TRIBUNALE DI MANTOVA
FALLIMENTO N. 35/2009 R.F.
GIUDICE DELEGATO DOTT.SSA LAURA DE SIMONE
CURATORE AVV. PAOLA CUZZOCREA
AVVISO DI VENDITA
Si comunica che il Fallimento in epigrafe intende procedere alla vendita dei seguenti
beni immobili:
piena proprietà dell’immobile sito in Castiglione delle Stiviere (MN), Via Cavour n.25
(ex S.S. Goitese), costituito da casa di abitazione su due piani fuori terra, oltre
seminterrato, edificata su lotto di terreno della superficie di mq.560, identificato al
catasto fabbricati del Comune di Castiglione delle Stiviere al Fg.14, p.lla 325, sub.1,
cat.A/7 (villino), cl.3, consistenza 10 vani, rendita €.444,15, Via Cavour n.25, piano
S-1-T-1.
Prezzo base dell’intero lotto euro 350.000,00
I beni di cui sopra sono dettagliatamente descritti - e identificati come lotto 2 - nella
perizia di stima del Geom. Gianpaolo Taffa in data 19/5/2010 reperibile sui siti
internet www.studiovirgilio.it, sezione procedure e www.astegiudiziarie.it ai quali si
rinvia, o presso il Curatore Avv. Paola Cuzzocrea (tel.0376/281361, e-mail
[email protected]).
CONDIZIONI DELLA VENDITA
1) Ferma la descrizione che precede e di cui alla perizia sopra citata, i beni vengono
venduti nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, con esonero del Fallimento da
ogni responsabilità e garanzia per vizi e difetti. Sarà pertanto compito degli interessati
verificare con congruo anticipo lo stato dei beni.
2) Tutte le spese (anche notarili) e imposte di trasferimento sono a carico
dell’acquirente, così come gli oneri fiscali di legge. Dovranno essere effettuate a cura e
spese dell’acquirente anche la voltura catastale e le cancellazioni delle formalità
precedentemente iscritte e trascritte nei Registri immobiliari.
3) Il prezzo di vendita è riferito al singolo lotto non frazionabile e non potrà essere
inferiore a quello base.
4) Il pagamento del prezzo e degli oneri tributari dovrà essere effettuato entro
sessanta giorni dall’aggiudicazione.
5) In caso di mancato versamento del prezzo nel termine suddetto, la cauzione verrà
incamerata e, in caso di successiva vendita del bene ad un prezzo inferiore,
l’aggiudicatario inadempiente sarà tenuto al pagamento alla procedura della
differenza.
6) Il Curatore si riserva la facoltà di sospendere in qualsiasi momento la vendita
qualora pervenisse offerta irrevocabile d’acquisto migliorativa per un importo non
inferiore al 10% del prezzo offerto.
MODALITA’ DI PRESENTAZIONE DELLE OFFERTE
7) Gli interessati all’acquisto dovranno far pervenire l’offerta in busta chiusa presso lo
studio del Curatore Avv. Paola Cuzzocrea, in Virgilio (MN), Via Cisa n.95, entro e non
oltre le ore 12 del giorno 27 ottobre 2010.
8) La busta dovrà contenere, oltre all’offerta dichiarata irrevocabile, un assegno
circolare non trasferibile dell’importo pari al 10% del prezzo offerto a titolo di cauzione
intestato a “Fallimento N.35/2009 Tribunale di Mantova”.
9) L’offerta dovrà contenere l’indicazione del lotto a cui si riferisce, le generalità
dell’offerente, il nome del legale rappresentante se società, il codice fiscale e
l’eventuale partita IVA, l’indicazione del prezzo offerto ed il recapito dell’offerente
(telefono o e-mail), e sarà inefficace se inferiore al prezzo base indicato.
La busta dovrà presentare all’esterno la dicitura “Offerta d’acquisto per i beni del
fallimento N.35/09 – lotto 2 – Tribunale di Mantova”.
GARA TRA GLI OFFERENTI
10) Nel caso venga formulata più di un’offerta valida, alle ore 11 del giorno 28 ottobre
2010, presso il Tribunale di Mantova – Cancelleria Fallimentare, verranno esaminate le
offerte e verrà ivi immediatamente indetta tra tutti gli offerenti una gara avanti il
Curatore; l’eventuale gara partirà dall'offerta più alta, con rialzi minimi di euro
3.000,00. I beni verranno aggiudicati a chi avrà formulato l’offerta più alta.
11) La vendita si concluderà con la stipula del relativo contratto con l’aggiudicatario.
12) L'offerente potrà farsi rappresentare nella gara da un procuratore munito di
procura risultante da scrittura privata anche non autenticata (purché accompagnata
da fotocopia del documento d'identità dell'offerente), salvo che il potere di
rappresentanza risulti dal certificato del Registro delle Imprese.
13) In caso di presenza dell'unica offerta valida già in possesso della Procedura, si
procederà, previa accettazione dell'offerta medesima, all'aggiudicazione dei beni
all’offerente.
14) All'offerente non aggiudicatario, la cauzione sarà restituita immediatamente dopo
lo svolgimento della gara.
PUBBLICITA'
15) Il presente avviso di vendita viene pubblicato sui siti internet
www.astegiudiziarie.it e www.studiovirgilio.it almeno 15 giorni prima del termine per il
deposito delle offerte.
16) Entro il termine di cui al punto che precede verrà pubblicato, altresì, un annuncio
di vendita sul quotidiano "La Gazzetta di Mantova".
Maggiori informazioni presso il Curatore Avv. Paola Cuzzocrea, con studio in Virgilio
(MN), Via Cisa n.95, Tel. 0376 281361, Fax 0376 281362, e-mail
[email protected].
Mantova, 13 settembre 2010
Il curatore Avv. Paola Cuzzocrea
TRIBUNALE di MANTOVA
Sezione Fallimenti
*
Nella procedura fallimentare n. 35/09 a carico di:
............... ........... di ........... ........... …………..., nonché dei soci ........... ..........., ........... ......... e ........... ..........
Giudice delegato: Dott.ssa Laura De Simone
Curatore: Dott.ssa Paola Cuzzocrea
Stimatore: Geom. Gianpaolo Taffa
*
STIMA della PARTE IMMOBILIARE
dell’ATTIVO FALLIMENTARE
*
PREMESSE
Ricordiamo in breve, come già fatto nel testo dell’elaborato di
stima dei “BENI MOBILI” depositato in Cancelleria in data
9/12/09, che con sentenza del 26/06/09 l’Ecc.mo Tribunale di
Mantova, in camera di consiglio, dichiarava il fallimento della
società avente sede in Castiglione delle Stiviere, via Toscanini n.
2, esercente attività di commercio all’ingrosso di prodotti petroliferi per autotrazione, nominando quale Giudice delegato la gentile Dott.ssa De Simone e quale Curatore l’Avv. Cuzzocrea.
Quest’ultimo con lettera 25 settembre 2009 conferiva
l’incarico allo scrivente di procedere nella stima dei beni intestati
ai soci della società, tutti residenti in Castiglione.
2
In forza dell’incarico ricevuto il sottoscritto si attivava nel richiedere innanzitutto all’Agenzia del Territorio di Mantova, uffici del Catasto, le visure, le planimetrie e gli estratti di mappa degli immobili costituenti l’attivo fallimentare, procedendo quindi
nella richiesta all’Ente Comune di Castiglione di tutti i relativi atti autorizzativi a partire dai primi anni ’60.
La documentazione veniva ritirata in occasione dell’ulteriore
accesso (la verifica e la valutazione dei beni cosiddetti “mobili” è
stata eseguita in occasione di più trasferte nel corso del mese di
ottobre) presso gli uffici comunali in data 23/11/09.
Da tale data si sono susseguiti da parte del sottoscritto numerosi incombenti finalizzati innanzitutto alla regolarizzazione degli immobili sotto l’aspetto “catastale”, con la predisposizione
e il deposito presso l’Agenzia del Territorio di Mantova delle relative pratiche “Pregeo” e “Docfa”, allegate alla presente, nonché
un ulteriore accesso presso l’Ufficio Tecnico comunale a metà
del mese di marzo 2010 avente lo scopo di sollecitare il rilascio
delle fotocopie della pratica edilizia (ultima in ordine di tempo)
inerente il fabbricato di abitazione attualmente occupato dal Sig.
........... ......... e privo del certificato di abitabilità.
In data 5/05/10 veniva trasmessa al sottoscritto la certificazione notarile ai sensi dell’art. 567, comma II cpc, a firma del Sig.
Notaio Fabbi Giampaolo, contenente la “storia” ipotecaria di entrambi i lotti aggiornata al 6/04/10 con le iscrizioni e le trascrizioni pregiudizievoli.
3
Lo scrivente si incontrava infine ancora una volta, con il collega Geom. Colombo Marino per ottenere informazioni riguardo la
situazione complessiva degli immobili, in quanto il medesimo
Tecnico – come riferito alla gentile Dott.ssa Cuzzocrea in data
25/01/10 – si era a suo tempo interessato per la “regolarizzazione” dell’intero complesso ............
Possiamo quindi procedere nell’assolvimento della seconda
parte dell’incarico, cioè nella stima della parte immobiliare
dell’attivo fallimentare.
*
Il testo dei quesiti a cui il sottoscritto è stato incaricato di rispondere è il seguente:
… “Proceda l’esperto nominato, esaminati gli atti ed eseguita ogni altra
operazione necessaria, compiute le opportune ispezioni e verifiche catastali ed ipotecarie, con riferimento agli immobili che costituiscono l’attivo
fallimentare:
1) all’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali e più precisamente alla esatta individuazione dei beni di pertinenza
dei falliti ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione
del Giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Agenzia del
Territorio di Mantova;
2) ad una sommaria descrizione del bene, avendo cura di precisare le
caratteristiche oggettive dell’immobile in relazione all’art. 10 del D.P.R.
633/1972 e se la vendita immobiliare sia soggetta ad Iva; a descrivere lo
stato degli impianti, acquisendo copia della documentazione esistente, accertando la loro conformità alla normativa vigente e quali possano essere
approssimativamente i costi per gli interventi di messa a norma degli stessi”;
3) ad indicare per le costruzioni iniziate anteriormente il 2 settembre
4
1967, la data di inizio delle costruzioni, anche in base ad elementi presuntivi, ove non sia reperibile la dichiarazione sostitutiva dell’atto notorio
di cui all’art. 40 della L. 47/1985;
4) ad accertare, per le costruzioni iniziate successivamente alla data di
cui al punto 3), gli estremi della licenza o della concessione edilizia; evidenzi in ogni caso l’eventuale assenza di licenza o le realizzazioni effettuate in difformità della stessa ed in tali casi indichi se il proprietario
dell’immobile ha provveduto a presentare la domanda di condono edilizio
ed a versare la relativa oblazione ai sensi della L. 47/1985 e 724/1994;
nell’ipotesi che queste ultime circostanze non si fossero verificate, quantificarne i costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti;
5) ad apprestare la documentazione occorrente per la vendita ex art.
567 c.p.c. allegando per i terreni il certificato di destinazione urbanistica;
6) ad identificare catastalmente l’immobile, indicando altresì gli elementi necessari per l’eventuale emissione del decreto di trasferimento ed
eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento del
Catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n.
1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove
mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione e, in caso di oggettiva impossibilità, ne indichi le ragioni ostative;
7) ad appurare, sulla scorta della documentazione dell’Agenzia del
Territorio, se il fallito è intestatario degli immobili stessi in forza ad un atto regolarmente trascritto, indicando gli eventuali comproprietari indivisi; nell’ipotesi in cui si tratti di una quota indivisa indichi l’esperto se il
compendio sia comodamente divisibile e se possa essere assegnata alla
parte debitrice l’intera proprietà di un singolo cespite;
8) a verificare l’esatta provenienza dei beni mediante la ricostruzione
analitica delle vicende relative alle trascrizioni ed alle iscrizioni ipotecarie
nel ventennio antecedente al fallimento, la sussistenza di oneri, pesi, servitù attive e/o passive, diritti di usufrutto, uso ed abitazione e quindi ad indicare l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili
all’acquirente;
9) ad indicare l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura
condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non
opponibili all’acquirente;
5
10) a determinare il valore degli immobili di pertinenza della società
fallita e dei soci;
11) ad accertare lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale il compendio è occupato, con
particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al fallimento; laddove gli immobili siano occupati in base ad un
contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta,
l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in
corso per il rilascio, nonché dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri,
anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico
dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla
attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere
storico-artistico; in ogni caso, nel caso di occupazione del bene da parte di
soggetti diversi dal fallito l’esperto avviserà immediatamente il Giudice ai
fini dell’eventuale nomina del custode;
12) ad accertare se i beni pignorati siano oggetto di procedura espropriativa per pubblica utilità;
13) ad allegare le planimetrie degli immobili ed una congrua documentazione fotografica che idoneamente li raffiguri;
14) ad allegare l’attestato di certificazione energetica in conformità al
disposto di cui al Decreto Legislativo 19/08/05 n. 192, come modificato da
Decreto Legislativo 29/12/06 n. 311, ed alle ulteriori specificazioni di cui
alla deliberazione n. 5733 del 31/10/07 emessa dalla Regione Lombardia;
14) a depositare una separata e succinta descrizione del lotto, ovvero
dei lotti formati, con indicazione dello stato di occupazione da parte del
fallito o di terzi, con il prezzo di stima loro attribuito, nella quale sarà indicata tra l’altro anche il contesto in cui gli stessi sono ubicati, secondo lo
schema consueto per la pubblicazione dei bandi di vendita immobiliare.”
*
RISPOSTA ai QUESITI
1) all’identificazione del bene, comprensiva dei confini e dei dati catastali e più precisamente alla esatta individuazione dei beni di pertinenza
dei falliti ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione
del Giudice, ove necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegan-
6
do alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall’Agenzia del
Territorio di Mantova;
Si evidenzia preliminarmente che il sottoscritto, come già ebbe
a riferire al gentile Curatore con lettera 25/01/10, ritiene indispensabile suddividere gli immobili in due distinti lotti di cui il
primo corrispondente all’opificio costituito dal piazzale su cui
insistono gli impianti di pompaggio del combustibile, stoccato in
n. 5 cisterne interrate, con fabbricato ad uso deposito, autorimessa, uffici e portico aperto su di un lato, nonché l’annessa abitazione intestata e occupata dai coniugi ........... ........... e ...........
..........
Il secondo lotto è costituito a sua volta dalla casa di abitazione, di recente ristrutturazione, intestata e occupata dal figlio (socio fallito pur’esso) Sig. ........... ........., con area cortiva pertinenziale, non recintata verso il confinante edificio gemello in lato
Nord e con il quale ha un ingresso comune dalla ex Statale Goitese.
Per quanto concerne i dati catastali si ricorda che lo scrivente
ha proceduto alla predisposizione e all’inoltro all’Agenzia del
Territorio di Mantova delle pratiche che di seguito vengono elencate in quanto la parte edificata sia del primo che del secondo lotto non corrispondeva, in parte, con le indicazioni contenute nelle
diverse planimetrie catastali oppure era carente delle relative planimetrie C.F.
Quindi:
- LOTTO 1: visura aggiornata di cui al doc. 1
7
Alla intestazione ........... ........... e ........... ........., rispettivamente per 11/12 e 1/12
Abitazione:
- fg. 14, p.lla 263, sub. 2, cat. A/2, cl. 2, consistenza vani 6,5,
rendita € 281,99. via S.S. Goitese n. c.m., piano S-T-PT-1; impianto meccanografico del 30/06/87 (vedi inoltre doc. 1/ter planimetria N.C.E.U. redatta in allora e che corrisponde allo stato effettivo attuale);
Opificio:
- fg. 14, p.lle 263, sub. 1 e 264 sub. 1, cat. D/8, rendita €
3.420,75, via Cavour n. 25, PT; variazione 24/03/10 n. 2625, in
atti dal 24/03/2010 (vedi planimetria doc. 1/bis);
Piccolo magazzino di nuova costruzione (ricovero pompa antincendio):
- fg. 14, p.lla 264, sub. 2, cat. C/2, cl. 1, consistenza mq. 9, rendita € 7,44, via Cavour n. 25, PT (unità afferenti edificate su aree
di corte del 24/03/10 n. 396).
La superficie complessiva del lotto è di mq. 3.860 di cui mq.
560 relativi alla p.lla 263 e mq. 3.300 relativi alla p.lla 264.
Vedi planimetria doc. 1/quater.
Vedi altresì estratto di mappa (doc. 1/quinques).
Confini:
- a Nord-Est la ex S.S. Goitese;
- a Sud-Est termina a punta;
- a Sud-Ovest la strada vicinale ex via Cavour n. 25, attualmente
8
via Toscanini n. 2;
- a Nord-Ovest la p.lla 584 di altre ragioni estranee, a rete, e
l’area cortiva pertinenziale del fabbricato di cui al successivo lotto n. 2 (p.lla 325) a rete metallica.
L’edificio della casa di abitazione gode di servitù di sporto
tramite la cornice di gronda sull’area cortiva p.lla 325 di cui al
medesimo lotto 2 anzidetto.
Si elencano di seguito le pratiche catastali che il sottoscritto ha
dovuto predisporre e inoltrare all’Agenzia del Territorio di Mantova, per regolarizzare, come già detto, la situazione effettiva,
con nuovi classamenti, ove necessari (magazzino “aggiunto” sul
retro del fabbricato dell’autorimessa e piccolo nuovo fabbricato
della pompa antincendio sul confine in lato Sud).
- “Tipo mappale”, atto di aggiornamento prot. 28317
dell’11/03/10 cod. file Pregeo 2.589.377 (doc. 2, compresi elaborati tecnici, informazioni geometriche, libretto delle misure e
quant’altro);
- “Tipo mappale”, atto di aggiornamento prot. 28317, in pari data (doc. 3) con attestato di approvazione da parte del Dir. Resp.
Ing. Francesco Marino, relativamente alle suddette porzioni edificate con libretto, schema di rilievo ecc., come sopra;
- ricevuta di avvenuta variazione (doc. 4) del 24/03/10, relativa
alle p.lle 263/1 e 264/1 – via Cavour, 25;
- ricevuta di avvenuta variazione (doc. 4/bis) del 24/03/10, relativa alla p.lla 264/2 – via Cavour, 25;
9
- dichiarazione di variazione (doc. 5) presentata ai sensi
dell’art. 20 del RDL 13/04/39 inerente la p.lla 264 alla quale verrà attribuito un nuovo subalterno (vedi quadro D, note relative al
documento);
- dichiarazione di fabbricato urbano (doc. 6) inerente la p.lla
264/2 di cat. C/2, sempre con riferimento al “tipo mappale” prot.
28317 (… “volume tecnico preteso dai VVFF per la protezione
degli impianti antincendio”) con mod. 1NB, elaborato planimetrico e planimetria del Catasto Fabbricati in scala 1/200.
Viene così a dimostrarsi, in ogni sua parte, la complessa “pratica catastale”.
- LOTTO 2: visura aggiornata di cui al doc. A
Alla intestazione ........... ........., proprietario per l’intero
Abitazione:
- fg. 14, p.lla 325, sub. 1, cat. A/7 (villino), cl. 3, consistenza 10
vani, rendita € 444,15, via Cavour n. 25, piano S-1-T-1, variazione del 24/03/10 n. 2638 (diversa distribuzione degli spazi interni, ristrutturazione).
Vedi planimetria doc. E.
Vedi estratto di mappa. doc. A/1.
Confini:
- a Nord la ex S.S. Goitese;
- a Sud-Est l’area cortiva di cui alla p.lla 263 del precedente lotto
1 a filo di muro qui escluso e a rete metallica;
- a Sud-Est la p.lla 584, di ragioni estranee, a rete metallica;
10
- a Nord-Ovest la p.lla 324 di ragioni estranee, a metà muro divisorio interno e a linea di termini.
Si elencano, come per il lotto 1, le pratiche catastali per regolarizzare la situazione effettiva, con predisposizione di nuova planimetria N.C.E.U.:
- “Tipo mappale”, atto di aggiornamento prot. 28308
dell’11/03/10 cod. file Pregeo 1.736.282 (doc. B, compresi elaborati tecnici, informazioni geometriche, libretto delle misure e
quant’altro);
- “Tipo mappale”, atto di aggiornamento prot. 28308, in pari data (doc. C), con attestato di approvazione da parte del Dir. Resp.
Ing. Francesco Marino, relativamente all’intero edificio con elaborati tecnici ecc.;
- ricevuta di avvenuta variazione (doc. D) del 24/03/10, relativa alla p.lla 325/1 – via Cavour, 25;
- dichiarazione di fabbricato urbano (doc. E) inerente la p.lla
264/2 di cat. C/2, sempre con riferimento al “tipo mappale” prot.
28308 (si tratta di … “fabbricato ristrutturato in epoca recente”)
con mod. 1NB e planimetria del Catasto Fabbricati in scala
1/200, per n. 3 piani (piano cantinato, terra e primo).
(Ricordiamo che, per le informazioni fornite dal collega Colombo, la pratica catastale non venne a suo tempo portata a termine
dal Sig. ..........., con ripresentazione appunto del “tipo mappale”
e della planimetria aggiornata, in quanto la pratica edilizia non
era stata a sua volta portata a termine – nonostante fossero stati
11
pagati gli oneri – in quanto i lavori per l’allacciamento della fognatura al collettore stradale erano risultati troppo onerosi per il
committente)
Quindi, in sostanza, il sottoscritto ha provveduto a predisporre
i cosiddetti “tipi” debitamente approvati dall’Agenzia del Territorio di Mantova.
*
2) ad una sommaria descrizione del bene, avendo cura di precisare le
caratteristiche oggettive dell’immobile in relazione all’art. 10 del D.P.R.
633/1972 e se la vendita immobiliare sia soggetta ad Iva; a descrivere lo
stato degli impianti, acquisendo copia della documentazione esistente, accertando la loro conformità alla normativa vigente e quali possano essere
approssimativamente i costi per gli interventi di messa a norma degli stessi;
LOTTO 1
Per quanto riguarda il primo lotto esso è appunto costituito da
un terreno della superficie di mq. 3.860, con edificata la struttura
del magazzino, autorimessa, uffici, portico e locali pertinenziali
aggiunti, per una superficie coperta di mq. 315 per il fabbricato
principale e mq. rispettivamente 35 per i locali pertinenziali sul
retro e 12,25 per il piccolo fabbricato delle pompe antincendio.
Il tutto per un totale di mq. 362, a cui vanno sommati altri mq.
108 dell’abitazione su due piani più scantinato.
LOTTO 2
La casa occupata e di “proprietà” di ........... ......... è stata edificata in origine su di un lotto di terreno avente ingresso unico dalla ex S.S. con la vicina “gemellata”, in lato Nord, di altre ragioni;
il lotto ha anch’esso una superficie di mq. 560, recintato sui lati
12
Sud-Ovest ed Est.
L’area di sedime dell’edificio è di circa mq. 105.
Per quanto riguarda nel dettaglio le “finiture” si rimanda al
successivo quesito 10.
Relativamente alle caratteristiche oggettive degli immobili v’è
da dire quanto segue:
- LOTTO 1
Sia i locali dell’azienda (uffici, autorimessa, portico, pertinenze ecc.) che l’abitazione annessa sono da ritenersi bene strumentale. Quindi la vendita è soggetta ad IVA.
Chiunque sia l’acquirente esso dovrà sostenere la spesa della
tassa di registro e delle cosiddette “ipotecarie e catastali fisse”,
pari ad € 168,oo per 3 volte, salvo variazioni nel contempo intervenute per legge.
- LOTTO 2
La casa di ........... ......... è invece da considerarsi “immobile
abitativo” e il cedente è indubbiamente un soggetto privato.
Per quanto riguarda l’acquirente, in qualsiasi caso esso è esente da Iva.
Nel caso si tratti di acquisto di “prima casa” la tassa di registro
sarà pari del 3%, con le “ipotecarie e catastali” sempre fisse e pari ad € 168 + 168.
Negli altri casi la tassa di registro aumenta all’8% mentre le
“ipotecarie e catastali” sono rispettivamente pari al 2% e all’1%.
13
*
3) ad indicare per le costruzioni iniziate anteriormente il 2 settembre
1967, la data di inizio delle costruzioni, anche in base ad elementi presuntivi, ove non sia reperibile la dichiarazione sostitutiva dell’atto notorio
di cui all’art. 40 della L. 47/1985;
A tale proposito il sottoscritto evidenzia di aver effettuato accurate ricerche presso l’archivio dell’Ufficio Tecnico di Castiglione, in ciò coadiuvato gentilmente dall’archivista titolare.
Possiamo quindi esporre gli estremi di tutte le pratiche rintracciate:
- LOTTO 1
- licenza di costruzione n. 829/646 rilasciata a ......... ............. in
data 29/02/64 per “costruzione magazzino” su progetto dell’Ing.
Martinetti, con certificato di inizio lavori (7/03/64) e termine dei
medesimi (12/06/64).
Dai disegni emergono dimensioni pari a ml. 20 x 8,50 che impongono oggi la presentazione di una pratica di sanatoria.
- Pratica edilizia n. 1250/72 per “variante al progetto di nuovo
appartamento” a nome di ........... ......... (manca agli atti la relativa concessione).
È stato rilasciato tuttavia certificato di abitabilità, in data
30/12/75, al Sig. ........... ......... (nonno dell’attuale fallito) per
“costruzione di nuovo edificio” (doc. 10).
Dal raffronto delle indicazioni di progetto (e successiva variante) con quelle delle planimetrie N.C.E.U. e lo stato effettivo
dei locali emerge che non sono state apportate negli anni modifiche alla disposizione dei locali stessi per quanto riguarda
14
l’abitazione: emerge tuttavia un aumento nelle dimensioni della
parte “commerciale” che dovrà essere “sanata” a mezzo di apposita pratica di cui preciseremo gli incombenti.
- LOTTO 2
La casa di ........... ......... è stata assentita con licenza di costruzione di cui alla P.E. n. 305/1967 alla intestazione di ...........
......... (nonno), ......... ............. ed altri proprietari trattandosi di
palazzina bifamiliare, su progetto del Geom. Vincenzo Ferrari;
calcoli dei c.a. realizzati dall’Arch. Arturo Macerata.
È stato in seguito rilasciato, a lavori terminati, certificato di abitabilità (doc. G) per “nuova costruzione di appartamenti –
abitazione di tipo popolare”.
Successivamente il Sig. ........... ......... (……….) inoltrava in
data 24/02/03 richiesta di “ampliamento di casa di civile abitazione in via Cavour al fg. 14, mapp. 325”.
È stata rilasciata c.e. n. 89/2003 registro 23440, … “visto
l’atto di compravendita del Notaio Agostino Ribolzi in data
16/04/03 rep. 20985 reg. a Castiglione ecc. nel quale i Sigg.
........... ........... e ........... ......... vendevano al Sig. ........... ......... i
mapp. sotto indicati.”
L’ASL emetteva in data 6/05/03 parere favorevole con determinate prescrizioni riguardanti specificatamente l’impianto di fognature di cui venivano date precise istruzioni tecniche (doc. H –
cumulativo). Vi è la dichiarazione di inizio lavori del 22/07/03 a
firma del progettista e D.L. Geom. Colombo Marino.
15
Si produce l’attestazione di avvenuto versamento degli oneri di
urbanizzazione e diritti di segreteria in data 11/07/03 per
l’importo di e 5.484,26.
Non vennero presentate, a lavori ultimati, le necessarie planimetrie del Catasto fabbricati aggiornate.
Dalla disamina del progetto assentito e lo stato effettivo dei locali tutti emergono difformità che impongono la presentazione
di idonea pratica di sanatoria.
*
4) ad accertare, per le costruzioni iniziate successivamente alla data di
cui al punto 3), gli estremi della licenza o della concessione edilizia; evidenzi in ogni caso l’eventuale assenza di licenza o le realizzazioni effettuate in difformità della stessa ed in tali casi indichi se il proprietario
dell’immobile ha provveduto a presentare la domanda di condono edilizio
ed a versare la relativa oblazione ai sensi della L. 47/1985 e 724/1994;
nell’ipotesi che queste ultime circostanze non si fossero verificate, quantificarne i costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti;
Alla prima parte del quesito si è già risposto.
In merito alla seconda parte poiché né i proprietari del lotto n.
1 né quelli del lotto 2 non hanno presentato domanda di condono edilizio o sanatoria, versando le relative oblazioni ecc., il sottoscritto procede nella quantificazione dei costi e degli oneri relativi, dopo aver conferito con i tecnici del Comune di Castiglione
delle Stiviere.
LOTTO 1
Abbiamo accertato in proposito che le dimensioni del corpo di
fabbrica del magazzino, autorimessa ed uffici sono in realtà supe-
16
riori rispetto a quanto a suo tempo assentito; inoltre non figurano
licenziati i locali pertinenziali sul retro né il deposito delle pompe
di recente edificazione al centro del cortile.
Si tratta quindi di opera abusiva per “nuova costruzione” non
autorizzata (ricordiamo che gli ampliamenti e le ricostruzioni ex
novo rientrano in detta nozione).
Pertanto si ritiene corretto, a titolo “cautelativo”, individuare la
tipologia d’abuso nella n. 2 ovvero “opere eseguite in assenza o
difformità del titolo abilitativo edilizio ma conformi alle norme
urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici alla
data dell’entrata in vigore del provvedimento D.L. 30/09/03 e
successive integrazioni”.
NB: ricordiamo che la circolare del 7/12/05 n. 2699 del Ministero ha stabilito che si reputa possibile la domanda di sanatoria
per immobili oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, purché la suddetta avvenga entro 120 giorni dall’atto di
trasferimento dell’immobile e le ragioni di credito siano sorte anteriormente alla data di entrata in vigore del D.L. n. 269/03.
Si calcola la differenza della superficie reale dell’edificio rispetto a quella assentita (pari a mq. 315,06 meno 160,oo = a
mq. 155,06 + l’intera superficie dei locali pertinenziali sul retro e
l’intera superficie del nuovo deposito pompe, rispettivamente pari a mq. 35,oo e 12,25, per un totale quindi di mq. 202,31).
Pertanto
- mq. 202,31 x € 100/mq. (imm. non residenziali)€
20.231,oo
17
- anticipazione oneri di concessione (abitanti da 10.001
a 100.000) = mq. 202,31 x € 55,oo =
€ 11.127,oo
- spese tecniche per presentazione pratica ed ottenimento del titolo abilitativo in sanatoria (il 10% di
€ 31.358) =
Sommano
€
3.135,oo
€ 34.493,oo
- che si arrotondano in € 35.000,oo.
Fatta salva diversa valutazione da parte dell’amministrazione comunale in fase di rilascio di concessione in sanatoria.
LOTTO 2
Per quanto riguarda la casa di ........... ......... il sottoscritto ha
accertato quanto segue.
- Piano scantinato, piano terra rialzato e primo: lievi modifiche
alla distribuzione interna dei locali (ricordiamo che i lavori di ristrutturazione e ampliamento sono stati regolarmente concessionati c.e. n. 89/2003 che ha fatto seguito alla licenza n. 305/67).
Trattandosi di una singola unità immobiliare e opere che non
hanno comportato sostanziali aumenti di volume o di superfici
lorde d’uso, si ritiene si possa applicare la tipologia n. 3 di cui alla tabella “C”, che indica la misura dell’oblazione (appunto per
opere di ristrutturazione edilizia come definite dall’art. 3, comma
I, lettera D, del DPR 6/06/01 n. 380) per immobili residenziali, in
€ 60/mq.
Orbene sulla base delle misurazioni effettuate in loco si espon-
18
gono le seguenti superfici di calcolo, inerenti le parti effettivamente “variate”:
- cantina mq. 48,40, con coeff. 0,60 (60%) = mq. 29,04
- piano terra (per n. 3 zone) mq. compl. 78,32 x
coeff. 1,oo =
mq.
78,32
mq.
46,55
- primo piano (per n. 7 zone) mq. compl. 46,55 x
coeff. 1,oo =
sommano
mq. 153,91
pari alla superficie di calcolo.
- mq. 153,91 x € 60/mq. =
€
9.234,oo
€
4.155,57
- anticipazione oneri per Comune con abitanti da
10.001 a 100.000: mq. 153,91 x € 27,oo =
- spese tecniche per presentazione pratica ed ottenimento del titolo abilitativo in sanatoria (il 15% di
€ 13.389,57)
€
Sommano
2.008,oo
€ 15.397,57
- importo che si arrotonda ad € 15.500,oo.
Fatta salva diversa valutazione da parte dell’amministrazione comunale in fase di rilascio di concessione in sanatoria.
*
5) ad apprestare la documentazione occorrente per la vendita ex art.
567 c.p.c. allegando per i terreni il certificato di destinazione urbanistica;
Si produce a tale proposito la certificazione ventennale delle
iscrizioni e trascrizioni a firma del Sig. Notaio Fabbi, già menzionata. Non trattandosi di terreno per entrambi i lotti il certifica-
19
to in parola non è necessario.
6) ad identificare catastalmente l’immobile, indicando altresì gli elementi necessari per l’eventuale emissione del decreto di trasferimento ed
eseguendo le variazioni che fossero necessarie per l’aggiornamento del
Catasto, ivi compresa la denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n.
1249/39, oltre ad acquisire la relativa scheda ovvero predisponendola ove
mancante; provveda, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione e, in caso di oggettiva impossibilità, ne indichi le ragioni ostative;
Abbiamo già ampiamente relazionato in ordine alle pratiche
catastali che il sottoscritto ha dovuto predisporre e depositare
all’Agenzia del Territorio di Mantova allo scopo di “regolarizzare” l’intera proprietà.
Ad ogni buon conto si riportano gli estremi catastali attuali
ed aggiornati, che verranno riproposti al momento della predisposizione del bando di vendita immobiliare (vedi in calce), ricordando che il sottoscritto ha redatto la planimetria del piccolo
fabbricato ad uso ricovero pompa antincendi del lotto 1 e la planimetria dei tre piani della villa ampliata di cui al lotto 2.
- LOTTO 1 – doc. 1
Alla intestazione ........... ........... e ........... ........., rispettivamente per 11/12 e 1/12
Abitazione:
- fg. 14, p.lla 263, sub. 2, cat. A/2, cl. 2, consistenza vani 6,5,
rendita € 281,99. Via S.S. Goitese n. c.m., piano S-T-PT-1; impianto meccanografico del 30/06/87;
vedi inoltre doc. 1/ter planimetria N.C.E.U. redatta in allora e
20
che corrisponde allo stato effettivo attuale.
Opificio:
- fg. 14, p.lle 263, sub. 1 e 264 sub. 1, cat. D/8, rendita €
3.420,75, via Cavour n. 25, PT; variazione 24/03/10 n. 2625, in
atti dal 24/03/2010; vedi planimteria doc. 1/bis.
Piccolo magazzino di nuova costruzione (ricovero pompa antincendio):
- fg. 14, p.lla 264, sub. 2, cat. C/2, cl. 1, consistenza mq. 9, rendita € 7,44, via Cavour n. 25, PT (unità afferenti edificate su aree
di corte del 24/03/10 n. 396), doc. 1/quater.
- LOTTO 2 – doc. A
Alla intestazione ........... ........., proprietario per l’intero
Abitazione:
- fg. 14, p.lla 325, sub. 1, cat. A/7 (villino), cl. 3, consistenza 10
vani, rendita € 444,15, via Cavour n. 25, piano S-1-T-1, variazione del 24/03/10 n. 2638 (diversa distribuzione degli spazi interni, ristrutturazione).
Vedi planimetria doc. E.
Vedi estratto di mappa. doc. A/1.
*
7) ad appurare, sulla scorta della documentazione dell’Agenzia del
Territorio, se il fallito è intestatario degli immobili stessi in forza ad un atto regolarmente trascritto, indicando gli eventuali comproprietari indivisi; nell’ipotesi in cui si tratti di una quota indivisa indichi l’esperto se il
compendio sia comodamente divisibile e se possa essere assegnata alla
parte debitrice l’intera proprietà di un singolo cespite;
Alla prima parte del quesito possiamo rispondere in termini af-
21
fermativi. Non risultano eventuali comproprietari indivisi estranei alla famiglia ........... o non ricompresi nel nucleo familiare
........... ..........., ........... ......... e ........... ..........
*
8) a verificare l’esatta provenienza dei beni mediante la ricostruzione
analitica delle vicende relative alle trascrizioni ed alle iscrizioni ipotecarie
nel ventennio antecedente al fallimento, la sussistenza di oneri, pesi, servitù attive e/o passive, diritti di usufrutto, uso ed abitazione e quindi ad indicare l’esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili
all’acquirente;
Vedi a tale proposito il certificato ventennale già richiamato.
Ad ogni modo il sottoscritto si sente in dovere di riassumere le
provenienze dei due lotti come segue:
- LOTTO 1
All’origine (cioè all’impianto del meccanografico che fa data
dal 30/06/87 – vedi visure storiche doc. 7 e 8) sia l’opificio che la
casa di abitazione erano di proprietà, pro-quota, dei Sigg. ...........
..........., della sig.ra ........... ......... e della mamma del Sig. ...........,
......... ............., quest’ultima per la quota indivisa di 4/6, per regolari acquisti e successioni in morte del padre ........... ......... (da
non confondersi con il nipote).
Alla morte della mamma ......... ............. la di lei quota è passata in successione al figlio ........... addì 16/12/95, denunzia n.
4147.1/1996 prot. 109156.
Quindi a ........... 8/12 + 3/12 = 11/12
alla moglie ........... 1/12, in comun. legale di beni.
Di conseguenza i falliti, relativamente al presente lotto 1, era-
22
no legittimamente intestati negli immobili senza altri comproprietari indivisi.
- LOTTO 2
All’impianto del meccanografico del 30/06/87 (vedi visura storica doc. F) l’immobile – ristrutturato successivamente negli anni
2000 – era del pari in proprietà, come quello di cui al precedente
lotto 1, dei Sigg. ........... ..........., ........... e ..........., per le medesime quote indivise.
Alla morte della mamma la di lei quota passava al figlio
............ Successivamente i genitori vendevano al figlio ........., nato il 7/09/74, il cespite tramite atto 16/04/03 rep. 20985 Notaio
Ribolzi. Nessun comproprietario indiviso.
In tal modo all’atto della dichiarazione del fallimento (Sentenza del 25/06/09 depositata il 26 successivo) tutti i beni oggetto
della presente stima erano intestati, sebbene in modo non univoco, ai falliti in forza di atti di acquisto o di successione regolarmente trascritti.
Relativamente alle iscrizioni e trascrizioni da cancellare, rilevato preliminarmente che la Sentenza dichiarativa di fallimento è
stata trascritta con due atti del 26/06/09 RG 3539 – RP 3104
nonché del 30/07/09 RG 4178 – RP 2461 (rispettivamente in ordine agli immobili di cui al lotto 2 e al lotto 1) sono state accertate presso l’Agenzia del Territorio di Mantova le seguenti note:
sugli immobili di cui al lotto 1
- ipoteca volontaria n. 790/04 a favore di Cassa di Risparmio
23
di Mirandola per un importo di € 800.000,oo + € 400.000,oo;
- ipoteca volontaria n. 340/07 a favore di Cassa di Risparmio
di Parma per un importo di € 750.000,oo + € 500.000,oo;
- ipoteca volontaria n. 93/08 a favore di Banca di Valsabbina
per un importo di € 160.000,oo + € 108.000,oo;
- ipoteca giudiziale n. 81/09 a favore di Cassa di Risparmio di
Firenze per un importo di € 170.000,oo + € 141.953,04.
Sugli immobili di cui al lotto 2
- ipoteca volontaria n. 1614/06 in favore di Bipop Carire per €
408.000,oo + € 240.000,oo;
- ipoteca volontaria n. 340/07 a favore di Cassa di Risparmio
di Parma per un importo di € 750.000,oo + € 500.000,oo (vedi
lotto 1);
- ipoteca volontaria n. 93/08 a favore di Banca di Valsabbina
per un importo di € 160.000,oo + € 108.000,oo (vedi lotto 1);
- ipoteca giudiziale n. 81/09 a favore di Cassa di Risparmio di
Firenze per un importo di € 170.000,oo + € 141.953,04 (vedi lotto 1).
Relativamente alle “trascrizioni pregiudizievoli” la certificazione notarile menziona la sentenza di fallimento a favore della
massa dei creditori, n. 3539/2104 del 16/07/09 a carico dei beni
di ........... ......... per la piena proprietà e ........... ......... per la quota
di 1/12 nonché l’ulteriore sentenza di fallimento a favore della
massa dei creditori, n. 4178/2461 dell’ 11/08/09 a carico dei beni
di cui al lotto 1 (quota di 11/12 in capo a ........... ...........).
24
Non sono emerse oneri, pesi, servitù ecc. a carico dei due immobili presi nel loro insieme, eccetto la servitù di transito anche
con automezzi che grava sulla parte in lato Nord dell’area cortiva
di pertinenza del lotto 2 a favore della proprietà confinante, di
terzi: ciò in quanto entrambe le proprietà usufruiscono del cancello carraio unico, di accesso dalla ex S.S., collocato a cavallo
della linea di confine fra le due aree cortive.
Del pari il lotto n. 2 in parola gode della servitù di accesso veicolare sulla parte di proprietà confinante in lato Nord in quanto la
larghezza utile del cancello (ml. 3,5 circa) non consente un rispetto totale delle due proprietà contermini al momento
dell’ingresso e dell’uscita da e per la ex S.S.
Non sono emersi formalità, vincoli ed oneri di diversa natura,
tantomeno connessi con il carattere storico-artistico degli immobili, del tutto inesistenti.
*
9) ad indicare l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura
condominiale che saranno cancellati o che comunque risulteranno non
opponibili all’acquirente;
A tale riguardo si riportano le iscrizioni ipotecarie e le trascrizioni già menzionate in precedenza.
*
10) a determinare il valore degli immobili di pertinenza della società
fallita e dei soci;
Prima di procedere nella determinazione del suddetto valore
differenziato, è opinione del sottoscritto che si debba sottoporre
25
alla cortese attenzione sia del Sig. Giudice che del Curatore una
descrizione dettagliata dei due lotti, in precedenza menzionati per
grandi linee.
Ciò per fornire un imprescindibile supporto di carattere “tecnico-estimativo” all’intera operazione.
LOTTO 1
Si tratta, come già accennato, di un’area posta alla prima periferia dell’abitato, costituita dalla p.lla 264 di mq. 3.300 e dalla
p.lla 263 di mq. 560, a forma di “freccia” sulla quale insistono i
fabbricati dell’opificio (autorimessa, portico, uffici e locali pertinenziali di mq. complessivi 360 di sedime) e quello
dell’abitazione per altri mq. 108, per un totale, quindi, di mq. 468
coperti, compresi i tre portici del pianterreno.
Il fabbricato dell’autorimessa misura ml. 30,15 x 10,45, compreso il portico a due “occhi”, per un’altezza alla gronda di ml.
4: è in muratura di mattoni, con tetto a due spioventi e finiture in
condizioni discrete quali intonaci interni ed esterni, pavimenti in
marmette o in gres, impianti e servizi ridotti all’essenziale, serramenti in ferro e a vetri.
Sul retro i locali pertinenziali “tecnologici” annoverano
l’edificio “basso”, addossato al lato di Sud-Ovest, nonché quello
(di recente costruzione) ubicato al centro del cortile, lato posteriore dell’edificio, nel quale sono collocate le pompe
dell’impianto antincendio Si tratta di un edificio in muratura con
tetto in legno ad un solo spiovente.
26
Esiste inoltre una pesa a bascula della portata di tonnellate
50 interrata in apposita fossa, completa delle relativi apparecchiature, tuttavia attualmente in disuso.
Sul lato di Nord-Est e su quello di Sud-Ovest del piazzale
ghiaiato risultano presenti n. 5 pensiline in acciaio, aperte sui lati,
sorrette da colonne pure in acciaio, poste a protezione delle pompe di sollevamento e distribuzione del carburante stoccato in altrettante cisterne interrate al di sotto della quota del piazzale medesimo, della capacità complessiva di mc. 562.
Sul lato posteriore risulta inoltre addossato un box in lamiera,
di tipo prefabbricato, che andrà demolito a causa delle condizioni
scadenti.
La proprietà è recintata sui lati verso la ex statale e verso via
Toscanini da murette e rete metallica.
L’accesso veicolare avviene dalla citata strada a mezzo di ampio cancello a due battenti, non motorizzato.
Relativamente alla casa di abitazione, occupata dai genitori,
confinante in lato Sud con il porticato del fabbricato dell’Azienda
(porticato che è pertanto a complessivi n. 3 “occhi” uguali) essa è
a due piani fuori terra oltre ad un locale interrato, realizzata in
muratura intonacata, tetto a 4 spioventi con cornice di gronda in
aggetto, canali e tubi pluviali in lamiera.
Al pianterreno trovansi il portico, il vano scale, n. 2 locali ad
uso “sgombero” e lavanderia, nonché quello della C.T.; al primo
piano l’ingresso, una cucina abitabile, una saletta, n. 2 stanze da
27
letto, lo stanzino da bagno e un balcone verso la strada ex statale.
In merito alle finiture si sono accertati da parte del sottoscritto
pavimenti in ceramica o in marmette di graniglia, intonaci interni
ed esterni tinteggiati, serramenti in legno (vetusti) con avvolgibili, finestre del pianterreno complete di ferriate.
Gli impianti sono rappresentati dal riscaldamento con caldaia a
gasolio, completo di termo in ghisa in pressochè tutti i locali,
nonché dai consueti impianto elettrico e forza motrice per usi
domestici, dall’impianto del gas stoccato in bombole, da quello
di condizionamento con relativi “split” ed infine l’impianto fognario che scarica nel collettore stradale tuttavia in condizioni
non note.
Lo stato di conservazione dell’edificio abitativo è da considerarsi mediocre.
Per quanto concerne l’appetibilità dell’intero presente primo
lotto essa è indubbiamente ottima.
Considerazioni in ordine alla possibilità di sfruttamento
dell’intera area.
Essa è individuata in ZTO – B2 del P.R.G.C. comunale (piano
attuativo) ed è quindi prevedibile un intervento di trasformazione
urbanistica al fine di realizzare strutture commerciali o direzionali.
In ordine alla “valutazione” del presente lotto 1 il sottoscritto è
dell’opinione che essa vada fatta in maniera non univoca:
- una prima valutazione riguardante il piazzale p.lla 264 (mq.
28
3.300) nonché le strutture su di esso edificate (autorimesse, uffici, locali pertinenziali ecc.);
- una seconda valutazione per il terreno di cui alla p.lla 263 (della
superficie di mq. 560) sul quale insiste la casa di abitazione e
quest’ultima.
La prima valutazione parziale verrà fatta in previsione di uno
sfruttamento dell’area complessiva, appunto ai fini “commerciali”, per edificarvi una struttura di vendita quale market, centro
commerciale, uffici direzionali ecc., previa totale demolizione e
rimozione del costruito al di sopra del piazzale e al di sotto del
medesimo, tra cui le pompe e le cisterne interrate.
La seconda, sempre parziale, riguarderà il fabbricato
dell’abitazione, con area cortiva annessa sul lato verso la ex statale, in quanto – a giudizio del sottoscritto – le condizioni della
struttura non impongono la sua demolizione: ovviamente
l’assegnatario del lotto potrà abbattere pure la suddetta costruzione ai fini del migliore sfruttamento plani-volumetrico
dell’intera superficie del lotto che è appunto di mq. 3.860.
Si valuteranno € 250 a mq. il piazzale e da € 600 ad € 1.400 a
mq. la casa compresa l’area cortiva, al lordo delle spese di demolizione del fabbricato commerciale.
Tuttavia lo scrivente è dell’opinione che, in ogni caso, si debba tener conto delle spese e degli oneri, in detrazione, per
l’ottenimento della concessione in sanatoria come già evidenziato
al quesito 4 anche nel caso di demolizione dell’esistente.
29
Quindi, in termini prudenziali, dato che non si è a conoscenza
delle effettive condizioni delle cisterne interrate, si espongono i
seguenti valori di stima:
A – area dell’opificio (p.lla 264)
- mq. 3.300 x € 250/mq. =
€
825.000,oo
- a detrarre le spese e gli oneri per l’ottenimento
della concessione in sanatoria
€
35.000,oo
- a detrarre altresì le spese per la demolizione
delle strutture esistenti e l’allontanamento dei
rottami alle PP.DD. (€ 20/mc.)
- mc. 1.260+70+20 = 1.350 x € 20 =
€
27.000,oo
sommano
€
62.000,oo
Restano netti
€
763.000,oo
B – abitazione dei genitori ed area pertinenziale (p.lla 263)
Sulla base delle misure accertate dal sottoscritto e sui prezzi in
precedenza indicati (tenuto conto delle condizioni di manutenzione ecc.) si ottiene:
- scantinato, a corpo
€
5.000,oo
€
64.890,oo
- mq. 108,15 x € 1.400 =
€
151.410,oo
Sommano
€
221.300,oo
€
220.000,oo
- piano terra (portico e lavanderia)
- mq. 108,15 x € 600 =
- primo piano abitazione
che si arrotondano in
30
Non occorre predisporre alcuna pratica di condono edilizio.
Il valore complessivo del presente lotto 1 diviene in tal modo di € 763.000,oo + € 220.000,oo =
€ 983.000,oo
*
LOTTO 2
Relativamente alle finiture della casa abitata da ........... .........
ricordiamo che i pavimenti sono generalmente in ceramica con
piastrelle da cm. 40 di lato, intonaci tinteggiati e colorati con colori vivaci, tetto in legno.
La scala di comunicazione verticale tra i diversi piani (seminterrato, pianoterra rialzato e primo piano) è rivestita in lastre di
marmo.
Le finiture dei locali pertinenziali del seminterrato sono di tipo
“semi-civile”.
Lo stanzino da bagno del pianterreno è dotato dei consueti sanitari (wc, bidet, lavabo e doccia, marca ‘Ideal Standard’).
I balconi sono pavimentati in piastrelle di ceramica antigeliva.
I serramenti sono in legno verniciato, completi di vetro camera; l’altezza dei locali del PT rialzato è pari a costanti ml. 2,80.
I locali del primo piano (mansardati) hanno un’altezza variabile da ml. 3,20 a 4,10; i pavimenti delle 3 stanze da letto sono uguali a quelli dei locali del sottostante piano rialzato; buone le finiture e le dotazioni dello stanzino da bagno il cui rivestimento
parietali ha un’altezza di ml. 2,10 rispetto al pavimento. I para-
31
petti delle balconate (soppalco) sono parte in muratura e parte in
acciaio zincato.
Ricordiamo che l’impianto fognario è collegato al vascone situato nell’area antistante (da sistemare), verso la muretta di delimitazione, lato della ex statale, con linee e pozzetti interni alla
proprietà. Manca tuttavia il collegamento al collettore stradale, al
di là dell’aiuola spartitraffico; per tali motivi non è stata rilasciato
il certificato di abitabilità da parte dell’Ufficio Tecnico comunale, a prescindere dal fatto che non è stato fatto il collaudo statico
(c’è la dichiarazione di conformità dell’im-pianto elettrico, manca quella dell’impianto idraulico).
Relativamente alle recinzioni ricordiamo che la muretta lato
strada ha un ingresso carrabile (comune) con cancello a due ante
in acciaio zincato e cancellino pedonale (autonomo) sorretti da
pilastrini in muratura intonacata: sulla muretta insiste una rete
zincata.
Il “giardino” è in scadenti condizioni di manutenzione: vi è
un’area prativa anche sul retro, pure non divisa da quella della
proprietà confinante in lato Nord tramite rete e siepe viva.
A causa del fatto che la pratica edilizia (che meglio prenderemo in esame in seguito) non è stata portata a termine dal Sig.
........... ......... lo scrivente dovrà tener conto, oltre che delle spese
ed oneri per l’ottenimento della concessione in sanatoria a causa
delle irregolarità e difformità commesse in fase di esecuzione dei
lavori di ristrutturazione e ampliamento dell’edificio (realizza-
32
zione del primo piano in origine non esistente), anche delle spese
per l’ottenimento del certificato di abitabilità, previo allacciamento dell’impianto fognario come sopra descritto, questo indispensabile sotto diversi profili.
Date le ottime condizioni dell’edificio (mancano solo le finiture dell’area cortiva ed eventualmente la recinzione verso la casa
in lato Nord, di altre ragioni) si reputa congruo da parte dello
scrivente applicare il seguente valore, da ragguagliarsi a seconda
della destinazione dei locali, comprensivo della incidenza degli
spazi scoperti: € 1.500/mq.
L’appetibilità è da considerarsi indubbiamente buona.
In tal modo, in base alle superfici rilevate si ha:
- seminterrato, mq. 82,50 x c. 0,50 =
mq. 41,20
- piano terra e primo, mq. 104,60 x 2
= mq. 209,20 x c. 1,00 =
mq. 209,20
Sommano
mq. 250,oo
- mq. 250 x € 1.500/mq. =
€
- a dedurre
A – spese per l’ottenimento della concessione
in sanatoria
€
15.500,oo
B – spese previste per l’allacciamento alla
fognatura stradale comprese relative pratiche
(Comune ed ASL)
€
8.000,oo
C – spese tecniche per ottenimento del certificato di abitabilità, a corpo
€
1.500,oo
375.000,oo
33
Sommano i negativi
€
25.000,oo
Restano netti
€
350.000,oo
Da intendersi valore a base d’asta del presente lotto 2.
*
11) ad accertare lo stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale il compendio è occupato, con
particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al fallimento; laddove gli immobili siano occupati in base ad un
contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione e la scadenza del contratto, la data di scadenza per l’eventuale disdetta,
l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in
corso per il rilascio, nonché dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri,
anche di natura condominiale, gravanti sul bene che resteranno a carico
dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla
attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere
storico-artistico; in ogni caso, nel caso di occupazione del bene da parte di
soggetti diversi dal fallito l’esperto avviserà immediatamente il Giudice ai
fini dell’eventuale nomina del custode;
Abbiamo già riferito che la casa di cui al lotto 1 è abitata dai
genitori, falliti, ........... ........... e ........... ......... mentre la casa di
cui al lotto 2 è abitata dal figlio ........... ......... (pure fallito), dalla
moglie e dalla figlioletta in tenera età.
Non sono emersi ovviamente contratti di locazione.
*
12) ad accertare se i beni pignorati siano oggetto di procedura espropriativa per pubblica utilità;
La ricerca ha dato esito negativo.
*
13) ad allegare le planimetrie degli immobili ed una congrua documentazione fotografica che idoneamente li raffiguri;
A tale proposito il sottoscritto menziona le planimetrie origina-
34
li acquisite presso l’Agenzia del Territorio di Mantova (docc.
1/bis, 1/ter) nonchè quella predisposta appositamente per il fabbricato delle pompe (doc. 1/quater), per i lotto 1, e la “nuova”
planimetria prodotta (doc. E) relativa ai diversi piani della casa di
........... ........., lotto 2.
Si allega pure cartella delle foto a colori con dovizia di particolari interni dei diversi locali.
*
14) ad allegare l’attestato di certificazione energetica in conformità al
disposto di cui al Decreto Legislativo 19/08/05 n. 192, come modificato da
Decreto Legislativo 29/12/06 n. 311, ed alle ulteriori specificazioni di cui
alla deliberazione n. 5733 del 31/10/07 emessa dalla Regione Lombardia;
Nel merito il sottoscritto allega i due attestati predisposti dal
tecnico di fiducia, Dott. Ing. Davide Costanzi, (il cui incarico è
stato, come di consueto, autorizzato dal Curatore) inerenti sia
l’impianto della casa dei genitori che di quella del figlio ..........
Vedi a tale proposito rispettivamente doc. 8/bis (lotto 1) e doc.
I (lotto 2).
Per quanto il lotto 1 l’attestato, valido sino al 25/05/2020, porta il
n. di prot. 20017-000150/10, registrato il 25/05/10.
L’attestato riporta inoltre il n. 0010682 (cod. C816) di protocollo
generale del Comune di Castiglione, del 26/05/10.
In merito al lotto 2 l’attestato è valido anch’esso sino al
25/05/2020, porta il n. di prot. 20017-000149/10, registrato il
25/05/10. L’attestato riporta inoltre il n. 0010678 (cod. C816) di
protocollo generale del Comune di Castiglione, del 26/05/10.
*
35
15) a depositare una separata e succinta descrizione del lotto, ovvero
dei lotti formati, con indicazione dello stato di occupazione da parte del
fallito o di terzi, con il prezzo di stima loro attribuito, nella quale sarà indicata tra l’altro anche il contesto in cui gli stessi sono ubicati, secondo lo
schema consueto per la pubblicazione dei bandi di vendita immobiliare.”
Vedi oltre.
*
Si ringrazia e si porgono ossequi.
Mantova lì, 26/05/2010
L’esperto stimatore
Allegati:
LOTTO 1
- doc. 1: visura attuale aggiornata delle p.lle 263 e 264 con relativi subalterni;
- doc. 1/bis: planimetria originale N.C.E.U. (invariata) relativa
all’opificio, prot. 458/79 del 3/12/83;
- doc. 1/ter: planimetria originale N.C.E.U. (invariata) relativa
all’abitazione, prot. 457/79 in pari data;
- doc. 1/quater: nuova planimetria 24/03/10 redatta dall’esperto
inerente il fabbricato delle pompe (p.lla 264/2);
- doc. 1/quinques: estratto di mappa in scala 1/2000;
- doc. 2: “tipo mappale” – atto di aggiornamento – prot. 28317
dell’11/03/10 con relativi modelli;
- doc. 3: “tipo mappale” – atto di aggiornamento – cod. file “Pregeo” 2.589.377, prot. 28317 dell’11/03/10 con attestato di appro-
36
vazione ecc.;
- doc. 4: ricevuta di avvenuta denuncia di variazione, prot.
0033473 del 24/03/10 (p.lle 263/1 e 264/1);
- doc. 4/bis: ricevuta di avvenuta denuncia di variazione, prot.
0033487 del 24/03/10 (p.lla 264/2);
- doc. 5: dichiarazione di variazione mod. D1 relativo alle p.lle
263/1 e 264/1;
- doc. 6: dichiarazione, c.s. relativo alla p.lla 264/2 con dimostrazione grafica dei subalterni e planimetria Catasto fabbricati;
- doc. 7: visura storica dei fabbricati di cui alle p.lle 263/1 e 264;
- doc. 8: visura storica c.s. di cui alla p.lla 263/2;
- doc. 8/bis: attestato di certificazione energetica a firma Ing. Costanzi;
- doc. 9: pratica edilizia di cui alla licenza di costruzione n.
829/646 del 29/02/64 (magazzino) e allegati;
- doc. 10: pratica edilizia di cui alla concessione n. 1250/72 con
certificato di abitabilità e progetto;
- doc. 11: certificato ventennale notarile;
- cartella delle foto a colori e CD ROM cumulativo nel rispetto
della privacy.
LOTTO 2
- doc. A: visura Agenzia del Territorio di Mantova, aggiornata
(24/03/10);
- doc. B: “tipo mappale” – atto di aggiornamento – prot. 28308
dell’11/03/10 con relativi modelli;
37
- doc. C: : “tipo mappale” – atto di aggiornamento – cod. file
“Pregeo” 1.736.282, prot. 28308 dell’11/03/10 con attestato di
approvazione ecc.;
- doc. D: ricevuta di avvenuta denuncia di variazione 24/03/10
prot. 0033506;
- doc. E: dichiarazione di variazione mod. D1, c.s. con nuova
planimetria dei 3 piani della casa (abitazione in villino);
- doc. F: visura storica per immobile della p.lla 325;
- doc. G: pratica edilizia di cui alla c.e. 305/67 con relativo certificato di abitabilità rilasciato il 23/09/67, con disegni di progetto;
- doc. H: c.e. n. 89/2003, RG 23440 rilasciata in data 24/06/03
con concessione di proroga di 1 anno, ricevute di versamenti, parere favorevole dell’ASL, dichiarazione di inizio lavori e tavole
di progetto;
- doc. I: attestato di certificazione energetica a firma Ing. Costanzi;
- cartella delle foto a colori e CD ROM cumulativo nel rispetto
della privacy.
38
TRIBUNALE di MANTOVA
Sezione Fallimenti
*
Nella procedura fallimentare n. 35/09 a carico di:
............... ........... di ........... ........... ………….., nonché dei soci
........... ..........., ........... ......... e ........... ..........
Giudice delegato: Dott.ssa Laura De Simone
Curatore: Dott.ssa Paola Cuzzocrea
Stimatore: Geom. Gianpaolo Taffa
*
Separata e succinta descrizione dei lotti formati.
LOTTO 1
Proprietà dell’intera quota di immobile con accesso dalla via
Toscanini (ex via Cavour 25), costituito da ‘opificio’ in disuso,
con locali pertinenziali e abitazione su due piani oltre cantina, edificato su lotto di terreno della superficie di complessivi mq.
3.860, alla prima periferia del capoluogo, con depositi, cisterne e
pompe per carburanti, il tutto occupato dai falliti Sig. ...........
........... e ........... ..........
La struttura dell’ ‘opificio’ e pertinenze dovrà essere oggetto
di pratica di ‘condono’ edilizio, con l’ottenimento di titolo abilitativo in sanatoria.
Comune di Castiglione delle Stiviere
Alla intestazione ........... ........... e ........... ........., rispettivamente per 11/12 e 1/12
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Catasto dei Fabbricati
Abitazione:
- fg. 14, p.lla 263, sub. 2, cat. A/2, cl. 2, consistenza vani 6,5,
rendita € 281,99. via S.S. Goitese n. c.m., piano S-T-PT-1;
Opificio:
- fg. 14, p.lle 263, sub. 1 e 264 sub. 1, cat. D/8, rendita €
3.420,75, via Cavour n. 25, PT;
Piccolo magazzino di nuova costruzione (ricovero pompa antincendio):
- fg. 14, p.lla 264, sub. 2, cat. C/2, cl. 1, consistenza mq. 9, rendita € 7,44, via Cavour n. 25, PT
Valore a base d’asta, al netto degli oneri e spese per la pratica di condono edilizio (titolo abilitativo in sanatoria)
€
983.000,oo
(diconsi Euro novecentoottantremila/00)
*
LOTTO 2
Proprietà per l’intero di casa di abitazione su due piani fuori
terra, oltre seminterrato, edificata su di un lotto di terreno della
superficie di mq. 560, accessibile dalla ex S.S. Goitese, occupata
dallo stesso fallito Sig. ........... ......... e familiari, di cui è indispensabile ottenere il certificato di abitabilità, previo allacciamento dell’impianto fognario al collettore stradale, nonché la
predisposizione della pratica ai fini dell’ottenimento di concessione in sanatoria per difformità esecutive realizzate in fase di ri-
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strutturazione e ampliamento dell’edificio.
Comune di Castiglione delle Stiviere
Alla intestazione ........... ........., proprietario per l’intero
Catasto dei Fabbricati
Abitazione:
- fg. 14, p.lla 325, sub. 1, cat. A/7 (villino), cl. 3, consistenza 10
vani, rendita € 444,15, via Cavour n. 25, piano S-1-T-1.
Valore a base d’asta, al netto degli oneri e spese per la pratica di condono edilizio (titolo abilitativo in sanatoria) e di ottenimento del certificato di agibilità
€
350.000,oo
(diconsi Euro trecentocinquantamila/00)
*
In fede per quanto scritto.
Mantova lì, 19/05/2010.
L’esperto stimatore