Dott. Giovanni Fanticini Magistrato dell’Ufficio del Massimario della Corte di Cassazione Custodia e ordine di liberazione nelle vendite fallimentari MANTOVA – 18 OTTOBRE 2014 1. Custodia cos’è la custodia? chi custodisce gli immobili del fallito? si può affidare la custodia a soggetti terzi? quale compenso per gli ausiliari? «convivenza» di custode e curatore: problemi 2. Liberazione perché liberare gli immobili? quali strumenti giuridici per liberare i cespiti? quali tutele per gli occupanti? si libera anche l’abitazione del fallito (art. 47 L.F.)? Custodia dell’immobile Cosa si intende per «custodia»? Disciplina normativa: Legge Fallimentare – Titolo II – Capo IV (artt. 84 ss. L.F.): al Curatore competono «custodia e amministrazione delle attività fallimentari» artt. 559-560-65 c.p.c.: «custodia degli immobili pignorati»: conservazione, amministrazione, liquidazione attività di conservazione materiale (vigilanza, manutenzione, chiusura, ecc.) attività di gestione (riscossione canoni/frutti, locazione/affitto, sfratti, ecc.) attività tese alla liquidazione (pubblicità, visite all’immobile, informazioni, ecc.) alla «custodia» si accompagnano le relative responsabilità Custodia dell’immobile Può il curatore avvalersi di un «custode»? Curatore fallimentare: custode ex lege art. 32 L.F.: «Il curatore esercita personalmente le funzioni del proprio ufficio» «la custodia dei beni pignorati si trasferisce immediatamente in capo al curatore» anche in caso di fallimento del debitore esecutato (Cass. 10599/2009) può affidare a terzi la custodia dei beni acquisiti all’attivo (Cass. 201/1975) Delega delle funzioni (art. 32 co. 1° L.F.): riguarda specifici atti (Cass. 2899/1994: «mandato speciale») autorizzazione del comitato dei creditori Coadiutori (art. 32 co. 2° L.F.): tecnici o «altre persone retribuite» autorizzazione del comitato dei creditori responsabilità del curatore: «Il curatore adempie ai doveri del proprio ufficio, imposti dalla legge o derivanti dal piano di liquidazione approvato, con la diligenza richiesta dalla natura dell'incarico» (art. 38 L.F.) Custodia dell’immobile Quale «custodia» si può affidare a terzi? vigilanza (rilievo di situazioni critiche) SÌ manutenzione NO (comporta spese, ma forse per le urgenze …) chiusura, allarmi NO (fase decisionale) SÌ (attività materiale) assicurazione fabbricato NO riscossione canoni NO raccolta frutti FORSE (attività materiale) cessione frutti NO concessione in godimento (locazione/affitto) NO azioni contrattuali (sfratti, decr. ing., ecc.) NO assemblee condominiali NO pubblicità DIPENDE (da tipo cespiti, accordi, p.d.l.) visite all’immobile SÌ informazioni SÌ (ma è anche attività del Curatore ) Custodia dell’immobile Il compenso del custode? DELEGA (art. 32 comma 1° L.F.) Il compenso del custode delegato è detratto da quello del curatore COADIUTORE (art. 32 comma 2° L.F.) Se il curatore si avvale di un coadiutore incaricato di accudire ad un particolare settore, del compenso dell’ausiliario «si tiene conto» PREDEDUZIONE (art. 111 L.F.) Riguarda spese sostenute dal curatore per le sue attività. … e se la sorveglianza fosse affidata a un istituto di vigilanza? … e se si nominasse un «portiere» con l’incarico di far accedere gli interessati alla visita e all’acquisto? D.M. 15/5/2009 N. 80 (Compensi dei custodi dei beni pignorati) art. 2 comma 2° elenca le attività del custode Il compenso è unitario ma può essere ridotto fino al 50% in caso di ridotta complessità dell’incarico (quindi, in caso di attività numericamente «ridotte») Custodia dell’immobile Custode dei beni pignorati e fallimento dell’esecutato Esecuzione proseguita (ex art. 41 T.U.L.B. o ex 107 L.F.) nomina del custode da parte del G.E. (Cass. 5352/94; contra, Cass. 6254/82): non necessariamente il curatore possono coesistere curatore e custode ripartizione poteri custode/curatore: tutte le attività di “custodia” spettano al custode ex art. 559 c.p.c. le relative responsabilità sono in capo al custode ex art. 559 c.p.c. Problemi di “convivenza”: incasso canoni (art. 41 co. 3° TULB) disdetta contratto di locazione sfratto/risoluzione contratti di godimento alienazione frutti naturali Liberazione dell’immobile Perché liberare gli immobili del fallito? art. 560 c.p.c.: «Il giudice dell'esecuzione dispone, con provvedimento non impugnabile, la liberazione dell'immobile pignorato, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, ovvero quando revoca la detta autorizzazione, se concessa in precedenza, ovvero quando autorizza la vendita» elimina incertezza sui tempi in cui il bene sarà disponibile elimina incertezza sui costi di liberazione elimina incertezza sui titoli opponibili migliora la vendita forzata (minori tempi/costi di liquidazione) equipara le “vendite fallimentari” alle “vendite esecutive” Liberazione dell’immobile Come liberare gli immobili del fallito? Vendita ex art. 107 comma 2° L.F. e art. 560 c.p.c.: l’ordine di liberazione è disposizione del c.p.c. “compatibile” Tutela dell’occupante: opposizione ex art. 615 c.p.c. (contestazione del diritto di procedere al rilascio); reclamo ex art. 26 L.F. (legittimità del decreto) Vendita ex art. 107 comma 1° L.F. e applicazione analogia dell’art. 560 c.p.c.: l’ordine di liberazione è applicabile alle procedure di vendita coattive Tutela dell’occupante: opposizione ex art. 615 c.p.c. (contestazione del diritto di procedere al rilascio); reclamo ex art. 26 L.F. (legittimità del decreto) Vendita “fallimentare” e art. 25 n. 2 L.F.: solo se l’immobile è occupato dal fallito o del tutto sine titulo modalità attuativa … self-executive Tutela dell’occupante (titolare di diritto personale sui beni del fallito): reclamo ex art. 26 L.F. oppure domanda ex art. 103 L.F. (Cass. 607/2012) oppure radicale nullità/inesistenza??? Liberazione dell’immobile E la casa del fallito? art. 47 comma 2° L.F.: «La casa di proprietà del fallito, nei limiti in cui è necessaria all'abitazione di lui e della sua famiglia, non può essere distratta da tale uso fino alla liquidazione delle attività» → 1° orientamento: norma che tutela il diritto all’abitazione del fallito: il termine per il rilascio è segnato dalla conclusione della vendita e, più precisamente, dalla pronuncia del decreto di trasferimento → 2° orientamento: norma che bilancia gli interessi dei creditori e quelli del fallito il fallito può abitare l’immobile fino alla vendita che gli organi della procedura hanno facoltà di disporre “in qualsiasi momento” della fase di liquidazione Trib. Reggio Emilia – decr. 26 ottobre 2013 aderisce al secondo orientamento “liquidazione delle attività”: fase che inizia dopo l’approvazione ex art. 104-ter anticipazione normativa della liberazione nelle esecuzioni individuali equiparazione di procedure “fallimentari” e procedure “proseguite”