La cedolare secca
LA CEDOLARE SECCA
1.Legge delega nr. 42 del 2009
2.D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23 (art. 3)
3.Provvedimento
La cedolare secca sostituisce con riguardo ai redditi da locazione
l’irpef risultante dal 730 o modello unico e consente di evitare il
pagamento di bollo e registro alla registrazione del contratto di
locazione o alla sua proroga o risoluzione
La cedolare secca
CHI PUO’ SCEGLIERRE LA CEDOLARE
Possono: persone fisiche (società semplice?)
Non possono: soggetti Ires
Come il proprietario dell’immobile locato può scegliere la cedolare
anche l’usufruttuario
Le proprietà condominiali dovrebbe dare la possibilità di optare
per la cedolare. Da verificare come esercitare la scelta.
La cedolare secca
PER QUALI IMMOBILI SI PUO’ SCEGLIERE LA CEDOLARE
La cedolare si riferisce solo alle locazione di immobili ad uso
abitativo (categorie da A1 a A11 esclusa l’A10) e deve essere
locato per finalità abitative.
Sono esclusi gli immobili che rientrano nel reddito d’impresa o di
lavoro autonomo del locatore.
Privato vs Privato
SI
Impresa vs Privato
NO
Privato vs Impresa
SI (foresteria)
La cedolare secca
PER QUALI IMMOBILI SI PUO’ SCEGLIERE LA CEDOLARE
E’ applicabile alle locazioni delle pertinenze di immobili ad uso
abitativo (locate congiuntamente)
E’ applicabile anche ai contratti per cui non vige un obbligo di
registrazione (locazioni inferiore ai 30 giorni)
La cedolare secca
PER QUALI LOCAZIONI: PRIMA APPLICAZIONE LA
CEDOLARE
Se alla data del 7 aprile 2011 il contratto è già:
•in corso e già registrato
•prorogato
•scaduto
chi vuole applicare la cedolare deve pagare l’acconto ed indicherà
la scelta nel 730 o unico 2012
Non si rimborsano le imposte di bollo e registro eventualmente
già pagate
La cedolare secca
PER QUALI LOCAZIONI: PRIMA APPLICAZIONE LA
CEDOLARE
Se alla data del 7 aprile 2011 il contratto è:
•è stato prorogato ma non sono trascorsi i 30 giorni per il
pagamento dell’imposta di registro
chi vuole applicare la cedolare deve (pagare l’acconto) presentare
il modello 69 entro 30 giorni dalla risoluzione
Non si paga registro e bollo
La cedolare secca
PER QUALI LOCAZIONI: PRIMA APPLICAZIONE LA
CEDOLARE
Se tra il 7 aprile 2011 e il 6 giugno 2011:
•scade il termine di registrazione
•scade il termine per pagare l’imposta di registro sulla proroga
chi vuole applicare la cedolare può scegliere entro il 6 giugno
2011
La cedolare secca
PER QUALI LOCAZIONI: PRIMA APPLICAZIONE LA
CEDOLARE
Se alla data del 7 aprile 2011 il contratto è:
• in corso e viene risolto successivamente
• è già stato risolto ma non sono trascorsi i 30 giorni per il
pagamento dell’imposta di registro
chi vuole applicare la cedolare deve (pagare l’acconto) presentare
il modello 69 entro 30 giorni dalla risoluzione
La cedolare secca
LA MISURA DELLA CEDOLARE
L’imposta da pagare dipende dal tipo di contratto di locazione ed
è pari al:
• 21% del canone annuo per i contratti a canone libero
• 19% del canone annuo per i contratti a canone concordato su
abitazioni situate in Comuni con carenze di disponibilità abitative
oppure in quelli ad alta tensione abitativa (ambedue le condizioni)
La cedolare secca
COSA SOSTITUISCE LA CEDOLARE
Sostituisce, per il periodo di validità dell’opzione:
• l’Irpef e le addizionali comunale e regionale. Il reddito tassato
con la cedolare secca non può essere inferiore alla rendita
catastale dell’abitazione
• l’imposta di registro
• l’imposta di bollo sul contratto di locazione.
La cedolare secca
COSA SOSTITUISCE LA CEDOLARE
Sostituisce anche l’imposta di registro e l’imposta di bollo anche:
• sulle risoluzioni anticipate se il contratto si risolve in un’annualità
in cui il locatore ha scelto di applicare la cedolare
• sulle proroghe se alla proroga si opta per la cedolare.
Non si rimborsano le imposte
eventualmente già pagate
di
bollo
e
registro
La cedolare secca
RILEVANZA DEL REDDITO ASSOGGETTATO ALLA
CEDOLARE
Il reddito assoggettato a cedolare rileva ai fini delle deduzioni o
detrazioni
Il reddito assoggettato a cedolare rileva anche ai fini
dell’indicatore della situazione economica equivalente (I.S.E.E.)
Viene meno l’Irpef da cui detrarre gli oneri (esempio: 36% o
55%)
La cedolare secca
COME SI SCEGLIE LA CEDOLARE
La scelta è esercitata in sede di registrazione utilizzando:
• Il modello Siria o
• il modello 69.
Siria si presenta telematicamente e si può utilizzare se:
• i locatori non sono più di 3 e tutti scelgono la cedolare;
• i locatari non sono più di 3
• è locata una sola abitazione e non più di 3 pertinenze
• abitazione e pertinenze sono iscritte in catasto e hanno la
rendita catastale
• il contratto contiene solo la disciplina del rapporto di locazione
senza altre pattuizioni.
La cedolare secca
COME SI SCEGLIE LA CEDOLARE
Chi sceglie la cedolare secca deve prima comunicare, con
raccomandata, al locatore la rinuncia, per il periodo di validità
dell’opzione, alla facoltà di chiedere qualsiasi aggiornamento del
canone, anche se prevista nel contratto, inclusa la “variazione
Istat”
•Se non è previsto alcun aumento la raccomandata è
necessaria?
•Gli aumenti relativi ad anni precedenti ma pagati dopo la scelta
sono validi?
•La raccomandata può essere sostituita da una clausola
contrattuale?
La cedolare secca
COME SI SCEGLIE LA CEDOLARE
E’ possibile:
•scegliere la cedolare in sede di registrazione e mantenerla negli
anni successivi di contratto
•scegliere la cedolare in sede di registrazione e revocarla per anni
successivi di contratto adempimenti ancora da individuarsi)
•non scegliere la cedolare in sede di registrazione e farlo negli
anni successivi di contratto
•entrare e uscire dalla cedolare secca
La cedolare secca
COME SI SCEGLIE LA CEDOLARE
Se la locazione si riferisce a più abitazioni si può scegliere la
cedolare per una sola abitazione:
•si deve pagare l’imposta di bollo;
•il registro è pagato in base al canone. Se il canone è unico il
registro è calcolato in proporzione alla rendita.
La cedolare secca
COME SI SCEGLIE LA CEDOLARE
Se i locatori sono più di uno ognuno può scegliere la cedolare:
• si deve pagare l’imposta di bollo;
• i locatori che non scelgono la cedolare pagano il registro in
base alla propria quota di canone.
La cedolare secca
COME SI VERSA LA CEDOLARE
Si versa come l’Irpef in saldo e acconto ed alle stesse scadenze
dell’Irpef. Stessa misura sanzionatoria (30%) e possibile il
ravvedimento operoso.
2011: l’acconto è fissato nella misura dell’85%
Dal 2012: l’acconto è fissato nella misura del 95%
Nel 2011 metodo previsionale (dal 2012 anche metodo storico)
La cedolare secca
ACCONTO 2011
1. Si versa se la cedolare supera € 51,65 (85%)
2. Se è inferiore a € 257,52 si versa per intero entro il 30
novembre 2011
3. Se è uguale o superiore a € 257,52:
• 40% entro il 16 giugno (18 luglio con 0,40).
rateizzare l’acconto fino a novembre
• 60% entro il 30 novembre
Contratti post 31 maggio: acconto dovuto a novembre
Contratti post 31 ottobre: nessun acconto
E’ possibile
La cedolare secca
ACCONTO 2011
Ricalcolo dell’acconto Irpef per evitare un doppio pagamento
(Irpef e cedolare). E’ applicazione del metodo previsionale o
storico? Conseguenze sanzionatorie.
Nel modello 730 devo indicare nel rigo F6 di volere versare un
acconto in misura inferiore (posso farlo anche entro il 30
settembre con riduzione del secondo acconto)
La cedolare secca
OBBLIGHI DI DICHIARAZIONE
Obbligo di presentazione della dichiarazione dei redditi.
Obbligo di registrazione del contratto.
Viene meno l’obbligo di comunicazione all’autorità di Pubblica
Sicurezza.
La cedolare secca
REGIME SANZIONATORIO
1  raddoppio sanzione omessa/infedele dichiarazione
• omessa: senza imposte da € 516 a € 2.064, con imposte da
240% a 480%
• infedele: da 200% al 400%)
Colpisce tutte le locazioni abitative (anche quelle che non possono
accedere alla cedolare)
2  NO riduzione sanzioni in caso di adesione o rinuncia
all’impugnazione
La cedolare secca
REGIME SANZIONATORIO
3 contrapposizione di interessi nel caso di mancata o
errata registrazione. In caso di registrazione il contratto dura
4 anni con canone pari a 3 volte la rendita catastale
Es: immobile rendita € 1.000, canone di locazione annuo € 12.000
derivante da un contratto inizialmente non registrato
 Il locatore rischia una perdita di € 36.000 (9.000 * 4 anni)
4  prevista possibilità di regolarizzare entro il 06.06.2011
Cedolare secca sugli affitti
3
Ambito soggettivo
Conseguenze dell’inapplicabilità della cedolare
imprese, professionisti, enti non commerciali
Imprese: articolo 65
Per individuare la
relatività
dell’immobile
all’impresa
problema maggiore per
imprese individuali in
semplificata
Professionisti:
previsione normativa è
pleonastica poiché
immobile locato non
può
essere relativo
all’attività
professionale
per
Enti non commerciali:
esclusione soggettiva
quindi anche per
immobili
gestiti nella sfera
istituzionale