Assessorato allo Sviluppo del Territorio
Settore Piani e Programmi Esecutivi per l’Edilizia Residenziale Pubblica
POLITICHE PER LA CASA
Edilizia residenziale pubblica: la delibera per la casa
Il programma strategico per l’edilizia residenziale pubblica approvato con Delibera
C.C. n. 26 del 16.5.2055 mette a disposizione
per
46 aree di proprietà comunale
1.200.000 mq per la realizzazione di edilizia residenziale sociale e
convenzionata e per la realizzazione di edilizia residenziale universitaria.
Si stima che il programma possa mobilitare risorse pari a 1,5 miliardi di euro,
corrispondenti alla stima preliminare dei costi di costruzione di circa 20.000 alloggi
programmati.
Gli obiettivi
-Rispondere al
fabbisogno abitativo per le diverse categorie di utenza: studenti, lavoratori
temporanei, famiglie di nuova formazione, differenti categorie di reddito dalle 16.000 persone in graduatoria a chi
non è in grado di accedere al libero mercato
-Dare attuazione al Programma Regionale per l’Edilizia Residenziale Pubblica –
-Coinvolgere le
PRERP
risorse private
-Integrare funzioni complementari a quella residenziale, promuovere la
qualità architettonica, ambientale,
tecnica e dei servizi
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POLITICHE PER LA CASA
Edilizia residenziale pubblica: un nuovo quadro di riferimento
Una serie di provvedimenti hanno modificato profondamente il quadro di riferimento normativo e
procedurale entro il quale avviare concrete e innovative politiche per la casa:
-Programma Regionale per l’Edilizia Residenziale Pubblica – mette a disposizione delle
Amministrazioni Comunali risorse finalizzate alla riqualificazione e ampliamento del patrimonio
esistente di edilizia residenziale pubblica
-L.R. 7/2005 (Legge Borghini) e L.R. 12/2005 (Legge di governo del territorio) – rendono
possibile intervenire su aree con
destinazione di PRG a servizi
-Accordo Quadro di Sviluppo Territoriale stipulato con la Regione Lombardia il 20.1.2006 –
risorse di cui disporre in relazione alle linee programmatiche
comunali e dà attuazione alle opportunità offerte dalla Legge Borghini
attribuisce
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Edilizia residenziale pubblica: la fase attuativa
Linee di indirizzo
-Affrontare il progetto urbano e sociale in relazione al
contesto: ponendo attenzione ai bisogni
del territorio e approfondendo lo studio della domanda sociale nella sua complessità
-Puntare alla
qualità degli interventi integrando progetto urbano e sociale
-Coinvolgere risorse del mondo privato e della
-Introdurre
finanza etica
efficaci modelli di gestione e forme sperimentali e innovative di
integrazione delle politiche pubbliche
-Attivare percorsi e realizzare progetti indicativi di un
ruolo forte
dell’Amministrazione Comunale nella definizione delle strategie, nell’attivare
risorse e perseguire obiettivi in tema di politiche urbane e abitative
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POLITICHE PER LA CASA
Edilizia residenziale pubblica: le risorse finanziarie
RISORSE
Partecipazione al P.R.E.R.P.
(Piano Operativo Regionale, Emergenza Abitativa,
Canone Moderato, Locazione Temporanea)
70 milioni Comune
180 milioni Regione
per un totale di 2.500 alloggi
Abitare a Milano
8 aree per 1.041 alloggi
Accordo Quadro di Sviluppo
Territoriale
Edilizia Universitaria
di cui 4 interventi per 1.000 posti letto
04
126 milioni Comune
22 milioni Regione
10 milioni Comune
30 milioni Regione
2 milioni Comune
11 milioni Regione
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Edilizia residenziale pubblica: la fase attuativa
I primi otto nuovi quartieri
1 I due concorsi internazionali di progettazione: uno strumento per ottenere buone
idee progettuali
la progettazione è stata sottoposta a procedura concorsuale sulla base di master plan volti ad affrontare i temi
in relazione al contesto e alla specificità dei luoghi e a orientare la progettazione integrando gli aspetti di disegno
urbano e architettonico con la tematica più strettamente legata alla ricerca di nuovi spazi della residenza e della
socialità, alla tipologia di servizi da insediare nei nuovi interventi e alla sostenibilità ambientale.
2
La progettazione urbana: i Programmi Integrati di Intervento (P.I.I.)
l’attività di approfondimento progettuale in funzione della fase esecutiva ha seguito un iter parallelo e
complementare alla redazione dei Programmi Integrati di Intervento da parte dell’Amministrazione Comunale in
collaborazione con il Politecnico di Milano, in un continuo rimando dal progetto urbano al progetto
edilizio/architettonico e viceversa durante il quale si sono specificate caratteristiche e tipologie delle funzioni
pubbliche previste.
3
La casa come servizio, la casa e i servizi, i servizi verso la casa: la
realizzazione dei primi 8 nuovi quartieri di edilizia sociale
I nuovi interventi promuovono: alloggi di dimensioni ridotte e flessibili, un rinnovato rapporto tra spazi della
residenza e spazi della socialità, strutture di servizio al quartiere e alla città.
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Edilizia residenziale pubblica: la fase attuativa
I primi otto nuovi quartieri: dati generali
ALLOGGI
n. totale
alloggi in
locazione
n. alloggi a
canone
sociale
ab.previsti
1.041
359
2.694
SERVIZI alla
RESIDENZA ( mq )
SERVIZI al QUARTIERE/CITTA’ ( mq )
COMMERCIO ( mq )
3.431
6.680
2.784
Aree di intervento
• anziani
• prima infanzia
• nuove popolazioni – stranieri/lavoratori
temporanei ecc.
• giovani e aggregazione
• educazione/cultura
• cura della persona
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Edilizia residenziale pubblica: la fase attuativa
I primi otto nuovi quartieri: cronologia
Cronologia “Abitare a Milano”
03.2005
06.2005
12.2005
02.2006
03.2006
01.2006
03.2006
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Concorso Internazionale di Progettazione “Abitare a Milano”
Concorso Internazionale di Progettazione “Abitare a Milano/2”
Adozione del Programma Integrato di Intervento “Abitare a Milano”
Approvazione del Programma Integrato di Intervento “Abitare a Milano”
Adozione del Programma Integrato di Intervento “Abitare a Milano/2”
Avvio di un percorso di attuazione degli interventi dal punto di vista dei servizi e delle assegnazioni con
il supporto di un Gruppo di Coordinamento Scientifico
Inizio lavori sulle aree di via Civitavecchia, via Gallarate, via Ovada, via Senigallia
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Edilizia residenziale pubblica: la fase attuativa
L’edilizia residenziale universitaria: il ruolo dell’Amministrazione
Pubblica
-l’Amministrazione
Pubblica assume un ruolo di definizione delle strategie urbane e
abitative, gestisce l’iter progettuale e di convenzionamento delle domande per la realizzazione di
nuova edilizia residenziale universitaria.
Gestisce i rapporti con:
-le Università al fine di definire i bisogni degli studenti, verificare gli indirizzi progettuali e
monitorare i meccanismi di assegnazione dei posti letto
-i Privati, coinvolti in modo attivo in un percorso di progettazione di natura sperimentale fatto di
fasi di negoziazione e di progressiva definizione del progetto
domanda/offerta
Domanda potenziale
di abitazioni studentesche
60.000 stanze
(70% fuori sede + 30 % pendolari)
08
Offerta prevista
Offerta al 2006
(su aree pubbliche e private)
7.257 posti letto
3.108 posti letto
pari al 12% domanda potenziale
88 % libero mercato
+ 1.869 previsti in strumenti urbanistici
esecutivi
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Edilizia residenziale pubblica: la fase attuativa
L’edilizia residenziale universitaria: un servizio per la città
La Regione Lombardia ha sancito il
valore a servizi dell’edilizia residenziale
universitaria rendendone possibile la realizzazione su aree a servizi. L’edilizia residenziale
universitaria è inserita nei programmi comunali per l’edilizia residenziale pubblica come parte del
tema più ampio dell’emergenza
abitativa, si attua sulle aree pubbliche di via
Ovada, via Baldinucci e via Ripamonti e su aree private per le quali sono
state redatte apposite “Linee guida per la progettazione”.
PERCHE’ LE
LINEE GUIDA
- la mancanza di prescrizioni e parametri per gli interventi da realizzarsi su aree con
destinazione a servizi
-la necessità di aprire una riflessione/confronto sui temi di natura progettuale, procedurale,
economica e finanziaria
- la volontà di promuovere un’offerta abitativa rilevante in termini di
qualità e
innovazione aprendo la strada ad una ricerca su una tipologia abitativa che in Italia ha
una storia ancora sporadica e frammentaria
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Edilizia residenziale pubblica: la fase attuativa
L’edilizia residenziale universitaria: le linee guida
Le Linee guida per gli interventi su aree private definiscono:
Criteri progettuali e gestionali
. Criteri per la scelta dell’area e le relazioni con il
contesto
contesto: accessibilità e integrazione col
programma funzionale e dei canoni:
. Criteri per la definizione del
diversificazione tipologica e canoni differenziati
. Criteri per la formulazione del progetto:
. Criteri per la
gestione: dal global service al coinvolgimento delle realtà locali degli studenti
. Procedure per il
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riconoscibilità della funzione pubblica
convenzionamento
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Edilizia residenziale pubblica: la fase attuativa
L’edilizia residenziale universitaria: le linee guida
Criteri per il convenzionamento
. La convenzione fissa:
.il vincolo di destinazione (20 anni rinnovabili)
.l’obbligo a locare a studenti universitari
.i canoni di locazione
.le modalità di utilizzo degli spazi comuni e i principali parametri urbanistici/architettonici
Criteri per la redazione del piano finanziario
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Edilizia residenziale pubblica: la fase attuativa
L’edilizia residenziale universitaria: il piano finanziario
Il Piano Finanziario è lo strumento attraverso il quale è possibile valutare come gli impegni
convenzionali si collocano entro il quadro dell’investimento iniziale e di costi gestionali attesi per
ciascun progetto.
La struttura e le modalità di predisposizione del Piano Finanziario sono state definite avendo come
riferimento due principali obiettivi:
sostenibilità dei progetti presentati al Comune, tenuto conto dell’obiettivo di
minimizzare il livello dei canoni assicurando la funzione di servizio delle strutture
-analizzare la
verificare, durante la vita dei progetti, il rispetto degli
impegni assunti al momento della stipula della convenzione
-creare le condizioni per
Responsabilità del
proponente
(progetto
tradizionale)
Progetto
tecnico
Responsabilità del proponente
(nuove attività introdotte per
il Piano Finanziario)
Database
immobiliare
Prospetto
di sintesi
Investimento
iniziale
Conto
economico
Responsabilità
della Fondazione H.S.
Analisi
finanziaria
Stato
patrimoniale
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Edilizia residenziale pubblica: la fase attuativa
Interventi di Housing sociale: percorso di partenariato
La collaborazione con la Fondazione Cariplo e con la Fondazione Housing Sociale ha per oggetto:
-il
partenariato
con soggetti del settore privato sociale
- l’utilizzo del potenziale della c.d. finanza etica per attivare
-lo
iniziative socialmente rilevanti
studio della sostenibilità della gestione degli immobili e delle comunità
L’attività congiunta, che si sta sviluppando all’interno di un
particolare permesso di combinare:
Gruppo di Lavoro Integrato, ha in
-le competenze amministrative, urbanistiche e sociali del Comune, evidenziate anche dai due concorsi internazionali di
progettazione ‘Abitare a Milano’
-lo sforzo progettuale sociale e le capacità di montaggio finanziario delle due Fondazioni
Lo schema seguente illustra il percorso della collaborazione iniziata con la sottoscrizione di un Protocollo di intesa il 20
dicembre u.s. per la realizzazione di circa
Protocollo di
intesa
Progetto
preliminare
Gruppo di
Lavoro integrato
13
650 alloggi.
Progetto di
dettaglio
Approvazione
Comune / Fondazione
Avviso
pubblico
Convenzione e attuazione
del Progetto
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Edilizia residenziale pubblica: la fase attuativa
Interventi di Housing sociale: studio della sostenibilità degli
interventi
Il Progetto Housing Sociale, offrendosi di realizzare gli interventi studiati cedendo gli alloggi in locazione a canoni
calmierati, affronta la definizione degli interventi con estrema attenzione dato l’immediato impatto che la mancata
‘sostenibilità’ avrebbe sul Fondo Abitare Sociale 1
In modo coerente con la durata del Fondo, le scelte progettuali del Progetto guardano a
sostenibilità di lungo periodo.
La sostenibilità di un intervento di edilizia sociale viene valutata con riferimento a
obiettivi di
tre livelli:
sostenibilità sociale, ovvero lo sviluppo di una nuova comunità
-
. composizione eterogenea e proporzionata di giovani coppie, bambini, anziani ecc.
. fasce del disagio rappresentate e tutelate, ma non tali da connotare la comunità mettendola a rischio
del c.d. ‘effetto ghetto’
. sviluppo di servizi, strumenti di gestione della convivenza e attenzione per i soggetti più vulnerabili
sostenibilità tecnica e ambientale, attraverso un progetto urbano ben collocato nel
-
territorio e un progetto edilizio efficiente dal punto di vista energetico e del possibile inquinamento
sostenibilità economico/finanziaria, includendo nella piano finanziario anche i costi
-
relativi ai servizi e alla gestione delle attività comuni
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Edilizia residenziale pubblica: la fase attuativa
Interventi di Housing sociale: attività del Gruppo di Lavoro Integrato
Dopo le verifiche preliminari e di inquadramento relative all’area di intervento (mercato immobiliare
di riferimento, bisogno abitativo, condizioni generali del lotto, verifiche ambientali ecc.), la
progettazione copre pertanto le seguenti aree:
Gruppo di Lavoro Integrato Comune - Fondazioni
Progetto urbano
Attuazione del Progetto
– Caratteristiche dell’insediamento, linee guida
per la realizzazione degli immobili ecc.
– Stipula della convenzione
– Servizi da insediare:
– Gara per la progettazione e la
costruzione
• commerciali
Progetto servizi
Convenzione
• sociali
• Iniziative speciali (es. case protette,
strutture comunitarie ecc.)
Piano finanziario
– Costruzione
– Locazione degli alloggi
– Analisi finanziaria dell’investimento e
predisposizione della documentazione per il
montaggio dell’operazione
– Gestione rapporto con le comunità
Gestione alloggi e comunità
Gestore Sociale
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Edilizia residenziale pubblica: la fase attuativa
Interventi di Housing sociale: dettaglio dello schema di attività
Lo schema seguente illustra l’insieme degli
interlocutori rilevanti per l’operatività e la
governance delle iniziative immobiliari realizzate attraverso il Fondo immobiliare etico, che ha
completato la raccolta di
45 milioni di Euro e ha iniziato la propria attività nel mese di
aprile.
Comitati e
Assemblea
Consultazioni e pareri
Società di gestione del fondo
Capitale di rischio
F.do
immobiliare
etico
Debito
finanziario
Capitale di debito
Attuazione degli interventi
convenzione
realizzazione degli
immobili e locazione
Aree e
contenuti
progettuali
assegnazione servizi
in outsourcing
Gestori
sociali
servizi
Gestione degli
immobili e delle
comunità
Alloggi/
Conduttori
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Edilizia residenziale pubblica: la fase attuativa
Un laboratorio di riqualificazione urbana a scala sovracomunale
Nell’ambito dello Studio di Fattibilità per la S.T.U. Lorenteggio definita con i Comuni contermini di
progetto a scala
metropolitana declinato sull’edilizia sociale secondo tre temi
Corsico, Cesano Boscone e Trezzano s/N. è stato sviluppato un
fondamentali:
-l’abitare sostenibile
-il verde attivo
-le reti e i nodi
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Edilizia residenziale pubblica: la fase attuativa
Contratto di Quartiere Spaventa
Programma di Recupero Urbano Stadera
In questi complessi programmi di riqualificazione, il Settore Piani e Programmi Esecutivi per
l’Edilizia Pubblica è responsabile dell’attuazione e svolge le
attività di monitoraggio e
controllo previste dall’Accordo di Programma sottoscritto con Aler Milano e Regione Lombardia.
Tale ruolo, oltre che attraverso il raggiungimento di obiettivi di efficienza della spesa e della
realizzazione di opere edilizie, viene esercitato al fine di puntare ad un
miglioramento
complessivo dei contesti di intervento, anche attraverso la promozione di
efficaci modelli di gestione del processo di coinvolgimento delle risorse locali.
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Edilizia residenziale pubblica: la fase attuativa
Contratto di Quartiere Spaventa
Programma di Recupero Urbano Stadera
SOGGETTI COINVOLTI
QUOTA DI
COFINANZIAMENTO
(€)
Regione Lombardia
Comune di Milano
ALER Milano
10.969.295
50.000
1.136.205
Fondazione Cariplo
243.000
Costo complessivo
dell’intervento
12.398.500
Durata complessiva prevista
dell’intervento
2003-2009
INTERVENTI
Interventi edilizi sul patrimonio ALER
Centro Socio Ricreativo Culturale per anziani
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QUOTA DI
COFINANZIAMENTO
(€)
Regione Lombardia
Comune di Milano
36.482.805
2.000.000
ALER Milano
856.815
Operatori privati
26.378.848
Costo complessivo dell’intervento
65.718.468
Durata complessiva prevista
dell’intervento
2005-2012
INTERVENTI
Riqualificazione del patrimonio edilizio ALER
Nuova struttura polifunzionale (nuovo mercato, residenza, parcheggi interrati)
Viabilità di Quartiere (riqualificazione delle vie di quartiere, creazione di un’isola
residenziale)
Centro Prima Infanzia
Piano per la
Partecipazione
Sociale
SOGGETTI COINVOLTI
Progettazione Partecipata
Riqualificazione dell’area ex Mulini Certosa (recupero ex edificio industriale come
spazio espositivo, residenza, giardino pubblico, parcheggio interrato)
Accompagnamento Sociale
“Di corte in corte”
percorso di progettazione partecipata
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