INDAGINE SULLE LOCAZIONI
DEGLI STUDENTI UNIVERSITARI
Abbiamo sempre ritenuto che, per una città tutto sommato piccola come Pisa, la presenza di circa 50.000 studenti fosse determinante e da
dover considerare con attenzione per la costruzione di una corretta politica abitativa per questa città; perché il gran numero di alloggi occupati dagli
studenti e il sistema contrattuale utilizzato danno conseguenze dirette anche nei rapporti contrattuali delle famiglie residenti.
Per questo abbiamo pensato di mettere in atto, con Cristina Palla, nostra collaboratrice, e con la lista studentesca di “Sinistra per” una
iniziativa che ci permettesse di fare una lettura approfondita di questo sistema abitativo che è in realtà, come potremo capire, una grande risorsa
per l’economia di questa città.
I temi principali che abbiamo affrontato sono:

Dove abitano gli studenti.

Quali le forme di contratto locativo utilizzate.

Quali i canoni pagati.

In quali condizioni ambientali vivono.

Quali sono i rapporti con la proprietà.
Per una miglior comprensione del problema abbiamo potuto utilizzare i numeri ufficiali della Amministrazione Universitaria riferiti alla
presenza degli studenti universitari a Pisa. I dati avuti si riferiscono all’anno accademico 2002/03 e ci dicono che gli studenti iscritti all’Università
sono stati 49.047. Di essi 18.700 erano studenti “fuori sede” dei quali 13.270 provenienti da tutta Italia (di questi gli studenti del Sud rappresentano
il 60,5%) e 5.425 provenienti dalle province toscane più lontane. Vi sono poi poco meno di 3.000 “pendolari” provenienti dalle province più vicine o
con Pisa confinanti. Da questi dati si può stimare che circa un terzo degli alloggi abitati da non residenti siano abitati da studenti.
Abbiamo predisposto un questionario che fosse in grado di focalizzare i temi sopra menzionati e lo abbiamo sottoposto agli studenti
direttamente, avvicinandoli nelle loro sedi di ritrovo : le mense, le facoltà universitarie, gli uffici amministrativi; e abbiamo raggiunto una quota di
1.217 cartelle di questionari; un campione che riteniamo significativo e rappresentativo della realtà e della condizione abitativa studentesca e quindi
in grado di fornirci dati credibili.
I risultati di questa indagine rappresentano sia conferme di una situazione già conosciuta ma anche qualche sorpresa.
Le zone di presenza. Il 76% degli studenti (pari a circa 14.400 del totale) abita su un asse centrale che va da Porta a Lucca, al Centro, fino
alla zona di Porta Fiorentina e assorbe circa 3.350 alloggi. Il solo Centro vede la presenza del 44% di studenti (pari a circa 9.300 del totale dei “fuori
sede”) che abitano in circa 2.150 alloggi. Nella sola zona di Cisanello vi è l’11% di studenti (pari a circa 2.350) in circa 550 alloggi. Come vediamo il
numero di alloggi assorbito è notevole, più di quanto non si pensasse, come potremo poi approfondire.
Le tipologie contrattuali. Viene confermato, in questo caso, dalle testimonianze degli studenti che ben oltre la metà dei contratti – più
del 54% - è variamente irregolare. Da notare che oltre il 20% risulta senza contratto scritto e che i Contratti Concordati rappresentano la buona
media del 23,5% del campione ma che di essi solo il 5,4% sono regolari mentre il 19% è irregolare.
I canoni praticati. Anche in questo caso viene confermato l’alto costo dei canoni se si considera che, facendo la media a “posto letto”, il
54,5% ha un canone che va da 200 a 300 €uro e che comunque quasi il 31% paga un canone che va da 150 a 200 €uro. Tutto questo
significa un profitto per i locatori di circa 58 milioni di €uro, considerando che dalle rilevazioni fatte si ricava un costo medio mensile di canone
di quasi 225 euro.
Condizioni abitative: la situazione come si poteva immaginare non è esaltante, gli appartamenti in cui sono alloggiati gli studenti
presentano molti inconvenienti di cui alcuni sicuramente ascrivibili alla proprietà e che quindi potrebbero essere risolti attraverso lavori di
sistemazione: possiamo citare tra i più importanti Umidità e/o infiltrazioni, Riscaldamento inadeguato e Servizi igienici
inadeguati/malfunzionanti.
Caratteristiche degli appartamenti: tra le caratteristiche rilevate quelle che ci sembrano più importanti da mettere in evidenza sono:
presenza di Impianto di riscaldamento a norma, Impianto idrico efficiente, Impianto elettrico a norma, Ambienti a norma igienica, ciò che va
segnalato in tutti e 4 i casi è che la percentuale di appartamenti che sono sprovvisti è costantemente superiore al 40% ed in alcuni casi molto
vicino al 50%. Ancora più allarmante è il dato che emerge dalla valutazione della compresenza di queste quattro caratteristiche, considerando
l’area che potremmo definire di completa insoddisfazione ovvero gli appartamenti con nessuna o al massimo una di queste caratteristiche si
rileva che questi superano la cifra di un terzo del totale, dato ancora più allarmante è che il canone medio non subisce variazioni rilevanti.
Rapporti con la proprietà: I tre aspetti esaminati (Disponibilità, Rispetto della privacy, Interventi di manutenzione) rivelano note
maggiormente positive rispetto a quelle negative tranne che per il livello degli Interventi di manutenzione ritenuti scadenti da oltre il 37% degli
studenti, focalizzando ancora di più l’attenzione su questo aspetto viene inoltre ad evidenza che i canoni medi sono tendenzialmente livellati
anche tra appartamenti con diversi livelli degli Interventi.
Da ultimo, nel verificare soprattutto il numero degli occupanti l’alloggio, abbiamo ricavato una media di 4,3 studenti per alloggio.
Considerando il numero complessivo già indicato di circa 23.000 tra fuori sede e pendolari, si ricava che questi assorbono un numero di
abitazioni ben oltre il quantitativo finora previsto. I risultati di questa indagine indicano che gli studenti abitano circa 5.300 alloggi. Se allora
consideriamo che nel Censimento del 2001 gli alloggi dichiarati vuoti o non abitati da residenti erano circa 7.700 (7.697) e che va considerato
un numero di circa 1.000 alloggi utilizzati come case vacanze (il censimento del ’91 ne indicava 930) e un certo numero di alloggi abitati da
stranieri spesso irregolari, il numero di alloggi realmente vuoti appare molto basso, certo assai inferiore a quanto finora indicato.
INDAGINE SULLE LOCAZIONI
DEGLI STUDENTI UNIVERSITARI
Promosso da:
Sindacato inquilini
Questionari totali: 1217
Periodo di raccolta dati:
10/2004 – 03/2005
Zone di presenza degli studenti
Zone
Barbaricina
Centro
CEP/Porta a Mare
Cisanello
Ghezzano/S.Giuliano
Piagge
Porta a Lucca
Pratale/Don Bosco
S. Giusto/Porta Fiorentina
Zona C
Altro
N° alloggi
9
532
36
133
20
9
210
68
118
30
52
%
0,7%
43,7%
3,0%
10,9%
1,6%
0,7%
17,2%
5,6%
9,7%
2,5%
4,3%
Concentrazioni di presenza
Zone
Zona centrale: Centro, Porta a Lucca, Zona
Don Bosco, Porta Fiorentina
Centro
% alloggi
N° studenti
stimati
N° alloggi
stimati
76,25
14.400
3.350
43,7
9.200
2.150
Le zone di presenza degli studenti
17,3%
9,7%
0,7%
5,6%
1,6%
3,0%
0,7%
12,8%
2,5%
4,3%
43,7%
10,9%
Barbaricina
Cisanello
Centro
P.ta a Lucca
S.Giusto/Fiorentina
Pratale
Ghezzano
CEP/P.ta mare
Piagge
Zona C
Altro
Le forme del contratto utilizzate
Tipologia di contratto
N° contratti
%
4+4
487
40,2%
3+2
15
1,2%
3+2 irregolare
30
2,5%
Studenti
39
3,2%
Studenti irregolare
201
16,6%
Transitorio
11
0,9%
Transitorio irregolare
94
7,8%
Turistico
8
0,7%
Beni culturali
2
0,2%
Comodato
8
0,7%
Irregolare
67
5,5%
Non esistente
249
20,5%
6
0,4
Non risp.
65
5,4%
(pari al 28,3%
dei contratti concordati)
Contratti Concordati
Irregolari
231
19,1%
TOTALE
CONCORDATI
285
23,5% dei contratti totali
Contratti Concordati
Contratti Regolari
45,7%
Contratti Irregolari
Di cui senza
contratto
54,3%
20,5%
Regolari
Le forme del contratto utilizzate
5,5%
7,8%
20,6%
4+4
1,2%
3+2
3+2 irr
16,6%
2,5%
studenti
studenti irr.
transitorio
9,3%
3,2%
transitorio irr.
turistico
0,9%
beni culturali
0,7%
comodato
0,2%
0,7%
40,2%
irregolare
non esistente
lI canone applicato
Canone
mensile
N° contratti
%
Media canone per tipo di camera
N°
Media canone
Singola
735
€ 241,64
8,2
Doppia
386
€ 189,00
370
30,7
Tripla
16
€ 192,68
201-250
416
34,5
Media totale dei canoni
251-300
241
20,0
301-350
53
4,4
351-400
11
0,9
401-450
6
0,5
451-500
3
0,2
>500
2
0,2
<100
3
0,2
100-150
99
151-200
€ 224,81
Dati aggregati
Canone
%
Da 201 a 300 €.
54,5%
Da 201 a 350 €.
58,9%
Il Canone applicato
251-300
20,0%
<100
0,2%
201-250
34,6%
<100
100-150
301-350
4,4%
351-400
0,9%
301-350
401-450
0,5%
351-400
451-500
0,2%
451-500
>500
0,2%
151-200
30,7%
201-250
251-300
Altro
2,1%
100-150
8,2%
151-200
401-450
>500
Numero di occupanti l’alloggio
1
2
3
4
5
6
7
8
9
n. r.
33
156
352
448
154
41
3
6
1
25
Numero di occupanti la camera
1
735
2
386
3
16
4
4
5
1
n. r.
74
Media N° occupanti alloggio
4,3
Media N° occupanti camera
1,38
Media Mq. camera da letto
14,63
Studenti iscritti all’Università di Pisa
Iscritti anno accademico 2002 - 2003
Totale iscritti
49.047
Iscritti “fuori sede”
18.976
Iscritti “pendolari”
2.454
Totale fuori sede e residenti
Alloggi occupati da studenti
21.430
21.430 : 4,3 = 4.980
Mobilità degli studenti
%
Anno contratto
N° contratti
1994
2
1995
0
1996
1
1997
3
1998
14
20 = 2,1%
1999
15
1,6%
2000
40
34,3%
2001
77
8,2%
2002
98
10,5%
2003
169
18,0%
2004
475
50,6%
2005
44
4,7%
Dati aggregati
Anni
N. contratti
%
2003-2004
664
68,6
2004-2005
519
55,3
2003-2005
688
73,4
La mobilità degli studenti
50,6%
0,2%
0,0%
0,1%
0,3%
1994
1995
1996
1997
4,7%
1,5%
3,7%
1998
1999
2000
4,3%
2001
1,6%
2002
8,2%
2003
2004
18,0%
2005
10,4%
Presenza di inconvenienti
umidità
riscaldamento
infissi
servizi
igienici
spazio
luminosità
rumori
trasporti
nulla
624
814
679
841
824
810
647
906
in parte
272
213
240
230
201
206
235
178
si
321
190
298
146
192
201
335
133
1217
1217
1217
1217
1217
1217
1217
1217
Caratteristiche degli appartamenti
SI
Riscaldamento a norma
NO
693
56,94%
701
57,55%
656
53,86%
657
53,94%
411
33,77%
Impianto idrico efficiente
Impianto elettrico a norma
Ambienti a norma igienica
infissi efficenti
524
43,06%
517
42,45%
562
46,14%
561
46,06%
806
66,23%
TOT
1217
100,00%
1218
100,00%
1218
100,00%
1218
100,00%
1217
100,00%
900
800
SI
NO
VALORE
700
600
500
400
300
200
100
0
Riscaldamento
a norma
Impianto idrico
ef f iciente
Impianto
elettrico a
norma
Ambienti a
norma igienica
CARATTERISTICHE
inf issi ef f icenti
Caratteristiche dell’alloggio
(impianto elettrico a norma,impianto idrico a norma, riscaldamento a norma, ambienti igienici)
N. Caratteristiche presenti
Dati assoluti
%
Tutte
347
28,57%
Almeno tre
242
19,87%
Solo due
206
16,91%
Solo una
177
14,53%
Nessuna
245
20,11%
Totale
1217
100,00%
30,00%
28,57%
25,00%
PERCENTUALE
20,00%
20,11%
15,00%
16,91%
19,87%
14,53%
10,00%
5,00%
0,00%
Serie1
TUTTE
ALMENO TRE
SOLO DUE
SOLO UNA
NESSUNA
28,57%
19,87%
16,91%
14,53%
20,11%
CARATTERISTICHE
Canone m e dio in bas e alle caratte ris tiche
Cas i
Tutte
Almeno 3
Solo 2
Solo 1
Nessuno
Canone Medio
348
242
206
177
245
226,99
226,61
225,51
214,26
215,07
250,00
200,00
150,00
100,00
50,00
0,00
CAN MEDIO
Tutte
Almeno 3
Solo 2
Solo 1
Nessuna
226,99
226,61
225,51
214,26
215,07
Rapporti con la proprietà
Buono
Medio
Scadente
Totale
Disponibilità
555
381
264
1200
Manutenzione
340
400
452
1192
Privacy
837
217
137
1191
Privacy
18%
70%
Disponibilità
Manutenzione
12%
22%
37%
34%
Manutenzione
46%
37%
34%
Buono
32%
Medio
Scadente
29%
29%
Interventi di manutenzione correlati
al periodo di costruzione
100%
PERCENTUALE
90%
80%
29,10%
31,68%
43,48%
70%
60%
50%
32,54%
45,54%
32,40%
40%
38,36%
22,77%
24,12%
NON INDICATO
+25 anni
-25 anni
Scadenti
31,68%
43,48%
29,10%
Medi
45,54%
32,40%
32,54%
Buoni
22,77%
24,12%
38,36%
10%
0%
COSTRUZIONE
Medi
Buoni
30%
20%
Scadenti
Canone medio mensile
CANONE MEDIO
250,00
200,00
150,00
100,00
50,00
0,00
Canone medio mensile
Buoni
Medi
Scadenti
228,37
219,23
222,18
LIVELLO MANUTENZIONE