Dott. Luca Valobra
La registrazione del Decreto di Trasferimento: legislazione
vigente, casi particolari e precauzioni raccomandate; Aspetti
fiscali della procedura esecutiva
Tassazione del Decreto di
Trasferimento
A - Persona fisica
non titolare di P.IVA
Individuazione della qualità
dell’esecutato
B - Soggetto esercente attività di impresa
o di arti e professioni
titolare di P.IVA
PRINCIPIO DI ALTERNATIVITA’
Imposta di registro – Imposta sul valore aggiunto
A – Soggetto esecutato Persona Fisica
Aggiudicazione
Imposta di Registro
Imposta Ipotecaria
Imposta Catastale
DAL 1/1/14
DAL 1/1/14
DAL 1/1/14
Immobile abitativo prima casa
(non di lusso *)
2% (minimo € 1.000)
€ 50,00
€ 50,00
Immobile abitativo NON
prima casa
9% (minimo € 1.000)
€ 50,00
Immobile strumentale
9% (minimo € 1.000)
€ 50,00
Immobile di lusso
9% (minimo € 1.000)
€ 50,00
€ 50,00
Terreno edificabile
9% (minimo € 1.000)
€ 50,00
€ 50,00
Terreno agricolo
(con AGEVOLAZIONE P.P.C.)
€ 200,00
€ 200,00
1%
Terreno agricolo (acquirente
DIVERSO da coltivatore
diretto, o imprenditore agricolo
professionale)
12% (minimo € 1.000)
€ 50,00
€ 50,00
€ 50,00
€ 50,00
* Requisiti agevolazione Prima Casa:
Si potrà usufruire dell’agevolazione prima casa SOLO se si
tratta di abitazione NON rientrante nelle categorie:
- A/1: Abitazioni di tipo signorile;
- A/8: Abitazione in Villa;
- A/9: Castello o palazzo di pregio artistico e storico.
Non si fa più riferimento quindi, al D.M. del 2 agosto 1969
(metri quadri, piscine, campi da tennis e caratteristiche di lusso
in genere).
Devono inoltre ricorrere le condizioni di cui alla nota II-bis
all’art. 1 della tariffa allegata al Testo Unico imposta di registro.
Nota II-bis, art. 1 della Tariffa allegata al
Testo Unico imposta di registro
II-bis) Ai fini dell'applicazione dell'aliquota del 3% (oggi 2%) per i trasferimenti di
case di abitazione non di lusso devono ricorrere le seguenti condizioni:
a) che l'immobile sia ubicato nel comune di residenza dell'acquirente o, se diverso,
in quello in cui lo stesso svolge la propria attività, ovvero, se trasferito all'estero
per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede l'impresa da cui dipende, ovvero,
nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano immigrato all'estero, che
l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano;
b) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in
comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di
altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da
acquistare;
c) che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per
quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei
diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di
abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui
al presente articolo.
La disciplina del ‘‘prezzo-valore’’
Il tema dell’applicabilità del sistema del prezzo-valore ai trasferimenti posti in
essere in sede di espropriazione forzata e di pubblici incanti, di cui all’articolo 44
del TUR, è stato oggetto di esame da parte della Corte Costituzionale, con la
recente sentenza n. 6 del 23 gennaio 2014. A parere della Corte, la previsione
dettata dall’articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 è
costituzionalmente illegittima “nella mancata previsione – a favore delle persone
fisiche che acquistano a seguito di procedura espropriativa o di pubblico incanto –
del diritto potestativo, al contrario riconosciuto all’acquirente in libero mercato, di
far riferimento, ai fini della determinazione dell’imponibile di fabbricati ad uso
abitativo in materia di imposte di registro, ipotecarie e catastali, al valore tabellare
dell’immobile”.
APPLICAZIONE: per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non
agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad
oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all’atto della cessione e su
richiesta della parte acquirente.
Una recente risoluzione dell’A.E., ovvero la R.M. 95/E del 3/11/2014, ha ammesso
la possibilità di applicazione retroattiva della disciplina ai trasferimenti derivanti
da espropriazione forzata, purchè si tratti di rapporti non esauriti, ovvero entro 3
anni dall’acquisto, presentando istanza di rimborso per le maggiori imposte pagate.
B – Esecutato esercente attività di impresa o di arti e professioni
Immobile
Cedente
Cessione
entro 5 anni
Abitativo
Impresa di
costruzione o di
ristrutturazione
Cessione
oltre 5 anni
IVA
Registro
Ipotecaria
Catastale
Obbligatoria
Aliquote:
• 4% (1^ casa**)
• 10% altre ab.;
• 22% ab. Lusso
€ 200,00
€ 200,00
€ 200,00
Imponibile
per opzione
Aliquote:
• 4% (1^ casa**);
• 10% (Reverse
Charge***) altre
abitazioni;
• 22% (Reverse
Charge***) lusso
€ 200,00
€ 200,00
€ 200,00
Esente in assenza di opzione
Abitativo
Strumentale
Altri soggetti IVA (diversi da
impresa di costruzione /
ristrutturazione)
Impresa di
costruzione o di
ristrutturazione
Cessione
entro 5 anni
Cessione
oltre 5 anni
Esente
Strumentale
• 9% altre
abitazioni.
Minimo € 1.000
• € 50,00 se
prima casa**;
• € 50,00 se
prima casa**;
• € 50,00 altre
abitazioni.
• € 50,00 altre
abitazioni.
Obbligatoria
•22%;
•10% (per fabbricati “Tupini”).
Imponibile per opzione
(eventuale Reverse Charge)
Esente in assenza di opzione
Altri soggetti IVA (diversi da
impresa di costruzione /
ristrutturazione)
• 2% se prima
casa**;
Imponibile per opzione
(Reverse Charge)
Esente in assenza di opzione
€ 200,00
3%
1%
** Requisiti agevolazione Prima Casa
negli acquisti soggetti a IVA:
Si segnala inoltre che per i trasferimenti soggetti ad IVA, ai fini
dell’individuazione delle abitazioni ‘‘non di lusso’’ cui si applicano le
agevolazioni ‘‘prima casa’’, a seguito della emanazione del D.L. 175/2014 (del
21/11/2014), NON si applicano più i criteri dettati dal D.M. 2 agosto 1969.
Precedentemente, infatti, si era venuta a creare una duplice metodologia
applicabile nell’individuazione di detti immobili, in base alla tipologia di
trasferimento (con o senza IVA).
Successivamente si ha anche conferma di ciò dall’A.E., con sua circolare n. 31
del 30/12/2014: «L’applicazione dell’agevolazione IVA “prima casa” è,
dunque, vincolata alla categoria catastale dell’immobile, non assumendo più
alcun rilievo, ai fini dell’individuazione delle case di abitazione oggetto
dell’agevolazione, le caratteristiche previste dal decreto del Ministero dei
Lavori Pubblici del 2 agosto 1969, che contraddistinguono gli immobili di
lusso».
Adempimenti IVA:
A) Riscossione dell’imposta per conto del debitore
esecutato esercente attività di impresa o di arti e
professioni(sia in caso di cessione che di
locazione);
B) Fatturazione;
C) Versamento dell’IVA;
D) Trasmissione all’esecutato della fattura e della
delega di versamento dell’imposta.
Adempimenti IVA:
• L’Agenzia delle Entrate si è pronunciata in merito agli
obblighi di fatturazione e pagamento dell’IVA in seguito
all’incasso dei canoni di locazione di un immobile
commerciale da parte del custode (che è spesso lo stesso
professionista delegato alla vendita). Nell’ipotesi
prospettata, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che
l’obbligo di fatturazione grava sempre sul custode,
mentre gli adempimenti di liquidazione, versamento
dell’IVA e presentazione della relativa dichiarazione
Risoluzione n. 158/E, annuale sono di competenza della società esecutata;
dell’11 novembre
precisando, in merito al versamento dell’imposta, che
2005
“..nel caso in cui non sia possibile rimetterne il relativo
importo al soggetto esecutato, come ad esempio
nell’ipotesi in cui lo stesso si renda irreperibile..”,
provvederà al versamento dell’IVA il custode.
Adempimenti IVA:
Risoluzione n.
62/E, del 16 maggio
2006
• Pronunciandosi questa volta nell’ambito degli obblighi
IVA scaturenti dalla vendita di un immobile
commerciale intestato ad una società esecutata,
l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’obbligo di
versamento dell’imposta IVA incassata dalla vendita
dell’immobile ricada comunque sul professionista
delegato, a prescindere dal fatto che l'esecutato sia o
meno irreperibile, portando in tal modo alle estreme
conseguenze il concetto di certezza dell’incasso
dell’imposta da parte dell’Erario già espresso nella
precedente Risoluzione.
Adempimenti IVA:
• L’ Agenzia delle Entrate ha riconfermato gli
adempimenti IVA a carico del custode delegato già
stabiliti dalla risoluzione n.62/E del 16/5/2006 e
indicando i codici tributo da utilizzare per il versamento
dell’ IVA.
• ‘’e' stato chiarito che nel caso di vendita di beni
Risoluzione n.
84/E, del 19 giugno
2006
immobili a seguito di espropriazione forzata […] nei casi
in cui il debitore esecutato sia reperibile, l'imposta
dovuta dovrà essere versata mediante modello F24,
utilizzando gli ordinari codici tributo relativi all'IVA.
[…] si prevede che, nel solo caso di irreperibilità del
soggetto esecutato, il versamento dell'imposta dovrà
essere eseguito …’’ con il codice tributo: ‘’6501
denominato "IVA relativa alla vendita, ai sensi
dell'articolo 591-bis c.p.c., di beni immobili oggetto di
espropriazione forzata“.
Decreto di trasferimento:
Imposta di bollo
DA 1 A 4 PAGINE
RGE fino a 02/2002
RGE dopo 02/2002
€ 56,85
€ 33,18
Decreto trasferimento
Trascrizione
€ 11,06
DA 5 A 10 PAGINE
RGE fino a 02/2002
RGE dopo 02/2002
€ 78,37
€ 38,70
Decreto trasferimento
Trascrizione
€ 12,90
€ 16,00
2x
€ 16,00
€ 11,06
€ 12,90
Trascrizione e voltura in conservatoria
R.R.I.I.
TRASCRIZIONE D.T.
Trascrizione con voltura: ESENTE se imposta di
registro proporzionale
Trascrizione con voltura: € 149,00 se imposta di
registro fissa
• Tassa ipotecaria: € 90,00
• Imposta di bollo: € 59,00
Nel caso di accesso al credito bancario da parte dell’aggiudicatario, sarà necessario
procedere all’iscrizione anche dell’ipoteca in favore dell’istituto mutuante,
generalmente eseguita a cura del notaio.
Necessità di coordinamento con lo stesso poiché l’iscrizione di ipoteca in favore della
banca deve necessariamente avvenire contestualmente alla trascrizione del decreto
di trasferimento.
Cancellazione delle formalità
CANCELLAZIONE FORMALITA’
Ipoteca legale: tassa ipotecaria 0,5 ‰ (non più esente)
Ipoteca volontaria: € 35,00 (TASSA IPOTECARIA)
Ipoteca giudiziale: € 94,00 + 0,50%
• IMPOSTA ipotecaria: 0,50% sul minor valore tra ipoteca e prezzo di
aggiudicazione
(Valore minimo € 200,00)
• Imposta di bollo: € 59,00
• Tassa ipotecaria: € 35,00
Pignoramenti: € 294,00
• Imposta ipotecaria: € 200,00
• Tassa ipotecaria: € 35,00
• Imposta di bollo: € 59,00