REAL ESTATE BOOMS
Evelyn Venturini
Valentina Amalfi
Mattia Binda
INTRODUZIONE
I boom sono generalmente accompagnati da rapide crescite
del credito e da un’elevata crescita del leverage.
Quando scoppia la crisi, i debiti e le spirali di
disinvestimento possono intaccare la stabilità finanziaria e
macroeconomica.
Nonostante questi pericoli, l’approccio politico è stato
quello della Benign neglet.
Solo dopo quest’ultima crisi il consenso sulla benign neglet
è scemato.
POSSIBILI APPROCCI AI BOOM
IMMOBILIARI
BENIGN NEGLECT: non prevenire i boom ma affrontare
successivamente le eventuali conseguenze negative.
Si basa su due premesse:
Difficile identificazione dei boom immobiliari insostenibili
elevati costi di ripresa dovuti alla coninzione che le distorsioni siano
associate alla prevenzione di un boom
POLITICA INTERVENTISTA: si basa su 4 punti:
cause di formazione dei boom
eccessiva onerosità della politica monetaria e maggiore
efficienza della politica macroeconomica
errata valutazione dei prezzi delle proprietà causata dagli
strumenti fiscali
incentivare lo sviluppo degli strumenti macroprudenziali per
fermare i boom
LEVERAGE E IL
COLLEGAMENTO ALLE CRISI
Vi è un’importante coincidenza tra i boom e la rapida crescita del leverage.
Le crisi tendono ad essere più costose quando sono direttamente coinvolte le
istituzioni di leva.
Il coinvolgimento delle banche può portare ad una rottura del credito.
Agli acquirenti immobiliari è permessa una leva finanziaria maggiore.
Un aumento dell’incertezza sulla qualità dei prestiti provoca una diminuzione
di valore delle garanzie sui mutui e alcuni investitori sono costretti ad uscire
dal mercato.
EFFETTI DELLA CRISI
 SULLA LIQUIDITÀ:
o Minore liquidità causata da in rallentamento delle
transazioni
o Difficoltà nella vendita delle case
svendite
 SULLA RICCHEZZA:
o I prezzi delle case rispecchiano l’andamento
dell’economia reale (produzione di case)
o Il settore immobiliare è la riserva di ricchezza
dell’economia
STRATEGIE POLITICHE
Nonostante le varie azioni politiche non si è riusciti a
prevenire la grande crisi.
I principali obiettivi delle azioni politiche sono:
Distinguere i boom buoni da quelli cattivi;
Prevenire i boom immobiliari e limitare il leverage nel
settore immobiliare
Accrescere l’elasticità del sistema finanziario di fronte ad
una crisi immobiliare.
POLITICA MONETARIA
La diminuzione della domanda dei prestiti è causata da
un aumento del tasso di interesse in quanto li rende
più dispendiosi.
Un’efficace politica monetaria può fermare i boom
sulla nascita ma a costi altissimi.
Non è efficace limitare un boom già avvenuto.
POLITICA FISCALE
Tre possibili interventi:
 Abolizione della deducibilità dell’interesse dei mutui
La sua abolizione causerebbe danni nel settore immobiliare
.
Riduce gli incentivi ad indebitarsi
Imposta patrimoniale
Limita l’incremento dei prezzi e la volatilità
Può ridurre l’attivita speculativa nei mercati immobiliari
Tasse sulle transazioni
 Limitano i boom
Ma inducono distorsioni sul mercato immobiliare e
indirettamente sul mercato del lavoro
POLITICA MACROPRUDENZIALE
Misure macroprudenziali:
1)Requisiti patrimoniali e ponderazione dei rischi
2)L’approvvigionamento dinamico (=pratica per aumentare le riserve delle
banche durante le fasi di crescita del ciclo)
3)Limitazioni sul credito ipotecario: rapporti loan-to-value(LTV) e debt-to-
income(DTI)
VANTAGGI:
 Bassi costi di attuazione
 È possibile un’azione diretta
sul problema
SVANTAGGI:
 Più facili da raggirare
 Controproducenti in quanto creano
strutture di debito di difficile
negoziazione durante le crisi
 Difficile realizzazione dal lato
politico-economico
STRUMENTI MACROPRUDENZIALI
1)
REQUISITI PATRIMONIALI MAGGIORI E PONDERAZIONE
DEL RISCHIO
•
BACKGROUD:


Assenza di regolazione del capitale per i prestiti immobiliari
Diverse tipologie di prestiti immobiliari coinvolti nella medesima categoria di rischio
SFIDE ALL’ATTUAZIONE:
•




Classificazione dei prestiti in base ad una migliore ponderazione del rischio
La ponderazione può essere aggirata con il ricorso a intermediari non bancari o banche straniere
I coefficienti bancari rimangono fissi nei minimi regolamentari anche durante i boom economici
Migliorano la resistenza delle banche, ma non riescono a ridurre la vulnerabilità del settore reale
PROVE:
•

Queste misure sono risultate efficaci almeno parzialmente in alcuni stati come la Polonia,
mentre in
altri non hanno portato miglioramenti.
STRUMENTI MACROPRUDENZIALI
2) APPROVVIGIONAMENTO DINAMICO
• BACKGROUND:
 Meccanismi e benefici simili ai requisiti patrimoniali
 A differenza dei requisiti patrimoniali non sono soggetti a limiti
 Costruzione di un cuscinetto per le banche può aiutare a far fronte alle perdite potenziali
nelle fasi di discesa del ciclo.
•
SFIDE ALL’ATTUAZIONE:
L’applicazione di queste misure per le banche nazionali causa:
 Riduzione della loro competitività;
Spostamenti di capitale verso banche estere.
• PROVA:
 Rafforza il sistema bancario contro gli effetti della crisi
 Non eccessivamente utili per fermare I boom
STRUMENTI MACROPRUDENZIALI
3) LIMITI AI RAPPORTI LTV E DTI
• BACKGROUND:
 LTV: Minore percentuale di fallimento dei mutuatari
Riduce i rischi associati al declino dei prezzi delle case
Riduce la domanda di finanziamenti  riduce la pressione della domanda
contenendo i boom
 DTI:  Riduce il potere d’acquisto degli individui e la loro vulnerabilità come il limite LTV
 Riduce la domanda speculativa
• SFIDE ALL’ATTUAZIONE:
 Si vuole limitare l’elusione e quindi diminuire i costi di organizzazione e recupero del
debito
 Danneggiano le fasce più bisognose di credito (giovani e poveri) comportando costi in
termini di minor consumo intertemporale e minore efficienza degli investimenti
• PROVE:
 Assenza di limiti massimi obbligatori  presenza di semplici linee guida
 Mancanza di una dimensione temporale = non ci sono dati disponibili per più punti nel
tempo
 Correlazione positiva tra i limiti LTV e i prezzi delle casa.
VALUTAZIONE DELLE POSSIBILI
STRATEGIE
DGSE  Equilibrio dinamico generale stocastico
 Analizza la politica ottima sotto le frizioni del mercato
 Difficoltà nel replicare le dinamiche non lineari tipiche di un
periodo di crisi e nel trattare le bolle
Obiettivo: determinare il miglior regime politico per stabilizzare
l’economia.
I regimi politici sono esaminati sotto 2 shock:
1)Shock finanziario = spinge il rilascio nei prestiti standard
2)Shock della produttività positivo = conduce ad un aumento dei
redditi

EFFICACIA DELLA POLITICA MONETARIA:
Risponde direttamente alla crescita del credito controllando la spinta sui prezzi delle case
attraverso la riduzione del costo del denaro.

EFFICACIA DELLA POLITICA FISCALE:
Due parametri nella regolamentazione delle tasse:
1)
Livello solido statale del tasso di interesse
2)
Reazione ciclica del tasso di interesse all’inflazione del prezzo delle case
La distorsione dei prezzi non permette un elevato miglioramento del benessere

EFFICACIA DELLA POLITICA MACROPRUDENZIALE:
Riduzione LTV  crescita del tasso d’interesse  diminuzione del credito  crescita dei tassi
di prestito  declino dei consumi privati, del prezzo al consumo, degli investimenti
residenziali e dei prezzi delle case
Sotto entrambi gli shock gli strumenti macroprudenziali migliorano il benessere.
CONCLUSIONE
Le misure macroprudenziali sono la migliore strategia in quanto:
1)Tengono a freno I prezzi deglio immobili e la leva finanziaria
2)Accrescono l’elasticità del sistema bancario
Le strutture macroprudenziali possono essere basate su:
 Discrezione  minor probabilità di raggiro
 Regole  migliori perchè non mettono in atto misure nel
corso del boom