I DIRITTI REALI
DIRITTI REALI
DIRITTO
DIRITTI REALI SU COSA
DI PROPRIETA’
ALTRUI
DIRITTI REALI
DIRITTI
DI GODIMENTO
REALI
SU COSA ALTRUI
DI GARANZIA
(USUFRUTTO, USO,
(PEGNO E
ABITAZIONE,
IPOTECA)
SUPERFICIE, ENFITEUSI,
SERVITU’)
Nel caso dei diritti reali su cosa altrui, sul
medesimo bene, sono esercitati il diritto di
proprietà da parte del proprietario (con alcune
facoltà che gli sono impedite, come per
esempio quella di utilizzare il bene), e il diritto
su cosa altrui da parte di un altro titolare.
IL DIRITTO DI PROPRIETA’
La proprietà nella Costituzione
Art. 42 Cost. : “La proprietà è pubblica o privata. I
beni economici appartengono allo Stato, ad enti o
a privati.
La proprietà privata è riconosciuta e garantita
dalla legge, che ne determina i modi di acquisto,
di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la
funzione sociale e di renderla accessibile a tutti.
La proprietà privata può essere, nei casi preveduti
dalla legge, e salvo indennizzo, espropriata per
motivi di interesse generale (…)”.
PROPRIETA’ PUBBLICA O PRIVATA 
SISTEMA AD ECONOMIA MISTA
FUNZIONE SOCIALE DELLA
PROPRIETA’
LA PROPRIETA’ DEVE ESSERE
ACCESSIBILE A TUTTI
LIMITI
LA PROPRIETA’ PUO’ ESSERE
ESPROPRIATA
La proprietà nel Codice civile
Art. 832 c.c.: “Il proprietario ha
diritto di godere e disporre
delle cose in modo pieno ed
esclusivo, entro i limiti e con
l’osservanza degli obblighi
stabiliti
dall’ordinamento
giuridico”.
FACOLTA’ DI GODIMENTO = UTILIZZARE I BENI
SECONDO LA PROPRIA UTILITA’
FACOLTA’ DI DISPOSIZIONE = POTERE DI
DESTINARE IL BENE ALL’USO DESIDERATO
IN MODO PIENO = POTERE DI ESERCITARE IL
PROPRIO DIRITTO SULLA COSA SENZA LIMITI,
SE NON QUELLI IMPOSTI DALL’ORDINAMENTO
GIURIDICO
IN MODO ESCLUSIVO = IL PROPRIETARIO PUÒ
ESCLUDERE CHIUNQUE DALL’UTILIZZARE LA
COSA (IL DIRITTO DI PROPRIETÀ È UN DIRITTO
ASSOLUTO)
LIMITI
CARATTERI DEL DIRITTO DI PROPRIETA’
 PIENEZZA
 ESCLUSIVITA’
 PERPETUITA’
 AUTONOMIA
 ELASTICITA’
COME TUTTTI I DIRITTI REALI IL DIRITTO DI PROPRIETA’ HA
ANCHE I SEGUENTI CARATTERI:
 ASSOLUTEZZA
 IMMEDIATEZZA
 TIPICITA’
 PATRIMONIALITA’
 DIRITTO DI SEGUITO
L'estinzione del diritto reale su cosa altrui ha
l'effetto di riattribuire al proprietario il pieno
esercizio dei suoi poteri. I poteri, che
precedentemente erano inibiti al proprietario, con
l’estinzione del diritto reale su cosa altrui,
vengono riacquistati in modo “elastico” dal
proprietario stesso: la proprietà, che prima era
limitata e compressa, ritorna ad essere piena e
senza limiti (… salvo quelli previsti dalla legge).
QUESTA CARATTERISTICA VIENE
INDICATA CON L'ESPRESSIONE
“ELASTICITÀ DELLA
PROPRIETÀ”.
I LIMITI AL DIRITTO DI PROPRIETA’
LIMITI PER TUTELARE UN INTERESSE
PUBBLICO
ESPROPRIAZIONE PER PUBBLICA
UTILITA'
L’espropriazione per pubblica utilità è un
provvedimento amministrativo, previsto
dalla legge, con il quale, per motivi di
interesse
generale,
la
Pubblica
Amministrazione priva un soggetto del
diritto di proprietà su un determinato
bene,
corrispondendogli
un
indennizzo.
CONDIZIONI
NECESSARIE PER
L’ESPROPRIAZIONE
RISERVA DI LEGGE
PUBBLICA UTILITA’
INDENNIZZO
LA REQUISIZIONE
La
requisizione
è
un
provvedimento
amministrativo d'urgenza con il quale l'autorità
amministrativa, per fronteggiare pubbliche
calamità,
sottrae
temporaneamente
o
definitivamente, ai proprietari la disponibilità di
determinati beni, sia mobili che immobili, come
alloggi, roulotte, mezzi di trasporto. Il
provvedimento è di solito adottato dal Sindaco
o dal Prefetto. Il proprietario ha diritto ad un
indennizzo.
Requisizione in proprietà o in uso.
CONDIZIONI
NECESSARIE PER
LA REQUISIZIONE
RISERVA DI LEGGE
GRAVE E URGENTE
NECESSITA’ PUBBLICA
INDENNIZZO
LIMITI ALLA EDIFICABILITA' DEI SUOLI
PIANO REGOLATORE COMUNALE O PIANO DI
GOVERNO DEL TERRITORIO: AREA RESIDENZIALE?
PIANO PARTICOLAREGGIATO: AREA DESTINATA AD
EDIFICIO A GIARDINI?
DISTANZE MINIME DAL CONFINE STABILITE DAL
CODICE CIVILE O DAI REGOLAMENTI LOCALI
RICHIESTA ALL’UFFICIO TECNICO DEL COMUNE E
PRESENTAZIONE DEL PROGETTO
PERMESSO DI COSTRUIRE RILASCIATO DAL COMUNE
VERSAMENTO AL COMUNE DEGLI ONERI DI
URBANIZZAZIONE (per le strade, la rete idrica, la rete
fognaria, l’illuminazione ecc.).
I LIMITI AL DIRITTO DI PROPRIETA’
LIMITI PER TUTELARE UN INTERESSE
PRIVATO
IMMISSIONI
Il proprietario che utilizza il
suo immobile causa
frequentemente rumori,
fumo, calore, esalazioni,
che si propagano agli
immobili vicini: ciò è lecito
finché non va oltre la
normale tollerabilità di chi
subisce tali immissioni
(art. 844 c.c.).
LE DISTANZE LEGALI
LE DISTANZE FRA LE COSTRUZIONI. Gli
edifici posti su terreni confinanti devono
essere in contiguità gli uni agli altri;
altrimenti devono trovarsi fra loro a una
distanza legale minima di 3 metri. È
frequente che i regolamenti locali
prescrivano distanze legali maggiori:
queste disposizioni prevalgono sulle
regole del codice. Il primo proprietario
che decide di edificare, può edificare dove
vuole (sul proprio terreno).
3 metri
DISTANZE DI ALBERI E SIEPI
- alberi ad alto fusto

3 metri dal confine
- alberi a medio fusto 
1,5 metri dal confine

0,5 metri dal confine
- viti e siepi
LUCI: aperture che lascino passare la
luce, ma non permettono di
affacciarsi.
Ad un altezza di 2,5 metri dal suolo del
locale + inferriata
VEDUTE: aperture che consentono di
affacciarsi.
A 1,5 metri dal confine
L’ACCESSO AL FONDO. Il proprietario può
impedire l'ingresso di qualsiasi estraneo, e può
recintare il suo terreno (art. 841), con i LIMITI
seguenti:
il proprietario non può impedire il passaggio
sul suo
terreno per l'esercizio della caccia, (a
meno che vi
siano colture suscettibili di danno
oppure sia presente una rete alta almeno un
metro e venti centimetri che non consenta il
passaggio della selvaggina);
il
proprietario
deve
permettere
l'accesso al fondo al vicino che debba costruire o
riparare un muro, o deve recuperare una cosa
mobile o un animale smarrito.
LO STILLICIDIO
IL PROPRIETARIO DEVE
COSTRUIRE I TETTI DEL
PROPRIO EDIFICIO IN MODO
CHE LE ACQUE PIOVANE
SCOLINO SUL PROPRIO
TERRENO.
IL DIVIETO DI COMPIERE
ATTI DI EMULAZIONE
Art. 833 c.c.: «Il proprietario non può
fare atti i quali non abbiano altro
scopo che quello di nuocere o recare
molestia ad altri».
E’ il caso di un proprietario di un bene
che utilizza il bene non per ottenere
un’utilità, ma solo per danneggiare
un’altra persona.
ELEMENTI
DELL’EMULAZIONE
MOLESTIA ARRECATA
AL VICINO
ANIMUS NOCENDI,
INTENZIONE DI
RECARE DANNO AD
ALTRI
POSSESSO
E
DETENZIONE
ART. 1140
Il possesso è il potere sulla cosa, che si manifesta in
un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di
altro diritto reale.
Il proprietario è il titolare del diritto di proprietà. Il
possessore è colui che si comporta nei confronti di un bene
come se ne fosse proprietario, mentre in realtà potrebbe
esserlo, come non esserlo (ad esempio il ladro, colui che è
convinto di essere il proprietario di una cosa, ecc.).
ELEMENTI
DEL
POSSESSO
DISPONIBILITA’ DEL BENE
ANIMUS POSSIDENDI, l’intenzione di …
POSSESSO IN BUONA FEDE O IN MALA FEDE
POSSESSO IN MALA FEDE: il possessore ha la
consapevolezza di ledere un diritto altrui:
questo vuol dire che è consapevole che sul
bene un’altra persona esercita un diritto di
proprietà (si pensi al ladro che …);
POSSESSO IN BUONA FEDE: il possessore non
ritiene di ledere con il suo comportamento un
diritto
altrui:
questo
significa
che
è
consapevole che il bene è di proprietà di
un’altra persona (si pensi all’acquirente che
compra in un negozio cose che a sua insaputa
sono rubate).
La detenzione ricorre quando la disponibilità materiale di un
bene è accompagnata dal riconoscimento dell’esistenza su
esso di un diritto di proprietà altrui.
Il detentore è colui che dispone concretamente di un bene
altrui, ma non manifesta l’intenzione di comportarsi da
proprietario. Alla detenzione non si applicano le norme
riguardanti il possesso.
ELEMENTI
DELLA
DETENZIONE
DISPONIBILITA’ DEL BENE
RICONOSCIMENTO DEL DIRITTO DI
PROPRIETA’ ALTRUI
I MODI DI ACQUISTO
DELLA PROPRIETA’
MODI DI ACQUISTO DELLA PROPRIETA’ A TITOLO
DERIVATIVO
Il diritto passa (deriva) all’acquirente, all’erede, da un
precedente titolare.
DANTE CAUSA: chi trasferisce il diritto
AVENTE CAUSA: chi lo riceve
CONTRATTO, PERMUTA, DONAZIONE,
SUCCESSIONE MORTIS CAUSA
MODI DI ACQUISTO DELLA PROPRIETA’ A TITOLO
ORIGINARIO
Un soggetto acquista il diritto di proprietà su un bene in modo
autonomo, senza avere alcuna relazione con il precedente
proprietario, acquista il diritto come se fosse il proprietario
originario del bene.
OCCUPAZIONE
INVENZIONE
SPECIFICAZIONE
UNIONE
ACCESSIONE
USUCAPIONE
POSSESSO IN BUONA FEDE DI BENI MOBILI = REGOLA
DEL “POSSESSO VALE TITOLO”
L’occupazione è un modo di acquisto
della proprietà a titolo originario che
consiste nella presa in possesso, con
l’intenzione di farle proprie, di cose
mobili che non appartengono a
nessuno o di cose abbandonate.
RES NULLIUS O RES DERELICTAE
Solo beni mobili.
I beni immobili vacanti appartengono
di diritto allo Stato.
Chi trova una cosa smarrita deve restituirla al proprietario.
Se non conosce il legittimo proprietario deve consegnare
la cosa all’Ufficio oggetti smarriti del Comune.
COSA SMARRITA
UFFICIO OGGETTI SMARRITI DEL COMUNE
ALBO PRETORIO DEL COMUNE
DOPO UN ANNO …
Dopo un anno il ritrovatore diventa proprietario a titolo
originario per invenzione; se invece si presenta il
proprietario a ritirare il bene ha il diritto ad un premio pari
ad un ventesimo del prezzo della cosa trovata
ACCESSIONE
Se una cosa principale si accresce
perché ad essa si unisce in modo
stabile una cosa secondaria, il
proprietario del bene principale
diventa proprietario anche del bene
secondario. Qualunque piantagione,
costruzione od opera esistente sopra
o sotto il suolo appartiene al
proprietario di questo.
UNIONE
Quando due cose sono unite o
mescolate in modo da formare una
cosa unica e non sono più
separabili, il proprietario della cosa
di
maggior
valore
diventa
proprietario
del
tutto,
salvo
l’obbligo di pagare il valore delle
cose che non erano di sua
proprietà.
SPECIFICAZIONE
Se taluno, con il lavoro proprio ma con
materiali altrui, forma una cosa nuova,
acquista la proprietà del tutto, pagando
al proprietario il giusto prezzo dei
materiali. Nel caso in cui il materiale
utilizzato abbia un notevole valore
rispetto alla manodopera, il proprietario
del materiale diventerà proprietario del
bene realizzato, e dovrà pagare la
manodopera a chi ha fabbricato il bene.
L’usucapione è un modo di
acquisto della proprietà a
titolo originario (o di altri diritti
reali di godimento) basato sul
possesso prolungato nel
tempo.
CARATTERI DEL POSSESSO PER
ACQUISTARE LA PROPRIETA’ MEDIANTE
USUCAPIONE
Pacifico: non contrastato dal proprietario
Pubblico: visibile, il proprietario deve
accorgersi, o con l’ordinaria diligenza
dovrebbe essere in grado di accorgersi, che
il suo bene è posseduto da un’altra persona;
Continuo: il possessore non deve aver mai
cessato di possedere il bene;
Non interrotto: prolungato per il tempo
indicato dalla legge.
Tempi richiesti per l’usucapione, in caso di mala e
buona fede (usucapione ordinaria e usucapione
abbreviata), per le diverse categorie di beni.
MALA FEDE
BUONA FEDE 

usucapione ordinaria (UO)
usucapione abbreviata (UA)
BENI IMMOBILI  20 anni UO E 10 UA (buona fede
+ titolo idoneo + trascrizione nei pubblici registri)
BENI MOBILI  20 anni UO e 10 UA
BENI MOBILI REGISTRATI  10 UO e 3 UA (buona
fede + titolo idoneo + trascrizione nei pubblici
registri)
La regola “possesso vale
titolo” è un modo di acquisto
della proprietà a titolo
originario relativo ai soli beni
mobili, che si ottine con il
possesso in buona fede, senza
bisogno del decorso del tempo.
I requisiti per applicare la regola del possesso
vale titolo sono:
Bene mobile + possesso + buona fede (colui
che acquista il bene non deve sapere, o non
deve presumere, che il bene è di proprietà di
un’altra persona) + titolo astrattamente idoneo
a trasferire la proprietà (il diritto di proprietà si
acquista solo se vi è un titolo idoneo, come un
contratto di compravendita, a far acquistare il
diritto).
Il proprietario originario potrà solo agire in
giudizio nei confronti di chi ha alienato il suo
bene