Assessorato all’urbanistica
Assessorat für Urbanistik
Piano di Sviluppo Strategico
Strategischer Entwicklungsplan
RIELABORAZIONE DEL PIANO URBANISTICO COMUNALE
DIMENSIONAMENTO RESIDENZIALE
Bolzano-Venezia, aprile 2007
a cura di Peter Morello e Francesco Sbetti – Sistema snc, Bolzano-Venezia
Questo documento costituisce la sintesi di uno studio più articolato disponibile presso
l’Assessorato all’urbanistica e si è avvalso delle ricerche condotte nell’ambito
dell’Osservatorio casa, promosso dall’Assessorato alle Politiche della casa ed ai tempi della città.
INDICE
 PRINCIPI E REGOLE PER IL DIMENSIONAMENTO
 IL QUADRO DI RIFERIMENTO STRUTTURALE
 IL QUADRO DELLA DOMANDA E DELL’OFFERTA
 DIMENSIONAMENTO RESIDENZIALE
PRINCIPI E REGOLE PER IL
DIMENSIONAMENTO RESIDENZIALE
 Programma di coalizione
“Nella consapevolezza che l’edilizia sociale e agevolata può trovare
risposta prevalentemente nelle nuove zone di espansione, prevederne
di nuove solo a fronte di fabbisogni abitativi accertati e ottimizzarne
l’utilizzo per limitare l’espansione urbana e il consumo di suolo
agricolo.”
 Il LEROP – Piano provinciale di sviluppo e coordinamento territoriale,
partendo dalla “necessità di economizzare il ristretto spazio
disponibile”, indica quali obiettivi dello “sviluppo degli insediamenti”:
 recuperare il patrimonio edilizio esistente;
 prevedere l’espansione degli insediamenti solo in presenza di
comprovato fabbisogno della popolazione;
 prevedere le nuove zone residenziali ove possibile contigue ad
insediamenti preesistenti risparmiando al massimo terreno agricolo.
PRINCIPI E REGOLE PER IL
DIMENSIONAMENTO RESIDENZIALE
 Le modalità concrete di calcolo del fabbisogno (art. 35 e 52
della LUP) prevedono che si tenga conto:
 per la domanda arretrata, della domanda di alloggi IPES in
graduatoria e delle domande di aree per l’edilizia agevolata;
 per la domanda futura, della previsione di famiglie aggiuntive
(elaborata dall’ASTAT).
 Il totale della domanda così definita corrisponde agli alloggi da
realizzare. Ad ogni alloggio viene attribuita una cubatura
teorica ottenuta moltiplicando la dimensione media delle
famiglie per 100 mc per abitante.
 Il dimensionamento dovrà tener conto della capacità residua
del Piano in vigore e dell’offerta aggiuntiva proposta dal nuovo
Piano.
IL QUADRO DI RIFERIMENTO STRUTTURALE
BOLZANO CRESCE E CAMBIA
 La popolazione, dopo un lungo periodo di calo, ha ripreso a crescere.
2001:
94.855 abitanti 41.361 famiglie
2005:
98.657 abitanti 44.257 famiglie
variazione
3.802 abitanti
2.896 famiglie
 Saldo naturale (nascite – decessi) in pareggio





Saldo migratorio
negativo con comuni limitrofi
negativo con il resto della provincia
positivo con il resto d’ Italia
molto positivo con l’estero
totale

Stranieri:
di cui extracomunitari
2001
4.458
1991-2000
- 2.082
- 974
+ 314
+ 2.562
- 180
2005
7.929 (8,0%)
6.771 (6,8%)
2001-2005
- 562
- 544
+ 1.115
+ 3.859
+ 3.868
variazione
+ 3.471 (868 all’anno)
ALTA MOBILITA’ DELLA POPOLAZIONE
 Popolazione anziana:
Dimensione media famiglie:
Famiglie con 1-2 componenti:
Nuclei familiari senza figli:
21,5% (Europa-Novacella: 26,3%)
2,2
66,8%
60,6%
 Il saldo migratorio positivo dal 2001 al 2005 è il risultato di elevati flussi
migratori in entrata (14.449 persone) ed uscita (10.781)
 Quasi la metà della popolazione cambia residenza nel territorio
comunale ogni 10 anni.
Negli ultimi quattro anni 19.166 persone (4.800 all’anno)
 Media annua 2001-2005
Matrimoni
772
Divorzi
174
DENSITA’ ELEVATE E
CRESCITA DELLE CASE IN PROPRIETA’
 EDIFICI (2001):
con 4 e più piani:
costruiti dopo il 1980:
 ABITAZIONI
totali
occupate
in proprietà
in affitto
ad altro titolo
non occupate
5.325, di cui 4.270 ad uso abitativo
49% a BZ
8,1% in provincia
11%
25%
1991
%
40.321
37.832 100,0
20.743 54,8
15.693 41,5
1.396
3,7
2.489
2001
42.558
40.964
24.838
14.274
1.852
1.594
%
100,0
60,6
34,8
4,5
variaz.
+ 2.237
+ 3.132
+ 4.095
- 1.419
+ 456
- 895
 Quasi la metà dei 14.274 alloggi in affitto sono pubblici (IPES e
Comune)
%
5,5
8,3
19,7
- 9,0
32,7
-36,0
7.000 ALLOGGI DAL 1990
Ente
pubblico
IPES
Cooperativa
1990-2005
77
1.086
in costruzione
20
totale
%
periodo
Impresa
Altro
soggetto
Totale
658
2.139
937
4.897
127
240
1.420
122
1.929
97
1.213
898
3.559
1.059
6.826
1,4
17,8
13,2
52,1
15,5
100,0
Fonte: elaborazione SISTEMA su dati ASTAT
 Dal 1990 al 2005 sono stati realizzati 4.897 alloggi e altri 1.929
risultavano in costruzione, per un totale complessivo di 6.826 alloggi.
 L’IPES e le cooperative ne realizzano un terzo (dal 2000 al 2005 il 40%)
e prevalentemente nelle zone residenziali di espansione.
 Dal 1993 al 2005 si sono registrati oltre 9 mila interventi di recupero,
che hanno prodotto un incremento di 539 alloggi.
EDILIZIA CONVENZIONATA
NUMERO DI INTERVENTI ED ALLOGGI DA CONVENZIONARE PER ANNO DI
INIZIO DEL CONVENZIONAMENTO - SITUAZIONE AL 31-12-2005
periodo inizio
vincolo
concessioni
alloggi
N.
%
N.
%
1990-1994
12
9,2
235
12,9
1995-1999
44
33,8
661
36,2
2000-2005
74
56,9
928
50,9
130
100,0
1.824
100,0
Totale
Fonte: elaborazione Sistema su dati Assessorato all’Urbanistica
CASE VUOTE, SOTTOUTILIZZATE E SECONDE CASE:
IL MODELLO D’USO DELLE ABITAZIONI – 31.12.2005
 Secondo l’analisi delle utenze abitative presso l’AE con contratto
cessato, la consistenza delle abitazioni effettivamente vuote e
inutilizzate risulta pari a 1.253 unità.
 La quota di alloggi vuoti risulta quindi ridotta (2,7% del totale) e risulta
assimilabile ad un “vuoto” legato ai tempi di collocazione sul mercato
della proprietà e/o dell’affitto.
 Il totale degli alloggi è pari a 44.524 (utenze abitative attive), dei quali
41.523 con contratto intestato a residenti e 3.001 a non residenti
nell’alloggio.
L’OFFERTA ATTUALE DI AREE
DEL PIANO URBANISTICO
ALLOGGI IN CORSO DI REALIZZAZIONE O REALIZZABILI NELLE ZONE DI
ESPANSIONE E COMPLETAMENTO SOTTOPOSTE A PIANO DI ATTUAZIONE
Alloggi
Denominazione della zona
Pubblici
Cooperative
Privati
Totale
Firmian
236
340
736
1.212
Casanova
562
456
0
1.018
Maso della Pieve
16
-
45
61
Mignone
42
-
-
42
Rencio
-
-
125
125
Piani
-
-
177
177
Gries
-
-
19
19
Totale
856
696
1.102
2.654
di cui in costruzione
252
696
795
1.743
Fonte: elaborazione Sistema su dati Assessorato all’Urbanistica (situazione a giugno 2006)
DOMANDA ABITATIVA - IPES
DOMANDE DI ALLOGGI IPES AMMESSE PER GRUPPO LINGUISTICO
gruppo linguistico
totale
con 25 e + punti
1999
2001
2003
2004
1999
2001
2003
2004
italiano
882
763
696
601
296
230
159
100
tedesco
252
198
196
176
81
57
44
35
ladino
8
2
3
3
4
1
0
0
cittadini UE
5
4
5
10
0
0
1
1
109
165
251
298
20
30
37
44
1.256
1.132
1.151
1.088
401
318
241
180
cittadini non UE
totale
Fonte: elaborazione Sistema su dati IPES
 Nel 2005 sono 1.235 di cui 168 con 25 e più punti.
DOMANDA ABITATIVA - IPES
COMPOSIZIONE DEL PUNTEGGIO TOTALE DELLE DOMANDE
Requisiti
Domande con punteggio
v.a.
%
Somma punteggi
v.a.
%
residenza
1.088
100,0
8.456
39,3
reddito
1.073
98,6
6.510
30,2
familiari a carico
1.088
100,0
4.715
21,9
193
17,7
607
2,8
sovraffollamento
97
8,9
290
1,3
anni disagio
80
7,4
257
1,2
matrimonio
53
4,9
265
1,2
sfratto
21
1,9
63
0,3
2
0,2
10
0,0
1.088
100,0
21.542
100,0
invalidità
inabitabilità
totale
Fonte: elaborazione Sistema su dati IPES
 Anzianità di residenza, condizioni di reddito e familiari a carico
contribuiscono per il 91,4% al punteggio complessivo.
OFFERTA ABITATIVA - IPES
PATRIMONIO DI ALLOGGI IPES A BOLZANO
Anno
occupati
liberi
in ristrutturaz.
totale
2001
5.304
12
118
5.434
2002
5.374
25
77
5.476
2003
5.470
32
135
5.637
2004
5.649
42
125
5.816
2005
5.737
15
88
5.840
ASSEGNAZIONE DI ALLOGGI IPES
Alloggi di nuova costruzione
Anno
Alloggi resisi liberi
Bolzano
Alto Adige
Bolzano
Alto Adige
2001-2005
619
1.195
953
1.647
media annua
124
239
191
329
Fonte: elaborazione Sistema su dati IPES
 L’IPES ha assegnato oltre 300 alloggi all’anno (1.572 dal 2001 al 2005).
DOMANDA E OFFERTA
DI ALLOGGI COMUNALI
 Nella graduatoria 2005 le domande ammesse risultano 105 e quelle con
25 e più punti solo 28.
 Il Comune di Bolzano con un patrimonio di 726 alloggi, dal 2000 al
2005 ha assegnato 174 alloggi, dei quali 107 erano nuove assegnazioni
e 67 cambi alloggi.
ASSEGNAZIONE DI ALLOGGI COMUNALI DAL 2000 AL 2005
nuovi inquilini
cambio alloggio
totale
Anno
N.
%
N.
%
N.
%
totale
107
61,5
67
38,5
174
100,0
Fonte: elaborazione Sistema su dati Comune di Bolzano
SUSSIDIO CASA
Anno
Richiedenti
Importi erogati
(milioni di euro)
Importi medi
(euro)
1995
895
1,208
1.349,72
1996
1.384
2,137
1.544,08
1997
1.701
2,473
1.453,85
1998
1.948
2,833
1.454,31
1999
1.496
2,737
1.829,55
2000
1.656
3,088
1.864,73
2001
1.859
3,737
2.010,22
2002
1.917
3,855
2.010,95
2003
2.009
4,139
2.060,23
2004
2.134
5,488
2.571,70
2005
2.450
6,713
2.740,00
Fonte: elaborazione Sistema su dati IPES
DOMANDA E OFFERTA DI
AGEVOLAZIONI PER LA PRIMA CASA
DOMANDE APPROVATE PER
RECUPERO DAL 1995 AL 2005
NUOVA
COSTRUZIONE,
ACQUISTO
E
nuova
costruzione
acquisto
acquistorisanamento
risanamento
totale
1995/2000 - media annua
54
427
31
131
642
2001/2005 - media annua
160
271
49
93
573
1995/2005 - media annua
102
356
39
114
611
1.120
3.916
432
1.252
6.720
periodo
totale 1995/2005
Fonte: elaborazione Sistema su dati Provincia autonoma di Bolzano - Ripartizione Edilizia Abitativa
 Ogni anno dal 1995 al 2005 sono state finanziati circa 500 nuovi
alloggi. La quota delle cooperative è stata di 1/10 dal 1995 al 2000 e di
1/3 negli ultimi 5 anni.
LA DOMANDA DI AREE DA
PARTE DELLE COOPERATIVE
 Nelle tre aree attribuite alle cooperative (Ex Mignone/Rosenbach,
Resia 1/Firmian e Bivio/Kaiserau) le domande sono state pari a 1.767 e
le famiglie assegnatarie 1.166.
 La consistente differenza tra domande e assegnazioni (601)
corrisponde sostanzialmente alle rinunce/dimissioni e quindi si può
affermare che la domanda presente all’inizio degli anni 2000 è stata
soddisfatta attraverso l’offerta di aree nei nuovi quartieri.
PROGRAMMA DI COSTRUZIONE DELL’IPES
 Nel programma di costruzione 2001-2005 erano previsti per Bolzano
1.131 alloggi (metà del totale provinciale). Al 31.12.2005 ne erano stati
realizzati e consegnati 416, 259 risultavano in costruzione e altri 456
risultavano in progettazione (zona Casanova).
 La stima del fabbisogno abitativo sulla base delle domande in
graduatoria generale con 25 e più punti, in graduatoria anziani con 20 e
più punti e in quelle appartenenti alle categorie sociali risulta pari, nel
periodo dal 1999 al 2004 a 1.239 alloggi. La copertura di tale
fabbisogno è avvenuta con l’assegnazione di abitazioni di vecchia
costruzione (744) e di nuova costruzione (416) per un totale di 1.160
alloggi. Il fabbisogno non coperto risulta così di 79 alloggi.
CALCOLO DEL FABBISOGNO E
PROGRAMMA DI COSTRUZIONE 2006 – 2010
Descrizione
Bolzano
Alto Adige
n.
%
n.
%
29
10,0
289
100,0
Fabbisogno abitativo – domanda 2004
307
34,0
904
100,0
Incremento domanda 4 anni
547
32,3
1.691
100,0
Fabbisogno complessivo
883
30,6
2.884
100,0
Riassegnazione di abitazioni
744
48,0
1.550
100,0
Differenza
139
10,0
1.390
100,0
Programmi correnti
715
47,3
1.512
100,0
Programma 2006-2010
100
12,0
830
100,0
Abitazioni in affitto
Fonte: elaborazione Sistema su dati IPES
PROGRAMMA DI COSTRUZIONE 2006 – 2010
 Il fabbisogni stimato per il nuovo programma (883 alloggi) può trovare
soddisfazione ampiamente nelle riassegnazioni previste (744) e nei
programmi in corso (715).
 Per Bolzano però l’IPES e la Provincia hanno ugualmente ritenuto
necessario prevedere ulteriori 100 alloggi sulla base della seguente
considerazione: “Si presume che nel comune di Bolzano il fabbisogno
di abitazioni in locazione dell’Istituto per l’edilizia sociale sarà
superiore al fabbisogno calcolato applicando i criteri di cui sopra.”
 L’IPES per il quinquennio 2011-2016 stima il fabbisogno in altri 500
alloggi.
DOMANDA DELLE COOPERATIVE EDILIZIE
 All’inizio del 2007 le associazioni della cooperazione edilizia (AcliCasa, Arche im KVW, Confcooperative Bolzano, Legacoopbund)
hanno presentato unitariamente un documento di osservazioni e
richieste al Comune in merito al nuovo PUC.
 Per quanto riguarda il fabbisogno maturato dall’ultimo bando relativo
all’area Casanova le cooperative “hanno registrato ad oggi un
fabbisogno formalmente documentato pari a 791 domande”.
 Sulla domanda complessiva per il periodo di validità del nuovo PUC
non viene dato una indicazione precisa, se però la sua consistenza
continuasse a registrare i valori del periodo precedente possiamo
stimare in circa 1.200 gli alloggi da soddisfare con il nuovo piano.
PREVISIONE DEMOGRAFICA E SCENARI FUTURI
 Previsione demografica (ASTAT):
2005 (a)
2010 (a)
abitanti
97.016
96.734
famiglie
43.976
44.045
2015 (a)
94.711
43.588
2017 (b)
95.980
45.180
(a) previsione elaborata nel 2003
(b) previsione elaborata nel 2006 per il PUC
 La previsione elaborata dall’ASTAT nel 2006 per il PUC prevede per il
2017 un calo di 2.980 persone e 60 famiglie.
 I forti flussi migratori in entrata (anche per effetto dei nuovi interventi
edilizi) hanno portato nel 2005 la popolazione a 98.657 persone ed a
44.257 famiglie, superando nettamente le previsioni.
Se tali dinamiche proseguissero nei prossimi 10 anni con gli stessi ritmi
l’incremento sarebbe di 9.000 persone e 7.000 famiglie.
 Risulta quindi indispensabile aggiornare le previsioni e costruire degli
scenari futuri in relazione agli obiettivi che l’Amministrazione intende
darsi.
CONCLUSIONI
 Per il nuovo PUC si dovrà tener conto almeno delle richieste esplicite
espresse dall’IPES (circa 600 alloggi) e dalle cooperative (stimabile in
almeno 1.200 alloggi) per un totale di 1.800 alloggi. Considerando che
questi corrispondano al 60% destinabile alla domanda sociale nelle
nuove zone di espansione si dovrebbe prevedere altri 1.200 alloggi per
l’edilizia privata.
 Se si intende portare in pareggio i saldi migratori nel prossimo decennio
si devono ridurre i saldi negativi con i comuni della provincia (stimabili
in 2 mila persone) e ridurre i saldi attivi con il resto Italia e con l’estero
(circa 3 mila persone se si riducessero di un terzo rispetto alle
dimensioni attuali), riducendo i flussi ma anche redistribuendoli
maggiormente nel territorio provinciale.
 Le grandi aree della stazione, delle caserme, di parte della zona
industriale necessitano di tempi lunghi per essere attivate, si deve
quindi prevedere subito una quota di nuove aree che risponda alla
domanda già presente, per non rientrare in situazioni di emergenza.