TRIBUNALE ORDINARIO DI COMO
Sezione Fallimentare
Procedura: Fallimento n. 68/09 R.F.
“Sig. Beniamino Piazzoli residente in Via delle Busacce n. 17, San Fermo della Battaglia
(Co)”.
Giudice: Dott. Vito Febbraro.
Curatore Fallimentare: Dott.ssa Paola Mello, Via Recchi n. 2, 22100 Como.
Perito: Dott. Arch. Giovanni Franchi, Via Privata Bernasconi n. 3, 22012 Cernobbio (Co).
RELAZIONE PERITALE DI STIMA DI BENI IMMOBILI
Premesso:
- che il Giudice Delegato Dott. Vito Febbraro a seguito di richiesta del Curatore Fallimentare
nominava stimatore dei beni il sottoscritto Architetto Giovanni Franchi, libero professionista,
con studio a Cernobbio in Via privata Bernasconi n. 3, tel. 0313347492, iscritto all’Ordine
degli Architetti PPC della provincia di Como al n. 921 sez. A,
- che a seguito di tale nomina doveva provvedere alla redazione di perizia di stima degli
immobili di proprietà;
- che informato telefonicamente dal curatore, accettava l’incarico e si recava dallo stesso a
ritirare la documentazione inerente il compendio immobiliare oggetto di valutazione;
- che dopo aver analizzato la documentazione effettuava i sopralluoghi rilevando gli elementi
tecnici necessari per poter descrivere la congruità edilizia/urbanistica, le caratteristiche e la
consistenza degli immobili da stimare;
- che provvedeva a recuperare le visure, con estratti mappa e le relative schede catastali
presso l’Agenzia del Territorio di Como;
tutto ciò premesso
si dichiara quanto segue:
- Il compendio immobiliare da stimare si compone degli immobili derivanti dalla sentenza n.
272/01 del 16.11.2001 in R.G. 4700/93 causa promossa da Piazzoli Ernesto contro Piazzoli
Beniamino e Berini Andreina, in quel caso venne dichiarato lo scioglimento della comunione
in essere tra le parti costituite con attribuzione rispettivamente a Berini Andreina, Piazzoli
Beniamino e Piazzoli Ernesto dei lotti 1,2,3 dell’elaborato peritale depositato dal CTU in
data 21.05.96, ponendo a carico di Piazzoli Beniamino l’obbligo di corrispondere, a titolo di
conguaglio, rispettivamente a Berini Andreina ed a Piazzoli Ernesto gli importi di £.
57.000.000 e £. 32.000.000. Tale sentenza ha assunto formula esecutiva con la pubblicazione
alla Conservatoria dei RR.II. di Como il 31.01.95 R.G. 2065 e R.P. 1584 per divisione
giudiziale.
In data 23.08.2008 è deceduta la Sig.ra Berini Andreina e nessuno degli eredi legittimi (i figli
Piazzoli Beniamino ed Ernesto) ha provveduto a predisporre la successione.
In data 02.10.2009 è stato dichiarato il Fallimento del Sig. Piazzoli Beniamino che ha posto
sotto sequestro tutti i suoi beni e quelli derivanti dalla successione della Sig.ra Berini
Andreina.
In conseguenza di quanto sopra esposto gli immobili da stimare risultano:
- da divisione giudiziale lotto n. 2 Sig. Piazzoli Beniamino per quota intera:
- 1) appartamento sito al 1° piano sottostrada in San Fermo della Battaglia, Via delle Busacce
n. 17 di cui al mappale 2380 sub.12;
- 2) locale ad uso laboratorio sito al 3° piano sottostrada in San Fermo della Battaglia, Via
delle Busacce n. 17 di cui al mappale 2380 sub.13;
- 3) terreni di cui ai mappali 776 e 783 in Comune di Pigra.
- da divisione giudiziale lotto n. 1 Sig.ra Berini Andreina in successione da fare per
quota 50%:
- 4) appartamento sito al piano terreno in San Fermo della Battaglia, Via delle Busacce n. 17
di cui al mappale 2380 sub. 11;
- 5) terreni siti in Comune di Dizzasco di cui ai mappali 1759 e 2100;
- 6) fabbricato sito in Comune di Pigra, Via Roma n. 21 di cui al mappale 1776 sub.1; e
terreni di cui al mappale 4356 e 3873;
- 7) terreni siti in Comune di Pigra di cui ai mappali 598, 4186 e 4311;
-8)
terreni
siti
in
Comune
di
Pigra
di
cui
ai
mappali
13,3382,2191,900,916,1053,1036,4765,2088,2428,2580,431,2145,2207,1311,528,4265,2857
3234,1422,4185 e 1310;
N.B. I lotti ed i relativi terreni di cui ai mappali individuati in grassetto non verranno
considerati nella perizia di stima per i seguenti motivi:
- mappale 4356 ancora intestato a Piazzoli Antonio nato a Pigra 27.09.23;
- mappale 3873 venduto in data 13.10.87 con atto notaio Bellini a Sig.ra Civetta Rosa;
- mappali 598, 4186 e 4311 ancora intestati a Piazzoli Antonio per quota 1/6 ed in usufrutto
parziale al Sig. Greppi Pietro Luigi;
- mappale 13 venduto in data 30.01.81 ai Sig.ri Cordari Laura ed Inganni Ettore con atto
notaio Cornelio e poi venduto in data 26.10.92 al Comune di Pigra con atto notaio Peronese;
- mappale 3382 ancora intestato a Piazzoli Antonio nato a Pigra 27.09.23;
- mappale 1036 da relazione Emmemme non risulta nelle proprietà immobiliari disponibili;
- mappali 2857, 3234, intestati a Comune di Pigra ed in livellario a Piazzoli Antonio;
- mappali 1422 e 4185 ancora intestati a Piazzoli Antonio nato a Pigra 27.09.23.
- di proprietà della Sig.ra Berini Andreina in successione da fare per quota 50%:
- 9) terreni siti in Comune di Pigra di cui ai mappali 896,4649 e 4982; (in quota intera);
-10)
terreni
siti
in
Comune
di
Pigra
di
cui
ai
mappali
554,744,1197,2123,2226,2469,2813,2837,2886,3093 e 3528; (in quota 1/2);
- 11) terreno sito in Comune di Pigra di cui al mappale 2323 (in quota 1/4);
- 12) fabbricato sito in Comune di Pigra, Via Blessagno n. 6 di cui al mappale 4463 e terreni
di cui ai mappali 333,2471,2869 e 3563. (in quota intera)
N.B. I terreni siti in Comune di Pigra di cui ai mappali 2295,2376,2550,3992 e 2549
risultano intestati a Berini Andreina (vedasi visura catastale immobili di cui al n. 4) ma nella
divisione giudiziale risultano assegnati al lotto n.3 assegnato al Sig. Piazzoli Ernesto e
pertanto non verranno considerati nella stima.
A) CONSISTENZA CATASTALE ATTUALE (Nuovo Catasto Edilizio Urbano)
Gli immobili, oggetto di stima, sono così censiti:
- 1) Catasto Fabbricati del Comune di San Fermo della Battaglia, Via Delle Busacce n.17,
Fg. 2, mappale 2380 sub. 12, Cat. A/2, Cl. 1, vani 7, Rendita €. 542,28, con annessa area di
cui al Catasto Terreni del Comune di San Fermo della Battaglia, mappale 2380, incolto prod.,
Cl. 1, ha. 0.05.40, R.D. €. 0,56, R.A. €. 0,14 e mappale 2384, bosco ceduo, Cl. 3, ha. 0.04.70,
R.D. €. 0,61, R.A. €. 0,12.
- 2) Catasto Fabbricati del Comune di San Fermo della Battaglia, Via Delle Busacce n.17,
Fg. 2, mappale 2380 sub. 13, Cat. C/3, Cl. U, mq. 66,00, Rendita €. 214,74, con annessa area
di cui al Catasto Terreni del Comune di San Fermo della Battaglia, mappale 2380, incolto
prod., Cl. 1, ha. 0.05.40, R.D. €. 0,56, R.A. €. 0,14 e mappale 2384, bosco ceduo, Cl. 3, ha.
0.04.70, R.D. €. 0,61, R.A. €. 0,12.
- 3) Catasto Terreni del Comune di Pigra, mappale 776 livellario, bosco ceduo, Cl. 4, ha.
0.23.80, R.D. €. 0,37, R.A. €. 0,37; mappale 783, bosco ceduo, Cl. 3, ha. 0.14.50, R.D. €.
0,37, R.A. €. 0,22.
- 4) Catasto Fabbricati del Comune di San Fermo della Battaglia, Via Delle Busacce n.17,
Fg. 2, mappale 2380 sub. 11, Cat. A/2, Cl. 1, vani 7, Rendita €. 542,28, con annessa area di
cui al Catasto Terreni del Comune di San Fermo della Battaglia, mappale 2380, incolto prod.,
Cl. 1, ha. 0.05.40, R.D. €. 0,56, R.A. €. 0,14 e mappale 2384, bosco ceduo, Cl. 3, ha. 0.04.70,
R.D. €. 0,61, R.A. €. 0,12.
- 5) Catasto Terreni del Comune di Dizzasco, mappale 1759, incolto produttivo, Cl. 1, ha.
0.20.70, R. D. €. 0,32, R.A. €. 0,43; mappale 2100, prato arbor, Cl. 3, ha. 0.08.05, R.D. €.
1,87, R.A. €. 1,25.
- 6) Catasto Fabbricati del Comune di Pigra, Via Roma n. 21, Fg. 12, mappale 1776 sub. 1,
Cat. A/4, Cl. 2, vani 5,50, Rendita €. 227,24.
- 8) Catasto Terreni del Comune di Pigra, Mappale 2191, prato, Cl. 3, ha. 0.11.30, R.D. €.
2,63, R.A. €. 1,75. Mappale 900 livellario, bosco ceduo, Cl. 4, ha. 0.35.40, R.D. €. 0,55, R.A.
€. 0,55. Mappale 916, prato, Cl. 3, ha. 0.10.20, R.D. €. 2,37, R.A. €. 1,58. Mappale 1053,
prato, Cl. 3, ha. 0.09.70, R.D. €. 2,25, R.A. €. 1,50. Mappale 4765, prato, Cl. 1, ha. 0.00.40,
R.D. €. 0,11, R.A. €. 0,14. Mappale 2088, seminativo, Cl. 2, ha. 0.02.00, R.D. €. 0,52, R.A.
€. 0,21. Mappale 2428, prato arb. Cl. 3, ha. 0.02.90, R.D. €. 0,52, R.A. €. 0,45. Mappale
2580, bosco ceduo, Cl. 3, ha. 0.09.90, R.D. €. 0,26, R.A. €. 0,15. Mappale 431, seminativo,
Cl. 2, ha. 0.01.90, R.D. €. 0,49, R.A. €. 0,20. Mappale 2145, seminativo. Cl. 3, ha. 0.01.50,
R.D. €. 0,31, R.A. €. 0,08. Mappale 2207, prato, Cl. 2, ha. 0.03.50, R.D. €. 0,90, R.A. €.
1,08. Mappale 1311, prato, Cl. 3, ha. 0.07.50, R.D. €. 1,74, R.A. €. 1,16. Mappale 528
livellario, pascolo, Cl. U, ha. 0.33.80, R.D. €. 3,49, R.A. €. 1,40. Mappale 4265 livellario,
prato arbor. Cl. 3, ha. 0.04.50, R.D. €. 0,81, R.A. €. 0,70. Mappale 1310, bosco ceduo, Cl. 3,
ha. 0.03.00, R.D. €. 0,08, R.A. €. 0,05.
- 9) Catasto Terreni del Comune di Pigra, Mappale 896 livellario, bosco ceduo, Cl. 3, ha.
0.18.15, R.D. €. 0,47, R.A. €. 0,28. Mappale 4649 livellario, bosco ceduo, Cl. 2, ha. 0.00.80,
R.D. €. 0,04, R.A. €. 0,01. Mappale 4982 livellario, bosco ceduo, Cl. 2, ha. 0.06.00, R.D. €.
0,31, R.A. €. 0,09.
- 10) Catasto Terreni del Comune di Pigra, Mappale 554, pascolo cespug. Cl. U, ha. 0.24.60,
R.D. €. 2,54, R.A. €. 1,27. Mappale 744, bosco ceduo, Cl. 1, ha. 0.23.90, R.D. €. 2,47, R.A.
€. 0,37. Mappale 1197, bosco ceduo, Cl. 3, ha. 0.22.00, R.D. €. 0,57, R.A. €. 0,34. Mappale
2123, seminativo, Cl. 3, ha. 0.01.40, R.D. €. 0,29, R.A. €. 0,07. Mappale 2226, prato, Cl. 3,
ha. 0.24.00, R.D. €. 5,58, R.A. €. 3,72. Mappale 2469, seminativo, Cl. 3, ha. 0.02.00, R.D. €.
0,41, R.A. €. 0,10. Mappale 2813, prato, Cl. 2, ha. 0.01.80, R.D. €. 0,46, R.A. €. 0,56.
Mappale 2837, prato, Cl. 2, ha. 0.00.60, R.D. €. 0,15, R.A. €. 0,19. Mappale 2886, prato
arbor. Cl. 2, ha. 0.02.60, R.D. €. 0,60, R.A. €. 0,81. Mappale 3093, prato arbor. Cl. 2, ha.
0.02.30, R.D. €. 0,53, R.A. €. 0,71. Mappale 3528, seminativo, Cl. 2, ha. 0.01.80, R.D. €.
0,46, R.A. €. 0,19.
- 11) Catasto Terreni del Comune di Pigra, Mappale 2323, bosco ceduo, Cl. 2, ha. 0.30.60,
R.D. €. 1,58, R.A. €. 0,47.
- 12) Catasto Fabbricati del Comune di Pigra, Via Blessagno n. 6, Fg. 12, mappale 4463, Cat.
A/3, Cl. 2, vani 4,00, Rendita €. 165,27. Catasto Terreni del Comune di Pigra, Mappale 333,
seminativo, Cl. 2, ha. 0.22.02, R.D. €. 5,69, R.A. €. 2,27. Mappale 2471, prato, Cl. 1, ha.
0.04.40, R.D. €. 1,25, R.A. €. 1,59. Mappale 2869, prato, Cl. 1, ha. 0.01.30, R.D. €. 0,37,
R.A. €. 0,47. Mappale 3563, seminativo, Cl. 2, ha. 0.01.80, R.D. €. 0,46, R.A. €. 0,19.
1.1 Coerenze
I lotti confinano in senso orario da nord nei seguenti modi:
1) prima terrapieno indi area nuda assegnata a lotto n. 1, prospetto su area nuda assegnata al
lotto n. 3, linea spezzata prima prospetto su sottostante terrazzo assegnata al lotto n. 3, indi
per salto rientrante area nuda assegnata al medesimo lotto n. 3, indi per salto rientrante area
nuda assegnata al medesimo lotto n. 3, prima area nuda assegnata al lotto n. 3 indi per salto
saliente p.tà di terzi di cui al mapp. 901.
2) terrapieno, area nuda della stessa ragione ed oltre il valletto, prima area nuda della stessa
ragione ed oltre p.tà di terzi di cui al mapp. 901, indi per salto rientrante area nuda annessa al
lotto n.3.
3) del mapp. 776: strada - mapp. 775 - valle - 777 - strada, del mapp. 783: mapp. 782 - strada
consorziale - 786 - strada - 4282.
4) Via delle Busacce, area nuda assegnata ai lotti n. 2 e 3, linea spezzata prima prospetto sul
sottostante terrazzo assegnato al lotto n. 3, indi per salto rientrante area nuda assegnata al
lotto n. 2 e prospetto su area nuda assegnata ai lotti n. 2 e 3.
5) del mapp. 1759: mappali 1760-valle-1765- 3124 - strada provinciale -3099 – 3098. Del
mapp. 2100: strada provinciale, mappali 2621 - 3313 -2970 - 3185.
6) proprietà di terzi, mappali 4158 - 1772 – 1773 – 4355 –strada pubblica -4577 -1775 -1778
-95 e 1777.
8) del mapp. 2191: strada consorziale – 963 -952 – 2164 e 962. Del mapp. 900: mappali 4762
– 1916 strada consorziale e 899. Del mapp. 916: 915 – 913 – 912 – 917 e valle. Del mapp.
1053: 1052 – 1049 – 1048 – 1054 e 2443. Del mapp. 4765: 4311 – 1127 e strada. Del mapp.
2088: 4086 – 2083 – 2087 e 2015. Del mapp. 2428: 2423 – 4111 e 2427. Del mapp. 2580:
1099 – 1098 – 1097 – 1136 e 1135. Del mapp. 431: 432 – 3985 – 424 – 425 – 430 e 3678.
Del mapp. 2145: 2146 – 2147 – 2144 -2143 – 2142 e 4088. Del mapp. 2207: non
identificabile, 2225 – 2201 – 2202 – 2203 – 2206 e 2208. Del mapp. 1311: 1308 – strada
consorziale – 4603 – 1312. Del mapp. 528: valle – strada consortile – 529 – 526 e valle. Del
mapp. 4265: 2316 – 2315 -4103 – strada comunale e 4104. Del mapp. 1310: 1309 – valle –
1313 e strada consorziale.
9) del mapp. 896: altro comune, 4955, strada e 4598. Del mapp. 4649: strada, 4648 – 3793 ed
altro comune. Del mapp. 4982: 3796 – 5513 – 3794, strada ed altro comune.
10) del mapp. 554: strada consortile, 686, 4271, 532, 533 e 553. Del mapp. 744: altro
comune, 1215 e strada. Del mapp. 1197: 2638 – 3837, strada, – 4041 e strada. Del mapp.
2123: 2125 – 2126 – 2124 – 2134 – 2136 – 4087 e 2122. Del mapp. 2226: 982, sentiero, 279
e altro comune. Del mapp. 2469: 4387 – 2441 – 2471 – 2470 e 2468. Del mapp. 2813: 2820
– 2819 – 4197 – 2814 – 2812 – 2822 e 2821. Del mapp. 2837: strada, 2836 – 2835 – 2840 e
2838. Del mapp. 2886: valle, 2889 – 2888 – 2887 e 2885. Del mapp. 3093: 4207 – 3092 –
3097 – 3094 – 3095 e 3154. Del mapp. 3528: 3529 – 3532 – 3536 – 3539 – 3540 e 4137.
11) Del mapp. 2323: 2322, strada – 2324 – 2319 e 2320.
12) Del fabbricato di cui al mapp. 4463: 3851 - 1678 – 1679 e Via Blessagno.
Del mapp. 333: 319 – 519 – 332 – 338 – 335 – 334 – 3705 e 321. Del mapp. 2471: 2441 –
2472 – 4477 – 2470 e 2469. Del mapp. 2869: 2868 – 2870 – 2905 e 2866. Del mapp. 3563:
3550 – 3551 – 3562 – 3564 – 3565 e 3566.
B) PROVENIENZA
I lotti 1) – 2) – 3) – 4) – 5) – 6) – 8) sono pervenuti al soggetto in forza di atto di
Successione, pubblicato in Conservatoria dei RR.II. di Como il 05.06.1995, R.G. 10151 e
R.P. 7560. Successione di Piazzoli Antonio (27.09.23, m. 14.03.86) denuncia n. 932 vol.
1986 U.R. di Como del 05.08.86 devoluta per legge.
I lotti 9) e 12) sono pervenuti al soggetto in forza di atto di Divisione, pubblicato in
Conservatoria dei RR.II. di Como il 19.05.1989, R.G. 8087 e R.P. 6201. Atto di Successione
pubblicato in Conservatoria dei RR.II. di Como il 30.07.1935, R.G. 3616 e R.P. 3011. Atto
di Successione pubblicato in Conservatoria dei RR.II. di Como il 19.08.1991, R.G. 17112 e
R.P. 12557.
Il lotto 10) è pervenuto al soggetto in forza di atto di Testamento, pubblicato in
Conservatoria dei RR.II. di Como il 25.10.1950, R.G. 4981 e R.P. 4735. Atto di Successione
pubblicato nella Conservatoria dei RR.II. di Como il 27.02.1953, R.G. 1077 e R.P. 1018. per
i mappali 554 e 744 mentre i rimanenti immobili pervennero al soggetto in forza di atto di
Testamento, pubblicato in Conservatoria dei RR.II. di Como il 10.09.1951, R.G. 4803 e R.P.
4516. Atto di Successione pubblicato nella Conservatoria dei RR.II. di Como il 21.11.1951,
R.G. 6072 e R.P. 5682.
Il lotto 11) è pervenuto al soggetto in forza di atto di Testamento, pubblicato in
Conservatoria dei RR.II. di Como il 25.10.1950, R.G. 4981 e R.P. 4735. Atto di Successione
pubblicato nella Conservatoria dei RR.II. di Como il 27.02.1953, R.G. 1077 e R.P. 1018.
C) CONSISTENZA DEGLI IMMOBILI E SITUAZIONE URBANISTICA
Per gli immobili siti in Comune di San Fermo della Battaglia si segnala che il lotto ha
destinazione urbanistica nel PGT vigente: “zona Br residenziale di margine” al suo interno è
ammessa la destinazione residenziale ed oltre ad ampliamenti volumetrici del 20% del
volume esistente è previsto un Indice fondiario pari a 0,7 mc./mq., un Rapporto di copertura
del 50% ed altezza max pari a ml. 7;00. Il lotto è quindi da ritenersi saturo.
Le unità immobiliari oggetto di valutazione sono parte di un complesso immobiliare sito in
Via Delle Busacce che si sviluppa su quattro differenti livelli di piano, in posizione
semicentrale dell’abitato vicino al Parco della Spina Verde molto tranquilla ed abbastanza di
pregio per il territorio comunale con tipologia prevalente mono-bifamiliare.
Il terreno su cui insiste l’immobile si presenta con una forte pendenza discendente da Via
delle Busacce fino al corso d’acqua presente in valle. I lati corti sud e nord risultano privi di
recinzione mentre i lati lunghi sono dotati di recinzione in muratura continua in cls, solo in
parte comuni con le proprietà limitrofe. Le strutture portanti sia verticali che orizzontali sono
del tipo tradizionale, ossia con murature perimetrali in laterizio semiportante con inserimento
di alcuni elementi in c.a., come pure le solette a sbalzo.
- Le unità immobiliari di cui ai lotti 1) e 4) hanno dimensioni e finiture simili e precisamente:
ingresso, corridoio centrale, cucina, soggiorno, bagno, tre camere e balconata ( lotto 1 anche
ripostiglio esterno); pareti e soffitti al civile con pitturazione murale, serramenti ad anta in
legno sp. mm. 45,00 senza vetrocamera con tapparelle in legno, pavimenti in pietra tipo
botticino per la zona giorno, moquette per la zona notte, servizi igienici con pavimenti e
rivestimenti in ceramica smaltata, balconi con piastrelle in gres rosso e parapetti in ferro
verniciato a disegno semplice, impianto elettrico incassato senza salvavita, impianto di
riscaldamento con termosifoni con caldaia autonoma a gas non funzionante e senza
termostato di regolazione dunque non soggette ad ACE.
- L’unità immobiliare di cui al lotto 2) adibita a laboratorio nel 1990 con regolare
autorizzazione presenta pavimento in cemento lisciato, pareti e soffitti al civile, porte e
finestre in ferro verniciato con specchiature in vetro, servizio igienico con pavimento e
rivestimento in piastrelle di gres, impianto elettrico a vista ed impianto di riscaldamento
autonomo predisposto ma senza caldaia. Sempre a questo piano esiste uno spazio retrostante
con ingresso autonomo allo stato rustico, ad uso ripostiglio.
- L’unità immobiliare di cui al lotto 6) consta di un intero fabbricato di antica costruzione
con annesso piccolo giardino piano con piccolo rustico. Le murature sono in pietrame e gli
impalcati portanti orizzontali in legno. Al piano terra/interrato esiste un piccolo vano di
ingresso ed avvio di scala ascendente mentre i rimanenti tre locali sono interamente al
rustico, al piano primo corridoio, tre locali ed una cucina con finiture al civile di antica
foggia, pavimenti in graniglia, serramenti di esiguo spessore e senza vetrocamera e porte
interne in legno, impianto elettrico non a norma, impianto di riscaldamento inesistente sono
presenti solo camini. Al piano intermedio bagno ed al secondo piano camera da letto sempre
con le stesse finiture. Un ulteriore locale interamente al rustico al piano sottotetto. Le
condizioni in generali pertanto sono da considerarsi scarse.
- L’unità immobiliare di cui al lotto 12) consta di un intero fabbricato di antica costruzione
sito su tre piani con accesso da Via Blessagno: le murature sono in pietrame e gli impalcati
portanti orizzontali in legno. Al piano terra esiste un vano di ingresso con micro bagno di
servizio ed avvio di scala ascendente interna, cucina con camino e stufa e cantina, al piano
primo camera ed al piano secondo camera e bagno oltre a balcone con vista lago. Le finiture
sono al civile di antica foggia, pavimenti in graniglia, in cotto lombardo ed in ceramica,
serramenti di esiguo spessore e senza vetrocamera e porte interne in legno, parapetti in ferro
verniciato a disegno semplice, impianto elettrico non a norma, impianto di riscaldamento
inesistente. Le condizioni in generali pertanto sono da considerarsi poco più che scarse per
gli interni e sufficienti per l’esterno.
- Le restanti unità immobiliari sono terreni esterni ai nuclei abitati di pigra e di Dizzasco.
Sono fondi a bosco e/o prato urbanisticamente classificati in zone agricole e boschive, spesso
localizzati in ambiti lontani dai territori urbanizzati e pertanto scarsamente interessanti per il
mercato immobiliare.
D) VALUTAZIONE
A seguito di quanto descritto, considerato il momento temporale del mercato immobiliare, il
livello delle finiture, la dotazione di impianti, analizzata la localizzazione ed il grado di
accessibilità, le previsioni edificatorie degli strumenti urbanistici vigenti, considerate le
funzioni insediate ed insediabili, si ritiene di poter assegnare i valori esposti nella tabella
sottostante:
- 1) appartamento mq. 129,00 x €./mq. 900,00 = €. 116.100,00; balconi mq. 39,00 x €./mq.
300 = €. 11.700,00, ripostiglio a corpo €. 2.500,00; Totale €. 130.300,00.
- 2) laboratorio/ripostiglio mq. 71,00 x €./mq. 400,00 = Totale €. 28.400,00.
- 3) terreni in Pigra mq. 3830,00 x €/mq. 1,50 = Totale €. 5.745,00.
- 4) appartamento mq. 129,00 x €./mq. 950,00 = €. 122.550,00; balconi mq. 24,00 x €./mq.
300 = €. 7.200,00; Totale €. 129.750,00.
- 5) terreni in Dizzasco mq. 2875,00 x €/mq. 2,00 = Totale €. 5.750,00.
- 6) intero fabbricato in Via Roma n. 21 Pigra: p. terra/interrato mq. 75,00 x €./mq. 150,00 =
€. 11.250,00; piano primo (incluso balcone) mq. 76,00 x €./mq. 300,00 = €. 22.800,00; piano
secondo (incluso balcone) mq. 40,00 x €./mq. 350,00 = €. 14.000,00; sottotetto al rustico e
giardino esterno con legnaia a corpo €. 4.000,00; per un Totale €. 52.050,00.
- 8) terreni in Pigra mq. 13.750,00 x €/mq. 1,50 = Totale €. 20.625,00.
- 9) terreni in Pigra mq. 2.495,00 x €./mq. 1,50 = Totale €. 3.745,00.
- 10) terreni in Pigra mq. 10.700,00 x €./mq. 2,00 = Totale €. 21.400,00.
- 11) terreno in Pigra mq. 3.060,00 x €./mq. 1,50 = Totale €. 4.590,00.
- 12) intero fabbricato in Via Blessagno n. 6 Pigra: p. terra/interrato mq. 46,00 x €./mq.
500,00 = €. 23.000,00; piano primo mq. 40,00 x €./mq. 550,00 = €. 22.000,00; piano secondo
(incluso balcone) mq. 41,00 x €./mq. 600,00 = €. 24.600,00; per un Totale €. 69.600,00.
Terreni in Pigra mq. 2.952,00 x €./mq. 2,00 = Totale €. 5.904,00.
E) TRASCRIZIONE IPOTECHE E PIGNORAMENTI
Risultano iscritte le seguenti ipoteche/pregiudizievoli:
- Iscrizione di Ipoteca Legale pubblicata nella Conservatoria dei RR. II. di Como il 16.17.2007,
R.G. 26537, R.P. 5550, a favore di EQUITALIA COMO E LECCO SPA/Lecco per la somma
totale di £. 1.174.904.548, di cui £. 587.452.274 per capitale e £. 587.452.274 per spese ed
interessi.
- Iscrizione di Ipoteca Giudiziale pubblicata nella Conservatoria dei RR. II. di Como il
05.08.2009, R.G. 23189, R.P. 5056, a favore di BANCA DI LEGNANO SPA/Legnano per la
somma totale di £. 76.482.665, di cui £. 58.088.100 per capitale e £. 18.394.565 per spese ed
interessi.
- Iscrizione di Ipoteca Legale pubblicata nella Conservatoria dei RR. II. di Como il 10.08.2009,
R.G. 24012, R.P. 5279, a favore di EQUITALIA ESATRI SPA/Milano per la somma totale di £.
421.945.762, di cui £. 210.972.881 per capitale e £. 210.972.881 per spese ed interessi.
- Atto di Citazione pubblicato nella Conservatoria dei RR. II. di Como il 31.01.1995, R.G. 2065,
R.P. 1584, a favore di PIAZZOLI – PIAZZOLI – BERINI.
- Sentenza di fallimento in fase di trascrizione.
In fede
Dott. Arch. Giovanni Franchi
Cernobbio 12.04.2012
Allegati:
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Visure, estratti mappa e schede catastali;
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Visure ipotecarie;
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Documentazione fotografica.