5% degli intervistati), ma
sembrano coinvolgere solo in modo marginale alcune fasce sociali potenzialmente più deboli
(studenti e pensionati).
- I principali motivi di insoddisfazione sono connessi alle caratteristiche dell’abitazione: le dimensioni inadeguate sono segnalate nel 30% dei casi, le cattive condizioni nel 17% e la struttura inadeguata nel 13% dei casi. Il 19% degli intervistati segnala le spese troppo alte; l’incidenza di questo motivo di insoddisfazione è maggiore della media per i disoccupati (29%), per i pensionati
(21%) e per i dipendenti (21%). Relativamente poco sentito il problema della carenza dei servizi
nelle vicinanze dell’abitazione, segnalato solo nel 6% dei casi. Si segnala dunque una componente significativa di problemi abitativi legati al costo della casa, ma comunque i motivi principali di
insoddisfazione sono relativi alla qualità dell’abitazione.
Dall’indagine sembrano emergere due aspetti: da un lato l’area di disagio abitativo individuata
dalle domande sulla casa è relativamente ridotta. D’altro lato le difficoltà segnalate sono relative
soprattutto alla qualità dell’abitazione; il problema del costo della casa è segnalato da poco meno
dell’1% degli intervistati.
Qualità della tensione abitativa
105
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 106
6.1.6 La qualità abitativa degli studenti universitari
Un’indagine demoscopica che fornisce alcune informazioni utili per valutare il grado di soddisfazione di una particolare fascia sociale è quella relativa alla condizione abitativa degli studenti universitari (Università degli Studi, 2006).
Nell’anno accademico 2005/2006 erano iscritti all’Università di Modena e Reggio Emilia quasi 18
mila studenti, dei quali circa 4 mila provenivano da fuori regione e circa 900 dall’estero. Si tenga
inoltre conto che per il regolamento dell’ARESTUD (Azienda regionale per il diritto allo studio)
sono considerati fuori sede anche gli studenti che risiedono in un comune la cui distanza dalla
sede del corso di laurea comporti un percorso con mezzi pubblici superiore ai 90 minuti.
Complessivamente si può valutare che gli studenti fuori sede siano circa 5 mila, dei quali 4 mila
localizzati a Modena (Università degli Studi, 2006).
Oltre ha rappresentare una quota rilevante della popolazione studentesca, i fuori sede presentano
negli ultimi anni una crescita sostenuta, passando dai 3.751 dell’anno accademico 2001/2002 ai
4.824 del 2005/2006.
La domanda di alloggio generata dagli studenti fuori sede è coperta solo in parte dall’offerta di
alloggi dell’ARESTUD, che a fine 2006 era in grado di offrire una sistemazione a 450 individui (363
a Modena). Per il resto i fuori sede fanno ricorso agli alloggi offerti da enti ed organizzazioni autonome, ma soprattutto al mercato (alloggi privati).
Dall’indagine sulla condizione abitativa degli studenti (Università degli Studi, 2006) vengono riprese alcune informazioni (Tabella 10) utili per delineare le caratteristiche della domanda di abitazioni generata dalla popolazione studentesca e per valutarne il grado di soddisfazione.
Con riferimento all’anno accademico appena trascorso, in che tipo di alloggio hai abitato (o abiti)?
#
%
Collegio ARESTUD o altra residenza
universitaria
75
17,7
Collegio di proprietà di ente religioso,
di fondazione o altro ente
4
0,9
Abitazione di proprietà del nucleo
familiare o di parenti
138
32,6
Appartamento privato in locazione
171
40,4
1
0,2
Pensione, Albergo
Posto Letto, Affittacamere
Totale
34
8,0
423
100,0
Che tipo di contratto di affitto hai stipulato?
Arestud
Privati
%
Totale
%
Patti in deroga
0
0,0
3
0,9
3
0,7
Seconda casa
0
0,0
1
0,3
1
0,2
Foresteria o Contratto Alberghiero
0
0,0
3
0,9
3
0,7
Contratto transitorio per studenti
(da 6 a 36 mesi)
0
0,0
60
17,2
60
14,2
Contratto Libero
(durata: 4 anni rinnovabile)
0
0,0
142
40,8
142
33,6
Contratto concertato Abitativo
(durata: 3 anni + 2 anni)
0
0,0
24
6,9
24
5,7
Comodato d’uso gratuito
0
0,0
3
0,9
3
0,7
75
100,0
3
0,9
78
18,4
Altro tipo di contratto
0
0,0
35
10,1
35
8,3
Senza un contratto
0
0,0
74
21,3
74
17,5
75
100,0
348
100,0
423
100,0
Atto d’assegnazione
d’alloggio pubblico
Totale
106
%
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 107
Il contratto che hai stipulato è stato registrato?
Arestud
Si, la prima volta
%
Privati
%
Totale
%
5
6,7
154
44,3
159
37,6
38
50,7
91
26,1
129
30,5
No, mai
0
0,0
41
11,8
41
9,7
No lo so
32
42,7
62
17,8
94
22,2
Totale
75
100,0
348
100,0
423
100,0
Si, ogni anno
Puoi indicare l’ammontare orientativo delle spese che sostieni mensilmente
nel periodo di permanenza a Modena o Reggio Emilia (€)?
Arestud
%
Privati
%
Totale
%
Spesa mensile sostenuta per l’affitto
della casa o del posto letto
116,38
24,4
215,06
35,1
201,78
34,1
Spese condominiali, acqua, luce e gas
se non comprese nel contratto d’affitto
0,00
0,0
53,86
8,8
44,31
7,5
Spese vitto mensili
160,07
33,6
138,38
22,6
142,22
24,0
Spese trasporti mensili
26,71
5,6
43,35
7,1
40,40
6,8
Spese per materiale didattico
(libri, fotocopie, ecc.)
77,60
16,3
66,95
10,9
68,84
11,6
Altre Spese
(vestiari, divertimento, ecc.)
95,40
20,0
94,67
15,5
94,80
16,0
476,15
100,0
612,27
100,0
592,36
100,0
Totale
%
Totale Spese
Come valuti l’abitabilità della tua stanza/appartamento?
Arestud
%
Privati
%
Molto insoddisfatto/a
5
6,7
11,0
3,2
16,0
3,8
Insoddisfatto/a
7
9,3
25
7,2
32
7,6
Nè soddisfatto, nè insoddisfatto
18
24,0
85
24,4
103
24,3
Soddisfatto/a
35
46,7
164
47,1
199
47,0
Molto soddisfatto/a
10
13,3
63
18,1
73
17,3
Totale
75
100,0
348
100,0
423
100,0
Nel complesso sei soddisfatto di abitare a Modena o Reggio Emilia?
Arestud
Molto insoddisfatto/a
Insoddisfatto/a
%
3
4,0
Privati
%
11
3,2
Totale
14
%
3,3
9
12,0
27
7,8
36
8,5
Nè soddisfatto, nè insoddisfatto
25
33,3
135
38,8
160
37,8
Soddisfatto/a
28
37,3
141
40,5
169
40,0
Molto soddisfatto/a
10
13,3
34
9,8
44
10,4
Totale
75
100,0
348
100,0
423
100,0
Motivi principali della tua insoddisfazione?
Arestud
Disagio Abitativo
(non inerente al prezzo dell’affitto)
Prezzo Affitto
%
Privati
%
Totale
%
15
14,9
29
7,7
44
9,2
6
5,9
59
15,6
65
13,5
Mobilità
(accessibilità ai tuoi punti d’interesse)
22
21,8
49
12,9
71
14,8
Costo della Vita
27
26,7
94
24,8
121
25,2
9
8,9
56
14,8
65
13,5
20
19,8
79
20,8
99
20,6
2
2,0
13
3,4
15
3,1
101
100,0
379
100,0
480
100,0
Accoglienza della città
Carenza di luoghi aggregativi
Altro (specificare)
Totale
Tabella 27 - Indagine sulla condizione abitativa degli studenti (anno accademico 2005/2006).
Fonte: Università degli Studi di Modena e Reggio Emilia
Dall’indagine risulta che il 19% degli studenti intervistati alloggia presso residenze universitarie e
collegi, il 33% in abitazioni di proprietà della famiglia allargata, il 40% in un alloggio privato in locazione e l’8% dispone unicamente di un posto letto. Nel complesso quindi il ricorso al mercato è
Qualità della tensione abitativa
107
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 108
decisamente preminente, anche se la quota soddisfatta dall’offerta pubblica è significativa.
Interessante anche il ricorso in quasi 1/3 dei casi ad abitazioni di proprietà di familiari e parenti,
fenomeno che da un lato può contribuire a calmiera il mercato degli alloggi studenteschi, ma che
d’altro lato va a ridurre l’offerta complessiva di appartamenti in locazione.
I contratti di affitto stipulati sono per il 41% contratti liberi, per il 17% contratti transitori per studenti e per il 7% contratti concertati abitativi. Tenendo conto che le altre tipologie contrattuali
coprono un 10%, poco più del 21% degli studenti che alloggiano presso privati dichiara di non
avere un contratto. Quest’ultima informazione è di complessa interpretazione, in quanto andrebbe
depurata della componente di studenti che alloggia in abitazione di proprietà di familiari e parenti. Tenendo conto di questo aspetto, la quota di studenti che non dispongono di un contratto
potrebbe risultare relativamente ridotta, soprattutto se rapportata a quella tipica di sedi universitarie localizzate in città di maggiori dimensioni.
Il grado di regolarità del mercato degli alloggi studenteschi può essere valutato anche con riferimento alla registrazione del contratto, che avviene in oltre il 70% dei casi. Solo il 12% degli studenti dichiara che il contratto non viene mai registrato, mentre il 18% dichiara la propria ignoranza
sulla questione.
L’incidenza delle spese per l’alloggio sul totale delle spese mensili sostenute dagli studenti fuori
sede è del 42% per il complesso del campione, ma evidenzia significative differenze tra gli studenti che alloggiano presso strutture pubbliche e quelli che risiedono in alloggi privati. Gli studenti
dell’ARESTUD spendono in media circa 116 € / mese, che rappresentano il 24% di una spesa mensile valutata in 476 €. Gli studenti che utilizzano gli alloggi privati spendono 246 € / mese (202 €
per l’affitto e 44 € per le spese condominiali e di altra natura), con un’incidenza del 42% su una
spesa mensile complessiva valutata in 592 € (Tabella 10). L’alloggio pubblico consente risparmi
sostanziali agli studenti fuori sede, con un risparmio di oltre il 50% rispetto agli studenti che alloggiano presso privati.
Il grado di soddisfazione dell’alloggio è in generale elevato, con oltre il 64% degli studenti che si
dichiara soddisfatto o molto soddisfatto dell’abitabilità della propria sistemazione, un 24% che non
esprime una preferenza e con un solo 11% che si dichiara insoddisfatto o molto insoddisfatto. Va
segnalato che gli studenti che alloggiano all’ARESTUD presentano una quota di insoddisfatti (16%)
superiore a quella degli studenti che alloggiano presso privati (10%), ma la differenza per quanto
significativa non è enorme.
L’esperienza della permanenza a Modena ed a Reggio Emilia è considerata soddisfacente da oltre
il 50% degli studenti, mentre non esprimono una netta preferenza il 24%. La quota degli insoddisfatti è del 12% (16% per che alloggia all’ARESTUD e 11% per gli altri).
Tra i principali motivi di insoddisfazione si segnalano il costo della vita (25%), la carenza di luoghi
aggregativi (21%), la mobilità (15%) ed a pari merito (14%) il prezzo dell’affitto e l’accoglienza della
città. Emergono alcune differenze di giudizio tra gli studenti che alloggiano presso privati e quelli
che alloggiano presso strutture dell’ARESTUD. I primi segnalano con maggiore frequenza il problema dell’affitto (16%) mentre indicano con minore frequenza una situazione di disagio abitativo
(8%); i secondo all’opposto segnalano con maggiore frequenza il disagio abitativo (15%), mentre
indicano raramente il problema dell’affitto (6%) (Tabella 10).
6.2 L’andamento dell’offerta di abitazioni al 2005
Il sistema dell’offerta di abitazioni di Modena è oggetto di un’ampia analisi nel Cap. 5, mentre nel
Cap. 4 è affrontato il tema della pianificazione territoriale e dell’utilizzo del suolo. In questo paragrafo si riprendono rapidamente i temi relativi all’offerta di abitazioni, con l’obiettivo più limitato
di fornire le basi per la costruzione degli scenari (cfr. oltre, par. 4).
In particolare l’evidenza empirica presa in considerazione è relativa a:
108
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 109
- Lo stock di abitazioni misurato a cadenza decennale dai Censimenti.
- L’andamento dell’attività edilizia.
- Le trasformazioni nelle destinazioni previste dalla pianificazione territoriale e nell’effettivo utilizzo del territorio.
Su questi temi sono già disponibili analisi dettagliate sul patrimonio abitativo (cfr. Provincia di
Modena, settembre 2005) e sulla pianificazione del territorio (cfr. Provincia di Modena, aprile 2005),
che vengono sinteticamente riprese.
L’obiettivo del paragrafo, funzionale alla predisposizione degli scenari, è nell’analisi delle relazioni
tra domanda ed offerta di abitazioni, elemento fondamentale per definire sia gli scenari tendenziali che quelli alternativi.
6.2.1 Il patrimonio abitativo 1961-2001: consistenza e caratteristiche
Negli ultimi 40 anni il patrimonio abitativo ha presentato a Modena uno sviluppo imponente, con
il numero delle abitazioni che è passato dalle circa 141 mila del 1961 alle oltre 300 mila del 2001
(Tabella 28). La crescita del patrimonio abitativo è stata particolarmente intensa nel 1961-1981, per
poi evidenziare un significativo rallentamento negli anni ‘80. Negli anni ‘90 è tornato ad essere
consistente, in parallelo alla crescita della popolazione (cfr. sopra).
1961
1971
Abitazioni
141824
175796
239919
265336
302808
Stanze
535947
725341
1083523
1205243
1288178
3,8
4,1
4,5
4,5
4,3
131538
158547
196579
221873
252436
92,7
90,2
81,9
83,6
494835
654034
907810
3,8
4,1
4,6
Numero di stanze per abitazione
Abitazioni occupate
% abitazioni occupate
Stanze delle abitazioni occupate
Numero di stanze per abitazione occupata
1981
1991
1031301
4,6
2001
83,4
1095509
4,3
Numero di occupanti per stanza
1
0,8
0,7
0,6
0,6
Abitazioni occupate in proprietà
51127
78374
117262
149033
176647
38,9
49,4
59,7
67,2
70,0
217501
354065
580530
731179
812882
4,3
4,5
5,0
4,9
4,6
% abitazioni occupate in proprietà
Stanze delle abitazioni occupate in proprietà
Numero di stanze per abitazione occupata in proprietà
Numero di occupanti per stanza in abitazione in
proprietà
Abitazioni occupate in affitto
% abitazioni occupate in affitto
Stanze delle abitazioni occupate in affitto
Numero di stanze per abitazione occupata in affitto
Numero di occupanti per stanza in abitazione in affitto
Abitazioni non occupate
% abitazioni non occupate
Stanze delle abitazioni non occupate
0,9
0,8
0,6
0,6
0,55
63251
69200
66966
55702
53224
48,1
43,6
34,1
25,1
21,1
204372
253706
270787
222885
187744
3,2
3,7
4,0
4,0
3,5
1,1
0,9
0,7
0,6
0,7
10286
17249
43340
43463
50372
7,3
9,8
18,1
16,4
16,6
192669
41112
71307
175713
173942
Numero di stanze per abitazione non occupata
4,0
4,1
4,1
4,0
3,8
Altri tipi di alloggio
837
440
215
289
149
Altri tipi di alloggio (per 1.000 abitazioni occupate)
0,6
0,3
0,1
0,1
0,1
Numero di occupanti per altro tipo di alloggio
2,6
2,9
3,2
2,9
3,8
Tabella 28 - Le abitazioni a Modena. Fonte: ISTAT
Integrando le informazioni dei censimenti con quelli dei permessi di costruire (cfr. oltre) si ottiene
una serie annuale sul numero di abitazioni in provincia di Modena (Figura 47), che evidenzia come
la dinamica più sostenuta degli anni ‘90 sia proseguita anche dopo il 2001.
Qualità della tensione abitativa
109
4-05-2007
14:47
Pagina 110
240
260
280
300
320
La Tensione Abitativa Interno
1980
1985
1990
1995
2000
2005
Figura 47 - Le abitazioni a Modena (migliaia di unità). Elaborazioni su dati ISTAT e CCIAA di Modena
La composizione delle abitazioni per epoca di costruzione (Tabella 29) evidenzia la forte espansione edilizia dei avvenuta tra il 1946 ed il 1971. In effetti il 60% delle abitazioni attualmente utilizzate
è stata costruita in quegli anni, mentre un altro 20% è stato costruito successivamente. Nel complesso quindi larga parte del patrimonio abitativo è di costruzione relativamente recente; solo le
abitazioni costruite prima del 1946 presentano una quota di non utilizzo (26%) che può indicare
problemi di qualità e di fruibilità.
Stato di occupazione
Epoca di costruzione
Abitazioni occupate
Abitazioni
% Abitazioni
non occupate
non occupate
Da almeno una
Solo da persone
persona residente
non residenti
Totale
Prima del 1919
26855
831
27686
9931
37617
26,4
Dal 1919 al 1945
17079
419
17498
5581
23079
24,2
Dal 1946 al 1961
38809
694
39503
5878
45381
13,0
Dal 1962 al 1971
59758
778
60536
7568
68104
11,1
Dal 1972 al 1981
57440
546
57986
8539
66525
12,8
Dal 1982 al 1991
27053
234
27287
4447
31734
14,0
Dopo il 1991
25171
351
25522
4461
29983
14,9
Totale
252165
3853
256018
46405
302423
15,3
Totale
Tabella 29 - Abitazioni in edifici ad uso abitativo per epoca di costruzione e stato di occupazionea Modena (2001).
Fonte: ISTAT
6.2.2 L’attività edilizia residenziale al 2005
La serie storica dei permessi di costruire (Tabella 30 e Figura 48) segnala il forte rallentamento nella
costruzione di nuove abitazioni che si verifica tra il 1985 ed il 1989 e che coincide con una fase recessiva del ciclo immobiliare, caratterizzata dalla sostanziale stabilità dei valori immobiliari.
Tra il 1990 ed il 1996 si assiste alla progressiva ripresa nella costruzione di nuove abitazioni, che si
stabilizzano sulle 3 mila unità l’anno. A partire dal 2002 si evidenzia una accelerazione nei permessi di costruire, che superano i livelli del 1981 e si avvicinano alle 5 mila unità l’anno.
110
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 111
Anche la nuova serie sui contratti di vendita delle nuove abitazioni, disponibile per il 2005, conferma la particolare intensità dell’attività edilizia residenziale a Modena, anche rispetto alla maggior
parte delle altre province italiane di dimensione comparabile (Figura 49).
Nonostante tutte le imperfezioni nelle fonti statistiche, è possibile individuare a partire dal 1985
una relazione piuttosto regolare tra valori immobiliari e permessi per la costruzione di nuove abitazioni (Figura 50). In effetti, al di là di alcune oscillazioni limitate a singoli anni (cfr. ad esempio il
1997-1998), in generale nelle fasi caratterizzate dall’incremento dei valori immobiliari l’attività edilizia presenta significativi incrementi. Va inoltre notato che l’elasticità della progettazione di abitazioni al loro prezzo di vendita sembra subire un netto incremento dal 1999, come è evidenziato dall’inclinazione della curva (Figura 50).
A Modena è anche possibile individuare una relazione stabile e significativa tra l’intensità della
domanda di abitazioni (misurata dal numero di transazioni) e la progettazione di nuove abitazioni
(misurata dal numero di permessi di costruire) (Figura 51). La relazione tra le due serie, che provengono da fonti diverse, è molto forte e presenta una rottura solo nel 2000. L’elasticità dei permessi di costruire rispetto alle transazioni è pari al 95% e segnala come l’attività edilizia tenda a
rispondere immediatamente a variazioni della domanda.
La reattività dell’attività edilizia che sembra caratterizzare Modena è verificata anche a posteriori,
dalla sostanziale stabilità del numero di abitazioni rapportato alla consistenza delle famiglie
(Figura 52). In effetti negli ultimi 20 anni, al di là di oscillazioni di ridotta entità, il rapporto è sostanzialmente stabile su un valore di 1,18, anche se il numero di famiglie è aumentato dalle 213 mila
del 1985 alle 275 mila del 2005 (cfr. sopra).
Anno
Fabbricati residenziali nuovi
Numero
Volume
Ampliamenti
fabbricati residenziali
Abitazioni
Volume
Numero
Stanze
Stanze per abitazione
Vecchia serie
1980
744
1948910
136100
4775
20378
4,3
1981
633
1722776
140657
4193
17567
4,2
1982
584
1688223
155114
3973
16021
4,0
1983
423
1408032
108986
3564
13889
3,9
1984
335
994706
91806
2343
9274
4,0
1985
246
668769
66288
1636
6221
3,8
1986
311
1096903
74418
1660
6725
4,1
1987
337
1352954
75501
1363
6200
4,5
1988
447
2198708
101189
1894
7944
4,2
1989
360
1847841
78227
1882
8405
4,5
1990
354
1829834
117421
2243
9663
4,3
1991
343
2540079
96126
2281
9651
4,2
1992
326
1499177
110231
2114
8601
4,1
1993
258
1500087
102281
2253
9169
4,1
1994
444
1211843
116242
2637
10491
4,0
1995
291
2844864
124684
2891
11391
3,9
1996
290
1806038
107021
2997
11102
3,7
1997
242
1304824
105427
2389
8854
3,7
1998
283
1632530
113132
3633
12771
3,5
1999
239
1604485
135708
3089
11356
3,7
2000
206
1961287
97448
3013
10689
3,5
Qualità della tensione abitativa
111
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 112
Nuova serie
2000
243
2163474
107785
3098
10726
3,5
2001
288
2184287
75315
3033
10593
3,5
2002
394
5034026
84920
4297
14320
3,3
2003
280
2305712
61359
3927
13496
3,4
2004
282
2143800
115456
4982
16390
3,3
2005
227
2388188
114032
4690
15883
3
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
4.0
4.5
5.0
Tabella 30 - Permessi di costruire (volume in m3 v/p). Fonte: ISTAT, CCIAA di Modena (dato 2005 provvisorio)
1980
1985
1990
1995
2000
2005
Figura 48 - I permessi di costruire a Modena (migliaia di nuove abitazioni).
Elaborazioni su dati ISTAT e CCIAA di Modena
112
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 113
Figura 49 - Le nuove abitazioni nel 2005 (numero di transazioni).
Fonte: Agenzia del Territorio, Osservatorio Immobiliare
Qualità della tensione abitativa
113
4-05-2007
14:47
Pagina 114
5.0
La Tensione Abitativa Interno
2002
1981
1998
2.5
3.0
3.5
4.0
4.5
2004
1997
2.0
1990
1.5
1992
1987
500
1000
1500
2000
2500
valori (euro/mq)
3000
Figura 50 - La relazione tra i valori immobiliari e le nuove abitazioni.
5.0
Elaborazioni su dati ISTAT, CCIAA di Modena e Il Consulente Immobiliare
4.5
2005
4.0
2002
3.5
1998
3.0
1996
2.5
2001
2.0
1991
1.5
1992
1987
4
6
8
transazioni (000)
10
12
Figura 51 - La relazione tra le transazioni e le nuove abitazioni.
Elaborazioni su dati ISTAT, CCIAA di Modena e Il Consulente Immobiliare
114
Qualità della tensione abitativa
4-05-2007
14:47
Pagina 115
1.17
1.18
1.19
1.20
La Tensione Abitativa Interno
1980
1985
1990
1995
2000
2005
Figura 52 - Le abitazioni per famiglia a Modena.
Elaborazioni su dati ISTAT, Provincia di Modena e CCIAA di Modena
6.2.3 Il territorio pianificato e utilizzato
La dinamica dell’attività edilizia evidenziata nel paragrafo precedente richiede un’adeguata offerta
di terreni edificabili e comporta quindi precise scelte di pianificazione territoriale.
Le informazioni disponibili sulle previsioni di destinazione dei suoli inserite negli strumenti di pianificazione urbanistica (cfr. il Cap. 4 del rapporto e Provincia di Modena, aprile 2005) indicano in
effetti che la politica di utilizzo del territorio è stata permissiva, ovvero non ha rappresentato un
ostacolo insuperabile all’espansione della produzione edilizia residenziale.
In effetti la superficie destinata ai centri urbani è aumentata del 58,7% tra il 1976 ed il 1986, del
6,8% tra il 1986 ed il 1996 e di un altro 11,6% tra il 1996 ed il 2002 (cfr. Provincia di Modena, aprile 2005, pp. 69 e 73).
Va peraltro osservato che negli ultimi 20 anni i PRG hanno progressivamente ridotto le aree destinate ad uso residenziale, che presentano nel 1996-2002 un incremento del 2,6%, decisamente inferiore rispetto al 11,7% nel 1986-1996. Rimangono invece decisamente più sostenute le previsioni
dei PRG rispetto alle zone per attività direzionali, terziarie e ricettive, alle zone per servizi di interesse pubbliche ed anche alle zone produttive (cfr. Provincia di Modena, aprile 2005, p. 75).
Senza volere enfatizzare oltre misura gli orientamenti emersi negli ultimi anni sulla destinazione
del territorio da urbanizzare, che vanno a scapito dell’uso residenziale, è comunque rilevante
segnalare, anche a livello di scenari prospettici, il possibile conflitto tra usi alternativi del suolo che
sembra emergere dalle previsioni dei PRG (cfr. oltre).
L’effettivo utilizzo del territorio, misurato attraverso l’elaborazione di mappe satellitari, conferma il
quadro che emerge dal mosaico dei PRG ed ovvero il sensibili incremento della superficie ad uso
residenziale. Questo è quanto emerge dai dati di CORINE, che segnalano per la provincia di
Modena tra il 1990 ed il 2000 un incremento del 7,9% delle zone residenziali e del 10,6% delle zone
industriali, commerciali e dei servizi pubblici e privati (cfr. Pivetti D., dicembre 2006).
Anche le analoghe elaborazioni ricavate dalle mappe digitali sull’uso del suolo elaborate dalla
Regione Emilia-Romagna (cfr. Corticelli S. et alii, 2006) evidenziano tra il 1994 ed il 2003 un forte
incremento (73,4%) delle zone urbanizzate residenziali, con un’incidenza sul territorio provinciale
che passa dal 3,4% al 6,0%.
Le differenze tra la dinamica delle zone urbanizzate segnalata da CORINE e quella che risulta dalle
Qualità della tensione abitativa
115
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 116
mappe digitali della Regione Emilia-Romagna deriva dalla diversa risoluzione delle foto satellitari
utilizzate. Le valutazioni tratte dalle mappa della Regione Emilia-Romagna, che hanno una risoluzione maggiore e che quindi individuano con maggiore precisione i fenomeni, danno una maggiore incidenza del territorio urbanizzato nel 2003 ed una dinamica più accentuata tra 1994 e 2003.
Anche se le indicazioni sono diverse, concordano comunque nell’individuare un significativo incremento nel suolo destinato ad usi residenziali.
A Modena quindi l’incremento significativo del patrimonio edilizio ha comportato negli ultimi 20
anni un significativo utilizzo del territorio provinciale. In prospettiva l’ipotetica prosecuzione delle
tendenze in atto può comportare da un lato problemi di sostenibilità ambientale e d’altro lato può
esacerbare la competizione tra usi alternativi del territorio.
6.3 Gli scenari al 2014 sulla domanda di abitazioni
Dall’analisi sulle tendenze delle domanda e dell’offerta di abitazioni condotta nei due paragrafi precedenti emergono alcuni fatti stilizzati che sono stati inseriti nel modello utilizzato per costruire gli
scenari sulla domanda abitativa.
Gli aspetti più importanti della dinamica del mercato residenziale a Modena negli ultimi 20 anni
possono essere così sintetizzati:
- Un ciclo immobiliare piuttosto marcato e non dissimile a quello medio nazionale, ma caratterizzato da una continua crescita della domanda di abitazioni.
- La domanda di abitazioni è alimentata da diversi fattori, tra i quali i principali risultano: la crescita della popolazione residente e delle famiglie, la dinamica del reddito disponibile, l’offerta di
credito (soprattutto nell’ultimo decennio) ed i mutamenti nello stile di vita della popolazione
(riduzione della dimensione media delle famiglie, aumento dei vedovi/vedove e dei divorzi, ...).
- I valori immobiliari (prezzo delle case) seguono il ciclo della domanda e presentano un incremento che nel lungo periodo supera la dinamica del reddito disponibile pro capite. Si determina
quindi una riduzione del potere d’acquisto delle famiglie sul mercato immobiliare, particolarmente rilevante nella prima parte degli anni ‘90, ma significativa anche nei primi anni del presente decennio. Il rapporto tra valori immobiliari e reddito disponibile rimane comunque a
Modena su un livello relati vamente favorevole, soprattutto rispetto alla situazione delle grandi
metropoli italiane (Milano e Roma in primis). Anche il rapporto tra numero di abitazioni e famiglie presenta ridotte oscillazioni negli ultimi 20 anni, segnalando come l’incremento della popolazione e la modifica nella sua struttura abbia comportato un parallelo incremento del patrimonio abitativo.
- Il relativo equilibrio di lungo periodo del mercato immobiliare residenziale è stato assicurato da
un significativo incremento nell’offerta di nuove abitazioni. La costruzione di nuove abitazioni ha
reagito con una notevole elasticità all’aumento della domanda e dei prezzi, evitando scostamenti troppo accentuati con la dinamica della domanda e di conseguenza pressioni troppo forti sui
prezzi. L’aumento dell’offerta di nuove abitazioni è stato reso possibile da precise scelte di pianificazione territoriale, che hanno messo a disposizione un’adeguata quantità di terreno edificabile, almeno per quanto si può giudicare dalle informazioni disponibili sul territorio pianificato e
su quello utilizzato (cfr. sopra).
Il modello del mercato residenziale di Modena utilizzato per la predisposizione degli scenari tiene
conto di questi fatti stilizzati ed è organizzato sulla base delle seguenti relazioni:
1. La domanda di abitazioni (transazioni di immobili residenziali) è determinata in funzione dei
valori immobiliari (valore delle nuove abitazioni), del reddito disponibile pro capite e dei mutui
bancari per l’acquisto di abitazioni.
2. I valori immobiliari sono determinati in funzione della dinamica dei prezzi al consumo e dello
scarto tra domanda ed offerta di abitazioni.
116
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 117
3. L’offerta di nuove abitazioni (permessi di costruire) è determinata dalla dinamica della domanda.
4. Il reddito disponibile è determinato sulla base del valore aggiunto, dei prezzi al consumo e del
tasso di occupazione.
5. I muti sono determinati in base ad un parametro relativo alla quota dei mutui sul reddito disponibile.
6. Il numero di famiglie è determinato sulla base della popolazione residente e di un parametro
relativo alla dimensione media delle famiglie.
7. Le abitazioni (patrimonio residenziale rilevato dai Censimenti) sono ricavate sulla base delle
nuove costruzioni, utilizzano un opportuno parametro di riproporzionamento calibrato sul
decennio 1991-2001.
8. Il potere d’acquisto delle famiglie sul mercato immobiliare è stato ricavato dal rapporto tra reddito disponibile pro capite e valori immobiliari.
Le variabili esogene del modello sono la popolazione residente, il valore aggiunto, i prezzi al consumo e l’occupazione. L’andamento al 2014 di queste variabili è ricavato dagli scenari predisposti
per il Rapporto sulla sostenibilità (Fondazione Del Monte, in corso di pubblicazione).
Nel modello sono inoltre presenti alcuni parametri che possono essere modificati per inserire negli
scenari mutamenti di tipo strutturale. È possibile intervenire su:
- La domanda di abitazioni, simulando una variazione delle transazione imputabile a variabili
esterne nel modello. In questo modo ad esempio è possibile dare conto di modifiche nell’imposizione fiscale che rendano più o meno favorevole l’acquisto di abitazioni oppure una maggiore
propensione del risparmio delle famiglie ad orientarsi verso prodotti finazioari, ...
- L’offerta di abitazioni, per simulare ad esempio una pianificazione del territorio più rigida, che
limiti le aree di nuova urbanizzazione.
- I valori immobiliari, ad esempio per simulare un ciclo immobiliare di tipo speculativo, che porti
ad incrementi dei prezzi delle nuove abitazioni superiori a quelli che derivano dalle relazioni di
lungo periodo.
- Il rapporto tra muti e reddito disponibile, per simulare le diverse politiche di credito attuabili dal
sistema bancario.
- Il rapporto tra reddito disponibile delle famiglie e valore aggiunto complessivo, per simulare a
parità di tasso di crescita dell’economia modifiche nella distribuzione de reddito che modifichino in senso negativo o positivo il reddito delle famiglie.
- La dimensione media delle famiglie, per simulare accelerazioni o decelerazioni dei processi
demografici e sociali che modificano le forme di convivenza.
Nel modello non è stato possibile includere la parte relativa al mercato delle locazioni. La liberalizzazione relativamente recente di questo mercato e l’assenza di informazioni aggiornate sul
numero di contratti di locazione non permettono di modellare in modo adeguato la domanda di
locazioni ed i relativi canoni.
Nel lungo periodo esiste, in teoria, una relazione che lega i valori immobiliari ed i canoni di locazione, che dovrebbero muoversi con un certo grado di sincronismo. Non esistono però informazioni sufficienti per stimare questa relazione per Modena e per inserire negli scenari un indicatore
relativo ai canoni di locazione.
Si può comunque ritenere che almeno in generale le situazioni caratterizzate da prolungate tensioni sul mercato residenziali siano anche caratterizzate da un peggioramento del mercato delle locazioni (incremento dei canoni e/o riduzione dell’offerta di abitazioni in affitto).
Qualità della tensione abitativa
117
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 118
6.3.1 Gli scenari su economia e popolazione
Nelle Tabella 31- Tabella 35 sono riportati gli scenari del mercato residenziale ottenuti utilizzando
come base di partenza i 5 scenari predisposti per il Rapporto sulla sostenibilità (Fondazione Del
Monte, in corso di pubblicazione). Gli scenari si differenziano per il tasso di crescita dell’economia,
per le condizioni del mercato del lavoro e per la dinamica demografica.
1985-1989
1990-1994
1995-1999
2000-2004
2005-2009
2010-2014
1985-2004
Domanda di abitazioni
> Transazioni
8,0
3,9
6,0
5,3
2,6
1,9
5,7
> Valori immobiliari
3,6
22,2
3,3
8,0
3,5
1,4
9,3
> Reddito disponibile pro capite
9,9
6,3
4,5
2,7
3,7
3,7
6,1
25,3
7,7
3,7
> Mutui
> Popolazione
0,2
0,2
0,6
1,1
1,0
1,0
0,5
> Famiglie
1,3
0,8
1,5
1,7
1,7
1,9
1,3
3,6
6,7
3,5
9,4
-0,6
1,2
5,9
1,18
1,18
1,18
1,18
1,18
1,17
1,18
2,4
2,4
2,2
2,5
2,4
2,5
2,4
15,0
11,0
8,4
8,0
6,6
6,8
10,3
Offerta di abitazioni
> Nuove abitazioni
Indici di performance
> Abitazioni / famiglie
> Transazioni / nuove abitazioni
> Potere d’acquisto (1)
(1) mq acquistabili con un’annualità di reddito disponibile pro capite
Tabella 31 - Lo scenario di base (var. % medie annue dove non altrimenti indicato)
1985-1989
1990-1994
1995-1999
2000-2004
2005-2009
2010-2014
1985-2004
Domanda di abitazioni
> Transazioni
8,0
3,9
6,0
5,3
2,6
1,7
5,7
> Valori immobiliari
3,6
22,2
3,3
8,0
3,5
1,3
9,3
> Reddito disponibile pro capite
9,9
6,3
4,5
2,8
3,7
2,9
6,1
25,3
7,7
2,9
> Popolazione
0,2
0,2
0,6
1,1
0,9
0,6
0,5
> Famiglie
1,3
0,8
1,5
1,7
1,6
1,5
1,3
3,6
6,7
3,5
9,4
-0,6
1,2
5,9
1,18
1,18
1,18
1,18
1,18
1,19
1,18
2,4
2,4
2,2
2,5
2,5
2,5
2,4
15,0
11,0
8,4
8,0
6,6
6,8
10,3
> Mutui
Offerta di abitazioni
> Nuove abitazioni
Indici di performance
> Abitazioni / famiglie
> Transazioni / nuove abitazioni
> Potere d’acquisto (1)
(1) mq acquistabili con un’annualità di reddito disponibile pro capite
Tabella 32 - Lo scenario basso (var. % medie annue dove non altrimenti indicato)
118
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
1985-1989
Pagina 119
1990-1994
1995-1999
2000-2004
2005-2009
2010-2014
1985-2004
Domanda di abitazioni
> Transazioni
8,0
3,9
6,0
5,3
2,6
1,2
5,7
> Valori immobiliari
3,6
22,2
3,3
8,0
3,5
1,0
9,3
> Reddito disponibile pro capite
9,9
6,3
4,5
6,1
> Mutui
2,7
3,7
2,6
25,3
7,7
2,6
> Popolazione
0,2
0,2
0,6
1,1
1,0
1,2
0,5
> Famiglie
1,3
0,8
1,5
1,7
1,7
2,2
1,3
3,6
6,7
3,5
9,4
-0,6
0,9
5,9
1,18
1,18
1,18
1,18
1,18
1,16
1,18
2,4
2,4
2,2
2,5
2,4
2,4
2,4
15,0
11,0
8,4
8,0
6,6
6,6
10,3
Offerta di abitazioni
> Nuove abitazioni
Indici di performance
> Abitazioni / famiglie
> Transazioni / nuove abitazioni
> Potere d’acquisto (1)
(1) mq acquistabili con un’annualità di reddito disponibile pro capite
Tabella 33 - Lo scenario basso senza aggiustamento del saldo migratorio
(var. % medie annue dove non altrimenti indicato)
1985-1989
1990-1994
1995-1999
2000-2004
2005-2009
2010-2014
1985-2004
Domanda di abitazioni
> Transazioni
8,0
3,9
6,0
5,3
2,4
1,9
5,7
> Valori immobiliari
3,6
22,2
3,3
8,0
3,4
1,5
9,3
> Reddito disponibile pro capite
9,9
6,3
4,5
2,4
3,6
4,2
6,1
25,3
7,5
4,2
> Mutui
> Popolazione
0,2
0,2
0,6
1,1
1,2
1,3
0,5
> Famiglie
1,3
0,8
1,5
1,7
1,9
2,2
1,3
3,6
6,7
3,5
9,4
-0,6
1,0
5,9
1,18
1,18
1,18
1,18
1,17
1,15
1,18
2,4
2,4
2,2
2,5
2,4
2,5
2,4
15,0
11,0
8,4
8,0
6,6
6,7
10,3
Offerta di abitazioni
> Nuove abitazioni
Indici di performance
> Abitazioni / famiglie
> Transazioni / nuove abitazioni
> Potere d’acquisto (1)
(1) mq acquistabili con un’annualità di reddito disponibile pro capite
Tabella 34 - Lo scenario alto con migrazione alta (var. % medie annue dove non altrimenti indicato)
Qualità della tensione abitativa
119
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 120
1985-1989
1990-1994
1995-1999
2000-2004
2005-2009
2010-2014
1985-2004
Domanda di abitazioni
> Transazioni
8,0
3,9
6,0
5,3
2,4
1,8
5,7
> Valori immobiliari
3,6
22,2
3,3
8,0
3,4
1,4
9,3
> Reddito disponibile pro capite
9,9
6,3
4,5
6,1
> Mutui
2,4
3,6
3,9
25,3
7,5
3,9
> Popolazione
0,2
0,2
0,6
1,1
1,2
1,3
0,5
> Famiglie
1,3
0,8
1,5
1,7
1,9
2,2
1,3
3,6
6,7
3,5
9,4
-0,6
1,0
5,9
1,18
1,18
1,18
1,18
1,17
1,15
1,18
2,4
2,4
2,2
2,5
2,4
2,5
2,4
15,0
11,0
8,4
8,0
6,6
6,7
10,3
Offerta di abitazioni
> Nuove abitazioni
Indici di performance
> Abitazioni / famiglie
> Transazioni / nuove abitazioni
> Potere d’acquisto (1)
(1) mq acquistabili con un’annualità di reddito disponibile pro capite
Tabella 35 - Lo scenario alto con produttività alta (var. % medie annue dove non altrimenti indicato)
Lo scenario di base prevede una crescita relativamente sostenuta dell’economia, un andamento
discreto dell’occupato ed un sensibile aumento della popolazione residente, che raggiungerebbe
nel 2014 le 724 mila unità.
Le ricadute sul mercato immobiliare sono determinate dall’andamento del reddito disponibile pro
capite (3,7% in media d’anno tra il 2005 ed il 2014), dalla dinamica della popolazione (1,0%) e delle
famiglie (1,8%). Supponendo che i mutui crescano in proporzione al reddito disponibile e che non
emergano particolari vincoli nell’offerta di nuove abitazioni, quello che emerge è una sostanziale
prosecuzione dell’attuale fase espansiva del ciclo immobiliare, con un incremento sostenuto anche
se non eccezionale della domanda di abitazioni (2,3% in media d’anno nel 2005-2014), un incremento relativamente moderato dei valori immobiliari (2,5%) ed un aumento dell’attività di costruzione di nuove abitazioni (-0,6% nel 2005-20101 e 1,2% nel 2010-2014).
Gli indici di performance del mercato immobiliare rimangono sui livelli del 2005 ed in particolare
il potere d’acquisto delle famiglie presenta una lieve riduzione fino al 2008, per poi ritornare sui
livelli del 2004. In generale quindi, se si assume l’assenza di vincoli dal lato dell’offerta e di shock
sui valori immobiliari, il patrimonio abitativo si adeguerebbe nel medio periodo alle accresciute
dimensioni della popolazione e delle famiglie, passando dalle 324 mila unità stimate per il 2005
alle 378 mila del 2014.
Lo scenario di crescita economica più ridotta (Tabella 32), non altera in modo sensibile il quadro
del mercato immobiliare, anche se la minore dinamica del reddito pro capite rallenta la domanda
ed i valori immobiliari. La variante dello scenario di crescita lenta che ipotizza un saldo migratorio
sostenuto (Tabella 33) implica un maggiore rallentamento del reddito disponibile pro capite, con
maggiori effetti sulla domanda e sull’offerta di abitazioni. Nonostante la minore dinamica dei valori immobiliari, la situazione del mercato residenziale presenta un qualche peggioramento rispetto
allo scenario di base, in quanto il numero di abitazioni per famiglie risulta in lieve riduzione.
Gli scenari economici più espansivi (Tabella 34 e Tabella 35) presentano una dinamica del reddito,
della domanda di abitazioni e dei valori immobiliari più sostenuta e nel medio periodo un maggiore incremento della costruzione di nuove abitazioni, che non evita però il prodursi di tensioni,
comunque limitate, tra domanda ed offerta.
120
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 121
6.3.2 Gli scenari sul mercato immobiliare
Nel complesso i 5 scenari economici proiettati sul mercato immobiliare danno risultati molti simili, anche perché incorporano le stesse ipotesi su tutta una serie di fattori che incidono in modo specifico sul mercato immobiliare: disponibilità di aree fabbricabili e di credito, assenza di shock sui
valori immobiliari, ...
L’obiettivo degli scenari sul mercato immobiliare è quello di valutare quale possa essere l’impatto
sul mercato immobiliare di mutamenti nei fattori che incidono sulla domando o sull’offerta di abitazioni. In termini operativi si è partiti dallo scenario di base (Tabella 31) e si è proceduto a modificare alcune dei parametri inseriti nel modello.
Il primo scenario che è stato sviluppato (Tabella 36) è relativo all’inserimento nel modello di vincoli sull’offerta di abitazioni, derivanti ad esempio da scelte di pianificazione territoriali miranti a
ridurre il consumo di suolo. Si è così supposto che l’offerta di nuove abitazioni, che nel 2005 ha
quasi raggiunto le 5.000 unità, torni progressivamente su valori vicini a quelli della seconda metà
degli anni ‘80 (circa 2.000 abitazioni l’anno). Questo comporta una riduzione dell’offerta di abitazioni del -15,1% in media d’anno nel 2005-2010 e poi una sua stabilizzazione del successivo quinquennio.
1985-1989
1990-1994
1995-1999
2000-2004
2005-2009
2010-2014
1985-2004
Domanda di abitazioni
> Transazioni
8,0
3,9
6,0
5,3
-2,9
-2,0
5,7
> Valori immobiliari
3,6
22,2
3,3
8,0
12,2
2,2
9,3
> Reddito disponibile pro capite
9,9
6,3
4,5
6,1
> Mutui
2,7
3,7
3,7
25,3
7,7
3,7
> Popolazione
0,2
0,2
0,6
1,1
1,0
1,0
0,5
> Famiglie
1,3
0,8
1,5
1,7
1,7
1,9
1,3
3,6
7,0
3,2
9,4
-15,1
0,0
5,9
1,18
1,18
1,18
1,18
1,17
1,11
1,18
2,4
2,4
2,2
2,5
3,2
3,9
2,4
15,0
11,0
8,4
8,0
5,9
4,4
10,3
Offerta di abitazioni
> Nuove abitazioni
Indici di performance
> Abitazioni / famiglie
> Transazioni / nuove abitazioni
> Potere d’acquisto (1)
(1) mq acquistabili con un’annualità di reddito disponibile pro capite
Tabella 36 - Lo scenario di base con un vincolo sull’offerta di abitazioni
(var. % medie annue dove non altrimenti indicato)
Gli effetti di una riduzione così netta dell’offerta di nuove abitazioni sono piuttosto forti: la domanda subisce una sensibile riduzione (-2,5% l’anno nel 2005-2014), mentre i valori immobiliari subiscono una forte impennata, soprattutto nel primo quinquennio (12,2% l’anno), con una attenuazione nel secondo (2,2% in media d’anno).
Gli indici di performance del mercato immobiliare subiscono un sensibile deterioramento, con il
potere d’acquisto delle abitazioni che scende in media nel 2010-2014 a 4,4 mq per annualità di reddito, un valore che comincia ad avvicinarsi a quello tipico delle grandi metropoli. Anche il rapporto tra abitazioni e famiglie presenta un netto deterioramento, giungendo in media nel 2010-2014
su livelli del 1,11, decisamente inferiori da quelli di lungo periodo (1,18).
Nel complesso dallo scenario risulta come una sensibile riduzione dell’offerta di abitazioni in un
Qualità della tensione abitativa
121
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 122
contesto caratterizzato da una discreta crescita economica ed una dinamica demografica sostenuta non possa portare che ad un deterioramento della situazione abitativa dei residenti.
Nello scenario successivo (Tabella 37) si sono mantenuti i vincoli sull’offerta di abitazioni dello scenario precedente, ma si è ipotizzato un incremento del credito alle famiglie. Si è ipotizzato che la
consistenza dei mutui per l’acquisto delle abitazioni passi dal 24,1% del reddito disponibile del
2006 al 31% a fine 2014.
1985-1989
1990-1994
1995-1999
2000-2004
2005-2009
2010-2014
1985-2004
Domanda di abitazioni
> Transazioni
8,0
3,9
6,0
5,3
-2,7
-1,3
5,7
> Valori immobiliari
3,6
22,2
3,3
8,0
12,3
2,3
9,3
> Reddito disponibile pro capite
9,9
6,3
4,5
2,7
3,7
3,7
6,1
25,3
9,4
7,4
> Mutui
> Popolazione
0,2
0,2
0,6
1,1
1,0
1,0
0,5
> Famiglie
1,3
0,8
1,5
1,7
1,7
1,9
1,3
3,6
7,0
3,2
9,4
-15,1
0,7
5,9
1,18
1,18
1,18
1,18
1,17
1,11
1,18
2,4
2,4
2,2
2,5
3,2
4,0
2,4
15,0
11,0
8,4
8,0
5,9
4,4
10,3
Offerta di abitazioni
> Nuove abitazioni
Indici di performance
> Abitazioni / famiglie
> Transazioni / nuove abitazioni
> Potere d’acquisto (1)
(1) mq acquistabili con un’annualità di reddito disponibile pro capite
Tabella 37 - Lo scenario di base con un vincolo sull’offerta di abitazioni e incremento dei mutui alle famiglie
(var. % medie annue dove non altrimenti indicato)
L’effetto del maggiore credito è quello di incrementare la domanda di abitazioni, ma se questa non
trova nel medio periodo una risposta in una maggiore offerta, l’effetto si scarica sull’aumento dei
valori immobiliari, senza attenuare la tensione sul mercato delle abitazioni.
Lo scenario indica che se l’aumento dei valori immobiliari deriva da un’offerta troppo ridotta, un
maggiore credito alle famiglie non ha effetti positivi, ma porta semplicemente ad un maggiore
incremento dei valori immobiliari.
Nello scenario presentato nella Tabella 38 si è invece testata la reazione del modello ad una riduzione esogena della domanda di abitazioni, imputabile ad esempio ad un trattamento fiscale meno
favorevole all’acquisto delle case oppure ad una maggiore convenienza per le famiglie ad investire
i propri risparmi sui mercati finanziari. In termini operativi si è supposto che il numero di transazioni passi dalle circa 12 mila del 2006 al livello della seconda metà degli anni ‘80 (5-6 mila l’anno).
122
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
1985-1989
Pagina 123
1990-1994
1995-1999
2000-2004
2005-2009
2010-2014
1985-2004
Domanda di abitazioni
> Transazioni
8,0
3,9
6,0
5,3
-4,5
-9,7
5,7
> Valori immobiliari
3,6
22,2
3,3
8,0
-0,3
-1,7
9,3
> Reddito disponibile pro capite
9,9
6,3
4,5
2,7
3,7
3,7
6,1
25,3
7,7
3,7
> Popolazione
0,2
0,2
0,6
1,1
1,0
1,0
0,5
> Famiglie
1,3
0,8
1,5
1,7
1,7
1,9
1,3
3,6
7,0
3,2
9,4
-1,9
-7,7
5,9
1,18
1,18
1,18
1,18
1,17
1,15
1,18
2,4
2,4
2,2
2,5
2,2
1,8
2,4
15,0
11,0
8,4
8,0
7,0
8,9
10,3
> Mutui
Offerta di abitazioni
> Nuove abitazioni
Indici di performance
> Abitazioni / famiglie
> Transazioni / nuove abitazioni
> Potere d’acquisto (1)
(1) mq acquistabili con un’annualità di reddito disponibile pro capite
Tabella 38 - Lo scenario di base con riduzione esogena della domanda
(var. % medie annue dove non altrimenti indicato)
Gli effetti di una drastica riduzione della domanda (-4,5% nel 2005-2010 e -9,7% nel 2010-2014 in
media d’anno) si scaricano sia sui valori immobiliari (-1,0% in media d’anno nel 2005-2014) che
sulla costruzione di nuove abitazioni (-4,8%). La riduzione di valori immobiliari comporterebbe un
sensibile miglioramento del potere d’acquisto delle famiglie, che tornerebbe sui livelli della seconda metà degli anni ‘90. La riduzione della costruzione di nuove abitazioni ridurrebbe però il rapporto tra abitazioni e famiglie in modo significativo, anche se non drammatico (1,15% in media nel
2010-2014).
In conclusione, una riduzione esogena della domanda di abitazioni porterebbe per la prima volta
dal 1985 ad una situazione del ciclo immobiliare caratterizzata da una riduzione dei valori e dell’offerta. Tenendo conto della dinamica demografica ed economica del sistema locale, non si tratta di
uno scenario particolarmente probabile, ma che indica comunque quali sarebbe gli effetti di un
mutamento drastico nelle intenzioni di spesa delle famiglie.
Lo scenario sintetizzato nella Tabella 39 esplora le conseguenze di una riduzione esogena dei valori immobiliari, che tornerebbero dai 3.200 €/mq attuali a 2.000 €/mq in termini nominali. Di per sé
una riduzione così intensa dei valori immobiliari porterebbe ad un incremento enorme della
domanda e di conseguenza dell’offerta, che raggiungerebbe nel 2014 le 8.700 nuove costruzioni
l’anno. Per rendere più verosimile lo scenari si è introdotto un vincolo di sostanziale stabilità sulle
nuove abitazioni, che si manterrebbero sulle 5.000 unità l’anno, valori simili a quelli attuali e piuttosto elevati rispetto al passato.
Qualità della tensione abitativa
123
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 124
1985-1989
1990-1994
1995-1999
2000-2004
2005-2009
2010-2014
1985-2004
Domanda di abitazioni
> Transazioni
8,0
3,9
6,0
5,3
10,5
3,3
5,7
> Reddito disponibile pro capite
3,6
22,2
3,3
8,0
-7,2
3,4
9,3
> Reddito
9,9
6,3
4,5
2,7
3,7
3,7
6,1
25,3
7,7
3,7
> Popolazione
0,2
0,2
0,6
1,1
1,0
1,0
0,5
> Famiglie
1,3
0,8
1,5
1,7
1,7
1,9
1,3
3,6
7,0
3,2
9,4
0,1
0,0
5,9
1,18
1,18
1,18
1,18
1,18
1,17
1,18
2,4
2,4
2,2
2,5
2,7
3,9
2,4
15,0
11,0
8,4
8,0
8,1
10,8
10,3
> Mutui
Offerta di abitazioni
> Nuove abitazioni
Indici di performance
> Abitazioni / famiglie
> Transazioni / nuove abitazioni
> Potere d’acquisto (1)
(1) mq acquistabili con un’annualità di reddito disponibile pro capite
Tabella 39 - Lo scenario di base con una riduzione esogena dei valori immobiliari
(var. % medie annue dove non altrimenti indicato)
L’inserimento di un vincolo sull’offerta di nuove abitazioni attenua in parte la riduzione dei valori
immobiliari, che dopo avere raggiunto i 2.100 €/mq, tornano nel 2014 su un livello vicino ai 2.500
€/mq. Nonostante questo, il miglioramento nel potere d’acquisto delle famiglie è notevole, in
quanto nel 2010-2014 si tornerebbe su livelli pari in media a 10,8 mq per annualità di reddito, simili a quelli sperimentati nei primi anni ‘90.
Gli ultimi due scenari (Tabella 40 e Tabella 41) esplorano gli effetti di una riduzione del reddito
disponibile delle famiglie, nel secondo caso in congiunzione con una parallela riduzione dei mutui.
1985-1989
1990-1994
1995-1999
2000-2004
2005-2009
2010-2014
1985-2004
Domanda di abitazioni
> Transazioni
8,0
3,9
6,0
5,3
1,9
-0,2
5,7
> Reddito disponibile pro capite
3,6
22,2
3,3
8,0
3,6
0,6
9,3
> Reddito
9,9
6,3
4,5
6,1
> Mutui
1,6
2,6
0,6
25,3
6,5
0,6
> Popolazione
0,2
0,2
0,6
1,1
1,0
1,0
0,5
> Famiglie
1,3
0,8
1,5
1,7
1,7
1,9
1,3
3,6
7,0
3,2
9,4
-0,5
-0,3
5,9
1,18
1,18
1,18
1,18
1,17
1,16
1,18
2,4
2,4
2,2
2,5
2,4
2,3
2,4
15,0
11,0
8,4
8,0
6,5
6,1
10,3
Offerta di abitazioni
> Nuove abitazioni
Indici di performance
> Abitazioni / famiglie
> Transazioni / nuove abitazioni
> Potere d’acquisto (1)
(1) mq acquistabili con un’annualità di reddito disponibile pro capite
Tabella 40 - Lo scenario di base con una riduzione del reddito disponibile (var. % medie annue dove non altrimenti indicato)
124
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
1985-1989
Pagina 125
1990-1994
1995-1999
2000-2004
2005-2009
2010-2014
1985-2004
Domanda di abitazioni
> Transazioni
8,0
3,9
6,0
5,3
1,4
-2,2
5,7
> Reddito disponibile pro capite
3,6
22,2
3,3
8,0
3,4
-0,4
9,3
> Reddito
9,9
6,3
4,5
1,6
2,6
0,6
6,1
25,3
2,7
-12,4
> Popolazione
0,2
0,2
0,6
1,1
1,0
1,0
0,5
> Famiglie
1,3
0,8
1,5
1,7
1,7
1,9
1,3
3,6
7,0
3,2
9,4
-0,5
-1,3
5,9
1,18
1,18
1,18
1,18
1,17
1,16
1,18
2,4
2,4
2,2
2,5
2,4
2,2
2,4
15,0
11,0
8,4
8,0
6,5
6,3
10,3
> Mutui
Offerta di abitazioni
> Nuove abitazioni
Indici di performance
> Abitazioni / famiglie
> Transazioni / nuove abitazioni
> Potere d’acquisto (1)
(1) mq acquistabili con un’annualità di reddito disponibile pro capite
Tabella 41 - Lo scenario di base con una riduzione del reddito disponibile e dei mutui alle famiglie
(var. % medie annue dove non altrimenti indicato)
Se si suppone che, a parità di tasso di crescita del valore aggiunto provinciale, si verifichi un rallentamento del reddito disponibile delle famiglie, causato ad esempio da una modifica della distribuzione del reddito, gli effetti sulla domanda di abitazioni sarebbero piuttosto significativi,comportando prima una sensibile decelerazione e poi una sostanziale stabilità delle transazioni (Tabella
40). Gli effetti sui valori immobiliari si esplicherebbero con un qualche ritardo in funzione anche
della reazione dell’offerta e porterebbero ad una sostanziale stabilità nel quinquennio 2010-2014.
Anche gli effetti sulla domanda sarebbero recessivi: nel 2010-2014 si passerebbe dall’incremento
medio annuo dell’1,2% dello scenario di base ad una riduzione del -0,3%.
Nonostante la riduzione dei valori immobiliari, il potere d’acquisto delle famiglie peggiorerebbe in
modo significativo, raggiungendo nel 2010-2014 i 6,1 mq per annualità di reddito. In effetti la riduzione del reddito disponibile pro capite è più intensa di quella del valori immobiliari e questo peggiora la situazione delle famiglie. Anche il minore sviluppo del patrimonio abitativo introduce tensioni sul mercato residenziale, evidenziate dal peggioramento del rapporto abitazioni / famiglie.
Se si suppone che alla riduzione del reddito disponibili coincida anche una minore disponibilità da
parte del sistema bancario a concedere mutui alle famiglie10, la situazione della domanda e dei
valori immobiliari risulterebbe peggiore rispetto a quella dello scenario precedente (Tabella 41). In
particolare poi la costruzione di nuove abitazioni presenterebbe una sensibile riduzione nel 20102014 (-1,3% l’anno, rispetto al 1,2% dello scenario di base).
Il potere d’acquisto delle famiglie presenterebbe un lieve miglioramento rispetto allo scenario precedente, per effetto della maggiore riduzione dei prezzi.
10
In termini operativi si è supposto che la consistenza dei muti rispetto al reddito disponibile torni nel 2014 sui valori del 2000, pari al 10%.
Qualità della tensione abitativa
125
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 126
6.4 Considerazioni conclusive sulla domanda di abitazioni
Gli scenari presentati nel paragrafo precedente forniscono alcune indicazioni su quanto può accadere a Modena, in funzione da un lato delle macrotendenze (economia, popolazione, ...) e dall’altro di fattori che incidono in modo specifico sul mercato immobiliare.
In primo luogo gli scenari confermano la complessità del mercato immobiliare, che è sensibile a
numerosi fattori e che può raggiungere equilibri di lungo periodo anche relativamente sfavorevoli alle famiglie, in termini di disponibilità e/o di accessibilità dell’abitazione.
In secondo luogo gli scenari più probabili sono caratterizzati da una dinamica sostenuta dei principali fattori (reddito, popolazione, famiglie, credito) che influenza la domanda di abitazioni. In questo contesto in molti scenari, per mantenere almeno gli attuali indici di performance, è necessario
prevedere che l’offerta di nuove abitazioni si mantenga su livelli relativamente elevati, in molti casi
analoghi a quelli degli ultimi anni. L’obiettivo di mantenere un certo equilibrio sul mercato delle
abitazioni può quindi trovarsi in contrasto con altri obiettivi, in particolare con quelli di tutela del
territorio e di controllo del consumo del suolo. Questa situazione è ulteriormente complicata dal
fatto che nella pianificazione territoriale possono emergere conflitti tra usi alternativi del territorio,
in particolare tra le aree residenziali e quelle ad uso produttivo e commerciale (cfr. sopra).
L’obiettivo di mantenere o migliorare l’accesso alla casa (house affordability) da parte delle famiglie è quindi un obiettivo complesso, in quanto richiede una combinazione di fattori (dall’offerta di
nuove abitazioni alla distribuzione del reddito all’assenza di shock sui valori immobiliari) che
potrebbe non essere immediato replicare nei prossimi decenni. Gli elementi di rischio che emergono forse con maggiore forza dagli scenari sono:
- Una distribuzione del reddito che peggiori riducendo, a parità di tasso di crescita del PIL provinciale, il potere d’acquisto delle famiglie e peggiorando l’accesso alla casa.
- I vincoli all’offerta di nuove abitazioni che possono derivare da obiettivi di tutela ambientale e/o
dalla concorrenza con altri usi alternativi. Il rischio è che si creino squilibri tra la domanda (alimentata in misura significativa dai processi demografici) e la disponibilità di abitazioni, mandando in crisi il mercato immobiliare e creando aumenti dei valori immobiliari tali da tagliare fuori
dall’accesso all’abitazione quote crescenti di popolazione.
In assenza di strumenti informativi adeguati (indagini mirate sulle famiglie, modelli di microsimula11
zione, ...) non è possibile fornire indicazioni precise su come gli scenari presentati nel parafo precedente possano incidere sull’accessibilità alla casa da parte delle fasce economicamente deboli, ovvero quelle che rischiano di essere escluse dall’accesso al mercato dell’affitto e della proprietà.
Gli indici di tipo aggregato non sono in grado di dare conto in modo adeguato dell’impatto dei
mutamenti del mercato sulla situazione di particolare tipologie di famiglie. Si può nondimeno
accettare, almeno come ipotesi di lavoro, due conclusioni provvisorie:
Le tendenze demografiche e degli stili di vita evidenziate nel paragrafo 6.2 - L’andamento della
domanda di abitazioni al 2005 (aumento tendenziale dei vedovi/vedove, riduzione della dimensione delle famiglie, ...) possono portare ad una maggiore diffusione di situazioni a rischio. Anche la
prosecuzione dei flussi migratori incorporate nella maggior parte degli scenari porta a rafforzare
questa conclusione.
Il peggioramento relativo degli indici di performance del mercato residenziale riferiti all’intero sistema provinciale che si manifesta in alcuni scenari ha quasi sicuramente un impatto ancora maggiore
sulle fasce più deboli. È quindi possibile estendere in una certa misura i risultati degli scenari aggregati alla situazione di particolari fasce economicamente deboli, soprattutto se si ritiene che non esistano le condizioni per drastici mutamenti in senso favorevole della attuale distribuzione del reddito.
11
126
L’indagine del CAPP sul reddito delle famiglie modenese è sostanzialmente l’unica fonte a fornire informazioni di
questo tipo (cfr. Baldini M., P. Bosi e P. Silvestri, 2004, p. 123 sg.).
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 127
7. ASPETTI ENERGETICI NELLE NUOVE COSTRUZIONI
(Claudia Carani, Lorenza Bertotti)
Il seguente capitolo ha lo scopo di individuare i requisiti costruttivi delle nuove abitazioni, rivolti a migliorare le prestazioni energetiche, consentire lo sfruttamento delle fonti rinnovabili di energia e mitigare gli impatti negativi sull’ambiente degli edifici. Un primo sguardo alla normativa europea, e come questa sia stata recepita a livello nazionale e regionale, permette di evidenziare gli obiettivi ai quali tende la politica energetica di riduzione dell’impatto del
settore residenziale e terziario sul territorio, la cui domanda di energia è attualmente pari al 40%.
Una prima indicazione è quella di inserire nei Regolamenti Urbanistici Edilizi nuovi requisiti costruttivi, così come è
avvenuto in diversi comuni della Provincia di Milano, che assicurino la diffusione di edifici sostenibili dal punto di
vista energetico ed ambientale, migliorando le prestazioni dell’involucro edilizio, utilizzando impianti di riscaldamento/ventilazione ad elevata efficienza energetica e fonti energetiche rinnovabili e promuovendo l’utilizzo di materiali
eco compatibili. I costi di un edificio in bioedilizia è stato analizzato nell’ambito del progetto cos.è.bio.
All’interno dei Regolamenti Urbanistici Edilizi dovrebbe inoltre essere adottata una procedura per la certificazione
energetica degli edifici.
Una seconda indicazione è quella di progettare non più sistemi di produzione di energià per singolo edificio, o addirittura per unità immobiliare, ma di concepire impianti per interi comparti, in grado di migliorare l’efficienza energetica di produzione e trasporto con ricadute positive sull’ambiente, e di offrire vantaggi economici per gli utenti. I
sistemi a cogenerazione o trigenerazione associati a reti di teleriscaldamento, sono infatti una soluzione progettuale alternativa, rispettosa dell’ambiente, sicura ed economica per la produzione di acqua igienico-sanitaria e il riscaldamento degli edifici residenziali, terziari e commerciali.
- PUNTI CRITICI La certificazione energetica degli edifici di nuova costruzione
A cura di Marcello Antinucci
La normativa sulle caratteristiche energetiche delle nuove abitazioni ha avuto una brusca
accelerata negli ultimi due anni, anche su sollecito della Direttiva europea sul rendimento
energetico degli edifici. I requisiti minimi in termini di performance energetica (kWh/mq)
23
scendono progressivamente nelle tre scadenze (2006, 2008, 2010) fino a dimezzare quasi
i consumi previsti dalla legge 10/91. Molti Comuni poi hanno avviato regolamenti edilizi
che cercano di incentivare una maggiore qualità, in termini sia di minori dispersioni, sia
di elementi di bioarchitettura, sia di utilizzo passivo della radiazione solare. La certificazione energetica degli edifici dovrebbe infine dare un risvolto economico alla maggiore qualità energetica di questi edifici, quando superino i minimi di legge.
Come reagirà il mercato a questa svolta? Durante il seminario della Fondazione Mario
del Monte sulla tensione abitativa si sono viste reazioni divergenti sul lato offerta, con
alcuni operatori che hanno mostrato entusiasmo e voglia di competere, ed altri che
hanno mostrato scetticismo, paura dei maggiori costi e desiderio di evitare o minimizzare questi cambiamenti. Sul lato domanda, i primi segni sembrano incoraggianti.
Un fenomeno che potrebbe verificarsi facilmente è uno sdoppiamento del mercato,
con un’impennata di alta qualità su edifici destinati alla clientela più esigente (vedi il
modello che si sta verificando in provincia di Bolzano), ed una fascia invece che punta
al minimo indispensabile cercando di battersi sui costi più bassi.
Altra domanda che ci si può porre è se ha senso che i Comuni puntino a premiare edifici con caratteristiche sempre più spinte (classe A, o addirittura A+, A++), quando la
23
Vedi decreto legislativo 29 dicembre 2006, n. 311, correttivo ed integrativo del 192/05, pubblicato
Qualità della tensione abitativa
127
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 128
situazione media degli edifici esistenti è enormemente più inefficiente. Il premio può
apparire ingiustificato, se visto con l’ottica dell’oggi, ma può aver senso se pensiamo
che l’attuazione di edifici a consumo bassissimo richiede un salto tecnologico, ed il
coraggio di innovare modi di costruzione, materiali, impianti: il premio ha senso se
effettivamente incoraggia l’innovazione.
7.1 La politica energetica
7.1.1 La politica energetica europea e la Direttiva 91/2002/CE
La politica energetica dell’Unione Europea si pone tre obiettivi principali la sicurezza degli approvvigionamenti, la concorrenza e la salvaguardia dell’ambiente. In particolare, la sicurezza degli
approvvigionamenti è considerata la sfida principale che, negli anni a venire, richiederà investimenti sia nelle reti sia nella capacità di generazione.
Nel Libro Verde per l’energia, pubblicato l’8 marzo 2006, la Commissione sottolinea, infatti, i gravi
problemi del settore energetico europeo, fra i quali la forte dipendenza dalle importazioni seguita
dalla concentrazione delle scorte in pochi Paesi. Tra gli obiettivi principali del Libro Verde quello di
affrontare la crescente dipendenza dalle importazioni:
- con un approccio integrato per la riduzione della domanda e la diversificazione del mix energetico utilizzando maggiormente l’energia locale e rinnovabile competitiva e diversificando le fonti
e le vie di approvvigionamento per l’energia importata;
- istituendo un quadro di riferimento che incoraggi investimenti adeguati per soddisfare la crescente domanda di energia;
- assicurando che tutti i cittadini e le imprese abbiano accesso all’energia.
Attualmente il 40% dei consumi energetici in Europa proviene dagli edifici, e di questi due terzi
dipendono dalle abitazioni, che richiedono una domanda di energia sempre più elevata principalmente per un aumento nell’utilizzo di impianti di condizionamento d’aria e riscaldamento.
Figura 53 - Consumi finali di energia in Europa (Tep)
128
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 129
La Direttiva Europea 91/2002/CE (GU L 1 del 4.1.2003) sul rendimento energetico degli edifici, che
gli stati membri dovrebbero avere recepito a Gennaio 2006, ha introdotto nuovi standard per la
riduzione dei consumi energetici negli edifici. Secondo studi effettuati, grazie all’applicazione della
Direttiva sarà possibile entro il 2010 risparmiare più di un quinto dell0’attuale consumo energetico negli edifici, contribuendo al rispetto degli impegni assunti con il protocollo di Kyoto.
La Direttiva prevede che:
- in tutta l’Unione Europea sia applicata una metodologia comune per il calcolo del rendimento
energetico di ogni edificio, tenendo conto delle condizioni climatiche locali;
- gli stati membri stabiliscano gli standard minimi per il rendimento energetico da applicare ai
nuovi edifici e alle ristrutturazioni dei grandi edifici esistenti;
- un sistema di certificazione degli edifici sia introdotto per rendere più chiaro ai proprietari locatori ed utenti i livelli di consumo energetico degli edifici;
- le caldaie e gli impianti di condizionamento d’aria al di sotto di una determinata soglia siano
ispezionati regolarmente per verificare il loro rendimento energetico e le emissioni di gas ad
effetto serra.
La Direttiva prevede l’applicazione degli standard sul rendimento energetico a tutti i nuovi edifici
costruiti dopo il 1° Gennaio 2006 e agli edifici sottoposti a ristrutturazione o rinnovamento con una
superficie superiore a 1.000 mq.. Per gli edifici di nuova costruzione superiori a 1.000 mq è previsto inoltre lo sviluppo di uno studio sulla fattibilità dei sistemi alternativi di riscaldamento e di
approvvigionamento energetico.
7.1.2 Il Decreto Legislativo n°311 del 29 Dicembre 2006
Il 2 Febbraio 2007 è entrato in vigore il Decreto Legislativo n°311 del 29 Dicembre 2006 “Disposizioni
correttive ed integrative al decreto legislativo 19 Agosto 2005, n. 192, recante attuazione della direttiva 2002/91/CE, relativa al rendimento energetico nell’edilizia”. Il Decreto 311 ha l’obiettivo di
“migliorare le prestazioni energetiche degli edifici al fine di favorire lo sviluppo, la valorizzazione e
l’integrazione delle fonti rinnovabili e la diversificazione energetica, contribuire a conseguire gli
obiettivi nazionali di limitazione delle emissioni di gas a effetto serra posti dal protocollo di Kyoto,
promuovendo la competitività dei comparti più avanzati attraverso lo sviluppo tecnologico” (art.1).
La legge 10/91, fino ad ora di riferimento per tecnici e progettisti, sarà progressivamente sostituita
da questo decreto e dai decreti attuativi che saranno pubblicati nei prossimi mesi.
Il decreto 311, così come indicato nell’art.3, si applica alla progettazione e realizzazione di edifici di
nuova costruzione e degli impianti in essi installati, di nuovi impianti installati in edifici esistenti,
delle opere di ristrutturazione degli edifici e degli impianti esistenti e agli edifici in fase di ristrutturazione. Per quanto riguarda le ristrutturazioni, comunque, sono previsti diversi gradi di applicazione: il decreto si applica integralmente nel caso di ristrutturazioni di edifici di superficie superiore ai 1000m2 e in maniera limitata ad interventi di ampliamento superiori al 20% dell’edificio esistente. Il decreto non si applica ad edifici storici, a fabbricati isolati con una superficie inferiore a
50m2 e a fabbricati industriali o artigianali o agricoli qualora gli ambienti siano riscaldati per esigenze produttive
L’allegato C del Decreto 192 illustra i requisiti della prestazione energetica degli edifici imponendo,
in particolare, nuovi limiti di trasmittanza per le strutture verticali ed orizzontali opache, per le chiusure trasparenti nel loro complesso e per i vetri in relazione alle varie zone climatiche. In relazione alla zona climatica, il decreto fissa i seguenti limiti di trasmittanza a partire dal 1 Gennaio 2006,
quindi già in vigore, e a partire dal 1 Gennaio 2008 e 2010.
Qualità della tensione abitativa
129
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 130
Valori limite della trasmittanza termica (U) delle strutture
verticali opache (W/m2°C)
Zona
climatica
Dal 1°
Gennaio
2006
Dal 1°
Gennaio
20082010
Valori limite della trasmittanza termica (U) delle strutture
trasparenti comprensive degli infissi (W/m2°C)
Dal 1°
Gennaio
Zona
climatica
Dal 1°
Gennaio
2006
Dal 1°
Gennaio
20082010
Dal 1°
Gennaio
A
0,85
0,72
0,62
A
5,5
5,0
4,6
B
0,64
0,54
0,48
B
4,0
3,6
3,0
C
0,57
0,46
0,40
C
3,3
3,0
2,6
D
0,5
0,40
0,36
D
3,1
2,8
2,4
E
0,46
0,37
0,34
E
2,8
2,4
2,2
F
0,44
0,35
0,3
F
2,4
2,2
2,0
Valori limite della trasmittanza termica (U) delle strutture
verticali opache (W/m2°C)
Valori limite della trasmittanza termica (U) delle strutture
trasparenti comprensive degli infissi (W/m2°C)
Zona
climatica
Dal 1°
Gennaio
2006
Dal 1°
Gennaio
20082010
Dal 1°
Gennaio
Zona
climatica
Dal 1°
Gennaio
2006
Dal 1°
Gennaio
20082010
Dal 1°
Gennaio
A
0,80
0,42
0,38
A
5,0
4,5
3,7
B
0,60
0,42
0,38
B
4,0
3,4
2,7
C
0,55
0,42
0,38
C
3
2,3
2,1
D
0,46
0,35
0,32
D
2,6
2,1
1,9
E
0,43
0,32
0,30
E
2,4
1,9
1,7
F
0,41
0,31
0,29
F
2,3
1,7
1,3
Il decreto 311 fornisce utili indicazioni anche riguardo agli impianti termici per cercare di massimizzarne i rendimenti sia nel caso di nuova installazione sia in caso di ristrutturazione. In particolare pone l’attenzione sulle caratteristiche costruttive dei componenti da installare e sulle metodologie di controllo e verifica degli stessi. Nel caso di installazione di nuovi impianti o sostituzione
del generatore, infatti, il decreto prescrive che i nuovi generatori di calore siano ad elevata efficienza energetica e che i dispositivi per la regolazione automatica della temperatura ambiente dei locali siano progettati in modo da utilizzare razionalmente l’energia richiesta. Il decreto, inoltre, per
favorire l’utilizzo di fonti di energia rinnovabili, obbliga a predisporre, nel caso di nuove realizzazioni o di ristrutturazioni, opere necessarie a favorire il collegamento a reti di teleriscaldamento e
obbliga l’installazione di impianti solari termici e di impianti fotovoltaici. In particolare, impone di
installare pannelli solari per la produzione dell’acqua calda nel caso di edifici di nuova realizzazione o in occasione di nuova installazione o ristrutturazione di impianti termici: l’impianto così installato deve soddisfare almeno il 50% della richiesta di energia necessaria per riscaldare l’acqua calda
sanitaria, il limite è ridotto al 20% per edifici situati nei centri storici.
Il decreto 311 pone l’attenzione anche sulla manutenzione ordinaria degli impianti e sulla frequenza dei controlli in relazione alla potenza nominale installata; durante le ispezioni diventa obbligatorio controllare i rendimenti di combustione, misurati alla massima potenza termica effettiva e
nelle condizioni di normale funzionamento. Qualora al termine dei controlli, il rendimento non
rientri nei limiti fissati dall’allegato H del decreto 311, il generatore deve essere obbligatoriamente sostituito entro 300 giorni solari a partire dalla data di verifica.
Alcuni aspetti relativi all’efficienza energetica negli edifici tuttavia non sono stati ancora trattati nel
130
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 131
decreto 311, e rimangono in attesa dei decreti attuativi, tra questi:
- calcolo della prestazione energetica complessiva degli edifici;
- progettazione e ristrutturazione degli edifici ed impianti;
- installazione, esercizio e manutenzione degli impianti di climatizzazione;
- criteri di accreditamento della certificazione energetica degli edifici;
- efficienza energetica degli edifici industriali.
7.1.3 La legge regionale 26/2004
L’Emilia-Romagna è la prima Regione in Italia a dotarsi di una normativa sulla programmazione
energetica che si pone come obiettivo quello di rispettare il protocollo di Kyoto in tema di emissioni di gas inquinanti e risparmio energetico. La Legge Regionale n° 26 approvata nel dicembre
2004 “Disciplina della programmazione energetica territoriale ed altre disposizioni in materia di
energia” ha, infatti, lo scopo di promuovere lo sviluppo sostenibile del sistema energetico regionale garantendo corrispondenza tra energia prodotta, il suo uso razionale e la capacità di carico
del territorio e dell’ambiente.
La legge inoltre definisce le competenze degli enti territoriali (Regioni, Provincie e Comuni), che
sono chiamati a collaborare per mezzo della predisposizione di piani territoriali e urbanistici compatibili con gli obiettivi regionali.
In particolare modo i Comuni hanno la funzione di “approvare programmi ed attuare progetti per
la qualificazione energetica del sistema urbano, con particolare riferimento alla promozione dell’uso razionale dell’energia, del risparmio energetico negli edifici, allo sviluppo degli impianti di
produzione e distribuzione dell’energia derivante da fonti rinnovabili ed assimilate e di altri interventi e servizi di interesse pubblico volti a sopperire alla domanda di energia utile degli insediamenti urbani, comprese le reti di teleriscaldamento e l’illuminazione pubblica, anche nell’ambito
dei programmi di riqualificazione urbana previsti dalla legislazione vigente” (Art. 4).
È inoltre evidenziata l’importanza della pianificazione territoriale ed urbanistica al fine di contenere i consumi energetici delle aree urbane, favorire la valorizzazione delle fonti rinnovabili ed assimilate di energia, promuovere la dotazione e fruibilità di altri servizi energetici di interesse locale,
anche nell’ambito degli interventi di riqualificazione del tessuto edilizio e urbanistico esistente.
Attraverso gli strumenti di pianificazione urbanistica i Comuni devono inoltre fissare i requisiti
minimi di prestazione energetica degli edifici ed assicurare che per gli interventi di nuova urbanizzazione di superficie utile totale superiore ai 1.000 m2, sia valutata in fase di progetto la fattibilità
tecnico-economica dell’applicazione di impianti di produzione di energia basati sulla valorizzazione delle fonti rinnovabili, impianti di cogenerazione, pompe di calore, sistemi centralizzati di riscaldamento e raffrescamento.
7.2 Il ruolo delle Amministrazioni Comunali nella promozione di edifici ad elevata qualità ambientale: esperienze a livello nazionale di Regolamenti Edilizi sostenibili
Diverse sono le Amministrazioni che stanno recentemente sperimentando l’inserimento della
variabile energetica negli strumenti di pianificazione e trasformazione del territorio.
Il processo di integrazione della variabile energetica nella pianificazione territoriale, consiste
innanzitutto nello sviluppo di un quadro conoscitivo del territorio, che consenta di individuare i
consumi di energia, l’offerta di energia esistente e quella potenziale da fonti energetiche rinnovabili, e di sviluppare scenari per valutare la domanda energetica futura in base alle previsioni demografiche e allo sviluppo urbanistico-territoriale.
Il quadro conoscitivo deve infine contenere obiettivi specifici, strategie ed azioni per la sostenibilità del sistema energetico territoriale.
Lo strumento di supporto all’Amministrazione, per razionalizzare i consumi di energia nei processi
Qualità della tensione abitativa
131
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 132
di trasformazione del territorio, è il regolamento urbanistico edilizio, attraverso il quale
l’Amministrazione può introdurre misure di contenimento dei consumi energetici e di sfruttamento
delle fonti rinnovabili di energia nelle nuove urbanizzazioni e negli edifici in fase di riqualificazione.
In Italia la Provincia di Milano ha recentemente proposto una linea guida per facilitare l’introduzione nei regolamenti edilizi ed urbanistici della variabile energetica ed ambientale. La guida è suddivisa in schede che affrontano diversi aspetti del costruire e propongono misure obbligatorie e
facoltative da adottare nelle nuove urbanizzazioni, negli ampliamenti, nelle ristrutturazioni e nelle
ricostruzioni.
La linea guida è stata sviluppata a partire da un gruppo di lavoro e dall’esperienza pilota portata
avanti nei Comuni di Carugate e di Corbetta.
Il Regolamento Edilizio del Comune di Carugate è stato il primo strumento in Italia adottato da un
Amministrazione comunale, finalizzato ad introdurre criteri di risparmio energetico, utilizzo di fonti
di energia rinnovabili e impiego di tecnologie bioclimatiche.
Alcuni degli interventi proposti nel Regolamento Edilizio sono prescrittivi, quindi resi obbligatori,
mentre altri sono facoltativi, ma ugualmente importanti in quando stimolano gli operatori a riflettere su scelte più sostenibili.
132
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 133
Tra gli interventi obbligatori:
- Illuminazione spazi esterni: flusso luminoso orientato verso il basso per evitare l’inquinamento
luminoso.
- Diritto al sole: nelle nuove costruzioni si deve tenere conto di distanze sufficienti a garantire un
corretto soleggiamento delle superfici esposte.
- Porticati aperti al pubblico transito: illuminazione con lampade a ridotto consumo energetico.
- Riduzione degli effetti del Radon: garantire una ventilazione costante su ogni lato del fabbricato.
- Impianti elettrici per illuminazione: impiego di dispositivi di controllo/regolazione dei consumi
(interruttori a tempo, sensori di presenza, sensori di illuminazione naturale, ecc).
- Controllo temperatura ambienti: nella stagione fredda compresa fra 18°C e 22°C; installazione di
sistemi di regolazione locali (valvole termostatiche, ecc) agenti sui singoli elementi riscaldanti.
Le valvole termostatiche sono sistemi di regolazione locale che, agendo sui singoli elementi
radianti, mantengono la corretta temperatura degli ambienti riscaldati, specie in presenza di
apporti gratuiti, esterni e interni.
- Caldaie a condensazione: nei nuovi edifici o in quelli per i quali è prevista la ristrutturazione dell’impianto di riscaldamento, è resa obbligatoria l’installazione di caldaie a condensazione, generatori di calore a gas che consentono di produrre calore con un consumo di combustibile ridotto.
- Collettori solari per la produzione di acqua calda: installazione negli edifici adibiti a residenza con
tetto piano o sulle falde esposte a sud, sud-est o sud-ovest. L’impianto a pannelli solari termici
deve essere dimensionato in modo da coprire l’intero fabbisogno energetico per il riscaldamento dell’acqua calda sanitaria, nel periodo in cui l’impianto di riscaldamento è disattivato (copertura annua del fabbisogno energetico superiore al 50%).
- Contabilizzazione del calore individuale, quindi spesa energetica dell’immobile ripartita in base
ai consumi reali effettuati da ogni singolo proprietario.
- Consumo di acqua potabile: contabilizzazione individuale; adozione di dispositivi per la regolazione del flusso di acqua dalle cassette di scarico dei gabinetti; utilizzo delle acque meteoriche
per l’irrigazione del verde pertinenziale e per i servizi condominiali.
- Realizzazione strutture di tamponamento (pareti verticali, coperture, ecc.) con un livello di isolamento termico volto a ridurre il consumo di energia nella stagione invernale (la norma riguarda
sia gli edifici nuovi, sia gli edifici che devono essere ristrutturati).
- Utilizzo vetri doppi: nelle nuove costruzioni e nelle ristrutturazioni di facciate.
Nel caso studio di Carugate è stato valutato inoltre un sovra costo pari al 3% determinato dall’implementazione degli interventi obbligatori per il miglioramento delle prestazioni energetiche dell’edificio, ad esclusione delle caldaie a condensazione, a fronte di un risparmio nei consumi energetici complessivi (riscaldamento e acqua calda) di almeno 25%. Ai costi attuali dell’energia i maggiori investimenti si ammortizzano in un periodo di circa 8 anni ed il reddito medio dell’investimento, considerando un periodo di durata degli interventi di 20 anni, è pari a circa il 7% .
È stato inoltre valutato che l’applicazione delle norme nei casi di ristrutturazione degli edifici consentirebbe un risparmio energetico ancora maggiore, poiché gli edifici esistenti sono caratterizzati da una qualità energetica inferiore.
L’adozione del Regolamento Edilizio di Carugate è stato accompagnato dalla sottoscrizione di
accordi volontari tra l’Amministrazione comunale e gli operatori del settore e le categorie interessate (associazioni di consumatori, professionisti, costruttori, produttori, ecc.) al fine di promuoverne una corretta applicazione.
Qualità della tensione abitativa
133
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 134
7.3 Edifici di nuova costruzione ad elevata qualità energetica ed ambientale
L’Agenzia per l’Energia di Modena, a partire dallo studio PRODEM “Studio di nuovi strumenti regolamentari di competenza degli enti locali atti ad agevolare l’applicazione di sistemi per il risparmio
energetico e l’uso di fonti rinnovabili” coordinato dalla Provincia di Modena, e dalle Linee Guida
per i Regolamenti Edilizi della Provincia di Milano, ha redatto un manuale per l’integrazione della
variabile energetica negli strumenti di pianificazione urbanistica e nei regolamenti edilizi. Il manuale è stato sviluppato nell’ambito di un incarico affidato ad AESS dagli 11 Comuni appartenenti al
consorzio Geovest.
AREE TEMATICHE
Involucro edilizio
SCHEDE
1.1 PRESTAZIONE ENERGETICA PER LA
CLIMATIZZAZIONE INVERNALE
1.2 ORIENTAMENTO DEGLI EDIFICI
1.3 ISOLAMENTO TERMICO DEGLI EDIFICI
1.4 PRESTAZIONI ENERGETICHE DELLE
CHIUSURE TRASPARENTI
1.5 ILLUMINAZIONE NATURALE ED ARTIFICIALE
1.6 TETTI VERDI
1.7 SERRE SOLARI
1.8 PROTEZIONE DELLE CHIUSURE VERTICALI
O ORIZZONTALI TRASPARENTI
1.9 CLIMATIZZAZIONE ESTIVA
1.10 CERTIFICAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI
REGOLAMENTO
EDILIZIO
Impianti di riscaldamento
e ventilazione
Fonti energetiche
rinnovabili
2.1 IMPIANTI TERMICI AD ALTO RENDIMENTO
2.2 SISTEMI DI REGOLAZIONE E
CONTROLLO DELLA TEMPERATURA
2.3 IMPIANTI CENTRALIZZATI
PER LA PRODUZIONE DI CALORE
2.4 SISTEMI DI DISTRIBUZIONE A
BASSA TEMPERATURA
2.5 VENTILAZIONE MECCANICA CONTROLLATA
2.6 PREDISPOSIZIONE PER RETI
DI TELERISCALDAMENTO
3.1 PREDISPOSIZIONE PER IMPIANTI
SOLARI TERMICI E FOTOVOLTAICI
3.2 IMPIANTI SOLARI TERMICI
3.3 IMPIANTI FOTOVOLTAICI
3.4 IMPIANTI A BIOMASSA
4.1 MATERIALI ECOSOSTENIBILI
4.2 ISOLAMENTO ACUSTICO
4.3 RIDUZIONE DEL CONSUMO DI ACQUA POTABILE
Sostenibilità ambientale
4.4 RECUPERO ACQUE PIOVANE
4.5 RECUPERO ACQUE GRIGE
4.6 RIDUZIONE EFFETTO GAS RADON
4.7 INQUINAMENTO ELETTROMAGNETICO
5.1 ILLUMINAZIONE PUBBLICA
5.2 NUOVI IMPIANTI PER L’ILLUMINAZIONE ESTERNA
PIANIFICAZIONE
URBANISTICA
Gestione del
territorio urbano
5.3 ILLUMINAZIONE DEGLI IMPIANTI SPORTIVI
5.4 ILLUMINAZIONE DEI MONUMENTI
E DELLE STRUTTURE ARCHITETTONICHE
5.5 ILLUMINAZIONE DEGLI INSEDIAMENTI
PRODUTTIVI
5.6 ILLUMINAZIONE MEDIANTE FASCI
DI LUCI FISSI O ROTEANTI
5.7 ILLUMINAZIONE DELLE INSEGNE PUBBLICITARIE
5.8 RETI DI TELERISCALDAMENTO
6.1 INCENTIVI ED AGEVOLAZIONI PER EDIFICI AD
ELEVATA QUALITA’ ENERGETICA ED AMBIENTALE
134
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 135
Il manuale è costituto da due sezioni, una rivolta ad affrontare gli aspetti edilizi ed una quelli urbanistici. Ciascuna sezione è poi suddivisa in aree tematiche, che a loro volta sono suddivise in schede.
Il manuale è stato concepito in modo tale da agevolare le Amministrazioni Comunali ad individuare le misure che consentono di migliorare le prestazioni energetico-ambientali delle nuove costruzioni, degli edifici in fase di riqualificazioni e delle trasformazioni urbane, ed integrarle nei regolamenti urbanistico/edilizi esistenti.
Ciascuna scheda, presenta, infatti, al suo interno, oltre ad una breve descrizione dell’intervento, ai
riferimenti normativi e a un suggerimento sull’applicabilità del requisito (facoltativo/obbligatorio),
l’articolo tecnico che consente una corretta implementazione della misura nel regolamento edilizio.
Si riportano in breve di seguito gli interventi ritenuti obbligatori nelle nuove costruzioni o nelle
riqualificazioni:
Prestazione energetica per la climatizzazione invernale
Gli edifici residenziali della classe E1, esclusi collegi, conventi, case di pena e caserme, nel caso di
edifici di nuova costruzione, in fase di demolizione e ricostruzione, o ristrutturazione totale, o gli
ampliamenti (maggiori del 20% dell’edificio), in sede progettuale devono rispettare i valori limite
di prestazione energetica per la climatizzazione invernale riportati in Tabella.
Valori limite dell’indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale kWh/m2
Dal 1°Gennaio 2007
Rapporto
D
E
Dal 1°Gennaio 2008
F
D
E
F
di forma
a
a
a
a
Oltre
a
a
a
a
Oltre
1401
1401
2100
3000
3000
1401
1401
2100
3000
3000
GG
GG
GG
GG
GG
GG
GG
GG
GG
GG
≤ 0,2
23
37
37
52
52
21,3
34
34
46.8
46.8
≥ 0,9
78
100
100
133
133
68
88
88
116
116
dell’edificio
S/V
Tabella 42 - Valori limite dell’indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale per edifici residenziali
Tutti gli altri edifici devono invece rispettare i valori limite di prestazione energetica riportati in
Tabella.
Valori limite dell’indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale kWh/m3
Dal 1°Gennaio 2007
Rapporto
D
E
Dal 1°Gennaio 2008
F
D
E
F
di forma
a
a
a
a
Oltre
a
a
a
a
Oltre
1401
1401
2100
3000
3000
1401
1401
2100
3000
3000
GG
GG
GG
GG
GG
GG
GG
GG
GG
GG
≤ 0,2
6,5
10,5
10,5
14,5
14,5
6
9,6
9,6
12,7
12,7
≥ 0,9
20
26
26
36
36
17,3
22,5
22,5
31
31
dell’edificio
S/V
Tabella 43 - Valori limite dell’indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale
per altre categorie di edifici
Deve inoltre essere verificata la trasmittanza termica delle strutture opache e delle chiusure trasparenti che non deve superare di oltre il 30% i valori limite imposti.
Qualità della tensione abitativa
135
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 136
Orientamento degli edifici
Al fine di conseguire il massimo sfruttamento degli apporti energetici gratuiti del sole, gli edifici di
nuova realizzazione e in fase di demolizione e ricostruzione, devono essere orientati secondo l’asse Est-Ovest, con una tolleranza di 45°.
Qualora non esistano edifici antistanti, è necessario garantire la migliore esposizione alla radiazione solare tra le ore 9 e le ore 15 d’inverno (da novembre a febbraio), e comunque in modo che la
massima quantità di luce naturale risulti disponibile anche nella peggiore giornata invernale (21
dicembre). La superficie finestrata esposta a sud deve risultare massima rispetto a quelle esposte
verso le altre direzioni.
Nel caso in cui siano presenti edifici antistanti, è necessario verificare il rapporto tra la distanza
degli edifici e l’altezza dei fronti in modo tale che le ombre prodotte dalle costruzioni antistanti
(quelle più a sud) non si sovrappongano agli edifici retrostanti (quelle a nord) e da garantire il
“Diritto al sole” a tutti i piani degli alloggi, nel periodo compreso tra febbraio e novembre tra le 10
e le 14.
Gli ambienti nei quali si svolge la maggior parte della vita abitativa devono essere esposti a SudEst, Sud e Sud-Ovest. Gli spazi che hanno meno bisogno di riscaldamento ed illuminazione (box,
ripostigli, lavanderie e corridoi) devono essere preferibilmente disposti a Nord.
Isolamento termico degli edifici
Negli edifici di nuova costruzione, in fase di demolizione e ricostruzione, e negli interventi di manutenzione straordinaria totale con sostituzione del manto (per i quali si applicano i calcoli e le verifiche previste dalla Legge 10/91), è obbligatorio intervenire sull’involucro edilizio in modo da
rispettare contemporaneamente tutti i seguenti valori massimi di trasmittanza termica U:
Trasmittanza termica U
Trasmittanza termica U
(W/m2K) dal
(W/m2K) dal
1°Gennaio 2007
1°Gennaio 2008
D
E
F
D
E
F
Strutture opache verticali
0,40
0,37
0,35
0,36
0,34
0,33
Coperture
0,35
0,32
0,31
0,32
0,30
0,29
0,41
0,38
0,36
0,36
0,33
0,32
0,8
0,8
0,8
0,8
0,8
0,8
0,8
0,8
0,8
0,8
0,8
0,8
Pavimenti verso locali non riscaldati
o verso l’esterno
Strutture edilizie di separazione tra edifici
o unità immobiliari confinanti
Strutture opache verticali, orizzontali e
inclinate che delimitano verso l’esterno
gli ambienti non riscaldati
Tabella 44 - Limiti di trasmittanza termica U delle componenti edilizie
Prestazioni energetiche delle chiusure trasparenti
Negli edifici di nuova costruzione, in fase di demolizione e ricostruzione, e negli interventi di manutenzione straordinaria totale con sostituzione delle componenti vetrate, è obbligatorio intervenire
in modo da rispettare i seguenti valori massimi di trasmittanza termica U:
136
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 137
Trasmittanza termica U (W/m2K)
per Zona Climatica
D
E
F
Chiusure trasparenti comprensive degli infissi
2,8
2,4
2,2
Vetri
2,1
1,9
1,7
Tabella 45 - Limiti di trasmittanza termica U delle componenti vetrate
Illuminazione naturale ed artificiale
Nel caso di edifici di nuova costruzione, in fase di demolizione e ricostruzione, o di ristrutturazione totale, negli ambienti dotati di superfici vetrate dovrà essere verificato un Fattore di Luce Diurna
non inferiore a 0,02.
Gli impianti d’illuminazione artificiale delle parti esterne e/o comuni degli edifici devono essere
invece dotati di dispositivi di regolazione, quali interruttori a tempo e sensori d’illuminazione naturale, e i corpi illuminanti devono consentire un’elevata efficienza energetica e una dispersione dei
flussi luminosi verso il basso, e devono essere correttamente disposti e dimensionati.
Protezione delle chiusure verticali o orizzontali trasparenti
Gli edifici di nuova costruzione, o in fase di demolizione e ricostruzione devono essere dotati di
efficaci elementi di schermatura delle superfici vetrate, preferibilmente esterni, fissi o mobili, tali
da ridurre l’apporto di calore per irraggiamento solare, realizzati in maniera da garantire la schermatura e l’oscuramento dal flusso termico entrante dovuto all’irraggiamento solare, diretto e diffuso, tra questi: frangisole, aggetti, logge, veneziane e pellicole per vetri. Le schermature fisse
esterne devono essere orizzontali per le superfici vetrate rivolte a sud, e verticali per le superfici
vetrate rivolte ad Est e a Ovest.
Le schermature mobili possono essere controllate o da regolatori basati sull’orario, ovvero da
regolatori basati sul segnale proveniente da sensori che rilevano la radiazione diretta.
La schermatura può essere efficacemente ottenuta tramite il ricorso al verde, preferibilmente con
essenze vegetali a foglie caduche che schermino le superfici vetrate esposte a sud nel periodo estivo.
Climatizzazione estiva
Negli edifici di nuova costruzione, in fase di demolizione e ricostruzione, e di ristrutturazione totale, al fine di limitare i fabbisogni energetici per la climatizzazione estiva e di contenere la temperatura interna degli ambienti, è necessario che la massa superficiale Ms delle pareti opache verticali, orizzontali o inclinate sia superiore a 230 kg/m2, o, in alternativa, che vengano adottati tecnologie e materiali innovativi che permettano di contenere le oscillazioni della temperatura degli
ambienti in funzione dell’andamento dell’irraggiamento solare.
Gli edifici devono essere concepiti in modo tale da poter usufruire dell’areazione naturale degli
ambienti, sfruttando le condizioni ambientali esterne e le caratteristiche distributive degli spazi.
Nel caso in cui il ricorso alla ventilazione naturale non sia ottenibile si potrà ricorrere all’utilizzo di
sistemi di ventilazione meccanica.
Certificazione energetica degli edifici
Gli edifici di nuova costruzione, in fase di demolizione e ricostruzione, e di ristrutturazione totale,
devono essere dotati di un attestato di certificazione energetica.
Qualità della tensione abitativa
137
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 138
Impianti termici ad alto rendimento
Negli edifici di nuova costruzione, in fase di demolizione e ricostruzione, di ristrutturazione totale
e di ampliamenti (maggiori del 20% dell’edificio), e in quelli in cui è prevista la sostituzione dell’impianto di riscaldamento o del solo generatore di calore, è obbligatorio l’impiego di sistemi di produzione di calore ad alta efficienza energetica.
Sistemi di regolazione e controllo della temperatura
Negli edifici di nuova costruzione, in fase di demolizione e ricostruzione, e in quelli in cui è prevista il rifacimento dell’impianto, è resa obbligatoria l’adozione di sistemi di regolazione (valvole termostatiche, termostati collegati a sistemi locali o centrali di attuazione, ecc.) che, agendo sui singoli elementi di diffusione del calore, garantiscano il mantenimento della temperatura dei singoli
ambienti riscaldati o nelle zone aventi caratteristiche di uso o di esposizione uniforme.
Impianti centralizzati per la produzione di calore
Negli edifici di nuova costruzione e in fase di demolizione e ricostruzione, con un numero superiore
a 4 unità abitative, è resa obbligatoria l’installazione di impianti centralizzati. Ciascuna unità abitativa deve inoltre essere dotata di contabilizzatore individuale di calore e di sistemi di regolazione.
Ventilazione meccanica controllata
Gli edifici di proprietà pubblica o adibiti ad uso pubblico di nuova costruzione o in fase di demolizione e ricostruzione, devono essere dotati di un sistema di ventilazione ad azionamento meccanico. Si suggerisce l’installazione della ventilazione meccanica anche negli edifici residenziali di
nuova costruzione o in fase di demolizione e ricostruzione.
Predisposizione per reti di teleriscaldamento
Negli edifici in fase di costruzione, demolizione e ricostruzione, e ristrutturazione totale è resa
obbligatoria la predisposizione all’allacciamento alle reti di teleriscaldamento, nel caso di tratte
esistenti o pianificate, nell’ambito di opportuni strumenti pianificatori, ad una distanza inferiore a
metri 1.000. Il costruttore deve prevedere un vano idoneo ad alloggiare la sottostazione del teleriscaldamento con tutti i suoi accessori, ed è obbligato a realizzare opportuni cavedi che contengano la conduttura di mandata e di ritorno dell’acqua calda del teleriscaldamento, tra il fronte strada
e il vano previsto per la sottostazione.
Le centrali termiche di eventuali edifici esistenti, potranno essere utilizzate per le funzioni di integrazione ed emergenza dell’utenza, mediante accordi tra il proprietario della centrale termica ed il
gestore della rete.
Impianti solari termici
Al fine di conseguire il fabbisogno di energia prodotta da fonti rinnovabili, gli edifici in fase di
nuova realizzazione, in fase di demolizione e ricostruzione o di ristrutturazione totale o oggetto di
una nuova installazione di impianti termici o di ristrutturazione degli impianti termici esistenti,
devono essere dotati di collettori solari termici dimensionati in modo tale da coprire il 50% del fabbisogno energetico per il riscaldamento dell’acqua sanitaria nel periodo in cui l’impianto di riscaldamento è disattivato. Tale limite è ridotto al 20% per gli edifici situati negli edifici storici.
I collettori solari termici devono essere preferibilmente installati sui tetti che presentano la superficie esposta a Sud ± 45° ed inclinata tra i 20° e i 40°, adeguando l’inclinazione a quella della falda,
al fine di evitare effetti estetici deteriori ed eccessiva resistenza al vento. In alternativa possono trovare collocazione anche nei cortili, sui parapetti dei balconi e a chiusura delle serre. Gli impianti a
collettori sotto vuoto possono essere installati anche con diversa inclinazione (ad esempio orizzon138
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 139
tale) quando è possibile variare l’angolo d’inclinazione dell’assorbitore all’interno del tubo fino a
portarlo ad angolazione ottimale.
L’impianto deve essere collocato in un luogo accessibile, al fine di facilitare gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Impianti fotovoltaici
Al fine di conseguire il fabbisogno di energia prodotta da fonti rinnovabili, gli edifici in fase di
nuova realizzazione, in fase di demolizione e ricostruzione o di ristrutturazione totale, devono essere dotati di impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica, in modo tale da garantire
una produzione energetica non inferiore a 0,2 kW per ciascuna unità abitativa.
Riduzione del consumo di acqua potabile
Negli edifici di nuova costruzione, demolizione e ricostruzione, e ristrutturazione, al fine della riduzione del consumo di acqua potabile, è obbligatoria l’adozione di dispositivi per la regolazione del flusso di acqua dalle cassette di scarico dei servizi igienici, in base alle esigenze specifiche. Le cassette
devono essere dotate di un dispositivo che consenta la regolazione dello scarico di almeno due diversi volumi di acqua: il primo compreso tra 7 e 12 litri e il secondo compreso tra 5 e 7 litri. Per gli edifici esistenti il provvedimento si applica in caso di rifacimento dell’impianto idrico sanitario.
Nuovi impianti per l’illuminazione esterna
Tutti i nuovi impianti di illuminazione esterna, pubblici e privati, in fase di progettazione o di appalto, devono essere eseguiti su tutto il territorio regionale a norma antinquinamento luminoso e a
ridotto consumo energetico e devono possedere, contemporaneamente, i seguenti requisiti:
a) apparecchi che, nella loro posizione di installazione, devono avere una distribuzione dell’intensità luminosa massima per g > 90°, compresa tra 0,00 e 0,49 candele per 1000 lumen di flusso
luminoso totale emesso; a tale fine, in genere, le lampade devono essere recesse nel vano ottico superiore dell’apparecchio stesso;
b) lampade ad avanzata tecnologia ed elevata efficienza luminosa, quali al sodio ad alta o bassa
pressione, in luogo di quelle con efficienza luminosa inferiore. È consentito l’impiego di lampade con indice resa cromatica superiore a Ra=65, ed efficienza comunque non inferiore ai 90
Im/W, esclusivamente nell’illuminazione di monumenti, edifici, aree di aggregazione e centri
storici in zone di comprovato valore culturale e/o sociale ad uso pedonale;
c) luminanza media mantenuta delle superfici da illuminare ed illuminamenti non superiori ai livelli minimi previsti dalle normative tecniche di sicurezza ovvero dai presenti criteri, nel rispetto
degli elementi guida previsti dalla Direttiva Regionale 2263/05;
d) essere muniti di appositi dispositivi, che agiscono puntualmente su ciascuna lampada o in generale sull’intero impianto, in grado di ridurre e controllare il flusso luminoso in misura non inferiore al 30% rispetto al pieno regime di operatività L’orario entro cui operare tale riduzione È stabilito con atto dell’Amministrazione comunale competente.
I sistemi e i singoli corpi illuminanti in fase di sostituzione, devono essere scelti da progettisti ed
installazione tra le tipologie ammesse indicate nell’Allegato “Abaco dei sistemi e dei singoli corpi
illuminanti ammessi”.
Reti di teleriscaldamento ed impianti cogenerativi
Le aree destinate a nuove urbanizzazioni (residenziali e non residenziali) devono essere dotate di
reti di teleriscaldamento/raffreddamento connesse ad impianti cogenerativi per la produzione e
distribuzione di energia, salvo impedimenti di natura tecnica ed economica, sul ciclo di vita degli
impianti, da dimostrare da parte del progettista nella relazione tecnica. La progettazione delle reti
Qualità della tensione abitativa
139
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 140
di teleriscaldamento nelle nuove urbanizzazioni deve prevedere una graduale estensione anche
alle aree urbanizzate.
L’esercizio della centrale deve essere regolato tramite un sistema di telecontrollo e telecomando in
grado di gestirne ed ottimizzarne il funzionamento.
Il camino della centrale di produzione di energia elettrica e del calore destinato alla rete di teleriscaldamento deve essere progettato in modo tale da rispettare i limiti di legge rispetto alle ricadute degli inquinanti al suolo.
Il grado di efficienza di utilizzo dell’energia primaria che si ottiene dalle macchine cogenerative
deve essere conforme alle norme vigenti e le emissioni devono essere inferiori alla somma delle
emissioni di tutte le caldaie da sostituire.
7.4 Aspetti economici: il progetto COS.E.BIO. (COSti Edificio BIOedile)12
Il progetto COSEBIO nasce con lo scopo di determinare i costi di costruzione e manutenzione di un
edificio realizzato con criteri di bioedilizia e di risparmio energetico, rispetto ad uno di tipo tradizionale. Il progetto è stato sviluppato dal BIOECOLAB, in collaborazione con l’Agenzia per l’Energia
di Modena e ABITCOOP, cooperativa di abitazione della Provincia di Modena, si è proposto di realizzare una ricerca a carattere comparativo, che permetta di stimare la questione costi secondo
parametri rilevabili e confrontabili.
L’obiettivo è stato quello di verificare il luogo comune secondo il quale un intervento di bioedilizia
è più costoso di uno tradizionale, analizzandone veridicità, quantità ed eventuali cause, delineando un possibile scenario per l’abbattimento dei costi aggiuntivi.
I costi di costruzione di un edificio bioedile sono, secondo la letteratura, innegabilmente più alti
rispetto a quelli da sostenere in caso di prassi costruttiva tradizionale, in una percentuale che può
variare fra il 7 e il 15 per cento per il costruttore, e dal 4 all’8 per cento per gli utenti.
A fronte di questi maggiori costi è possibile ipotizzare una serie di risparmi o vantaggi legati alla
gestione degli edifici, nonché a possibili incentivi pubblici.
Questi sono condizionati dalla situazione locale e sono riferiti:
- alla riduzione degli oneri di urbanizzazione da parte dei Comuni (fino a 3.000 euro ad alloggio);
- alla priorità data nella concessione di aree;
- all’aumento della volumetria/superficie utile concessa;
- ad un punteggio o contributo aggiuntivo nei bandi regionali (Veneto, Campania, ecc);
- all’uso di particolari impianti di climatizzazione (in genere teleriscaldamento a controllo individuale) ed alla integrazione con componentistica solare che consentono risparmi nei costi di climatizzazione compresi tra il 40 ed il 60% (700-1200 euro l’anno);
- alla possibilità di ottenere un comfort estivo senza ricorrere a dispendiosi impianti di condizionamento che consumano energia (impianto di condizionamento 1.500-2.000 euro ad alloggio +
un maggior consumo elettrico di 150 - 300 euro all’anno);
- all’uso di dispositivi per l’ottimizzazione dei consumi idrici e/o per il riuso delle acque meteoriche e grigie, abbattendo così anche i costi di depurazione (dal 20 al 40%, 100 - 200 euro l’anno);
- alla riduzione dei consumi elettrici per l’attenzione posta nella progettazione alla Illuminazione
naturale, a fronte di un maggiore comfort.
Esistono comunque delle variabili territoriali che possono causare un’oscillazione della percentuale.
Nel Nord Italia, ad esempio, di fronte ai costi più elevati di gestione si ottiene come conseguenza
12
140
Fonte: COS.E.BIO. Valutazione comparativa dei costi di un edificio in bioedilizia, Provincia di Modena - Area programmazione e pianificazione territoriale, Ottobre 2005.
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 141
naturale anche un aumento del risparmio (42,8%). Lo stesso accade nel centro Italia, con il 41,8%.
Tra i comuni che invece intendono adottare progetti di bioedilizia, la maggior parte ha scelto di
sgravare gli oneri di urbanizzazione (44%). Altri hanno invece preferito applicare uno sconto sull’ICI
(35%) e sugli obblighi nelle convenzioni per le aree (34%). Altri ancora hanno deciso di puntare sull’incentivo volumetrico (32%) o sui bandi (29%)13.
Per riassumere quindi in un dato, ad oggi possiamo dire che il risparmio sulle bollette consentirà
comunque di ammortizzare qualsiasi spesa aggiuntiva nel giro di 5-10 anni al massimo (Fonte: dati UE).
Senza dimenticare che ridurre al minimo le superfici esterne, orientare correttamente gli edifici,
considerare l’ambiente esterno come parte integrante della casa, sono tutti accorgimenti che non
comportano costi aggiuntivi, ma solamente una attenzione diversa da quella usuale.
In generale, i costi da imputare all’opera o alla commessa, si distinguono in diretti ed indiretti.
Per costi diretti si intendono indicativamente:
- il costo di acquisto del terreno o del fabbricato da ristrutturare maggiorati degli oneri accessori
quali imposte di registro, ipotecaria e catastale, le spese notarili, le provvigioni per l’acquisto, gli
oneri di urbanizzazione, costi di costruzione “Bucalossi” (costruzioni in proprio);
- i costi dei materiali utilizzati per la realizzazione dell’opera;
- i costi della manodopera di cantiere, incluso il personale direttivo ed i servizi generali;
- i costi di appalti e subappalti;
- le spese di trasferimento di impianti e di attrezzature al cantiere;
- i costi per l’allacciamento in cantiere di energia elettrica, acqua, ecc.;
- i costi per l’impianto e lo smobilizzo del cantiere;
- gli ammortamenti, i noli, le manutenzioni e riparazioni dei macchinari impiegati;
- i costi per assicurazioni e fideiussioni specifiche (es. a favore del Comune per oneri);
- i costi di progettazione e direzione lavori;
- i costi preoperativi, cioè quelli sostenuti dopo l’acquisizione del contratto ma prima che venga
iniziata l’attività di costruzione, tra cui i costi di progettazione e per studi specifici della commessa ed i costi di organizzazione e di avvio dei lavori.
Per costi indiretti si intendono indicativamente:
- gli interessi passivi relativi alle somme che sono state impiegate nell’opera o nella commessa;
- i costi di progettazione, se attribuibili a più opere o commesse;
- i costi generali di produzione o industriali14.
Tuttavia, per chi ragiona nell’ottica della sostenibilità, l’espressione “costi indiretti” ampia la propria sfera di significati, per comprendere tutta una serie di parametri, che hanno a che fare con i
cicli di produzione dell’edificio e del manufatto edilizio, nonché con i costi ambientali e di gestione del prodotto edilizio stesso, quali:
manutenzione e gestione dell’edificio;
impatto ambientale dei materiali e della realizzazione dell’opera;
smaltimento e/o riciclaggio dei rifiuti derivanti dalla costruzione e poi dalla demolizione del fabbricato.
Il tema dei sovraccosti iniziali deve essere pertanto letto in un quadro di un’economia di lunga
durata, che risulta, dallo scambio di esperienze, perfettamente compatibile con la fase di gestione
post - intervento.
13
14
Fonte: http://www.waycasa.net/root/ecologica_2109.html
Fonte: http://www.studiomelchionna.it/bil/e1.asp
Qualità della tensione abitativa
141
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 142
Emerge che se gli interventi di architettura sostenibile sono, da un lato, caratterizzati da maggiori
oneri di investimento iniziale, dall’altro, se si considera la vita media di un edificio, è anche vero
che il costo complessivo (investimento + manutenzione) risulta uguale o inferiore rispetto all’edilizia corrente.
Costruire con le tecniche della bioedilizia significa quindi abbattere significativamente nel tempo
tutti i costi di gestione e manutenzione della propria casa e godere di un comfort abitativo superiore, garanzia di salute e benessere psicofisici.
Dunque, dopo un primo periodo in cui le soluzioni ecologicamente compatibili costavano molto di
più, oggi avere una casa ecologica è addirittura conveniente. Lo dimostra la tabella che riportiamo
qui sotto15, che prende in considerazione i costi di gestione di una casa.
Figura 54 - Costi energetici in un edificio tradizionale ed in un edificio ecologico
La ricerca ha consentito di analizzare i costi di costruzione e gestione di 4 edifici progettati e
costruiti da Abitcoop sul territorio della Provincia di Modena, tra i quali in particolare un edificio
costruito con requisiti di bioedilizia, e di confrontarli a coppie. Si è quindi proceduto attraverso
un’analisi comparativa degli edifici:
- La “prima coppia” caratterizzata da un edificio rispondente ai requisiti della legge 10/91 e un edificio con requisiti di risparmio energetico;
- La “seconda coppia” caratterizzata da un edificio di edilizia corrente e da un edificio in bioedilizia.
Al di là dei dati di letteratura e delle percentuali riportate in numerose ricerche, ciò che si è elaborato è un approccio al tema dei costi basato sull’analisi dei computi metrici estimativi di progetti
realizzati o in fase di realizzazione.
In particolar modo il percorso di lavoro è stato organizzato nelle seguenti fasi:
- Modello teorico: costruzione di un modello teorico di edificio bioedile attraverso l’individuazione di parametri prestazionali e la possibilità di definire dei range di classificazione, ed elaborazione di schede relative alle diverse classi di esigenze;
15
142
Fonte: Legambiente.
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 143
- Altre ricerche sul tema costi: ricognizione di analisi e studi al fine di individuare la metodologia
di indagine adottata, ed applicazione delle schede prestazionali ai casi studio individuati;
- Analisi comparata: individuazione degli edifici da analizzare, sia di tipo tradizionale che in bioedilizia, studio e confronto dei computi metri estimativi per l’individuazione del sovraccosto, ed
raffronto con il modello teorico per l’individuazione del sovraccosto aggiuntivo;
- Analisi dei benefici economici, nel tempo, per effetto delle economie di gestione e manutenzione. Tempi di ammortamento delle maggiori spese nel caso della bioedilizia.
I risultati della ricerca individuano che il maggior costo dell’edificio in bioedilizia rispetto a quello
in edilizia corrente è del 14,21%. Tale differenza tende a ridursi a seguito degli interventi migliorativi relativi al risparmio energetico (dal 14,21% al 13%) dato che non tiene conto degli eventuali
incentivi erogabili dagli enti pubblici di riferimento.
A fronte del maggiore costo il risparmio di energia ottenibile è nell’ordine del 20% e, oltre naturalmente al minore impatto ambientale rappresentato dall’edificio in bioedilizia nel suo intero ciclo di
vita (LCA), è da sottolineare anche una considerevole riduzione dell’emissione di CO2 in atmosfera.
Dalla ricerca emerge infine la necessità di perseguire l’obiettivo della riduzione consistente dei
consumi energetici, ottenibile sia attraverso migliori e più efficienti coibentazioni, ricorrendo
all’impiego di materiali sostenibili, sia mediante l’utilizzo di tecnologie più efficienti a basso impatto ambientale, rinnovabili ed alternative.
7.5 La certificazione energetica degli edifici
La legge 9 gennaio 1991 n. 10 “ Norme per l’attuazione del Piano Energetico nazionale in materia
di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia”, all’interno del Titolo II “Norme per il contenimento del consumo di energia negli edifici”,
all’Art. 30 cita la Certificazione energetica degli edifici.
L’articolo stesso tuttavia non contiene una definizione univoca di certificazione energetica per cui
possono essere definite con il termine certificazione energetica sia procedure semplificate basate
unicamente sui consumi storici che diagnosi energetiche complesse con modelli dinamici e montagne di dati di immissione.
La Direttiva della Parlamento Europeo e del Consiglio 2002/91/CE del 16 dicembre 2002 sul rendimento energetico nell’edilizia definisce, nell’Art.2 la “prestazione energetica” rendimento energetico di un edificio” come la quantità di energia effettivamente consumata o che si prevede possa
essere necessaria per soddisfare i vari bisogni connessi ad un uso standard dell’edificio… e
“L’attestato del rendimento energetico di un edificio” come il documento riconosciuto dallo stato
membro in cui figura il valore risultante dal calcolo del rendimento energetico di un edificio effettuato seguendo una metodologia sulla base del quadro generale descritto nell’allegato alla direttiva stessa.
Il Decreto Legislativo 311/2006 rende obbligatorio nelle fasi di compravendita, locazione e costruzione negli edifici di nuova costruzione e negli interventi di ristrutturazione un attestato di certificazione energetica (art. 6 del dlgs 311/2006) con la seguente gradualità temporale:
a) a decorrere dal 1 luglio 2007, agli edifici di superficie utile superiore a 1000 metri quadrati, nel
caso di trasferimento a titolo oneroso dell’intero immobile;
b) a decorrere dal 1 luglio 2008, agli edifici di superficie utile fino a 1000 metri quadrati, nel caso
di trasferimento a titolo oneroso dell’intero immobile con l’esclusione delle singole unità immobiliari;
c) a decorrere dal 1 luglio 2009 alle singole unità immobiliari, nel caso di trasferimento a titolo oneroso.
L’attestato dovrà essere rinnovato ogni dieci anni e aggiornato ad ogni intervento di ristrutturazione che abbia modificato le caratteristiche di prestazione energetica dell’edificio.
Per poter accedere alla fase concreta di elaborazione del certificato energetico, bisognerà tuttavia
Qualità della tensione abitativa
143
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 144
attendere i decreti attuativi. Soltanto dopo l’emanazione di questi ultimi potranno, infatti, essere
elaborati i metodi di calcolo semplificati attesi con le Linee Guida nazionali per la certificazione
energetica degli edifici.
7.5.1 L’esperienza Casaclima della Provincia di Bolzano
Bolzano è il primo Comune in Italia ad aver introdotto l’obbligo della certificazione energetica degli
edifici “CasaClima”, che promuove metodi di costruzione che rispettano l’ambiente e consentono
un notevole risparmio energetico. Il decreto entrato in vigore in Alto Adige a partire da gennaio
2005 ha suddiviso gli edifici in tre categorie:
- classe A, quando l’indice termico non supera all’anno i 30 kwh/mq;
- classe B, quando l’indice termico è inferiore ai 50 kwh/mq l’anno;
- classe C, quando l’indice termico è inferiore ai 70 kwh/mq l’anno.
La determinazione degli indici termici avviene con uno specifico sistema di calcolo che è messo a
disposizione dall’Ufficio aria e rumore della Provincia di Bolzano. La valutazione ecologica e degli
allegati tecnici viene eseguita sulla base della documentazione presentata.
La CasaClima A è sinonimo di un’ottima efficienza energetica e viene descritta come “casa-3-litri”
in quanto utilizza per il riscaldamento dell’edificio solo 3 litri di gasolio per metro quadrato di superficie calpestabile. La CasaClima B, denominata anche “casa-5-litri“, ha un fabbisogno energetico più
elevato rispetto alla Casa A. Nonostante ciò si tratta di un edificio con un bilancio energetico molto
buono. Gli edifici che rientrano nella categoria A hanno diritto al 10% di sconto sugli oneri di urbanizzazione, oltre a benefici straordinari previsti dai regolamenti provinciali e comunali.
Figura 55 - Trasmittanze termiche delle strutture edilizie previste dalla Provincia di Bolzano per gli edifici unifamiliari
144
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 145
Figura 56 - Trasmittanze termiche delle strutture edilizie previste dalla Provincia di Bolzano
per gli edifici pluriifamiliari
Con la certificazione CasaClima i costruttori, per poter ottenere la dichiarazione di abitabilità sui
nuovi edifici, sono tenuti a rispettare le condizioni della classe C. È compito dell’ufficio Aria e
rumore dell’agenzia provinciale per la Protezione dell’ambiente della provincia di Bolzano rilasciare una targa, da affiggere sull’edificio in modo che sia visibile, sulla quale viene segnata la classe
cui l’edificio appartiene. Il certificato CasaClima consente di rendere trasparenti i costi energetici
degli edifici ai potenziali acquirenti e quindi facilita le scelte di acquisto o affitto di un alloggio.
7.5.2 L’esperienza della Provincia di Milano
La Provincia di Milano, nell’ambito del tavolo di lavoro “Energia & Ambiente”, oltre a predisporre
una base unitaria per i regolamenti edilizi dei singoli comuni, con l’obiettivo dichiarato di contenere i consumi energetici e ridurre le emissioni inquinanti in atmosfera, ha proposto una procedura
operativa per la certificazione energetica degli edifici di nuova costruzione o in fase di ristrutturazione messa a punto dal Politecnico di Milano.
L’applicazione dello schema di certificazione energetica degli edifici è facoltativa in attesa dell’emanazione delle norme nazionali o regionali in attuazione della Direttiva 200/91/CE e del D.Lgs
192/2005 (quest’ultimo prevede la possibilità per le regioni e le province autonome di recepire
autonomamente i contenuti della direttiva 2001/91/CE).
La classificazione energetica proposta prevede sette classi di consumo, dalla “A” per i bassi consumi (fabbisogno energetico ≤ 30 kWh/m2 anno), alla “G” per gli alti consumi (superiori ai 160
kWh/m2 anno), la procedura prevede l’individuazione della classe energetica di appartenenza in
relazione sia al fabbisogno energetico specifico dell’involucro edilizio, sia del fabbisogno specifico
globale di energia primaria, che è dato da:
(fabbisogno di energia per la climatizzazione invernale + fabbisogno di energia primaria specifica
per la produzione di acqua calda sanitaria) - contributo energetico specifico dovuto alle fonti rinnovabili.
La procedura prevede che l’Amministrazione comunale, o un Ente di Accreditamento per la certificazione energetica, rilasci l’attestato di certificazione per edificio e per abitazione e la Targa
Energetica da esporre obbligatoriamente all’ingresso a fianco del numero civico ad indicare la qualità energetica dell’edificio.
Qualità della tensione abitativa
145
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 146
La Provincia di Milano ha inoltre istituito un sistema di accreditamento che avrà il compito di formare, accreditare e controllare i certificatori energetici, nuove figure professionali che, su richiesta
dei Comuni, dei costruttori o anche dei singoli cittadini, avranno il compito di assegnare ad ogni
edificio, dopo aver fatto le necessarie verifiche, la sua etichetta.
7.6 Approccio per comparti: impianti di teleriscaldamento e cogenerazione nelle nuove aree residenziali
Il teleriscaldamento è una soluzione alternativa, rispettosa dell’ambiente, sicura ed economica per
la produzione di acqua igienico-sanitaria e il riscaldamento degli edifici residenziali, terziari e commerciali.
Il termine “teleriscaldamento” evidenzia una specifica caratteristica del servizio, ossia la distanza
esistente tra il punto di produzione e i punti di utilizzo del calore: il cuore del sistema è composto
da una o più centrali che possono servire edifici situati anche ad alcuni chilometri di distanza collegati tramite una rete (sistema a rete).
Le componenti principali di un sistema di teleriscaldamento sono: una centrale termica, ove viene
prodotto il calore, una rete di trasporto e distribuzione, costituita da speciali condotte sotterranee,
e un insieme di sottocentrali. Queste ultime, situate nei singoli edifici da servire, sono costituite da
scambiatori di calore, che permettono di realizzare lo scambio termico tra l’acqua della rete di teleriscaldamento (circuito primario) e l’acqua del circuito del cliente (circuito secondario), senza che
vi sia miscelazione tra i due fluidi.
La centrale termica riscalda l’acqua, che viene distribuita ai diversi edifici attraverso la rete di distribuzione. Giunta allo scambiatore, l’acqua della rete trasferisce all’acqua dell’impianto di distribuzione interna dell’edificio il calore necessario per riscaldare gli ambienti e per la produzione di
acqua calda sanitaria. Alla fine di questo processo, l’acqua, ormai raffreddata, ritorna in Centrale
per essere nuovamente riscaldata.
L’impianto di distribuzione interno agli edifici allacciati alla rete resta inalterato e lo scambiatore di
calore sostituisce la caldaia convenzionale. Nel caso in cui allo scambiatore siano allacciate più
utenze, presso ciascuna di esse è installata una apposita apparecchiatura che consente di gestire
autonomamente le temperature dei locali e di registrare i relativi consumi.
L’affidabilità del servizio è elevatissima, ed è possibile applicare il sistema ad intere aree urbane,
rendendolo un vero e proprio servizio pubblico, come l’acquedotto o la rete elettrica cittadina.
Perché il teleriscaldamento abbia efficacia, è necessario tuttavia individuare un’utenza concentra146
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 147
ta in un’area ben definita, come un quartiere, un’area commerciale o industriale, un insieme di
utenze pubbliche prossime tra loro (prevalentemente scuole o impianti sportivi), o loro combinazioni. La definizione in inglese del teleriscaldamento (“district heating”) richiama proprio questa
caratteristica di riscaldamento “distrettuale”. Non è perciò consigliabile una rete di teleriscaldamento che colleghi utenze isolate e sparse, lontane tra loro.
Affinché il teleriscaldamento sviluppi pienamente i suoi vantaggi energetici, è necessario che, per
la generazione del calore, si utilizzi un sistema combinato, che produca contemporaneamente elettricità e calore. Alla produzione combinata di elettricità e calore si dà il nome di cogenerazione, e
si dice sistema cogenerativo un impianto che sfrutti tale criterio. I sistemi di teleriscaldamento che
utilizzano centrali a cogenerazione consentono il raggiungimento di una maggior efficienza energetica globale. Con questa tecnologia, infatti, la centrale è in grado di produrre energia elettrica e
recuperare contemporaneamente l’energia termica che si sprigiona durante il processo termodinamico, che nelle centrali elettriche convenzionali viene disperso in atmosfera come “scarto”.
Pertanto, a parità di energia utile prodotta, la produzione combinata di energia elettrica e termica
(cogenerazione) consente un minor consumo di combustibile, massimizzando lo sfruttamento
delle risorse immesse.
Un possibile ulteriore sviluppo del servizio di teleriscaldamento è costituito dal servizio di raffrescamento estivo; un sistema di questo tipo, che produce contemporaneamente energia elettrica e calore in inverno, ed energia elettrica e freddo in estate, viene chiamato “sistema a trigenerazione”.
Figura 57 - Vantaggi della cogenerazione rispetto alla produzione separata.
7.6.1 La situazione del teleriscaldamento in Italia e nel mondo
Il teleriscaldamento è molto diffuso nell’Europa del centro e del nord, nel Nord America e in
Giappone, ed ha rappresentato per molti anni il sistema più diffuso in Cina e nei Paesi dell’Est (l’intero complesso del Cremlino è teleriscaldato). Il primo impianto di riscaldamento urbano nel
mondo è stato quello di New York, risalente al 1876 (oggi la quasi totalità di Manhattan è teleriscaldata), mentre il primo impianto europeo è stato installato nel 1893 ad Amburgo. In Italia una tra le
Qualità della tensione abitativa
147
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 148
prime città ad introdurre il servizio di teleriscaldamento è stata Brescia, nel 1971, con un progetto
di successo internazionale.
Attualmente, i centri italiani grandi e piccoli che vantano questo servizio sono più di cinquanta, e
le due città che sono da considerare come vero e proprio punto di riferimento del settore sono
Brescia, dove circa il 60% degli edifici cittadini utilizza il teleriscaldamento, e Reggio Emilia, dove
circa un terzo della città è teleriscaldata.
Dagli ultimi dati disponibili, raccolti ed elaborati dalla Associazione Italiana Riscaldamento Urbano
(AIRU), risulta che nel 2003 in Italia 53 città erano dotate di impianti di teleriscaldamento e la distribuzione geografica delle reti mostra una concentrazione in quattro Regioni: Lombardia, Piemonte,
Emilia Romagna e Veneto.
Analizzando il trend evolutivo della situazione a livello nazionale, si evince un tasso di crescita del
58,7% dal 1997 al 2003 (Tabella 46), ma se guardiamo i valori assoluti, gli oltre 140 milioni di metri
cubi teleriscaldati nel 2003 sono ben lontani dai valori che si riscontrano in altri paesi europei.
Anno
Potenza impegnata
Volumetria riscaldata
Sottocentrali
MW
Milioni di m3
d’utenza N°
1997
2.656
88,3
13.020
1998
3.037
100,7
14.957
1999
3.351
109,38
17.062
2000
3.623
117,3
18.594
2001
3.916
125,9
22.529
2002
4.123
132,4
24.288
2003
4.487
140,2
26.332
Tabella 46 - Il trend evolutivo (1997-2003) del Teleriscaldamento in Italia - Fonte dati AIRU
Dal confronto tra la situazione italiana e quella degli altri paesi del nord Europa emerge che, nonostante i significativi sviluppi degli ultimi anni, il teleriscaldamento in Italia ha ancora enormi potenziali di diffusione, pur considerando il fatto che nelle regioni centrali e meridionali del nostro
paese, a causa di più miti condizioni climatiche, l’installazione di impianti di teleriscaldamento non
sempre risulta economicamente conveniente.
Da uno studio effettuato sulla potenzialità del teleriscaldamento in Italia, risulta che, ipotizzando di
applicare il teleriscaldamento a tutti i centri urbani con più di 25.000 abitanti, la volumetria potenzialmente teleriscaldabile è pari a 450 milioni di m3 .
7.6.2 Benefici collettivi ed individuali dei sistemi di teleriscaldamento
Lo scopo di questo capitolo è quello di evidenziare nel dettaglio come i sistemi di teleriscaldamento rappresentino un’importante opportunità di utilizzo razionale delle risorse energetiche e di controllo dell’inquinamento locale, nonché un sistema di contenimento della spesa energetica sia per
la collettività che per i singoli utenti.
I vantaggi che il teleriscaldamento può offrire, rispetto alle forme tradizionali di produzione di energia termica, essenzialmente possono essere ricondotti a:
- Risparmio energetico e benefici ambientali (benefici collettivi)
- Vantaggi economici e semplicità d’uso per gli utenti (benefici individuali)
148
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 149
Aspetti energetici ed ambientali
A livello nazionale i consumi complessivi di energia nei settori residenziale e terziario costituiscono circa il 22% del totale16 e la loro razionalizzazione, anche tramite maggior utilizzo del teleriscaldamento, costituisce un passo fondamentale per il raggiungimento degli obiettivi strategici che il
nostro Paese si è fissato in termini di riduzione del consumo di fonti fossili.
Il teleriscaldamento urbano consente di utilizzare tutte le fonti energetiche disponibili, integrandole efficacemente; infatti nella centrale è possibile bruciare combustibili diversi a seconda della
maggiore convenienza economica del momento e della disponibilità sul mercato. È anche possibile utilizzare il calore di recupero da vari processi industriali, da forni inceneritori di rifiuti, o da
altre fonti energetiche rinnovabili, come le biomasse (sottoprodotti agricoli, scarti dell’industria,
ecc.) o le falde geotermiche.
Anche nel caso in cui l’input energetico sia una fonte fossile, il teleriscaldamento, utilizzando centrali a cogenerazione, produce energia elettrica e calore, consentendo di utilizzare una frazione
cospicua dell’energia primaria contenuta nel combustibile, ben superiore a quella consentita dalle
produzioni separate, come si è già visto in precedenza.
Il teleriscaldamento, quindi, permette di ridurre i consumi e utilizzare al meglio il combustibile: un
solo impianto, ad elevato rendimento, sostituisce un grande numero di singole caldaie relativamente poco efficienti dal punto di vista energetico e ad alto impatto ambientale.
In un impianto ben progettato, il camino della centrale di teleriscaldamento ha un impatto inferiore a quello prodotto dai camini delle singole case nella città.
Nel caso di centrali di teleriscaldamento il D.P.R. 1391/1970 richiede l’adozione obbligatoria di
apparecchiature di controllo e monitoraggio continuo della composizione dei fumi, ed il D.P.R.
412/1993 impone ogni 6 mesi l’analisi dei fumi e del rendimento. Inoltre, una sola fonte di emissioni è meglio monitorabile dal personale interno e dalle agenzie preposte (Agenzia Regionale
Prevenzione e Ambiente, ARPA).
Infine, nei sistemi di teleriscaldamento alimentati con centrale a cogenerazione, la contemporanea
produzione di energia elettrica in prossimità dei centri di utilizzo influisce positivamente sul sistema di trasporto e distribuzione, diminuendo la necessità di costruire nuovi elettrodotti ad alta e
altissima tensione, particolarmente impattanti sull’ambiente.
Nel 2003 i sistemi di teleriscaldamento operanti in Italia, hanno consentito un risparmio17 in termini di energia primaria pari a 367.000 tep e benefici ambientali pari a 1.185.000 t di CO2 evitate (valori calcolati rispetto ai sistemi convenzionali sostituiti).
Benefici per gli utenti
Il servizio di teleriscaldamento per l’utente finale è semplice da utilizzare, sicuro ed economico.
La semplicità d’uso e la sicurezza sono garantite dal fatto che si distribuisce acqua calda, per cui
non è più necessario installare presso l’abitazione o il condominio la centrale termica e tutte le
infrastrutture connesse al suo funzionamento, come canne fumarie, locali appositi, scarichi di sicurezza o cisterne.
Venendo meno la centrale termica presso l’utenza, vengono eliminati anche i rischi di esplosione
ed intossicazione da fumi, eventi che durante i periodi invernali continuano purtroppo a ripetersi,
dal momento che le prescrizioni di legge sulle verifiche di sicurezza e di efficienza energetica delle
16
17
ENEA Rapporto Energia e Ambiente 2005.
Fonte AIRU.
Qualità della tensione abitativa
149
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 150
caldaie non sempre vengono osservate, ed è impossibile effettuare controlli a tappeto su un numero così elevato di impianti.
Il teleriscaldamento, per questi motivi, consente inoltre all’utente finale di evitare i costi relativi alla
manutenzione e sostituzione degli impianti; le apparecchiature della sottocentrale, infatti, sono
semplici e gli oneri di manutenzione minimi. L’utente paga solamente il calore già pronto all’uso,
e lo paga a consumo effettuato, ad una tariffa normalmente inferiore a quella del calore prodotto
tramite combustione in una caldaia individuale alimentata a gas naturale
Figura 58 - Confronto del costo tra i vari vettori termici, indice Metano=10018
Dal punto di vista della gestione energetica, non si può non considerare che gli impianti “autonomi” hanno indotto gli utenti a ridurre gli sprechi, dal momento che si paga solo quello che realmente si consuma. Proprio per questo, tutti i moderni impianti di teleriscaldamento prevedono sistemi
di contabilizzazione per ogni singolo alloggio, abbinati a sistemi di controllo dei tempi di funzionamento e delle temperature. In questo modo l’impianto di teleriscaldamento può essere gestito, in
termini di temperature, periodi di funzionamento e consumi, esattamente come un impianto autonomo, assicurando in più rendimenti energetici globali superiori e maggiore sicurezza.
La diffusione del teleriscaldamento, per questi motivi, garantisce all’utente:
- più convenienza rispetto al gasolio o al GPL, perché il costo del teleriscaldamento è ancorato a
quello del gas naturale, definito secondo i parametri stabiliti dall’Autorità per l’Energia Elettrica
ed il Gas;
- maggiore convenienza anche per coloro che già utilizzano il gas naturale: l’assenza della caldaia e il fatto di non necessitare della canna fumaria si traducono in minori costi di gestione e di
manutenzione della centrale termica;
- nessun costo di sostituzione di caldaia e bruciatore;
- abbattimento dei costi per la manutenzione ed il controllo periodico obbligatorio della caldaia e
del bruciatore, inclusa la pulizia e la verifica del rendimento di combustione, previste dal D.Lgs.
192/2005 per gli impianti di riscaldamento tradizionali, sia a metano che a gasolio;
- risparmio dello spazio solitamente dedicato al locale caldaia negli edifici di nuova costruzione;
18
150
Fonte OPET SEED (Italia) - Caso studio “Impianto di teleriscaldamento a cogenerazione realizzato nel Comune di
Cesena”
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 151
- eliminazione delle canne fumarie;
- eliminazione della necessità del “terzo responsabile”19 per le attività direttamente connesse a caldaia e bruciatore.
7.6.3 Il teleriscaldamento a Modena
Hera Modena gestisce attualmente due impianti di teleriscaldamento, in due quartieri della città,
per una potenza complessiva installata di circa 30 MW termici ed una volumetria riscaldata di
868.000 metri cubi.
Pur avendo realizzato una delle prime reti di teleriscaldamento italiana, per la città di Modena l’effettiva diffusione del teleriscaldamento è tuttora un punto debole.
L’analisi della motivazione di questo stato di fatto sono molteplici e complesse, ma l’ingresso Meta
Spa nel gruppo Hera può dare vigore a nuovi progetti, trainati dall’esperienza di altre realtà dove
la penetrazione capillare del teleriscaldamento è una realtà da molti anni, ad esempio:
- Sviluppo impiantistico e ottimizzazione dell’impianto Giardino.
- Sviluppo di nuovi insediamenti (EX Mercato Bestiame)
- Creazione di un Sistema a rete con pluralità di fonti di produzione del calore
Aimag crede nelle potenzialità del teleriscaldamento e in collaborazione con le amministrazioni
locali ha intrapreso una serie di progetti per teleriscaldare alcuni comuni della zona:
- Bomporto (attivo dal 15 ottobre 2005)
- Mirandola (studio di fattibilità)
- San Felice S/P (gennaio 2006)
- Carpi (progetto preliminare)
Tutti i progetti prevedono diverse fasi di espansione, e quindi si svilupperanno parallelamente alle
nuove aree di urbanizzazione previste dai PRG comunali.
Alla rete di teleriscaldamento verranno collegati:
- edifici pubblici: gli uffici comunali, scuole, strutture protette, …;
- utenze civili: condomini, villette, …
- utenze commerciali, direzionali, alberghiere;
- edifici religiosi.
Gli impianti AIMAG, a regime, saranno capaci di sviluppare una potenza di 29,1 MW pari a 4.214
utenze civili:
Utenze equivalenti
19
Energia prodotta Elettrico
Potenza erogata
+ Termico (KWH)
(MW) Impianto
Località
2.929
51.771.000
21,2
295
5.224.300
1,5
San Felice S/P
990
17.485.500
6,4
Bomporto
4.214
69.223.800
29,1
TOTALE
Carpi
Il terzo responsabile è il soggetto al quale è possibile delegare la responsabilità relativa all’esercizio e alla manutenzione dell’impianto termico.
Qualità della tensione abitativa
151
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 152
Casi studio
Di seguito sono elencati alcuni impianti realizzati o in corso di realizzaione.
Località
Bomporto
Gestore-Modalità di gestione
AIMAG in concessione
Dimensioni m /m
320.587 m3
2
3
Tipologia del generatore
Cogenerazione e integrazione a gas
Caratteristiche
Centro sportivo, espansione a nuovo comparto
civile e forse industriale.
Località
Modena Villaggio Giardino
Gestore-Modalità di gestione
HERA Modena
Dimensioni m2/m3
868.000 m3
Tipologia del generatore
Caldaie a gas.
Caratteristiche
16.000 abitanti serviti.
Località
Zola Predosa
Gestore-Modalità di gestione
Project financing
Dimensioni m /m
400.000 m3
Tipologia del generatore
Cogenerazione e integrazione a biomassa
Caratteristiche
Bando in fase di espletamento.
2
3
Aspetti economici/finanziari
A titolo di esempio di riportano i dati relativi al teleriscaldamento di un quartiere del Comune di
Zola Predona (Bo): costi del progetto di teleriscaldamento con cogenerazione (dati SIME SpA).
Costi totali di realizzazione dell’intervento nella sua condizione a regime:
Centrale di cogenerazione con l’assetto definito sopra
3.900.000 Euro
Rete di distribuzione:
2.300.000 Euro
Sottocentrali di scambio termico
1.200.000 Euro
Altre voci quali: indagini, progettazione ed ingegneria,
direzioni lavori, sicurezza e collaudi:
900.000 Euro
Costo totale dell’investimento
8.300.000 Euro
Il teleriscaldamento: assunti e tempo di ritorno dell’investimento.
Periodo di operatività del servizio
152
20 anni
Tempo di ammortamento fiscale medio dell’impianto
10 anni
Tempo di restituzione del debito
10 anni
Tasso di interesse applicato:
4,8%
Apporto di equity (capitale a rischio):
15%
Indice ISTAT per aggiornamento dei ricavi e dei costi
2,5%
Aliquota complessiva d’imposta
37,5%
TEMPO DI RITORNO DELL’INVESTIMENTO
12 anni circa
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 153
7.6.4 Gli incentivi
Esistono nel nostro Paese vari strumenti di incentivazione, non solo fiscale, a vantaggio di quegli
impianti di teleriscaldamento, che meglio garantiscono il raggiungimento degli obiettivi di risparmio energetico ed utilizzo efficiente delle risorse. Tra questi il sistema dei certificati bianchi introdotto una prima volta da due DM nel 2001, poi re-introdotto con modifiche nei DM del 24 agosto
2004. Il sistema dei certificati bianchi si propone di istituire un meccanismo di mercato, analogo a
quello dei certificati verdi, per l’incentivazione del risparmio di energia elettrica e di gas. Le principali differenze rispetto ai sistemi tradizionali di incentivazione in conto capitale degli investimenti
sono:
- l’attribuzione dell’obbligo ai distributori di energia elettrica e di gas (ma solo per ora a quelli con
più di 100.000 utenti);
- la possibilità di far certificare i risparmi non solo ai distributori ma anche alle cosiddette ESCo
inserite nell’albo dell’Autorità per l’Energia Elettrica ed il Gas;
- la possibilità per i distributori di ottenere un riconoscimento finanziario per i certificati bianchi,
proveniente dalle tariffe.
Qualità della tensione abitativa
153
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 154
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 155
8. CRITERI PER LA RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA DEGLI EDIFICI ESISTENTI
(Beatrice Bruzzone, Matteo Martinelli, Stefano Rugginenti)
È noto che i consumi di energia legati ai fabbisogni di riscaldamento e raffrescamento degli edifici rappresentano
una quota ingente del bilancio energetico del Paese. Se da un lato sempre più si diffondono logiche di progettazione attente alla necessità di contenere i consumi energetici nell’ambito delle nuove costruzioni, i progressi registrati nel recupero di edifici esistenti e nella soluzione delle problematiche ad esso associate non appaiono sufficientemente incisivi, a causa di una normativa non stringente, di difficoltà tecniche e soprattutto di considerazioni economiche. Sono illustrate alcune metodologie di ottimizzazione adottabili in interventi di riqualificazione energetica di edifici residenziali multi-piano in ambito urbano, dal punto di vista della fisica dell’edificio e della sua dotazione tecnica degli impianti. In particolare si discute delle possibilità di incremento della resistenza termica media
dei componenti di involucro opachi, della convenienza di installazione di sistemi a bassa temperatura con o senza
caldaia a condensazione, di sistemi di produzione di energia basati sulle fonti rinnovabili.
Le E.S.CO si configurano come uno strumento utile per finanziare interventi per il risparmio energetico, garantendone i risultati ed i risparmi.
- PUNTI CRITICI La riqualificazione energetica degli edifici esistenti
A cura di Marcello Antinucci
Nel bilancio energetico di una città, gli edifici - civili, industriali e del terziario - hanno un
ruolo rilevante (da un terzo fino a più della metà). La gran parte di questo consumo è
dovuta al riscaldamento. Le recenti disposizioni normative hanno fortemente limitato il
consumo energetico per gli edifici di nuova costruzione, ma il vero nodo resta quello del
parco edilizio costruito. Una importante fascia di edilizia, risalente agli anni ‘60 e ‘70, è
stata realizzata prima dell’entrata in vigore delle leggi che obbligavano all’isolamento
termico delle pareti ed ai doppi vetri, e risulta pertanto quella che produce il massimo
dispendio di energia. Mentre sulle finestre molti proprietari, pubblici e privati, sono
intervenuti passando al vetro-camera, poco o niente è stato fatto sulle pareti, anche in
occasione del rifacimento degli intonaci, poiché l’isolamento cosiddetto a cappotto non
è entrato nella consuetudine edilizia, soprattutto nella riqualificazione.
Tutti i calcoli di tempo di ritorno situano un intervento per la realizzazione di un buon isolamento a cappotto in un tempo tra i 10 ed i 14 anni, più che ragionevoli per un edificio
utilizzato stabilmente. Se poi eseguito in occasione di un rifacimento di intonaci sulle pareti, la durata si riduce, in quanto il ponteggio ed alcune lavorazioni si sovrappongono.
La finanziaria 2007 offre un’opportunità unica per favorire economicamente questi interventi, dando la possibilità di detrarre il 55% dalle imposte nell’arco di soli tre anni. Tra
l’altro il meccanismo della detrazione è già stato sperimentato da proprietari privati e
condomini, per le ristrutturazioni edilizie, ed il mercato lo ha ben recepito. Il rischio però
è che vengano preferiti altri interventi meno impegnativi, trascurando l’isolamento termico, che rappresenta invece la forma più radicale per un taglio sostanziale dei consumi (è ragionevole pensare ad una riduzione delle dispersioni a meno della metà).
Di qui la proposta alle Amministrazioni Locali di mostrare un segno attivo di politica
energetica, cercando di favorire in tutti i modi questo tipo di interventi, agendo sulla
tassa di occupazione di suolo pubblico, sull’esonero da contributi dell’aumento di volumetria, sulle eccezioni rispetto alle distanze minime da confine, sulla semplificazione
delle procedure, sull’offrire interventi di riqualificazione urbanistica in cambio di accordi di più abitanti di una via o quartiere, e altre simili.
Saremo capaci di pensare al bene dell’ambiente mediante un accordo di volontà ed interessi?
Qualità della tensione abitativa
155
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 156
8.1 La riqualificazione energetica degli edifici: la necessità di un approccio multi-criteri
L’attività edilizia è inevitabilmente uno dei settori a più alto impatto ambientale, che si esercita
attraverso l’inarrestabile impiego di territorio, l’alto consumo energetico e le emissioni in atmosfera ad esso connesse. Nonostante questo, l’attenzione dei progettisti è molto più dedicata alle
nuove edificazioni che al riuso e di recupero degli edifici esistenti. Una delle motivazioni risiede nel
fatto che la progettazione del nuovo permette una gamma praticamente infinita di soluzioni tecniche percorribili, mentre negli interventi di recupero il campo si restringe a quelle soluzioni in grado
di conciliare prestazioni energetiche soddisfacenti con i vincoli posti dalla preesistenza. Se dunque
molti sono i vincoli posti sul fabbricato esistente, altrettanti sono i criteri che possono guidare le
scelte progettuali della riqualificazione energetica. Si rileva quindi necessario un approccio di tipo
multi-criteriale in cui vengono presi in esame le esigenze da soddisfare ed i requisiti che le soluzioni di risparmio energetico dovranno conseguentemente offrire.
I criteri su cui può essere basata l’indagine sono di seguito riportati.
1) La massima funzionalità. È possibile che un intervento, avente come fine principale quello di
ridurre i consumi energetici, possa anche assolvere ad altre funzioni, secondarie rispetto alla
prima, ma comunque degne di importanza e di interesse. Si pensi ad esempio alla sostituzione
dei serramenti, intervento che, oltre che a ridurre le dispersioni termiche, può consentire un
aumento del potere fonoisolante ed una migliore tenuta all’aria dell’involucro, oppure al caso
di un isolamento a cappotto in cui la funzione secondaria può essere quella del recupero di un
paramento degradato. Ancora, la sostituzione degli impianti termici asserviti all’edificio e/o l’incremento di isolamento termico delle strutture, può portare ad un innalzamento della qualità
dell’abitare, attraverso una maggiore uniformità nella distribuzione del calore nell’ambiente
(riduzione del gradiente di temperatura verticale), piuttosto che una riduzione dei ponti termici, con conseguente riduzione della potenziale proliferazione di muffe e batteri.
2) L’integrazione architettonica. Alcuni interventi di riqualificazione energetica, in particolare quelli che fanno uso di impianti a fonti rinnovabili, possono avere delle forti valenze formali caratterizzando l’aspetto esteriore dell’edificio rispetto ad un’architettura altrimenti anonima e convenzionale, oppure tentare di mascherarsi in forme architettoniche più tradizionali (si pensi al
caso delle tegole fotovoltaiche), oppure ancora divenire protagonisti negativi e incoerenti dell’estetica architettonica.
3) L’adeguamento alle normative vigenti. Buona parte degli interventi di risanamento energetico
nasce più da un obbligo legislativo al quale occorre forzatamente adeguarsi che dalla presa di
coscienza di problemi ambientali o economici. In altri casi gli interventi mirano a raggiungere
determinati standard prefissati al fine di fruire di incentivi finanziari o a scopo dimostrativo.
4) La convenienza economica. La riqualificazione è vista da un punto di vista strettamente finanziario, mirata a realizzare risparmi economici in grado di ripagare rapidamente l’extracosto
della soluzione tecnologicamente più avanzata e di realizzare, durante la “vita” dell’intervento,
un guadagno economico.
È solo attraverso un’analisi multicriteri che possono essere prese in considerazione tutte queste
variabili, ove per i criteri di tipo qualitativo occorre attribuire dei “pesi” concordemente con la
committenza sulla base degli obiettivi che essa intende perseguire. Un criterio a cui molto spesso,
evidentemente, le committenze attribuiscono grande importanza è quello della convenienza economica. In questo caso non si tiene conto della riduzione dei consumi (e quindi delle importazioni) dei combustibili fossili, della riduzione dell’inquinamento e dei benefici alla salute delle persone e dell’ambiente che ne derivano, e di quelle che vengono comunemente dette “esternalità”. Il
fatto che questi benefici siano difficili da quantificare non è il motivo per cui non vengono presi in
esame in questa sede, ma perché non può essere il privato a farsi carico di aspetti che riguardano
l’interesse della collettività. Per questo il termine sostenibile viene riportato all’interno di questa
156
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 157
trattazione nella sua accezione di “sostenibile da un punto di vista economico” per verificare se
esistano o meno impedimenti di natura economica a ostacolare il miglioramento dell’efficienza
energetica degli edifici.
8.1.1 Requisiti minimi per la ristrutturazione degli edifici esistenti (direttiva europea 2002/91/ce e
d.lgs 192/05)
Il quadro normativo di riferimento, per ciò che riguarda i requisiti minimi di una buona gestione
energetica degli edifici, è fornito, prima di tutto dalla Direttiva europea 2002/91/CE, che, comunque, i gli Stati membri devono, singolarmente regolamentare e recepire, come avvenuto per l’Italia
con il D.Lgs 192/05.
Secondo specifici criteri tecnici, la Direttiva europea tende a stabilire norme e dati per il risparmio
e la gestione energetica da raggiungere, differenziando, in particolare fra edifici nuovi ed esistenti, ma anche fra le diverse zone climatiche (differenti a seconda dei Gradi Giorno di riferimento) in
cui questi si vengono a trovare.
Nel caso di edifici esistenti la Direttiva pone una barriera in quanto solo per gli edifici con superficie superiore a 1000 mq si rende obbligatorio, in caso di una ristrutturazione importante, la verifica del miglioramento del rendimento energetico attraverso misure efficaci sotto il profilo dei costi.
Quindi si deve procedere ad una verifica di alcuni parametri prima di sviluppare la ristrutturazione
stessa, e cioè:
- compatibilità degli interventi con la funzione, la qualità ed il carattere previsto dell’edificio;
- il raggiungimento di un maggiore risparmio energetico negli interventi di ristrutturazione;
- un ritorno dell’investimento dei costi supplementari dovuti alla ristrutturazione, entro un lasso
di tempo ragionevole (generalmente si stima ragionevole un pay-back di 5 anni).
Tali parametri devono tenere conto delle condizioni generali del clima degli ambienti interni allo
scopo di evitare eventuali effetti negativi, quali una ventilazione inadeguata, nonché delle condizioni climatiche locali, dell’uso cui l’edificio è destinato e della sua età. Questi parametri rappresentano lo stato dell’arte nel momento in cui sono definiti, ma dovranno essere regolarmente
aggiornati, almeno ogni 5 anni, in funzione dei progressi tecnici nel settore dell’edilizia e dell’impiantistica. Quindi piena discrezionalità e autonomia ai singoli Stati membri, i quali possono addirittura decidere di non applicare tali parametri ad alcune categorie di fabbricati. La direttiva indica
questi possibili esoneri per monumenti ed edifici storici, chiese, edifici agricoli e similari ed altri
casi specifici.
Viene fornita anche una definizione di “ristrutturazione importante”: …quando il costo totale della
ristrutturazione connesso con le murature esterne e/o gli impianti energetici quali il riscaldamento, la produzione di acqua calda, il condizionamento d’aria, la ventilazione e l’illuminazione è superiore al 25 % del valore dell’edificio, escluso il valore del terreno sul quale questo è situato, o quando una quota superiore al 25 % delle murature esterne dell’edificio viene ristrutturata.
Tuttavia, il miglioramento del rendimento energetico globale di un edificio esistente non implica
necessariamente una completa ristrutturazione dell’edificio e potrebbe invece limitarsi alle parti
che sono più specificamente pertinenti ai fini del rendimento energetico dell’edificio e che rispondono al criterio costi/efficienza.
Ad esempio un intervento sul solo impianto termico con modeste opere di ristrutturazione, magari in occasione della sostituzione della caldaia, è un’operazione da prendere sempre in considerazione, in quanto può portare elevati benefici economico/ambientali a fronte di una spesa molto
contenuta.
Il Decreto legislativo 192/05, recepisce dal canto suo la Direttiva europea sopra citata, ma in particolare aggiorna la legislazione in vigore tenendo conto delle problematiche, delle difficoltà e dei
casi di successo incontrati in questi anni di attuazione della precedente Legge 10/1991, dello sviQualità della tensione abitativa
157
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 158
luppo tecnologico nel frattempo intervenuto nonché del mutato quadro dei costi di investimento
ed esercizio correlati al tema energetico ambientale.
In attesa dei Decreti attuativi, che renderanno del tutto operativo il Decreto Legislativo in esame,
sono comunque operative, le seguenti misure e criteri:
1. Per tutte le nuove costruzioni e le ristrutturazioni complete di edifici di medio grande dimensione (oltre i 1000 m2 di superficie utile), i requisiti minimi per il calcolo del Fabbisogno di energia primaria e quindi la valutazione energetica dell’edificio stesso;
2. Allo stesso modo sono previsti i requisiti minimi obbligatori per gli elementi costruttivi che
sono oggetto di ristrutturazione, anche singolarmente, (coperture, serramenti, …), indipendentemente dalla dimensione degli immobili e dall’importanza degli interventi;
3. Disposizioni più restrittive, rispetto alla Direttiva europea per ciò che riguarda i livelli di qualità
energetica che risultano paragonabili a quelli degli edifici nuovi anche se si tratta di ristrutturazioni;
4. Viene promossa a livello normativo l’installazione di caldaie a più alta efficienza e a condensazione (tre e quattro stelle) in tutte le sostituzioni dei generatori di calore.
8.1.2 La convenienza economica della riqualificazione energetica: le scelte del progettista
La prima domanda da porsi pensando ad un intervento di riqualificazione energetica dell’edificio
è sicuramente quella relativa alla necessità, efficacia e costo dell’intervento. Risulta, infatti, evidente come una riqualificazione energetica sull’impianto o sull’edificio, di norma particolarmente oneroso, debba essere anticipato da una valutazione analitica sulla necessità/opportunità dell’intervento, funzione fondamentalmente dell’analisi degli abituali consumi energetici della propria abitazione. Sciolta la questione di merito nasce il problema della metodologia e tipologia degli interventi di razionalizzazione dei consumi, nonché del loro costo (ammortamento in un tempo mediobreve degli interventi), in rapporto alla loro efficacia (ovvero ottenimento di un effettivo e significativi decremento dei consumi energetici in relazione agli interventi svolti).
Relativamente alla questione legata all’opportunità dei possibili interventi di riqualificazione energetica dell’abitazione, uno dei metodi maggiormente efficaci per effettuare una prima analisi quantitativa, è quello che si basa sul monitoraggio dei consumi termici, rapportato alla dimensione
degli ambienti effettivamente riscaldati. Attraverso questa metodologia, è possibile avere una
prima indicazione di massima sull’entità dei propri consumi, e sull’opportunità di riflettere sulla
necessità di svolgere interventi di riqualificazione energetica. Trattasi peraltro di una metodologia
semplice e facilmente applicabile, basandosi sulla lettura del contatore del gas. Tale metodologia,
fondata sull’ipotesi assai diffusa in provincia di Modena della dotazione per ogni abitazione di un
impianto di riscaldamento autonomo a metano (o centralizzato con contabilizzazione dei consumi
energetici), si basa sulla quantificazione dei propri consumi annui, andando a valutare il numero
di m3 di gas metano consumati in un anno, per differenza fra le letture svolte nello stesso periodo
dall’ente gestore (o direttamente dal cittadino sul contatore) a distanza di un anno l’una dall’altra.
Da un analisi di questo tipo si ottiene un valore del consumo termico che definiremo C (fortemente variabile in funzione delle dimensioni della propria abitazione, nonché delle abitudini di confort
termiche del conduttore dell’immobile), che rappresenta il numero di m3 di gas metano consumati in un anno. Per consentire una valutazione più oggettiva del consumo, risulta fondamentale rapportare il valore ottenuto al numero di metri quadrati di superficie dell’abitazione effettivamente
riscaldata (che definiremo M), al fine di valutare oggettivamente se la propria abitazione sia più o
meno efficiente da un punto di vista dei consumi termici, ovvero necessiti di interventi di riqualificazione energetica. Il rapporto tra il numero di m3 di metano consumati annualmente e i m2 di abitazione riscaldata (C/M) permette di ricavare un valore, che potremmo definire efficienza energetica dell’abitazione (che definiremo E), che rappresenta il numero di m3 di gas metano per m2 di abi158
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 159
tazione consumati in un anno per il riscaldamento dell’abitazione (si considera infatti ridotto il consumo di gas per il riscaldamento dell’acqua sanitaria e marginale quello per gli usi cucina). A questo punto si ha a disposizione un semplice valore numerico che permettere di fare una prima stima
di massima di quanto sia opportuno intervenire sull’edifico/impianto per razionalizzare i propri
consumi energetici. In linea di massima, ottenere valori del parametro di efficienza E dell’ordine
dei 12 ÷ 20 m3/ m2 anno evidenzia come l’edifico abbia consumi energetici per la climatizzazione
eccessivi, giustificando pertanto la realizzazione di interventi per il contenimento dei consumi termici. Valori di E inferiore ai 7 ÷ 9 m3/ m2 anno, invece, evidenziano come per incrementare l’efficienza energetica del proprio edificio occorrano di norma interventi costosi e comunque da valutare attentamente con un progettista.
Risolta la questione connessa all’opportunità dell’intervento da svolgere, se si privilegia il criterio
della fattibilità economica, un programma di interventi può essere progettato in modi diversi, una
volta scelto il budget disponibile:
- fissare un tempo di ritorno massimo;
- scegliere, tra tutte le soluzioni fattibili da un punto di vista tecnico, quella che consente il maggior valore attuale netto (VAN);
- stabilire la priorità degli interventi che possono essere eseguiti sull’edificio privilegiando le azioni che riguardano le tecnologie con una obsolescenza maggiore e che rientrano nel più ampio
programma di manutenzione dell’edificio;
- definire una strategia di gestione energetica dell’edificio in cui gli interventi da eseguirsi inizialmente sono quelli che consentono dei rapidi tempi di ritorno e necessariamente i successivi
risparmi economici possono essere impiegati, in tempi seguenti, per azioni di risparmio energetico maggiormente dispendiose.
In ognuno di questi casi, è necessario specificare chiaramente il valore degli indicatori economici utilizzati nell’analisi, ovvero il tasso di interesse, il tasso generale di inflazione ed il tasso di aumento del
costo dell’energia. Anche una piccola variazione di questi indicatori può portare ad indicazioni molto
diverse. Si veda, a titolo di esempio, uno studio di fattibilità eseguito per l’installazione di un impianto solare termico per la produzione di acqua calda sanitaria presso il Collegio Universitario Einaudi
di Torino (Serraino, 2005). La determinazione dell’area di collettori solari da installare è un problema
puramente economico, visto che il costo dei pannelli cresce in maniera lineare al crescere della
superficie installata, mentre l’energia utile prodotta dall’impianto cresce in modo meno che lineare.
Questo fatto, noto come legge dei rendimenti marginali decrescenti e che si manifesta non solo nel
caso degli impianti solari, porta alla definizione di una curva del VAN, in funzione della superficie di
pannelli, che ha un massimo in corrispondenza di un valore che rappresenta l’area ottimale. Si osservi (Figura 59) come, all’aumentare del tasso di interesse (i), ferme restanti tutte le altre variabili, la
curve si spostino velocemente verso il basso e il massimo della curva tenda a spostarsi verso superfici captanti di dimensioni inferiori, con un andamento pressoché lineare.
Qualità della tensione abitativa
159
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 160
Figura 59 - Andamento del VAN al variare del tasso d’interesse
Un’analoga indagine può essere svolta in riferimento alla variazione del tasso di aumento dell’energia, in questo caso condotta su un impianto solare fotovoltaico nell’ipotesi che l’energia raccolta dall’impianto venga immessa in rete e remunerata alla stessa tariffa alla quale viene acquistata dall’utente (Figura 60).
Figura 60 - Andamento del VAN al variare del costo dell’energia
Come si può notare la tecnologia fotovoltaica, anche in assenza di forme di incentivazione diviene
conveniente nel caso in cui si verifichi un tasso di aumento dell’energia elettrica superiore al 9%.
I due esempi riportati, relativi a due casi di studio reali, hanno voluto mettere in evidenza come,
scegliendo diversi indicatori economici, l’applicazione di una stessa tecnologia possa essere apparire più o meno conveniente.
160
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 161
8.1.3 L’incremento della resistenza termica di involucro
Una volta chiarite le condizioni dello studio, si vogliono ora analizzare alcune tipologie di interventi per migliorare le prestazioni energetiche degli edifici esistenti. Essi possono essere raggruppati
in tre differenti categorie:
1. la riduzione dei fabbisogni di energia;
2. l’incremento di efficienza degli impianti convenzionali;
3. l’utilizzo di impianti a fonti rinnovabili.
Alcuni esempi di interventi appartenenti alle tre categorie sopra indicate verranno riportate in questo e nei paragrafi seguenti.
La scelta della tipologia di intervento di razionalizzazione dei consumi energetici da realizzare sull’edifico dipende da diversi fattori quali la tipologia costruttiva dell’edificio e dei suoi componenti,
le caratteristiche dell’impianto termico, la presenza di problematiche specifiche (umidità, scarsa
ventilazione, etc.), o altri fattori connessi alla qualità dell’edificio. Prima di procedere all’analisi dei
possibili interventi, occorre considerare come, dal punto di vista della dispersione del calore presente all’interno dell’edificio, in una abitazione mediamente il 10 % del calore fuoriesce insieme ai
fumi di combustione della caldaia, l’11% del calore viene disperso dal tetto, il 22% dalle pareti, il
6% dal terreno, il 22% dalle aperture e il 29% dall’aerazione (ricambi d’aria). Risulta pertanto evidente come, di norma, l’intervento sulla parte strutturale dell’edificio (murature perimetrali, infissi, solai) sia quello che dal punto di vista fisico-tecnico garantisca i maggiori benefici in termini di
riduzione dei consumi termici, poiché tali elementi contribuiscono al 55% della dispersione complessiva di calore dall’edificio.
Nel caso in cui le analisi preliminari sulle opportunità di risparmio energetico abbiano messo in
luce la necessità dell’incremento della resistenza termica dell’involucro dell’edificio è utile fare
ricorso ad un’analisi multi-criteri al fine di individuare quale sia la soluzione di isolamento che
risulti essere maggiormente indicata per l’edificio in esame.
Una prima valutazione da svolgere riguarda l’analisi delle strutture trasparenti (porte e finestre),
poiché tali strutture presentano tipicamente dei ponti termici significativi a causa della scarsa tenuta degli infissi, scarso o nullo isolamento dei cassonetti degli avvolgibili, piuttosto che elevata trasmittanza termica (ovvero della capacità di isolamento termico) dei vetri. La presenza di correnti
d’aria provenienti dalle intercapedini presenti tra la struttura muraria e gli infissi rappresenta, infatti, una tipica perdita di isolamento delle pareti, causata dall’obsolescienza, scarsa manutenzione o
montaggio scorretto dei telai di porte e finestre. La presenta di strutture vetrate monolitiche, con
vetri di pochi millimetri di spessore, aventi valori del coefficiente di trasmittanza termica (U) superiori ai 5 W/m2K20, rappresenta un’ulteriore fattore di criticità connesso all’isolamento termico. La
sostituzione degli infissi, soprattutto per quelli realizzati in strutture metalliche (materiali altamente conduttivi e pertanto scarsamente isolanti), con telai ad alto potere isolante (realizzati in legno
o PVC), e la sostituzione dei vetri monolitici con strutture a vetro-camera o meglio a vetro-camera
stratificati (tripli vetri), con ridotti valori di trasmittanza termica (U dell’ordine di 1,1 ÷ 1,7 W/m2K),
comporta dei significativi benefici sia in termini di riduzione delle correnti d’aria e delle dispersioni termiche, che di incremento dell’isolamento acustico nei confronti dei rumori esterni (traffico,
rumori provenienti da attività artigianali o produttive, condizionatori, etc…). Infine, l’isolamento
dei cassonetti degli elementi oscuranti a scorrimento (avvolgibili), attraverso l’introduzione di
20
Maggiore risulta il valore di trasmittanza termica, minore è l’isolamento termico della struttura.
Qualità della tensione abitativa
161
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 162
materiali termicamente isolanti (lane di roccia, canapa, sughero, fibre di lagno, polistirene, etc.), in
prossimità delle pareti interne dei cassonetti, garantisce un ulteriore beneficio in termini di isolamento termico ed acustico dell’edificio.
Nel caso di isolamento dell’involucro opaco si può ricorrere a tre diverse soluzioni, agendo dall’interno dell’edificio, dall’esterno, oppure nell’intercapedine. Se la finalità comune è quella di ridurre
la trasmittanza termica delle pareti esistenti, in realtà sono molto diversi i risultati che si possono
ottenere dal punto di vista fisico-tecnico (riduzione dei ponti termici, di incremento della capacità
termica dell’edificio, rischio di condensa interstiziale), formale (mantenimento dell’aspetto dell’edificio, risanamento di un paramento murario degradato), od operativo (facilità di posa, costo e
reversibilità dell’intervento). Alcuni criteri rappresentano delle condizioni alle quali non si può
derogare, come ad esempio il rischio di condensa interstiziale: nel caso infatti di isolamento in
intercapedine tramite insufflaggio di materiale coibente non è possibile predisporre, per ragioni
tecniche, l’apposizione di una barriera al vapore.
Altri criteri di tipo quantitativo, in modo particolare quelli a carattere fisicotecnico, rientrano all’interno di valutazioni del comportamento termico dell’edificio(tanto in inverno quanto in estate) e
conseguentemente nella determinazione della convenienza economica dell’intervento. Esistono
però aspetti di tipo qualitativo che, in assenza di una chiara preferenza verso una particolare soluzione tecnologica, possono essere valutati in maniera per lo meno obiettiva ricorrendo all’analisi
multicriteri. Un esempio di tale analisi è stato utilizzato per stabilire quale tecnologia di isolamento utilizzare nel caso di studio precedentemente citato (Serraino, 2005), in cui, una volta individuati i criteri di tipo qualitativo da analizzare si è attribuito ad ognuno di essi un peso, cioè un fattore
di importanza tramite il metodo del confronto a coppie (Tabella 47). Si riporta la matrice che consente di svolgere il confronto tra i criteri valutando quale dei due elementi che formano ciascuna
coppia sia da preferire e riportando nella tabella la lettera corrispondente all’elemento che è stato
preferito con il relativo grado di preferenza, variabile tra 1 (parità) e 6 (preferenza massima).
A
A
Presenza della microventilazione
in intercapedine
A
B
Mantenimento dell’aspetto
esterno dell’edificio
B
C
Mantenimento dell’aspetto
interno dell’edificio
C
D
Percezione dell’edificio nei suoi
punti singolari
D
E
Assenza di rischio di fessurazione
del parametro murario
E
F Risanamento dell’involucro
F
G Velocità e facilità di posa
G
H Diminuzione del volume dei locali
H
I
Inserimento della rete di
distribuzione degli impianti
B
C
D
E
F
G
H
I
L
M
B5
G2
L4
M3
N4
O4
H4
A4
A4
M4
B4
B1
E3
F4
B2
H1
B5
B6
M1
D5
E3
F6
G6
H5
C2
C1
M5
E2
F4
G2
H1
D4
D4
M2
F3
E2
H2
E4
E5
E2
F4
H2
G4
G5
G3
H4
G5
G6
M3
H4
O5
H2
I2
M5
I
L Inserimento di elementi di arredo
L
M Reversibilità dell’intervento
M
Tabella 47 - Matrice di confronto delle soluzioni per isolamento murature
162
Qualità della tensione abitativa
M6
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 163
Sommando tutti i punteggi che ogni criterio ha ottenuto, e normalizzando il risultato rispetto a 100,
si ritrova il peso che ogni criterio ha assunto (Figura 61).
L
0%
I
1%
A
5%
M
13%
B
12%
C
2%
H
15%
D
10%
G
11%
E
12%
F
19%
Figura 61 - Pesi attribuiti ai vari criteri
Una volta stabilito il fattore di importanza, vengono espressi i giudizi di confronto tra le tre diverse tecnologie che vengono ponderati sulla base dei pesi precedentemente assegnati, ottenendo in
forma di percentuale la preferenza di una tecnologia rispetto alle altre.
Intercapedine
33%
Esterno
38%
Interno
29%
Figura 62 - Risultati dell’analisi multi-criteri per l’individuazione della tecnologia di isolamento
In questo caso non appare una scelta chiaramente prevalente sulle altre, ma tutti i fattori che la
influenzano, assieme ai pregi e difetti che ogni soluzione presenta, sono stati presi in considerazione. La scelta può essere operata “a ragion veduta”. Come avveniva per la scelta degli indicatori economici, anche in questo caso emerge la forte responsabilità del progettista che, scegliendo
appropriatamente i pesi di ciascun criterio, potrebbe spingere a scegliere una tecnologia rispetto
ad un’altra. Questa è una critica che è stata spesso mossa alle analisi di questo tipo che anche se
cercano di “tradurre” in numero delle variabili qualitative, inevitabilmente, necessitano nelle fasi
iniziali di decisioni di tipo personale che potrebbero inficiare l’obiettività desiderata. Nella realtà
queste analisi devono essere viste come un supporto alle decisioni, se la procedura risulta essere
Qualità della tensione abitativa
163
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 164
“pilotata” da chi la esegue è come se non fosse svolta.
Dal punto di vista tecnico, gli interventi maggiormente praticabili su edifici esistenti sono rappresentati sicuramente dall’introduzione di isolanti dall’interno o esterno dell’edificio, poiché spesso
non risulta praticabile intervenire con l’introduzione di un isolante ad intercapedine (emblematico
è il caso dell’edilizia storica caratterizzata dal largo uso di strutture murarie in mattoni pieni).
Approfondendo ulteriormente gli aspetti fisico-tecnici, la realizzazione di cappotti esterni all’edificio risulta sicuramente una soluzione maggiormente efficace rispetto all’isolamento all’interno dell’abitazione, consentendo peraltro di evitare la perdita di superficie utile (ovvero quella calpestabile) dell’edificio.
Una struttura muraria in pietra dello spessore di 35 cm, intonacata internamente ed esternamente
con 1,5 cm di malta cementizia, presenta un valore del coefficiente di trasmittanza termica pari a
U = 3,3 W/m2K. Analogamente, una struttura muraria in mattoni facciavista dello spessore di 25
cm, intonacata internamente con 1,5 cm di malta cementizia presenta un valore del coefficiente di
trasmittanza termica pari a U = 1,6 W/m2K, entrambi valori particolarmente elevati, soprattutto se
confrontati con quelli introdotti dal D.Lgs. n°192 del 19/08/2005 che, per la nostra zona climatica
prevede un valore massimo ammissibile per le nuove costruzioni pari a 0,46 W/m2K.
Anche i classici muri in mattoni forati porizzati (che anno caratterizzato l’edilizia degli anni ’80 e
’90) pur garantendo prestazioni migliori dei precedenti, presentano elevati valori di trasmittanza
termica, se si consideri che un muro dello spessore di 25 cm, intonacata internamente ed esternamente con 1,5 cm di malta cementizia presenta un valore U = 0,88 W/m2K.
Intervenire su strutture siffatte con la realizzazione di una struttura a cappotto esterno in pannelli
di fibre di legno, fibre minerali, polistirene, o altri materiali isolanti, garantisce la possibilità di
ricondursi a valori del coefficiente di trasmittanza termica della parete U = 0,35 ÷ 0,5 W/m2K in funzione dello spessore e tipologia di materiale scelto.
In alcuni edifici, soprattutto a carattere storico, dove spesso le facciate esterne risultano vincolate,
piuttosto che in singole unità immobiliari all’interno di condomini, può presentarsi l’impossibilità
di agire sulla parete esterna per incrementare l’isolamento termico dell’edificio. In questo caso
occorre intervenire attraverso la posa dell’isolante dall’interno, con l’inevitabile svantaggio di perdita di superficie calpestabile. Soluzioni di questo tipo devono inoltre essere adeguatamente progettate per evitare il rischio di formazione di umidità interstiziale e successivamente di muffe in
prossimità delle pareti interne. In questi casi interventi efficaci sono rappresentati dalla realizzazione di controparti interne formate, ad esempio, da uno strato di materiale isolante all’intradosso
della parete (tipo sughero espanso o altro isolante al elevata resistenza termica, di 5-7 cm di spessore), e da una muratura in laterizio forato (8 cm di spessore), intonacato con 1,5 cm di calce o
malta cementizia. Tale soluzione permette di ricondursi su ottimi valori del coefficiente di trasmittanza termica della parete U = 0,35 ÷ 0,5 W/m2K, in funzione della tipologia di struttura muraria
esterna esistente. In alternativa alla controparte in laterizio, è possibile accostare all’isolante una
struttura in legno o fibra di legno ottenendo un risultato analogo con minore perdita di superficie
calpestabile (grazie ai ridotti spessori di struttura lignea richiesti).
Ulteriori interventi che permettono un incremento delle prestazioni energetiche degli edifici consistono nella costruzione di “serre solari”, realizzate ad esempio tramite la predisposizione di verande in prossimità dei balconi sui lati Sud e/o Ovest degli edifici (Figura 63).
Tali strutture, sfruttando l’effetto serra generato dalla radiazione solare, permettono nel periodo
invernale di ridurre il fabbisogno energetico dell’edificio del 5 ÷ 10 %, grazie all’energia termica
proveniente dal sole ed incamerata nell’edificio.
La progettazione di tali strutture deve essere curata con particolare attenzione, per evitare che nel
periodo estivo le verande permettano l’ingresso della radiazione solare (consentendo il successivo surriscaldando gli ambienti interni), ad esempio predisponendo strutture vetrate removibili,
164
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 165
piuttosto che installando aggetti protettivi sulla parete sud o piantumando alberi caducifoglie nel
terreno prospiciente le verande.
inserimento delle
verande nei balconi
Figura 63 - Schema di predisposizione di verande in prossimità del fronte sud dell’edificio
Una considerazione a parte merita il rifacimento e l’isolamento del tetto, in relazione alle diverse
problematiche e tipologie costruttive che esso presenta rispetto alle strutture murarie verticali. Nel
caso in cui le analisi preliminari evidenzino la necessità di rifacimento del tetto, tale componente
deve essere opportunamente progettato, considerando non solo i problemi connessi all’isolamento dal freddo durante la stagione invernale, bensì un adeguato isolamento dal caldo nel periodo
estivo. Tale considerazione porta a valutare con attenzione un ulteriore parametro di progettazione, oltre al valore di trasmittanza termica fino adora considerato. Il corretto dimensionamento
della trasmittanza termica permette infatti un’adeguata protezione dalle escursioni termiche invernale, fornendo invece scarse indicazione sull’isolamento dal caldo. Per garantire tale prestazione,
occorre ragionare sullo sfasamento dell’onda termica dei materiali isolanti21, funzione essenzialmente della tipologia e spessore di materiale isolante scelto. Maggiore è lo sfasamento più lungo
sarà il tempo di passaggio del calore all’interno dell’edificio. Valori dello sfasamento di 10-12 ore
consentono al picco di caldo diurno che si presenta in prossimità del tetto, di fluire all’interno dell’edificio durante il periodo notturno, in cui risulta possibile aerare gli ambienti, permettendo maggiori condizioni di benessere termico durante il giorno. Per garantire tali valori di sfasamento si
prestano maggiormente i materiali isolanti in fibra di legno o canapa, piuttosto che in fibre mine-
21
Lo sfasamento è l’arco di tempo (ore) che serve all’onda termica per fluire dall’esterno all’interno dell’edificio attraverso un materiale edile
Qualità della tensione abitativa
165
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 166
rali o pilistirene, poiché, a parità di spessore, garantiscono 6 - 7 ore in più di sfasamento dell’onda termica22.
Un ulteriore condizione che permettere di incrementare il confort termico delle mansarde è la realizzazione di tetti di tipo ventilato (adeguatamente progettati per evitare perdite di isolamento acustico tra unità immobiliari distinte), come evidenziato nella sezione di seguito riportata.
Figura 64 - Schema costruttivo di un tetto ventilato ad elevato isolamento termico
8.1.4 Interventi sugli impianti convenzionali
Spesso, sulla base di criteri puramente economici, agire in primis sugli impianti convenzionali può
risultare più conveniente che intervenire sull’involucro o adottare fonti rinnovabili di energia. Le
motivazioni, oltre che di carattere economico, possono anche essere rintracciate nel fatto che:
• il patrimonio edilizio esistente è caratterizzato da caldaie con una vita superiore agli 8-10 anni, la
cui sostituzione si rende necessaria non solo per esigenze di risparmio energetico, ma anche di
sicurezza e vetustà;
• gli interventi sugli impianti termici non necessitano di interventi e/o edili di integrazione all’interno dell’edificio, se si eccettuano le messe in sicurezza o gli adeguamenti necessari nel caso di
passaggio ad un tipo di combustibile diverso da quello utilizzato precedentemente.
Nella sostituzione del generatore di calore la principale alternativa oggi disponibile sul mercato è
quella tra una caldaia a condensazione o ad alto rendimento. Come è noto nel caso di una caldaia a condensazione i rendimenti risultano essere tanto più elevati quanto più è bassa la temperatura di funzionamento dei corpi scaldanti. Ci si interroga quindi sul fatto che, mantenendo inalterato il tipo di corpo scaldante (che nel caso degli edifici esistenti è generalmente costituito da
radiatori che lavorano ad alte temperature), convenga adottare comunque una caldaia a condensazione. Il calcolo è stato eseguito per una caldaia da 1000 kW al servizio dell’edificio già citato
(Serraino, 2005), ubicato a Torino. Si è ipotizzato un tasso di aumento del costo del metano del 3%,
un tasso di interesse del 5%, una vita utile della caldaia di 15 anni. Analizzando le offerte di diversi produttori di caldaie presenti in commercio, si sono assunte le seguenti leggi di variazione del
22
166
Coibentazione del tetto con 18 cm di materiale isolante in fibra minerale: sfasamento di 5,9 ore;
coibentazione del tetto con 18 cm di materiale isolante in fibra di legno: sfasamento di 13,7 ore.
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 167
costo:
- per le caldaie ad alto rendimento: C = 0.000215P2 + 7.82P + 2780
- per le caldaie a condensazione: C = 0.0134P2 + 8.70P + 10130
in cui P rappresenta la potenza, in kW. Per la caldaia ad alto rendimento si è assunto h = 91%, mentre per quella a condensazione si è assunto l’andamento del rendimento illustrato in Figura 65.
Rendimento della caldaia a condensazione in
funzione della temperatura di ritorno
110
Rendimento [%]
105
100
95
90
85
70
60
55
50
45
40
35
30
25
Tr [°C]
Figura 65 - Rendimento in funzione della temperatura di ritorno.
L’analisi ha dimostrato che è possibile ripagare l’extra-costo della caldaia a condensazione rispetto a quella ad alto rendimento, grazie al fatto che i radiatori lavorano ad alta temperatura solo nelle
gravose condizioni di progetto (Figura 65), mentre durante i periodi più miti della stagione di riscaldamento non vengono raggiunte temperature così elevate ed è possibile recuperare calore dai
fumi grazie alla tecnica della condensazione.
Se il risparmio che si ottiene con la tecnica della condensazione, rispetto all’uso della caldaia ad
alto rendimento, può sembrare esiguo, bisogna anche osservare che l’extracosto della caldaia a
condensazione si ripaga dopo solo poco più di quattro anni. In alcuni interventi di ristrutturazione
più consistenti, la sostituzione del generatore può anche essere accompagnata dall’adozione di
altri tipi di corpi scaldanti. In questo caso, se si ricorre ad una caldaia a condensazione, l’analisi che
può essere svolta verte sull’utilizzo dei radiatori, che possono essere dimensionati in modo da funzionare ad alta o media temperatura, o meglio di pareti radianti, a bassa temperatura.
Nel caso di entrambe le tecnologie è logico aspettarsi che al crescere della dimensione del corpo
scaldante cresca il suo costo, e che parallelamente si riduca però la temperatura di funzionamento con conseguente miglioramento del rendimento della caldaia e quindi minori costi di esercizio.
Vi sarà dunque una “dimensione ottimale” del corpo scaldante che consente il minimo costo globale. L’analisi dimostra che la temperatura ottimale si situa intorno a 80 °C per i radiatori e a 50 °C
per i pannelli a parete, ovvero intorno ai valori più elevati. Ciò significa che, nonostante la prevalenza dei costi di esercizio su quelli di investimento, al crescere della temperatura, il costo dei corpi
scaldanti diminuisce più rapidamente di quanto non aumenti il costo dell’energia consumata.
Qualità della tensione abitativa
167
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 168
8.1.5 L’utilizzo di impianti a fonti energetiche rinnovabili
Tra gli impianti funzionanti mediante l’impiego di fonti energetiche rinnovabili per il riscaldamento dell’edificio, allo stato attuale risultano mature diverse tecnologie di seguito elencate:
- biomassa;
- geotermico;
- solare termico.
La tecnologia basata sullo sfruttamento delle biomasse risulta particolarmente indicata in quei casi
ove l’abitazione non risulta servita dalla rete di distribuzione del metano (situazione assai rara nella
provincia di Modena, che risulta dotata di una rete capillare di distribuzione del gas, ad eccezione
delle zone isoalte di montagna). Negli ultimi anni tale tecnologia ha evidenziato degli sviluppi interessanti sia in termini di tipologia di combustibile impiegato (in alternativa alla tradizionale legna
da ardere è ora possibile reperire sul mercato combustibili a base di biomassa che consentono lo
sfruttamento di tecnologie a maggiore efficienza energetica, quali cippato di legno, pellets e colture agricole specifiche), che di tipologia impiantistica, permettendo la possibilità di sostituire efficacemente i diffusi impianti alimentati a propano, butano, gpl o cherosene.
L’energia geotermica sfrutta il calore naturale del sottosuolo terrestre, presente dovunque.
Attraverso la perforazione di un campo di sonde geotermiche lunghe dagli 80 metri fino ai 200
metri, si è in grado di captare quest’energia e di trasportarla in superficie, dove verrà “lavorata”
da una pompa di calore geotermica che la invierà direttamente ad un circuito idraulico di emissione. L’impianto geotermico è completamente indipendente da condizioni climatiche del luogo dove
si installa, proprio perché a profondità di circa 100 metri, le temperature del sottosuolo non vengono influenzate dal decorso stagionale o dall’andamento giorno-notte. Il difetto di tale tecnologia
è costituito essenzialmente dagli elevati costi di realizzazione degli impianti, pur presentando interessanti risultati in termini di riduzione dei consumi energetici.
Delle tecnologie descritte, quella che allo stato attuale risulta sicuramente avere un potenziale
superiore in termini di tecnologia e capacità di diffusione sul territorio, è costituita dal solare termico. Le applicazioni possono riguardare la produzione di acqua calda sanitaria, il riscaldamento
domestico di ambienti, il riscaldamento delle piscine. Un impianto solare termico sfrutta la radiazione solare per innalzare la temperatura di un fluido conduttore. Le moderne tecnologie costruttive e la ricerca nel settore, hanno permesso la realizzazione di impianti al elevata efficienza a costi
ridotti (soprattutto se confrontato con l’altra tecnologia che sfrutta direttamente l’irraggiamento
solare, quale è il fotovoltaico), che consentono, anche alle nostre latitudini, di soddisfare agevolmente il fabbisogno di acqua calda sanitaria delle abitazioni, con ridotte superfici e costi di acquisto ed installazione ammortizzabili in tempi non superiori ai 3-6 anni (in funzione della tecnologia
adottata). Negli ultimi anni la tecnologia si è spinta oltre la produzione esclusivamente di acqua
calda sanitaria, andando a proporre sul mercato sistema solari in grado di integrarsi con le tradizionali caldaie a gas, per soddisfare parzialmente il fabbisogno termico degli edifici (Figura 66).
Impianti siffatti garantiscono maggiori livelli di efficienza se associati a sistemi radianti a bassa
temperatura (pannelli radianti a parete o pavimento), in relazione alla ridotta capacità di innalzamento della temperatura dell’acqua oltre i 50°C.
Un ulteriore sviluppo è quello connesso con la tecnologia del condizionamento solare. Un impianto solare in grado di produrre acqua ad alta temperatura (maggiore di 80°C) associato ad una macchina ad assorbimento permette l’utilizzo dell’energia rinnovabile per il raffrescamento estivo e
conseguentemente l’uso della radiazione solare nel momento di massima intensità. Questa scelta,
che necessita di una estensione delle superfici captanti, permette poi di avere impianti solari che
meglio sia adeguano alle esigenze di produzione dell’acqua calda sanitaria e di integrazione del
riscaldamento in quanto il dimensionamento risulta governato da una maggiore continuità del lato
domanda.
168
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 169
Figura 66 - Schema di un impianto solare combinato per il riscaldamento dell’acqua calda e degli ambienti (Fonte: ITW)
8.2 Le E.S.CO
Una ESCO si può definire come una società che fornisce ai propri clienti (in genere utenti con significativi consumi di energia) un insieme di servizi integrati per la realizzazione, ed eventuale successiva gestione, di interventi per il risparmio energetico, garantendone i risultati ed i risparmi promessi, che viene compensata, in base ai risultati, con i risparmi conseguiti, eventualmente anche
finanziando l’intervento.
La peculiarità dell’intervento delle E.S.CO. risiede nel fatto che gli interventi tecnici necessari ad
ottenere i risparmi energetici sono effettuati mediante investimenti sostenuti dalle stesse e non dal
cliente. L’utente di energia rimane così sgravato da ogni forma di investimento, e non dovrà preoccuparsi di finanziare gli interventi migliorativi dell’efficienza dei propri impianti. A sua volta, le
E.S.CO. si ripagano l’investimento, e il costo dei servizi erogati, con una quota del risparmio energetico effettivamente conseguito grazie all’intervento.
Il profitto della E.S.CO è, infatti, legato al risparmio energetico conseguito con la realizzazione del
progetto. La differenza tra la bolletta energetica pre e post intervento migliorativo spetta alla
E.S.CO in toto o pro-quota fino alla fine del periodo di pay-back previsto. Allo scadere dei termini
contrattuali, l’utente potrà beneficiare totalmente della maggiore efficienza del proprio impianto,
ne diventerà proprietario e potrà, quindi, scegliere se mantenere la gestione affidata alla E.S.CO,
a condizioni da negoziare, o se assumerla in proprio.
L’operazione di miglioramento dell’efficienza energetica con il ricorso ad una E.S.CO. viene quindi
ad inserirsi nel contesto del Finanziamento Tramite Terzi (FTT). Nella fattispecie, il “terzo” viene
rappresentato dalla E.S.CO., che peraltro è l’unico responsabile verso l’utente finale e si occupa
di tutte le fasi di cui si compone lo schema di FTT: dalla diagnosi energetica, alla fattibilità tecnicoeconomica e finanziaria, alla progettazione, all’installazione e alla manutenzione dell’impianto fino
alla copertura finanziaria.
I rischi, sia finanziari sia tecnici, dell’operazione, sono a carico della E.S.CO.
Questa è una garanzia fondamentale per l’utente: se l’intervento risulta tecnicamente sbagliato e
quindi non remunerativo, è la E.S.CO. che ci rimette e non l’utente; se gli interventi effettuati non
portano ad un effettivo risparmio, infatti, sarà la Società di Servizi a coprire la differenza di costi.
Rispetto al mondo della produzione, questo tipo di società si colloca chiaramente dalla parte del
Cliente/Utente (Demand Side Management). Le E.S.CO. perseguono, infatti, gli stessi obiettivi dei
loro clienti in quanto la loro fonte di guadagno risiede nel risparmio energetico conseguito e, per
questo motivo, danno la garanzia di operare nel modo più efficiente possibile. Essendo società che
Qualità della tensione abitativa
169
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 170
scommettono i propri capitali sulla possibilità di ottenere risparmi, sceglieranno le tecnologie più
appropriate in una logica di minor costo e maggior efficienza.
Attraverso lo strumento del FTT e la diffusione delle E.S.CO., è possibile favorire gli interventi di
razionalizzazione energetica, sostenuti non più da contributi pubblici a fondo perduto o dal credito tradizionale ma da investimenti attivabili con il capitale privato.
La E.S.CO. si configura come un soggetto giuridico a sé stante che promuove un intervento di
razionalizzazione energetica, finanziato tramite proprio investimento, nei confronti di un utente o
di un gruppo di utenti.
In particolare, alla E.S.CO. sono attribuiti i seguenti compiti e responsabilità:
- assunzione del rischio commerciale dell’operazione, connesso all’eventualità di un mancato
risparmio energetico, a fronte della stipula di un contratto pluriennale in cui siano prefissate
tariffe e prestazioni;
- eventuale indebitamento nei confronti delle istituzioni finanziarie per il reperimento del capitale
necessario, sia nella fase d’investimento (realizzazione degli impianti), sia nella fase di gestione
(capitale circolante);
- conduzione tecnica degli impianti e delle connesse attività di monitoraggio e manutenzione. Tali
attività possono essere svolte con personale proprio o ricorrendo in outsourcing a gestori qualificati;
- assunzione degli oneri di acquisto sia nei confronti dei fornitori di tecnologie, attrezzature, opere
edili, sia dei gestori di servizi finalizzati alla conduzione dell’impianto.
L’utente, che fruisce del servizio erogato e dell’energia, si impegna a corrispondere alla E.S.CO., per
un numero di anni stabilito contrattualmente, un canone a titolo di compenso sia delle prestazioni,
sia del risparmio energetico ottenuto utilizzando il nuovo impianto. L’importo del canone sarà minore o eguale ai costi precedentemente sostenuti, a seconda di quanto previsto nel contratto.
Nel caso in cui la E.S.CO. non sia in grado di realizzare direttamente l’impianto di produzione di
energia, si rivolgerà ai fornitori, aziende specializzate che si occuperanno della costruzione stessa
dell’impianto e della relativa installazione ed implementazione.
Il canone che l’utente corrisponde alla società di servizi è il mezzo attraverso il quale la società rientra dell’investimento effettuato, conseguentemente la sua determinazione è assai rilevante ai fini
della riuscita dell’operazione economica da parte della società stessa. Posto che la sua determinazione può essere liberamente disciplinata dalle parti in sede di redazione del singolo contratto, le
modalità di calcolo più frequentemente praticate sono:
a) lo shared saving per cui in base alle risultanze dello studio di fattibilità, le parti si accordano
sulla ripartizione della quota di risparmio (e.g. 70% alla società di servizi e 30% all’utente). In
tale sistema la contrattazione delle quote si basa su una serie di fattori quali: la durata del contratto, il periodo di pay-back, il rischio assunto ed il capitale impegnato;
b) il first out o cessione globale limitata in cui l’utente riconosce alla società di servizi il 100% dei
risparmi conseguiti, fino alla restituzione del capitale investito comprensivo degli oneri finanziarie dei profitti;
c) il guaranteed saving che consiste in una forma di leasing in cui la società garantisce all’utente
che alla scadenza del contratto il livello dei risparmi conseguiti non sarà inferiore all’ammontare dell’investimento, comprensivo degli interessi.
170
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 171
Alcuni dei settori tipici di intervento delle ESCO con finanziamento di terzi sono:
- impianti di riscaldamento e di produzione e distribuzione del calore,
- impianti di condizionamento,
- impianti di cogenerazione,
- sistemi di illuminazione di edifici e pubblica,
- servizi generali nell’industria (vapore, aria compressa, etc.),
- sistemi di regolazione, automazione e telegestione.
Esperienza di finanziamento tramite terzi della Provincia di Modena
Numero di edifici analizzati
30
Consumi iniziali di energia (kWh)
34.298.076
Emissioni di CO2 (Tonn.)
6.859.615,2
Interventi previsti da base d’asta (€)
1.614.355,38
Investimenti realizzati (€)
1.614.355,38
Anno in cui sono stati realizzati gli interventi
Estate 2005
Interventi realizzati
Centrali termiche sostituite (n)
12
Presenza di telecontrollo (si/no)
Si
Impianti solari termici (mq)
0
Impianti fotovoltaici (kWp)
0
Controllo illuminazione con
sensori di presenza (kW)
10
Condizionamento con gruppi
assorbimento gas (kW)
0
Recuperatori di calore sulle
condotte di espulsione d’aria (kW)
0
Pompe di calore terreno - aria
(geotermia) (kW)
55
Caldaia a biomassa (kW)
0
Schermatura solare esterna (mq)
0
Risparmio previsto (%)
15
Risparmio conseguito (%)
20
Risparmio conseguito (kWh)
6.859.615,2
Emissioni CO2 evitate (tonn.)
1.371.923,04
Qualità della tensione abitativa
171
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 172
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 173
9. PUNTI CRITICI DELLA TENSIONE ABITATIVA
1) Aumentano le difficoltà nella gestione dell’edilizia pubblica, stretta tra la necessità di riqualificazione degli edifici, i costi crescenti di gestione e le scarse risorse provenienti dai fitti (aumentano le fasce deboli con affitto sociale) e il prosciugarsi dei contributi pubblici. Quali soluzioni
sostenibili per il futuro? (CAPITOLO 5)
2) Una parte rilevante del patrimonio edilizio modenese è stato realizzato negli anni 60 e 70, ed
è caratterizzato da qualità edilizia scarsa, in particolare da involucri ad alto consumo energetico. Come incentivare una riqualificazione energetica complessiva di tale patrimonio (dopo
40-50 anni la necessità di manutenzioni straordinarie è impellente)? Quale ruolo possono avere
gli enti locali? (CAPITOLO 8)
3) La domanda di affitto è in crescita e l’offerta corrispondente insufficiente. Già ora, se si rapportano gli appartamenti in affitto a quelli abitati, la percentuale è più vicina al 30% che al 20%.
Come soddisfare questa domanda? (CAPITOLO 6)
4) La domanda di nuovi insediamenti industriali si concentra sulle aree, già congestionate, lungo
la Via Emilia, nonostante la disponibilità di aree libere in zone più decentrate. Che cosa deve
fare il pianificatore? Quali strumenti può usare? La sostenibilità del territorio va difesa ad
oltranza? (CAPITOLO 4)
5) Le nuove disposizioni normative per le nuove costruzioni impongono drastiche riduzioni ai consumi energetici, e la certificazione energetica tenderà a dare valore di mercato alle abitazioni
con migliori prestazioni. I maggiori costi sono accettabili per il mercato? E a quanto ammontano? Ha senso offrire incentivi pubblici, per gli edifici che offrono prestazioni ancora migliori di
quelle di legge (vedi la finanziaria 2007 e le iniziative dei Comuni per incentivi urbanistici nei
RUE)? La certificazione porterà ad un’edilizia di qualità o ad un’edilizia di classe? (CAPITOLO 7)
6) La tendenza a creare nelle città dei ghetti ove si concentrano le fasce più deboli della popolazione sembra inevitabile, quando si presentano alcuni fattori concomitanti: edilizia fatiscente
o di bassa qualità, mancanza di risorse per ristrutturare, fuga degli inquilini a maggior reddito,
tendenza delle etnie immigrate a ritrovarsi unite. Come evitare che l’abitare diventi fattore di
emarginazione e disagio sociale? (CAPITOLO 4)
7) La pianificazione urbanistica spesso ignora le conseguenze delle proprie scelte sulla mobilità
urbana: pur diminuendo l’indice di motorizzazione, la congestione da traffico sulle direttrici
casa-lavoro e casa-centri commerciali continua a crescere. Quali indicazioni il PTCP dovrebbe
dare ai Comuni? (CAPITOLO 4)
8) C’è una tipologia edilizia specifica per i lavoratori e le famiglie? Ha senso porsi la domanda di
come adattare il nostro modello di costruzione a queste nuove esigenze? La domanda futura
giustifica un impegno in questa direzione? Come affrontare i disagi che sorgono per un diverso utilizzo della nostra tipologia di abitazione (temperatura più bassa in casa, meno ventilazione, più generazione di vapore, conseguente umidità sui muri)? (CAPITOLO 6)
Qualità della tensione abitativa
173
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 174
10. RIFERIMENTI BIBLIOGRAFICI
CAPITOLO 3
- Istat, dati demografici censimento 2001 e previsioni demografiche. http://demo.istat.it/
- OECD, Ageing and Employment Policies. http://www.oecd.org
CAPITOLO 4
- Simmel Georg,1903, Die Grossstadt und Das Geisteslehen, trad. it. La metropoli e la vita dello
spirito, a cura di Paolo Jedlowski, Armando Editore, 1995.
- Lynch Kevin, 1960, The Image of the City, trad. it. L’immagine della città, Marsilio Editori, Venezia, 1964
- Provincia di Modena, 2000, Piano territoriale di coordinamento provinciale, Norme di Attuazione
e Appendici, Modena.
- Provincia di Modena, 2000, Piano territoriale di coordinamento provinciale, Relazione parte
seconda, Modena.
- Fallaci Rudi, 2002, Biciclette a idrogeno per la città, in La mobilità a Bologna oggi, ieri e domani,
Atti del seminario di Monte Sole, 23-24 novembre 2002.
- Provincia di Modena, 2005, Sviluppo urbano e previsioni urbanistiche in provincia di Modena
attraverso i Piani Regolatori Generali dei Comuni 1986-2003, Modena.
- Pittamiglio
Fabio,
Metropoli
e
personalità
di
Georg
Simmel,
www.serendicity.arch.unige.it/numero2/iclassici1.htm (consultato il 15/11/2006).
- Guidicini Paolo, s.d., Sviluppo urbano e immagine della città, Franco Angeli Editore, Milano.
CAPITOLO 5
- Abitcoop, Bilancio sociale 2005
- Abitcoop, Bilancio d’esercizio 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005
- Abitcoop, La casa, anno 16 n.1/2006
- Acer, Bilancio d’esercizio 1999, 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005
- Camera di Commercio di Modena, Ufficio Studi (Raffaele Giardino) “Osservatorio sulle imprese
dela Provincia di Modena 2004”
- Camera di Commercio di Modena, Ufficio Studi (Raffaele Giardino) “Imprese e occupazione in
provincia di Modena 2005”
- Camera di Commercio di Modena, Ufficio Studi, “La demografia delle imprese in Provincia di
Modena - note congiunturali anno 2006 2° trimestre”
- Casse edili, Allegato statistico
- Comune di Modena, “Annuario statistico 2005 - Attività edilizia”
- Camera di Commercio di Modena, E-elle, Indicatori statistici dell’economia e del lavoro,
- Istat, Rapporto Modena 8° Censimento generale dell’industria e dei servizi 2001
- Istat, Codice ateco 2002
- Ministero dell’Interno “Statistiche sui contratti di locazione e compravendita di immobili ad uso
abitativo in Italia anni 1985-2002”
- Ministero dello sviluppo economico, div 5 Comitato per l’albo nazionale delle società cooperative edilizie di abitazione e dei loro consorzi, elenco aggiornato al 20 luglio 2006
- Osservatorio provinciale appalti pubblici della provincia di Modena, Provincia e Comune di
Modena “Il monitoraggio degli appalti pubblici nella provincia di Modena per l’anno 2005”, Promo
- Unicapi, Bilancio d’esercizio 2001, 2002, 2003, 2004, 2005
- Unicapi, Piano di sviluppo 2004/2008
- Unicapi, Piano della manutenzione 2004/2008
- Unioncasa, Bilancio sociale 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005
174
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 175
CAPITOLO 6
- Agenzia del Territorio / Osservatorio Mercato Immobiliare, Le nuove costruzioni 2005, Roma,
ottobre 2006.
- Agenzia del Territorio / Osservatorio Mercato Immobiliare, Il mercato immobiliare nel primo
semestre 2006, Roma, ottobre 2006.
- Agenzia del Territorio / Osservatorio Mercato Immobiliare, Rapporto immobiliare 2006, Roma,
luglio 2006.
- Allmendinger Ph. Et alii, Affordability Targets: Implications for Housing Supply, Office of Deputy
Prime Minister, Londra, dicembre 2005.
- Allmendinger Ph. Et alii, Affordability Targets: Implications for Housing Supply. Technical
Appendix, Office of Deputy Prime Minister, Londra, agosto 2005.
- Barker K., Review of Housing Supply. Final Report, HMSO,Londra, 2004.
- Barker K., Review of Land Use Planning. Final Report - Recommendations, HMSO, Londra,
dicembre 2006.
- Baldini M., P. Bosi e P. Silvestri (a cura di), La ricchezza dell’equità. Distribuzione del reddito e
condizioni di vita in un’area ad elevato benessere, Il Mulino, Bologna, 2004.
- Combes P.P., G. Duraton, H.G. Overman e A.J. Venables, Economic Linkages Across Space, Office
of Deputy Prime Minister, Londra, gennaio 2006.
- Davis P. et alii, A sustainability impact study of additional housing scenarios in England, Office
of Deputy Prime Minister, Londra, dicembre 2005.
- DiPasquale D. e W.C. Wheaton, Urban Economics and Real Estate Markets, Prentice Hall,
Engelwood Cliffs, NY, 1996.
- Evans A.W., Economics, Real Estate & the Supply of Land, Blackwell, Oxford, 2004.
- Evans A.W., Economics & Land Use Plannig, Blackwell, Oxford, 2004.
- Evans A.W. e Hartwich O.M., Unaffordable Housing. Fables and Myths, Policy Exchange, Londra,
giugno 2005.
- Granelle J.-J., Économie immobilière. Analyses et Applications, Economica, Parigi, 1998.
- Lecat G., Analyse économique de la planification urbaine, Tesi di dottorato, Université de
Bourgogne, UFR de sciences économiques et de gestion, Ecole Doctorale 201 Gestion Economie
Formation, giugno 2006.
- Maiocchi F. (a cura di), L’analisi del mercato degli affitti delle abitazioni a Piacenza ed incidenza
sul budget delle famiglie più deboli, Facoltà di Economia - Universita’ Cattolica del Sacro Cuore
di Piacenza, 2006.
- Prometeia, Scenari per le economie locali, Bologna, ottobre 2006.
- Pivetti D., L’uso del territorio in Provincia di Modena tra il 1990 ed il 2000, Prometeia, Bologna,
dicembre 2006.
- Provincia di Modena, Sviluppo urbano e previsioni urbanistiche in Provincia di Modena attraverso i Piani Regolatori Generali dei Comuni 1986-2003, Modena, aprile 2005.
- Provincia di Modena, Edifici ed abitazioni in provincia di Modena Un’analisi dei dati censuari
2001, Modena, settembre 2005.
- Provincia di Modena, La qualità della vita nella percezione dei cittadini modenesi. Indagine
demoscopica presso le famiglie residenti in provincia di Modena, Modena, ottobre 2005.
- Provincia di Modena, Fenomeni e tendenze del sistema abitativo modenese. Rapporto 2005,
Modena, novembre 2005.
- Provincia di Modena, Andamento demografico nelle aree sovracomunali della provincia di
Modena. Materiale a supporto della formazione del quadro conoscitivo alla base della variante
generale al piano territoriale di coordinamento provinciale, Modena, gennaio 2006.
- Provincia di Modena, Osservatorio demografico 2005, Modena, ottobre 2006.
Qualità della tensione abitativa
175
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 176
- Regione Emilia-Romagna, Carta dell’uso del suolo 1994. Edizione 1992, [1992].
- Regione Emilia-Romagna, Carta dell’uso del suolo 2003. Edizione novembre 2006, [novembre 2006].
- Regione Emilia-Romagna, Carta dell’usod el suolo 2003. Edizione novembre 2006, [novembre 2006].
- Università degli Studi di Modena e Reggio Emilia, Indagine sulla condizione abitativa. Anno
accademico 2005/2006, bozza, ottobre 2006.
CAPITOLO 7
- “Linea guida per l’adozione della componente energia e qualità ambientale nel regolamento
urbanistico edilizio” - Agenzia per l’Energia e lo Sviluppo Sostenibile di Modena, Maggio 2006.
- “COS.E.BIO. Valutazione comparativa dei costi di un edificio in bioedilizia”, Provincia di Modena
- Area programmazione e pianificazione territoriale, Ottobre 2005.
- “Vademecum sulle tecnologie del risparmio energetico- TELERISCALDAMENTO”. Ministero
delle Attività Produttivee dal Ministero dell’Ambiente e Tutela del Territorio. Attuata da RENAEL
(Rete Nazionale delle Agenzie Locali per l’Energia) e da APAT, 2006.
CAPITOLO 8
- “Interventi sostenibili di riqualificazione energetica degli edifici” - Matteo Serraino, Luca
Degiorgis, Marco Simonetti, Giovanni Vincenzo Fra castoro (da Aicarr (Associazione italiana condizionamento dell’aria, riscaldamento e refrigerazione), “Gli impianti nell’edilizia eco - sostenibile e bio - compatibile”, Bologna 13 novembre 2005).
- “Efficienza energetica degli edifici” - Decreto Legislativo 19 agosto 2005, n. 192 (Direttiva
2002/91/CE) - “I Giorni delle Rinnovabili 2006” Roma 15 maggio 2006, Roberto Moneta, Ministero
delle Attività Produttive
176
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 177
Qualità della tensione abitativa
177
La Tensione Abitativa Interno
178
4-05-2007
14:47
Pagina 178
Qualità della tensione abitativa
La Tensione Abitativa Interno
4-05-2007
14:47
Pagina 179
Qualità della tensione abitativa
179
Abitcoop Copertina
23-04-2007
9:15
Pagina 1