INDICE
• IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE
• LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE
• APPLICABILITA’ DELLA DUE DILIGENCE NELLE VALUTAZIONI IMMOBILIARI
• IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE ESTIMATIVA
• ESPROPRIAZIONI PER PUBBLICA UTILITA’
• NORMATIVA URBANISTICO – EDILIZIA
• VINCOLI
IL CONCETTO DI DUE DILIGENCE
•
“analisi o resoconto con la dovuta diligenza”: abbreviazione di due
diligence review;
•
“diligenza dovuta”, ossia diligenza dovuta da un professionista che
svolge un incarico affidatogli dal cliente;
•
Articolata procedura di indagine e analisi critica propositiva, effettuata
da un team multidisciplinare di consulenti, che si concretizza in:
ANALISI DI ATTIVITA’
O DI AZIENDA
Consulenza a Società
o imprese
ANALISI STATO
GENERALE IMMOBILE
Consulenza
Immobiliare
DUE DILIGENCE
IMMOBILIARE
LA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE
- analizza e confronta:
- valuta:
STATO
+
DOCUMENTALE
STATO DI
+
FATTO
PRESCRIZIONI
NORMATIVE
{
 NON CONFORMITA’ ALLA NORMATIVA
 COSTI DI ADEGUAMENTO
STRUMENTO
CONOSCITIVO
 Risponde all’esigenza del mercato
immobiliare di avere una visione completa
della realtà oggetto di trattativa
CAMPI DI APPLICAZIONE
1. TRASFERIMENTO
DI PROPRIETA’
Necessaria in caso di:
2. GESTIONE PATRIMONIO
IMMOBILIARE
VALORE
IMMOBILIARE
ASPETTO
MANUTENTIVO
IN ENTRAMBI I CASI STRUMENTO CONOSCITIVO:
- PROPRIETA’ e VINCOLI;
- TRASFERIBILITA’;
- VALORE DELL’IMMOBILE;
- NEGOZIAZIONE;
- ACCANTONAMENTI;
- PROCEDURE per riportare l’immobile in CONDIZIONI ORDINARIE;
- Possibili RISPARMI FISCALI (es. riduzione ICI)
PROCESSO DI INDAGINE
SETTORI INDAGATI:
FASI DI INDAGINE:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
FASE 1: Analisi o audit documentale;
FASE 2: Sopralluogo;
FASE 3: Analisi di conformità e valutazioni.
Amministrativo;
Catastale;
Urbanistico ed edilizio;
Strutturale;
Impiantistico;
Sicurezza e prevenzione;
Ambientale;
Manutenzione e conservazione.
SCOPO:
VALUTARE GRADO DI
CONFORMITA’ DEI SETTORI
ALLA NORMATIVA
INDIVIDUARE PROCEDURE,
TEMPI, COSTI per eliminare le
non conformità rilevate
PROCESSO DI INDAGINE
FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE
- Raccolta della doc. disponibile;
- Interviste e incontri;
FASE 2: SOPRALLUOGO
- Giudizio sullo stato di fatto dell’immobile;
-Verifica di quanto analizzato nella doc.ne;
- Realizzazione nuovi interventi edilizi;
-Stato di manutenzione e conservazione;
FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ E VALUTAZIONI
GIUDIZIO SUL
GRADO DI
CONFORMITA’
DELL’IMMOBILE
Conforme
Non conforme
Non definibile
VALUTAZIONE
PROCEDURE,
TEMPI, COSTI DI
ADEGUAMENTO
SETTORE AMMINISTRATIVO
FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE
OBIETTIVO: garantire il diritto di proprietà e definire il bene oggetto di transazione.
DOCUMENTAZIONE:
- Titolo di provenienza;
- Iscrizione di ipoteche;
- Presenza di vincoli e servitù;
- Contratti di locazione regolarmente riportati all’Ufficio del Registro.
FASE 2: SOPRALLUOGO
OBIETTIVO: verificare coerenza atto di trasferimento e presenza contratti di locazione.
FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVA
1) CONFORME: immobile A NORMA, TRASFERIBILE;
2) NON CONFORME: NON TRASFERIBILE, COSTI DI ADEGUAMENTO INDEROGABILI;
3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della
documentazione necessaria (recupero doc. mancante e differimento tempi).
SETTORE CATASTALE
FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE
OBIETTIVO: accertare la corrispondenza tra quanto trasferito (ed eventualmente
trasformato), e quanto registrato catastalmente .
DOCUMENTAZIONE:
-Visure presso il Catasto Fabbricati e presso il Catasto Terreni;
- Fogli di mappa;
- Schede, tipi mappali, frazionamenti, volture, etc…
FASE 2: SOPRALLUOGO
OBIETTIVO: verificare la rispondenza tra quanto accatastato e stato di fatto.
FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVA
1) CONFORME: immobile A NORMA, TRASFERIBILE;
2) NON CONFORME: TRASFERIBILE, COSTI DI ADEGUAMENTO INDEROGABILI;
3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della
documentazione necessaria (recupero doc. mancante e differimento tempi).
SETTORE URBANISTICO ED EDILIZIO
FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE
OBIETTIVO:
- difformità urbanistico – edilizie;
-vincoli;
-strategia di valorizzazione urbanistica ed edilizia attraverso:
- variazioni di destinazione d’uso;
- richiesta di rilascio di titoli edilizi in sanatoria;
- adozione di strumenti attuativi per operazioni di sviluppo e riqualificazione
urbanistica di aree o comprensori.
DOCUMENTAZIONE:
- Certificato di destinazione urbanistica, P.R.G. e NTA;
- convenzioni, progetti approvati;
- permessi di costruire, DIA, autorizzazioni edilizie;
- condoni e sanatorie edilizie;
- certificato di agibilità / abitabilità
SETTORE URBANISTICO ED EDILIZIO
FASE 2: SOPRALLUOGO
OBIETTIVO: verificare la rispondenza tra quanto assentito e quanto edificato, in termini
di cubatura, destinazioni d’uso, soluzioni strutturali, ivi inclusa la leggittimità delle
modifiche intervenute (sanatorie, condoni).
FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVA
1) CONFORME: immobile A NORMA, TRASFERIBILE;
2) NON CONFORME: PUO’ COSTITUIRE OSTACOLO ALLA TRASFERIBILITA’, COSTI DI
ADEGUAMENTO INDEROGABILI;
3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della
documentazione necessaria (recupero doc. mancante e differimento tempi).
SETTORE STRUTTURALE
FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE
OBIETTIVO:
accertare la correttezza delle procedure burocratiche di presentazione dei calcoli.
DOCUMENTAZIONE:
- Fascicolo del fabbricato
(NORMATIVA: L.R. 31/02 assegna ai comuni la facoltà di dotarsi del fascicolo del
fabbricato; la Delibera della Giunta Comunale n°27/04 istituisce ufficialmente il
fascicolo del fabbricato);
- Progetti e relazioni
(NORMATIVA: L. 1086/71 sul cemento armato, sostituita con D.P.R. 3802001 “Testo
Unico sull’edilizia” prescrive, per gli edifici edificati successivamente al ’71, la
presentazione, oltre al progetto dell’edificio, anche dei calcoli strutturali del cemento
armato e della relazione geologica) .
SETTORE STRUTTURALE
FASE 2: SOPRALLUOGO
OBIETTIVO: rilevare direttamente eventuali lesioni, carenze costruttive, punti critici
sollecitati, nonché situazioni che necessitano di ulteriori e più approfondite indagini
(cedimenti, problemi in fondazione, instabilità, etc…).
FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVA
1) CONFORME: immobile A NORMA, TRASFERIBILE;
2) NON CONFORME: TRASFERIBILE, COSTI DI ADEGUAMENTO TRASFERIBILI
(trasferiti nella transazione oppure oggetto di trattativa);
3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della
documentazione necessaria (recupero doc. mancante e differimento tempi).
SETTORE IMPIANTISTICO
FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE
- impianto elettrico (cabina elettrica, quadri, punti luce, messa a terra, protezione
contro le scariche atmosferiche, TV, citofonico, telefonco, allarme, etc…);
- impianti di condizionamento (caldaie, impianti di raffrescamento);
- impianti meccanici (ascensori, montacarichi, servoscala per disabili, etc).
OBIETTIVO:
accertare la sussistenza della documentazione e la coerenza delle certificazioni.
DOCUMENTAZIONE:
- certificati di conformità (NORMATIVA: L. 46/90 “Norme per la sicurezza di impianti”,
L. 10/91 “Norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso
razionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di
energia”, che da prescrizioni in merito a progettazione, messa in opera ed esercizio
di impianti);
- documenti di certificazione in generale;
- libretti degli ascensori;
- progetti.
SETTORE IMPIANTISTICO
FASE 2: SOPRALLUOGO
OBIETTIVO: accertare presenza, stato manutentivo e funzionale.
La rilevazione “a vista” in via generale e macro dello stato di manutenzione degli
impianti, è fondamentale per evidenziare la necessità di sostituzioni, manutenzioni e
adeguamenti, sino a formulare una valutazione sommaria dei costi da sostenere.
Particolare cura va prestata a questo aspetto negli immobili ad uso ufficio o commerciale,
dove gli impianti hanno un peso significativo all’interno del costo di costruzione
dell’immobile.
FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVA
1) CONFORME: immobile A NORMA, TRASFERIBILE;
2) NON CONFORME: TRASFERIBILE, COSTI DI ADEGUAMENTO TRASFERIBILI
(trasferiti nella transazione oppure oggetto di trattativa);
3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della
documentazione necessaria (recupero doc. mancante e differimento tempi).
SETTORE SICUREZZA E PREVENZIONE
FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE
OBIETTIVO:
accertare la rispondenza alla normativa di quanto certificato e/o da certificare.
DOCUMENTAZIONE:
- Certificato di Prevenzione Incendi ai sensi del D.M. 16.02.1982;
- Piano di emergenza e dimensionamento delle vie di fuga;
NORMATIVA:
-D.M. 16.02.1982 “Determinazione delle attività soggette alle visite di prevenzione
incendi”, che stabilisce quali attività sono tenute a richiedere il certificato di
prevenzione incendi;
- D.M. 26.08.92 “Norme di prevenzione incendi per l’edilizia scolastica”;
- D.M. 09.04.94 “Regola tecnica di prevenzione incendi per la costruzione e l’esercizio
delle attività ricettive turistico-alberghiere”:
SETTORE SICUREZZA E PREVENZIONE
FASE 2: SOPRALLUOGO
OBIETTIVO: verificare immobile e impianti ai fini della sicurezza, e la presenza e
l’efficienza dei sistemi di emergenza e protezione (messa a terra, protezione scariche
atmosferiche, vie di fuga).
FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVA
1) CONFORME: immobile A NORMA, TRASFERIBILE;
2) NON CONFORME: TRASFERIBILE, COSTI DI ADEGUAMENTO TRASFERIBILI
(trasferiti nella transazione oppure oggetto di trattativa);
3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della
documentazione necessaria (recupero doc. mancante e differimento tempi).
SETTORE AMBIENTALE
FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE
OBIETTIVO:
accertare la rispondenza alla normativa di quanto certificato e/o da certificare.
DOCUMENTAZIONE (autorizzazioni):
- per lo scarico in fognatura delle acque reflue;
- per l’emissione dei gas di combustione della centrale termica;
- per la presenza di materiale pericoloso e/o inquinante.
FASE 2: SOPRALLUOGO
OBIETTIVO: verificare presenza di materiali pericolosi (es. eternit), o di trasformatori e
serbatoi sotteranei.
FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVA
1) CONFORME: immobile A NORMA, TRASFERIBILE;
2) NON CONFORME: TRASFERIBILE, COSTI DI ADEGUAMENTO TRASFERIBILI
(trasferiti nella transazione oppure oggetto di trattativa);
3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della
documentazione necessaria (recupero doc. mancante e differimento tempi).
STATO MANUTENTIVO
FASE 1: ANALISI O AUDIT DOCUMENTALE
DOCUMENTAZIONE: Piani di manutenzione.
FASE 2: SOPRALLUOGO
OBIETTIVO:
- fenomeni infiltrativi
- distacchi di intonaco, distacchi di copriferro nelle travi e nei pilastri
- stato fessurativo,
- stato generale degli impianti.
 valutare l’incidenza economica delle opere di manutenzione e conservazione
mediante computi metrici estimativi, divisi per categorie di opere e basati su prezziari
e listini di comune utilizzo.
FASE 3: ANALISI DI CONFORMITA’ A NORMATIVA
1) CONFORME: immobile A NORMA, TRASFERIBILE;
2) NON CONFORME: TRASFERIBILE, COSTI DI ADEGUAMENTO TRASFERIBILI
(trasferiti nella transazione oppure oggetto di trattativa);
3) NON DEFINIBILE: impossibilità di effettuare il sopralluogo o mancanza della
documentazione necessaria (recupero doc. mancante e differimento tempi).
RIEPILOGO PROCESSO DI INDAGINE
AUDIT DOCUMENTALE + SOPRALLUOGO
VALUTAZIONE GRADO DI CONFORMITA’
 TRASFERIBILE
CONFORME
(A NORMA)
Non conformità:
IMPIANTISTICA, SICUREZZA,
AMBIENTALE
NON CONFORME
(NON A NORMA)
NON DEFINIBILE
Non conformità:
AMMINISTRATIVA,
CATASTALE, EDILIZIA
 TRASFERIBILE
 COSTI TRASFERIBILI
O TRATTATIVA
 NON TRASFERIBILE
 COSTI INDEROGABILI
RECUPERO DOC.NE e DIFFERIMENTO
TIPOLOGIE DI ANALISI
Valutazioni estimative
DIVERSI GRADI DI APPROFONDIMENTO, a seconda:
OBIETTIVO VALUTAZIONE
compravendita, locazione,
piano manutenzione
PECULIARITA’
del bene in esame
1) DESK VALUATION
(Valutazione sommaria)
2) FULL VALUATION
(Valutazione particolareggiata)
3) FULL VALUATION + DUE DILIGENCE (Valutazione analitica)
TIPOLOGIE DI ANALISI
TIPOLOGIE DI ANALISI
ATTIVITA’
DESK
VALUATION
(SOMMARIA)
FULL VALUATION
(PARTICOLAREGG.)
indirette
dirette
FULL VALUATION +
DUE DILIGENCE
(ANALITICA)
audit documentale
indagini mercato
sopralluogo
caratterist. manutentive
-ATTIVITA’
verifica canoni
verifica urbanistica
verifica consistenze
da atti
-RISULTATI
da rilievo
analisi amministrativa
-IMPEGNO
analisi catastale
analisi urbanistico-ediliz
analisi strutturale
analisi impiantistica
analisi sicurezza e prev.
analisi ambientale
analisi manutenzione
RISULTATO OTTENUTO
XXX
valore di mercato
verifica consistenze
verifica destinaz. d’uso
mercato di riferimento
verifica stato manutent.
conformità / carenze
costi di adeguamento
IMPEGNO RISORSE
BASSO
STANDARD
ELEVATO
DESK VALUATION
Attività di indagine, di analisi e di elaborazione dati, condotta dal
valutatore sul bene oggetto di transazione.
SCOPO: VALORE
SENZA EFFETTUARE le seguenti attività:
- sopralluoghi;
- verifiche urbanistiche;
- verifiche di superfici se non attraverso atti disponibili;
- indagini di mercato dirette.
IMPEGNO MINIMO
FULL VALUATION
Attività di indagine, di analisi e di elaborazione dati, condotta dal
valutatore sul bene oggetto di transazione.
SCOPO:
- VALORE;
- CONSISTENZE;
- DESTINAZIONI D’USO;
- STATO GENERALE dell’immobile.
EFFETTUANDO le seguenti attività:
- sopralluogo;
- rilievo metrico della consistenza edilizia tramite misure dirette;
- verifica urbanistica;
- indagini di mercato dirette.
IMPEGNO STANDARD
FULL VALUATION + DUE DILIGENCE
Alla full valuation viene affiancata l’attività di Due Diligence
SCOPO:
- stabilire la CONFORMITA’ AI REQUISITI NORMATIVI,
- individuare PROCEDURE, TEMPI e COSTI di adeguamento
EFFETTUANDO le seguenti attività:
analisi amministrativa, catastale, urbanistica, edilizia, strutturale,
impiantistica, ambientale, di sicurezza e dello stato manutentivo;
IMPEGNO ELEVATO
IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE ESTIMATIVA
La trattazione fin qui riportata:
- analisi delle due diligence immobiliari,
- applicazione nel settore delle valutazioni immobiliari, senza fornire
indicazione sulla procedura estimativa in quanto tale.
Affrontare il tema del processo estimativo, inteso come PROCEDURA
volta alla IDENTIFICAZIONE DEL PIU’ PROBABILE VALORE DI
MERCATO di un bene.
OGGETTO DELLA VALUTAZIONE IMMOBILIARE
La CORRETTEZZA
METODOLOGICA di un
processo di valutazione e
la congruità del risultato
CORRETTA
INDIVIDUAZIONE
del bene da stimare
Il bene viene individuato secondo i seguenti aspetti:
FISICO
- consistenza
(superficie, volumetria)
- posizione geografica
(localizzazione)
ECONOMICO
“un bene, qualunque esso
sia, vale in funzione dei
benefici economici che si
presume esso sarà in grado
di produrre in futuro”
previsioni di reddito
GIURIDICO
L’oggetto della valutazione
può essere rappresentato
da un diritto (di proprietà, di
superficie, di servitù, d’uso,
etc…)
Studio dell’impatto dei
diritti sul valore del bene
FINALITA’ E SCOPI DELLA VALUTAZIONE IMMOBILIARE
LA FINALITA’ ULTIMA DI UNA VALUTAZIONE E’ SEMPRE DEFINITA
DAL COMMITTENTE e rappresenta una risposta individualistica a
condizioni specifiche
DEFINIZIONE DELLA CATEGORIA DI VALORE DA STIMARE
In campo economico una delle più generali e diffuse definizioni del
termine, è quella secondo cui valutare (o stimare) un bene significa
determinarne il valore economico.
Valore di mercato
Valore di Libro
Valore di rimpiazzo
Valore ipotecabile
Valore di investimento
Valore di costo di riproduzione deprezzato
Valore di trasformazione (highest & best use)
IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE ESTIMATIVA
PERIODO AL QUALE RIFERIRE LA VALUTAZIONE
LA DESCRIZIONE DEL BENE
ubicazione, caratteristiche estrinseche e intrinseche, stato di
manutenzione, situazione locativa
DATI CATASTALI
SITUAZIONE URBANISTICA
CONSISTENZE
COEFFICIENTI DI OMOGENEIZZAZIONE
Destinazione, qualità, stato manutentivo
IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE ESTIMATIVA
METODOLOGIE DI STIMA:
- COMPARATIVO DIRETTO:
- CAPITALIZZAZIONE DEL
REDDITO:
l’importo che un operatore economico ordinario
sarebbe disposto ad offrire per un bene equiparabile
a quello in esame per CARATTERISTICHE,
UBICAZIONE, APPETIBILITA’

V = f (R)
V = valore; f = funzione; R = benefici economici attesi:
 SETTORE IMMOBILIARE R = CANONE LORDO DI
LOCAZIONE ( C)

V = C / i (durata illimitata, rendita costante)
V = valore; C = Canone; i = tasso di capitalizzazione
 V = C (1+i)n / (1+i)ni (durata definita n anni)
C e i DESUNTI PER COMPARAZIONE
- COSTO DI
RIPRODUZIONE:
- COSTO DI RIPRODUZIONE DI UN BENE A NUOVO:
valore terreno + costo costruzioni;
- COSTO DI RIPRODUZIONE DEPREZZATO:
valore Terreno + costo costruzioni deprezzate
in funzione dello stato di obsolescenza.
IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE ESTIMATIVA
FONTI:
-FONTI UFFICIALI (O.M.I., Nomisma, Scenari)
- ATTENDIBILITA’:
-FONTI DIRETTE (agenti immobiliari, intermediari…)
- FONTI INDIRETTE (Agenzia del Territorio, centri
studi, società specializzate)
- AGGIORNAMENTO
- OMOGENEITA’:
Medesimi dati per tutte le unità di comparazione
IL PROCESSO DELLA VALUTAZIONE ESTIMATIVA
TERMINOLOGIA IN USO NEL SETTORE IMMOBILIARE
ADVISORY
AGENCY
CAPITAL EXPENDITURE
DUE DILIGENCE
FACILITY MANAGEMENT & SERVICES
PROPERTY MANAGEMENT
REAL ESTATE
REAL PROPERTY
VALORIZZAZIONI
ESPROPRIAZIONI PER PUBBLICA UTILITA’
RIFERIMENTI NORMATIVI
ART. 13, L. n° 2892/1885 – LEGGE DI NAPOLI
 L. n° 865/71
 ART. 5 BIS D.L. n° 333/92
convertito con L. n° 359/92
 D.P.R. n° 327/01 “TESTO UNICO”
ESPROPRIO AREE NON EDIFICABILI
ESPROPRIO AREE EDIFICABILI
QUADRO DI RIFERIMENTO
per la procedura espropriativa
ESPROPRIAZIONI PER PUBBLICA UTILITA’
 AREA EDIFICABILE
POSSIBILITA’ LEGALI DI EDIFICAZIONE
Area non sottoposta a vincoli di
inedificablità assoluta;
DESTINAZIONE URBANISTICA – NTA –
CAPACITA’ EDIFICATORIA RESIDUA
POSSIBILITA’ EFFETTIVE (VOCAZIONE
EDIFICATORIA)
Compromissione territorio circostante in termini di
urbanizzazione, espansione edilizia, accessibilità a
vie di comunicazione, idoneità geologica e
orografica all’edificazione.
POSSIBILITA’ LEGALI
POSSIBILITA’ EFFETTIVE
 AREA NON EDIFICABILE O AGRICOLA
POSSIBILITA’ EFFETTIVE
POSSIBILITA’ LEGALI
INDENNITA’ PER AREE EDIFICABILI
PRIMA DEL TESTO UNICO
RIFERIMENTI NORMATIVI
 ART. 13, L. n° 2892/1885 – LEGGE DI NAPOLI:
media del valore venale e dei fitti coacervati dell’ultimo decennio
 ART. 5 BIS D.L. n° 333/92 convertito con L. n° 359/92:
conferma Legge di Napoli ma sostituisce ai fitti coacervati dell’ultimo
decennio, il REDDITO DOMINICALE rivalutato:
Ie = Indennità di esproprio;
Vv = Valore Venale dell’area al momento dell’esproprio;
Rd = Reddito domenicale dell’area al momento dell’esproprio.
40% = riduzione non applicata in caso di accordo bonario con il proprietario.
INDENNITA’ PER AREE EDIFICABILI
PRIMA DEL TESTO UNICO
METODI DI STIMA DEL VALORE VENALE DELL’AREA Vv
Vv =
VALORE
TERRENO
Valore Terreno
+
Valore Fabbricato edificato
METODO DEL COSTO DI COSTRUZIONE
Valore Terreno = Val. Fabbr. Edificabili – Costi edificazione
COMPARATIVO
Costo costruzione medio (DEI)
Oneri finanziari
Oneri concessori
Oneri professionali
Oneri di idoneizzazione aree
AREA NON EDIFICATA
AREA EDIFICATA
Fabbr. Edificabile = cubatura
Fabbr. Edificabile =
realizzabile (potenziale volume cubatura residua
costruibile secondo indice
Vresid = Vtot - Vfabbr  QUOTAZIONE MEDIA A “NUOVO”
edificabilità previsto da PRG)
 UTILE GENERICO DELL’OPERATORE
Vtot
INDENNITA’ PER AREE EDIFICABILI
INDENNITA’ PER AREE EDIFICABILI
INDENNITA’ PER AREE EDIFICABILI
INDENNITA’ PER AREE EDIFICABILI
DOPO IL TESTO UNICO
RIFERIMENTI NORMATIVI
 ART. 5 BIS D.L. n° 333/92 convertito con L. n° 359/92:
conferma Legge di Napoli ma sostituisce ai fitti coacervati dell’ultimo
decennio, il REDDITO DOMINICALE rivalutato:
40% = riduzione non applicata (art.37):
- Se sia stato concluso l’accordo di cessione,
- Se esso non sia stato concluso per fatto non imputabile all’espropriato,
- Se a questi sia stata offerta una indennità provvisoria che, attualizzata, risulti
inferiore agli 8/10 di quella determinata in via definitiva.
INDENNITA’ PER AREE EDIFICABILI
AREE LEGITTIMAMENTE
EDIFICATE (art. 38 p.to 1)
AREE ILLEGITTIMAMENTE
EDIFICATE (art. 38 p.to 2)
Ie = Ie area + Ie costruzione
“l’indennità è data dalla somma
dell’indennità di esproprio dell’area,
con l’indennità di esproprio della
costruzione, pari al suo valore di
mercato, al netto dell’incidenza del
valore del suolo già compreso
nell’indennità di esproprio dell’area”
“l’indennità è calcolata tenendo
conto della sola area di sedime,
ovvero tenendo conto della sola
parte della costruzione realizzata
legittimamente”
INDENNITA’ PER AREE NON EDIFICABILI O AGRICOLE
PRIMA DEL TESTO UNICO
DOPO IL TESTO UNICO
RIFERIMENTI NORMATIVI
 L. n° 865/71
INDENNITA’
PROVVISORIA
INDENNITA’
PROVVISORIA
VALORE
AGRICOLO MEDIO
terreni accorpati
per ciascuna
provincia
INDENNITA’
DEFINITIVA
INDENNITA’
DEFINITIVA
VALORE COLTURE
EFFETTIVAMENTE
PRATICATE
VALORE
AGRICOLO MEDIO
coltura prevalente
nella zona
sommato al valore
dei manufatti
legittimi
VALORE COLTURE
EFFETTIVAMENTE
PRATICATE
tenuto conto dei
manufatti legittimi e
dell’esercizio e
dell’azienda agricola
NORMATIVA URBANISTICO - EDILIZIA
Legge Urbanistica n°1150/42
istituisce la “Licenza di Costruzione” per l’esecuzione di nuove costruzioni
Legge Bucalossi n°10/77
la Licenza di costruzione diviene “Concessione Edilizia”
NORMATIVA URBANISTICO - EDILIZIA
Legge n°457/78
a) manutenzione ordinaria;
b) manutenzione straordinaria;
c) restauro e risanamento conservativo;
d) ristrutturazione edilizia;
e) ristrutturazione urbanistica.
NORMATIVA URBANISTICO - EDILIZIA
Legge Quadro n°47/85
semplifica le procedure per l’esecuzione di interventi edilizi
Legge n°662/96
prosegue nella direzione della semplificazione delle procedure
legate all’edilizia attivando la “Denuncia di Inizio Attività”
NORMATIVA URBANISTICO - EDILIZIA
Testo Unico per l’Edilizia ex D.P.R. 380/01
a) La concessione edilizia è stata sostituita dal
permesso di costruire a cui sono subordinati gli
interventi
di
nuova
costruzione,
di
ristrutturazione urbanistica, di ristrutturazione
edilizia che conducano ad un organismo edilizio
diverso dal precedente;
b) Gli altri interventi non riconducibili alla categoria
precedente sono assoggettati a denuncia di
inizio attività
NORMATIVA URBANISTICO - EDILIZIA
Certificato di Agibilità
Al fine di attestare la sussistenza delle condizioni di
sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli
edifici e degli impianti negli stessi installati è necessario
il rilascio del “Certificato di agibilità”.
VINCOLI
La Legge n°1089/39 era tesa alla tutela di beni immobili di interesse
storico, artistico, archeologico.
La Legge n°1497/39 era tesa alla tutela di beni immobili di interesse
paesaggistico e naturalistico.
La Legge n°431/85 sulle zone di particolare interesse ambientale
istituisce la formazione dei “Piani Territoriali Paesistici” e tutela i
territori costieri, i territori dei laghi, dei fiumi, dei torrenti e dei
corsi d’acqua.
Le leggi sopra specificate risultano attualmente confluite nel Testo
Unico dei Beni Culturali e Ambientali ex Decreto Legislativo
490/99.
VINCOLI
Il
Regio
Decreto
n°3267/23
sottopone
a
vincolo
idrogeologico i terreni che, per effetto di forme di
utilizzazione, possono subire denudazioni,
perdere
stabilità o modificare il regime delle acque.
Dette norme rappresentano i vincoli più frequenti che si
incontrano nel campo edilizio-urbanistico.
VINCOLI
I vincoli si suddividono sostanzialmente in due tipologie:
vincoli di inedificabilità assoluta che investono aree in cui
nessuna attività edilizia può essere consentita ed avviata;
vincoli ad edificabilità controllata che investono aree in cui ogni
attività edilizia è sottoposta al rilascio di preventivo nulla osta
da parte dell’Ente preposto alla tutela.