I DISTRETTI INTERNAZIONALI
LA CITTA’ DELLE TORRI
L’internazionalizzazione della città
L’internazionalizzazione della città
Nel passato …
... l’internazionalizzazione di Bologna si è concretizzata in
una vocazione all’export delle nostre medie e piccole
imprese, garantendo alla città un lungo periodo di
benessere.
... l’eccellenza formativa delle nostre scuole superiori e della
nostra università ha alimentato un costante serbatoio di
risorse umane per le nostre aziende.
... la Fiera ha svolto il ruolo di vetrina internazionale per i
nostri prodotti.
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L’internazionalizzazione della città
Oggi …
… la globalizzazione sta spostando la localizzazione delle
produzioni.
… la dimensione delle piccole e medie imprese soffre la
competizione internazionale delle grandi società
organizzate su scala mondiale.
… le nostre strutture formative sembrano “lavorare per
conto terzi”. La città non trattiene le risorse umane che
l’università contribuisce a formare. L’istruzione tecnica
superiore è stata enucleata dalle strategie di sviluppo
della città.
… l’economia bolognese appare incerta nell’individuare
nuovi modelli di sviluppo che pongano al centro il
turismo, il terziario e le nuove tecnologie.
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L’internazionalizzazione della città
Occorre mettere in rete i due punti di forza
della città:
LA CENTRALITA’ GEOGRAFICA
LA CAPACITA’ FORMATIVA
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L’internazionalizzazione della città
La centralità geografica
Svincolo autostradale: Nord-Sud-Est-Ovest
Svincolo aeroportuale: connessioni dirette
con tutte le capitali europee
Svincolo ferroviario TAV: aperto ai 4 corridoi
europei Sud-Ovest-Nord-Est
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L’internazionalizzazione della città
La centralità geografica - Fattori di successo e criticità
SUCCESSO
Baricentro d’Europa:
quasi equidistanti Madrid – Londra – Copenaghen – Atene –
Bucarest – Varsavia – Palermo
Completezza delle linee strategiche di
comunicazione Strada-Cielo-Ferro.
Medie dimensioni cittadine e vicinanza alla
città delle linee di comunicazione.
Bacino di utenza fra i più ricchi d’Europa.
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L’internazionalizzazione della città
La centralità geografica - Fattori di successo e criticità
CRITICITA’
Scarsa reattività alla concorrenza di Milano e
Verona (i maggiori crocevia TAV dopo Bologna).
Incapacità di gestione dell’aeroporto
Non decolla l’intercontinentale (MINI HUB),
Non decolla la logistica merci,
Non si pianifica il dopo TAV (che farà perdere il 25-30% dei passeggeri).
Assenza di strategie infrastrutturali dell’
“ultimo miglio”
Nel collegamento fra residenza e infrastruttura si preferisce il mezzo lento
(bus, tram, auto, bici) a quello veloce (metrò), con effetto di annullare i
vantaggi della riduzione tempo di viaggio insita nella tecnologica TAV.
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L’internazionalizzazione della città
La capacità formativa
SUCCESSO
L’università rappresenta un potenziale “infinito”
di risorse ad elevata specializzazione.
CRITICITA’
L’abbandono di un ruolo propulsore nella
formazione tecnica allontana le materie
scientifiche dagli “obiettivi” di laurea e riduce la
quantità di risorse umane formate nelle scuole
tecniche superiori, come le Aldini Valeriani.
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L’internazionalizzazione della città
LOCALIZZARE GLI HEADQUARTERS
EUROPEI A BOLOGNA
Sedi e servizi di supporto
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Le ex aree militari
L’internazionalizzazione della città
Destinare le aree Caserma D’Azeglio (ex Staveco) e Caserma
Sani (Casaralta) alla creazione dei Distretti Internazionali,
ovvero quartieri ad uso uffici e terziario destinati alle imprese
internazionali.
Le ex aree militari sono in uso al Comune di Bologna per 50 anni.
Il Comune attribuisce un diritto edificatorio con indice 0,6
(ex Staveco) e 0,8 (Casaralta) tale da consentire un adeguato
sviluppo delle aree.
Il Comune mette disgiuntamente in gara pubblica internazionale
il diritto di superficie delle aree, per il periodo coincidente con
l’uso avuto dal Demanio.
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L’internazionalizzazione della città
I diritti attribuiti in gara sono sottoposti a
finalità, vincoli e oneri.
FINALITA’:
Gli immobili edificati ad uso ufficio possono essere
locati soltanto a società aventi sede legale all’estero o
loro controllate di diritto italiano.
Gli immobili edificati ad uso servizi possono essere
locati anche ad imprese locali.
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L’internazionalizzazione della città
VINCOLI:
I vincitori delle gare potranno cedere i diritti acquisiti soltanto
vincolando l’acquirente all’integrale rispetto delle finalità del
bando.
Al termine della concessione cinquantennale gli immobili edificati diventeranno di proprietà del Comune e/o del Demanio.
La gara sarà vinta al miglior rialzo di una tassa di concessione
annuale da versarsi al Comune.
Il vincitore dovrà dare garanzia di costruzione dell’intero volume
edificatorio nei termini temporali previsti.
Il vincitore della gara, o il futuro acquirente dei diritti conseguenti, non potrà occupare direttamente o indirettamente gli
edifici costruiti, essendo gli stessi finalizzati esclusivamente alla
locazione.
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L’internazionalizzazione della città
ONERI:
Il vincitore della gara dovrà garantire, oltre alla costruzione nei
termini previsti, la ricerca dei potenziali clienti locatari, essendo
l’investimento a propri totale rischio di impresa.
Dovrà altresì garantire un alto livello di offerta architettonica,
tecnologica, edifici in classe A, energeticamente autosufficienti e ad emissioni zero.
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L’internazionalizzazione della città
LE AGEVOLAZIONI DA PARTE DEL COMUNE:
Esenzione da oneri per urbanizzazione secondaria.
ICI esente o ai limiti della Legge.
Utilizzo della tassa annuale di concessione per attivare
programmi studio-lavoro e stage post-laurea a sostegno
dell’inserimento degli studenti neo-laureati, presso le aziende
internazionali ospitate nei Distretti.
Creazione dello sportello imprese estere: “burocrazia just in
time”, distaccando task-force dei migliori dipendenti comunali
(con premio di permanenza) per creare un percorso preferenziale in grado di risolvere ogni problematica burocratica.
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L’internazionalizzazione della città
LE CONNESSIONI CON L’UNIVERSITA’:
Istituire di concerto con l’Università uno sportello “imprese
estere” per il monitoraggio della tipologia formativa delle
risorse umane necessitate alle imprese.
Prevedere stage gratuiti presso le imprese durante il corso
di laurea, in aderenza alle richieste.
Istituire periodi di specializzazione formativa post laurea
presso le aziende richiedenti, retribuiti con “assegni
formazione-lavoro” a valere sul fondo formato dalle tasse di
concessione annuale.
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L’internazionalizzazione della città
I VANTAGGI DELL’ INVESTITORE IMMOBILIARE:
Effettuare l’investimento immobiliare in assenza di costo
del terreno.
Possibilità di operare come fondo immobiliare
Fruire delle agevolazioni fiscali locali.
Poter costruire “in altezza” a costi più bassi.
Fruire della opportunità di locare a conduttori internazionali
edifici di qualità con canoni ad elevato valore aggiunto.
GLI SVANTAGGI:
Considerare l’ammortamento effettivo e reale del costruito
in 50 anni (dopo il periodo della concessione gli edifici
passano al Comune).
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L’internazionalizzazione della città
I VANTAGGI DEI COSTRUTTORI:
Appalti e commesse in un periodo di prevedibile stasi o di
recessione del mercato.
Sviluppare tecnologie edilizie innovative sotto il profilo del
risparmio energetico e delle emissioni inquinanti.
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L’internazionalizzazione della città
I VANTAGGI DELLA CITTA’:
Poter localizzare imprese internazionali che impieghino
risorse umane di livello elevato.
Ottenere un investimento rilevante per la città, con
capitale privato in project financing.
Avviare un processo di collegamento con il tessuto
industriale locale, creando ulteriori opportunità di sviluppo.
Innestare un processo di terziarizzazione della città.
Utilizzare in sinergia economica le potenzialità della
Università.
Sperimentare soluzioni architettoniche ecocompatibili sotto
il profilo energetico e ad emissioni zero sotto l’aspetto
inquinamento.
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L’internazionalizzazione della città
I VANTAGGI DELLE IMPRESE INTERNAZIONALI:
Fruire di una delle migliori posizioni logistiche in Europa
dotata di eccellenze, quali l’Interporto per la movimentazione
delle merci e Cineca per la raccolta e l’elaborazione delle
informazioni.
Possibilità di utilizzare un serbatoio di risorse umane con
formazione di alto livello.
Opportunità di preinserimento gratuito delle risorse umane
necessarie allo sviluppo dell’impresa.
Fruire di un supporto burocratico agevolato e dedicato per
superare tutte le difficoltà di insediamento.
Godere di bassi costi di gestione energetica per gli
immobili locati.
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L’internazionalizzazione della città
LA CITTA’ DELLE TORRI
Le Torri, simbolo di potenza, ma anche di sviluppo e
prosperità. Simbolo della nostra Città fin dai tempi antichi.
Amiamo Bologna e siamo consapevoli della bellezza e
della identità tramandata. Desideriamo muoverci entro
questo solco, promuovendo però progetti contemporanei.
Non mimesi, e nemmeno appiattimento tipo International
Style. Contemporaneo è ciò che si proietta sul futuro ma
che sgorga fecondo dal passato.
Il disegno di queste aree è occasione unica per chiederci
perché è bello il nostro Centro storico, perché entro le
mura la città abbia ancora un cuore, perché poche altre
aree siano riconosciute come città.
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L’internazionalizzazione della città
Il disegno strategico di queste aree deve muoversi non
solo entro una opportunità - che oggi è necessità - di
sviluppo, ma anche entro una intuizione: devono essere
riproposti brani di città, Città nella città. Non soltanto un
bel disegno, con tanto verde e direzionale, ma cuori
riconoscibili, cuori che aiutano l’esperienza di una
appartenenza, che aiutano l’orientamento.
Poi il segno, anche simbolico, in evidenza, come la
Torre. Non abbiamo paura di gareggiare con il passato,
ma che la torre o le torri siano lo strumento, l’assolo
d’eccellenza di un brano compositivo corale. Quando
sono a Times Square so di essere a Manhattan, quando
sarò sotto le nuove torri alla Staveco oppure a Casaralta
dove sarò?
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L’internazionalizzazione della città
Mai è stato affrontato nella nostra città il disegno di aree
vaste che avesse la pretesa di guardare l’insieme.
E’ operazione complessa, coinvolge la Città, le persone
che connotano la città.
Ma è l’unica strada, l’alternativa è l’intervento spot,
potenzialmente perfetto, ma incapace di guardare oltre il
proprio recinto. Desideriamo che il progetto guardi alla
strada, alla cortina di affacci, di percorsi, di piazze, alla
riscoperta della Bologna dei canali. Il Pubblico, lo spazio
pubblico è generato dall’abbraccio di brani privati.
La riscoperta della ecologia delle torri, di una urbanistica
che non consuma il territorio, cogliendo quegli obiettivi di
risparmio di energia insiti nella struttura architettonica e
nella riduzione dei percorsi della compattezza urbana.
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L’internazionalizzazione della città
Che le aree, i nuovi distretti, siano mix di attività:
direzionale locato ai grandi gruppi attratti in Bologna,
foresteria per i manager internazionali e poi servizi, punti
di attrazione qualificanti, ristoranti, gelaterie, spazi
musicali, asili per i bambini delle famiglie che lavoreranno
presso i nuovi insediamenti.
Guardiania e vigilanza private delle aree. Aree che di
giorno (08-24) vengono aperte e godute da tutti e che di
notte rientrano in un uso riservato alle persone che vi
risiedono o vi lavorano. Può ritornare l’intuizione di mura
che identificano, proteggono e attraggono.
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SCHEDA 1
L’internazionalizzazione della città
Caserma D’Azeglio - Area ex Staveco
Situazione attuale
Superficie totale 140.270 Mq
Superficie totale attualmente coperta 67.450 Mq
Superficie scoperta 72.870 mq
Intervento Distretto Internazionale
Superficie coperta 24.785
Parchi, percorsi, superficie verde permeabile 84.235 mq
Edificato: - 5 torri uffici 62.500 mq (20 piani 70 mt)
- Edifici per attività di servizio 21.660 mq
- Parcheggi 1250 posti auto 31.250 mq (oltre tre volte la capienza attuale)
Parametri economici :
Investimento previsto 127 Ml euro (1300 €/ mq costruzione+200 €/mq demolizione e bonifica)
Potenzialità locativa 16,8 Ml euro annui (200 €/ mq)
Potenzialità parcheggi 3 Ml annui (200 €/ mese)
Totale potenziale introito locativo 19,8 Ml euro annui
Ritorno teorico investimento 6,4 anni
Occupati zona uffici 2.500 persone (1 x 25 mq lordi)
Occupati zona servizi 430 persone (1 x 50 mq lordi)
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SCHEDA 2
Topografia dell’area
L’internazionalizzazione della città
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SCHEDA 3
Topografia dell’area
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L’internazionalizzazione della città
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SCHEDA 4
L’internazionalizzazione della città
Caserma Sani – Casaralta
Situazione attuale:
Superficie totale 150.915 Mq
Superficie totale attualmente coperta 20.000 Mq
Superficie scoperta 130.915 mq
Intervento Distretto Internazionale :
Superficie coperta 30.732
Parchi, zone sport , superficie verde permeabile 43.232 mq
Edificato: - 6 torri uffici 93.750 mq (25 piani 87 mt)
- Edifici per attività di servizio 26.982 mq
- Parcheggi 2.500 posti auto 62.500 mq
Parametri economici :
Investimento previsto 169 Ml euro (1.300 €/ mq costruzione+100 €/mq demolizione e bonifica)
Potenzialità locativa 24,1 Ml euro annui (200 €/ mq)
Potenzialità parcheggi 5 Ml euro annui (200 €/ mese)
Totale potenziale introito locativo 29,1 Ml euro annui
Ritorno teorico investimento 5,8 anni
Occupati zona uffici 3.750 persone (1 x 25 mq lordi)
Occupati zona servizi 540 persone (1 x 50 mq lordi)
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SCHEDA 5
Topografia dell’area
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L’internazionalizzazione della città
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SCHEDA 6
Topografia dell’area
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L’internazionalizzazione della città
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SCHEDA 7
L’internazionalizzazione della città
Le attività di servizio
Attività economiche complementari e al servizio delle imprese
internazionali ospitate, ma in grado di far vivere le aree anche fuori
orario di lavoro.
Attività economiche di tipo leggero con ridotte necessità di
rifornimento, come: agenzie viaggi, ristorazione worldwide, bar,
laboratori linguistici, librerie internazionali, edicole, barbiere,
parrucchieri, centri estetici, gym and wellness, asili interaziendali,
drugstore 24 ore, nolo auto moto and bikes, banche, foresterie di
primo insediamento manager, negozi specializzati duty free, cine
sensoriali, ritrovi musicali, pub, poliambulatori etnici, guardiania,
ecc.
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SCHEDA 8
L’internazionalizzazione della città
L’Ecologia delle Torri
La struttura a torre consente ipotesi di autonomia energetica, di no emissioni CO2
e di zero inquinamento da combustione.
La compattezza architettonica di una torre di 20 piani rispetto ad una di pari
volumetria, espressa su 5 edifici di 4 piani, espone verso l’esterno -40% di
superficie il che equivale ad un corrispondente risparmio energetico per
riscaldamento e climatizzazione.
Le nuove tecnologie fotovoltaiche a base di silicio amorfo integrate nei vetri, in
abbinamento con leve termodinamiche (pompe di calore) e recuperatori entalpici,
permettono la totale autonomia del fabbisogno energetico per illuminazione e
climatizzazione invernale ed estiva.
Dimensioni torre 25 x 25 x 70
- Volume costruito 43.750
- 3 Superfici laterali esposte energia solare mq 5.250
- Produzione annua pannelli fotovoltaici integrati: 92 kWh/mq
- Energia prodotta annua 483.000 kWh
- Usi illuminanti e specifici 200.000 kWh (400 kWh annui per impiegato)
- Usi climatizzazione invernale lorda 679.000 kWh termici con recuperatori
entalpici, assorbimento netto con pompa di calore 188.000 kWh (COP 3,61)
- Usi climatizzazione estiva lorda 295.000 kWh termici con recuperatori entalpici,
assorbimento netto con pompa di calore 92.000 kWh (EER 3,21).
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SCHEDA 9
L’internazionalizzazione della città
I Distretti internazionali e il Metrò che Vorrei
La localizzazione dei Distretti Internazionali nelle aree Staveco e
Casaralta è compatibile con il tracciato del Metrò che Vorrei, in
coincidenza con le stazioni di Porta Castiglione e Liberazione
(questa fermata è servita anche dalla metrotranvia nella tratta
Fiera-Stazione).
Le fermate Metrò consentono di ridurre la previsione di spazi
parcheggi e conseguentemente l’uso dell’auto per la maggior
parte degli operatori (60%) con un risparmio stimabile in 2,5
milioni di movimenti annui (2 movimenti/giorno), ovvero:
di 12-15 milioni di km di percorrenza auto (5-6 Km/movimento),
di 1,5 milioni di lt di carburante (10 km/lt),
di 2,3 milioni di euro dei propri redditi,
di 2250 tonnellate di CO2 (160 gr/km).
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SCHEDA 10
L’internazionalizzazione della città
SPORTELLO COMUNALE IMPRESE ESTERE:
“Burocrazia Just in Time”






Pubblici dipendenti multilingue
Ufficio dedicato all’introduzione al sistema burocratico italiano
Comunicazione imprese localizzate e amministrazione tramite sito dedicato
Garanzia di risposte entro 2 ore
Dirigente responsabile soggetto a giudizio annuale di gradimento e gratifiche di risultato
Responsabili di ufficio nominativi e dedicati a gruppi di aziende
“Conosci l’Italia”
Servizio di analisi su presenza aziende italiane connettibili al business
 Raccolta dati finanziari su aziende italiane
 Consulenza turistica
 Introduzione alle problematiche della legislazione sul lavoro
 Interfaccia di collegamento con scuole e centri di formazione linguistica
 Interfaccia di collegamento con centri di formazione su storia, cultura, usi e costumi degli italiani.

“Job development”
Raccordo personalizzato sulle necessità delle aziende ospiti nel collegamento con associazioni e
imprese di interesse.

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SCHEDA 11
L’internazionalizzazione della città
L’impatto sulla città
Investimenti complessivi 296 Ml euro
Occupazione manageriale presso imprese internazionali
6.250 persone
Occupazione in attività di servizio 970 persone
Occupazione indotto (80% del reddito speso in città) 5.800
persone
Occupazione sollecitata da investimento e poi stabilizzata
grazie ad incremento affari imprese terziste, 3.000 persone
Occupazione stimata totale 16.000 persone
Costo zero per le Casse comunali
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