La stima delle aree fabbricabili
Definizione di area fabbricabile
“porzione di terreno che si presti alla costruzione di
un fabbricato urbano, civile o industriale”
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CLASSIFICAZIONE D’USO
 Aree per uso pubblico (realizzazione e mantenimento
di opere di interesse pubblico (sono normalmente
sottoposte a vincoli)
 Aree per uso privato (soddisfacimento della vita civile
e produttiva, con vincoli di varia natura imposti da
esigenze collettive, secondo una visione organica e
programmata dell’uso del territorio)
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CLASSIFICAZIONE DI DESTINAZIONE
Terreni agricoli: aree destinate e prevedibilmente
destinabili in futuro allo svolgimento dell’attività
produttiva agricola
Aree edificabili: aree che, indipendentemente dallo
sfruttamento attuale, presentano suscettività ad essere
utilizzate per la costruzione di fabbricati urbani, civili o
industriali
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QUALIFICAZIONE
La
qualificazione
di
AREA
EDIFICABILE
è
indipendente dalla natura del suolo, dalla sua
destinazione attuale e dalla volontà del proprietario.
Dipende:
1. dalla non destinazione ad uso pubblico;
2. dalla mancanza di vincoli legali che ne impediscono
l’uso edificatorio;
3. dall’esistenza di una domanda per tale uso
(EDIFICATORIO).
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CARATTERISTICHE DELLE AREE EDIFICABILI INFLUENTI
SULLA VALUTAZIONE
• Caratteristiche intrinseche
• Caratteristiche estrinseche
• Situazione giuridica
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CONDIZIONI ESTRINSECHE
Rappresentano le peculiarità possedute dall’area nei
confronti dell’ambiente esterno (zona).
 la posizione
 la presenza di infrastrutture
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CONDIZIONI INTRINSECHE
Rappresentano le caratteristiche
possedute dall’area.
proprie
(interne)
Dimensioni
Forma geometrica (regolare o irregolare)
Sviluppo del fronte stradale
Giacitura (e esposizione)
Natura del terreno
Distanza dalle reti pubbliche
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CONDIZIONI GIURIDICHE
Complesso dei vincoli di diritto pubblico e privato
(servitù) che pongono limiti all’utilizzazione edilizia
dell’area.
• Rispetto delle distanze dai confini di altre proprietà
• Altezza massima dei fabbricati realizzabili
• Rispondenza urbanistica dei fabbricati realizzabili
• Rispetto delle norme urbanistiche
• Rispetto degli indici di sfruttamento
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ANALISI DEL MERCATO DELLE AREE FABBRICABILI
Il mercato delle aree fabbricabili è strettamente
connesso a quello dei fabbricati.
DOMANDA sostanzialmente elastica in funzione della
richiesta di fabbricati
OFFERTA
rigida per carenza di aree da destinare
all’edilizia (per protezione dell’ambiente, per necessità
di pubblica utilità, ecc.)
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ASPETTI ECONOMICI RICORRENTI NELLA VALUTAZIONE
DELLE AREE FABBRICABILI
Le aree fabbricabili si stimano:
1.
2.
3.
In base al VALORE DI MERCATO
In base al VALORE DI TRASFORMAZIONE
In base al VALORE COMPLEMENTARE (stima dei
reliquati o pezze segregate)
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IL VALORE DI MERCATO
Può applicarsi quando esiste un mercato attivo delle
aree.
Procedimento di stima DIRETTO-COMPARATIVO
1. Aree simili (per caratteristiche estrinseche,
intrinseche e giuridiche)
2. Ricerca dei PRZ di c/v delle aree simili
3. Scelta del parametro di stima (mc edificabile)
4. Applicazione della proporzione di stima
5. Eventuali aggiunte e detrazioni
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LA FORMULA
 n

  PRZj

j 1
Voaf   n
 px   aggiunte - detrazioni


pj
 

j

1


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LE AGGIUNTE E LE DETRAZIONI
Aggiunte
Detrazioni
- Recinzioni
- Spese di demolizione di opere
preesistenti
Opere
di
sistemazione
(recinzioni,
sbancamenti,
sistemazioni idrauliche, muri di
sostegno, ecc.)
- Presenza di allacci alla rete
pubblica
- Servitù passive o altri diritti
reali o ipoteche
- Spese di sbancamento oltre la
norma (per pendenze eccessive,
roccia affiorante)
- Frutti pendenti
- Progetto approvato, oneri
concessori pagati, ecc.
- Materiali di costruzioni
preesistenti recuperabili
- Servitù attive
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UN ASPETTO ECONOMICO PARTICOLARE:
IL VALORE DI TRASFORMAZIONE
Si applica quando non è possibile derivare il valore
dell’area attraverso il procedimento diretto.
CASI:
1. Aree caratterizzate da condizioni di mercato di
monopolio (centro storico, indici di edificabilità
particolari);
2. Scarsa attività del mercato delle aree (centri storici)
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IL VALORE DI TRASFORMAZIONE
Il valore di trasformazione, in questi casi, equivale al
procedimento di stima INDIRETTO (o analiticoricostruttivo) e
NON ASSUME LA CARATTERISTICA DI ASPETTO
ECONOMICO AUTONOMO, BENSI’ QUELLO DI UN
PROCEDIMENTO DI STIMA FINALIZZATO ALLA
RICERCA DEL VALORE DI MERCATO
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LA FORMULA
Voaf  Vt  Voprodotto edilizio realizzabile  VK t  
1
1  i 
n
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UN CASO PARTICOLARE:
LA STIMA DEI RELIQUATI
RELIQUATO: porzione di area urbana che, per
motivi diversi (espropriazione, ritaglio di forma
irregolare, dimensioni ridotte, ecc.) non
presenta le possibilità di sfruttamento
edificatorio ma che, unito ad un’area viciniore,
ne esalta il valore.
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L’ASPETTO ECONOMICO
Il
valore
del
reliquato
è
connesso
alla
COMPLEMENTARIETA’ con l’appezzamento confinante.
L’aspetto economico da applicare è quello del
VALORE COMPLEMENTARE
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UN ESEMPIO
PORZIONE ESPROPRIATA
B
VA  V A B  VB
A
RELIQUATO
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UN PROCEDIMENTO SCHEMATICO
Gli operatori di mercato adottano spesso procedimenti
di stima di tipo schematico che, tuttavia, possono
portare a risultati attendibili.
In particolare, la stima sintetico-pratica delle aree
fabbricabili si basa sull’incidenza percentuale del valore
dell’area sul costo di costruzione del fabbricato su di
essa realizzabile.
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LA FORMULA
Voaf  % Vk fabbricato
dove:
%= incidenza media percentuale del valore dell’area
(18 -25%)
Vk fabbricato= Valore di costo di costruzione del
fabbricato realizzabile
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