Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 919 / 2014
Tribunale di Bergamo
PROCEDURA DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
promossa da:
contro:
N° Gen. Rep. 919/2014
data udienza ex art. 569 c.p.c.: 18-09-2015 ore 10:00
Giudice delle esecuzioni: Dott.ssa ELENA GELATO
RAPPORTO DI
VALUTAZIONE
Lotto 001 Appartamento in
Brignano Gera d'Adda
Esperto alla stima:
Codice fiscale:
Partita IVA:
Studio in:
Telefono:
Fax:
Email:
Pec:
Arch. Stefania Ceruti
CRTSFN72T60A794Z
03178310169
via Pietro Isabello 27 - Bergamo
035 0792181
1782741373
[email protected]
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Beni in Brignano Gera D'adda (Bergamo)
via Olimpia, n.18
Lotto: 001 - Appartamento in Brignano Gera d'Adda
La documentazione ex art. 567 c.p.c. risulta completa? Si
La trascrizione dei titoli di acquisto nel ventennio anteriore al pignoramento risulta completa? Si
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA:
Identificativo corpo:
A - Appartamento sito in Brignano Gera d'Adda (BG) via Olimpia, n.18.
Quota e tipologia del diritto
Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di appartamento sito in Brignano Gera
d’Adda via Olimpia, n.18, intestata a
residente a
d’Adda, via Olimpia n. 18 - Cod. Fiscale:
- Stato Civile: coniugato Regime Patrimoniale:
Eventuali comproprietari:
Nessuno
Identificato al catasto Fabbricati:
Intestazione:
Ghazanfar Iqbal nato in Pakistan il 07/11/1976 foglio 12, particella 4583, subalterno 20,
scheda catastale protocollo n. BG0115587 del 22/05/2015, indirizzo via Olimpia n. 18,
piano S1 - 1, sezione censuaria Brignano Gera d'Adda, categoria A/3, classe 3,
consistenza 3 vani, rendita € 232,41
Derivante da:
Variazione del 22/05/2015 n. 68137.1/2015 in atti dal 22/05/2015 (protocollo n.
BG0115587) ESATTA RAPPRESENTAZIONE GRAFICA
Confini:
- dell'appartamento da nord in senso orario: - prospetto su porzione ballatoio di
proprietà del sub. 702, prospetto su porzione di ballatoio, sub. 701, comune ai sub. dal
14 al 20, dal 22 al 27 e al sub. 702; - unità immobiliare di terzi sub. 27, unità immobiliare
di terzi sub. 19; - vuoto su corsello e rampa dei box sub. 1; - unità immobiliare di terzi sub.
702.
- della cantina da nord in senso orario: - unità immobiliare di terzi sub. 21; - prospetto su
corridoio comune sub. 2; - unità immobiliare di terzi sub. 14; - terrapieno.
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Conformità catastale:
Sono state riscontrate le seguenti irregolarità:
Dall'esame dei documenti catastali è risultato che la documentazione agli atti non
risulta aggiornata allo stato di fatto dei beni oggetto della presente procedura.
In particolare, dal sopralluogo svolto, è risultato che le dimensioni del locale bagno e le
relative altezze non sono correttamente rappresentate in pianta rispetto a quanto
rilevato, inoltre la sagoma del terrazzo non corrisponde allo stato dei luoghi accertato,
altresì la posizione della zona cottura non coincide con quanto rappresentato in
pianta.
Regolarizzabili mediante:
"Dichiarazione di variazione catastale" per esatta rappresentazione grafica.
Descrizione delle opere da sanare:
Al fine di identificare correttamente l'immobile per l'eventuale emissione del Decreto di
Trasferimento, la dichiarazione di variazione catastale di cui sopra, come previsto dal
punto (6) del mandato conferito dall'Ill.mo Sig. Giudice, è già stata effettuata, presso
l'Agenzia delle Entrate - Ufficio Provinciale di Bergamo, a cura della scrivente con
Dichiarazione n. BG0115587 in data 22/05/2015.
Per quanto sopra esposto si dichiara la conformità catastale.
2. DESCRIZIONE GENERALE (QUARTIERE E ZONA):
L'immobile oggetto della presente relazione peritale, è ubicato in zona a prevalente
carattere residenziale, con sufficienti aree a parcheggio e viabilità di carattere locale, il
centro storico comunale dista circa 600 metri.
Nelle immediate vicinanze dell'immobile, si segnala la presenza di un centro sportivo
comunale che ospita, tra l'altro, campi da calcio, tennis ed una pista di atletica.
Caratteristiche zona: periferica normale
Area urbanistica: residenziale a traffico locale con parcheggi buoni.
Importanti centri limitrofi: La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e
secondaria.
Caratteristiche zone limitrofe: sportive
Attrazioni paesaggistiche: Non specificate
Attrazioni storiche: Palazzi Visconti.
Principali collegamenti pubblici: autobus
Servizi offerti dalla zona: municipio, scuole elementari, scuola materna, verde attrezzato.
3. STATO DI POSSESSO:
Occupato dal debitore e dai suoi familiari, in qualità di proprietario dell'immobile
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1 Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente:
4.1.1 Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli:
Nessuna.
4.1.2 Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale:
Nessuna.
4.1.3 Atti di asservimento urbanistico:
Nessuna.
4.1.4 Altre limitazioni d'uso:
Nessuna.
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4.2
Vincoli ed oneri giuridici cancellati a cura e spese della procedura:
4.2.1 Iscrizioni:
- Ipoteca volontaria attiva a favore di Unicredit Spa, contro GHAZANFAR
IQBAL, derivante da atto di mutuo fondiario, a rogito del notaio dott. Raffaele
Catri in data 08/11/2005 ai nn. 626251/31255, iscritta a Bergamo in data
19/11/2005 ai nn. 73703/17047.
- Importo ipoteca: € 170.000,00
- Importo capitale: € 85.000,00
- Durata: anni 30
Note: Si segnala che nel certificato notarile, rilasciato in data 23/10/2014 a
firma del notaio dott. Antonio Trotta, per mero errore materiale è stato
indicato erroneamente il nome del notaio Francesco Catri anziché Raffaele
Catri.
4.2.2 Pignoramenti:
- Pignoramento a favore di, Unicredit Spa con sede in Roma (RM) c.f.
00348170101, contro GHAZANFAR IQBAL nato il 07/11/1976 in Pakistan (EE) c.f.
GHZQBL76S07Z236Q, derivante da atto esecutivo o cautelare, emesso
dall’Ufficiale Giudiziario di Bergamo in data 22/08/2014 ai nn. 9461/2014,
trascritto a Bergamo in data 10/09/2014 ai nn. 32815/23778.
Note: Il pignoramento è stato trascritto per il soddisfacimento di un credito pari
a € 92.594,97 oltre a C.P.A. 4%, e I.V.A. 22% come per legge, oltre alle spese di
notifica , agli interessi legali sulla somma di € 86.692,73 dal 01.06.2014 fino
all’effettivo saldo, oltre spese e competenze della presente procedura e tutte
le successive occorrende ex lege previste oltre al rimborso spese generali D.M.
10 marzo 2014 n.55 (15% su diritti ed onorari).
4.2.3 Altre trascrizioni:
Nessuna.
4.2.4 Aggiornamento della documentazione ipocatastale in atti:
Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese di gestione condominiale:
-
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: circa € 300,00.
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: Nessuna
Millesimi di proprietà: 33,192
Accessibilità dell'immobile ai soggetti diversamente abili: Non Specificato
Particolari vincoli e/o dotazioni condominiali: Non Specificato
Attestazione Prestazione Energetica
L'appartamento di cui al foglio 12, mapp. 4583, sub. 20, non è risultato dotato di Attestato
di Prestazione Energetica. La scrivente ha pertanto provveduto a redigere un attestato di
Prestazione Energetica che si allega, registrato in data 22/05/2015 con il Codice
Identificativo n. 16040 - 000040/15.
Indice di prestazione energetica: La classe energetica relativa alla climatizzazione
invernale è risultata di tipo D.
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Vincoli di prelazione dello Stato ex D.Lgs. 42/2004: Alla data del sopralluogo
l’appartamento di cui al mapp. 4583 sub. 20, non risulta oggetto di procedura
espropriativa immobiliare.
Avvertenze ulteriori: Non Specificate
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
Titolare/Proprietario:
- Bosco Teresa, nata a Treviglio (Bg) il 20/11/1932, c.f. BSCTRS32S60L400N, piena proprietà
in regime di bene personale.
Proprietaria dal 11/02/1980 (ante ventennio) al 15/12/1994 In forza di atto a rogito dott.
Adriano Sella notaio in Bergamo, in data 11/02/1980 ai nn. 9547, trascritto a Bergamo in
data 10/03/1980 ai nn. 5721/4863.
Note: Il presente atto si riferisce all’acquisto del terreno nella sua originaria consistenza,
censito al NCT al foglio 9, mappale 2584 di are 29.30, su cui è stato successivamente
edificato il bene oggetto della presente procedura.
Titolare/Proprietario:
- D.B.I.A. S.N.C. di Del Bosco Gianfranco & C., con sede in Brignano Gera d'Adda (Bg), C.F.
02304410166, proprietà per 1/1.
Proprietaria dal 15/12/1994 al 30/07/2003 In forza di atto di compravendita a rogito dott.
Giampiero Fabiano in data 15/12/1994 ai nn. 15435/3595, trascritto a Bergamo in data
23/12/1994 ai nn. 37622/27508.
Titolare/Proprietario:
- DOMUS ART COSTRUZIONI S.r.l. con sede in Brignano Gera d'Adda (Bg), C.F. 02921800161,
proprietà per 1/1.
Proprietaria dal 30/07/2003 al 26/10/2004, in forza di atto di compravendita a rogito dott.
Raffaele Catri in data 30/07/2003 ai nn. 597463/25974 trascritto a Bergamo in data
08/08/2003 ai nn. 44323/27479.
Titolare/Proprietario:
- ARVA S.a.s. di Arnoldi Claudio, con sede in Cologno al Serio (Bg), C.F. 03131220166,
proprietà per 1/1.
Proprietaria dal 26/10/2004 al 08/11/2005, in forza di atto di compravendita a rogito
dott.ssa Santa Picciolo in data 26/10/2004 ai nn. 41378/12677, trascritto a Bergamo in data
12/11/2004 ai nn. 61308/40803.
Titolare/Proprietario:
- GHAZANFAR IQBAL, nato in Pakistan (FF), proprietà per 1/1 in regime di separazione dei
beni.
Proprietario dal 08/11/2005 ad oggi (attuale proprietario), in forza di atto di
compravendita a rogito dott. Raffaele Catri in data 08/11/2005 ai nn. 626250/31254
trascritto a Bergamo in data 19/11/2005 ai nn. 73702/44644.
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7. PRATICHE EDILIZIE:
Pratica Edilizia n. 1:
Intestazione: Sig. Del Bosco Gianfranco nato a Treviglio il 09/09/1963
Tipo pratica: Permesso di costruire
Per lavori: REALIZZAZIONE DI NUOVA PALAZZINA AD USO RESIDENZIALE
Oggetto: nuova costruzione
Presentazione in data 02/07/2003 al n. di prot. 5906/2003
Rilascio in data 06/09/2003 al n. di prot. 35/2003
Abitabilità/agibilità rilasciata in data 28/03/2009.
Pratica Edilizia n. 2:
Intestazione: Domus Art Costruzioni S.r.l. con sede in Brignano Gera d'Adda, via Manzoni
n.29.
Tipo pratica: Permesso di costruire
Per lavori: Variante al P.E. n. 35/2003 - REALIZZAZIONE DI NUOVA PALAZZINA AD USO
RESIDENZIALE - RECUPERO SOTTOTETTO AI FINI ABITATIVI
Oggetto: variante
Presentazione in data 08/04/2004 al n. di prot. 3213/2003
Rilascio in data 08/06/2004 al n. di prot. 24/2004
Pratica Edilizia n. 3:
Intestazione: Domus Art Costruzioni S.r.l. con sede in Brignano Gera d'Adda, via Manzoni
n.29
Tipo pratica: Denuncia Inizio Attività (Testo unico)
Per lavori: MODIFICHE INTERNE ED ESTERNE DELLA PALAZZINA
Oggetto: variante al Permesso di Costruire n. 35/2003 e successiva variante n. 24/2004
Presentazione in data 28/07/2004 al n. di prot. 625
Rilascio in data 27/08/2004 al n. di prot. 7094.
7.1 Conformità edilizia:
Sono state riscontrate le seguenti irregolarità:
Dal rilievo effettuato in sede di sopralluogo, l'appartamento risulta difforme rispetto a
quanto autorizzato con il Permesso di Costruire n. 35/2003 e successive varianti, con
particolare riferimento a quanto segue:
- diversa dimensione del locale bagno e relativo disimpegno;
- differente sagoma del balcone;
- realizzazione di un nuovo muro divisorio a separazione della zona giorno dalla zona
notte.
Si segnala in particolare che il muro divisorio posto fra la zona giorno e la zona notte,
realizzato senza titolo abilitativo, risulta non sanabile, in quanto i locali così ottenuti non
possiedono i requisiti minimi di aeroilluminazione previsti dalle norme vigenti, pertanto in
sede di aggiudicazione del bene, l’aggiudicatario dovrà provvedere al ripristino dello
stato dei luoghi come autorizzati entro 120 giorni dal decreto di trasferimento.
Le difformità sanabili sono regolarizzabili mediante:
D.I.A. in sanatoria per accertamento di conformità (art. 36 D.P.R. 380/2001)
Descrizione delle opere da sanare:
Le difformità sanabili, (differente sagoma del balcone e ridisegno del disimpegno e locale
bagno), potranno essere regolarizzate mediante presentazione di nuova domanda di
D.I.A. in Sanatoria entro 120 giorni dal decreto di trasferimento.
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STIMA COSTI REGOLARIZZAZIONE EDILIZIA
- Stima demolizione divisorio in cartongesso comprensivo
di porta, carico, trasporto scarico e oneri di discarica dei
materiali di risulta:
- Spese tecniche D.I.A. in sanatoria per accertamento
di Conformità:
- Sanzioni:
- Diritti di segreteria comune di Brignano Gera d'Adda:
Oneri Totali:
€
350,00
€
600,00
€
516,00
€
380,00
€ 1.846,00
Per quanto sopra esposto NON si dichiara la conformità edilizia.
7.2 Conformità urbanistica:
Nello strumento urbanistico Piano di Governo del Territorio vigente, adottato con delibera
del Consiglio Comunale n. 40 del 12/11/2012, e successiva Variante n.1 approvata con
delibera di Consiglio Comunale n. 07 del 15/04/2013, l’immobile è identificato all’interno
del territorio comunale nell’ambito di tessuto urbano consolidato:
AMBITO 4 – DI COMPLETAMENTO
Trattasi di zone edificate in ragione di interventi edilizi diretti ed indiretti; dette zone/ambiti
si connotano per la presenza di edifici con diverse caratteristiche planivolumetriche sia
per forma che per altezza.
Finalità della norma è rivolta a favorire interventi di riqualificazione urbana.
Le destinazioni d’uso non compatibili sono quelle indicate all’art. 27 delle presenti Norme e
più precisamente:
- la grande distribuzione con superfici di vendita superiori a mq. 1.500,00;
- la media distribuzione con superfici di vendita superiori da mq. 150,00 a mq. 1.500,00 nel
caso in cui non abbia un’adeguata dotazione di parcheggi;
- le attività produttive inquinanti e nocive per l’ambiente, la produzioni di sostanze chimiche;
- le attività produttive rumorose oltre i limiti imposti dal vigente Piano di Zonizzazione Acustica Comunale;
- i luoghi di culto;
- i call center e i centri di telefonia in sede fissa;
- le discoteche, i piano bar e i cinema;
- i bar e i locali di ritrovo che svolgono anche attività di intrattenimento e spettacolo dopo
le ore 22,00 ;
- i depositi all’aperto.
In questo ambito sono consentiti gli interventi edilizi diretti contenuti nell’art. 27 commi a-bc-d-e della L.R. 12/05 (incluso gli ampliamenti sino al raggiungimento della densità fondiaria di Ambito), per gli interventi rientranti nella lettera f, si dovrà ricorrere ad apposito Piano
di Recupero.
Sono possibili interventi edilizi diretti nel rispetto delle presenti norme e dei seguenti indici:
Densità fondiaria Df = 0,45 mq./mq.
Per lotti edificati in caso di demolizioni e ricostruzione la volumetria dovrà mantenersi minore o uguale di quella preesistente.
Nel caso la volumetria preesistente sia inferiore a 0,45 mq/mq questa potrà essere saturata.
Distanza dalle strade e da spazi pubblici, esistenti ed in progetto:
A) All’interno del perimetro del centro abitato (D.Lgs. n. 285 del 30 aprile 1992 e s.m.i.)
La distanza minima da rispettare, per l'edificazione di nuovi edifici, di integrali demolizioni e
successive ricostruzioni, negli ampliamenti fronteggianti le strade, rispetto al ciglio stradale
è quella indicata dall’art. 26 del Regolamento di Attuazione del nuovo codice della straPag. 7
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da e più precisamente:
a) 30 mt per strade di tipo A
b) 20 mt per strade di tipo B
c) per strade di tipo C - D - E - F la distanza minima non potrà essere inferiore a:
mt 5,00 per strade di larghezza fino a mt 7,00
mt 7,50 per strade di larghezza compresa tra mt 7,00 e mt 15,00
mt 10,00 per strade di larghezza superiore a mt 15,00
Opere accessorie, rettifiche ed allineamenti stradali:
La distanza minima da rispettare, per le costruzioni o ricostruzioni di muri di cinta, di qualsiasi natura e consistenza, lateralmente alle strade, non potrà essere inferiore a:
a) 3,00 mt per strade di tipo A
b) 2,00 mt per strade di tipo D
c) per le altre strade, l’allineamento delle recinzioni a quelle esistenti, sarà autorizzato previa sottoscrizione del richiedente di un atto d’obbligo di non indennizzo in caso di futuro
allargamento stradale da parte del Comune.
B) Per strade ubicate fuori dal centro abitato (D.Lgs. n. 285 del 30 aprile 1992 e s.m.i.)
La distanza minima da rispettare, per l'edificazione di nuovi edifici, di integrali demolizioni e
successive ricostruzioni, negli ampliamenti fronteggianti le strade, rispetto al ciglio stradale
è quella indicata dall’art. 28 del Regolamento di Attuazione del nuovo Codice e più precisamente:
a) 60 mt per strade di tipo A
b) 40 mt per strade di tipo B
c) 30 mt per strade di tipo C
d) 20 mt per strade di tipo F, e strade comprese in tutte le zone E
e) 10,50 mt dalla linea di mezzeria di “strade vicinali” come definito dall’art. 3 comma 1 nr
52 del Codice della Strada.
Opere accessorie, rettifiche ed allineamenti stradali:
La distanza minima da rispettare, per le costruzioni o ricostruzioni di muri di cinta, di qualsiasi natura e consistenza , lateralmente alle strade non possono essere inferiori a:
a) 5,00 mt per strade di tipo A - B
b) 3,00 mt per strade di tipo C - F
c) per le altre distanze da rispettare dal ciglio stradale, di alberi, siepi ecc., si fa riferimento
al citato articolo 26 commi 5-6-7-8-9 del Regolamento di Attuazione del Codice.
Distanza dagli ambiti a standard: è la distanza misurata dal confine della zona con destinazione a standards al fabbricato, presa ortogonalmente ai fronti antistanti; non deve mai
essere inferiore a mt 5,00.
Distanza minima dai confini Dc= 5,00 mt salvo continuità convenzionata
Distanza minima tra edifici De = 10,00 mt
Altezza massima al piano di imposta della gronda H = 8,50 mt.
Rapporto di copertura Rc = 45%
Per gli edifici residenziali ubicati in Via V. Emanuele II, ed individuati nella tavole del P.G.T.
con il simbolo (“*”), ritenuti di importanza strategica per la salvaguardia ambientale oltre
che per le vedute prospettiche su Palazzo Visconti, sono possibili esclusivamente interventi
previsti nell’art. 27 commi a-b-c della L.R. 12/05. Mentre si auspica la loro demolizione e ricostruzione in altro ambito residenziale, con possibilità di incremento sino al 100% del volume esistente, previo stipula di apposita convenzione con l’Amministrazione Comunale,
che stabilisca modalità e i tempi di esecuzione e la relativa cessione dell’area a favore
del Comune di Brignano.
In questo ambito si esclude il sopralzo degli edifici oltre l’altezza massima sopra indicata,
pertanto il recupero ai fini abitativi dei sottotetti (L.R. 4/12), potrà essere effettuato nel rispetto di tale altezza.
Per quanto sopra esposto si dichiara la conformità urbanistica
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Descrizione immobile di cui al punto A
Appartamento in Brignano Gera d'Adda (BG) via Olimpia, n.18
Trattasi di un appartamento posto al piano primo di un più ampio complesso immobiliare,
composto da un ingresso con angolo cottura e zona pranzo/soggiorno, una camera da letto,
un antibagno e un locale bagno.
L’abitazione sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 40,00.
Tutti i locali possiedono una pavimentazione ceramica e soffitti intonacati a civile. Il locale
bagno, dotato di box doccia, lavandino, wc e bidet è rivestito con piastrelle in ceramica, le
porte interne sono in legno tamburato ed i serramenti esterni in legno con vetrocamera e
persiane oscuranti esterne in legno ad eccezione della finestra prospiciente sul ballatoio,
priva di sistema oscurante esterno. La porta di ingresso all'appartamento è blindata con
pannellatura in laminato plastico effetto legno.
L'immobile possiede un terrazzo, a servizio della zona notte e del bagno avente superficie
netta di circa mq 10,00.
L'accesso all'appartamento posto al piano primo avviene dal ballatoio esterno, collegato
al piano terra mediante una scala esterna.
La scala esterna conduce anche al piano interrato in cui si trova il locale cantina annesso
all'abitazione, quest’ultimo sviluppa una superficie lorda di circa mq 5,00.
Nel complesso le condizioni dell'immobile sono buone.
Si precisa che il muro divisorio, a separazione della zona giorno dalla camera da letto,
realizzato in cartongesso su pavimento finito, è stato eseguito senza alcun titolo autorizzativo
e non può essere sanato, in quanto i locali così ottenuti non possiedono i requisiti minimi di
aeroilluminazione previsti dalle norme vigenti, pertanto in sede di aggiudicazione del bene,
l’aggiudicatario dovrà provvedere al ripristino dello stato dei luoghi come autorizzati (il cui
costo è stato decurtato dal prezzo di stima) entro 120 giorni dal decreto di trasferimento.
1. Quota e tipologia del diritto
1000/1000 di IQBAL GHAZANFAR- Piena proprietà
- Cod. Fiscale: GHZQBL76S07Z236Q
- Residenza: via Olimpia, n.18 Brignano Gera d’Adda
- Stato Civile: coniugato
- Regime Patrimoniale: separazione dei beni
- Eventuali comproprietari: Nessuno
L'edificio è stato costruito nel 2003-2004
L'unità immobiliare è identificata con il numero civico 18 ed ha un'altezza netta interna di
circa 2,70 metri.
Il complesso immobiliare, in cui si colloca l’appartamento, è composto da n. 4 piani
complessivi, di cui fuori terra n. 3 e di cui interrati n. 1
Caratteristiche descrittive:
Caratteristiche strutturali:
Balconi
materiale: c.a. e mattoni paramano condizioni: sufficienti
Solai
tipologia: solaio misto con travetti prefabbricati e
completamento in opera condizioni: buone
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Travi
materiale: c.a. condizioni: buone
Componenti edilizie e costruttive:
Infissi esterni
tipologia: anta singola e/o doppia a battente materiale: legno
protezione: persiane materiale protezione: legno condizioni:
buone
- Note: * la finestra prospiciente sul ballatoio comune non è
dotata di sistema oscurante.
Infissi interni
tipologia: a battente materiale: legno tamburato condizioni:
buone
Pareti esterne
materiale: muratura di mattoni forati coibentazione: pannelli
termo-assorbenti rivestimento: intonaco di cemento condizioni:
buone
Pavim. Esterna
materiale: grès porcellanato (terrazze) condizioni: buone
Pavim. Interna
materiale: piastrelle di ceramica condizioni: buone
Plafoni
materiale: stabilitura condizioni: sufficienti
Portone di ingresso
tipologia: anta singola a battente materiale: blindato con finitura
esterna effetto legno condizioni: buone
Rivestimento
ubicazione: bagno materiale: piastrelle in ceramica condizioni:
buone
Impianti:
Antenna collettiva
tipologia: rettilinea condizioni: sufficienti conformità: rispettoso
delle vigenti normative
Citofonico
tipologia: audio condizioni: sufficienti conformità: da collaudare
Elettrico
tipologia: sottotraccia tensione: 220V condizioni: sufficienti
conformità: da collaudare
Gas
tipologia: sottotraccia alimentazione: metano rete di
distribuzione: tubi in rame condizioni: buone conformità:
rispettoso delle vigenti normative
Idrico
tipologia: sottotraccia alimentazione: diretta da rete comunale
rete di distribuzione: tubi in polipropilene condizioni: buone
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Rapporto di stima Esecuzione Immobiliare - n. 919 / 2014
conformità: rispettoso delle vigenti normative
tipologia: autonomo alimentazione: metano rete di distribuzione:
tubi in ferro diffusori: termosifoni in alluminio condizioni: buone
conformità: da collaudare
Note: si segnala il mancato reperimento di documentazione relativa alla manutenzione ed al controllo dell’efficienza energetica (o prova fumi) della caldaia.
Termico
Informazioni relative al calcolo della consistenza:
Destinazione
abitazione
terrazzo
Parametro
Superficie
reale/potenziale
Coeff.
Superficie equivalente
sup lorda di
pavimento
40,00
1,00
40,00
sup reale netta
10,00
0,30
3,00
50,00
43,00
Accessori:
A - Appartamento in Brignano Gera d'Adda (BG) via Olimpia, n.18.
1) - Cantina posta al piano interrato composto da un locale avente superficie lorda complessiva di
mq 5,00.
Valore a corpo: € 1.600,00
___________________________________________________________________________________________
Impianto elettrico:
Esiste impianto elettrico.
Epoca di realizzazione/adeguamento: 2003
Impianto a norma.
Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive.
Riscaldamento:
Esiste impianto di riscaldamento.
Tipologia di impianto: autonomo con caldaia murale a gas esterna
Stato impianto: Libretto caldaia privo di controlli periodici di legge
Potenza nominale: 25.60 kW
Epoca di realizzazione/adeguamento: 2003
Impianto non a norma.
Esiste la dichiarazione di conformità.
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Condizionamento e climatizzazione:
Non esiste impianto di condizionamento o climatizzazione
Non Esiste la dichiarazione di conformità L. 46/90 e successive.
Impianto antincendio:
Non esiste impianto antincendio.
Non esiste certificato prevenzione incendi.
Ascensori montacarichi e carri ponte:
L'immobile non dispone di ascensori o montacarichi.
Scarichi:
Non esistono scarichi potenzialmente pericolosi.
8 VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
8.1 Criterio di stima:
Atteso che il motivo per cui viene redatta la presente stima
identifica l'aspetto economico dei beni con il loro valore di
mercato, nel giudizio di stima che viene espresso è compreso
tanto il valore del fabbricato che quello dell'area su cui insiste,
nonché il valore di qualsiasi altro bene che risulta immobilizzato
con l'area e con la costruzione stessa, inclusa la proporzionale
quota di comproprietà sugli enti e spazi comuni (impianti esterni,
aree ed opere murarie esterne, recinzioni, scale comuni, ecc.). La
valutazione viene svolta analiticamente sulla base delle superfici
rilevate dei beni, nonché in base al valore venale unitario corrente
al momento della stima. Atteso ciò la determinazione del valore
venale viene effettuata mediante stima comparativa, ed in
relazione a ciò sono state esperite in sito dirette indagini per
accertare i valori reali correnti di mercato di immobili similari a
quello oggetto di stima ed in particolare aventi la stessa
destinazione d'uso. Calcolati così i valori medi di complessi similari
si è proceduto alla correzione di tali valori, tenendo conto di tutte
le circostanze concomitanti, specifiche ed influenti, che
determinano una variazione del valore venale medio degli
immobili in questione. Ciò atteso, quali circostanze concomitanti,
specifiche ed influenti, sono state considerate: la vetustà
dell'immobile, edificato in epoca recente (anno 2004),
l'ubicazione del bene, posto in zona residenziale, e la relativa
accessibilità, nonché le sue caratteristiche tecnico costruttive, ed
il suo stato di conservazione che, nel complesso può essere
considerato buono.
8.2 Fonti di informazione:
Catasto di Bergamo, Conservatoria dei Registri Immobiliari di
Bergamo, Uffici del registro di Bergamo, Ufficio tecnico di Brignano
Gera d'Adda, Agenzie immobiliari e/o osservatori del mercato
immobiliare Agenzie immobiliari in sito, Osservatorio del Mercato
Immobiliare di Bergamo e Provincia, Osservatorio Immobiliare
dell'Agenzia del Territorio.
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8.3 Valutazione corpi:
A - Appartamento in Brignano Gera d'Adda (BG) via Olimpia, n.18. con annesso locale cantina
Stima sintetica comparativa parametrica
Destinazione
Superficie Equivalente
abitazione
terrazzo
Valore Unitario
Valore Complessivo
40,00
€ 1.300,00
€ 52.000,00
3,00
€ 1.300,00
€ 3.900,00
Valore corpo
€ 55.900,00
Valore accessori (cantina)
€ 1.600,00
Valore complessivo intero
€ 57.500,00
Valore complessivo diritto e quota
€ 57.500,00
Riepilogo:
ID
A
Appartamento
in Brignano Gera
d'Adda (BG) via
Olimpia, n.18
Immobile
Superficie Lorda
con
annessa
Cantina
43,00
Valore intero
medio
ponderale
€ 57.500,00
Valore diritto e
quota
€ 57.500,00
8.4 Adeguamenti e correzioni della stima:
Riduzione del valore del 15%, dovuta all'immediatezza della
vendita giudiziaria e per assenza di garanzia per vizi come da
disp. del G.E. ( min.15% )
€ 8.625,00
Rimborso forfettario di eventuali spese condominiali insolute nel
biennio anteriore alla vendita:
€ 0,00
Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale:
€ 1.846,00
Giudizio di comoda divisibilità:
L' unità immobiliare, trattandosi di un unico alloggio di civile abitazione con cantina
pertinenziale annessa, nonché per le sue caratteristiche tipologico-funzionali, non risulta
divisibile.
8.5 Prezzo base d'asta del lotto:
Valore immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in
cui si trova:
€ 47.029,00
(diconsi euro quarantasettemilaventinove/00)
Bergamo, lì 09/06/2015
L'Esperto alla stima
Arch. Stefania Ceruti
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€
Allegati:
(Lotto 1 – mapp. 4583 sub. 20)
-
Allegato n.1: Documentazione fotografica;
Allegato n.2: Estratto mappa catastale – mappale 4583;
Allegato n. 3: Denuncia di Variazione catastale del 22/05/2015 n. prot.
BG0115587;
Allegato n.4: Scheda planimetrica catastale del 22/05/2015 – mapp. 4583
sub. 20;
Allegato n.5: Documentazione planimetrica dello stato di fatto
(appartamento);
Allegato n.6: Attestato di Prestazione Energetica n. 16040 – 000040/15 del
22/05/2015;
Allegato n.7: Visura catastale.
La sottoscritta dichiara che copia dell’elaborato peritale e relativi allegati è stata
trasmessa alle parti come segue:
-
Al creditore procedente – Unicredit S.p.a.: consegna a mezzo mail pec dell’elaborato
peritale e relativi allegati, comprensivi di copia dei medesimi files privi dei dati sensibili,
allo studio dell’avv. Franca Ceruti all’indirizzo di posta elettronica:
[email protected];
-
Al debitore – sig. Ghazanfar Iqbal: consegna a mezzo del servizio postale con
raccomandata A.R.
Bergamo, lì 09/06/2015
L'Esperto alla stima
Arch. Stefania Ceruti
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