Garanzie ai sensi del dl 122/05
OPERAZIONE DI SALVATAGGIO PER SITUAZIONE
DI “CRISI”
Torino, 12/03/2014
La presente documentazione ha carattere di riservatezza.
Sarà cura dei destinatari, fuori dai casi previsti dalla legge,
non farne oggetto di divulgazione e diffusione a terzi,
anche soltanto in forma parziale e/o in copia.
La Normativa
SITUAZIONE DI CRISI
La situazione di crisi ai sensi del dl 122/05 si verifica quando avviene:
a) trascrizione del pignoramento relativo all'immobile oggetto del contratto;
b) pubblicazione della sentenza dichiarativa del fallimento o del provvedimento
di liquidazione coatta amministrativa;
c) presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato
preventivo;
d) pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se
anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o
l'amministrazione straordinaria.
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Situazione di crisi: blocco dei lavori per mancanza di liquidità
La situazione di crisi può essere determinata dalla coesistenza di uno o
più dei seguenti aspetti:
Previsioni di vendite errate (Incasso anticipi sovrastimato);
Sottostima dei costi o errori di progettazione e di definizione del
business plan;
Sviamento delle risorse su altri cantieri;
Equity non adeguata o scarsa;
Revoca o riduzione del finanziamento bancario;
Fallimento o crisi della società appaltatrice;
Variazioni societarie;
Eventi fortuiti.
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Monitoraggio
L’aggiornamento periodico della documentazione ed eventualmente un
sopralluogo diretto sul cantiere consente di monitorare l’andamento dei lavori e di
poter intervenire prima che si verifichi una situazione di crisi come definita dal dl
122/05.
L’ufficio monitoraggio si occupa di richiedere e di valutare la documentazione
aggiornata sul cantiere e la situazione patrimoniale del contraente.
Tramite l’azione di monitoraggio la Società può predisporre il blocco a nuove
emissioni (comunicando anche ai beneficiari di non versare ulteriori anticipi) e
soprattutto valutare un intervento diretto predisponendo una cosiddetta “azione di
salvataggio”.
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Convenzione / accordo quadro con il cliente
L’azione dell’ufficio monitoraggio è più efficace nel caso in cui la Compagnia ha
sottoscritto convenzione o accordo quadro con il cliente.
Gli obblighi informativi previsti in convenzione ci consentono di monitorare i flussi
di cassa (tramite esame dell’estratto di c/c dedicato al cantiere) e di esaminare a
cadenza trimestrale o semestrale l’avanzamento lavori, la situazione vendite e un
piano economico- finanziario aggiornato.
La documentazione richiesta e gli obblighi informativi previsti in convenzione
varieranno a seconda delle caratteristiche dell’intervento immobiliare (ad esempio
importo garantito, numero di unità, suddivisione in lotti, durata) e del contraente
(ad esempio Sgr / Fondo Immobiliare, Spa, Srl, ecc).
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Testo di polizza
Molto importanti per l’azione di monitoraggio sono due articoli inseriti nel testo di
polizza legge 210:
Obbligo di comunicazione a carico del Beneficiario
Il Beneficiario è tenuto a comunicare tempestivamente alla Società ogni ritardo nella progressione dei lavori
dell’immobile rispetto alle previsioni contenute nel preliminare, nonché ogni notizia che condizioni negativamente le
possibilità di tempestivo adempimento del contratto garantito. Il Beneficiario è tenuto altresì a comunicare
tempestivamente i pagamenti eseguiti successivamente alla stipula delle presente polizza, secondo le previsioni di
cui al punto c) delle premesse.
L’avviso di ritardo nell’avanzamento lavori è un segnale importante da
approfondire prima che si possa verificare una situazione di crisi; inoltre il
Beneficiario ha interesse nel comunicare tempestivamente il ritardo o qualsiasi
altra problematica sul cantiere o relativa al venditore.
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Testo di polizza
Recesso
In qualunque momento e senza alcun obbligo di motivazione, prima che siano esauriti da parte del Beneficiario i pagamenti di cui
al punto c) delle premesse, la Società potrà comunicare il proprio recesso a mezzo lettera raccomandata al Beneficiario ed al
Contraente. All’atto della ricezione della comunicazione di recesso il Contraente si adopererà per conseguire da altro garante
una nuova polizza riferita agli acconti da versarsi successivamente al recesso. In tal caso la Società comunicherà al Beneficiario
la permanenza in vigore della polizza limitatamente agli importi già versati e garantiti.
Ove ciò non sia possibile e qualora non raggiunga diversi accordi con il Beneficiario, decorsi 60 giorni dalla comunicazione
del recesso, il preliminare si intenderà risolto ed il Contraente sarà tenuto a restituire al Beneficiario gli acconti percepiti,
oltre interessi legali secondo legge. In quest’ultima ipotesi, avuta la conferma dell’avvenuta restituzione degli acconti, la Società
restituirà al Contraente l’intero premio versato.
Qualora il Contraente non restituisca gli importi indicati sopra, a tanto provvederà la Società entro 30 giorni dal ricevimento della
richiesta del Beneficiario, anche in deroga alle previsioni di cui all’art. 3 n. 2 D.lgs 122/2005.
In ogni caso Contraente e Beneficiario rinunciano a qualsiasi eccezione o pretesa risarcitoria nei confronti della Società
dipendente dall’esercizio del diritto di recesso.
L’ipotesi del recesso (rafforzato anche dalla risoluzione dell’accordo quadro) è anche utile
come deterrente per ottenere velocemente informazioni aggiornate ed eventualmente
predisporre un’azione di salvataggio.
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Situazione di pre-crisi: Warning
L’azione congiunta dell’ufficio monitoraggio, dell’ufficio gestione e dell’ufficio
sinistri consente di evidenziare situazioni “pericolose” che potrebbero sfociare, se
non approfondite, in una situazione di crisi come ad esempio:
Mancato pagamento dei premi di proroga;
Rifiuto o ritardo nell’invio della documentazione richiesta
monitoraggio o prevista ai sensi della convenzione/accordo quadro;
dall’Ufficio
Comunicazioni da parte dei Beneficiari di ritardi nell’esecuzione dei lavori o
richieste di escussione di polizze;
Protesti /pregiudizievoli, informazioni negative tramite la rete agenziale;
Situazione vendite non adeguata;
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Verifica situazione di crisi
La presenza di più segnali di pericolo spesso determina una situazione che
possiamo definire di “pre-crisi” che potrebbe poi determinare una effettiva
situazione di crisi e di conseguenza la richiesta di escussione delle garanzie.
L’ufficio monitoraggio approfondisce, contattando l’agenzia di appoggio ed
eventualmente il cliente, la situazione verificando se i lavori sono effettivamente
fermi o si si tratta solamente di un ritardo.
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Valutazione della situazione
Una volta appurato lo stato di pre-crisi o crisi è necessario valutare:
consistenza dell’eventuale sinistro: effettiva esposizione (anticipi già versati);
Costi ancora da sostenere per finire i lavori;
Disponibilità residua del mutuo fondiario;
Situazione di eventuali altri cantieri avviati;
Presenza di pregiudizievoli, protesti, segnalazione alla centrale rischi,
pignoramenti, ecc,ecc;
 debiti v.so i fornitori;
Alla luce di queste informazioni la società può valutare se la situazione sia
ormai compromessa o si possa prospettare una possibile operazione di
salvataggio.
La tempestività nel riconoscere una situazione di pre-crisi è fondamentale per
attuare un intervento di salvataggio.
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Presupposti per Azione di salvataggio
Convenienza economica dell’intervento: i lavori devono essere quasi
ultimati e comunque l’importo necessario per ultimare i lavori deve essere
inferiore all’esposizione raggiunta sul cantiere;
Incasso delle somme a saldo: l’importo deve essere sufficiente per
rimborsare il mutuo, cancellare l’ipoteca sull’immobile e possibilmente
rimborsare la quota erogata per il salvataggio;
disponibilità dei beneficiari e dei fornitori a non effettuare azioni legali nei
confronti del contraente fino alla fine dei lavori;
Verificati questi presupposti la società può decidere:
Di intervenire:
Operazione di salvataggio
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Di non intervenire: Pagamento
dell’eventuale sinistro e
azione di rivalsa
Azione di salvataggio – attori:
Una volta deciso di intervenire sarà necessario predisporre uno o più incontri
coinvolgendo tutte le parti:
-Cliente;
-Beneficiari o rappresentanti dei Beneficiari;
-Istituto Bancario;
-Fornitori;
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Azione di salvataggio
L’azione di salvataggio è da strutturare a seconda della peculiarità della singola
operazione immobiliare; a grandi linee si può concretizzare come segue:
Stipula di accordo quadro con tutte le parti; il testo prevederà l’impegno da parte
della Compagnia e/o della Banca a finanziare i costi residui, l’impegno dei
beneficiari a non escutere le polizze per tutta la durata dell’operazione di
salvataggio, l’impegno di eventuali creditori a non intraprendere azioni legali;
Erogazione della cifra necessaria per finire i lavori: l’erogazione della somma
concordata avverrà esclusivamente su un c/c vincolato alla Compagnia e/o alla
Banca ed il pagamento avverrà a seguito della verifica delle fatture di stato
avanzamento lavori;
Controllo della fasi di lavorazione e pagamento dei s.a.l. autorizzati di volta in
volta dalla Direzione o dalla Banca;
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Azione di Salvataggio a lavori ultimati
L’azione di salvataggio viene ideata come supporto alla società contraente per
ultimare i lavori e concludere l’operazione immobiliare rogitando tutte le unità
oggetto di preliminari di compravendita.
Più recentemente abbiamo verificato che una situazione di crisi può avvenire
anche a lavori ultimati nel caso in cui l’Istituto bancario che ha concesso il mutuo
fondiario non sia disponibile al frazionamento dell’ipoteca per l’impossibilità del
venditore a rimborsare completamente il finanziamento erogato.
Anche questa situazione può essere oggetto di una operazione di salvataggio che
consenta di rogitare le unità immobiliari libere da trascrizioni ipotecarie.
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Caso studio
“ALFA” COSTRUZIONI SRL – CANTIERE “I RODODENDRI”
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Descrizione operazione immobiliare
Trattasi della realizzazione di due villette unifamiliari e di una palazzina di 3 piani
fuori terra per complessive 12 unità immobiliari.
I lavori sono iniziati a dicembre 2009 con la costruzione delle due villette e
successivamente, verso la metà del 2010, sono iniziati i lavori della palazzina.
Tempo stimato per completare i lavori: 2 anni
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Contraenza
ALFA COSTRUZIONI SRL: la società presentava al 31/12/2009 un patrimonio
netto di € 245.000,00 ed un capitale sociale di € 10.000,00 detenuto al 50% da
due soci (coniugi F.). La società si caratterizzava per la realizzazione di piccoli
interventi (villette uni e bifamiliari) finanziati in tutto o in parte con l’incasso di
anticipi a stato avanzamento lavori; l’esposizione verso il settore bancario
risultava ridotta.
Il Socio realizzava direttamente i principali lavori di costruzione per mezzo
dell’impresa personale di costruzioni edili (in società con il fratello).
La società risultava buon cliente avendo ultimato negli anni precedenti altri piccoli
cantieri con il perfezionamento del pacchetto assicurativo legge 210 (fideiussioni,
car, decennale postuma) e di altre coperture assicurative.
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Piano Economico
Costi complessivi pari a circa € 2 mln suddivisi come segue:
- Costo dell’area:
€
200.000,00
- Oneri di concessione:
€
50.000,00
- Costi per servizi:
€
170.000,00
- Oneri finanziari:
€
60.000,00
- costi di realizzazione:
€ 1.520.000,00 (€ 1,2 mln per la palazzina)
______________
Totale
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€ 2.000.000,00
Copertura finanziaria del cantiere
Copertura finanziaria:
-Mezzi propri (acquisto del terreno) €
200.000,00
- mutuo fondiario
€ 1.060.000,00
-Anticipi (preliminari sottoscritti)
€
595.000,00 (2 villette e 3 app.ti)
______________
Totale
Percentuale di copertura: 92 %
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€ 1.855.000,00
Quotazione
A gennaio 2010 abbiamo autorizzato il rilascio di fideiussioni per le due villette per
complessivi € 400.000,00.
Il cliente ha sottoscritto un impegno a non apporre ipoteca sul terreno e non
iniziare i lavori della palazzina se non a fronte del rilascio di un congruo mutuo
fondiario sul cantiere.
Ad aprile 2010 La Banca “Beta” rilasciava un mutuo fondiario di complessivi €
1.060.000,00 con ipoteca sulla palazzina.
A seguito del rilascio del mutuo fondiario abbiamo affidato la palazzina per
complessivi € 700.000,00 – totale affidamento: € 1.100.000,00
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Accordo quadro
Si è provveduto a sottoscrive convenzione / accordo quadro per l’intero importo
garantito con i seguenti vincoli:
-Utilizzo di un c/c dedicato al cantiere e controllo dell’estratto di c/c a cadenza
trimestrale;
- invio, sempre a cadenza trimestrale, della seguente documentazione:
Certificato di stato avanzamento lavori;
Situazione vendite aggiornata;
Business plan aggiornato con il dettaglio dei costi sostenuti
Atti di erogazione del mutuo fondiario;
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Monitoraggio
I lavori sono proceduti regolarmente per quasi due anni.
L’ufficio monitoraggio ha ricevuto inizialmente la documentazione prevista dalla
convenzione cominciando ad evidenziare dopo il primo anno una maggiore
difficoltà ad ottenere i documenti richiesti.
A novembre 2011 l’ufficio monitoraggio verificava quanto segue:
-
I costi ancora da sostenere sono pari a circa € 300.000,00
-
La disponibilità residua del mutuo è pari ad € 360.000,00
-
Sono stati venduti 11 alloggi su 12.
Pur evidenziando un ritardo di circa 6 mesi sulla consegna prevista per fine 2011
la situazione sembrava essere ancora sotto controllo in quanto il cantiere
presentava una copertura finanziaria sufficiente ed il ritardo ipotizzato di 6 mesi
veniva ritenuto nella norma.
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Monitoraggio – inizio situazione di crisi
Trascorrono altri mesi durante i quali non riusciamo a reperire documentazione
aggiornata.
Successivamente, a fronte di continui solleciti (tramite agenzia e direttamente al
cliente) riceviamo le seguenti comunicazioni:
•
09/2012: il cliente dichiara che i lavori sono essenzialmente finiti (manca la
posa dei pavimenti interni ed alcune finiture) ed allega nuova
documentazione fotografica del cantiere;
•
10/2012: riceviamo diverse lettere da parte dei Beneficiari che ci informano
del ritardo nella consegna degli alloggi;
•
11/2012: Il cliente ci avvisa che a causa di alcune carenze nel computo
metrico iniziale si è determinato un aumento dei costi ma che la Banca è
disponibile ad erogare l’ultima tranche del mutuo per coprire tale ammanco;
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Situazione di crisi
A dicembre 2012 riusciamo finalmente ad incontrare il cliente per fare il punto
della situazione e capire se la situazione di crisi è ormai irreversibile.
Dall’incontro con il cliente apprendiamo:
-
I lavori sono fermi da giugno 2012 e la stessa situazione è presente anche su
altri due cantieri;
-
I lavori sulla palazzina sono effettivamente quasi ultimati mentre le villette
sono ancora al grezzo;
-
La Banca non è disponibile ad erogare l’ultima tranche del mutuo;
-
Le trattative con i condomini, i fornitori (per dilazioni di pagamento) e la banca
non sono andate a buon fine.
La situazione di “crisi” di liquidità è ormai conclamata: non vi sono ulteriori
disponibilità per portare a termine i lavori.
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Dati esaminati
I costi ancora da sostenere sono i seguenti:
-
€ 260.000,00 per il condominio;
-
€ 180.000,00 per le villette;
-
Totale costi: € 440.000,00
Finanziamento erogato:
•
€ 950.000,00 ultimo atto di erogazione del 23/02/2012
Esposizione effettiva (anticipi versati):
•
€ 1.163.000,00
Debiti v.so fornitori: I debiti pregressi sono conteggiati nei costi ancora da
sostenere ed ammontano a circa € 50.000,00;
Esaminati i dati abbiamo predisposto un incontro con le parti coinvolte:
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Incontro con Istituto bancario
La posizione dell’Istituto Bancario si è dimostrata piuttosto rigida; la pratica è stata
avocata al Direttore di Filiale (favorevole ad un accordo per portare a termine i
lavori) e passata alla Direzione Centrale che non si è assunta la responsabilità di
erogare l’ultima tranche del mutuo.
Hanno rifiutato la nostra proposta di accollarsi almeno al 50% dei costi per
terminare i lavori.
L’unica concessione è stata la disponibilità ad una nuova linea di credito per soli €
100.000,00 controgarantita con ipoteca su un immobile di proprietà del socio.
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Incontro con il rappresentante dei promissari acquirenti
I promissari acquirenti si sono dimostrati disponibili ad integrare le somme già
versate con un ulteriore esborso pari a circa il 5% del prezzo di acquisto (€
105.000,00 in totale);
Gli acquirenti delle due villette oltre a versare la rivalutazione come sopra si sono
resi disponibili a rogitare anche eventualmente al rustico;
Hanno accettato una proroga dei preliminari di compravendita fino alla nuova data
di consegna stabilita entro gennaio 2014;
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Azione di salvataggio: Accordo quadro
L’azione di salvataggio si è concretizzata nella sottoscrizione di accordo quadro
tra le parti; principali contenuti:
 la somma necessaria a terminare i lavori viene coperta nella seguente modo:
Maggiorazione di prezzo versata dai promissari acquirenti: € 105.000,00
Banca Beta:
€ 100.000,00
Reale Mutua:
€ 200.000,00
Alfa Costruzioni si impegna a vendere immobili di sua proprietà per almeno €
35.000,00 e si impegna ad utilizzare il finanziamento unicamente per il saldo dei
debiti pregressi e per ultimare i lavori del cantiere;
Tutti i versamenti verranno effettuati su un c/c dedicato e vincolato a Reale
Mutua Ass.ni (sinergia con Banca Reale per la predisposizione del c/c vincolato);
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Azione di salvataggio: Accordo quadro
Ogni pagamento a stato avanzamento lavori verrà subordinato al preventivo
benestare congiunto di un rappresentante dei promissari acquirenti e di Reale
Mutua Ass.ni;
I promissari acquirenti accettano una proroga dei tempi di consegna previsti dai
preliminari garantiti;
Reale Mutua si riserva di agire in regresso nei confronti di Alfa Costruzioni Srl
per il rimborso degli importi erogati;
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Successo operazione di salvataggio
Grazie all’azione di salvataggio il cliente è riuscito a portare a termini i lavori della
palazzina e delle villette.
Entro la fine di gennaio 2014 tutti i promissari acquirenti hanno potuto rogitare.
La cifra stanziata è stata quasi completamente utilizzata e non rimangono debiti in
capo al cliente per questo cantiere.
A fronte di un potenziale sinistro di complessivi € 1.163.000,00 Reale Mutua ad
oggi ha versato € 200.000,00 e a breve concorderà con il cliente un piano di
rientro anche per i premi arretrati.
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Conclusioni caso studio
Alla luce dell’esperienza effettuata in questa operazione di salvataggio possiamo
evidenziare i seguenti aspetti:
La situazione di crisi può avvenire, e sempre più spesso avviene, a lavori quasi
ultimati;
Pur avendo una copertura finanziaria ottimale la gestione non accorta del cliente
(scarsa capacità imprenditoriale) ha portato ad una situazione di mancanza di
liquidità (non risolvibile senza il nostro intervento);
La scarsa trasparenza nei confronti Di Reale Mutua (prima dell’incontro) ed il
ritardo nell’ammettere la situazione di crisi ha reso l’operazione di salvataggio più
rischiosa per tutte le parti;
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Conclusioni caso studio
Scarsa collaborazione dell’Istituto Bancario: la rigidità delle procedure interne
bancarie avrebbe portato al fallimento del cliente con un danno per lo stesso
Istituto superiore alla cifra richiesta per procedere con il salvataggio (senza
considerare le tempistiche di rientro);
Importanza del monitoraggio e della tempestività nel riconoscere la situazione
di crisi;
Collaborazione con il canale agenziale: importante è anche la collaborazione
dell’agenzia che sul territorio può essere a conoscenza dei problemi del cliente e
si deve rendere parte attiva nella richiesta di aggiornamenti della
documentazione;
Maggior difficoltà ad effettuare una operazione di salvataggio quando ci sono
più cantieri contemporaneamente in corso.
Torino, 12/03/2014
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