TRIBUNALE DI PIACENZA Esecuzione immobiliare : 115/2011 Udienza 23 Novembre 2011 Promossa da: ITALFONDIARIO SPA Avvocato Camussi Michelangelo mandataria di Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza Spa Creditori intervenuti: Equitalia Emilia nord spa Contro: Signor ... Chebbi Mohamed Ben Hassen Giudice Dott. Morlini Gianluigi RELAZIONE DI PERIZIA TECNICA ESTIMATIVA Immobile posto in Rottofreno (PC), via Piave n°18 1 INDICE ● Premessa, note e svolgimento operazioni, dichiarazione ex art. 567 c.p.c Relazione di Consulenza Tecnica – Estimativa 1) Dati catastali 2) Confini 3) Ubicazione dell’immobile 4) Descrizione dell’immobile 5) Corrispondenza del pignoramento 6) elenco formalità, vincoli ed oneri 7) Stato di possesso del bene e provenienza 8) Regime patrimoniale del debitore 9) Regolarità edilizia ed urbanistica 10) Lavori edili, oneri e pese tecniche per regolarizzazione 11) Certificazione Energetica 12) Conformità degli impianti ed esistenza di certificati elibretti d’uso 13) Metodo di determinazione del prezzo di vendita e del metodo di calcolo delle superfici – Determinazione del prezzo di vendita 14) Descrizione sintetica e riepilogativa del lotto 15) Allegati e conclusioni. 2 Premesso - che il sottoscritto Geom. Zambelli Giancarlo, nato a Ponte dell’Olio (PC) il 01/08/1962, residente a Rivergaro (PC), via Tarcisio Mazzari n°3, con studio in Rivergaro (PC), via Roma 36/B, C.F.:ZMB GCR 62M01 G842 C, iscritto all’Albo del Collegio dei Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Piacenza al n°1345, iscritto all’albo C.T.U. del Tribunale di Piacenza, è stato nominato consulente esperto nell’esecuzione immobiliare n°115/2011, - che nell’udienza Esecutore Dott. dell’01.06.2011 Gianluigi Morlini, davanti il al Sig. sottoscritto Giudice prestava giuramento e accettava l’incarico di rispondere ai quesiti di rito entro 45 gg. dall’udienza fissata per il giorno 23.11.2011. Svolgimento operazioni Il consulente tecnico esperto: In data 15.07.2011, iniziava le operazioni peritali esaminando gli atti e i documenti di causa consegnategli dal Giudice, constatava la completezza ed idoneità della documentazione richiesta ex art. 567 c.p.c. In data 22.07.2011 presso l’Agenzia del Territorio di Piacenza, eseguiva le ricerche catastali sull’unità immobiliare e otteneva copia della planimetria catastale dell’immobile. In data 18.08.2011 inviava raccomandata dove avvisava la parte che la data sopralluogo era stata fissata per il giorno 07.09.2011. In data 22.08.2011, eseguiva le visure ipotecarie (iscrizioni e trascrizioni) Immobiliare di presso l’ufficio Piacenza di Servizio (Conservatoria Immobiliari). 3 di Pubblicità dei Registri In data 24.08.2011 si recava presso l’ufficio tecnico del Comune di Rottofreno (PC) e otteneva copia delle pratiche edilizie richieste riguardanti l’immobile in oggetto. In data 07.09.2011 eseguiva il sopralluogo in via Piave n°18 – Rottofreno constatando che il proprietario era assente e trovando l’immobile in evidente stato di abbandono. In data 13.09.2011 si recava presso l’Agenzia delle Entrate di Piacenza per verificare l’esistenza di contratti registrati (di locazione, di comodato, ecc…) in data antecedente ed in data successiva all’atto di pignoramento. In data 15.09.2011 si recava nuovamente presso l’immobile per eseguire sopralluogo accompagnato dai Carabinieri della Caserma di San Nicolò forzare la e da un serratura falegname e sig. procedere Roncadoni alla Enrico visione per interna dell’immobile e quindi ai rilievi metrici e fotografici. Nei giorni seguenti, verificati stato e condizioni dei luoghi, riesaminati gli atti di causa, esaminati i documenti in seguito reperiti, consulenza il tecnica CTE completava estimativa e la propria predisponeva allegati. 4 relazione i di relativi Relazione di Consulenza Tecnica Estimativa 1) DATI CATASTALI L’unità immobiliare risulta catastalmente correttamente intestata al signor Chebbi Mohamed Ben Hassen nato in Tunisia il ... 26.01.1975 con la quota di 1/1 di piena proprietà. L’immobile risulta così censito al Catasto Fabbricati del Comune di Rottofreno: FOGLIO PART. SUB. 20 6 1 6 2 CAT. CLASSE A/3 1 CONS. RENDITA € 4 vani 128,08 L’area su cui insiste il fabbricato e quella circostante di pertinenza risulta individuata al Catasto Terreni del Comune du Rottofreno al foglio 20, mappale 6 Ente Urbano di mq. 190. Il cortile circostante al fabbricato risulta di proprietà del sig. Chebbi Mohamed Ben Hassen (mappale 6), ma pur non avendo .. trovato, negli atti di provenienza visionati, traccia di servitù di passaggio, parte del cortile è sicuramente gravato di servitù di passaggio a favore dei fabbricati limitrofi insistenti sui mappali 7 ed 8 (hanno gli ingressi ai fabbricati prospicienti il cortile), cosi come una porzione del mappale 9 sembrerebbe gravata da servitù di passaggio a favore dell’unità oggetto di stima al fine di accedere alla legnaia. L’unico riferimento riguardo ad un utilizzo non esclusivo dell’area cortilizia che si trova negli atti di provenienza è al momento della fabbricato indicazione compravenduta, dei infatti confini l’atto della di porzione provenienza di cita “…… Il tutto confina in circondario con passaggio comune, con ragioni Pagani o aventi causa, con ragioni Zangrandi o aventi causa, con cortile comune a più comune” sembra identificabile unità, …”, dove il “passaggio con parte del mappale 9 ed il “cortile comune a più unità” sembra identificabile con l’area di pertinenza del fabbricato oggetto di perizia (mappale 6). 5 2) CONFINI L’intero pertinenza fabbricato confina a unitamente ovest con all’area via Piave, a scoperta nord di con area scoperta del mappale 9 (ragioni ..Bisi – Zangrandi), ad est con fabbricato in aderenza mappale 9 e con fabbricati ed area scoperta mappale 7 (ragioni Frunzio – ... Nuccilli), a sud con abitato del mappale 267 (ragioni ..Abdalla). 3) UBICAZIONE DELL’IMMOBILE Il fabbricato è posto all’interno del centro capoluogo di Rottofreno (PC), in via Piave n° 18. Il quartiere di via Piave dove è ubicato il fabbricato è composto quasi unicamente da fabbricati ad uso residenziale, sia di recente che di vecchia formazione, ed è compreso tra la strada statale Padana Inferiore e la zona artigianale/industriale prospiciente la stazione ferroviaria di Rottofreno. 4) DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE L’immobile in oggetto è una porzione di fabbricato da cielo a terra che si sviluppa parte su due due piani e parte su tre piani fuori terra e si presenta in cattive condizioni d’uso e manutenzione, bisognoso di interventi di ristrutturazione (foto n. 1 e 2) soprattutto per quanto riguarda tetto, solai, impianti e serramenti. L’immobile è costituito da: - cucina-soggiorno, bagno e locale cantina al piano terra (foto n. 3, 4, 5 e 6); - camera e legnaia al piano primo (foto n. 7, 8 e 2); - camera al piano secondo (foto n. 9 e 10). I locali abitativi sono collegati tra loro da una ripida e scomoda scala interna, la legnaia è accessibile unicamente dall’esterno tramite posizionamento di una scala a pioli mobile. La struttura portante è in muratura di laterizio e sassi spessore cm. 50 senza isolamento, i solai hanno l’orditura in legno con sovrastanti tavelle in laterizio. 6 L'orditura del tetto della parte abitativa è in legno con sovrastanti tavelle e coppi in laterizio, quella della legnaia è in legno con sovrastanti coppi in laterizio. Le canale ed i tubi pluviali sono parte in lamiera zincata preverniciata e parte in lamiera zincata non verniciata. L’immobile esternamente risulta solamente intonacato. L'appartamento è dotato delle seguenti finiture interne: - intonaci del tipo civile tinteggiati con tinte chiare in più parti bisognoso di rappezzi per umidità di risalita al piano terra e per infiltrazioni d’acqua in prossimità della canna fumaria del piano secondo; - pavimenti in graniglia/ceramica al piano terra e in tavelle di cotto nelle stanze al piano primo e secondo; - i rivestimenti della cucina e del bagno sono in ceramica; - le due porte interne sono in legno tra cui quella del bagno dotata di vetro semplice; - i serramenti esterni sono in legno con vetro semplice di cui due dotati di inferriate (al piano terra) e solo uno dotato di persiana esterna (al piano primo); - la porta d’ingresso è in legno con vetro semplice; - le scale interne sono in legno a gradini sovrapposti. L’immobile è privo di impianto di riscaldamento tradizionale: sono presenti solo un termoconvettore/stufa funzionante a gas metano al piano terra ed uno al piano primo con canna fumaria direttamente sul muro perimetrale; al piano terra è presente una vecchia stufa a legna. La camera posta al piano secondo è priva di riscaldamento. Esiste inoltre uno scaldabagno per la produzione di acqua calda. L’impianto elettrico è realizzato parte con tubazioni esterne e parte sottotraccia. La legnaia ha muri intonacati, pavimento in cemento ed è priva di qualsiasi impianto. 5) CORRISPONDENZA DI PIGNORAMENTO I dati riportati nella nota di trascrizione del 10/06/2003 n. 1658/8219 e nel verbale di pignoramento immobiliare a favore della Cassa di Risparmio di Parma e Piacenza spa corrispondono alla corretta identificazione del bene sopra citato. 7 6) ELENCO FORMALITA’, VINCOLI ED ONERI Dall’esame della documentazione ottenuta presso l’ufficio di Pubblicità Immobiliare (Conservatoria dei Registri immobiliari) di Piacenza è emerso che occorre cancellare le seguenti formalità: - nota iscrizione contro del 10/06/2003 ai nn. 1658/8219 pubblico ufficiale Motti Sergio – repertorio 178262/14888 del 27/05/2003 ipoteca volontaria derivante da garanzia di mutuo fondiario; - nota iscrizione contro del 05/03/2005 ai nn. 765/3435 Pubblico ufficiale Padana Riscossioni spa (ora Equitalia Emilia nord spa) repertorio 1506 del 02/03/2005; ipoteca legale derivante da ipoteca esattoriale ai sensi dell’ex art.77 DPR 29/09/1973 n°602; - nota iscrizione contro del 24/03/2011 ai nn. 747/4870 pubblico ufficiale Equitalia Emilia Nord spa repertorio 116/8511 del 23/03/2011 ipoteca legale derivante da ipoteca legale ai sensi dell’ex art.77 DPR 29/09/1973 n°602; - nota trascrizione contro del 04/04/2011 ai nn. 3765/5385 pubblico ufficiale Uffici Giudiziari – Tribunale di Piacenza repertorio 210 del 14/02/2011 atto esecutivo o cautelare – verbale di pignoramento immobili 7) STATO DI POSSESSO DEL BENE E PROVENIENZA Dai risultati del sopralluogo e dalle testimonianze assunte dal CTU, l’unità immobiliare in oggetto risulta abitata dal signor ..Chebbi Mohamed Ben Hassen e dal suo gruppo familiare. Da ulteriori ricerche Piacenza non comodato, fatte presso sussistono ecc…) in data l’Agenzia contratti delle registrati antecedente e/o Entrate di (d’affitto, successiva al pignoramento riferiti all’immobile in oggetto. L’immobile oggetto di stima è pervenuto all’attuale proprietario in base ai seguenti titoli: --- intestazione esistente al 26/07/1982 dell’immobile censito al foglio 20 mappale 359 sub 2 graffato al mappale 360: - Forelli Augusto, nato a Piacenza il 28/08/1904, proprietario per 1/2; 8 ..Piga - Rita, nata a Gazzola il 08/08/1911, proprietaria per 1/2; .. --- in data 27/07/1982 a seguito della morte di Forelli Augusto, giusta denuncia 28/09/1982 al di successione n°1183 volume registrata n°303 si a Piacenza aveva la il seguente intestazione: - ..Forelli Anna, nata a Gazzola il 21/11/1938, proprietaria per 1/9; - Forelli Angelo, nato a Gazzola il 04/04/1946, proprietario .. per 1/9; - Forelli Enrico, .. nato a Gragnano T.nse il 07/06/1940, proprietario per 1/9; - .. Piga Rita, nata a Gazzola il 08/08/1911, proprietaria per 6/9. --- in giusta data 22/04/2000 denuncia 10/10/2000 al di a seguito della successione n°2014 volume morte registrata n°321 si di a aveva Piga Rita, Piacenza la il seguente intestazione: - ..Forelli Anna, nata a Gazzola il 21/11/1938, proprietaria per 1/3; - ..Forelli Angelo, nato a Gazzola il 04/04/1946, proprietario per 1/3; - ..Forelli Enrico, nato a Gragnano Trebbiense il 07/06/1940, proprietario per 1/3; --- in data 20/12/2002 i signori ..Forelli vendevano al signor Sante la proprietà dell’imobile, giusto atto notaio ..Bearesi dott. Motti Sergio, Repertorio n°176855/14375, registrato a Piacenza il 03/01/2003 al n°47; --- in data 27/05/2003 con atto di compravendita notaio dott. Sergio Motti repertorio n°178261 il signor Chebbi Mohamed Ben Hassen acquistava l’immobile da Bearesi Sante. --- in data 21/11/2005 con variazione d’ufficio n°27223 ed in data 15/05/2007 l’Agenzia del identificativi con variazioni Territorio catastali d’ufficio eseguiva delle un mappe n°6368 allineamento del Catasto e n°6392 tra gli Terreni e quelli del Catasto Fabbricati, modificando l’identificativo del 9 mappale 359 sub 2 graffato al mappale 360 in mappale 6 subalterno 1 graffato al subalterno 2. 8) REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE Il signor Chebbi Mohamed Ben Hassen è citadino Tunisino e .. risulta residente nell’appartamento di via Piave 18 con la moglie sig.ra Chebbi Rabia ed i figli ..Chebbi Aziz (di 8 anni) e .. ..Chebbi Wisem (di 5 anni). 9) REGOLARITA’ EDILIZIA ED URBANISTICA Il fabbricato anteriore al oggetto di stima è 1 Settembre 1967. stato edificato Successivamente in data sono state eseguite delle opere che sono state poi sanate con concessione in sanatoria rilasciata dal Comune di Rottofreno in data 10/09/1991 n°700 del Registro. Presso il Comune di Rottofreno non è stato trovato alcun certificato di abitabilità relativo al fabbricato sia in data precedente, sia in data successiva alla concessione in sanatoria citata. Dall’esame degli elaborati progettuali depositati presso il Municipio di Rottofreno nell’anno 1991 e degli elaborati catastali depositati presso l’Agenzia del Territorio di Piacenza nell’anno 1986 e confrontati con il fabbricato esistente, si sono riscontrate le seguenti difformità: - è stata demolita la parete che separava il vano scala dal locale cucina: essa è indicata sia nelle planimetrie catastali del 1986 che in quelle allegate alla concessione in sanatoria del 1991 (molto probabilmente è stata demolita dopo tale sanatoria del 1991); - sul lato nord del locale bagno è stata aperta una finestra prima mancante, la finestra è indicata nella sanatoria comunale del 1991 ma non sulla scheda catastale del 1986 (molto probabilmente è stata aperta tra il 1986 ed il 1991); - la finestra del locale cantina è indicata nella scheda catastale del 1986 ma è stata omessa nella sanatoria comunale del 1991 (molto probabilmente si tratta di un errore grafico di chi ha redatto la pratica di sanatoria). - parte del locale cantina è attualmente utilizzato abusivamente come locale cottura, dato che l’altezza interna 10 del locale raggiunge solo i ml. 2,20 sarà impossibile depositare presso l’ufficio tecnico del Comune di Rottofreno eventuali pratiche in sanatoria, per cui dovrà essere ripristinato l’utilizzo come cantina. 10) LAVORI EDILI, ONERI E SPESE TECNICHE PER REGOLARIZZAZIONE Per il risanamento delle difformità riscontrate occorre redigere e depositare: --- pratica di SCIA/DIA in sanatoria presso il Comune di Rottofreno, per la sanatoria della parete interna demolita e della finestra della cucina: Spese per diritti comunali: €. 80,00 Spese per bollettino postale: €. 1,10 Sanzione Comunale per sanatoria: €. 1.000,00 (a discrezione dell’ufficio tecnico del Comune di Rottofreno potrebbe ammontare fino a €. 2.000,00) --- pratica DOCFA presso l’Agenzia del Territorio di Piacenza per l’aggiornamento della planimetria catastale: Spese per diritti catastali: €. 50,00 --- richiesta di agibilità (con allegata la relativa scheda tecnica descrittiva debitamente compilata): Spese per diritti comunali: €. 25,00 Spese per bollettino postale: €. 1,10 Spese per marche da bollo: €. 14,62 X 2 = €. 29,24 Onorario indicativo per la redazione e la presentazione delle pratiche: €. 1.200,00 + Cont. Int. 4% + IVA di legge; Totale spese per presentazione pratiche: €. 1.186,44 Ammontare complessivo onorario e spese: €. 2.696,52 (compreso Cont. Int. 4% ed IVA 21%) Nel caso in dichiarazioni di (indispensabili cui non sia conformità per da possibile chi ha l’ottenimento ottenere eseguito copia gli delle impianti dell’abitabilità) al sopraindicato importo andrà aggiunto il costo di una perizia di conformità degli impianti eseguita da costo di circa un tecnico abilitato dal €. 2.000,00 e nel caso in cui gli impianti non risultassero conformi, andranno aggiunti anche i costi per un loro adeguamento ai minimi di legge. 11 11) CERTIFICAZIONE ENERGETICA Si allega Repetti la certificazione Giuseppe dalla energetica quale risulta redatta che il dal Geom. fabbricato è classificato in classe “G” con EP totale 335,45 kWh/m²/anno. 12) CONFORMITA’ IMPIANTI ED ESISTENZA DI CERTIFICATI E LIBRETTI D’USO Essendo assente il proprietario, non è stato possibile reperire le dichiarazioni di conformità dell’impianto elettrico ed idraulico e il libretto di manutenzione dei termoconvettori. Il sottoscritto completamente a ritiene norma comunque per che quanto gli impianti riguarda le non prese siano d’aria obbligatorie in caso di fughe di gas, le canne fumarie, il tipo di tubazioni utilizzate, ecc.) 13) METODO DI DETERMINAZIONE DEL PREZZO DI VENDITA E DEL METODO DI CALCOLO DELLE SUPERFICI Per la determinazione del più probabile prezzo di vendita, il criterio di stima adottato è quello sintetico comparativo (per valore unitario a metro quadrato di superficie commerciale) con altri beni di analoghe caratteristiche recentemente venduti in loco nel libero mercato, dedotti o aggiunti eventuali valori per peculiari caratteristiche dell’immobile. Il CTU per pubblicazioni vendita di raffronto di beni con comparazione, agenzie immobili si è immobiliari per analoghe l’osservatorio del riferito locali a riportanti caratteristiche mercato recenti e la per immobiliare dell’Agenzia del Territorio. Il CTU ha deciso di applicare al vano abitativo del piano secondo una riduzione del 30% rispetto ai vani del piano terra e primo in quanto privo di impianto di riscaldamento e con tetto mansardato con una altezza media di cm. 210 (minima di cm. 165 in gronda). La superficie commerciale è determinata al lordo dei muri perimetrali di proprietà, al 100% per i locali abitativi del piano terra e del piano primo, al 70% per il locale abitativo 12 del piano secondo, al 50% per il locale cantina e il 25% per la legnaia posta al piano primo. Determinazione del prezzo: a) Abitazione ed accessori, superficie commerciale: abitazione al PT e P1 = mq. 55,19 abitazione al P2: 25,18 x 0,70 = mq. 17,62 locale cantina al PT mq. 12,16 x 1/2 = mq. 6,08 legnaia: mq. 4,51 18,05 x 1/4 = 4,50 = mq. Totale superficie commerciale: 55,19 + 17,62 + 6,08 + 4,51 = mq. 83,40 - Valore commerciale = mq. 83,40 a €./mq. 570,00 = €. 47.538,00 euro (quarantasettemilacinquecentotrentotto/00) 14) DESCRIZIONE SINTETICA E RIEPILOGATIVA DEL LOTTO La piena proprietà di una porzione di fabbricato da cielo a terra da ristrutturare posta in Comune di Rottofreno (PC), via Piave 18, composto da un locale cucina-soggiorno, bagno e cantina al piano terra, camera e legnaia al piano primo e una camera al piano secondo, con annessa area cortilizia di pertinenza in parte gravata da servitù di passaggio a favore di terzi. Il tutto censito al Catasto Fabbricati al foglio 20, mappale 6, subalterni graffati 1-2. L’area su cui insiste il fabbricato e quella circostante risulta individuata al catasto terreni al foglio 20 , mappale 6 di mq. 190. Valore stimato di vendita = €. 47.538,00 (quarantasettemilacinquecentotrentotto/00) 15) ALLEGATI E CONCLUSIONI Allegati: 1) documentazione fotografica; 2) visure catastali; 3) estratto di mappa catasto terreni; 13 euro 4) planimetria catastale catasto fabbricati; 5) copia visure ipotecarie; 6) ricevuta raccomandata per avviso sopralluogo; 7) stato di famiglia; 8) attestato di Certificazione Energetica; 9) planimetria dell’immobile e calcolo analitico delle superfici; 10) CD Rom con copia relazione peritale e allegati. Qualora le parti lo ritengono opportuno possono far pervenire al sottoscritto relazione, 23.11.2011 Roma CTE entro il presso n°36/b, tel. eventuali 15° lo note giorno studio relative alla antecedente di 0523/952053, l’udienza Rivergaro fax: presente del (PC), 0523/952053, via e-mail: [email protected] Il CTE ritiene, con la presente relazione, composta da n°14 pagine compresa questa e da n°10 allegati, di aver evaso l’incarico ricevuto e rimane a disposizione del Signor Giudice per qualsiasi richiesta o chiarimento. La presente relazione è depositata in cancelleria unitamente agli allegati e al fascicolo di parte ed in copia, inviata alle parti per raccomandata e/o Pec. Rivergaro, lì 10/10/2011. Il Consulente Tecnico (Geom. Zambelli Giancarlo) __________________________ 14 TRIBUNALE DI PIACENZA VERBALE DI ASSEVERAZIONE CRON. L’anno 2011, addì ________________ del mese di ottobre nella Cancelleria del suintestato Tribunale, avanti al Cancelliere sottoscritto è personalmente comparso il Geom. Giancarlo Zambelli, nato a Ponte dell’Olio (PC) il 01/08/1962, residente in Rivergaro (PC) via T. Mazzari n° 3, con studio in Rivergaro (PC), via Roma n° 36/B, iscritto all’Albo del Collegio dei Geometri della Provincia di Piacenza al n°1345, codice fiscale: ZMBGCR62M01G842C, _________________________________________________________________________ il quale chiede di asseverare mediante giuramento la sopraestesa perizia. Previa ammonizione di legge sull’importanza del giuramento e delle conseguenze penali per i giuramenti falsi o reticenti fattagli dal Cancelliere, il perito giura ripetendo la seguente formula: “Giuro di aver bene e fedelmente provveduto alle operazioni a me commesse al solo scopo di far conoscere ai giudici la verità”. Il Perito _________________________ Il Cancelliere ___________________________ 15