N
D E L L’
ASSOCIAZIONE
O
DELLA
T I Z I A R I O
P R O P R I E T À E D I L I Z I A D E L L A P R OV I N C I A
DI
UDINE
Anno LVII n. 2/2006
Maggio 2006
Spedizione trimestrale in A.P. - 45%
D.L. 353/03 art. 1 comma 1
DCB Udine
Aut. Trib. Udine n. 188 del 17.1.1966
Direttore responsabile:
Giampaolo Carbonetto
Redazione e impaginazione:
Consorzio FIAIP-FVG
Udine via Tavagnacco 63
33100 Udine via Zanon, 16 tel. e fax 0432 501344 CCP 16936338
Stampa: La Tipografica
In questo numero
I dati reali
dei canoni di
locazione
abitativa
Le tabelle con i dati
rilevati dalla nostra
Associazione
Mercato
immobiliare e
credito
A cura del
Prof. Flavio Pressacco
pag. 4
pag. 2
Rischio
RADON:
Come
difendersi
Presentato
il borsino
immobiliare
del FVG
Positiva la
collaborazione
tra Confedilizia e
Fiaip
pag. 10
La ripartizione
delle spese
condominiali
Giurisprudenza
pag. 11
Operazione
controllo
impianti
A cura di
Technikos
A cura della
Chiurlo srl
pag. 6
pag. 14
Assemblea
dell’Associazione
il 29 maggio 2006
Cambia veste il
“notiziario”
della nostra
Associazione
Il 29 maggio 2006 si terrà
l’assemblea annuale della nostra
Associazione. Tutti gli associati
sono invitati a partecipare
all’assemblea che si terrà in tale
data alle ore 18 nella sala riunioni
dell’Associazione degli Industriali
in Udine, via Torriani n. 2.
L’ordine del giorno
dell’assemblea è il seguente:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Nomina del Presidente
dell’assemblea e del segretario.
Relazione del Presidente
dell’Associazione.
Bilancio dell’anno 2005.
Relazione dei Revisori dei conti.
Nomina Consiglio Direttivo
dell’Associazione.
Nomina Revisori dei Conti.
Varie ed eventuali.
Al termine della trattazione degli
argomenti all’ordine del giorno si
svolgerà la presentazione di una
importante iniziativa assunta
recentemente dalla Confedilizia. Si
tratta precisamente del servizio
denominato “Fondo vittime fallimenti
immobiliari”, iniziativa che presenta
grande interesse per tutti i proprietari
di immobili.
All’assemblea sarà presente anche
l’avv. Nino Scripelliti, Vicepresidente
della Confedilizia; egli, al termine
della trattazione degli argomenti
specifici dell’assemblea, terrà una
relazione diretta a fare il punto sulla
situazione dell’investimento
immobiliare con riguardo in
particolare alle prospettive ed alle
novità legislative nel campo delle
locazioni.
segue a pag.2
☞
Come tutti voi avrete potuto notare, con il
presente numero del Notiziario lo stesso muta
grandemente il suo aspetto.
Al fine di rendere il Notiziario maggiormente
aggiornato e gradevole nella sua veste
abbiamo cercato di modificare, rendendola più
moderna e più gradevole la veste tipografica
della pubblicazione.
L’utilizzo dei colori, la modifica dei caratteri di
stampa, la riduzione del formato costituiscono
il risultato di un tale sforzo.
Confidiamo che tutti i lettori apprezzino la
novità.
Il Notiziario cambia parzialmente anche nei
suoi contenuti.
Abbiamo concordato con le Associazioni della
Proprietà Edilizia delle provincie di Gorizia e
Pordenone di dedicare uno spazio nel nostro
Notiziario anche alle altre Associazioni della
Regione: ciò nella prospettiva di una sempre
maggiore collaborazione e di un aiuto
reciproco tra le Associazioni del Friuli-Venezia
Giulia.
Il Notiziario pertanto – a partire dal presente
numero – raggiungerà anche gli associati
Confedilizia delle Province di Gorizia e
Pordenone: a tutti tali nuovi lettori diamo il
più caloroso saluto.
Maggio 2006 - - - - - - - - 1
I dati reali dei
canoni di locazione
dalla prima pagina
Assemblea
dell’Associazione
il 29 maggio 2006
Tale parte della riunione sarà aperta a
tutti, anche a chi non è associato.
Mentre fin d’ora ringraziamo l’avv.
Scripelliti per la disponibilità e
l’attenzione che ci dimostra con la sua
presenza alla nostra assemblea,
vogliamo invitare – sottolineando
l’importanza dell’appuntamento –
tutti gli associati ad essere presenti
all’assemblea.
Una presenza numerosa degli
associati e di tutti i proprietari di
immobili consentirà di fornire una
dimostrazione di coesione e di
compattezza di tutti coloro che sono
interessati alla tutela della proprietà
immobiliare.
Tutti gli associati sono invitati ad
intervenire ed a pubblicizzare la
manifestazione
Anche la nostra
Associazione
dal Papa
L’avv. Paolo Scalettaris, Presidente della nostra
Associazione, ha fatto parte della delegazione della
Confedilizia che – col Presidente Sforza Fogliani ed
il Segretario Generale Spaziani Testa – ha
partecipato recentemente all’udienza papale presso
la Santa Sede.
Papa Benedetto XVI ha ricevuto nell’occasione la
delegazione della Confedilizia, che in questo modo
ha celebrato i novant’anni dalla costituzione
formale della Confedilizia ed i sessant’anni dalla
sua ricostituzione.
2--------
Maggio 2006
La nostra Associazione – anche al fine di potere fornire indicazioni serie e precise circa la
situazione reale del mercato delle locazioni in Udine e provincia – raccoglie sistematicamente,
ormai da tempo, i dati relativi ai contratti di locazione che vengono stipulati con l’intervento o
l’assistenza dell’Associazione.
Tali dati consentono di formulare delle statistiche precise, idonee a fornire una fotografia fedele
della situazione reale del mercato delle locazioni.
Il che ci consente di contrapporre dati precisi e reali alle vere e proprie invenzioni pubblicizzate
dai sindacati inquilini, i quali (anche allo scopo di cercare di tenere in vita in modo artificioso e
strumentale le ragioni, nella realtà ormai venute meno, della loro stessa esistenza), continuano ad
affermare e sostenere una situazione – nella realtà assolutamente inesistente (come tutti noi
proprietari sappiamo bene) – di continuo aumento dei canoni delle locazioni e di difficoltà per i
conduttori di reperire alloggi in locazione.
Qui di seguito riportiamo la tabella dei dati rilevati dalla nostra Associazione relativamente alle
locazioni abitative con riguardo ai contratti stipulati nell’anno 2005 (tabella 1) ed ai contratti
stipulati nei primi quattro mesi dell’anno 2006 (tabella 2
Periodo considerato 1.1.05 - 31.12.05
Periodo considerato 1.1.06 - 30.04.06
CONTRATTI RILEVATI
Immobili siti in UDINE
- 60,6%
Immobili siti negli altri comuni della
Provincia
- 39,4%
CONTRATTI RILEVATI
Immobili siti in UDINE
- 64,5%
Immobili siti negli altri comuni della
Provincia
- 35,5%
TIPOLOGIA DEI CONTRATTI
Contratti liberi
Contratti agevolati
- 38,2%
- 61,8%
TIPOLOGIA DEI CONTRATTI
Contratti liberi
Contratti agevolati
- 50,0%
- 50,0%
- 13,3%
- 13,8%
- 13,4%
CONTRATTI STIPULATI CON
CONDUTTORI STRANIERI
Sui contratti liberi
Sui soli agevolati
Totale
- 22,6%
- 29,0%
- 25,8%
CONTRATTI STIPULATI CON
CONDUTTORI STRANIERI
Sui contratti liberi
Sui soli agevolati
Totale
MEDIA DEL LIVELLO DEI CANONI
(Euro x mq./mese)
MEDIA DEL LIVELLO DEI CANONI
(Euro x mq./mese)
1) Contratti LIBERI
Per immobili siti nel Comune di UDINE
Centro
euro 5,84
Semicentro
euro 6,48
Periferia
euro 6,12
1) Contratti LIBERI
Per immobili siti nel Comune di UDINE
Centro
euro 4,41
Semicentro
euro 6,29
Periferia
euro 5,90
Per immobili siti nei
comuni limitrofi
Per immobili siti negli altri
comuni della Provincia
Per immobili siti nei
comuni limitrofi
Per immobili siti negli altri
comuni della Provincia
euro 4,89
euro 4,20
euro 5,41
euro 5,50
2) Contratti AGEVOLATI
Per immobili siti nel Comune di UDINE
Centro
euro 5,15
Semicentro
euro 4,78
Periferia
euro 4,57
2) Contratti AGEVOLATI
Per immobili siti nel Comune di UDINE
Centro
euro 5,00
Semicentro
euro 4,55
Periferia
euro 4,92
Per immobili siti nei Comuni
limitrofi
Per immobili siti nei Comuni
limitrofi
euro 4,52
euro 4,85
Il Registro amministratori
immobiliari Confedilizia
Da tempo è stato istituito presso la nostra
Associazione (così come presso tutte le sedi
territoriali della Confedilizia) il Registro degli
Amministratori immobiliari.
Come è noto, si tratta di uno strumento idoneo
a qualificare gli iscritti al Registro, i cui
nominativi verranno resi noti – a richiesta dei
condomini associati all’A.P.E. – ai fini
dell’eventuale scelta dell’amministratore.
Per disciplinare e rendere operativo il Registro
è stato da tempo istituito dal Consiglio
Direttivo dell’Associazione della Proprietà
Il Presidente della nostra
Associazione
Avv. Paolo Scalettaris
nominato
Vicepresidente
nazionale Confedilizia
Nel mese di aprile scorso si è riunito a
Roma il Consiglio nazionale della
Confedilizia.
All’ordine del giorno della riunione la
nomina delle cariche confederali
(Presidente; Vicepresidenti; Tesoriere).
Presidente della Confederazione è stato
confermato l’avv. Corrado Sforza Fogliani.
Vicepresidente nazionale della
Confederazione è stato nominato l’avv.
Paolo Scalettaris, Presidente della nostra
Associazione e responsabile da molti anni
del coordinamento legali della
Confedilizia.
La nomina dell’avv. Scalettaris costituisce
anche il riconoscimento del ruolo sempre
più rilevante ed attivo anche sulla scena
nazionale dell’Associazione di Udine e
delle Associazioni della nostra Regione.
Edilizia uno specifico regolamento che è
disponibile presso la sede dell’A.P.E.
Si segnala che in base al regolamento predetto
la frequenza ai corsi per amministratori di
condominio organizzati dall’A.P.E. costituisce
titolo preferenziale per l’accoglimento della
domanda di iscrizione al Registro.
Tutti gli interessati potranno prendere visione
del regolamento ed accedere al Registro in
questione: l’iscrizione al Registro comporta tra
l’altro il diritto di utilizzare gratuitamente il
servizio – istituito recentemente a livello
centrale dalla Confedilizia – di risposta via email a quesiti di carattere giuridico – tecnico.
L’iscrizione al Registro degli amministratori
presso l’A.P.E. comporterà anche il diritto
all’iscrizione al Registro nazionale degli
amministratori immobiliari con inserzione del
nominativo dell’iscritto nel sito Internet della
Confedilizia.
Per ogni informazione gli interessati potranno
rivolgersi alla sede dell’Associazione.
Fondo vittime
fallimenti immobiliari
Nuovo servizio della Confedilizia
Il D.M. 2 febbraio 2006, pubblicato sulla
Gazzetta Ufficiale del 10 febbraio 2006, ha
istituito il Fondo di solidarietà a beneficio degli
acquirenti che, a seguito dell’insolvenza del
costruttore, abbiano subito la perdita di somme
di denaro o di altri beni e non abbiano
conseguito la proprietà (o altro diritto reale di
godimento) su immobili da costruire.
Il termine per la presentazione della domanda
in questione scadrà – in base alle previsioni del
D.M. anzidetto – il giorno 10 agosto 2006.
Nel ricordare tale scadenza, la nostra
Associazione (come tutte le Associazioni della
Confedilizia) ha attivato il Servizio “FONDO
VITTIME FALLIMENTI IMMOBILIARI”, che
va ad aggiungersi, integrandolo, al Servizio
“Acquirenti immobili da costruire e controllo
polizza fideiussoria”.
La nuova iniziativa risponde all’esigenza di
assistere quegli acquirenti di immobili da
costruire che, a seguito dell’insolvenza del
venditore, abbiano subito – nel periodo
successivo al 31 dicembre 1993 - la perdita di
somme di denaro o di altri beni oggetto
dell’accordo negoziale.
L’Associazione si occuperà di verificare
l’esistenza, in capo ai richiedenti, dei requisiti
per usufruire delle prestazioni del Fondo, di
fornire il modello di domanda e di controllare
la documentazione da allegare a questo.
A tal fine presso la sede dell’Associazione è
disponibile tutta la normativa di riferimento
ed è inoltre consultabile un’agile pubblicazione
predisposta dalla Confedilizia dal titolo
“LA TUTELA DEGLI ACQUIRENTI DEGLI
IMMOBILI DA COSTRUIRE”,
in cui sono indicate, in modo chiaro e
facilmente comprensibile anche per i non
addetti ai lavori, tutte le condizioni richieste
dalla legge per accedere al Fondo. Nel volume
è anche riportato il Prontuario sulla polizza
fideiussoria ed è, inoltre, presente uno Schema
di contratto preliminare di vendita di
immobile da costruire, che contiene tutti gli
elementi minimi previsti dal d.lgs n. 122/’05
affinché l’impegno di compravendita risponda
ai requisiti di trasparenza stabiliti dal
legislatore, nonché utili clausole atte ad
equilibrare il rapporto contrattuale.
Si ricorda infine che per ogni informazione
sull’argomento la Sede centrale della
Confedilizia ha da tempo istituito il Servizio
“Acquirenti immobili da costruire“
raggiungibile al numero di telefono
06.679.34.89 (r.a.).
CHIURLO
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Maggio 2006
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Riceviamo dal prof. Flavio Pressacco, Presidente nazionale Associazione Matematica
Applicata all’Economia e Finanza e Presidente del Mediocredito, l’articolo che qui di
seguito pubblichiamo.
Mercato
immobiliare e credito
Con l’articolo che segue il Notiziario inizia la pubblicazione, in ogni numero, di un
intervento sulle materie che interessano i proprietari di immobili da parte di esponenti
autorevoli del mondo economico, professionale e culturale della nostra Regione.
l comparto dell’edilizia risulta da sempre
uno dei settori trainanti dell’economia
mondiale e domestica.
Per quanto riguarda il nostro Paese non è
esagerato affermare che esso ha contribuito in
maniera determinante negli ultimi anni al
sostegno della domanda interna sia da parte
delle famiglie, per immobili di edilizia
residenziale, che da parte delle imprese per
investimenti immobiliari a fini produttivi. Ne è
risultato un effetto significativo in termini di
sostegno sia all’occupazione, sia ai numerosi
settori dell’indotto (industriali e commerciali).
Nella valutazione dell’impatto economico del
settore non va dimenticato il contributo
decisivo all’equilibrio della finanza pubblica.
In particolare, a prescindere dalle polemiche
che registrano accelerazioni violente in
occasione delle campagne elettorali, l’ICI
fornisce un gettito decisivo per la sostenibilità
dell’equilibrio economico dei Comuni.
In questa cornice va inoltre sottolineata la
struttura proprietaria particolarmente diffusa
nel nostro paese (con l’80% circa dei nuclei
famigliari proprietari della casa di abitazione)
anche in connessione con gli interventi, a
mercato o agevolati, degli intermediari
finanziari sostenuti dalla garanzia ipotecaria a
presidio dell’esposizione creditizia.
Rimane, per contro, poco sviluppato e
problematico il mercato degli affitti, il che
provoca disagi alla mobilità degli studenti e
della “forza lavoro”. Non a caso anche questo
tema è stato al centro di nuove proposte nella
recente campagna elettorale. In tale ambito un
ruolo importante di garante certificatore e di
regolatore delle mobilità contrattuali potranno
indubbiamente avere le associazioni della
proprietà edilizia.
A proposito di intermediari finanziari colgo
l’occasione per evidenziare il particolare ruolo
che nel settore riveste il Mediocredito del
Friuli Venezia Giulia, che mi onoro di
presiedere.
In effetti, la Banca grazie al suo ruolo nel
sistema finanziario regionale costituisce, anche
per quanto riguarda il settore dell’edilizia, un
osservatorio importante delle dinamiche
economiche.
Il Mediocredito oltre a svolgere la tradizionale
attività di finanziamento alle imprese per la
realizzazione degli investimenti produttivi, e
I
4--------
Maggio 2006
quindi anche immobiliari, ormai da alcuni anni
gestisce per conto dell’Amministrazione
regionale del Friuli Venezia Giulia il
significativo comparto delle agevolazioni
dell’edilizia residenziale a favore dei privati
per l’acquisto o la costruzione della prima
casa.
Per quanto riguarda il primo aspetto la Banca
interagisce con le imprese presentando un mix
di offerta che comprende sia forme di credito
agevolato, nei diversi settori economici, sia
finanziamenti ordinari, anche nella forma del
leasing finanziario. Al 31,12,2005 il portafoglio
complessivo dei finanziamenti in essere
assommava a Euro 1.740 milioni; nel 2005 la
Banca ha erogato oltre 507 milioni di Euro di
nuovi crediti.
Nell’ambito del credito agevolato con fondi di
terzi, di rilievo risulta il volume di operazioni
trattate a valere sul Fondo di rotazione per
iniziative economiche nel Friuli Venezia Giulia
– FRIE . Pare opportuno precisare che nel
credito agevolato finalizzato prevalente è la
destinazione immobiliare tenendo conto del
valore degli investimenti richiesti in tale
ambito.
Negli ultimi anni la Banca ha conseguito un
importante sviluppo dell’attività di leasing
nella quale opera quasi esclusivamente nel
comparto immobiliare, anche nella tipologia
del leasing su immobili a costruire. A fine 2005
sono state perfezionate nuove operazioni per
complessivi Euro 130 milioni.
Relativamente alla gestione delle agevolazioni
per conto dell’Amministrazione regionale
l’efficienza operativa della Banca è stata messa
al servizio dei cittadini e del sistema bancario
regionale convenzionato. Le capacità della
Banca hanno permesso di dare efficacia agli
strumenti agevolativi attivati dalla Regione
con risultati significativi. Nel corso del 2005 la
Banca ha ricevuto 4225 domande di
agevolazione a valere sulla Legge regionale
6/2003 art.5.
Pare, quindi, possibile affermare che il
Mediocredito del Friuli Venezia Giulia
rappresenti un Soggetto importante nel
territorio regionale per assicurare, sia con la
concessione di credito alle imprese, sia con
l’efficiente gestione delle agevolazioni, che gli
investimenti nel comparto edile possano
trovare condizioni favorevoli allo sviluppo.
In questa ottica potrebbe risultare di notevole
interesse una politica di incentivazione alle
ristrutturazioni, in particolare nelle zone
turistiche, marine, montane, agro-ambientali e
culturali, per le quali interventi di recupero
qualificato sono urgenti ed indifferibili per
garantire la competitività del sistema regionale
a fronte di una concorrenza globale sempre più
serrata.
Prof. Flavio Pressacco
Riceviamo da parte della E.C.O. European Certifying Organization S.p.A.
(Società che – come è noto – intrattiene un rapporto di collaborazione con la nostra
Associazione) l’articolo che qui di seguito pubblichiamo.
Gli organismi notificati
ell’ambito delle attività che lo Stato
svolge a supporto e controllo delle
attività produttive e della pubblica
utenza sono stati creati una serie di Enti
Pubblici quali: ASL/USL, ISPESL, ANCC e
ARPA.
Tuttavia l’evolversi delle attività produttive,
l’entrata dell’Italia nella Comunità Europea e
la necessità di un maggior numero di controlli
e di verifiche, ha determinato l’impossibilità,
da parte dei succitati Enti, di soddisfare
completamente le richieste della clientela.
Per questo motivo, recependo anche le
direttive europee, a supporto ed in
sostituzione agli Enti pubblici, sono stati
istituiti gli Organismi Notificati.
Gli Organismi Notificati sono Enti che il
Ministero delle Attività Produttive ha
autorizzato dopo attenta valutazione, tenendo
conto dei parametri definiti dalla Comunità
europea e precisamente:
1. disponibilità di personale nonché dei
necessari mezzi e attrezzature;
2. competenza tecnica ed integrità
professionale del personale;
3. indipendenza, per quanto riguarda
l’esecuzione delle prove, la redazione dei
rapporti tecnici, il rilascio degli attestati e la
vigilanza previste dal decreto (d.lgs. n.476 del
4/12/1992), dei quadri e del personale tecnico
rispetto a tutte le categorie professionale, a
gruppi o persone aventi un interesse diretto o
indiretto nel settore del prodotto interessato;
4. rispetto al segreto professionale da parte del
personale;
Gli Organismi Notificati effettuano
attualmente una ampia gamma di
certificazione e verifiche periodiche operando
in distinti settori con personale diversamente
specializzato.
In particolare nel settore della edilizia privata
gli Organismi Notificati possono effettuare le
seguenti verifiche periodiche obbligatorie
previste dalla legge:
N
• Verifica dell’Impianto di messa a terra: è
obbligo dell’amministratore o del proprietario
dello stabile effettuare le verifiche periodiche
dell’impianto di messa a terra nei locali in cui
è in atto una realtà di collaborazione, di subappalto o di “lavoro gratuito”;
• Verifica dell’impianto di sollevamento: i
proprietari o gli amministratori di impianti di
sollevamento, ascensori o piattaforme invalidi ,
devono incaricare una ditta per le
manutenzioni ordinarie e,
contemporaneamente affidare ad
un’Organismo Notificato per le verifiche
biennali obbligatorie;
5. sottoscrizione di un’assicurazione di
responsabilità civile oppure copertura di tale
responsabilità da parte dello Stato.
In particolare gli ispettori degli Organismi
Notificati sono obbligati dal Ministero ad
effettuare una formazione ed un
aggiornamento annuale.
• Verifica della centrale termica: i proprietari
di centrali termiche con potenza superiore alle
100.000 kcal (116 kW) e gli amministratori di
condomini dotati di centrali termiche con
potenza superiore alle 30.000 kcal (35 kW)
sono obbligati ad effettuare il collaudo di
prima installazione e le verifiche quinquennali
previste dalla legge.
In conseguenza all’affidamento della Notifica
ad organismi privati il proprietario o
l’amministratore di impianti tecnologici, è
obbligato a far effettuare le verifiche previste
per legge non potendo avvalersi del
disservizio dell’Ente pubblico quale scusante
per la mancata verifica.
L’assenza di verifica periodica sull’impianto
comporta delle sanzioni ed il possibile blocco
dell’impianto.
Gli Organismi Notificati sono a tutti gli effetti
equiparabili ad Organismi Pubblici con la
particolarità di fornire un servizio di qualità
completo e soddisfacente, di operare a seconda
delle esigenze e necessità del Cliente, di gestire
la scadenza delle verifiche stesse.
La Delegazione del Friuli Venezia Giulia della
ECO S.p.A., Organismo Notificato n. 0714,
considerando l’effettiva collaborazione con la
società della Proprietà Edilizia si rende
disponibile per ogni eventuale chiarimento.
Maggio 2006
--------5
Riceviamo dalla Technikos S..r.l. Servizi Tecnici Integrati –
Società con la quale la nostra Associazione ha instaurato un rapporto di collaborazione – il
testo che qui di seguito pubblichiamo.
Rischio RADON:
come difendersi
l gas Radon rappresenta un elemento
concreto di rischio per la salute umana dal
momento che sfugge ad una facile
identificazione essendo inodore, incolore ed
insapore e può essere rilevato solo con speciali
apparecchiature di misura.
Per difendersi dal pericolo rappresentato dalla
presenza di questo gas, che come è noto,
rappresenta la seconda causa di tumore al
polmone dopo il fumo di tabacco, si
individuano due linee di azione: la
prevenzione che riguarda gli edifici ancora da
costruire; la bonifica negli edifici esistenti.
La prevenzione richiede innanzitutto una
verifica della attitudine maggiore o minore del
sito dove si intende realizzare un edificio ad
emettere gas radon.
Nella nostra regione, dove vi è una presenza
scarsissima di rocce vulcaniche, la tendenza ad
effondere il Radon dipende dalla permeabilità
del terreno: con terreni molto permeabili il gas,
ovviamente, trova minori difficoltà a risalire in
superficie ed a infiltrarsi nei piani bassi delle
abitazioni.
I
Questa condizione, nella provincia di Udine, si
presenta nella fascia pedemontana della alta
pianura, grosso modo lungo la direttrice
Dignano – Brasiliano – Pasian di Prato – Udine
– Povoletto, caratterizzata da ghiaie grossolane
e quindi molto porose nonché nelle zone ad
elevata attività sismica, cioè nell’area
gemonese – osovana e nella Carnia,
caratterizzate dalla presenza di faglie e
fratturazioni della massa rocciosa.
In queste zone è opportuno procedere ad una
misura della concentrazione di Radon nel
terreno prima di iniziare la costruzione. In caso
di accertata presenza di Radon, in elevate
concentrazioni, nel suolo di fondazione è
necessario prevedere un vespaio areato al di
sotto del più basso piano di calpestio previsto
dal progetto. Il vespaio nei casi più semplici,
può essere mantenuto in condizioni di
aerazione continua in modo passivo,
realizzando una serie di fori a raso terra nella
parete a Nord (parete “fredda”) ed un’altra
serie di fori, più alti di qualche decina di
centimetri, sulla parete Sud ( parete “calda”).
servizi tecnici integrati
misure di concentrazione di gas radon 222 negli edifici e
nei terreni edificabili
consulenza tecnica per la realizzazione di sistemi di
bonifica dal radon 222
collaudi e verifiche dei sistemi di bonifica dal radon 222
I nostri sistemi di misura sono conformi con quelli previsti
dalle linee guida dell’Agenzia per la Protezione
dell’Ambiente italiana
via Carlo Alberto, 39 - 33043 Cividale del Friuli (UD)
tel. 0432 730670 - fax 0432 732783
e-mail: [email protected]
6--------
Maggio 2006
In questo modo si crea una circolazione
naturale che, come si è constatato in numerosi
casi, riduce notevolmente la concentrazione di
Radon nell’edificio. Se la circolazione passiva
non dovesse risultare sufficiente, si può
realizzare una debole depressione nel vespaio
con un ventilatore/aspiratore anche di piccola
potenza che favorisca l’estrazione del gas
prima che possa infiltrarsi nei vani abitati.
Questo tipo di intervento è possibile anche in
edifici già realizzati dove si riscontri la
presenza di Radon in elevate concentrazioni,
purché sia presente un vespaio.
Negli edifici esistenti privi di vespaio è
possibile realizzare interventi di bonifica, il più
diffuso, ed anche il meno invasivo e costoso,
consiste nel creare una debole sovrapressione
nelle stanze più basse della casa (es. tavernetta
o cantina) prelevando aria esterna con un
piccolo ventilatore/aspiratore.
L’esperienza ha dimostrato che questo tipo di
intervento è molto spesso decisamente efficace.
Una ultima considerazione riguarda i materiali
di costruzione e rivestimento: molti tipi di
graniti, molto validi dal punto di vista estetico,
presentano notevoli concentrazioni di minerali
di uranio e quindi tendono ad emettere Radon.
Anche certi tipi di gessi e i cementi pozzolanici
possono contenere minerali di uranio e
conseguentemente emettere Radon.
Si consiglia di richiedere ai produttori una
specifica certificazione relativa alle emissioni
di Radon prima di acquistare pannellature in
cartongesso, lastre o piastrelle di granito.
I servizi di consulenza
specialistica
in favore degli associati
Si ricorda che l’Associazione organizza i seguenti servizi di consulenza
specialistica gratuita, dei quali tutti gli Associati possono beneficiare.
Consulenza
legale
prestata
dall’avv. Paolo Scalettaris
ogni martedì
dalle ore 16,00
alle ore 17,00
Consulenza
fiscale
prestata dal
dott. Renato Zani
ogni martedì
dalle ore 10.00
alle ore 11.00
Consulenza
contabilità
condominiale
prestata dal
geom. Roberto Barzelogna
e dal
geom. Gianluca Arrighi
ogni lunedì
dalle ore 15.00
alle ore 16.00
Consulenza
catastale e tecnica
prestata
dal geom. Umberto Sello
e dal geom. Paolo Politi
il primo il primo
mercoledì
di ogni mese
dalle ore 15.00
alle ore 16.00
Consulenza
in materia di
problematiche
legate
alla presenza
di gas radon
prestata
dal geologo
dott. Aldo Canziani
il primo lunedì
di ogni mese
dalle ore 14.30
alle ore 15.30
Consulenza
in materia di
intermediazione
immobiliare
prestata
dal rag. Luigi Gorza
e dal
sig. Fiorello Giacomello
il secondo lunedì
di ogni mese
dalle ore 15.00
alle ore 16.00
Consulenza
in materia di lavoro
subordinato
prestata
dal Consulente del Lavoro
Gioacchino De Marco
il secondo lunedì
di ogni mese
dalle ore 12.00
alle ore 15.30
Consulenza
in materia di
riscaldamento
prestata
dal geom. Maurizio Cane
e dal
sig. Stefano Gregoratto
l’ultimo mercoledì
di ogni mese
dalle ore 14.30
alle ore 15.30
Consulenza
in materia di
pratiche edilizie
prestata
dall’arch.
Francesco Sanvilli
il primo mercoledì
di ogni mese
dalle ore 11.00
alle ore 12.00
Consulenza
in tema di sicurezza
impianti e controlli
periodici degli stessi
prestata
dall’ing.
Carlo Candelotto
il primo ed il terzo lunedì
di ogni mese
dalle ore 12.00
alle ore 13.00
Consulenza
in materia
assicurativa
prestata
dal sig. Massimo Favi
ogni martedì
alle ore 15.00
CONFEDILIZIA APE
Associazione della Proprietà Edilizia della
Provincia di Udine
La più grande organizzazione italiana a
tutela della proprietà e del risparmio
immobiliare
SEDE PROVINCIALE
Udine – Via Zanon 16
Tel. e Fax 0432 501344
Orari:
Lunedì 10.30-12.00 e 14.30-16.00
Mercoledì 09.00-12.00 e 14.30-15.30
Martedì, Giovedì e Venerdì 09.00-12.00
La Confedilizia, fondata a Roma il 17
Ottobre 1915, ha sempre difeso I
proprietari italiani con battaglie serie e
motivate per la tutela della proprietà
immobiliare, contro la pressione fiscale
(SOCOF,ISI,ESTIMI CATASTALI,ICI) fino ai
recenti ricorsi alla Corte Costituzionale.
Ma la Confedilizia potrebbe fare molto di
più se tutti I proprietari friulani si
iscrivessero all’Associazione.
La Confedilizia garantisce serietà e
professionalità per:
assistenza nella stipulazione dei nuovi
contratti di locazione previsti dalla
riforma delle locazioni abitative (I moduli
ed I contratti tipo sono richiedibili presso
la nostra sede), nonché nella stipulazione
di contratti di locazione non abitativi.
La tessera di socio
tra le altre cose comprende:
•Consulenze legali, tributari, fiscali,
tecniche ,condominiali, in materia di
assicurazione, di intermediazione,
pratiche edilizie, lavoro subordinato ed
ogni altro argomento di interesse per I
proprietari.
•Abbonamento al mensile “Confedilizia
Notizie“ e al “Notiziario Associazione
della Proprietà edilizia“ di Udine.
•Convenzioni con: istituti bancari,
assicurazioni, fornitori di combustibile e
servizi, ecc.
Proprietario potenzia la nostra
associazione.
Porta un nuovo socio.
Potremo insieme tutelare meglio
la proprietà immobiliare.
1915 – 2006
NOVANTUNO ANNI AL TUO SERVIZIO
Per poter fruire di tali servizi, gli Associati dovranno rivolgersi in sede per
le prenotazioni ovvero per il ritiro del biglietto di presentazione.
Maggio 2006
--------7
L’ angolo dell’Associazione della Proprietà Edilizia
Confedilizia di Gorizia
Con questo numero si rafforza la collaborazione tra l'associazione della proprietà edilizia della provincia di Gorizia e quella della provincia di Udine che gentilmente
ci ospita nel suo notiziario.
Questo fatto, apparentemente marginale, riveste invece un'importanza particolare anche alla luce del fatto che analoga collaborazione si è concretizzata con le altre
associazioni friulane: in sostanza si è gettato il primo seme per la costituzione di un notiziario specifico per tutte le province friulane integrativo di quello nazionale.
La realtà immobiliare goriziana del resto, si sta sempre più avvicinando per problematiche a quella del Friuli centrale: Gorizia come Udine città universitaria, Gorizia
come Udine con un'altissima percentuale di proprietari della casa di abitazione, Gorizia come Udine alle prese con imposte sugli immobili sempre più gravose e pesanti
che non corrispondono ad un miglioramento dei servizi.
Insomma, due realtà sicuramente con le loro caratteristiche peculiari, ma sempre più vicine sia per quel che riguarda le locazioni, sia per quel che riguarda le
compravendite immobiliari; due realtà sempre più vicine soprattutto per i reciproci interessi che gli investitori immobiliari hanno nelle due province. Nel Friuli
orientale numerosissimi sono i proprietari di casa che hanno interessi nella provincia friulana viciniore, quella di Udine, e viceversa cosicché è parso quasi spontaneo
ed automatico che il notiziario di una associazione consolidata e prestigiosa come quella di Udine dedichi anche una parte del suo spazio alle realtà immobiliari degli
altri luoghi della regione.
Questo numero quindi, oltre a segnare il rafforzamento di una collaborazione già in corso da tempo, costituisce il primo esempio in regione di un periodico dedicato
integralmente agli interessi dei proprietari di casa friulani consentendo a chi lo legge di avere un quadro sempre più aggiornato ed efficiente delle problematiche che lo
caratterizzano.
Cresce la domanda
di locazioni per studenti
universitari ...ma solo con
certe caratteristiche
L'apertura della nuova casa dello studente,
aveva inizialmente fatto pensare ad una
flessione della domanda di alloggi per studenti
universitari a Gorizia. Dopo che l'università di
Trieste aveva aperto il corso di laurea a
Gorizia, seguita a ruota dalla Università del
Friuli che nel corso degli anni ha aperto
svariati corsi di laurea in città ed in provincia, i
proprietari immobiliari si sono trovati ad
affrontare una realtà prima sostanzialmente
sconosciuta: si assisteva alla materiale
impossibilità degli studenti fuori sede di
reperire alloggi con una tipologia del tutto
nuova.
Dopo i primi anni di assestamento, l'offerta è
cresciuta grazie anche alla collaborazione della
nostra organizzazione con gli enti per il diritto
allo studio universitario ed alla seppur lieve
riduzione I.C.I che il comune di Gorizia ha
riservato dal 1999 in avanti per i contratti per
studenti universitari. L'apertura della casa
dello studente con la messa a disposizione di
numerosi posti letto ed il parallelo
miglioramento dell'offerta di alloggi oltre
confine aveva però fatto temere un calo delle
richieste di alloggi per studenti.
Oggi si può dire che questo temuto calo non
c'è stato anche se da un altro punto di vista
non si può negare che gli studenti universitari
si sono affinati nelle esigenze: non più
camerate con servizio in comune, ma alloggi
dotati di un certo comfort e con l'occhio al
canone.
Non mancano casi di alloggi, anche in
posizioni strategiche per lo studente
8--------
Maggio 2006
universitario, che restano non locati, non tanto
a causa dei canoni richiesti, quanto per la
tipologia non perfettamente adeguata; spesso
infatti ci si imbatte in alloggi pensati per una
famiglia media che poi vengono adattati alla
meno peggio per le esigenze dello studente
universitario che non cerca più un posto letto
qualsiasi, ma una sistemazione adeguata
capace di garantire una certa indipendenza ed
autonomia. Molto più richiesti infatti i
miniappartamenti adatti ad un unico studente
o al massimo due , possibilmente termo
autonomi, dotati degli accessori essenziali, ma
di livello non troppo alto per contenere
comunque il prezzo.
Insomma anche gli studenti hanno le loro
esigenze e non si accontentano più di un posto
letto qualsiasi, ma ricercano soluzioni che
costituiscano un giusto compromesso fra la
qualità ed il prezzo.
Oltre alle considerazioni di cui sopra, si
ricorda come la sola forma corretta di
locazione a studenti universitari è quella che
prevede l'adozione dei contratti secondo rigidi
modelli con canoni entro le fasce previste
nell'accordo territoriale del 4.11.2004.
Maggiori informazioni presso la sede.
Orari di apertura
della sede di Gorizia
Martedì 10:00 – 12:00
Mercoledì 10:00 – 12:00 15:00 – 17:00
Consulenze legali:
lunedì 11:00 – 12:00
Consulenze tecniche e fiscali.
Su appuntamento
Assindatcolf: nell'orario d'Ufficio o su
appuntamento.
L’ angolo dell’Associazione della Proprietà Edilizia
Confedilizia di Pordenone
La casa a Pordenone
nel dopo elezioni
ell’ultima tornata elettorale del 09-10
Aprile u.s. Sergio Bolzonello è stato
riconfermato Sindaco di Pordenone con
un plebiscito popolare che ha sfiorato i due
terzi dell’elettorato.
Queste elezioni amministrative accompagnate
da una lunga campagna elettorale, hanno però
consentito al bene “CASA” di aver assunto in
queste ultime settimane di dibattito politico,
un ruolo di rilevante centralità.
Il merito dell’attenzione rivolta alla “CASA in
generale” va indubbiamente riconosciuto a
Giuseppe Verdichizzi Presidente della
CONFEDILIZIA della Provincia di Pordenone
(neo-eletto consigliere, con un grande risultato
personale in termini di preferenza).
Il Presidente Verdichizzi infatti attraverso la
sua candidatura e conseguente sua elezione, è
riuscito a rendersi interprete e portavoce
presso le istituzioni e presso i media, delle
istanze e delle giuste rivendicazioni dei
cittadini proprietari di casa.
N
Comunale sugli Immobili;
La locale Associazione della CONFEDILIZA da
protagonista si è sentita in dovere di chiedere e
si sente ancora di dovere chiedere alla Nuova
Amministrazione Comunale: se la CASA è o
non è meritevole di essere oggetto di
particolare attenzione?
a) Siamo convinti che l’Amministrazione
Comunale di Pordenone, debba oggi più che
mai attuare una serie ed equilibrata riforma
organica della tassazione sulla casa, a partire:
-Dalla rimodulazione delle aliquote ICI, in
modo “flessibile” e non “rigida” come invece
sinora fatto, tenuto soprattutto conto del
nuovo scenario edilizio-abitativo e
demografico, nonché delle nuove realtà in
tema di flussi migratori.
b) Siamo convinti più che mai che
l’Amministrazione Comunale di Pordenone,
debba inoltre attuare quella serie di iniziative a
carattere amministrativo-sociale, per favorire:
il mercato delle locazioni, e contribuire a
risolvere la questione emergenza casa,
utilizzando e rispettando senza ignorare quegli
strumenti che la legge ha da tempo messo a
sua disposizione (n. 431/98 e 240/04).
Come ha sempre fatto, anche per il prossimo
quinquennio di governo della Città, la
CONFEDILIZIA di Pordenone, pur con spirito
collaborativo che la contraddistingue, non
mancherà di dimostrare quella vigile e
costruttiva attenzione che rende dignità a
quanti con il proprio lavoro e sacrificio sono
riusciti a farsi una CASA.
Confidiamo nell’impegno e nella sensibilità del
riconfermato Sindaco.
Variazioni ISTAT
Costo della vita – Indici nazionali
Variazioni percentuali annuali
variazioni dei 12 mesi precedenti:
L’Associazione Pordenonese della
CONFEDILIZIA che da diversi anni si batte a
livello locale per difendere i diritti dei
proprietari di casa oltreché difendere il
maltrattato bene casa stesso, con questa storica
occasione è riuscita finalmente a porre sul
tavolo e sull’agenda dei lavori dell’ente locale
una serie di tematiche e di aperte questioni che
interessano il mondo della casa in generale.
- Tenuto conto che la CASA nella nostra città
come in tutta la regione, ancor prima di
rappresentare un’essenziale valore economicosociale, rappresenta un valore etico
fondamentale, al quale si consolida uno stile di
vita, una cultura di valori che vanno dalla
famiglia, al risparmio, all’amore per i propri
luoghi e tradizioni, nonché il primo vero luogo
affettivo (la casa-il condominio-il quartiere) di
effettiva integrazione;
-Tenuto inoltre conto che la proprietà
immobiliare sia privata che pubblica
rappresenta elemento determinante
nell’economia e nello sviluppo della nostra
città;
-Ma registrato purtroppo che quasi il 55% delle
Entrate Tributarie del Comune di Pordenone
sono rappresentate dall’I.C.I. - Imposta
gennaio 2005
– gennaio 2006
+ 2,20 %
(75%=1,65%)
febbraio 2005
– febbraio 2006
+ 2,10%
(75%=1,57%)
marzo 2005
– marzo 2006
+ 2,10%
(75%=1,57%)
Variazioni percentuali assolute equo canone abitazioni
ultimate entro il 1975
Variazione assoluta
giugno 1978 – giugno 2005 = + 412,50% al 75% = 309,375%
Variazioni biennali
gennaio 2004
– gennaio 2006
+ 3,80%
(75%=2,85%)
febbraio 2004 – febbraio 2006
+ 3,70%
(75%=2,77%)
marzo 2004
+ 3,80%
(75%=2,85%)
– marzo 2006
Maggio 2006
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Riceviamo dalla FIAIP – Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali con la quale la nostra
Associazione ha instaurato un rapporto di collaborazione – il testo che qui di seguito pubblichiamo.
Positiva la collaborazione
tra Confedilizia e Fiaip
presentato a Duino il Borsino immobiliare del FVG
li splendidi ambienti del Castello di
Duino hanno ospitato, sabato 22 aprile
u.s., la presentazione del Borsino
Immobiliare Fiaip (Federazione Italiana Agenti
Immobiliari Professionali) 2006.
Questa settima edizione è stata tenuta a
battesimo dal neo presidente regionale Angelo
Manlio Pavan, che assieme ai presidenti
provinciali di Udine, Luigino Pettoello, di
Gorizia Susanna Marusig, di Pordenone Laura
Melconi e di Trieste Antonio De Paolo, hanno
“dato voce” alla situazione del mercato
immobiliare in Friuli Venezia Giulia. I risultati
fanno ben sperare: i primi mesi di quest’anno
sono all’insegna della continuità con i positivi
rilevamenti degli anni scorsi. Le località al
mare e ai monti hanno già iniziato a ricevere le
prenotazioni per la Pentecoste prima, per
l’estate ormai alle porte, poi. I turisti
preferiscono periodi brevi di ferie, da ripetere
anche più volte nell’arco della stagione estiva,
maggio e settembre compresi. I vacanzieri
arrivano dalla solita Austria, (un po’meno
dalla Germania) e da qualche anno si vedono
cittadini dell’est che evidentemente sono
attratti dalle bellezze del Friuli Venezia Giulia.
La Carnia viene scelta per comprare la seconda
casa.
Gli unici settori a soffrire sono quello delle
locazioni abitative dove le quotazioni si sono
ridimensionate in tutta la regione con difficoltà
crescenti nel riuscire a locare in tempi brevi e
delle compravendite dei locali commerciali per
i quali, a fronte di una buona offerta, non c’è
praticamente domanda.
Tra i contributi portati dagli ospiti
G
appartenenti a diverse categorie, va ricordato
l’intervento del presidente della Federazione
regionale di Confedilizia, l’avvocato Paolo
Scalettaris che ha sottolineato l’importanza dei
rapporti tra l’organizzazione che presiede e la
Federazione degli Agenti Immobiliari.
E lo strumento che nel corso degli anni si è
rivelato utile per l’attività dei proprietari di
immobili e la Confedilizia che li rappresenta, è
proprio il Borsino, che grazie all’ampio spettro
di realtà che prende in considerazione, risulta
essere fondamentale nella valutazione veritiera
della situazione immobiliare.
Il Borsino è dunque necessario per gli esperti
addetti ai lavori, ma non deve essere
sottovalutato da chi ha deciso di comprare o
vendere casa e vuole quindi avere le idee più
chiare.
Numerosi i casi in cui il Borsino, o per meglio
dire i dati in esso contenuti, hanno aiutato a
fare chiarezza.
Un esempio, ha continuato, sono le polemiche
di qualche tempo fa sui canoni di locazione
troppo alti: il ricorso ai dati Fiaip ha fugato
ogni dubbio. Per non parlare di quanto sia
stato utile in occasione delle trattative condotte
dalla Confedilizia con le organizzazioni degli
inquilini per la determinazione dei canoni
delle locazioni agevolate (legge n. 481 del 1998
art. 2, comma 3).
L’auspicio, ha concluso l’avvocato, è che i
rapporti di collaborazione tra la Confedilizia e
la Fiaip, continuino nel tempo, fecondi di
risultati positivi.
Ufficio stampa Fiaip Friuli Venezia Giulia
COMPRAVENDITA ED AFFITTANZA DI BENI IMMOBILI
AMMINISTRAZIONE E GESTIONE DI
PATRIMONI IMMOBILIARI PER CONTO TERZI
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Maggio 2006
Viaggio nella
giurisprudenza
la ripartizione delle spese condominiali
3. Deroga ai criteri legali di
ripartizione delle spese.
4. Soggetto tenuto al pagamento
delle spese:
4.1 Usufruttuario e nudo
proprietario.
5. Condominio parziale
6. Fondo cassa per sopperire
all’inadempimento di un
condomino moroso.
7. Responsabilita’ nei confronti di
terzi.
8. Responsabilità per le spese e
trasferimento della proprietà
dell'unità immobiliare.
8.1. Nei confronti dei terzi.
8.2. Nei confronti degli altri
condomini.
8.3. Nei rapporti tra venditore ed
acquirente
9. Spese relative al servizio di
riscaldamento
9.1. Spese nel caso di distacco
dall'impianto centralizzato di
riscaldamento.
9.2. Obbligo di pagamento delle
spese nel caso di carente
erogazione del riscaldamento
3. Deroga ai criteri
ripartizione delle spese.
legali
Cass. Sez. II 17.1.2003 n. 641 (Riv. Giur.
Edilizia 2003, I, 1147): alla stregua della stessa
previsione dell’art. 1123 c.c. “la disciplina legale
di ripartizione delle spese per la conservazione
ed il godimento delle parti comuni dell’edificio
e’ derogabile, con la conseguenza che deve
ritenersi legittima la convenzione modificatrice
di tale disciplina contenuta nel regolamento
condominiale di natura contrattuale, ovvero
nella deliberazione dell’assemblea, quando
approvata da tutti i condomini”.
Cass. Sez. II 16.2.2001 n. 2301 (Rass. L.C.
2001, 387, con nota di DE TILLA, Sulla
ripartizione delle spese comuni in parti uguali;
A.L.C. 2001,215): “riguardo alle delibere aventi
ad oggetto la ripartizione delle spese comuni
occorre distinguere quelle con le quali sono
stabiliti i criteri di ripartizione ai sensi dell’art.
1123 c.c., ovvero sono modificati i criteri fissati
in precedenza, per la quali e’ necessario, a pena
di nullita’, il consenso unanime dei condomini,
da quelle con le quali, nell’esercizio delle
attribuzioni previste dall’art. 1135 n. 3 c.c.,
l’assemblea in concreto ripartisce le spese
medesime, atteso che soltanto queste ultime,
ove adottate in violazione dei criteri gia’
stabiliti, devono considerarsi annullabili e la
relativa impugnazione va proposta nel termine
di decadenza previsto dall’art. 1137 c.c.” (e’
pertanto nulla – e non meramente annullabile –
la delibera con la quale sia apportata “una
consapevole deroga – che non rientra nei poteri
dell’assemblea – una tantum ai criteri legali di
ripartizione delle spese”).
di
Cass. Sez. II 15.4.2004 n. 2°318 (Rass.
L.C.2005, 368, con nota di DE TILLA, Sulla
modifica dei criteri legali di ripartizione delle
spese tramite comportamenti univocamente
concludenti): la disciplina legale in tema di
ripartizione delle spese per la conservazione ed
il godimento delle parti comuni di un edificio in
condominio e’ derogabile a sensi dell’art. 1123,
1° comma, c.c. a mezzo di diversa convenzione,
che non e’ assogettata ad oneri di forma e puo’
risultare
anche
da
comportamenti
univocamente concludenti, protrattosi nel
tempo, dai quali sia possibile ricavare
l’attenzione da parte di tutti i condomini di
differenti criteri di riparto delle spese.
Cass. 29.1.2000 n. 1033 (Giust. Civ. 2000, I,
1696): “ai fini della ripartizione delle spese
comuni, perche’ sia giustificata l’applicazione
di un criterio di ripartizione diverso da quello
fissato in via generale dall’art. 1123 c.c. e
commisurato alla quota di proprieta’ di ciascun
condominio, occorre che, come previsto dal 1°
comma della norma citata, la deroga sia
prevista espressamente”.
4. Soggetto tenuto al pagamento delle
spese:
4.1 Usufruttuario e nudo proprietario.
Cass. Sez. II 21.11.2000 n. 15010 (Giust.
Civ. 2001, I, 1604; A.L.C. 2001, 68; Guida al dir.
2000, n. 45, pag. 92; Rass. L.C. 2001, 396, con
nota di DE TILLA, Sulla ripartizione delle
spese condominiali tra nudo proprietario ed
usufruttario): la delibera con cui il condominio
approva il consuntivo ed il presentivo delle
spese deve – a pena di invalidita’ per
contrarieta’ alle norme che governano i diritti e
gli obblighi dei partecipanti al condominio –
distinguere analiticamente quelle concernenti
l’uso e quelle concernenti la conservazione delle
parti comuni: se tra i partecipanti vi sono
usufruttuari (cui spetta il diritto di voto ex art.
67 dosp. Att. C.c. perche’ godono degli impianti
e delle cose comuni) e’ cosi’ possibile ripartire
tra gli stessi e i nudi proprietari dette spese in
base alla natura delle stesse, cosi’ come previsto
dagli artt. 1004 e 1005 c.c., con una mera
operazione esecutiva.
5. Condominio parziale
Cass. Sez. II 19.6.2000 n. 8292 (Rass. L.C.
2001, 389; A.L.C. 2000, 897): il criterio di
ripartizione delle spese previsto dal terzo
comma dell’art. 1123 c.c. (a differenza di quello
disciplinato dal secondo comma) deve ritenersi
applicabile alle ipotesi del c.d. condominio
parziale, cosi’ che – qualora le cose, gli impianti
ed i servizi comuni siano destinati a servire una
parte soltanto del fabbricato – l’art. 1123 c.c.
terzo comma, nell’ambito della piu’ ampia
compartecipazione, identifica precipuamente i
soggetti obbligati a concorrere alle spese di
conservazione, individuandoli nei condomini
cui il bene e’ attribuito per legge ai sensi
dell’art. 1117 c.c. (salva diversa attribuzione per
titolo).
Cass. Sez. II 12.2.2001 n. 1959 (Rass. L.C.
2001, 389; Giur. It. 2001, I, 1593; Guida al dir.
2001, n. 9, pag. 46; A.L.C. 2001, 215; Giust. Civ.
2001, I, 1538): “nel caso in cui vi sia stata
Maggio 2006
- - - - - - - - 11
sentenza definitiva di condanna del
condominio, in persona dell’amministratore, al
risarcimento del danno che un terzo abbia
subito per carente manutenzione di un bene che
si assume comune soltanto ad alcuni dei
proprietari dei piani o appartamenti siti
nell’edificio (c.d. condominio parziale), non e’
preclusa al singolo condominio l’azione diretta
dell’accertamento in suo favore delle condizioni
di cui all’art. 1123, secondo e terzo comma, c.c.,
ai fini dell’applicazione del criterio ivi previsto
per la ripartizione degli oneri derivanti dalla
sentenza di condanna del condominio”.
6. Fondo cassa per sopperire
all’inadempimento di un condomino
moroso.
Cass. Sez. II 5.11.2001 n. 13631 (A,L.C.
2002, 21; F.I. 2001, I, 3501; commentata da
MONEGAT, in Immobili & Proprieta’ 2002, 31):
a) nonostante che “in mancanza di diversa
convenzione adottata all’unanimita’ quale
espressione dell’autonomia negoziale” la
ripartizione delle spese debba necessariamente
aver luogo secondo i criteri di proporzionalità’
fissati dall’art. 1123 c.c. e che pertanto non sia
“consentito all’assemblea condominiale,
deliberando a maggioranza, di ripartire tra i
condomini non morosi il debito delle quote
condominiali dei condomini” , tuttavia “in
ipotesi d’effettiva improrogabile urgenza di
trarre aliunde le somme necessarie, come nel
caso d’aggressione in executivis da parte di
creditori del condominio, puo’ ritenersi
consentita una deliberazione assembleare con la
quale, similmente a quanto avviene in un
rapporto di mutuo, si tenda a sopperire
all’inadempimento di un condominio moroso
con la costituzione di un fondo cassa ad hoc
tendente ad evitare danniben piu’ gravi nei
confronti dei condomini tutti, esposti, dal
vincolo di solidarieta’ passiva operante ab
externo, alle azioni dei terzi”; b) in questa
ipotesi il condominio che abbia versato somme
al condominio in attuazione di una tale delibera
puo’ agire per restituzione di quanto pagato
solamente nei confronti del condominio, il cui
amministratore ha peraltro “il potere – dovere
di attivarsi cosi’ per l’esazione delle quote
originariamente dovute e non versate come per
il recupero dei maggiori oneri sopportati dal
condominio in conseguenza delle azioni del
terzo creditore” nei confronti del condominio la
cui morosita’ aveva dato ragione alla delibera
anzidetta.
7. Responsabilita’ nei confronti di
terzi.
Dottrina.
BUTTAFAVA, Responsabilità solidale dei
condomini, Immobili & Proprietà 2004, 495.
PIOMBO, La solidarietà nelle obbligazioni
12 - - - - - - - -
Maggio 2006
condominiali, Immobili & Proprietà 2004, 374.
Giurisprudenza.
Cass. Sez. II 30.7.2004 n. 14593 (Giust.
Civ. 2005, I, 114): in riferimento ai debiti
contratti dal condominio per il godimento di
beni e servizi comuni, concernenti prestazioni
normalmente non divisibili, rispetto alle quali
ciascun condomino ha interesse per l'intero, si
applica il principio di cui all'art. 1294 c.c., dal
quale discende una presunzione di solidarietà a
carico di tutti i condomini.
Tribunale Napoli ord. 11.6.2003 (A.L.C.
2004, 486): dal momento che "l'obbligo
accessorio dell'acquirente di una unità
immobiliare in condominio di contribuire alle
spese comuni va qualificata ed inquadrata nell '
ambito della categoria delle obbligazioni
propter rem" consegue che "il neo condomino
nei rapporti esterni con il terzo creditore del
condominio è tenuto a rispondere unicamente
delle prestazioni maturate successivamente
all'acquisto della unità immobiliare".
Tribunale Roma 1.3.2005 (Giur .Merito
2005, I, 1547, solo massima): il condominio è un
ente di gestione sfornito di personalità giuridica
ed i condomini sono quindi responsabili
solidalmente per le obbligazioni contratte nel
comune interesse in base all'art. 1294 c.c.:
pertanto la sentenza ottenuta contro il
condominio costituisce titolo esecutivo nei
confronti dei singoli condomini in via solidale
tra loro ancorche’ non siano indicati
nominativamente e non siano stati dichiarati
responsabili solidalmente.
App. Torino 26.6.2003 (Giur. Merito 2005,
I, 569, con nota di CIMATTI, Brevi sulla
solidarietà passiva del condomino per debiti
del condominio), considerato che ai sensi dell
'art. 1123 c.c. i singoli condomini sono tenuti a
prestazioni diverse ("in misura proporzionale al
valore della proprietà di ciascuno": cfr. Cass.
19.4.2000 n. 5117).
Si veda in argomento:
Cass. Sez. II 5.11.2001 n. 13631 (F.I. 2001,
1, 3501; la sent. è commentata da MONEGAT,
in Immobili & Proprietà 2002, 31) che precisa
che tutti i condomini sono "esposti dal vincolo
di solidarietà passiva operante ab externo, alle
azioni dei terzi”.
8. Responsabilità per le spese e
trasferimento
della
proprietà
dell'unità immobiliare.
8.1. Nei confronti dei terzi.
Tribunale Napoli ord. 11.6.2003 (A.L.C.
2004, 486): dal momento che l/'obbligo
accessorio dell'acquirente di una unità
immobiliare in condominio di contribuire alle
spese comuni va qualifìcato ed inquadrato nell '
ambito della categoria delle obbligazioni
propter rem" consegue che "il neo condomino
nei rapporti esterni con il terzo creditore del
condominio è tenuto a rispondere unicamente
delle prestazioni maturate successivamente
all'acquisto della unità immobiliare".
8.2. Nei confronti
condomini.
degli
altri
Dottrina.
MAGINI, Imputazione delle spese deliberate in
assemblea e vendita dell'immobile, Immobili &
Proprietà 2002, pag. 13 e ss.
Giurisprudenza.
Contra:
Tribunale Treviso 24.12.2003 (Giur.
Merito 2005, 1, 833, con nota di PESCAROLLO,
Sulla mancanza ex art. 1123 c. c. del requisito
della solidarietà nell'obbligazione di rimborso
de/le spese sostenute dall'amministratore
condominiale): l'obbligazione a carico dei
singoli
condomini
nei
confronti
dell'amministratore (cessato dal suo incarico)
non è solidale e l'amministratore potrà
pretendere il rimborso previsto da11'art. 1720
c.c. nei confronti di ciascun condomino solo pro
quota.
Cass. Sez. II 1.7.2004 n. 12013 (Guida al
dir. 2004, n. 28, pag. 49): "poichè l'obbligo di
ciascun condomino di contribuire alle spese di
conservazione delle parti comuni insorge nel
momento in cui si rende necessario provvedere
all'esecuzione dei lavori necessari, e non
quando il debito viene determinato in concreto,
in caso di sentenza di condanna pronunciata nei
confronti del condominio per inosservanza
dell'obbligo di conservazione delle cose
comuni, il condomino creditore che intenda
agire in executivis contro il singolo partecipante
al condominio per il recupero del proprio
credito accertato dalla sentenza, deve rivolgere
la propria pretesa sia per il credito principale
che per il credito relativo alle spese processuali
contro chi rivestiva la qualità di condomino al
momento in cui l'obbligo di conservazione è
insorto e non contro colui che tale qualità
riveste nel momento in cui il debito viene
giudizialmente determinato".
Cass. Sez. II 18.4.2003 n. 6323 (A.L.C.
2004,471, con nota di DE TILLA, Spese
condominiali ed obblighi del venditore e
dell'acquirente; Giur.It. 2004, I,980; Giust. Civ.
2004, I,448; Riv. Giur. Edilizia 2004, I, 102, con
nota di SCARPA, L'obbligazione propter rem
dei condomini per le spese di conservazione
delle parti comuni; F.I.2003, I,2384):
"l'obbligazione dei condomini di contribuire
alle spese condominiali non sorge per effetto
della delibera dell'assemblea di ripartizione dei
contributi, che è rivolta soltanto a determinare
le quote di ciascuno e che, comunque, non ha
valore costitutivo, ma soltanto dichiarativo del
relativo credito del condominio in rapporto alla
quota di contribuzione dovuta dal singolo
partecipante: delibera che può anche mancare
ove esistano le tabelle millesimali, per cui
l'individuazione delle somme concretamente
dovute dai singoli condomini è il risultato di
una semplice operazione matematica. Pertanto,
nel caso di alienazione di un appartamento,
obbligato al pagamento delle spese è il
proprietario nel momento in cui vengono
eseguiti i lavori" (la sent. sottolinea che l'obbligo
del condomino di pagare le spese per la
conservazione ed il godimento delle parti
comuni costituisce obligatio propter rem e che
esso sorge per effetto dell'esecuzione delle
opere).
Cass. Sez. II 17.7.2002 n. 10370 (Guida al
dir. 2002, n. 39, pag. 86, solo massima): l'obbligo
dei condomini di contribuire al pagamento
delle spese condominiali sorge per effetto della
delibera dell'assemblea che approva le spese
stesse e pertanto nel caso di alienazione di un
immobile obbligato al pagamento è il
proprietario nel momento in cui la spesa viene
deliberata.
8.3. Nei rapporti tra venditore ed
acquirente.
Vedi sub art. 63 disp. att. c.c.
9. Spese relative al servizio di
riscaldamento
9.1. Spese nel caso di distacco
dall'impianto
centralizzato
di
riscaldamento.
Cass. Sez. II 2.8.2001 n. 10560 (Riv. Giur.
Edilizia 2001, I,1051): le obbligazioni a carico
del condomino connesse alla proprietà comune
dell'impianto centralizzato di riscaldamento
vengono meno nel caso in cui questi sia stato
escluso dal relativo servizio per distacco della
diramazione ai locali di sua esclusiva proprietà,
disposto dallo stesso condominio allo scopo di
procedere alle necessarie riparazioni, e per il
protrarsi di tale distacco a causa dell'inerzia del
condomino medesimo, senza che rilevi in
contrario il fatto che il condomino si sia dotato,
in conseguenza di ciò, di un impianto
autonomo di riscaldamento.
tenuto a rimborsare tale quota al locatore. (la
sent. precisa poi che nell'ambito del
condominio sarebbe comunque consentito
prevedere, nel regolamento condominiale,
l'obbligo di contribuzione alle spese di gestione
del riscaldamento svincolato dall'effettivo
godimento del servizio).
Cass. Sez. Il 2.7.2001 n. 8924 (A.L.C. 200l,
799; Rass. L. C. 200l, 489, con nota di DE TILLA,
Rinuncia del condomino al riscaldamento
centralizzato): sub art. 1118 c.c.
Cass. Il 21.5.2001 n. 6923 (Giur. It. 2002,
1,486; A.L.C. 2002, 174): sub art. 1118 c.c.
9.2. Obbligo di pagamento delle spese
nel caso di carente erogazione del
riscaldamento
Tribunale Como 21.6.2001 (Riv. Giur.
Edilizia 2001, I, I 137, con nota di CAPUTO, La
rinuncia al servizio di riscaldamento da parte
del singolo condomino): il singolo condomino
che abbia unilateralmente operato il materiale
distacco dei propri locali dall'impianto centrale
di riscaldamento (atto da considerarsi di per sè
consentito) non può sottrarsi al pagamento del
contributo per le spese di gestione,
funzionamento e manutenzione di tale
impianto.
Vedi anche:
Cass. Sez. III 15.1.2005 n. 680 (Giust. Civ.
2005, I, 923, con nota di IZZO, Il distacco
dall'impianto condominiale di riscaldamento e
le obbligazioni del conduttore): che precisa che
per il principio di cui all'art. 9 L. 392/78 sono a
carico del conduttore le spese di riscaldamento
solamente se questo servizio sia effettivamente
erogato (ove venisse pattuito l'obbligo del
conduttore di pagamento del servizio anche in
assenza di effettiva erogazione tale accordo
sarebbe nullo ex art. 79 L. 392/78): peraltro nel
caso in cui l'immobile - pur non essendo
direttamente riscaldato perche siano stati
rimossi i radiatori - benefici comunque in
qualche misura del calore proveniente dalle
tubazioni e dagli altri locali dell'edificio ed il
proprietario-locatore
corrisponda
al
condominio per tale ragione una percentuale di
spesa di riscaldamento, il conduttore sarà
Cass. Sez. II 28.8.2002 n. 12596 (Riv.
Giur. Edilizia 2003, I, 340): "il condomino non
può sottrarsi all' obbligo di pagamento delle
quote relative al riscaldamento allorchè il
relativo impianto sia in funzione, adducendo
come giustificazione la semplice affermazione
dell'insufficienza del calore erogato": tuttavia,
nel caso di insufficiente erogazione della giusta
quantità di calore, il condomino può far valere
la lesione del suo diritto ad una adeguata
erogazione del calore, previo accertamento
giudiziale del danno subito e della sua
liquidazione riferibile, da un lato, ai contributi
pagati al condominio e dall'altro lato alle spese
pagate per supplire con propri mezzi alla
carente erogazione del servizio centralizzato.
Maggio 2006
- - - - - - - - 13
Riceviamo dalla Chiurlo Tecnologia e Servizi srl – società con la quale la nostra Associazione ha instaurato un rapporto di collaborazione
– il testo che qui di seguito pubblichiamo
Operazione
controllo impianti termici
La legislazione vigente rende obbligatoria, tramite una ditta abilitata, la manutenzione e la conduzione di
TUTTI GLI IMPIANTI TERMICI SUPERIORI A 4 kW (circa 2700 Kcal/h), FUNZIONANTI CON COMBUSTIBILI LIQUIDI O GASSOSI
e destinati alla climatizzazione degli ambienti o alla produzione di acqua calda sanitaria.
Le scadenze per tali adempimenti sono le seguenti:
Impianti con potenza
inferiore a 35 kw (30.000 kcal/h)
Impianti con potenza da 35 kW
a 350 kW (300.000 kcal/h)
Impianti con potenza superiore
a 350 kW (300.000 kcal/h)
Verifica Strumentale
Rendimento combustione
Ogni anno
2 anni
Ogni anno
Ogni anno
Manutenzione
Ogni anno
Ogni anno
Ogni anno
Ulteriore verifica
del rendimento di combustione
No
No
Ogni 6 mesi
I responsabili dell’impianto termico per tipologia di impianto sono i seguenti:
PERSONA
TIPOLOGIA DI IMPIANTO (tipo di immobile)
AMMINISTRATORE
O equivalente per gli Enti pubblici
(condomini,scuole,ospedali,caserme)
Impianti centralizzati
PROPRIETARIO O comproprietario
Impianti centralizzati (fabbricati non provvisti di amministratore)
CHI OCCUPA L’ALLOGGIO
(proprietario, inquilino, comodatario, usufruttuario)
Impianti individuali (appartamento,ufficio,negozio,laboratorio ristorante……..)
IL TERZO RESPONSABILE
Impianti centralizzati e individuali, se delegato
CHI È IL TERZO RESPONSABILE?
La legge prevede di delegare in forma scritta la
responsabilità dell’esercizio e della
manutenzione ad altro soggetto, il terzo
responsabile che deve essere una Ditta abilitata
ai sensi della legge n. 46 del 1990, o deve
possedere ulteriori qualificazioni se si tratta di
impianti superiori a 350 kW.
Per gli impianti individuali, l’occupante
dell’alloggio o dell’unità immobiliare rimane
comunque responsabile della temperatura
interna dell’alloggio e dei periodi di
accensione dell’impianto, anche se decide di
affidare le altre responsabilità ad un terzo
responsabile.
Quali sono gli adempimenti del
Responsabile?
Il responsabile risponde dell’impianto e i suoi
principali adempimenti sono:
• Sottoscrivere il rapporto dell’operatore al
termine delle procedure di controllo e
manutenzione e la scheda identificativa del
nuovo impianto;
• effettuare la compilazione iniziale sul libretto
già esistente per impianti inferiori a 35 kW;
• tenere sempre a disposizione il libretto di
centrale o impianto per i controlli che gli Enti
competenti effettueranno ai sensi della legge;
14 - - - - - - - -
Maggio 2006
• provvedere alla corretta manutenzione
ordinaria o straordinaria dell’impianto,
comprese le visite periodiche da registrare sul
libretto di centrale o di impianto. In
particolare, deve riportare tutte le verifiche
periodiche sul rendimento di combustione di
ogni gruppo termico costituente l’impianto;
• provvedere alla sostituzione del generatore
di calore qualora risultassero insufficienti gli
interventi attuati per riportare i valori
rendimento entro i limiti consentiti dalla legge;
• rispettare l’orario e il periodo annuale di
esercizio e mantenere la temperatura entro il
limite di 20C°/+2C° di tolleranza.
Qualora la responsabilità venga delegata al
terzo responsabile, quest’ultimo deve anche:
• redigere in forma scritta l’atto di assunzione
di responsabilità (la delega) e consegnarlo al
propietraio;
• comunicare la propria nomina o revoca o le
dimissioni dell’Ente;
• comunicare all’Ente la variazione di
consistenza o di titolarità dell’impianto.
IL SOTTOSISTEMA DEI PRODOTTI PER
L’EVACUAZIONE DEI PRODOTTI DELLA
COMBUSTIONE
Presupposto indispensabile affinché la
combustione sia la migliore possibile è il
sottosistema dei condotti per l’evacuazione dei
prodotti della combustione, che determina il
corretto “tiraggio” della caldaia.
I condotti per l’evacuazione dei prodotti della
combustione sono costituiti dalla canna
fumaria propriamente detta, ovvero dalla
canna verticale che percorre tutta l’altezza
dell’edificio fino alla sommità del tetto, e del
canale del fumo, suborizzontale, che raccorda
la caldaia alla base della canna fumaria.
Il corretto funzionamento della canna fumaria
e del canale del fumo è essenziale ed esso va
dimostrato dai Vigili del Fuoco per ottenere il
nullaosta da allegare alla domanda di
concessione edilizia da redigere secondo le
prescrizioni della legge 13 luglio 1966, n. 615,
del D.P.R. 22 dicembre 1970, n. 1391 e della
Circolare Min. Interni 29 luglio 1971 n. 73.
Nota: la legge 615/66 indica una formula per il
calcolo della sezione minima del camino:
S = K* potenza (in kcal/h)/H
Dove K = 0,024 per combustibili liquidi
0,03 per combustibili solidi
H = altezza del camino al netto delle
deduzioni
Questa formula è stata superata dalla
metodologia proposta dalla norma UNI-CTI
9615 “calcolo delle dimensioni interne dei
camini. Definizioni, procedimenti di calcolo
fondamentali”.
Altrettanto importanti (e da verificare) anche
ai fini della sicurezza, e anch’esse da inserire
nella suddetta relazione tecnica, sono le
modalità di costruzione, la presenza di portine
di ispezione, la pulibilità, la presenza delle
prese necessarie alla esecuzione delle misure e
delle prove sui fumi. La norma ora citata
UNI.CTI 9615 offre tutte le informazioni
necessarie.
Sul canale del fumo deve essere realizzato
almeno un punto di prelievo dei prodotti della
combustione allo scopo di consentire
l’inserzione di sonde per la determinazione del
rendimento di combustione e della
composizione di gas di scarico (D.P.R. n. 412,
26 agosto 1993).
La UNI-CIG 7129/92 indica a quali requisiti
deve rispondere una canna fumaria / camino
per l’evacuazione nell’atmosfera dei prodotti
della combustione di generatori di calore:
• essere a tenuta della combustione,
impermeabile e termicamente isolata/o;
• essere relaizzata/o in materiali adatti a
resistere nel tempo alle normali sollecitazioni
meccaniche, al calore ed all’azione dei prodotti
della combustione e delle loro eventuali
condense;
• avere andamento verticale ed essere priva/o
di qualsiasi strozzatura in tutta la sua
lunghezza;
• essere adeguatamente coinbentata/o per
evitare fenomeni di condensa o di
raffredamento dei fumi, in particolare se
posta/o all’esterno dell’edificio od in locali
non riscladati;
• essere adeguatamente distanziata/o,
mediante intercapedine d’aria o isolante
opportuni, da materiali combustibili e/o
facilmente infiammabili;
• avere al disotto dell’imbocco del primo
canale da fumo una camera di raccolta di
materiali solidi ed eventuali condense di
altezza pari almeno a 500 mm. L’accesso a
detta camera deve esser garantito mediante
un’apertura munita di sportello metallico di
chiusura a tenuta d’aria;
• avere una sezione interna di forma circolare,
quadrata o rettangolare: in questi ultimi due
casi gli angoli devono essere arrotondati con
raggio non inferiore a 20 mm.; sono ammesse
tuttavia anche sezioni idraulicamente
equivalenti;
• essere dotata/o alla sommità di un
comignolo rispondente ai requisiti della norma
UNI 7129;
• essere priva/o di mezzi meccanici di
aspirazione posti alla sommità del condotto.
Inoltre è da inserire questa comunicazione,
dove lo titenete più opportuno.
Nell’ambito del corso che la Confedilizia terrà
agli aspiranti amministratori che si svolgerà in
una decina di incontri, in uno ci sarà il nostro
intervento in materia di riscaldamento e in
particolare la normativa che regola le centrali
termiche condominiali.
Gruppo Chiurlo srl
Ufficio marketing
DEFINIZIONI E RIFERIMENTI NORMATIVI
Camini
(Comustibili liquidi) Porzioni ascendenti dei canali da fumo atte a determinare un tiraggio naturale
nei focolari ed a scaricare i prodotti della combustione nell’atmosfera D.P.R. 22/12/1970, n 1391, art 3
Dimensionamento camini
- (combustibili liquidi) D.P.R. 22/12/1970, n 1391 art 6
- Calcolo delle dimensioni interne dei camini; UNI 9615
- (Combustibili gassosi) Canne fumarie/camini: Decreto 21/04/1993 –UNI-CIG 7129 ed 1/92, 4.3.2
- Canne fumarie collettive ramificate per apparecchi di tipo B a tiraggio naturale, UNI 10640
(Dimensionamento)
- Canne fumarie collettive e camini a tiraggio naturale per apparecchi di tipo C con ventilatore nel
circuito di combustione, UNI 10641 (Dimensionamento)
(Combustibili Gassosi) Camino: condotto verticale, a sezione circolare, quadrata o rettangolare,
avente lo scopo di disperdere a conveniente altezza dal suolo i prodotti della combustione
provenienti da un solo apparecchio
Decreto 27/12/1992 UNI-CIG 7128, ed 11/90, 4.1
Scarico dei lumi in condomini (unità immobiliari in edifici multipiano)
Le norme di riferimento per le caldaie sono:
- Decreto 27-/12/1992 –UNI-CIG 7128,ed 11/90, 4.3.4.3.
- D.P.R. 28/8/1993, n 412, art 5, punto 9
- Eventuali norme locali (Regolamenti d’igene conumali e regolamenti edilizi)
- Eventuali regolamenti di condomimio o vincoli ambientali
Per stufe, caminetti, radiatori individuali, scaldacqua unifamiliari non si applica quanto previsto dal
D.P.R. 26/8/1993 n 412, art 5, punto 9
Canali da fumo
(Combustibili liquidi) insieme alle canalizazionni attraversate dai fumi prodotto dalla combustione
- D.P.R. 22/12/1970, n 1391, art 3
- Realizzazione dei canali da fumo: D.P.R. 22/12/1970, n 1391, art 7
Canna Fumaria
- (Combustibili gassosi) Condotto asservito a più apparecchi installati su più piani di un edificio
(canna fumaria collettiva ramificata). Viene realizzato di solito in elementi prefabbricati che, per
giusta sovrapposizione, determinano una serie di canne singole (secondari), ciascuna dell’altezza di
un piano, e un collettore, o canna collettiva, nella quale defluiscono i prodotti della combustione
provenienti dai secondari a mezzo di un elemento speciale deviatore Decreto 27/12/1992 UNI-CIG7128, ed 11/90, 4.2
- (Comustibili gassosi) canne fumarie/camini:Decreto 21/4/1993 UNI-CIG 7129, ed 1/92, capitolo
4.3.2
Dimensionamento:
- Canne fumarie collettive ramificate per apparecchi di tipo B a tiraggio naturale, UNI 10640
- Canne fumarie collettive e camini a tiraggio naturale per apparecchi di tipo C con ventilatore nel
circuito di combustione, UNI 10641
La canna fumaria di un condominio è parte comune dell’edificio ed il respoinsabile è
l’amministratore che provvede alla manutenzione e gestione, in base alla specifiche redatte dal
progettista
CHIURLO
Tecnologia e Ser vizi
GESTIONE CALORE
INSTALLAZIONE
MANUTENZIONE
CONDUZIONE DI IMPIANTI DI
RISCALDAMENTO
E CONDIZIONAMENTO
PASIAN DI PRATO - UDINE - TEL. 0432 644292 - FAX 0432 644290 - WWW.CHIURLO.IT
Maggio 2006
- - - - - - - - 15
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0432 234970
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