La correlazione rischio/rendimento di
un’operazione immobiliare
Tecniche di valutazione economica comparata
Author:
Prof. Claudio Cacciamani
AGENDA
• La determinazione del coefficiente di rischio globale di
un’unità immobiliare
• Le variabili che impattano sulla valutazione del grado di
rischio
• Le caratteristiche esogene e endogene del bene
• La determinazione del coefficiente di rischio specifico per
ogni variabile
• Esemplificazioni
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La determinazione del rischio globale di un’unità
immobiliare
Il rischio immobiliare
• Il profilo di rischio di un immobile non è univoco ma risulta
funzione dello scopo per cui viene realizzata la stima e del
destinatario della stessa
• Il RISCHIO può essere inteso in termini di volatilità del
rendimento rispetto alle attese
• Il RISCHIO coincide con la probabilità del verificarsi di un
evento non previsto in grado di generare una variazione delle
performance
• Gli eventi inattesi sono legati al verificarsi di un danno a
carico del proprietario dell’immobile quali lo sfitto dello
stesso, la rinegoziazione del contratto di locazione o
l’inesigibilità del canone
Il rischio immobiliare
• Gli operatori del mercato immobiliare ancora non
dispongono di specifiche metodologie di misurazione del
rischio, come invece è ormai consolidato in altri settori di
investimento di tipo finanziario;
• Tale circostanza non è dovuta alla mancanza di interesse
degli operatori, ma alle difficoltà di implementazione di
strumenti adeguati alle specificità del real estate market;
• Il modello proposto (RER) intende fornire indicazioni di
metodo per superare tale carenza, individuando adeguati
criteri di valutazione dei rischi immobiliari e di attribuzione
di rating agli investimenti nel settore del real estate.
Il coefficiente di rischio globale (1)
• Per la determinazione del coefficiente di rischio globale di
un’unità immobiliare occorre valutare il grado di rischio
attribuibile a:
• Le caratteristiche del CONDUTTORE del fabbricato
(rischio locatario);
• Le caratteristiche di CONTESTO (rischio esogeno);
• I fattori ENDOGENI dell’unità immobiliare (rischio
endogeno).
Il coefficiente di rischio globale (2)
RISCHIO GLOBALE =
• (Tenant specific risk) + (Context specific risk) + (Property
specific risk)
• Modello di valutazione e misurazione del solo rischio
“puro” dell’investimento;
• Modello uniperiodale.
Le variabili che impattano sulla valutazione del
grado di rischio
Il rischio locatario
La misurazione del grado di rischiosità del conduttore del
bene deriva dall’assegnazione di uno scoring a quattro
diversi fattori:
• Ciclicità del settore cui appartiene il locatario;
• Caratteristiche merceologiche dell’attività esercitata;
• Grado di solvibilità attribuibile all’azienda;
• Numerosità relativa di conduttori.
Il rischio esogeno
Per la misurazione del rischio relativo al contesto
(caratteristiche esogene del bene) occorre valutare:
• Il rango della città in cui l’immobile è ubicato;
• La posizione dello stesso all’interno del contesto
urbano;
• Le caratteristiche intrinseche del mercato
immobiliare della zona.
Il rischio endogeno
Le caratteristiche endogene dell’unità immobiliare, infine,
comprendono nel dettaglio:
• La dimensione del fabbricato;
• I caratteri tipologici e qualitativi dello stesso;
• Le caratteristiche di fungibilità del bene.
La determinazione del rischio specifico per ogni
variabile
Il modello RER
Il modello, attraverso un sistema di ponderazione dei vari
elementi che compongono i differenti tipi di rischio, è in
grado di determinare un coefficiente sintetico di rischiosità.
I risultati dell’analisi, oltre ad essere riassunti in uno
scooring compreso tra 1 e 10 in funzione del livello del
rischio complessivo, vengono tradotti in una figura
geometrica, la cui area risulta tanto più ampia quanto più è
elevato il rischio relativo all’immobile (cd.: “diamante del
rischio”).
L’individuazione delle diverse componenti di rischio
immobiliare consente al proprietario non solo di valutare il
singolo investimento, ma anche di individuare le opportunità
di diversificazione del proprio portafoglio di immobili.
I rischio immobiliare e situazione
congiunturale
Il modello RER tiene anche in considerazione la situazione
macroeconomica congiunturale. In momenti di crisi infatti:
•
aumenta il vacancy rate: i conduttori non sono più in
grado di sostenere elevati canoni di affitto (rischio
endogeno);
•
aumenta la probabilità di insolvenza del conduttore
(rischio conduttore)
Il modello RER: metodologia
Il modello consente di misurare il coefficiente di rischio di
uno specifico investimento immobiliare;
• Il modello è stato realizzato su applicativo Excel;
• Sono individuati i diversi fattori di rischio gravanti sulle
unità immobiliari. A ognuno di essi è dedicato uno specifico
foglio di lavoro;
• Dopo una descrizione delle singole variabili, vengono
individuate le variabili che consentono, tramite
l’attribuzione del relativo rating, la misurazione del grado di
rischio.
Esemplificazioni
Esempio 1
Rischio conduttore
10
8
Immobile ad uso ufficio ubicato
nella provincia di Roma.
10
8
Rischio
massimo
6
4
Rischio
immobile
2
0
2
5
10
Rischio endogeno
10
Rischio contesto
17
Esempio 2
Rischio conduttore
10
10
8
Immobile ad uso commerciale
ubicato in Milano.
Rischio
massimo
6
4
3
Rischio
immobile
2
0
7
9
10
Rischio endogeno
10
Rischio contesto
18
Esempio 3
Rischio conduttore
10
8
Immobile ad uso commerciale
ubicato in Milano: incremento
rischio endogeno a causa del
peggioramento della situazione
congiunturale.
10
8
Rischio
massimo
6
4
Rischio
immobile
2
0
7
10
10
Rischio endogeno
10
Rischio contesto
19
Esempio 4
Rischio conduttore
10
8
Immobile ad uso commerciale
ubicato in Milano: incremento
rischio conduttore a causa del
peggioramento della situazione
congiunturale.
10
8
Rischio
massimo
6
4
Rischio
immobile
2
0
7
9
10
Rischio endogeno
10
Rischio contesto
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