TRIBUNALE DI PIACENZA
Ufficio Esecuzioni Immobiliari
relazione per la valutazione di stima
nel procedimento esecutivo n. 186/2012 R.G.E.
relativo all'immobile sito in
Monticelli d'Ongina (PC), via Bodrio 14
NCEU di Piacenza – Comune di Monticelli d'Ongina (PC), fol. 23, part. 189,
sub 1 e part. 431, sub 1-2-3-4
Promosso da:
ITALFONDIARIO S.p.A.
nei confronti di:
...BARBERA
SEBASTIANO
BELLOMO ANNA MARIA
Giudice dell'Esecuzione: Dott. Giovenni Picciau
FRANCESCO CHIAPPINI, ingegnere in Piacenza – via Scalabrini 26
1
INDICE
1 – introduzione
2 – descrizione
3 – conformità degli impianti
4 – consistenze
5 – istruttoria urbanistica
6 – dati catastali e confini
7 – intestazioni
8 – atto di pignoramento
9 – oneri condominiali
10 – provenienza – relazione ventennale
11 – iscrizioni, trascrizioni ed atti concernenti la procedura
12 – stato di possesso del bene ed eventuali locazioni
13 – servitù
14 – regime coniugale
15 – IVA
16 – opere da eseguirsi con urgenza sul bene
17 – valutazione
18 – allegati
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Accettato l'incarico conferitomi il 10/08/2012 e giurato il 18/09/2012 (cfr. all. 1), ho
proceduto all'acquisizione della documentazione necessaria al suo espletamento,
compiendo le indagini ed i sopralluoghi necessari.
1 - INTRODUZIONE
L’immobile oggetto della stima è situato a Monticelli dìOngina, a 23 km da
Piacenza, 11 km da Cremona e 22 km da Fiorenzuola d'Arda.
Monticelli d'Ongina è un paese di circa 5.500 abitanti nei pressi della sponda
destra del Po.
Via Bodrio è situata nella parte ovest del paese, fra la statale per Cremona ed il
fiume Po.
Si tratta di una zona periferica, al limite dei campi coltivati.
3
2 - DESCRIZIONE
Al civico 14 di via Bodrio c'è una striscia di terreno di 874 mq su cui insiste
un'abitazione isolata di circa 50 mq per piano su due piani, e due autorimesse
staccate dal corpo di fabbrica della casa.
Oltre un cancello in ferro, che separa la strada ed il piccolo spazio antistante le
autorimesse dal giardino, si entra nell'appezzamento di terreno su cui è edificato
l'immobile.
E' costituito da un'abitazione su due livelli con una discreta area scoperta sia sul
fronte che sul retro, otre a due autorimesse posizionate fra la strada ed la casa.
Le autorimesse, realizzate nel 1992-94, sono in buono stato di conservazione. Il
pavimento è battuto di cemento, i muri sono intonacati al civile e tinteggiati
all'esterno, è presente l'impianto elettrico, i portoni basculanti sono in lamiera
zincata.
4
Il tetto è in coppi, finito con grondaie e pluviali in PVF.
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Oltre il giardino c'è la casa su due piani. E' una costruzione povera, con muri
portanti in mattoni pieni e solaio in legno e tavelle a vista.
Il tetto copre direttamente le stanze superiori, senza un solaio morto di
coibentazione.
6
La facciata esterna ha una vecchia intonacatura al civile e successiva
tinteggiatura; la parte inferiore, per un'altezza di 1,5 m, è stata scrostata per
permettere all'umidità presente nei muri di evaporare verso l'esterno, rendendo
più salubre la parte interna. Le persiane in legno sono in cattive condizioni.
Il bagno è in pessime condizioni, con il rivestimento in piastrelle fino a 2 m. di
altezza.
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La porta d'ingresso è in alluminio anodizzato, i pavimenti sono parte in ceramica
e parte in graniglia, è presente lo zoccolino solo in una stanza, l'intonaco al
civile è tinteggiato.
8
I serramenti esterni sono in legno in pessime condizioni (uno è stato sostituito da
un serramento in alluminio laccato), le porte interne sono in legno tamburato
risalenti agli anni '50.
L'impianto termico è costituito da una stufa a legna nel soggiorno e da un
ventilconvettore a gas sul pianerottolo del primo piano. E' stato portato il gas in
tutte le stanze per predisporre l'uso di ventilconvettori a gas in ogni stanza.
In bagno è stata montata una caldaia istantanea a gas per la produzione
dell'acqua calda sanitaria. Non ho reperito il certificato di conformità relativo
all'impianto gas. La casa è allacciata alla rete del gas metano.
L'impianto elettrico appare ben fatto, con linea di terra e interruttore
differenziale, ma non ho reperito il relativo certificato di conformità.
E' presente sia l'impianto telefonico attualmente allacciato alla rete che quello
TV con una presa a piano terra ed una al primo piano, che quello citofonico.
La casa non ha cantina.
3 – CONFORMITA' DEGLI IMPIANTI
A seguito degli accertamenti svolti, si elenca qui di seguito lo stato delle
certificazioni di conformità degli impianti:
 impianto di distribuzione del gas metano: certificato di conformità non
reperito
 impianto termico: certificato di conformità non reperito; libretto di
manutenzione della caldaia non reperito
 impianto elettrico: certificato di conformità rilasciato da Barbieri Giorgio
12/12/94 (cfr. all. 18)
4 – CONSISTENZE
Ho misurato la pianta dell'edificio (cfr. all. 2) ed ho ponderato le superfici risultanti
ai sensi della norma UNI 10750, completando i criteri mancanti con le
indicazioni contenute nell'allegato C del DPR n. 138/98, ottenendo i risultati
riportati nella seguente tabella:
largh
garage
appartamento
cantina
area scoperta
totali
lungh
superfici
parziali
superfici
coeff.
superfici
commerc
parziali
m
m
mq
mq
5,90
11,10
9,30
1,90
6,90
5,00
5,00
1,10
40,71
55,50
46,50
2,09
776,00
40,71
0,50
20,36
102,00
2,09
776,00
920,80
1,00
0,50
0,05
102,00
1,05
38,80
162,20
9
mq
10
5 - ISTRUTTORIA URBANISTICA
 edificazione ante 1° settembre 1967
 concessione edilizia in sanatoria (legge n. 47 del 28/2/85) prot. n. 3878
del 30/04/86 per lavori di ampliamento per la realizzazione di un vano
cantina, adibito ora a bagno ed antibagno (cfr. all. 3,4,5)
 dichiarazione di silenzio assenso in data 24/7/06, prot. n. 9970 (cfr. all. 6)
 autorizzazione edilizia n. 224/92 del 31/10/92 per la realizzazione delle
autorimesse. (cfr. all. 7,8,9,10,11) Detta autorizzazione ha i seguenti punti
salienti:
..
 titolare: Garilli
Carlo
 progettista delle opere: arch. Massimo Pettorelli
 direttore dei lavori: arch. Massimo Pettorelli
 impresa esecutrice: Salvini Giuseppe
 parere favorevole USL del 21/10/92
 inizio lavori 21/10/92
 autorizzazione edilizia in variante n. 83/93 del 11 giugno 1993. (cfr. all.
12,13,14,15,16,17) Detta autorizzazione ha i seguenti punti salienti:
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 titolare: Garilli Carlo
 progettista delle opere: arch. Massimo Pettorelli
 direttore dei lavori: arch. Massimo Pettorelli
 impresa esecutrice: Salvini Giuseppe
 parere favorevole USL del 21/10/92
 inizio lavori 14/06/93
 fine lavori 13/12/94
 parere USL favorevole agibilità locali del 29/12/94
 certificato di agibilità richiesto in data 18/05/1995
6 - DATI CATASTALI E CONFINI
Bene sito a Monticelli d'Ongina (Pc), Via Bodrio n. 14:
(cfr. all. 19,20,21,22,23,24,25,26,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,38,39)
Catasto Fabbricati di Piacenza - Comune di Monticelli d'Ongina:
- fol. 19 p.lla 189 sub. 1 (Cat. area urbana);
- fol. 19 p.lla 431 sub. 1 (Cat. A/4 - abitazione);
- fol. 19 p.lla 431 sub 2 (Cat. C/6 - autorimessa);
- fol. 19 p.lla 431 sub. 3 (Cat. C/6 - autorimessa).
- fol. 19 p.lla 431 sub. 4 (BCNC - area e porticato) visibile solo nell'elaborato
planimetrico e non nell'elenco subalterni, probabilmente basterà solo eseguire
unìistanza al Catasto.
Si precisa che la p.lla 431 subb. 1, 2 e 3 deriva dall'allineamento mappe in data
12 ottobre 2006 prot. n. 15982.1/2006 della p.lla 12 subb. 1, 2 e 3 e che le unità
di cui ai subb. 2 e 3 sono state edificate quali "unità afferenti" sull'area di corte
dell'allora p.lla 12 sub. 1.
Si precisa inoltre che la p.lla 12 sub. 1 deriva dalla fusione-edificazioneristrutturazione della p.lla 8 sub. 4, p.lla 9 sub. 2 e p.lle 12 e 13 (graffate) .
Catasto Terreni di Piacenza - Comune di Monticelli d'Ongina:
- fol. 19 p.lla 189 di ca 10 quale ente urbano;
- fol. 19 p.lla 431 di are 08 e ca 74 quale ente urbano; derivante dalla fusione e
frazionamento con il tipo mappale in data 14 dicembre 1993 prot. n.
1704.1/1993 delle unità di cui alle p.lle 8 (are 02 ca 00), 9 (are 02 ca 10), 12
(are01 ca30) e 13 (are 05 ca 30) - nella fusione e frazionamento sono derivate
altresì le p.lle 432 (ca 96) e 433 (are 01 ca 00).
Si precisa che per un periodo di tempo dal 1993 al 2006 si sono avuti
l'identificativo al Catasto Terreni quale p.lla 431 e l'identificativo al Catasto
Fabbricati quale p.lla 12, allineate poi infatti nell'anno 2006.
Si precisa altresì che l'antibagno, attualmente occupato dal lavabo, è
rappresentato come cucina sulla planimetria catastale. Sarà opportuno
aggiornare la piantina catastale stessa.
12
7 - INTESTAZIONI
..
..
- BARBERA
Sebastiano, nato a Collesano (Pa) il 23 giugno 1962 c.f. BRB
SST
..62H23 C871 H, residente a Collesano (PA) in via Gioeni 62; (cfr. all. 40, 49)
- BELLOMO
Anna Maria, nata a Collesano (Pa) il 25 luglio 1969 c.f. BLL
..
..
NMR
69L65 C871 I, residente a Monticelli d'Ongina (PC) in via godrio 4. (cfr.
..
allegato 41, 50)
8 - ATTO DI PIGNORAMENTO
Il pignoramento riguarda la piena proprietà degli interi beni di cui al fol. 19
p.lla 189 sub. 1; fol. 19 p.lla 431 sub. 1; fol. 19 p.lla 431 sub 2; fol. 19 p.lla 431
sub. 3, di proprietà degli intestati, proprietari per 1 / 2 ciascuno. (cfr. allegato 22, 27,
28, 37, 38, 42)
9 - ONERI CONDOMINIALI
Non esiste condominio.
10 - PROVENIENZA – Relazione ventennale
..
- le p.lle 12 e 13 al signor GARILLI
Carlo o Carlo Mario, nato a Monticelli
d'Ongina (Pc) il 15 agosto 1912 per titoli anteriori al ventennio e precisamente
..
quanto alla p.lla 13 a seguito della successione del proprio padre GARILLI
..
Federico,
fu Carlo, nato a monticelli d'Ongina (Pc) il 22 aprile 1879 e deceduto
in data 25 dicembre 1973, come da denuncia di successione registrata a Piacenza
al n. 296 vol. 1299 (cfr. all. 42);
- la p.lla 9 sub. 2, la p.lla 8 sub. 4 e la p.lla 189 sub. 1 del fol. 19 al signor
..
GARILLI
Carlo, sopra generalizzato, ed in regime di separazione dei beni, a
seguito dell'atto di vendite per Notaio Pier Germano Bongiorno di Monticelli
d'Ongina in data 14 luglio 1992 rep. 32731/10729, debitamente registrato e
trascritto a Piacenza il 28 luglio 1992 ai nn. 7949/6234 (cfr. all. 43,44);
- ristrutturazione degli immobili ereditati ed acquistati con l'atto che precede;
..
- successione in morte di GARILLI
Carlo, sopra generalizzato, deceduto senza
lasciare testamento in data 18 marzo 2004, alla quale veniva chiamato a
..
succedere il figlio GARILLI
Fabrizio (cfr. all. 45), nato a Monticelli d'Ongina (Pc)
il 29 luglio 1941, il tutto come da denuncia di successione registrata a Piacenza
al n. 825 vol. 325/1 e trascritta a Piacenza il 31 maggio 2004 ai nn. 8461/6054
(cfr. all. 46); con la precisazione che nell'asse ereditario cadeva la piena proprietà
dei beni di cui alla p.lla 12 subb. 1, 2 e 3 e p.lla 189 sub. 1; accettazione tacita
dell'eredità dell'atto del Notaio Cervasi Carlo di Monticelli d'Ongina in data 28
novembre 2006 rep. 67/49 di cui in seguito, eseguita con nota di trascrizione in
data 13 dicembre 2006 ai nn. 19872/12961 (cfr. all. 48);
- allineamento mappe con cambio di identificativo catastale al Catasto Fabbricati
in data 12 ottobre 2006 prot. n. 15982.1/2006 a seguito del quale la p.lla 12
subb. 1, 2 e 3 è stata soppressa generando la nuova p.lla 431 subb. 1, 2 e 3;
- atto di vendita per Notaio Carlo Cervasi di Monticelli d'Ongina in data 28
novembre 2006 rep. 67/49, debitamente registrato e trascritto a Piacenza il 13
13
dicembre 2006 ai nn. 19871/12960, a seguito del quale il signor ..GARILLI
..Fabrizio, sopra generalizzato vendeva ai signori ..BARBERA Sebastiano e
.. BELLOMO Anna Maria, sopra generalizzati i beni in oggetto. (cfr. allegato 51).
11 - ISCRIZIONI, TRASCRIZIONI ED ATTI CONCERNENTI LA
PROCEDURA
- ipoteca volontaria iscritta a Piacenza in data 13 dicembre 2006 ai nn.
19873/3987 per Euro 195.000,00 a favore della "CASSA DI RISPARMIO DI
PARMA E PIACENZA" con sede in Parma c.f. 02113530345, e contro i
signori BARBERA
Sebastiano e BELLOMO Anna Maria, sopra generalizzati, a
..
garanzia della restituzione di un mutuo fondiario di Euro 130.000,00 concesso
con atto per Notaio Carlo Cervasi di Monticelli d'Ongina in data 28 novembre
2006 rep. 68/50 (cfr. all. 52 );
- verbale di pignoramento immobili trascritto a Piacenza in data 12 giugno 2012
ai nn. 6434/4784, a favore della "CASSA DI RISPARMIO DI PARMA E
PIACENZA" con sede in Parma c.f. 02113530345 e contro i signori BARBERA
..
Sebastiano
e BELLOMO Anna Maria, sopra generalizzati, a seguito dell'atto
..
giudiziario del Tribunale di Piacenza in data 10 aprile 2012 rep. 1167.
(cfr. allegato 53, 54)
12 – STATO DI POSSESSO DEL BENE ED EVENTUALI LOCAZIONI
L'immobile è attualmente in uso a ..Bellomo Anna-Maria ed ai suoi figli ..Barbera
..Giuseppe e Barbera Giacomo, ed essi sono ivi residenti. Barbera
Sebastiano è
..
attualmente residente a Collesano (PA), in via Gioeni 62 (cfr. allegati 41)
13 - SERVITU’
Non rilevate
14 - REGIME CONIUGALE
Sebastiano e Bellomo Anna-Maria hanno contratto matrimonio a
Collelsano il 18 dicembre 1987 in regime di comunione dei beni. (cfr. allegato 55)
...Barbera
15 - IVA
Non essendo il bene strumentale all'esercizio dell'attività compiuta
dall'esecutato, il trasferimento dell'immobile non comporterà in pagamento
dell'IVA
16 – OPERE DA ESEGUIRSI CON URGENZA SUL BENE
Non si presentano opere urgenti da eseguirsi.
17 - VALUTAZIONE
Questa valutazione ha lo scopo d’indicare il valore più probabile di vendita del
bene in un ragionevole arco di tempo.
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La zona di Monticelli d'Ongina non è particolarmente ricercata dal punto di vista
residenziale. Questo immobile è collocato all'estrema periferia ovest del paese,
al limitare dei campi coltivati.
Lo stato della casa è mediocre: la mancanza di coibentazione dei muri rende la
casa fredda e umida d'inverno, i serramenti vecchi a vetro singolo e la mancanza
di coibentazione del tetto non aiutano certo la coibentazione generale
dell'edificio. L'impianto di riscaldamento è praticamente inesistente: una stufa a
legna a piano terra ed un ventilconvettore a gas nel pianerottolo al primo piano
sono gli elementi riscaldanti dell'intero edificio. La disposizione delle stanze è
peraltro funzionale e l'area esterna è forse l'unico fattore che arricchisce un po'
l'immobile. I due garages realizzati in tempi più recenti sono in condizioni
nettamente migliori.
La dimensione della villetta è ottimale per una famiglia.
Ritengo che il futuro acqurente di questo immobile cerchi una soluzione
abitativa economica, e per questo procederà ad una ristrutturazione leggera, per
contenere i costi.
Oggi nei pressi di Monticelli d'Ongina sono in vendita villette a schiera ad un
prezzo di circa 1.100 euro/mq, e ritengo che, data la situazione del mercato
immobiliare oggi, il prezzo sia anche leggermente trattabile.
Alla luce di quanto esposto e considerati i costi necessari per una ristrutturazione
leggera dell'immobile in oggetto, valuto che l'immobile in questione completo di
garages, messo sul mercato in condizioni normali senza procedure esecutive e
non locato, valga 64.000,00 euro.
Tenendo conto della differenza tra oneri tributari calcolati sul prezzo pieno
anziché sui valori catastali, dell'assenza di garanzia per vizi occulti e della natura
esecutiva e non contrattuale della vendita, indico un abbattimento forfettario
ulteriore del 20% del valore del bene.
Stimo pertanto che oggi l'immobile oggetto della presente
perizia, nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, valga
51.200,00 euro.
Stima chiusa in Piacenza il 21.12.2012
Francesco Chiappini, ingegnere in Piacenza
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18 - ALLEGATI
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