PROBLEMATICHE URBANISTICHE ALLA LUCE
DELLA NUOVA NORMATIVA EDILIZIA E SUI CONDONI
di Maurizio Fedele
Credito Fondiario e Industriale - FONSPA di Roma
Sezione 1 : T.U. Edilizia e altre prescrizioni dell’urbanistica
Sezione 2 : III condono edilizio, le condizioni di commerciabilità degli immobili
Sezione 3 : Criticità dei vincoli urbanistici nel commercio immobiliare
Sezione 4 : Cenni sul Codice dei Beni Culturali
………………………………………………………………………………………………
Atti convegno ABIFormazione - Roma, 3/4 novembre 2004
“ PROBLEMATICHE OPERATIVE NEL CREDITO FONDIARIO ED EDILIZIO”
Sezione 1 - T.U. Edilizia e altre prescrizioni dell’urbanistica
La connessione fra operazione di credito fondiario e la garanzia ipotecaria,
sancita dall’art. 38 TUB e dalla normativa bancaria, rende di fondamentale
importanza presidiare la commerciabilità e il valore degli immobili
cauzionali anche per l’impatto della normativa edilizia ed urbanistica.
A ciò si provvede con gli accertamenti tecnico-legali precedenti la stipula e
l’erogazione del finanziamento.
Sezione 1 - T.U. Edilizia e altre prescrizioni dell’urbanistica
Le criticità portate dal complesso corpus normativo dell’urbanistica sul
“governo del territorio”, stabiliscono regole di conformità
delle aree edificate, da cui emergono criteri specifici per la :

commerciabilità delle costruzioni
nonché aspetti prescrittivi che ne condizionano anche il

valore cauzionale.
Sezione 1 - T.U. Edilizia e altre prescrizioni dell’urbanistica
Anche i principi della normativa civilistica rendono indispensabile non trascurare
l’accertamento istruttorio della commerciabilità urbanistica in relazione alle
conseguenze giuridiche del collegamento contrattuale tra
compravendita e garanzia del mutuo ipotecario
Si ha il collegamento contrattuale quando, tacitamente o per fatti
concludenti, più contratti vengono conclusi al fine di realizzare una
unitaria operazione economica (sull’argomento: F. Galgano Il collegamento
contrattuale” - Dieci lezioni di diritto civile – Giuffrè; per il collegamento
negoziale tra compravendita e mutuo fondiario, v. M. Labriola Compravendita e
mutuo: modalità di quietanza del prezzo, in Studi in tema di mutui ipotecari –
CNN – collana studi 17 – Giuffrè).
Nelle compravendite e nella prassi contrattuale del credito fondiario risultano
frequenti e diffuse formulazioni contrattuali che espressamente, tacitamente o
per fatti concludenti, comportano un collegamento negoziale fra garanzia
del mutuo e compravendita .
Sezione 1 - T.U. Edilizia e altre prescrizioni dell’urbanistica


La rilevanza giuridica del collegamento ha come conseguenza che le nullità,
annullabilità, risoluzione, rescissione, inefficacia inerenti il
contratto “principale” (atto d’acquisto e anteriori atti provenienza )
sono in grado di ripercuotersi sul contratto “accessorio” (mutuo) e
sulla garanzia ipotecaria con esso collegato dalla descritta
strumentalità economico-giuridica .
Pertanto, in linea di rischio :
le nullità (e le sanzioni demolitorie) previste dalla normativa urbanistica,
potrebbero coinvolgere la “collegata” operazione di credito fondiario;
un efficiente flusso documentale e istruttorio previene l’eventualità che
contratti di mutuo e garanzie ipotecarie possano essere pregiudicati dal
vulnus delle nullità .
Sezione 1 - T.U. Edilizia e altre prescrizioni dell’urbanistica
La normativa edilizia ed urbanistica sulla commerciabilità nell’edilizia originata dall’art. 1 della Legge 28.1.1977 n. 10 che per prima sanciva la
nullità degli atti di trasferimento di immobili costruiti senza
concessione edilizia – trova il suo punto di arrivo nel D.P.R. 6.6.2001 n. 380,
il Testo Unico sull’Edilizia, che raccoglie e coordina le seguenti disposizioni
legislative: Legge 17.8.1942 n. 1150 (legge urbanistica), Legge 28.1.1977 n. 10
(legge Bucalossi), Legge 28.2.1985 n. 47 (legge sul condono edilizio), D.L.
23.1.1982 n. 9 convertito con Legge 25.3.182 n. 94 (prima norma sulla DIA) e
altre norme sulla medesima materia. Il provvedimento è in vigore dal
30.6.2003, con le modifiche nel frattempo introdotte dal D. Lgs. 27.12.2002
n.301 per effetto della Legge 21.12.2001 n. 443 (c.d. Legge Lunardi).
Sezione 1 - T.U. Edilizia e altre prescrizioni dell’urbanistica
Anche nel TU, come nelle precedenti leggi in materia edilizia, si possono
distinguere due categorie di norme:
- le norme che dettano i requisiti formali richiesti per la validità degli atti
aventi per oggetto beni immobili (dichiarazioni, menzioni e allegazioni
prescritte) con la sanzione della nullità;
- le norme che disciplinano requisiti sostanziali richiesti per la
commerciabilità degli immobili con strumenti di controllo sulla regolarità
dell'attività edilizia (caratteristiche, ambito di applicazione, procedimento di
formazione dei titoli edilizi, sanzioni in caso di abusi, ecc. ecc.).
Per il buon esito della garanzia ipotecaria l’istruttoria deve quindi accertare la
contemporanea sussistenza di entrambi i citati requisiti.
Sezione 1 - T.U. Edilizia e altre prescrizioni dell’urbanistica
REQUISITI PER LA VALIDITA' DEGLI ATTI
REQUISITO FORMALE:
Negli atti notarili inter vivos (esclusi quelli costitutivi o traslativi di diritti reali di garanzia e
servitù) a pena di nullità, debbono essere menzionati a seconda dell'epoca di
costruzione gli estremi:
- della licenza edilizia (o della licenza edilizia in sanatoria) per costruzioni eseguite
prima del 30 gennaio 1977 (data di entrata in vigore della legge 10/1977 cd. “Legge
Bucalossi”)
- della concessione edilizia (o della concessione edilizia in sanatoria) per costruzioni
eseguite prima del 30 giugno 2003 (data di entrata in vigore del T.U. che introduce il
permesso di costruire in sostituzione della concessione edilizia)
- del permesso di costruire (o del permesso di costruire in sanatoria) per costruzioni
eseguite dal 30 giugno 2003 in poi
- della D.I.A. per interventi ex art. 22 terzo comma T.U. eseguiti dal 30 giugno 2003
e per i quali in alternativa al permesso di costruire si sia per l'appunto fatto ricorso alla
D.I.A.
Sezione 1 - T.U. Edilizia e altre prescrizioni dell’urbanistica
Per gli interventi anteriori al 1 settembre 1967 è valido l'atto nel quale
anziché gli estremi della licenza sia riportata o allegata apposita
DICHIARAZIONE SOSTITUTIVA DI ATTO DI NOTORIETA‘ (a sensi degli artt. 46
e segg. T.U. in materia di documentazione amministrativa di cui al D.P.R. 28
dicembre 2000 n. 445) nella quale venga attestato per l'appunto l'avvenuto
inizio dei lavori di costruzione sin da data anteriore al 1 settembre 1967
NON E' invece PRESCRITTO A PENA DI NULLITA' l'obbligo di citare gli
estremi di altri provvedimenti edilizi (ad esempio autorizzazione edilizia o
D.I.A. salvo per quest'ultima si tratti di interventi ex art. 22 terzo comma T.U.
eseguiti dal 30 giugno 2003 e per i quali in alternativa al permesso di costruire
si sia per l'appunto fatto ricorso alla D.I.A.)
Per i terreni, è prescritta l’allegazione dei certificati di destinazione urbanistica,
a pena di nullità degli atti negoziali di trasferimento che li riguardino (art.30,
co.2 T.U. Edilizia - già art.18 L.47/1985).

Sezione 1 - T.U. Edilizia e altre prescrizioni dell’urbanistica
REQUISITO SOSTANZIALE:
Affinché sia valido, l’atto notarile, oltre a formalizzare le dichiarazioni sopra
descritte deve avere per oggetto edifici oggettivamente commerciabili,
ossia dotati dei requisiti minimi di regolarità tecnico-urbanistica.
La nullità, ai sensi dell'art. 46 del testo unico, che arreca problemi di
commerciabilità degli immobili, ricorre con duplice presupposto:
a) che l'opera realizzata rappresenti un'unità immobiliare ben definita ed
identificata;
b) che il bene non sia stato assentito con provvedimento del Comune di
prima edificazione (con conseguente ininfluenza di attività di ristrutturazione
su un bene regolarmente assentito in precedenza).
Sezione 1 - T.U. Edilizia e altre prescrizioni dell’urbanistica
REQUISITO SOSTANZIALE: COMMERCIABILITA' e/o
INCOMMERCIABILITA‘ DEGLI EDIFICI
Ma quali sono questi requisiti minimi, sussistendo i quali gli edifici
possono ritenersi commerciabili?
Per gli EDIFICI:
- COSTRUITI PRIMA DEL 1° settembre 1967 sussiste un requisito
sostanziale, stabilito ex lege, che è solo quello di verificare l’epoca di
effettiva costruzione dichiarata in atto .
- COSTRUITI DOPO IL 1° settembre 1967 deve trattarsi di fabbricati
realizzati sulla base di un progetto debitamente approvato con
rilascio dei prescritti provvedimenti autorizzativi.
Per la commerciabilità, si può quindi fare ricorso al criterio della
"riferibilità iniziale dell’opera ad un provvedimento
autorizzativo" (licenza, concessione, permesso anche in sanatoria, ed
ora per gli interventi ex art. 22 terzo comma TU anche D.I.A. ).
Sezione 1 - T.U. Edilizia e altre prescrizioni dell’urbanistica
(segue) REQUISITO SOSTANZIALE: COMMERCIABILITA' e/o
INCOMMERCIABILITA‘ DEGLI EDIFICI
Per la DIA, il requisito sostanziale della riferibilità al progetto iniziale è
l’accertamento da attuare nell’istruttoria tecnico-legale del finanziamento
fondiario.
Si può comprovare l'esistenza della denuncia di inizio attività,
facendo riferimento alla documentazione indicata all'art. 23, 5 comma del
T.U., il quale dispone: "la sussistenza del titolo è provata con la copia della
denuncia di inizio attività da cui risulti la data di ricevimento della denuncia,
l'elenco di quanto presentato a corredo del progetto, l'attestazione del
professionista abilitato, nonché gli atti di assenso eventualmente necessari".
Sezione 1 - T.U. Edilizia e altre prescrizioni dell’urbanistica
Per interventi successivi alla costruzione non è obbligatoria la
menzione negli atti degli estremi dei provvedimenti ad essi relativi
(ad esempio ampliamenti, modifiche prospettiche, restauro ecc. ecc.) salvo
che si tratti di interventi che danno luogo ad un organismo edilizio
TOTALMENTE DIVERSO da quello originario così da far venir meno la
riferibilità del primo titolo edilizio all'edificio risultante dall'intervento.
Per interventi di demolizione e di successiva ricostruzione negli atti
devono risultare menzionati i soli estremi del provvedimento che ha
autorizzato la demolizione e la ricostruzione dell'edificio (non è obbligatoria
invece la menzione degli estremi del provvedimento di costruzione del
fabbricato poi integralmente demolito).
Sezione 1 - T.U. Edilizia e altre prescrizioni dell’urbanistica
Gli interventi di demolizione e di successiva ricostruzione, in base alla
Circolare Min. Infrastrutture e Trasporti 7 agosto 2003 n.4174, (*) oggi
configurano la nuova categoria della c.d. D.I.A. allargata (demolizione e
ricostruzione equiparata a ristrutturazione) che abilita gli interventi di
“demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma”,
entro gli interventi di ristrutturazione edilizia (art.3, comma 1, lett.d del T.U.
Edilizia) prevalente sugli strumenti urbanistici generali e sui regolamenti
edilizi (art.3, ultimo comma del T.U. Edilizia).
(*)
Per le costruzioni già oggetto di sanatoria i parametri da rispettare, in caso di
demolizione e ricostruzione, sono quelli che definiscono l’oggetto stesso del condono …
In difetto, la demolizione e ricostruzione dovrà essere limitata alla sola parte legittima.
Quindi in tal caso, l’istruttoria tecnico-legale deve accertare se la
nuova DIA corrisponda - per superficie/volumetria - ad altrettante
precedenti titoli edificatori (concessioni ordinarie e/o in sanatoria)
di quanto demolito.
Sezione 1 - T.U. Edilizia e altre prescrizioni dell’urbanistica
La presenza di un ABUSO EDILIZIO non determina di per sé stesso l’
incommerciabilità del bene : ACCERTARE di volta in volta il tipo e la
gravità dell'abuso e solo in presenza di un abuso "maggiore" si avrà
l'incommerciabilità del bene.
In questo senso si è pronunciato anche il Ministero dei Lavori Pubblici con
propria circolare 18 luglio 1995 (Capitolo 9 - paragrafo 9.1) ove si afferma che
"occorre innanzitutto ribadire che l'eventuale nullità degli atti di

trasferimento è circoscritta soltanto agli immobili eseguiti in assenza
di concessione o in totale difformità di essa ….. mentre non sono oggetto
ad alcun limite alla commerciabilità gli abusi di minore gravità che restano
assoggettati alle sanzioni di tipo amministrativo o penale”.
Sezione 1 - T.U. Edilizia e altre prescrizioni dell’urbanistica
Con il c.d. collegato infrastrutture (Legge 1 agosto 2002, n. 166 e D. Lgs. 20
agosto 2002, n. 190) viene modificata la disciplina della DIA. Nel nuovo
comma 5 dell’art. 22 del T.U. Edilizia:


si permette alle Regioni, con proprie norme autonome, di
disciplinare e ampliare il tipo di opere che possono essere
sottoposte a DIA e quindi anche quelle che, al contrario, sono
obbligatoriamente sottoposte a concessione edilizia onerosa, per le quali
l’assenso del Comune deve essere esplicito;
la nuova Super-Dia disegnata dalla legge obiettivo n. 443/2001 resta quindi
applicabile per 15 regioni e 2 province autonome, mentre Campania,
Liguria, Toscana e Lombardia hanno adottato proprie leggi
specifiche.
Sezione 2 : III condono edilizio, le condizioni di commerciabilità degli immobili
L’art. 32 del D.L. 30 settembre 2003 n. 269 (Collegato Fiscale Finanziaria
2004), convertito con legge 24 novembre 2003 n. 326 come modificato
dall’art. 3, comma 125, della legge 24 dicembre 2003 n. 350, ha introdotto il
c.d. terzo condono edilizio in sanatoria delle opere esistenti non conformi
alla disciplina vigente. Per tale disposizione condizioni, limiti e modalità del
rilascio del titolo abilitativo in sanatoria spettavano anche alle normative
regionali.
Si è parlato di terzo condono perché le disposizioni sul condono edilizio
previste dalla Legge 47/1985, nonché dall’art. 39 della Legge 724/1994,
venivano così “riaperte” per le opere abusive ultimate entro il 31 marzo 2003.
Sezione 2 : III condono edilizio, le condizioni di commerciabilità degli immobili

Con sentenze n. 196-197/2004 la Corte Costituzionale ha dichiarato la
parziale illegittimità costituzionale del citato art. 32 del d.l. 30 settembre 2003
n. 269 e di alcune leggi regionali emanate in materia. A seguito di ciò, nel
verificare la situazione di commerciabilità degli immobili, occorre considerare
che, transitoriamente, dall’8.7.2004 (effetto sentenze ex art. 136
Cost.) fino al 12.11.2004 (termine ex art. 5 del D.L. 168/2004,
provvedimento esecutivo della sentenza) :
1) un manufatto integralmente abusivo, privo di concessione edilizia,
successivo al 1977 o realizzato in totale difformità, che poteva essere venduto
tra ottobre del 2003 (entrata in vigore del D.L. 269/2003) e luglio
2004 (scadenza delle domande del condono ex art. 32) con allegata
domanda di sanatoria ex art. 32 citato; oggi ha un minor valore, per il
rischio che non si riesca a sanare (parzialmente o totalmente) il
manufatto stesso;
Sezione 2 : III condono edilizio, le condizioni di commerciabilità degli immobili
2) sono transitoriamente incommerciabili gli immobili per i quali sia stata
presentata una domanda di sanatoria ex art. 32 citato, costruiti in assenza o
totale difformità dalla concessione;
3) l'art. 46, comma 5-bis, del T.U. Edilizia, estende le disposizioni sulla nullità
degli atti anche alle fattispecie di cui all'art. 22, comma 3, che a sua volta
richiama gli interventi di ristrutturazione di cui all'art. 10, comma 1, lett. c)
cioé "gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo
edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento
di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle
superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone
omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso“, per i quali vale
la stessa situazione transitoria.
Sezione 2 : III condono edilizio, le condizioni di commerciabilità degli immobili
Resta ferma in ogni caso la validità giuridica degli atti notarili posti in
essere anteriormente alla pronuncia d’invalidità dell’art. 32, per i quali
potrà tenersi conto, ai fini della commerciabilità, di domande presentate prima
dell’8.7.2004, che siano però accompagnate da provvedimento di
concessione in sanatoria non più impugnabile.
Detto regime transitorio, secondo il disposto della Corte Costituzionale e per
l’art. 5 del citato D.L. 168/2004 (c.d. Decreto Correttivo) terminerà il
12.11.2004, quando scadrà il termine dato alle Regioni per emanare
proprie leggi sul condono edilizio. A quel tempo sarà ripristinata la
commerciabilità degli immobili interessati dal III condono edilizio con:
- immobili sanati/sanabili in base alle Leggi Regionali emanate ;
- immobili sanati/sanabili in base all’art. 32 del D.L. 269/2003 nel territorio di
quelle Regioni che non abbiano emanato proprie leggi.
Sezione 3 : Criticità dei vincoli urbanistici nel commercio immobiliare

I vincoli urbanistici, sia conformativi che espropriativi, sono prescrizioni
intese ad assicurare che determinate opere o zone siano controllate da
branche amministrative specializzate, con lo scopo di accertare se il
risultato dell'attività o di un'operazione costruttiva svolta da un privato
sia congruente con la salvaguardia dei valori storico-artistici o
ambientali o di altro genere tutelati nell'interesse della collettività.
La DIA è ammessa anche per immobili soggetti ai vincoli di tutela
storico-artistica o ambientale (comma 6 dell’art.22 del T.U. Edilizia):


6. La realizzazione degli interventi di cui ai commi 1, 2 e 3 che riguardino immobili
sottoposti a tutela storico-artistica o paesaggistica-ambientale, è subordinata al
preventivo rilascio del parere o dell'autorizzazione richiesti dalle relative previsioni
normative. Nell'ambito delle norme di tutela rientrano, in particolare, le disposizioni di
cui al decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490 (ora decreto legislativo n. 42 del
2004 - n.d.r.)..
Pertanto, nell’istruttoria tecnico-legale, dovrà essere riscontrato che ciò risulti
dalla documentazione giustificativa della DIA.
Sezione 3 : Criticità dei vincoli urbanistici nel commercio immobiliare
L'articolo 32 della Legge 28 febbraio 1985, n. 47, come sostituito dal D.L.
269/2003, dispone che :” ... il rilascio del titolo abilitativo edilizio in sanatoria per opere
eseguite su immobili sottoposti a vincolo, è subordinato al parere favorevole delle
amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso … “
Per l’art. 33 della stessa L. 47/1985, sono insuscettibili di sanatoria, e
pertanto incommerciabili gli immobili abusivi già soggetti a:


a) vincoli imposti da leggi statali e regionali nonché dagli strumenti urbanistici a
tutela di interessi storici, artistici, architettonici, archeologici, paesistici,
ambientali, idrogeologici;
b) vincoli imposti da norme statali e regionali a difesa delle coste marine, lacuali e
fluviali;
c) vincoli imposti a tutela di interessi della difesa militare e della sicurezza
interna;
d) ogni altro vincolo che comporti la inedificabilità delle aree;

e) tutela storico-artistica o ambientale ex D.Lgs. 490/1999, ora Codice Beni
Culturali e del Paesaggio D.Lgs. 42/2004 (ridondanza del punto a)
Sezione 3 : Criticità dei vincoli urbanistici nel commercio immobiliare
L’art. 159 del nuovo Codice dei Beni Culturali stabilisce un regime
transitorio: fino a che gli Enti Locali non avranno approvato loro piani
paesaggistici particolari (v. artt. 156 e 143 del Codice) il procedimento di rilascio
dell’autorizzazione resta quello già stabilito dall’art. 151 del D. Lgs. n. 490/99,
con lievi modifiche.
Quindi, il suddetto principio di incommerciabilità per immobili
abusivi oggetto di vincolo storico-artistica/ambientale è di fatto
inoperante: continua ad applicarsi la prassi e l’interpretazione
giurisprudenziale formatesi sotto l’imperio della norma previgente, ivi compresa
la possibilità – per il privato – di rendere commerciabile l’immobile
abusivo con il rilascio di autorizzazione paesaggistica a sanatoria.
Sezione 3 : Criticità dei vincoli urbanistici nel commercio immobiliare
La normativa sugli usi civici, basata sulla Legge n. 1766 del 1927, sul
pedissequo regolamento n. 332 del 1928 e su scarse altre discipline legislative,
consente eccezioni all’ incommerciabilità propria dei beni demaniali.
Nell’istruttoria, ai fini della negoziabilità delle aree oggetto di uso civico, quali
sono gli ambiti operativi e le precauzioni da osservare?
è compito del notaio quello di stabilire se l’area vincolata sia di proprietà
privata (commeciabile), oppure di proprietà pubblica (incommerciabile);

sempre a mezzo del notaio, accertare l’avvenuta assegnazione a categoria
catastale b) (coltura agraria) e l'affrancazione del canone enfiteutico,
oppure il positivo esito dell’apposito procedimento di conciliazione (art.
29 della Legge 1766 del 1927) .

(Sull’argomento, v. Studio CNN n. 777-21 maggio 1994 “Commerciabilità dei terreni
soggetti ad uso civico”)
Sezione 3 : Criticità dei vincoli urbanistici nel commercio immobiliare
Con riferimento ai vincoli della destinazione d’uso stabiliti da strumenti
urbanistici (PRG e NTA), gli immobili a destinazione “di interesse
pubblico” (Zona F e consimili), sono caratterizzati da specifiche criticità:
 sono beni a mercato “non diffuso”, con target di mercato molto
peculiari e ristretti di possibili acquirenti;
 si caratterizzano nel medio-lungo termine per un’ampia variabilità del
valore.
Ciò perché i complessi immobiliari con vincoli urbanistici dei tipi destinazione ad
uso pubblico, privato di interesse pubblico, servizi ed impianti tecnologici,
attrezzature collettive pubbliche, oltre a quanto sopra, subiscono l’alea di
complessi procedimenti amministrativi sottoposti alla discrezionalità decisionale
della P.A. per ottenere l’eventuale cambio di destinazione che potrebbe
aumentarne il valore .
Sezione 3 : Criticità dei vincoli urbanistici nel commercio immobiliare
Per i vincoli espropriativi, di particolare interesse sono quelli che riguardano le
aree destinate a programmi di edilizia economica e popolare (PEEP).
Nella fattispecie è applicabile il D.P.R. 8.6.2001 n.327 - c.d. T.U.
Espropriazioni, entrato in vigore il 30.6.2003, che incide sulla determinazione
e sul pagamento dell’indennità di espropriazione, in particolare nei casi di
cessione volontaria o bonaria delle aree dai proprietari espropriati per
l’esecuzione dei programmi PEEP, in alternativa alla normale procedura
amministrativa di esproprio.
Secondo autorevole prassi del Notariato, “la cessione bonaria intervenuta dopo
la dichiarazione di pubblica utilità, rappresenta una porzione del procedimento
di espropriazione per pubblica utilità, senza perderne natura ed effetti …
attribuendo alla cessione bonaria identico valore del decreto di esproprio” .
Ai fini istruttori ciò significa che l’allegazione dei certificati di dest. urban.,
obbligatoria a pena di nullità dei soli atti di negoziali di trasferimento di terreni,
(art.30, co.2 T.U. Edilizia - già art.18 L.47/1985) non riguarda la cessione
bonaria che invece ha valore di provvedimento amministrativo.
Sezione 4 : Cenni sul Codice dei Beni Culturali




Con il D. Lgs. 22 gennaio 2004 n. 42, in vigore dal 1° maggio 2004, è stato
approvato il nuovo Codice dei beni culturali e del paesaggio.
Sono estranei alla tutela dei beni culturali tutti i beni la cui esecuzione non
risalga ad oltre cinquanta anni (art 10, co.5).
Ai fini dell’istruttoria, è essenziale accertare che le alienazioni, le convenzioni e
gli atti giuridici in genere, siano compiuti senza violare divieti stabiliti dalle
disposizioni del Titolo I della Parte seconda, o senza l'osservanza delle
condizioni e modalità da esse prescritte - detti atti infatti sono nulli, salva la
facoltà del Ministero di esercitare la prelazione (art. 164)
Sono anche stabilite sanzioni penali per la mancata osservanza delle
prescrizioni del Codice (art. 173)
Sezione 4 : Cenni sul Codice dei Beni Culturali
I beni immobili appartenenti a privati sono qualificati come culturali solo a
seguito della dichiarazione, effettuata con provvedimento della competente
Soprintendenza (artt. 13 ss.) che, trascritto nei registri immobiliari diviene
efficacie nei confronti di ogni successivo proprietario, possessore o detentore a
qualsiasi titolo (art. 15, comma 2).

I beni culturali immobili appartenenti al demanio culturale, e quelli non
demaniali degli enti pubblici, potranno essere alienati solo quelli con
autorizzazione del Ministero (sdemanializzazione dei beni culturali - art. 55).

La disposizione si applica anche alle costituzioni di ipoteca e di pegno ed
ai negozi giuridici che possono comportare l'alienazione dei beni culturali ivi
indicati (art. 56).

Sezione 4 : Cenni sul Codice dei Beni Culturali
Gli atti che trasferiscono, in tutto o in parte, a qualsiasi titolo, la proprietà o la
detenzione di beni culturali sono denunciati alla competente Soprintendenza,
entro trenta giorni dalla data dell'atto, ad opera dell'alienante a titolo oneroso o
gratuito. Ciò anche nell'àmbito di procedure di vendita forzata o fallimentare
ovvero in forza di sentenza che produca gli effetti di un contratto di alienazione
non concluso, nonchè dall'erede o dal legatario (art.59, comma 4 Codice B.C.).

In mancanza di positivo esercizio della prelazione spettante al Ministero B.C., a
Regioni e altri enti pubblici territoriali, nel termine massimo 180 gg., per l’atto di
alienazione dell’immobile oggetto di vincolo cessa lo stato di condizione
sospensiva ed esso acquista piena validità ed efficacia (artt. 60, 61 e 62 Codice
B.C.).
