A.N.A.C. I. sez. di Verona
e
progetto
“Laboratorio veronese per manager immobiliari”
In collaborazione
con
STOCKHOLM
PRESENTANO:
PROPERTY MANAGEMENT STOCKHOLM 2006
1-2 DICEMBRE 2006
La HSB
E’ una società costituita
in forma cooperativa presente
nel mercato immobiliare di
Stoccolma da più di ottant’ anni.
La HSB è stata pioniere nella costruzione
di immobili e nella fornitura dei servizi
e manutenzioni.
I numeri:
La HSB
vanta 536.426 soci
gestisce 353.000 appartamenti
ha al suo interno 3794 dipendenti
nel 2003 ha costruito 4500 abitazioni
Ha 4.500 appartamenti in affitto.
La HSB ha informato la sua attività ai
principi di:
-sicurezza;
- permanenza nel tempo;
-qualità dei servizi;
- attenzione all’ aspetto economicosociale.
Principi economici e giuridici dell’ attività di
costruzione e gestione immobiliare in Svezia
◘ In Svezia non esiste il condominio come in
Italia o Spagna, cioè la proprietà esclusiva
degli appartamenti e la comproprietà dei beni
e servizi comuni necessari alla loro
esistenza.
◘ In Svezia le società come la HSB
costruiscono gli immobili che poi sono
acquistati da Associazioni.
I soci dell’ Associazione sono proprietari
dell’intero immobile ed il loro diritto è
rappresentato dalla quota di partecipazione
all’associazione. Vi sono quindi tante
Associazioni
che
vengono
definite:
Associazioni Locali.
◘ I soci dell’ Associazione Locale, nominano
al loro interno il Direttivo il quale ha il
controllo totale sui costi dei servizi e di
conservazione dell’immobile. Quello che
decide il direttivo è vincolante per tutti i
soci.
Principi economici e giuridici dell’ attività di
costruzione e gestione immobiliare in Svezia
◘ L’ Associazione Locale, non ha scopo
dilucro e risponde anche della conservazione
degli appartamenti.
◘ Quindi: l’ HSB costruisce e vende
l’immobile alla costituita Associazione
Locale, la quale, a sua volta, è anche socia
dell’HSB.
◘
Normalmente
il
Direttivo
dell’
Associazione Locale, sottoscrive un contratto
di manutenzione dell’immobile, ma può anche
rivolgersi ad altra società.
◘ Anche i singoli soci, per le manutenzioni
interne, possono rivolgersi all’ HSB o ad
altre società.
Il CERTIFICATO DEI SERVIZI ELABORATO DA HSB - 1
◘
L’ HSB ha prodotto un programma in
collaborazione con le Associazioni Locali, ed
ha elaborato un metodo di gestione valido per
tutti gli immobili amministrati.
◘ Il metodo di gestione è stato poi reso
pubblico al fine di far conoscere al pubblico
ed ai soci: le competenze dell’ HSB, i
sistemi di formazione e informazione, i
progetti ed il loro sviluppo.
◘ Ogni amministratore dell’ HSB deve
conoscere a fondo i programmi e le competenze
gestionali e amministrative dell’ HSB e
conformarsi ad esse nell’esercizio delle sue
mansioni.
◘ Il certificato dei servizi prevede, fra
l’altro, l’obbligo annuale di una accurata
visita a tutto l’immobile per l’analisi
delle strutture e dei servizi e quindi degli
interventi necessari.
Il CERTIFICATO DEI SERVIZI ELABORATO DA HSB - 2
◘
All’esito della visita, viene redatto un
documento che stabilisce gli interventi
necessari, le modalità operative, i tempi ed
i costi.
◘ Viene quindi redatto un preventivo di spesa
dettagliato su uno spazio temporale di
intervento da 1 a 5 anni.
◘ La decisone di intervento non dipende però
dalla HSB ma dal Direttivo Locale il quale è
in grado adottare le decisioni proprio grazie
alla meticolosità della vista annuale e
all’analisi degli interventi e dei relativi
costi.
◘ A sua volta il Direttivo Locale, deve
portare
il
budget
di
intervento
all’Assemblea Generale dei soci che, a
maggioranza, decide.
◘ Costi ed interventi, poi, vengono comunque
controllati da un revisore indipendente al
fine di certificare la correttezza dei
comportamenti.
I SERVIZI
◘
L’ HSB opera nel campo immobiliare a 360
gradi. Con definizione anglosassane potremmo
dire che è una società operante nell’ AssetManagement,
Facility
Management,
PropertyManagement.
◘ Quindi, valutazione, costruzione, vendita,
fornitura
di
servizi
amministrazione, gestione.
all’immobile,
◘ Gli interventi di manutenzione richiesti o
effettuati dall’ HSB sugli immobili vengono
direttamente gestiti dalla sede da una
apposita unità.
◘ Gli amministratori della HSB (che potremmo
definire come building manager) seguono la
parte giuridica, tecnica e dei servizi e sono
sempre a contatto con il Direttivo Locale e
in
controllo
costante
degli
immobili
affidati.
I SERVIZI - 2
◘
I servizi vengono suddivisi in:
-Servizi ordinari: che sono i controlli
generali, il funzionamento degli impianti,
del riscaldamento, i controlli periodici dei
servizi tecnici.
-Riparazioni nelle parti comuni.
-Servizi di sicurezza 24h.
-Servizio clienti: vengono risolti i reclami,
sono fornite tutte le informazioni sulla
gestione, i rapporti contrattuali in essere
con l’ Associazione Locale.
◘
I building manager, appunto perché hanno
il compito del controllo, non hanno ufficio e
le informazioni, fatturazioni, ordini di
servizio e quant’altro necessario, avviene
tramite
comunicazione
elettronica
con
apposito computer palmare. Anche le fatture
da consegnare al Direttivo Locale vengono
spedite dalla sede all’ amministratore
tramite palmare.
I SERVIZI – 3, Riscaldamento
◘
Il servizio di riscaldamento viene
controllato dalla HSB tramite un sistema
computerizzato che ogni giorno ne permette di
vedere l’andamento.
Esiste la figura del responsabile del
contratto (che fa parte del Direttivo Locale)
e che, periodicamente controlla come gli
utenti utilizzano il servizio ed i loro
problemi.
In pratica, il responsabile del contratto,
accede agli appartamenti e verifica che i
condomini
utilizzino
bene
il
servizio
(isolamento delle finestre, ecc.)
◘
Il responsabile dell’energia è un
dipendente della HSB che ha il compito
tecnico della manutenzione e funzionalità
dell’impianto. I suoi interventi sono
“guidati” dalla HSB tramite un sistenma
computerizzato che individua le criticità
dell’impianto.
◘ Grazie anche alla carta dei servizi, vi è
un costante contatto tra HSB e responsabile
del
contratto
al
fine
di
verificare
costantemente costi e consumi.
ANALISI CONCLUSIVA
◘ L’HSB è una importante società che opera nel mondo immobiliare a 360 gradi.
Questo le permette di progettare l’intervento edilizio: dalla fase
progettuale, appunto, alla gestione dell’immobile.
◘ L’ HSB, nel campo della gestione, è concentrata sulla efficienza ed
economicità ed i suoi manager sono esperti nel ramo di competenza affidato. I
reclami e le informazioni sono gestite da un apposita struttura.
◘ Il controllo periodico degli immobili, lo studio programmato delle
manutenzioni, permettono ai clienti di approntare un budget per la conservazione
del loro bene.
◘ L’ HSB fa un importante ricorso ai sistemi informatici per il monitoraggio
degli impianti e dei servizi. Mentre il controllo quotidiano è affidato sul
campo ai buiding manager che poi hanno il diretto contatto con il Direttivo
Locale che rappresenta i proprietari.
◘ Altro dato importante è che il Direttivo Locale, nominato dall’assemblea dei
comproprietari, controlla l’andamento economico e i problemi di vita
quotidiana, e, al suo interno, ha dei responsabili che dialogano con i singoli
comproprietari.
Ciò fa sì che il gestore dell’immobile HSB sia sempre concentrato sulla
efficienza ed economicità dei servizi forniti e sul controllo dell’ immobile.
Avv. Maurizio Voi – Centro Studi ANACI di Verona