COSTRUIRE RICCHEZZA INVESTENDO IN
REAL ESTATE A NEW YORK CITY
Chi siamo?
• Fondata nel 1911, Douglas Elliman e’ la principale societa’ di
brokeraggio immobiliare di New York e la quarta piu grande degli
Stati Uniti
• La nostra rete ha:
• Piu di 5,000 agenti e 70+ uffici tra New York, gli Hamptons,
Westchester e Putnam Counties, oltre che la Florida e la California.
• Tramite un’alleanza strategica con Knight Frank Residential,
Douglas Elliman e’ poi presente in 43 paesi in tutto il mondo.
• A New York City, DE e’ #1 per numero di agenti con un volume
transato di oltre $12 milardi
• Facciamo 13.000+ transazioni all’anno e abbiamo 55.000+
apartamenti in gestione.
• Il nostro sito web elliman.com e’ il principale punto di riferimento
di chi cerca casa a New York, South Florida e California.
Motivi per investire a New York City:
1. Mercato in costante crescita e stabile anche in momenti di
crisi
*Charts from 2004-2013 Manhattan decade report – Miller Samuel Inc.
Motivi per Investire a New York City (cont.)
2. Prezzi accessibili:
*Charts from 2004-2013 Manhattan decade report
– Miller Samuel Inc.
Motivi per investire a New York City (cont).
3. Mercato molto liquido:
• A New York un immobile
rimane sul mercato 115
giorni in media. Negli
ultimi 10 anni, la media
non ha mai superato i 177
giorni.
Motivi per investire a New York City (cont).
4. Grande domanda di affitti:
Motivi per investire a New York City (cont).
5. L’Euro a 1.27 rispetto al Dollaro
6. Detassazione delle spese e ammortamento
7. Moderata pressione fiscale
8. Totale trasparenza e facilita’ di gestione
Come trovare un condo in cui investire
1. Affidarsi a un
broker
2. Internet
listings
Chart: How Buyers Find their Homes in the USA
Come trovare un condo in cui investire
3. Dedicare del tempo per vedere le case, con preavviso
4. Focalizzarsi su un tipo di prodotto e una zona
5. Fare tutte le domande del caso
6. Visitare le “open houses”
7. Mantenere una mentalita’ aperta
Come valutare la proprieta’
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Prezzo al piede
Affitto medio per un appartamento nel palazzo
Affitto che potrebbe avere l’appartamento
La condizione fisica del palazzo
Le condizioni finanziarie del palazzo
Vista – e possibilita’ che costruiscano nelle vicinanze
Preventivo dei costi di ristrutturazione per renderlo affittabile
Spese mensili
Come finalizzare l’acquisto
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Farsi assistere da un bravo legale
Essere aggressivi e veloci
Farsi consigliare dall’ agente quando si fa l’offerta
Non appena l’offerta e’ accettata, chiamare immediatamente
l’avvocato per cominciare il processo
Pagare il 10% di deposito alla firma del compromesso
Fornire rapidamente tutte le informazioni per l’application al condo
board
Aspettare il waiver
Closing
Il venditore (e non il compratore) paga la commissione al Broker
Come affittare la proprieta’
• Preparare l’appartamento da mettere sul mercato
• Dipingere
• Fare eseguire gli eventuali lavori necessari
• Pulizia/Staging
• Scegliere un Broker di una societa’ valida per rappresentare la
proprieta’
• Studiare i “Comparables”
• Firmare il contratto in esclusiva (la commissione e’ per la maggior
parte a carico dell’inquilino)
Affitti: Il lavoro dell’agente immobiliare nella
transazione
• Fotografie e presentazione professionale
• Mettere la proprieta’ sul sito internet dell’azienda
• Coinvolgimento di altri brokers
• Pubblicita’
• Far vedere l’appartamento alle persone interessate
• Presentare le offerte e le valutazioni degli inquilini
• Contratto di affitto
• Aiutare l’inquilino nel fare l’applicazione al condo board
• Autare l’inquilino a programmare il trasloco non appena ricevuto l’ok
dal condo board
Rivendere il proprio appartamento
• Scegliere l’agente e firmare il contratto esclusivo (la
commissione e’ pagata dal proprietario: 5-6%)
• Fare I lavori necessari per massimizzare il valore dell’immobile
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Dipingere
Rinnovare la cucina
Pavimenti etc…
In alcune casi, staging
• Definizione del prezzo
La vendita: Il lavoro dell’agente
immobiliare nella transazione
• Consigliare il venditore su…. Quasi tutto….
• Fare vedere l’appartamento ai clienti
• Pubblicita’
• Tenere informato il proprietario
• Trattare le offerte
• Da notare: le negoziazioni del contratto sono sempre gestite da un
avvocato
Domande?
Grazie per la vostra attenzione!
Kirsten Jordan
Associate Broker
Douglas Elliman
575 Madison Avenue
NY, NY 10022
[email protected]
+1.917.488.4016
+39.366.705.8822