COMUNE DI
CASTIGLIONE DELLA PESCAIA
STUDIO TECNICO
GEOMETRA MICHELE COSTANZO
RELAZIONE TECNICA
del 04-10-2012
Settore Ambiente e Patrimonio
Ufficio Patrimonio
Codice Elenco Patrimonio Comunale:
n. _______
Provincia: Siena
Comune: Siena
Indirizzo principale:
Via Piero Strozzi civici 65-69
Destinazione d’uso prevalente:
Residenziale
Tipologia:
Porzione di immobile
Superficie commerciale: Mq. 144,00
Canone annuo: unità immobiliari non locate
Diritto di prelazione ex. D.Lgs 42/2004: No
Condominio: Si
1A - Ubicazione
In Comune di Siena (SI), Via Piero Strozzi civici 65-69.
Allegati:
Cartografia (001);
Documentazione fotografica (002).
1B - Rappresentazione grafica dello stato di fatto
Lo stato di fatto dei luoghi, rilevato e certificato dal Geom. Michele Costanzo, su incarico conferito
dal Comune di Castiglione della Pescaia, risulta rappresentato nelle planimetrie in PDF allegate.
Allegati:
Pianta Piano terra (cod. 003);
Pianta Piano secondo (cod. 004);
Relazione asseverazione planimetrie (cod. 005).
1C - Descrizione dell'immobile
Porzione di immobile, facente parte di un fabbricato ad uso prevalentemente residenziale, edificato
agli inizi degli anni ‘60, ubicato nella periferia nord-est di Siena, nelle vicinanze della stazione
ferroviaria; la zona risulta ben servita dalle arterie principali della viabilità cittadina e dai servizi
pubblici, garantendo un buon collegamento con il centro storico, l’università e l’ospedale “Le
Scotte”.
La porzione di immobile è costituita da:
-un appartamento di civile abitazione posto al piano secondo, con ingresso dal civico 65, tramite la
corte condominiale, composto da un ingresso, una cucina con terrazzo, un soggiorno con terrazzo,
un disimpegno, tre camere ed un bagno;
-una cantina di pertinenza all’appartamento, posta al piano terreno, con acceso dal corridoio
condominiale interno al fabbricato;
-un magazzino/autorimessa, posto al piano terreno con ingresso carraio al civico 69, al quale si
accede tramite la corte condominiale; inoltre, lo stesso, è dotato di un accesso pedonale
secondario, sul corridoio condominiale.
Gli impianti dell’appartamento sono costituiti da:
- l’impianto elettrico: composto da elementi ed accessori di fabbricazione non recente;
- l’impianto idraulico: nella sua generalità, appare vetusto; fra l’altro, da informazioni verbali
assunte in loco, sembrerebbe che negli anni passati, si sono verificate delle perdite,
provocando dei danni all’appartamento sottostante. Per risolvere temporaneamente tale
guasto, è stato chiuso il rubinetto generale dell’acqua.
- l’impianto di riscaldamento: è costituito da una caldaia indipendente a gas, collocata nella
cucina; le tubazioni che collegano gli elementi radianti sono a vista. Dal libretto della caldaia
(allegato alla presente relazione), si rileva che la stessa è stata installata in data 07-12-1988.
L’appartamento mostra evidenti segni di vetustà, per i quali sarebbe necessario eseguire i seguenti
interventi:
- manutenzione ai terrazzi;
- manutenzione/rifacimento dell’impianto idraulico e rifacimento del bagno;
- manutenzione/rifacimento impianto elettrico;
- tinteggiatura dell’intero appartamento.
- manutenzione degli infissi esterni (finestre/porta finestre e scorrevoli esterni in legno).
Allegati:
Libretto della caldaia (cod. 006);
1D – Consistenze
La consistenza della porzione di immobile è la seguente:
superficie utile coperta:
• cucina (piano secondo)
• ingresso (piano secondo)
• camera (piano secondo)
• camera (piano secondo)
• bagno (piano secondo)
• camera (piano secondo)
• soggiorno (piano secondo)
• disimpegno (piano secondo)
• cantina (piano terra)
• magazzino/autorimessa (piano terra)
TOTALE superficie utile
Superficie scoperta:
mq. 11,25
mq. 6,70
mq. 14,15
mq. 17,10
mq. 5,10
mq. 17,80
mq. 37,90
mq. 6,60
mq. 9,00 (*)
mq. 16,60
mq. 142,20
•
•
terrazza (piano secondo)
terrazza (piano secondo)
mq. 3,80
mq. 5,50
superficie commerciale:
• superficie principale:
• abitazione (mq. 127,40) arrotondata per eccesso/difetto al mq.
•
Superficie omogeneizzata delle pertinenze di uso esclusivo:
•
di ornamento:
terrazzi (mq. 9,30 x 30%) arrotondata per eccesso al mq.
•
di servizio:
cantina (mq. 9,90(*) x 50%) arrotondata per eccesso al mq.
autorimessa (mq. 18,30 x 50%) arrotondata per eccesso al mq.
TOTALE superficie commerciale
mq. 127,00
mq.
3,00
mq. 5,00
mq. 9,00
mq. 144,00
(*) dimensioni desunte dalla scheda catastale.
Allegati:
Nessun allegato.
1E – Confini
Il fabbricato, ove è ricompresa la porzione di immobile confina:
ragioni alla particella 106 del foglio 12, Via Piero Strozzi, ragioni alla particella 491 del foglio 12 e
Via Marciano.
La porzione di immobile confina:
• l’appartamento al piano secondo: su tre lati, con la corte condominiale, vano scale e Fantozzi
Giacomo.
• la cantina al piano terreno: corte condominiale, Milanesi, corridoio condominiale, Nepi.
• Il magazzino/autorimessa al piano terreno: corridoio condominiale, autorimessa di altra
proprietà, corte condominiale, autorimessa di altra proprietà.
Salvo errori e come meglio in fatto.
Allegati:
Nessun allegato.
1H – Stato Locativo
La porzione di immobile non risulta locata.
Allegati:
Nessun allegato.
2A - Provenienza ante Comune di Castigliane della Pescaia
La porzione di immobile è pervenuta al Sig. Giunti Silvano in epoca ultraventennale.
La porzione di immobile è pervenuta al Sig. Giusti Silvano, nato a Torino il 04-03-1923, in forza del
testamento olografo del 10-04-1983 della Signora Giunti Gina (deceduta il 29-03-1987), pubblicato
con atto del 29-04-1987 repertorio 88287, a rogito del Notaio Ginanneschi Giovanni, notaio in
Siena, registrato a Siena il 11-05-1987 al n. 1343 e trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di
Siena in data 22-05-1987 ai numeri 3852/2224. Denuncia di successione del 23-01-1989 repertorio
49/469 trascritta alla Conservatoria dei RR.II. di Siena con nota del 14-02-1989 ai numeri
1428/886.
L’oggetto della denuncia di successione, nello specifico, riguarda:
- la piena proprietà delle unità immobiliari distinte al Catasto Fabbricati al Foglio 12 particella
394 (oggi 1227), subalterni 5-15
- “” omissis “”
Allegati:
Atto di pubblicazione del Testamento Olografo (cod. 007);
Visura ipotecaria con allegate Note di Trascrizione del 22-05-1987 e del 14-02-1989 (cod. 008).
2B - Provenienza al Comune di Castiglione della Pescaia
La porzione di immobile è pervenuta al Comune di Castiglione della Pescaia in forza del
testamento olografo del 14-02-2000 del Sig. Giunti Silvano (deceduto il 10-07-2006), pubblicato
con atto del 04-09-2006 repertorio 35815 a rogito del Notaio Mandarini Alfredo, notaio in Siena,
registrato a Siena il 14-09-2006 al n. 1816.
Nel testamento olografo, il Sig Silvano Giunti, nominava sua erede “la casa di riposo di Castiglione
della Pescaia (GR), meglio denominata casa albergo per anziani, con il vincolo che le rendite dei
beni lasciati siano interamente devolute a favore di detta Casa per essere di aiuto agli anziani
stessi e, in caso di alienazione degli immobili, con il vincolo che i denari da essa ricavati, vengano
reinvestiti totalmente in opere di miglioria per il soggiorno degli anziani nella casa.”
Con Delibera di Consiglio Comunale n. 66 del 29-11-2006, l’Amministrazione accettava con il
beneficio di inventario l’eredità del Sig. Giusti Silvano.
Con verbale del 23-01-2007, il Tribunale di Siena ha inventariato i beni relitti del de cuius Giunti
Silvano.
Con la nota di trascrizione del 02-11-2007, ai numeri 13198/7060, è stato trascritto presso
l’Agenzia del Territorio Ufficio Provinciale di Siena – Servizio di Pubblicità Immobiliare, l’atto
amministrativo “atto per causa di morte” del 12-07-2007 repertorio n. 11/675/1 dell’Ufficio del
Registro di Siena, con il quale sono stati trascritti, a favore del Comune di Castiglione della
Pescaia, fra l’altro, i diritti di proprietà per la quota pari ad 1/1 degli immobili individuati al Catasto
Fabbricati del Comune di Siena al Foglio 12, particella:
• 1127 subalterno 5;
• 1227 subalterno 15;
Con nota di trascrizione del 04-10-2012 ai numeri 7086/4981, è stata effettuata la rettifica d’Ufficio,
in quanto era stata indicata la particella errata 1127 sub. 5 foglio 12, anziché, la particella 1227
sub. 5 del foglio 12.
Con Delibera di Consiglio Comunale n. 14 del 23-05-2008, avente per oggetto “Acquisizione al
Patrimonio Disponibile Comunale di Immobile Residenziale corredato da pertinenze esclusive
(autorimessa privata e cantina), ubicato in Siena, Via Piero Strozzi n. 65 e 69”, l’Amministrazione
comunale ha disposto di acquisire al Patrimonio Disponibile Comunale la porzione di immobile;
nello stesso atto Consiliare, la porzione di immobile viene identificata: “all’Ufficio del Territorio della
Provincia di Siena (ex. UTE), Catasto Fabbricati Foglio 12 particella 1227 subalterni nn. 5-15”.
Con Decreto del Tribunale di Siena del 11-06-2008, è stata autorizzata la vendita dei beni di cui
alla Delibera di Consiglio Comunale n.14 del 23-05-2008 ai sensi dell’art. 747 del C.P.C..
Allegati:
Pubblicazione del testamento olografo del 04-09-2006 repertorio 35815 (cod. 009);
Nota di trascrizione del 02-11-2007 (cod. 010);
Nota di trascrizione del 04-10-12, rettifica d’ufficio alla trascrizione del 02-11-2007 (cod. 027);
Delibera di Consiglio Comunale n.14 del 23-05-2008 (cod. 011);
Autorizzazione alla vendita del Tribunale di Siena del 13-06-2008 (cod. 012).
3A - Servitù
In base alla documentazione presente presso l’archivio dell’Ufficio Patrimonio del Comune di
Castiglione della Pescaia, non sono emerse particolari servitù gravanti sulla porzione di immobile
ad esclusione di quelle derivanti dallo stato di fatto dei luoghi ed a quelle contenute nel
regolamento di condominio.
Quanto sopra con riferimento a quanto noto al Comune di Castiglione della Pescaia e fatte salve le
eventuali servitù da esso non conosciute.
Allegati:
Nessun allegato.
3B - Vincoli
La porzione di immobile non risulta sottoposta a tutela del D.Lgs. 42/2004 parte prima e parte
seconda (ex. Legge 1089/39).
Si richiamano inoltre gli eventuali vincoli contenuti nel certificato di destinazione urbanistica
rilasciato dal Comune di Siena il 03-10-2012, richiamato al successivo punto 5B.
In base alla documentazione presente presso l’archivio cartaceo dell’Ufficio Patrimonio, non sono
emersi documenti relativi a ulteriori vincoli gravanti sulla porzione di immobile.
Quanto sopra con riferimento a quanto noto al Comune di Castiglione della Pescaia e fatti salvi gli
eventuali vincoli da esso non conosciuti.
Allegati:
Nessun allegato.
3C - Condominio/Supercondominio/Comunione
La porzione di immobile è compresa in un immobile costituito in condominio. Compete alla
porzione di immobile la quota proporzionali pari a 109/1201 sulle parti comuni condominiali.
Allegati:
Tabella millesimi condominiali con stralcio del verbale assemblea del 13-10-2011 (cod. 013);
Regolamento di condominio (cod. 014);
4A - Catasto dei terreni
La porzione di immobile, risulta compresa in un edificio attualmente distinto al Catasto Terreni al
Foglio 12, particella:
• 1227, “ente urbano” di ha 00.17.46;
Si fa avvertenza che la particelle 1227 del foglio 12 deriva dalla particella 203 del foglio 12 a
seguito della variazione identificativi per allineamento mappe del 15-06-2006 n. 2998 .1/2005 in atti
dal 15-06-2005 (protocollo n. SI0056867).
Si allega la documentazione relativa.
Allegati:
Estratto di mappa (cod. 015);
Visura storica (cod. 016).
4B - Catasto dei fabbricati
La porzione di immobile, ai fini della conformità di cui all’art. 19 comma 14 della Legge 122/2010,
risulta regolarmente accatastata e correttamente rappresentata sulle planimetrie depositate in
Catasto.
La porzione di immobile risulta attualmente censita al Catasto Fabbricati, in Ditta a “Giunti Silvano,
nato a Torino il 04-03-1923 Cod. Fisc. GNTSVN23C04L219N”, per la proprietà di ½, al Foglio 12,
particelle:
• 1227 subalterno 5, Via Piero Strozzi n. 11, piano: T, zona censuaria 2, categoria C/6, classe
9, consistenza 16 mq, rendita catastale €. 129,73;
• 1227 subalterno 15, Via Piero Strozzi n. 11, piani: 2-S1, zona censuaria 2, categoria A/2,
classe 5, consistenza 6,5 vani, rendita catastale €. 1.225,29;
Con l’avvertenza che:
- l’unità immobiliare al Foglio 78 particella 1227 subalterno 15, a seguito della variazione del 1506-2005 n. 16301 .1/2005 in atti dal 15-06-2005 (protocollo n. SI0057020) “variazione per
modifica identificativo”, ha sostituito l’unità immobiliare al foglio 12 particella 394 subalterno 15.
- l’unità immobiliare al Foglio 78 particella 1227 subalterno 5, a seguito della variazione del 1506-2005 n. 16267 .1/2005 in atti dal 15-06-2005 (protocollo n. SI0056949) “variazione per
modifica, identificativo”, ha sostituito l’unità immobiliare al foglio 12 particella 394 subalterno 5.
Si allega la documentazione relativa.
Sono attualmente in corso gli aggiornamenti catastali riguardanti la voltura della ditta intestataria e
della toponomastica.
Allegati:
Elenco Immobili (cod. 017);
Visure storiche - Foglio 12 - Particella 1227 - Subalterni 5-15 (cod. 018);
Scheda catastale unità immobiliare al Foglio 12 particella 1227 sub. 5, del 12-01-1965 (cod. 019);
Scheda catastale unità immobiliare al Foglio 12 particella 1227 sub. 15, del 12-01-1965 (cod.
020);
5A – Destinazione di fatto
La porzione di immobile è adibita a civile abitazione con cantina di pertinenza e autorimessa.
Allegati:
Nessun allegato.
5B - Destinazione urbanistica
Con riferimento al comma 2 dell’art. 30 del DPR 380/2001, non è obbligatorio allegare il certificato
di destinazione urbanistica all’atto di compravendita, in quanto, la porzione di immobile non
riguarda “terreni che costituiscono pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, la
cui superficie complessiva dell'area di pertinenza medesima è superiore a 5.000 metri quadrati”.
Dalle ricerche svolte tramite internet, sul sito informatico del Comune di Siena (sistema informatico
del Regolamento Urbanistico), l’area sulla quale ricade il fabbricato ove è ricompresa la porzione di
immobile, risulta soggetta:
-
-
secondo il Regolamento Urbanistico, approvato con Delibera di C.C. n. 2 del 24-01-2011:
• Centro Abitato (ai sensi dell'art. 55 comma 2, lettera b, della L.R. 1/2005); normato
dall’Art. 2 delle NTA “contenuto e ambito di applicazione”.
• Per la maggior parte su “Sottosistemi funzionali degli insediamenti e dei tessuti,
Sistemi e sottosistemi di paesaggioUC3 - Urbanizzato compatto 3 – tessuti
prevalentemente residenziali a media/alta densità”, normato dagli articoli:
Art. 30 Ristrutturazione edilizia (RI)
Art. 38 Rottamazione edilizia (ROE)
Art. 50 Aspetti generali dei Tessuti
Art. 60 Aspetti generali per il Sottosistema funzionale dell'Urbanizzato Compatto
(UC)
Art. 63 Tessuto dell'Urbanizzato compatto 3 (UC3)
Per la minor parte su “verde urbano e territoriale – verde di ambientazione - Vd”, normato
dall’articolo 104 delle NTA e, “mobilità e spazzi aperti – viabilità locale - Ma” normato
dall’articolo 108 delle NTA.
L’area è soggetta:
- Pericolosità Idraulica: classe 1 – pericolosità idraulica bassa;
- Pericolosità Geomorfologica: classe 2 – pericolosità geomorfologica media;
- Pericolosità Sismica: classe 3 – pericolosità sismica elevata;
Inoltre, l’area risulta ricadere nell’abito dell’art. 136 del D.Lgs 42/2004 “immobili ed aree di notevole
interesse pubblico”.
Con riferimento al certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Siena in data 0310-2012, il fabbricato ove è ricompresa la porzione di immobile, distinto al Catasto Fabbricati al
Foglio 12 particella 1227, secondo il regolamento Urbanistico vigente, ricade parzialmente:
(UC3) Urbanizzato compatto 3 - tessuti prevalentemente residenziali a media/alta densità, art. 63
delle NTA;
(UC) Urbanizzato Compatto, art. 60 delle NTA;
(Vd) Verde Urbano e Territoriale – verde di ambientazione, art. 104 delle NTA;
(UC) Urbanizzato Compatto, art. 60 delle NTA;
(Ma) Mobilità e spazi aperti – viabilità locale, art. 108 delle NTA.
Allegati:
Stralcio Regolamento Urbanistico (cod. 021);
Stralcio delle Norme del R.U. (cod. 022);
Stralcio carta Pericolosità Idraulica R.U. (cod. 023);
Stralcio carta Pericolosità Geomorfologica R.U. (cod. 024);
Stralcio carta Pericolosità Sismica R.U. (cod. 025);
Stralcio carta Beni Culturali e del Paesaggio R.U. (cod. 026);
Certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Siena in data 03-10-2012 (cod.
028).
6A - Riepilogo Edilizia
Il fabbricato, dove è ricompresa la porzione di immobile, è stato realizzato dalla Coop. Edilizia
Belvedere in forza del Permesso n. 7093 del 20-07-1961 e successiva variante, Licenza Edilizia n.
8805 del 26-01-1963.
Il Comune di Siena, ha dichiarato l’abitabilità e l’uso con certificato del 15-09-1964.
Allegati:
Stralcio della tavola grafica allegata alla Licenza Edilizia n. 8805 del 26-01-1963 (cod. 029);
Certificato di abitabilità e di uso del 15-09-1964 (cod. 030).
8A – Normativa Energetica
Con riferimento alla normativa prevista dal D.Lgs. n.192/2005 e successive modifiche ed
integrazioni nonché dalle disposizioni regionali vigenti, l’Attestato di Certificazione Energetica sarà
allegato al rogito notarile.
Allegati:
Nessun allegato.