Corso per
Amministratore di Condominio
Aspetti di natura tecnica
Definizione degli interventi edilizi
Legge n. 457 del 05/08/1978 - D.P.R. 380/2001 T.U. Edilizia
manutenzione ordinaria:
gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione,
rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e
quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli
impianti tecnologici esistenti;
manutenzione straordinaria:
le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e
sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per
realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e
tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici
delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche
delle destinazioni di uso;
Definizione degli interventi edilizi
Legge n. 457 del 05/08/1978 - D.P.R. 380/2001 T.U. Edilizia
restauro e risanamento conservativo:
gli interventi edilizi rivolti a conservare l'organismo edilizio
e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme
sistematico di opere che, nel rispetto degli elementi
tipologici, formali e strutturali dell'organismo stesso, ne
consentano destinazioni d'uso con essi compatibili. Tali
interventi comprendono il consolidamento, il ripristino e il
rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, l'inserimento
degli elementi accessori e degli impianti richiesti dalle
esigenze dell'uso, l'eliminazione degli elementi estranei
all'organismo edilizio;
Definizione degli interventi edilizi
Legge n. 457 del 05/08/1978 - D.P.R. 380/2001 T.U. Edilizia
ristrutturazione edilizia:
gli interventi rivolti a trasformare gli organismi
edilizi mediante un insieme sistematico di
opere che possono portare ad un organismo
edilizio in tutto o in parte diverso dal
precedente. Tali interventi comprendono il
ripristino o la sostituzione di alcuni elementi
costitutivi dell'edificio, l’eliminazione, la modifica
e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti.
La manutenzione ordinaria in ambito condominiale
In ambito condominiale un intervento manutentivo è
ordinario se previsto, ricorrente e/o ciclico, realizzabile
con fondi già stanziati nel bilancio, esiguo, conservativo,
rientrante, in generale, nell’ambito dell’ordinaria
amministrazione.
In prima convocazione:
• costituzione maggioranza dei condomini+2/3 valore
• approvazione a maggioranza degli intervenuti+1/2 valore
In seconda convocazione:
• costituzione 1/3 condomini+1/3 valore
• approvazione a maggioranza degli intervenuti+1/3 valore
Analoghe maggioranze necessitano per gli interventi di
manutenzione straordinaria di piccola entità
La manutenzione straordinaria in ambito condominiale
Le altre tipologie di intervento manutentivo in ambito condominiale
sono da considerarsi straordinarie se non innovazioni.
Caratteristiche comuni di tali interventi:
• non sono previsti dal bilancio preventivo;
• sono molto onerosi;
• eccedono l’ordinaria amministrazione.
In prima convocazione:
• costituzione maggioranza dei condomini+2/3 valore
• approvazione a maggioranza degli intervenuti+1/2 valore
In seconda convocazione:
• costituzione 1/3 condomini + 1/2 millesimi
• approvazione a maggioranza qualificata (maggioranza degli
intervenuti e maggioranza assoluta dei millesimi)
Le innovazioni (art. 1120 c.c.)
Il codice civile non fornisce una definizione di innovazione,
nonostante ne fornisca la disciplina, per cui è necessario
rivolgersi alla giurisprudenza della Corte di Cassazione.
In particolare vengono definite innovazioni le modifiche
materiali o funzionali dirette al miglioramento, uso più
comodo o al maggior rendimento delle parti comuni (tra
le tante: Cass. 23 ottobre 1999, n. 11936; Cass. 29
ottobre 1998, n. 1389)
Da quanto sopra discende che trattasi di opere che
alterano, in tutto o in parte , nella materia o nella forma,
ovvero nella destinazione di fatto o di diritto, la cosa
comune, eccedendo il limite della conservazione,
dell’ordinaria amministrazione..
Le innovazioni (art. 1120 c.c.)
Le innovazioni determinano l’introduzione o eliminazione di
parti comuni, servizi od impianti o modificano l’uso o la
destinazione d’uso di parti comuni incidendo sugli interessi
concorrenti dei condomini.
Le modificazioni determinano un potenziamento ed un uso
più comodo della cosa comune, non mutando consistenza
e destinazione e dunque non incidendo sugli interessi
concorrenti dei condomini.
Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio
alla stabilità o sicurezza del fabbricato, ne alterino il decoro
architettonico, che rendano alcune parti comuni inservibili
all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
Le innovazioni (art. 1120 c.c.)
Le innovazioni richiedono per l’approvazione (sia in prima
che in seconda convocazione) la maggioranza degli
intervenuti ed i 2/3 del valore dell’edificio.
Il Codice stabilisce che qualora l'innovazione importi una
spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario
rispetto alle particolari condizioni e all'importanza
dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti
suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non
intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi
contributo nella spesa
Le innovazioni (art. 1120 c.c.)
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione
non è consentita, salvo che la maggioranza dei
condomini che l'ha deliberata o accettata intenda
sopportarne integralmente la spesa.
I condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia,
in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi
dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione
e di manutenzione dell'opera.
Fino alla riforma erano innovazioni, ad esempio,
l’istituzione del servizio di portierato, l’istallazione di un
impianto ascensore, l’istallazione di un’antenna
centralizzata, etc.
Le innovazioni speciali dopo la riforma
(deliberazione con 1136 2° comma)
Le innovazioni speciali sono innovazioni di particolare
rilevanza introdotte da leggi e diversamente disciplinate.
I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo
comma dell'articolo 1136 c.c. (maggioranza qualificata:
maggioranza degli intervenuti +1/2valore), possono
disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di
settore, hanno ad oggetto:
1)le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la
salubrità degli edifici e degli impianti;
Le innovazioni speciali dopo la riforma
(deliberazione con 1136 2° comma)
2.1)le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere
architettoniche;
2.2)le opere e gli interventi previsti per il contenimento del
consumo energetico degli edifici (*)
2.3)le opere e gli interventi previsti per realizzare parcheggi
destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio;
2.4)le opere e gli interventi previsti per la produzione di
energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione,
fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del
condominio o di terzi che conseguano a titolo
oneroso un diritto reale o personale di godimento del
lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
(*) soppresso dal D.L. Destinazione Italia 145/2013
Le innovazioni speciali dopo la riforma
(deliberazione con 1136 2° comma)
3)l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione
radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro
genere di flusso informativo, anche da satellite o via
cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le
singole utenze, ad esclusione degli impianti che non
comportano modifiche in grado di alterare la
destinazione della cosa comune e di impedire agli altri
condomini di farne uso secondo il loro diritto.
Il nuovo art. 1122 bis
Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e
di produzione di energia da fonti rinnovabili
Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione
radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere
di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i
relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le
singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor
pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di
proprietà individuale, preservando in ogni caso il
decoro architettonico dell'edificio
Il nuovo art. 1122 bis
Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e
di produzione di energia da fonti rinnovabili
È consentita l'installazione di impianti per la produzione di
energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di
singole unità del condominio sul lastrico solare, su
ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di
proprietà individuale dell'interessato.
non occorre alcuna deliberazione!
Il nuovo art. 1122 bis
Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di
produzione di energia da fonti rinnovabili
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti
comuni,
l'interessato
ne
dà
comunicazione
all'amministratore indicando il contenuto specifico e le
modalità di esecuzione degli interventi.
L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui
al quinto comma dell'articolo 1136 (maggioranza degli
intervenuti ed i 2/3 del valore dell’edificio), adeguate
modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a
salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro
architettonico dell'edificio.
Il nuovo art. 1122 bis
Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e
di produzione di energia da fonti rinnovabili
Inoltre l'assemblea, sempre con la maggioranza di cui al
quinto comma dell'articolo 1136, può provvede, a
richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico
solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le
diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di
condominio o comunque in atto.
Infine può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione,
da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni
eventuali.
Il nuovo art. 1122 ter
(nuova innovazione speciale)
Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni
Le deliberazioni concernenti l'installazione sulle parti
comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la
videosorveglianza su di esse sono approvate
dall'assemblea con la maggioranza di cui al secondo
comma dell'articolo 1136.
(maggioranza degli
intervenuti e maggioranza assoluta dei millesimi)
Novità in materia di opere di
manutenzione straordinaria e innovazioni
L'assemblea dei condomini provvede alle opere
di manutenzione straordinaria e alle
innovazioni, costituendo obbligatoriamente
un fondo speciale di importo pari
all'ammontare dei lavori.(*)
(*) L’art. 9 del D.L. Destinazione Italia 145/2013
convertito in Legge 9/2014, al punto d) precisa:
«; se i lavori devono essere eseguiti in base a un
contratto che ne prevede il pagamento graduale in
funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il
fondo puo' essere costituito in relazione ai singoli
pagamenti dovuti»;
Novità in materia di riqualificazione
del patrimonio edilizio esistente
L'assemblea con la maggioranza del 2° comma del 1136
(maggioranza assoluta dei millesimi e maggioranza degli
intervenuti) può autorizzare l'amministratore a partecipare
e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali
promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati
qualificati, anche mediante opere di risanamento di
parti comuni degli immobili nonché di demolizione,
ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di
favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la
vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale
della zona in cui il condominio è ubicato.
Competenza in materia edilizia
Le regioni esercitano la potestà legislativa
concorrente in materia di edilizia ed
urbanistica
nel
rispetto
dei
principi
fondamentali della legislazione statale.
(D.P.R.
380/2001 - Testo unico delle disposizioni legislative e
regolamentari in materia edilizia)
I comuni nell’ambito della propria autonomia
statutaria e normativa disciplinano l’attività
edilizia.
I titoli abilitativi
Attività edilizia libera: (nessun titolo)
• gli interventi di manutenzione ordinaria;
(gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione,
rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle
necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti
tecnologici esistenti)
• gli interventi volti all’eliminazione di barriere architettoniche che
non comportino la realizzazione di rampe o di ascensori esterni,
ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e le
altre norme in materia di antisismica, sicurezza, antincendio,
igienicosanitarie, efficienza energetica e del codice dei beni
culturali e del paesaggio
I titoli abilitativi
Attività edilizia soggetta a semplice comunicazione di inizio lavori
( comunicazione, anche per via telematica, dell’inizio dei lavori - CILS)
• le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e
ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e,
comunque, entro novanta giorni;
• le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di
sosta, che siano contenute entro l’indice di permeabilità, ove stabilito dallo
strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di
intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta
delle acque, locali tombati;
• i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori
della zona A;
• le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree
pertinenziali degli edifici.
I titoli abilitativi
Attività edilizia soggetta a comunicazione di inizio lavori con allegati
tecnici: (comunicazione, anche per via telematica, dell’inizio dei
lavori all’amministrazione comunale con allegata relazione tecnica
provvista di data certa e corredata degli opportuni elaborati
progettuali, a firma di un tecnico abilitato, il quale dichiari
preliminarmente di non avere rapporti di dipendenza con l’impresa
né con il committente e che asseveri, sotto la propria
responsabilità, che i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici
approvati e ai regolamenti edilizi vigenti e che per essi la
normativa statale e regionale non prevede il rilascio di un titolo
abilitativo - comunicazione CIL / a e asseverazione CIL / b)
• gli interventi di manutenzione straordinaria ivi compresa l’apertura
di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non
riguardino le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento
del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei
parametri urbanistici;
A titolo esemplificativo esaminiamo i modelli per le
Comunicazioni di inizio lavori usate dal Comune di Napoli
tenendo presente che non differiscono sostanzialmente da quelli
adottati da altri Comuni
CIL S
CIL a
sanzione pecuniaria pari a 258 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la
comunicazione è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di
esecuzione
Diritti di segreteria, per il Comune di Napoli pari ad 80,00 euro
CIL/a
CIL/a
Atti di assenso
Atti di assenso
Atti di assenso
Atti di assenso
Atti di assenso
Atti di assenso
Atti di assenso
Atti di assenso
Occupazione suolo per lavori
Quando occorre:
 Per qualsiasi intervento che vada ad interessare la sede stradale e/o il
marciapiede (posa di anditi e ponteggi, autogrù, ponti mobili,
recinzioni, ecc.);
 Per la realizzazione di un allacciamento fognario;
 Per la posa di canalizzazioni interrate;
 Per la realizzazione di un varco di accesso carraio (passo carraio);
 Per la rimozione di un passo carraio esistente con ripristino dello stato
dei luoghi
Occupazione suolo per lavori
Quanto costa (esempio Comune di Napoli):
 a titolo istruttoria pratica: €. 154,94 sul c/c n. 62811112 intestato a
Tesoreria Comune di Napoli.
 a titolo deposito cauzionale mediante versamento presso la Tesoreria
del Comune di Napoli, determinato in funzione dei valori unitari di
seguito indicati per le varie tipologie di pavimentazione stradale:
Occupazione suolo per lavori
 a titolo di canone di occupazione di suolo (per il numero di giorni e i
mq di occupazione con l'area di cantiere) sul c/c n. 49543655 intestato
Servizio COSAP:
Occupazione suolo per lavori (mod. Comune di Napoli)
Occupazione suolo per lavori (mod. Comune di Napoli)
Occupazione suolo per lavori (mod. Comune di Napoli)
Occupazione suolo per lavori (mod. Comune di Napoli)
Occupazione suolo per lavori (mod. Comune di Napoli)
Passo carraio
Per meglio comprendere il concetto e gli adempimenti facciamo riferimento a quanto
contenuto nel Vademecum dei passi carrai del Comune di Napoli, anche perché le
definizioni e le considerazioni sono analoghe per altri Comuni
Per passo carrabile si intende l'accesso che consente il transito dei veicoli da
un'area ad uso pubblico ad un'area ad uso privato (o viceversa), idonea allo
stazionamento di uno o più veicoli. Si deve considerare come veicolo qualsiasi
macchina che circola sulle strade guidata dall'uomo (non rientrano nella
definizione di veicolo i carrelli spesa o quelli per uso di bambini o di invalidi,
anche se asserviti da motore).
Si distinguono in passi con manufatti stradali e passi a raso
Passo carraio
Se l’apertura del un nuovo accesso per veicoli richiede opere edilizie
(muretti, pilastri, ecc..), necessita ottenere, prima di richiedere la
Concessione di passo carrabile, l'Autorizzazione Edilizia presentando
l'apposita istanza all'Ufficio Edilizia Privata del Comune ovvero alla
Municipalità.
Nei centri abitati l'accesso deve essere distante almeno 12 metri dalle
intersezioni indipendentemente dai sensi di marcia dei veicoli. Sono da
considerare come intersezioni anche le rotatorie e gli svincoli a livelli
sfalsati.
Passo carraio
Passo carraio
Qualora l'accesso dei veicoli alla proprietà laterale avvenga direttamente
dalla strada, deve essere arretrato l'elemento di chiusura allo scopo di
consentire la sosta di un veicolo in attesa di ingresso fuori della
carreggiata (ml. 4,50 per le autovetture). All'arretramento si può
derogare utilizzando un sistema di apertura automatico con comando a
distanza nel caso di obiettive impossibilità.
Passo carraio
Per la modifica dell’eventuale marciapiede non devono essere utilizzati
materiali diversi da quelli esistenti; i raccordi pedonali laterali tra la
parte abbassata ed il marciapiede non modificato non devono superare
la pendenza del 15%; l'eventuale scivolo di salita sul marciapiede non
deve essere realizzato interessando la zanella stradale.
Passo carraio (Mod. Comune di Napoli)
Passo carraio (Mod. Comune di Napoli)
Passo carraio (Mod. Comune di Napoli)
Passo carraio (Mod. Comune di Napoli)
Passo carraio (Mod. Comune di Napoli)
Passo carraio (Mod. Comune di Napoli)
Passo carraio
Quando un accesso già esistente è caratterizzato dalla presenza di
manufatti ma risulta privo della relativa Concessione, può essere
regolarizzato previa presentazione dell'apposito modello di richiesta.
Per ottenere eventuali deroghe alle distanze da rispettare dalle
intersezioni occorre dimostrare l'esistenza dell'accesso in data
antecedente a quella di entrata in vigore del nuovo Codice della Strada
(1/1/1993) indicando nella domanda gli estremi del titolo autorizzativo
ai fini edilizi utilizzato per la realizzazione dell'accesso (rilasciato in
data antecedente al 1 gennaio 1993) oppure allegando copia di una
cartella esattoriale riferita all'accesso attestante il pagamento della
tassa di passo carrabile in data antecedente al 1 gennaio 1993.
Per tutti gli accessi realizzati successivamente al 1 gennaio 1993 non sono
ammesse deroghe alle suddette distanze.
La durata della concessione è triennale o quinquennale.
Passo carraio
Analisi dei costi riferita al Comune di Napoli:
 a titolo istruttoria pratica: €. 154,94 sul c/c n. 62811112 intestato a Tesoreria
Comune di Napoli.
 a titolo di canone di occupazione pluriennale di suolo (per i ml di occupazione
del varco) sul c/c n. 49543655 intestato Servizio COSAP:
per le Concessioni in sanatoria è dovuto l’anno in corso più tre annualità
precedenti.
Passo carraio
 a titolo deposito cauzionale mediante versamento presso la Tesoreria
del Comune di Napoli, determinato in funzione dei valori unitari di
seguito indicati per le varie tipologie di pavimentazione stradale:
Per i varchi a raso la richiesta di concessione è facoltativa e gratuita
Regime fiscale degli interventi manutentivi
IVA
La Finanziaria 2010 ha disposto che il regime agevolato dell’Iva diventi
permanente (in precedenza era stata invece fissata al 31 dicembre 2011
la data di validità dello stesso). Il regime agevolato prevede
l’applicazione dell’Iva ridotta al 10% per le prestazioni di servizi relativi
a interventi di manutenzione, ordinaria e straordinaria, realizzati su
immobili residenziali. Per usufruire dell’agevolazione non occorre
indicare in fattura il costo della manodopera utilizzata. Fino al 13
maggio 2011, tale indicazione era invece obbligatoria per fruire della
detrazione del 36% sulle spese di recupero del patrimonio edilizio e per
la detrazione del 55% sulle spese per il risparmio energetico
Regime fiscale degli interventi manutentivi
IVA
Le cessioni di beni restano assoggettate alla aliquota Iva ridotta invece
solo se la relativa fornitura è posta in essere nell’ambito del contratto di
appalto. Tuttavia, qualora l’appaltatore fornisca beni di valore
significativo, l’aliquota ridotta si applica ai predetti beni soltanto fino a
concorrenza del valore della prestazione considerato al netto del valore
dei beni stessi. I beni significativi sono stati espressamente individuati
dal decreto 29 dicembre 1999.
Si tratta di:
• ascensori e montacarichi;
• infissi esterni e interni;
• caldaie;
• video citofoni;
• apparecchiature di condizionamento e riciclo dell’aria;
• sanitari e rubinetteria da bagni;
• impianti di sicurezza.
Regime fiscale degli interventi manutentivi
IVA
ESEMPIO costo totale dell’intervento 10.000 euro, di cui:
a) per prestazione lavorativa 4.000 euro;
b) costo dei beni significativi (ad esempio rubinetteria e sanitari) 6.000
euro.
Su questi 6.000 euro di beni significativi, l’Iva al 10% si applica solo su
4.000 euro, cioè sulla differenza tra l’importo complessivo
dell’intervento e quello dei beni significativi (10.000 – 6.000 = 4.000).
Sul valore residuo (2.000 euro) l’Iva si applica nella misura ordinaria del
21%.
Non si può applicare l’Iva agevolata al 10 per cento:
 ai materiali o ai beni forniti da un soggetto diverso da quello che esegue
i lavori;
 ai materiali o ai beni acquistati direttamente dal committente;
 alle prestazioni professionali, anche se effettuate nell’ambito degli
interventi finalizzati al recupero edilizio.
Regime fiscale degli interventi manutentivi
Detrazione fiscale per spese di manutenzione
I contribuenti hanno la possibilità di detrarre dall’imposta sul reddito
delle persone fisiche (IRPEF) le spese sostenute per la ristrutturazione
di case di abitazione e delle parti comuni di edifici residenziali situati
nel territorio dello Stato.
Il beneficio sul quale calcolare la detrazione spetta fino al limite massimo
di spesa di 48.000 euro (96.000) da suddividere in dieci anni.
In particolare, la detrazione Irpef riguarda le spese sostenute per eseguire
gli interventi di manutenzione straordinaria, le opere di restauro e
risanamento conservativo e i lavori di ristrutturazione edilizia per i
singoli appartamenti per gli immobili condominiali.
Regime fiscale degli interventi manutentivi
Detrazione fiscale per spese di manutenzione
Il Decreto legge 6 dicembre 2011, n. 201 (convertito in Legge 214/2011) ha
annullato la proroga al 2012 e ha reso stabili le detrazioni fiscali del 36%
inserendole nel Dpr 917/86 (Testo Unico delle Imposte sui Redditi).
Il Dl 22 giugno 2012 n. 83, conosciuto come “Decreto crescita”, ha
cambiato ancora una volta il meccanismo dell’incentivazione
aumentando la percentuale dal 36% al 50% e l'importo massimo di
spesa sul quale calcolare la detrazione da 48.000 a 96.000 euro.
Il nuovo tetto del 50% inizialmente in vigore fino al 30 giugno 2013 è stato
prorogato al 31.12.2013 dal D.L. 63 del 4.6.2013 convertito nella legge
90/2013 ed al 31.12.2014 dalla Legge di Stabilità 2014, che peraltro ha
previsto per il periodo 01/01/2015-31/12/2015 il tetto del 40%.
Dal 1* gennaio 2016 la detrazione tornerà nella misura ordinaria del 36%
con un limite di spesa di 48.000 euro.
Regime fiscale degli interventi manutentivi
Detrazione fiscale per spese di manutenzione
Gli interventi di manutenzione ordinaria sono ammessi all’agevolazione
Irpef solo se riguardano determinate parti comuni di edifici
residenziali:
Come precisato nella risoluzione 7/E del 12 febbraio 2010, le parti comuni
interessate sono quelle indicate dall’articolo 1117, del Codice civile :
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, quali il suolo su cui
sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le
scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili;
2) i locali per servizi in comune, quali la portineria, incluso l’alloggio del
portiere, la lavanderia, il riscaldamento centrale, gli stenditoi, le centraline
di controllo delle energie e delle telecomunicazioni;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono
all’uso e al godimento comune, quali gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli
impianti idrici e fognari e i sistemi di distribuzione e di trasmissione per il
gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento, per le telecomunicazioni e
simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà
esclusiva dei singoli condomini.
Regime fiscale degli interventi manutentivi
Detrazione fiscale per spese di manutenzione
Adempimenti:
 Comunicazione alla Azienda Sanitaria Locale (quando necessaria);
 Pagamento mediante bonifico da cui risultino la causale del
versamento, il codice fiscale del soggetto che paga e il codice fiscale o
numero di partita Iva del beneficiario del pagamento. Per gli interventi
realizzati sulle parti comuni condominiali, oltre al codice fiscale del
condominio è necessario indicare quello dell’amministratore o di altro
condomino che provvede al pagamento.
 I contribuenti interessati debbono conservare le fatture o le ricevute
fiscali relative alle spese per la realizzazione dei lavori di
ristrutturazione e la ricevuta del bonifico;
 Per gli interventi realizzati sulle parti condominiali il contribuente, può
utilizzare una certificazione rilasciata dall’amministratore del
condominio, in cui lo stesso attesti di avere adempiuto a tutti gli
obblighi previsti e indichi la somma di cui il contribuente può tenere
conto ai fini della detrazione.
Regime fiscale degli interventi manutentivi
Detrazione fiscale per spese di manutenzione
Adempimenti soppressi:
 L’obbligo dell’invio della comunicazione di inizio lavori è stato
soppresso dalla Legge n. 106/2011;
 L’obbligo di indicare in fattura il costo della manodopera (in vigore dal
4 luglio 2006 al 13 maggio 2011) è stato soppresso dalla Legge 106/2011;
 La comunicazione di esecuzione dei lavori a firma di tecnico abilitato è
stata soppressa sin dal 2003;
Regime fiscale degli interventi manutentivi
Detrazione fiscale per spese di manutenzione
Cause di decadenza:
 non è stata effettuata la comunicazione preventiva all’ASL competente,
quando obbligatoria;
 non vengono esibite le fatture o ricevute relative o la ricevuta del
bonifico bancario o postale oppure questa è intestata a persona diversa
da quella che richiede la detrazione;
 il pagamento non è stato eseguito tramite bonifico bancario o postale;
 le opere edilizie eseguite non rispettano le norme urbanistiche ed
edilizie comunali;
 vengono violate le norme relative alla sicurezza nei luoghi di lavoro
nonché quelle relative agli obblighi contributivi. In caso di violazioni
delle norme relative alla sicurezza nei luoghi di lavoro e agli obblighi
contributivi il contribuente non decade dal diritto alla detrazione se è
in possesso della dichiarazione di osservanza delle suddette
disposizioni resa dalla ditta esecutrice dei lavori ai sensi del D.P.R. 28
dicembre 2000, n. 445.
Regime fiscale degli interventi manutentivi
Detrazione fiscale per spese di manutenzione
Regime fiscale degli interventi manutentivi
La detrazione fiscale per gli interventi di riqualificazione energetica
inizialmente del 55% è stata portata al 65% ed è stata prorogata al 31.12.2013
a seguito del D.L. 63 del 4.6.2013, inoltre per gli interventi relativi alle parti
comuni degli edifici condominiali, o per quelli che riguardano tutte le unità
immobiliari di cui si compone il singolo condominio, la detrazione del 65%
è prorogata sino al 30 giugno 2014. La legge di Stabilità 2014 ha prorogato la
detrazione del 65% sino al 31.12.2014 e sino al 30.06.2015 per poi indicarla
nella misura del 50% per il 2015-2016.
Dal 1.1.2016 (e per i condomini 1°luglio 2016) la detrazione sarà sostituita
con la più ampia del 36%.
Le detrazioni, da ripartire in 10 rate annuali di pari importo, sono riconosciute
nelle seguenti misure:
Regime fiscale degli interventi manutentivi
Detrazione fiscale per interventi di risparmio energetico
Adempimenti:
 redazione da parte di un tecnico abilitato del certificato di
asseverazione che attesti la rispondenza dell’intervento ai requisiti
richiesti (ex d.lgs. 311/2006 e ss.mm.ii.). Tale certificato deve essere
conservato. Questo documento, se riguarda gli interventi di
sostituzione di finestre e infissi, e nel caso di caldaia a condensazione
con potenza inferiore a 100 KW, può essere sostituito da una
certificazione dei produttori;
 redazione e trasmissione all’Enea, entro 90 giorni dalla fine lavori,
attraverso il sito internet www.acs.enea.it, dell’attestato di
certificazione energetica se le procedure sono state approvate dalle
Regioni, oppure dell’attestato di qualificazione energetica. Per
installare i pannelli solari e per gli interventi realizzati a partire dal 15
agosto 2009 riguardanti la sostituzione degli impianti di
climatizzazione invernale con caldaie a condensazione non è più
necessario questo adempimento.
Regime fiscale degli interventi manutentivi
Detrazione fiscale per interventi di risparmio energetico
Adempimenti:
 redazione e trasmissione all’Enea entro 90 giorni dalla fine dei lavori,
attraverso il sito internet www.acs.enea.it dell’apposita scheda
informativa;
 per le spese sostenute dal 2009, qualora i lavori necessari a realizzare
gli interventi proseguano in più periodi d’imposta, è necessario
comunicare all’Agenzia delle Entrate le spese effettuate nei periodi
d’imposta precedenti;
 il pagamento delle spese deve essere effettuato mediante bonifico
bancario o postale dal quale risulti la causale del versamento, numero e
data della fattura, codice fiscale del beneficiario della detrazione ed il
numero di partita IVA o codice fiscale del soggetto beneficiario del
bonifico.
Impianti fotovoltaici
Sino al maggio 2013 cioè sino alla chiusura del cosiddetto V Conto Energia
erano previste agevolazioni ed incentivazioni per la realizzazione di
impianti fotovoltaici distinguendo tra due tipologie di intervento:
 gli “impianti fotovoltaici realizzati sugli edifici”, installati seguendo
particolari modalità di posizionamento;
 gli “altri impianti fotovoltaici”, ovvero tutti gli impianti fotovoltaici non
ricadenti nella precedente tipologia ivi inclusi gli impianti a terra.
Era prevista, inoltre, la distinzione tra “Grandi Impianti” per i quali
l’ammissione alle tariffe incentivanti passa attraverso l’iscrizione a un
apposito registro informatico gestito dal GSE e “Piccoli Impianti”.
Oggi nell’attuale quadro normativo ossia con la fine degli incentivi del
conto energia è possibile ricorrere solamente al ‘’meccanismo dello
scambio sul posto’’ oppure in modo opzionale al ‘’meccanismo del ritiro
dedicato’’ ossia della vendita diretta dell’energia al gestore dei servizi
energetici (GSE).
Impianti fotovoltaici
Il sistema dello ‘’scambio sul posto’’ è una modalità di autoconsumo differita
nel tempo, in quanto si va a sfruttare la rete elettrica come un ‘’serbatoio di
accumulo’’, nel senso che tutta l’energia prodotta e non immediatamente
autoconsumata (che passa soltanto dal contatore di produzione) viene
immessa in rete (passando dal contatore bidirezionale) andando a
rimborsare parzialmente l’energia prelevata quanto l’impianto non
produce (ad esempio nelle ore notturne). Il meccanismo di rimborso
avviene attraverso acconti trimestrali e conguaglio annuale, al termine
dell’anno l’energia immessa in rete ed eccedente quella prelevata origina
una ulteriore ‘’liquidazione economica delle eccedenze’’ che è una vera e
propria formula di vendita dell’energia.
Il sistema del ‘’ritiro dedicato’’ è un sistema di vendita diretta al GSE secondo
i prezzi stabiliti dall’AEEG (Autorità per l’energia elettrica e gas), per cui in
tale sistema il titolare dell’impianto oltre a beneficiare dell’energia
prodotta ed autoconsumata vende con prezzi minimi garantiti l’energia
prodotta e immessa in rete, fermo restando l’opportunità di poter
accedere alle detrazioni fiscali del 50%.
Impianti fotovoltaici
Impianti fotovoltaici
Impianti fotovoltaici
Il principio di funzionamento dei
pannelli fotovoltaici è detto "effetto
fotovoltaico",
sottocategoria
dell'
"effetto fotoelettrico" osservato per la
prima volta nel XIX secolo.
Quando una radiazione elettromagnetica
investe un materiale cede energia agli
elettroni più esterni degli atomi del materiale
e, se questa è sufficiente, l'elettrone risulta
libero di allontanarsi. L'assenza dell'elettrone
viene chiamata lacuna.
Effetto fotovoltaico: una radiazione
elettromagnetica, colpisce un materiale
semiconduttore
(silicio)
opportunamente trattato, ed innesca un
movimento di elettroni generando
corrente elettrica e quindi differenza di
potenziale.
Tutte le tecnologie PV esistenti sono
basate su questo principio
Impianti fotovoltaici
Celle in silicio monocristallino: hanno un grado di
maggior purezza del materiale e garantiscono le
migliori prestazioni in termini di efficienza avendo un
rendimento medio pari a circa il 15%. Si presentano di
colore blu scurissimo uniforme e hanno forma circolare
o ottagonale, di dimensione dagli 8 ai 12 cm di
diametro e 0.20 - 0.30 mm di spessore.
Celle in silicio policristallino: hanno una purezza
minore condizione che comporta una minor efficienza.
Il loro rendimento, infatti, si aggira tra l’11 e il 14%.
Si presentano di un colore blu intenso cangiante dovuto
alla loro struttura policristallina. Hanno forma quadrata
o ottagonale e di spessore compreso tra 0,20 e 0,35 mm.
Impianti fotovoltaici
Celle in silicio amorfo: sono realizzate con silicio
metallurgico, meno puro ma apprezzato da architetti e
designer per il suo aspetto gradevole (colore uniforme
marrone/rossastro); è il più economico ma, avendo
efficienza minore, ha bisogno, a parità di
dimensionamento dell’impianto, di superfici maggiori.
Hanno un'ottimo rendimento alle alte temperature estive.
Celle in film sottile multi-giunzione: sono un’evoluzione
delle celle in silicio amorfo. Il principio si basa
sull’accoppiamento di più strati fotovoltaici in silicio
amorfo, ognuno specializzato alla ricezione di una
frazione della radiazione elettromagnetica. Se ne
ottengono efficienze che unite alla economicità
produttiva rendono la tecnologia promettente
Impianti fotovoltaici
Impianti fotovoltaici
1. Subcampo n.1 (2 stringhe)
2. Subcampo n.2 (2 stringhe)
3.Quadri di parallelo stringhe
4. Inverter
5. Quadro di consegna
6. Rete elettrica nazionale
Impianti fotovoltaici
Impianti fotovoltaici
Impianti fotovoltaici
Analisi del superato sistema di valorizzazione previsto dal conto energia
l’energia
prodotta
dall’impianto conteggiata dal
contatore 1 viene remunerata
con un compenso al kWh dallo
stato.
 Tutta
 In aggiunta l’utente non paga
l’energia che riceve dalla rete
(contatore 3) fino al tetto
massimo di quanto immesso in
rete (contatore 2)
 La connessione alla rete è
condizione
essenziale
usufruire dell’incentivo
per
(erano
previste
inoltre
maggiorazioni delle tariffe al
verificarsi
di
condizioni
particolari)
Impianti fotovoltaici
Regole di istallazione:
Impianti fotovoltaici
Esempio di analisi economica con il ‘’conto energia’’
Sicurezza in Condominio
Gli aspetti della sicurezza ineriscono il ruolo dell’Amministratore di
Condominio per tre aspetti:
 la tutela della sicurezza dei lavoratori;
 la sicurezza dei condomini ed inquilini dell’immobile;
 la sicurezza dei terzi e dell’ambiente circostante.
Il secondo e terzo profilo si concretizzano in:
 sicurezza strutturale:
 diretta (strutture portanti, struttura di copertura, parti comuni);
 indiretta (sporti, solai intermedi, etc.);
 sicurezza impiantistica:
 impianto elettrico;
 impianto idrico e fognario;
 impianto del gas;
 impianto elevatore;
 altri impianti.
Sicurezza in Condominio
 sicurezza delle finiture:
 balconi, cornicioni e frontini;
 elementi di decoro architettonico aggettanti;
 elementi suscettibili di caduta;
 pavimentazioni;
 uscite, infissi e vetrate;
 spazi esterni e giardini;
 sistemi di sicurezza attiva:
 impianto antincendio e di segnalazione;
 sistemi di controllo della viabilità;
 sistemi di videosorveglianza.
Tutti questi aspetti sono esaminati, descritti e valutati nel “fascicolo del
fabbricato”.
Sicurezza in Condominio
Il fascicolo del fabbricato è un documento (un compendio di documenti)
dai contorni alquanto indefiniti la cui obbligatorietà ed i cui contenuti
sono stati oggetto di numerosissime modifiche ed integrazioni.
Nasce sull’onda emotiva conseguente l’improvviso ed inaspettato crollo,
in via Vigna Jacobini, Roma, il 16 dicembre del 1998, di una palazzina
residenziale con il decesso di 27 persone. Dalle indagini successive
emerse che la causa essenziale che determinò il crollo era da
individuare nel generale sottodimensionamento della struttura
portante ed, in particolare, dei pilastri.
Le indagini evidenziarono, inoltre, che le opere in esecuzione al piano
seminterrato non furono all’origine del fenomeno disastroso. Tali
opere, infatti, per quanto in interesse, riguardarono essenzialmente lo
spostamento e demolizione di alcune tramezzature. Il fatto è che,
stante la deficienza della struttura portante, parte del carico gravava,
contro ogni principio di buona costruzione, proprio su tali esili
elementi che, benché inidonei allo scopo, tuttavia concorrevano a
mantenere il precario equilibrio dell’immobile.
Sicurezza in Condominio
L’esperienza di via Vigna Jacobini portò a due importanti considerazioni:
 è essenziale mantenere i fabbricati esistenti sotto un regime di
continua e periodica verifica della sicurezza strutturale, anche in
relazione all’evolversi delle conoscenze scientifiche in materia;
 è essenziale che, al pari di ogni altro organismo meccanico, anche i
fabbricati fossero dotati di una sorta di libretto di istruzione e
soprattutto di uso e manutenzione che evidenziasse lo stato di
conservazione di ogni parte, scadenzasse gli interventi manutentivi
necessari alla difesa dell’integrità del fabbricato, ponesse ogni
successivo manutentore in una condizione di conoscenza degli
elementi principali dell’immobile, delle loro condizioni e correlazioni,
dello stato e distribuzione degli impianti etc. al fine di consentire che
gli interventi fossero eseguiti in sicurezza sia per il fabbricato che per
gli operatori in attività.
Sicurezza in Condominio
Lo schema ideale di fascicolo si compone di quattro parti:
a) parte prima “identificazione dell’edificio”;
b) parte seconda “sicurezza statica”;
c) parte terza “sicurezza impiantistica”;
d) parte quarta “sintesi degli accertamenti, eventuali provvedimenti
conseguenti e piano di gestione del fabbricato”.
Identificazione dell’edificio:
• dati generali:
• indirizzo;
• dati catastali;
• recapiti;
Sicurezza in Condominio
• dati storici:
• epoca di costruzione;
• progettista, direttore dei lavori, costruttore, collaudatore;
• principali interventi manutentivi e di ristrutturazione;
• dati urbanistici e tecnici generali:
• inquadramento urbanistico;
• vincoli;
• destinazione d’uso dei locali;
• titolo abilitativo della costruzione;
• titoli successivamente rilasciati;
• procedimenti di condono, accertamento di conformità e casi di
abusivismo;
• dati quantitativi del fabbricato e delle pertinenze:
• planimetrie, prospetti e sezioni.
Sicurezza in Condominio
accertamento della sicurezza statica:
• identificazione della tipologia e degli elementi strutturali:
• suolo di fondazione;
• fondazioni;
• strutture portanti verticali ed orizzontali;
• valutazione della sicurezza strutturale rispetto:
• alla normativa all’epoca di costruzione;
• alla normativa attuale;
• alle condizioni di carico di progetto;
• alle condizioni di carico effettive;
• allo stato di conservazione;
• principali opere manutentive e di consolidamento;
• quadro dei fabbisogni.
Sicurezza in Condominio
accertamento della sicurezza impiantistica:
• identificazione degli impianti esistenti:
• descrizione tecnica;
• schemi grafici e funzionali;
• analisi delle interferenze;
• conformità degli impianti rispetto:
• alla normativa vigente all’epoca di realizzazione;
• alla normativa attuale (37/08);
• certificazioni;
• adempimenti periodici obbligatori e facoltativi;
• azioni manutentive periodiche obbligatorie e facoltative;
• schede di verifica e riepilogo degli interventi.
Sicurezza in Condominio
accertamenti, provvedimenti e piano di gestione:
• identificazione e descrizione tecnica delle finiture delle parti comuni:
• facciate e sporti;
• copertura;
• scale e androne;
• cortili, giardini e spazi esterni;
• pertinenze (cantine, parcheggi, etc.);
• resoconto storico dei principali interventi manutentivi effettuati;
• verifica della conformità e dello stato di conservazione;
• individuazione delle criticità attuali;
• programmazione temporale ed economica degli interventi.
valutazione complessiva sulle condizioni di sicurezza dell’edificio
Sicurezza in Condominio
Acquisizione e analisi progetti / documentazione
Progetti / documentazione completi ?
SI
NO
Confronto tra progetti /
documentazione e stato di fatto
Esame visivo: caratteristiche
strutturali e impiantistiche
Rilievo architettonico e
grafici essenziali
Rilievo sommario delle caratteristiche
strutturali e impiantistiche
Esame delle eventuali criticità
Individuazione delle eventuali prescrizioni
Documentazione fotografica
Compilazione FF
Sicurezza in Condominio
Aspetti relativi alla tutela della salute e della sicurezza nei luoghi di
lavoro. Normativa di riferimento D. lgs. 81/08 e ss.mm.ii.
Definizioni essenziali:
• «lavoratore»: persona che, indipendentemente dalla tipologia
contrattuale,
svolge
un'attività
lavorativa
nell'ambito
dell'organizzazione di un datore di lavoro pubblico o privato, con o
senza retribuzione, anche al solo fine di apprendere un mestiere,
un'arte o una professione, esclusi gli addetti ai servizi domestici e
familiari;
• «datore di lavoro»: il soggetto titolare del rapporto di lavoro con il
lavoratore o, comunque, il soggetto che, secondo il tipo e l'assetto
dell'organizzazione nel cui ambito il lavoratore presta la propria
attività, ha la responsabilità dell'organizzazione stessa o dell'unità
produttiva in quanto esercita i poteri decisionali e di spesa;
Sicurezza in Condominio
• «azienda»: il complesso della struttura organizzata dal datore di lavoro
pubblico o privato;
• «unità produttiva»: stabilimento o struttura finalizzati alla produzione
di beni o all'erogazione di servizi, dotati di autonomia finanziaria e
tecnico funzionale;
• «prevenzione»: il complesso delle disposizioni o misure necessarie
anche secondo la particolarità del lavoro, l'esperienza e la tecnica, per
evitare o diminuire i rischi professionali nel rispetto della salute della
popolazione e dell'integrità dell'ambiente esterno;
• «salute»: stato di completo benessere fisico, mentale e sociale, non
consistente solo in un'assenza di malattia o d'infermità.
Sicurezza in Condominio
Dalle definizioni deriva che:
• il Condominio, anche con un solo dipendente, è un’azienda;
• l’amministratore è il datore di lavoro (Ministero del lavoro, circolare 5
marzo 1997, n. 28);
• ogni soggetto espletante attività lavorativa per il Condominio è un
lavoratore (ad esempio portiere, giardiniere, personale addetto alla
pulizia, personale addetto alla manutenzione, ecc). Da questi vanno
esclusi quanti prestino la loro attività con contratto di lavoro
autonomo;
• ricadono sull’amministratore le responsabilità di tutela e prevenzione
della salute dei lavoratori spettanti al datore di lavoro salvo quelle da lui
delegate nei limiti della Legge.
Sicurezza in Condominio
Aspetti specifici del Condominio:
art.3 comma 1: . Il presente decreto legislativo si applica a tutti i settori di
attività, privati e pubblici, e a tutte le tipologie di rischio.
art.3 comma 4: Il presente decreto legislativo si applica a tutti i lavoratori
e lavoratrici, subordinati e autonomi, nonché ai soggetti ad essi
equiparati, fermo restando quanto previsto dai commi successivi del
presente articolo.
art.3 comma 9: ai lavoratori a domicilio ed ai lavoratori che rientrano nel
campo di applicazione del contratto collettivo dei proprietari di
fabbricati trovano applicazione gli obblighi di informazione e
formazione di cui agli articoli 36 e 37. Ad essi devono inoltre essere
forniti i necessari dispositivi di protezione individuali in relazione alle
effettive mansioni assegnate. Nell'ipotesi in cui il datore di lavoro
fornisca attrezzature proprie, o per il tramite di terzi, tali attrezzature
devono essere conformi alle disposizioni di cui al titolo III.
Sicurezza in Condominio
Aspetti specifici del Condominio:
art.29 comma 5:
Fermo restando quanto previsto al comma 6-ter, i datori di lavoro che
occupano fino a 10 lavoratori effettuano la valutazione dei rischi di cui
al presente articolo sulla base delle procedure standardizzate di cui
all’articolo 6, comma 8, lettera f). Fino alla scadenza del terzo mese
successivo alla data di entrata in vigore del decreto interministeriale di
cui all’articolo 6, comma 8, lettera f), e, comunque, non oltre il 30
giugno 2013, gli stessi datori di lavoro possono autocertificare
l’effettuazione della valutazione dei rischi.
Sicurezza in Condominio
Obblighi di informazione e formazione di cui agli articoli 36 e 37:
Art. 36. Informazione ai lavoratori
1. Il datore di lavoro provvede affinché ciascun lavoratore riceva una
adeguata informazione:
a) sui rischi per la salute e sicurezza sul lavoro connessi alla attività della
impresa in generale;
b) sulle procedure che riguardano il primo soccorso, la lotta antincendio,
l'evacuazione dei luoghi di lavoro;
c) sui nominativi dei lavoratori incaricati di applicare le misure di cui agli
articoli 45 e 46 (primo soccorso e prevenzione incendi);
d) sui nominativi del responsabile e degli addetti del servizio di
prevenzione e protezione, e del medico competente.
Sicurezza in Condominio
2. Il datore di lavoro provvede altresì affinché ciascun lavoratore riceva
una adeguata informazione:
a) sui rischi specifici cui è esposto in relazione all'attività svolta, le
normative di sicurezza e le disposizioni aziendali in materia;
b) sui pericoli connessi all'uso delle sostanze e dei preparati pericolosi
sulla base delle schede dei dati di sicurezza previste dalla normativa
vigente e dalle norme di buona tecnica;
c) sulle misure e le attività di protezione e prevenzione adottate.
3. Il datore di lavoro fornisce le informazioni di cui al comma 1, lettera a),
e al comma 2, lettere a), b) e c), anche ai lavoratori di cui all'articolo 3,
comma 9.
4. Il contenuto della informazione deve essere facilmente comprensibile
per i lavoratori e deve consentire loro di acquisire le relative
conoscenze. Ove la informazione riguardi lavoratori immigrati, essa
avviene previa verifica della comprensione della lingua utilizzata nel
percorso informativo.
Sicurezza in Condominio
Obblighi di informazione e formazione di cui agli articoli 36 e 37:
Art. 37. Formazione dei lavoratori e dei loro rappresentanti
1. Il datore di lavoro assicura che ciascun lavoratore riceva una formazione
sufficiente ed adeguata in materia di salute e sicurezza, anche rispetto
alle conoscenze linguistiche, con particolare riferimento a:
a) concetti di rischio, danno, prevenzione, protezione, organizzazione
della prevenzione aziendale, diritti e doveri dei vari soggetti aziendali,
organi di vigilanza, controllo, assistenza;
b) rischi riferiti alle mansioni e ai possibili danni e alle conseguenti
misure e procedure di prevenzione e protezione caratteristici del
settore o comparto di appartenenza dell'azienda.
2. La durata, i contenuti minimi e le modalità della formazione di cui al
comma 1 sono definiti mediante accordo in sede di Conferenza
permanente per i rapporti tra lo Stato, le regioni e le province
autonome di Trento e di Bolzano …
Sicurezza in Condominio
3. Il datore di lavoro assicura, altresì, che ciascun lavoratore riceva una
formazione sufficiente ed adeguata in merito ai rischi specifici di cui ai
titoli del presente decreto
4. La formazione e, ove previsto, l'addestramento specifico devono
avvenire in occasione:
a) della costituzione del rapporto di lavoro o dell'inizio dell'utilizzazione
qualora si tratti di somministrazione di lavoro;
b) del trasferimento o cambiamento di mansioni;
c) della introduzione di nuove attrezzature di lavoro o di nuove
tecnologie, di nuove sostanze e preparati pericolosi.
5. L'addestramento viene effettuato da persona esperta e sul luogo di
lavoro.
6. La formazione dei lavoratori e dei loro rappresentanti deve essere
periodicamente ripetuta in relazione all'evoluzione dei rischi o
all'insorgenza di nuovi rischi.
Sicurezza in Condominio
Titolo III - USO DELLE ATTREZZATURE DI LAVORO E DEI
DISPOSITIVI DI PROTEZIONE INDIVIDUALE.
Il datore di lavoro mette a disposizione dei lavoratori attrezzature
conformi ai requisiti di Legge, idonee ai fini della salute e sicurezza e
adeguate al lavoro da svolgere … conformemente alle disposizioni
legislative di recepimento delle direttive comunitarie.
All'atto della scelta delle attrezzature di lavoro, il datore di lavoro prende
in considerazione:
a) le condizioni e le caratteristiche specifiche del lavoro da svolgere;
b) i rischi presenti nell'ambiente di lavoro;
c) i rischi derivanti dall'impiego delle attrezzature stesse;
d) i rischi derivanti da interferenze con le altre attrezzature già in uso.
Sicurezza in Condominio
Il datore di lavoro prende le misure necessarie affinché:
• le attrezzature di lavoro siano installate ed utilizzate in conformità alle
istruzioni d'uso, oggetto di idonea manutenzione al fine di garantire
nel tempo la permanenza dei requisiti di sicurezza, siano corredate, ove
necessario, da apposite istruzioni d'uso e libretto di manutenzione;
• siano curati la tenuta e l'aggiornamento del registro di controllo delle
attrezzature di lavoro per cui lo stesso è previsto.
Sicurezza in Condominio
Dispositivi di Protezione Individuale
Si intende per dispositivo di protezione individuale, «DPI», qualsiasi
attrezzatura destinata ad essere indossata e tenuta dal lavoratore allo
scopo di proteggerlo contro uno o più rischi suscettibili di minacciarne
la sicurezza o la salute durante il lavoro, nonché ogni complemento o
accessorio destinato a tale scopo.
I DPI devono essere impiegati quando i rischi non possono essere evitati o
sufficientemente ridotti da misure tecniche di prevenzione, da mezzi di
protezione collettiva, da misure, metodi o procedimenti di
riorganizzazione del lavoro.
I DPI devono essere adeguati ai rischi da prevenire, senza comportare di
per sé un rischio maggiore, tenere conto delle esigenze ergonomiche o
di salute del lavoratore e poter essere adattati all'utilizzatore secondo le
sue necessità.
Sicurezza in Condominio
DPI – Obblighi del datore di lavoro
Il datore di lavoro :
• effettua l'analisi e la valutazione dei rischi che non possono essere
evitati con altri mezzi;
• individua le caratteristiche dei DPI necessarie affinché questi siano
adeguati ai rischi, tenendo conto delle eventuali ulteriori fonti di
rischio rappresentate dagli stessi DPI;
• valuta, le caratteristiche dei DPI disponibili sul mercato;
• aggiorna la scelta ogni qualvolta intervenga una variazione significativa
negli elementi di valutazione;
• individua le condizioni in cui un DPI deve essere usato;
• mantiene in efficienza i DPI e ne assicura le condizioni d'igiene,
mediante la manutenzione, le riparazioni e le sostituzioni necessarie;
• provvede a che i DPI siano utilizzati soltanto per gli usi previsti;
• fornisce istruzioni, formazione ed informazione per i lavoratori sull’uso
e conservazione dei DPI.
Sicurezza in Condominio
DPI – Obblighi del lavoratore
I lavoratori:
• si sottopongono al programma di formazione e addestramento
organizzato dal datore di lavoro per l’uso dei DPI;
• utilizzano i DPI messi a loro disposizione conformemente
all'informazione e alla formazione ricevute e all'addestramento
eventualmente organizzato ed espletato;
• provvedono alla cura dei DPI messi a loro disposizione;
• non vi apportano modifiche di propria iniziativa;
• segnalano immediatamente al datore di lavoro qualsiasi difetto o
inconveniente da essi rilevato nei DPI messi a loro disposizione.
Sicurezza in Condominio
Valutazione dei Rischi
La valutazione deve riguardare tutti i rischi per la sicurezza e la salute dei
lavoratori, tra cui anche quelli collegati allo stress lavoro-correlato,
quelli riguardanti le lavoratrici in stato di gravidanza, quelli connessi
alle differenze di genere, all'età, alla provenienza da altri Paesi e quelli
connessi alla specifica tipologia contrattuale attraverso cui viene resa la
prestazione di lavoro.
Il Documento di Valutazione dei Rischi (DVR), redatto a conclusione
della valutazione può essere tenuto anche su supporto informatico,
deve essere munito di data certa e deve contenere:
• una relazione sulla valutazione di tutti i rischi per la sicurezza e la
salute durante l'attività lavorativa, nella quale siano specificati i criteri
adottati per la valutazione stessa. La scelta dei criteri di redazione del
documento è rimessa al datore di lavoro, che vi provvede con criteri di
semplicità, brevità e comprensibilità, in modo da garantirne la
completezza e l’idoneità quale strumento operativo di pianificazione
degli interventi aziendali e di prevenzione;
Sicurezza in Condominio
Valutazione dei Rischi
• l'indicazione delle misure di prevenzione e di protezione attuate e dei
dispositivi di protezione individuali adottati;
• il programma delle misure ritenute opportune per garantire il
miglioramento nel tempo dei livelli di sicurezza;
• l'indicazione del nominativo del responsabile del servizio di
prevenzione e protezione, del rappresentante dei lavoratori per la
sicurezza o di quello territoriale e del medico competente che ha
partecipato alla valutazione del rischio, se nominati;
• l'individuazione delle mansioni che eventualmente espongono i
lavoratori a rischi specifici che richiedono una riconosciuta capacità
professionale, specifica esperienza, adeguata formazione e
addestramento.
La valutazione dei rischi deve essere immediatamente rielaborata in
occasione di modifiche del processo produttivo o della organizzazione
del lavoro significative ai fini della salute e sicurezza dei lavoratori.
Sicurezza in Condominio
Contratti d'appalto, d'opera o di somministrazione
Il datore di lavoro committente:
• verifica l'idoneità tecnico professionale delle imprese appaltatrici o dei
lavoratori autonomi in relazione ai lavori, ai servizi e alle forniture da
affidare, mediante:
• acquisizione del certificato di iscrizione alla C.C.I.A.;
• acquisizione dell'autocertificazione dell'impresa appaltatrice o dei
lavoratori autonomi del possesso dei requisiti di idoneità tecnico
professionale;
• fornisce agli stessi soggetti dettagliate informazioni sui rischi specifici
esistenti nell'ambiente in cui sono destinati ad operare.
• elabora un unico documento di valutazione dei rischi che indichi le
misure adottate per eliminare o, ove ciò non è possibile, ridurre al
minimo i rischi da interferenze. Tale documento (DVRI) è allegato al
contratto di appalto o di opera e va adeguato in funzione
dell’evoluzione dei lavori, servizi e forniture.
Sicurezza in Condominio
Contratti d'appalto, d'opera o di somministrazione
Esclusioni:
• l’obbligo di redazione del DVRI non si applica ai servizi di natura
intellettuale, alle mere forniture di materiali o attrezzature, nonché ai
lavori o servizi la cui durata non sia superiore ai due giorni, sempre che
essi non comportino rischi derivanti dalla presenza di agenti
cancerogeni, biologici, atmosfere esplosive o dalla presenza dei rischi
particolari.
Sicurezza in Condominio
Cantieri temporanei e mobili
Definizioni:
• cantiere temporaneo o mobile: qualunque luogo in cui si effettuano
lavori edili o di ingegneria civile;
• committente: il soggetto per conto del quale l'intera opera viene
realizzata. Nel Condominio è l’amministratore;
• responsabile dei lavori: soggetto che può essere incaricato dal
committente per svolgere i compiti in materia di sicurezza da questo
delegabili;
• uomini-giorno: entità presunta del cantiere rappresentata dalla somma
delle giornate lavorative prestate dai lavoratori, anche autonomi,
previste per la realizzazione dell'opera;
• idoneità tecnico-professionale: possesso di capacità organizzative,
nonché disponibilità di forza lavoro, di macchine e di attrezzature, in
riferimento ai lavori da realizzare.
Sicurezza in Condominio
Cantieri temporanei e mobili
Compiti e responsabilità del Committente o Responsabile dei lavori:
• nei cantieri in cui è prevista la presenza di più imprese esecutrici e/o
lavoratori autonomi, anche non contemporanea, contestualmente
all'affidamento dell'incarico di progettazione, designa il coordinatore
per la progettazione. Per i lavori privati non soggetti a permesso di
costruire e comunque di importo inferiore ad euro 100.000 le funzioni
del coordinatore per la progettazione sono svolte dal coordinatore per
la esecuzione dei lavori;
• nei cantieri in cui è prevista la presenza di più imprese esecutrici e/o
lavoratori
autonomi,
anche
non
contemporanea,
prima
dell'affidamento dei lavori, designa il coordinatore per l'esecuzione
dei lavori;
• comunica alle imprese e ai lavoratori autonomi il nominativo del
coordinatore per la progettazione e quello del coordinatore per
l'esecuzione dei lavori;
Sicurezza in Condominio
Cantieri temporanei e mobili
• verifica l'idoneità tecnico-professionale delle imprese e dei lavoratori
autonomi in relazione alle funzioni o ai lavori da affidare. A tal fine
deve ottenere e verificare:
• iscrizione alla camera di commercio, industria ed artigianato con
oggetto sociale inerente alla tipologia dell’appalto;
• documento di valutazione dei rischi o autocertificazione;
• documento unico di regolarità contributiva;
• dichiarazione di non essere oggetto di provvedimenti di
sospensione o interdittivi per violazione di norme in materia di
sicurezza;
• chiede alle imprese una dichiarazione dell'organico medio annuo,
distinto per qualifica, corredata dagli estremi delle denunce dei
lavoratori effettuate ad INPS, INAIL, e casse edili, nonché una
dichiarazione relativa al contratto collettivo applicato ai lavoratori
dipendenti;
Sicurezza in Condominio
Cantieri temporanei e mobili
• trasmette all’amministrazione concedente il Permesso di Costruire o la
S.C.I.A. o C.I.L., prima dell’inizio dei lavori, copia della notifica
preliminare e del documento unico di regolarità contributiva delle
imprese e dei lavoratori autonomi, nonchè una dichiarazione attestante
l’avvenuta verifica dell’idoneità tecnico-professionale.
• anche in caso di nomina dei coordinatori resta responsabile in eligendo
e vigilando.
Proprio in relazione a tale ultima ineludibile responsabilità
l’amministratore è tenuto a verificare il possesso dei requisiti richiesti
dalla norma in capo ai soggetti cui affidare la coordinazione dei lavori
ai fini della sicurezza.
Sicurezza in Condominio
Cantieri temporanei e mobili
Requisiti del coordinatore in fase di progettazione e/o esecuzione:
• alternativamente:
• laurea magistrale conseguita in una delle seguenti classi: LM-4, da
LM-20 a LM-35, LM-69, LM-73, LM-74, o equipollente nonché
attestazione, da parte di datori di lavoro o committenti,
comprovante l'espletamento di attività lavorativa nel settore delle
costruzioni per almeno un anno;
• laurea conseguita nelle seguenti classi L7, L8, L9, L17, L23, nonché
attestazione, da parte di datori di lavoro o committenti,
comprovante l'espletamento di attività lavorative nel settore delle
costruzioni per almeno due anni;
• diploma di geometra o perito industriale o perito agrario o
agrotecnico, nonché attestazione, da parte di datori di lavoro o
committenti, comprovante l'espletamento di attività lavorativa nel
settore delle costruzioni per almeno tre anni;
Sicurezza in Condominio
Cantieri temporanei e mobili
Requisiti del coordinatore in fase di progettazione e/o esecuzione:
• in ogni caso:
• possesso di attestato di frequenza, con verifica dell'apprendimento
finale, a specifico corso in materia di sicurezza organizzato da Enti
appositamente autorizzati. L’attestato non è richiesto per coloro
che hanno prestato servizio in qualità di pubblici ufficiali per
almeno 5 anni in materie attinenti la sicurezza nelle costruzioni e
per i laureati in Ingegneria della Sicurezza.
Sicurezza in Condominio
Cantieri temporanei e mobili
La Notifica Preliminare:
Il committente, prima dell'inizio dei lavori, trasmette all'azienda unità
sanitaria locale e alla direzione provinciale del lavoro territorialmente
competenti notifica preliminare elaborata conformemente al modello
previsto dal D.lgs. 81/08, nonché gli eventuali aggiornamenti, nei
seguenti casi:
• cantieri per i quali sussiste l’obbligo di nomina dei coordinatori;
• cantieri che, inizialmente non soggetti, ricadono nell'obbligo di
notifica per effetto di varianti sopravvenute in corso d'opera;
• cantieri in cui opera un'unica impresa la cui entità presunta di lavoro
non sia inferiore a duecento uomini-giorno.
Copia della notifica deve essere affissa in maniera visibile presso il
cantiere e custodita a disposizione degli organi di vigilanza
territorialmente competenti.
Sicurezza in Condominio
Sicurezza in Condominio
Sicurezza in Condominio
Impianto elevatore
Il DPR 162/1999 ha suddiviso gli impianti elevatori in uso nei fabbricati
residenziali in due tipologie:
• Ascensori elettromeccanici
• Ascensori oleodinamici:
• diretti;
• indiretti.
Impianto elevatore
Obblighi
L’ amministratore del Condominio, entro 10 giorni dalla data di
dichiarazione di conformità dell’impianto, rilasciata dall’installatore,
deve comunicare al Comune competente per territorio o alla provincia
la messa in esercizio dell’impianto;
Il Comune entro 30 giorni assegna all’impianto un numero di matricola
che comunica al legale rappresentante e contemporaneamente all’Ente
Certificatore per le verifiche periodiche.
La comunicazione del Comune deve essere allegata al libretto
dell’impianto unitamente alla copia della richiesta inviata al Comune;
La comunicazione di messa in esercizio inviata al Comune deve
contenere:
• l’indirizzo dell’edificio in cui è installato l’impianto;
• la velocità, la portata, la corsa, il numero delle fermate ed il tipo di
azionamento dell’impianto;
• il nominativo dell’installatore e del costruttore dell’ascensore;
Impianto elevatore
•
•
•
•
Obblighi
copia della dichiarazione di conformità;
indicazione della ditta a cui è affidata la manutenzione dell’impianto;
l'indicazione del soggetto incaricato di effettuare le ispezioni
periodiche sull'impianto (Organismo Autorizzato) ai sensi dell'articolo
n° 13 comma 1 del DPR 162/99, che abbia accettato l'incarico;
quando si apportano modifiche o si sostituiscono parti costruttive non
rientranti nell'ordinaria manutenzione, invia al Comune ed
dall'organismo incaricato delle verifiche una comunicazione di
adeguamento.
Impianto elevatore
Verifiche periodiche
Sono eseguite ogni 2 anni per verificare l’efficienza e la sicurezza di
esercizio dell’impianto e possono avere:
• esito positivo
• l’impianto resta in esercizio;
• esito positivo con prescrizioni
• l’impianto resta in esercizio purchè vengano eseguite le lavorazioni
e si ottemperi agli adempimenti prescritti;
• esito negativo
• l’ente incaricato alla verifica comunica l’esito negativo al Comune
che, a norma dell’art. 14, comma 1 del DPR 162/99, dispone il fermo
dell’impianto fino alla data della verifica straordinaria con esito
favorevole.
Impianto elevatore
Verifiche straordinarie
Sono eseguite nei seguenti casi:
• quando il verbale della verifica periodica ha esito negativo dopo aver
rimosso le cause indicate nel verbale stesso;
• incidenti rilevanti anche se non seguiti da infortunio;
• modifiche effettuate all’impianto riguardanti la velocità, la portata, il
corso o il tipo di azionamento (idraulico, elettrico);
• sostituzione degli elementi principali dell’impianto quali argano,
centralina oleodinamica, cabina, struttura, quadro di manovra, pistone,
porte al piano e componenti principali che contribuiscono alla
sicurezza.
Anche in questo caso l’esito potrà essere positivo con o senza prescrizioni
oppure negativo.
Impianto elevatore
Adeguamento obbligatorio
Le norme di cui al DPR 162/1999 si applicano a tutti gli impianti entrati in
esercizio successivamente al 24 giugno 1999.
Il D.M. 108 del 2009 ha reso obbligatorio, per tutti gli impianti
preesistenti, l’esecuzione di una verifica straordinaria delle condizioni
di sicurezza e vetusta ed il conseguente adeguamento alle prescrizioni
del “Regolamento” (rif. norma UNI EN 81-80 "Regole per il miglioramento della sicurezza
degli ascensori per passeggeri e degli ascensori per merci esistenti").
Tali verifiche straordinarie devo essere effettuate entro :
- 2 anni dalla data di entrata in vigore del Decreto (09/2011)
ascensori istallati prima del 15 novembre 1964
- 3 anni dalla data di entrata in vigore del Decreto (09/2012)
ascensori installati prima del 14 ottobre 1979
- 4 anni dalla data di entrata in vigore del Decreto (09/2013)
ascensori installati prima del 09 aprile 91
- 5 anni dalla data dì entrata in vigore del Decreto (09/2014)
ascensori installati prima del 24 giugno 1999.
per gli
per gli
per gli
per gli
Impianto elevatore
Adeguamento obbligatorio
A seguito della verifica gli adempimenti obbligatori conseguenti devono
essere realizzati entro :
- entro 5 anni dalla data di esecuzione dell'analisi dei rischi per le
situazioni di rischio riportate nella Tabella A;
- entro 10 anni dalla data di esecuzione dell'analisi dei rischi per le
situazioni di rischio riportate nella Tabella B.
Le situazioni di rischio riportate nella Tabella C potranno essere eliminate
in occasione di interventi di modernizzazione successivi, di
significativa entità.
Il d.m. 108/09 del 23 luglio 2009, è stato annullato il 02/04/2010
Tribunale amministrativo regionale, lazio sez.III-ter, del 1 aprile
2010 n.5413
Appalto di opere edili
Criteri di condotta dell’amministratore
L’appalto di opere in Condominio risponde a principi e finalità che sono
formalmente comparabili a quelli fondanti la normativa attualmente
vigente per i contratti pubblici:
• trasparenza;
• efficacia;
• efficienza.
Non costituiscono, altresì, elementi propri del contratto di appalto di
opere private i requisiti di libera concorrenza e non discrezionalità.
Tali similitudini consentono di mutuare efficacemente alcune delle regole
previste dal Codice dei contratti pubblici nella pratica dei lavori
condominiali, soprattutto con riferimento all’esecuzione del contratto.
Appalto di opere edili
•
•
•
•
•
I soggetti coinvolti
Il progettista: soggetto in possesso dei requisiti di Legge per la
progettazione di opere edili => ingegnere, architetto, in alcuni casi
geometra;
il Committente: soggetto titolare del potere decisionale e di spesa =>
l’assemblea dei condomini;
il responsabile dei lavori: soggetto responsabile nei confronti del
Committente, dei terzi e della pubblica amministrazione della
conduzione amministrativa dell’opera e degli aspetti inerenti la
sicurezza dei lavoratori => amministratore;
l’appaltatore: soggetto che con la propria organizzazione di impresa ed
a proprio rischio realizza l’opera, sotto la direzione e controllo di un
delegato del Committente, a fronte di un corrispettivo;
il direttore dei lavori: soggetto che, nell’esclusivo interesse del
Committente, controlla e dirige la realizzazione dell’opera nel rispetto
degli atti contrattuali e della Legge e verifica ed accetta i materiali =>
ingegnere, architetto, in alcuni casi geometra;
Appalto di opere edili
I soggetti coinvolti
• il collaudatore: soggetto, coincidente con il direttore dei lavori per le
opere minori, responsabile della verifica tecnico-amministrativa dei
lavori eseguiti;
• il coordinatore per la sicurezza in fase di progettazione e di esecuzione:
soggetto/i nominato dal responsabile dei lavori per la redazione del
Piano di Sicurezza e Coordinamento e la gestione e conduzione degli
aspetti di sicurezza specificatamente inerenti i cantiere temporanei e
mobili. Compete, in particolare, al coordinatore l’onere della
sospesione immediata dei lavori in caso di riscontrato pericolo grave ed
imminente => soggetti in possesso di specifici requisiti;
Appalto di opere edili
•
•
•
•
•
Principali compiti dell’amministratore
convocare l’assemblea per le decisioni inerenti la scelta e nomina dei
soggetti coinvolti, l’approvazione del progetto, delle eventuali varianti,
del conto consuntivo e dell’accettazione dei lavori;
sollecitare, solo in caso di pericolo per l’incolumità dei lavoratori del
condominio, dei condomini e dei terzi, il Condominio all’esecuzione
dei lavori, intervenendo direttamente ed ad horas in caso di imminente
pericolo;
verificare l’idoneità tecnico-professionale dei soggetti scelti dal
Condominio per la progettazione, la conduzione, l’esecuzione e gli
aspetti di sicurezza dei lavori, richiedendone la sostituzione in caso di
carenze di requisiti;
farsi carico degli atti amministrativi ed autorizzativi presso la pubblica
amministrazione necessari all’esecuzione dei lavori;
predisporre e sottoscrivere i contratti di appalto con i tecnici e con
l’esecutore;
Appalto di opere edili
Principali compiti dell’amministratore
• vigilare costantemente affinchè ognuno dei soggetti affidatari
dell’esecuzione e dei servizi tecnici adempia alle proprie obbligazioni,
soprattutto con riferimento agli aspetti di sicurezza.
Un valido aiuto all’amministratore nell’espletamento delle complesse
funzioni affidategli può essere ritrovato nella pedissequa conduzione
dell’esecuzione secondo le norme in tal senso previste dal Codice dei
contratti pubblici, con particolare riferimento a:
• direzione dei lavori;
• contabilità;
• collaudo;
• gestione del contenzioso.
In tal senso particolarmente utile è prevedere, a chiusura del contratto di
appalto, che, per tutti gli aspetti non direttamente previsti dallo stesso,
ci si attenga alle disposizioni del D.lgs. 163/2006 e ss.mm.ii.
Appalto di opere edili
Specifiche disposizioni contrattuali
• indicare sempre nel contratto di appalto il soggetto/i cui sono affidate
le funzioni di coordinatore per la sicurezza in fase di progettazione e di
esecuzione;
• allegare al contratto (a pena di nullità):
• il Piano di Sicurezza e Coordinamento;
• il computo degli oneri di sicurezza interni ed esterni non oggetto di
ribasso;
• la lettera di accettazione dell’incarico da parte dei coordinatori per
la sicurezza;
• il DVRI redatto dell’amministratore;
• allegare al contratto (per convenienza nella conduzione):
• il titolo edilizio in base al quale i lavori vengono eseguiti (ove
esistente);
• la delibera di autorizzazione alla sottoscrizione dell’assemblea dei
condomini;
Appalto di opere edili
•
•
•
•
•
Specifiche disposizioni contrattuali
la lettera di incarico dei tecnici incaricati della progettazione e
della direzione dei lavori, sottoscritta in calce dagli stessi per
accettazione;
la lettera di incarico del collaudatore tecnico-amministrativo,
sottoscritta per accettazione e prevedendo specifica norma nel
contratto in cui l’esecutore accetta che il collaudo dell’opera venga
eseguito dal soggetto a ciò nominato dal Condominio e gli obblighi
e garanzie previste dal D.lgs. 163/2006 e ss.mm.ii. in materia di
collaudo;
l’autocertificazione dell’esecutore circa l’assolvimento degli
obblighi in materia di tutela e sicurezza dei lavoratori e
relativamente al contratto collettivo praticato;
il D.U.R.C. dell’esecutore e dei tecnici incaricati;
il certificato di iscrizione dell’esecutore alla C.C.I.A. con
indicazione estesa dell’oggetto sociale e della rappresentanza
legale;
Appalto di opere edili
Specifiche disposizioni contrattuali
• l’autocertificazione in forma di dichiarazione sostitutiva (ex D.P.R.
445/2000) dei tecnici incaricati del coordinamento per la sicurezza
circa il possesso dei requisiti di Legge necessari all’assunzione di
tale funzione e circa l’indipendenza rispetto all’appaltatore.
• l’elenco prezzi unitari;
• il capitolato speciale d’appalto;
• la lista dei materiali obbligatori da impiegare;
• il computo dei costi di smaltimento dei materiali di risulta non
soggetti a ribasso.
• inserire nel contratto , tra l’altro, le seguenti disposizioni:
• che il contratto è a corpo o a misura (e solo in caso di contratto a
corpo allegare il computo dei lavori da eseguire con l’offerta
dell’appaltatore);
• il soggetto cui competono gli oneri per l’occupazione di suolo
pubblico (ove prevista);
Appalto di opere edili
•
•
•
•
•
•
Specifiche disposizioni contrattuali
gli obblighi in capo all’appaltatore in materia di trattamento
economico e contributivo dei lavoratori;
gli obblighi dell’appaltatore in materia di sicurezza e di rischi
interferenti;
la responsabilità dell’appaltatore per i danni a terzi, ai condomini
ed ai lavoratori del Condominio;
le prescrizioni in materia di contabilità prevedendo esplicitamente
che tale attività deve essere svolta nel pieno rispetto delle
disposizioni in merito di cui al D.lgs. 163/2006. In tal senso occorre
la specifica accettazione del direttore dei lavori, in calce al
contratto o in documento a questo allegato.
l’ordine gerarchico degli atti contrattuali;
il riferimento alle disposizioni del D.lgs. 163/2006 e ss.mm.ii. per
tutto quanto non previsto esplicitamente dal contratto e dal
capitolato speciale d’appalto.
Appalto di opere edili
Compiti ed obblighi in conseguenza delle disposizioni contrattuali
Contabilità
L’inserimento della clausola prima indicata in merito alla conduzione
della contabilità garantisce l’amministratore che tale attività venga
svolta in modo trasparente e difficilmente contestabile dall’appaltatore
e dall’assemblea dei condomini. In particolare il direttore dei lavori
dovrà:
• tenere un registro denominato Giornale dei Lavori in cui è annotato,
giorno per giorno, le vicende dell’appalto, gli ordini di servizio, le
istruzioni impartite all’esecutore, le parti d’opera in corso;
• tenere un libretto, in forma cartacea o informatica, denominato
Libretto delle Misure, in cui sono annotate, giorno per giorno ed in
ordine cronologico, le misure delle quantità di opere eseguite. Detto
documento deve essere sottoscritto periodicamente, con cadenza
almeno settimanale, dall’appaltatore e dal direttore dei lavori;
Appalto di opere edili
Compiti ed obblighi in conseguenza delle disposizioni contrattuali
Contabilità
• redigere ed aggiornare, con cadenza almeno quindicinale, un registro,
denominato Registro di Contabilità, in cui sono riportate, in ordine
cronologico, suddivise in base alle categorie e classi di lavoro previste
dall’elenco prezzi unitari e sulla base del libretto delle misure, le
quantità di opere eseguite nel periodo di riferimento. Questo
documento, che è il più importante ai fini della contabilità, deve essere
redatto su fogli numerati precedentemente firmati in bianco
dall’amministratore e dall’appaltatore. Ad ogni aggiornamento il
registro è firmato per accettazione dall’appaltatore che può esprimere
riserve a quanto ivi riportato a pena di decadenza.
• redigere, secondo i tempi e gli importi previsti dal capitolato speciale
d’appalto e dal contratto, gli Stati di Avanzamento Lavori, che danno
diritto all’appaltatore al pagamento di quanto fin ora eseguito al netto
delle trattenute per garanzia.
Appalto di opere edili
Compiti ed obblighi in conseguenza delle disposizioni contrattuali
Gestione del contenzioso
Al fine di limitare il contenzioso con l’esecutore e salvaguardare i diritti
del Condominio la gestione del contenzioso può essere condotta nel
modo seguente:
• consegna ufficiale del cantiere con redazione del relativo verbale. Dalla
data di consegna decorrono i tempi per l’esecuzione dell’opera e l’area
passa sotto l’esclusiva responsabilità dell’appaltatore. Inoltre nel
verbale devono essere riportate, a pena di decadenza, tutte le eccezioni
dell’appaltatore in merito allo stato del cantiere al momento della
consegna;
• ordine di tutte le modifiche al progetto mediante Ordine di Servizio,
redatto dall’amministratore, trasmesso al direttore dei lavori che lo fa
sottoscrivere all’appaltatore;
Appalto di opere edili
•
•
•
•
Compiti ed obblighi in conseguenza delle disposizioni contrattuali
Gestione del contenzioso
varianti al progetto, quando causa di modifiche in incremento del
quadro economico, realizzabili solo se autorizzate dall’amministratore
che valuterà, caso per caso, se sottoporre le stesse all’assemblea;
riserve dell’appaltatore esprimibili solo ed esclusivamente nel registro
di contabilità al momento della firma quindicinale dello stesso. Le
riserve possono riguardare esclusivamente la parte di contabilità
relativa al periodo intercorrente tra la firma precedente e l’attuale;
le riserve devono essere, a pena di decadenza, riportate e confermate
dall’appaltatore all’atto della sottoscrizione del conto finale. In
mancanza si intendono irrevocabilmente rinunciate;
il direttore dei lavori è tenuto ad esprimersi, nel termine di quindici
giorni, in merito ad ogni riserva dell’appaltatore, mediante una
relazione riservata trasmessa all’amministratore. Questi valuterà
conseguentemente se accettare o rifiutare le richieste dell’appaltatore,
eventualmente con il supporto dell’assemblea.