Dott. Ing. Celestina Mulazzi –Via XXIV Maggio, 104/c – 29121 Piacenza
Tel. n° 0523-490356 – Fax. n° 0523-401570 – Cell. 339-2412035
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TRIBUNALE DI PIACENZA
Esecuzione immobiliare: n°
326/2011
Promossa da: UNICREDIT S.P.A
...
Contro: ELAMIRI
SALAH
Giudice Esecutore: dott. Giovanni Picciau
RELAZIONE DEL CONSULENTE TECNICO D’UFFICIO
Piacenza, lì 23 maggio 2012
IL TECNICO INCARICATO
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PREMESSA
L’ill.mo Sig. Giudice dott. Giovanni Picciau, con decreto in data 31/01/2012, ha nominato il
sottoscritto Dott. Ing. Celestina Mulazzi quale esperto nell’esecuzione immobiliare n° 326/2011
promossa da UNICREDIT SPA contro ...
ELAMIRI SALAH.
Nell’udienza tenuta il 09/02/2012 il sottoscritto ha prestato giuramento di rito.
INCARICO
Si riporta di seguito il contenuto del “Verbale del giuramento dell’esperto ex art. 569 C.P.C.
“Il Giudice dell’esecuzione
-
letta l’istanza di vendita nella procedura esecutiva in epigrafe
-
esaminata la documentazione prodotta
-
visti ed applicati gli artt. 569 comma 1 c.p.c. e 173 bis disp. Att. c.p.c.
CONFERISCE
all’esperto il seguente incarico:
-
esaminare l’atto di pignoramento e la documentazione ipo-catastale o la relazione notarile
sostitutiva, verificando la presenza dell’estratto di catasto, nonché dei certificati delle
iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato nel ventennio anteriore alla
trascrizione del pignoramento. In caso di mancanza od inidoneità di tale documentazione,
sospendere immediatamente le operazioni e segnalare al Giudice la situazione;
-
ove invece la documentazione sia correttamente agli atti, predisporre una relazione scritta
contenente:
1. l’identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche
la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati
nell’atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se
il pignoramento riguardi la proprietà dell’intero bene, quota di esso (indicando i
nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie,
usufrutto); l’indicazione degli estremi dell’atto di provenienza e la cronistoria dei
passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento,
segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti;
2. la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione;
3. la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi,
del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando,
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in caso di provenienza successoria, l’eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore
del coniuge superstite ex art. 540 comma 2 c.c.), con particolare riferimento
all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi
verificando data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza
per l’eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in
corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non
pagato;
4. l’attestazione circa l’esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale,
gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente (ad esempio spese relative
all’anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. Att. c.c.), ivi compresi vincoli
derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi
con il suo carattere storico artistico, ed in particolare
-
domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre
trascrizioni che non saranno cancellate col decreto di trasferimento
-
atti di asservimento urbanistici, cessioni di cubatura, eventuali limiti
all’edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione
-
il regime patrimoniale della famiglia e l’esistenza di convenzioni matrimoniali,
se l’esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o
certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale,
con precisazione della relativa data e dell’eventuale trascrizione;
-
altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù,
uso, abitazione);
5. l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno
cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente
(tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni
pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione;
6. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell’esistenza della
dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del
certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle
eventuali sanatorie;
7. l’attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia dell’immobile;
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8. la verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell’immobile, ai
sensi del D.M. Sviluppo Economico n° 37/2008, e l’esistenza dei relativi certificati e
libretti d’uso;
9. la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previa
frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di
identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfetario di
circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri
tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell’assenza di garanzia
per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre
caratteristiche da indicare;
10. l’indicazione se il trasferimento dell’immobile pignorato al compratore, comporti o
meno il pagamento dell’IVA da parte dell’aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi
di bene strumentale all’esercizio dell’attività compiuta dall’esecutato;
11. un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda
divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione
in natura o con conguaglio), ovvero sull’alienazione separata della quota stessa con
valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggior
difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l’intero
bene;
12. l’indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la
funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità
stessa, ed il costo dei lavori;
13. l’allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4
fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dall’esterno e 2 scatti
dall’interno);
14. la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un file
contenente la relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le
fotografie.”
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OPERAZIONI PERITAL I
Il sottoscritto ha accettato l’incarico ed ha proceduto all’espletamento dello stesso mediante le
seguenti prestazioni:
•
Visura presso il Servizio di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia del Territorio (Ex
Conservatoria RR.II.) – Ufficio Provinciale di Piacenza – in data 06/04/2012 – per verificare
i pignoramenti, i passaggi di proprietà, le iscrizioni e gli annotamenti nel ventennio;
•
Visura presso il Servizio catastale dell’Agenzia del Territorio (ex U.T.E.) – ufficio
Provinciale di Piacenza - in data 26/04/2012 - per la verifica della posizione catastale. In
tale occasione è stata richiesta ed ottenuta la visura storica per immobile, stralcio della
mappa catastale e copia della planimetria catastale;
•
Richiesta e ritiro all’Ufficio Anagrafe e Stato Civile del Comune di Fiorenzuola d’Arda in
data 17/05/2012 del certificato contestuale di Famiglia e Residenza (ALLEGATO A alla
presente);
•
Visura presso il Comune di Fiorenzuola d’Arda – Servizio Edilizia – in data 17/05/2012 –
per la verifica della regolarità edilizia dell’unità immobiliare pignorata;
•
Sopralluogo all’immobile pignorato effettuato in data 7 maggio 2012.
In tale occasione il sottoscritto:
o ha preso visione delle caratteristiche costruttive, delle finiture e dello stato di
manutenzione
o ha esaminato le caratteristiche degli impianti al fine di verificarne la conformità alle
normative vigenti
o ha
raccolto
documentazione fotografica
sia dell’interno che
dell’esterno
dell’immobile
o ha raccolto documentazione relativa allo stato di possesso dell’immobile
o ha raccolto informazioni circa i pagamenti degli oneri condominiali.
•
Ha infine eseguito indagini relative alla commercialità del bene per la determinazione
dell’attuale valore di mercato.
I risultati delle sopracitate operazioni sono riportate nelle risposte di seguito riportate.
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RISPOSTE ALL’INCARICO RICEVUTO
Verifica preliminare della documentazione presentata.
Preliminarmente il sottoscritto ha verificato che la documentazione di cui all’ex art. 567 cod. proc.
Civ. depositata dal legale del creditore procedente in data 06/12/2011, è completa ed idonea.
Sono infatti presenti:
1) Estratto di mappa catastale;
2) Certificato catastale attuale;
3) Certificazione catastale storica ventennale;
4) Certificazione storica ventennale trascrizioni ed iscrizioni rilasciata dall’Agenzia del Territorio di
Piacenza/Servizio di Pubblicità Immobiliare.
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PUNTO 1:
1. l’identificazione del bene comprensiva dei confini e dei dati catastali, verificando anche
la corrispondenza/non corrispondenza delle certificazioni catastali ai dati indicati
nell’atto di pignoramento e le eventuali regolarizzazioni occorrenti; la specificazione se
il pignoramento riguardi la proprietà dell’intero bene, quota di esso (indicando i
nominativi dei comproprietari) o altro diritto reale (nuda proprietà, superficie,
usufrutto); l’indicazione degli estremi dell’atto di provenienza e la cronistoria dei
passaggi di proprietà nel ventennio anteriore alla data di trascrizione del pignoramento,
segnalando eventuali acquisti mortis causa non trascritti;
RISPOSTA:
1.a)
Confini:
- Appartamento posto al terzo piano: in circondario con area scoperta comune su tre lati, con
vano scala comune e con ragioni Trabacchi
Maria e Antonia o successi, salvo altri;
..
- Cantina posta al piano seminterrato: in circondario con corridoio comune di cantine, con area
scoperta comune e con ragioni Trabacchi
Maria e Antonia o successi, salvo altri.
..
1.b)
Dati catastali:
L’immobile, alla data del 26/04/2012, risultava censito con i seguenti dati catastali:
Catasto Fabbricati del Comune di Fiorenzuola d’Arda
Intestazione e titolo:
..ELAMIRI
Salah nato in MAROCCO il 10/03/1977 – proprietà per 1/1.
Dati identificativi e di classamento:
Abitazione e cantina:
Foglio n° 39 - Particella n° 211 sub 5 - Zona Cens. 2 - Cat. A/2 -
Classe 5 - Consistenza 5
vani – Rendita Euro 309,87
Indirizzo: VIA SAN ROCCO n. 17 piano: T-3.
derivante
da
VARIAZIONE
del
01/01/1992
VARIAZIONE
DEL
QUADRO
TARIFFARIO e impianto meccanografico del 30/06/1987.
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L’intestazione catastale dell’unità immobiliare in capo al debitore esecutato è conforme alle
risultanze dei Pubblici Registri Immobiliari.
A seguito delle verifiche eseguite nel corso del sopralluogo, lo scrivente ha riscontrato che la
planimetria catastale dell’unità immobiliare è conforme allo stato di fatto.
Vedi documentazione catastale (ALLEGATO B alla presente)
1.c)
Verifica della corrispondenza dei dati catastali ai dati indicati nell’atto di pignoramento:
Il sottoscritto tecnico incaricato ha verificato che i dati risultanti dagli atti catastali
corrispondono ai dati catastali riportati nell’atto di pignoramento.
1.d)
Diritto reale sottoposto a pignoramento:
Il pignoramento riguarda l’intera piena proprietà dell’unità sottoposta ad esecuzione, in
quanto al debitore esecutato è stata pignorata la quota di proprietà di 1/1.
1.e)
Estremi dell’atto di provenienza e cronistoria dei passaggi di proprietà nel ventennio:
La piena proprietà dell’unità immobiliare sottoposta a pignoramento pervenne al debitore
esecutato per acquisto dai Sigg.:
- ..Buci Lulzim nato a Shijak-Diber (Albania) il 01/05/1971 – proprietario della quota di ½ in
comunione legale dei beni con Buci
Albana e
..
..
- Buci
Albana nata a Peshkopi-Diber (Albania) il 27/08/1973 – proprietaria della quota di ½
in comunione legale dei beni con Buci
.. Lulzim
in forza di atto di compravendita rogato dalla Dott.ssa Paola Ugolotti Notaio in Fiorenzuola
d’Arda (Pc) in data 20/12/2005 Repertorio n° 72636 Raccolta n° 7827, trascritto a Piacenza
RG 20.773 RP 13.258 il 23/12/2005.
La piena proprietà della stessa unità immobiliare era pervenuta ai Sigg. Buci
Lulzim e Buci
..
..
Albana
per acquisto fattone, unitamente a maggior consistenza (anche una autorimessa),
dai Sigg.:
- Seletti
Pasquale nato a Fiorenzuola d’Arda (Pc) il 18/02/1949 – proprietario della quota di
..
½ in regime di separazione dei beni e
..
- Tosini
Ivana nata a Fiorenzuola d’Arda (Pc) il 01/02/1955 – proprietario della quota di ½
in regime di separazione dei beni
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in forza di atto di compravendita rogato dal Notaio Dott. Sergio Motti in data 25/07/2001
Repertorio n° 172403 Raccolta n° 12926, trascritto a Piacenza RG 9505 RP 9178 il
30/07/2001.
Ai Sigg. ..Seletti Pasquale e Tosini Ivana la piena proprietà era pervenuta per acquisto fattone
dalle Sig.re:
- Trabacchi
Maria nata a Fiorenzuola d’Arda (Pc) il 09/02/1936 – proprietaria della quota di
..
½ in regime di separazione dei beni;
- Trabacchi
Antonia nata a Fiorenzuola d’Arda (Pc) il 13/01/1941 – proprietaria della quota
...
di ½
in forza di atto di compravendita rogato dal Notaio Dott. Giuseppe Rocca in data 15/11/1997
Repertorio n° 32926 Raccolta n° 10392, trascritto a Piacenza RG 13777 RP 10737 il
03/12/1997.
Alle Sigg.re ..Trabacchi Maria e Trabacchi Antonia il bene era pervenuto da atti anteriori al
ventennio:
- in ragione della quota pari ad ½ in forza di atto a rogito Dott. A. Carrara Verdi in data
24/01/1973 n° 45906/3589 di repertorio, registrato a Fidenza il 06/02/1973 al n° 507, Vol.
147;
..
- in ragione della quota pari ad ½ in forza della successione testamentaria del Sig. Trabacchi
Ermenegildo,
..
deceduto l’11 febbraio 1977 – denuncia registrata a Fiorenzuola d’Arda al n°
37 – Vol. 312 (testamento olografo pubblicato con verbale a rogito Dott. A. Carrara Verdi
registrato a Fidenza il 20/05/1977 al n° 1536).
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PUNTO 2:
2. la sommaria descrizione del bene, comprensiva dello stato di conservazione;
RISPOSTA:
2.a) Descrizione dell’immobile pignorato
E’ stato effettuato sopralluogo all’immobile in data 07/05/2012.
L’unità immobiliare pignorata fa parte di un fabbricato in condominio posto in Fiorenzuola d’Arda
(Pc) – Via San Rocco, n° 17.
Il fabbricato è denominato “Condominio Ciclamino”ed è a tre piani fuori terra ed uno seminterrato.
Al piano seminterrato sono posti locali ad uso cantina e ai piani sovrastanti n° 2 appartamenti per
piano per un totale di n° 6 appartamenti.
L’unità immobiliare oggetto di esecuzione immobiliare è costituita da:
a) appartamento posto al terzo piano composto di tre vani, cucina, bagno, corridoio e una
terrazza;
b) cantina posta al piano seminterrato.
Dall’atto di provenienza risulta che alle suddette porzioni immobiliari compete la relativa quota di
comproprietà sugli enti condominiali comuni per legge.
Dalla documentazione fornita dall’Amministratore di Condominio di cui si riferirà al successivo
punto 4, risulta che i millesimi di proprietà delle parti condominiali attribuiti all’unità immobiliare
in oggetto sono pari a 159.
Le principali caratteristiche costruttive del fabbricato di cui l’unità immobiliare pignorata fa parte
sono le seguenti:
-
Strutture portanti verticali: in muratura di tipo tradizionale;
-
Strutture portanti orizzontali: in solai di laterocemento;
-
Copertura: a quattro falde inclinate con copertura in tegole; lattoneria in lamiera d’acciaio;
-
Finiture esterne: parte in mattoni tinteggiati e parte in intonaco tinteggiato.
Le principali caratteristiche tecniche e di finitura dell’abitazione sono le seguenti:
-
Tramezzature: in laterizio;
-
Intonaci: al civile;
-
Pavimenti: in piastrelle di ceramica;
-
Rivestimenti: in piastrelle di ceramica;
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-
Serramenti esterni: tapparelle in plastica;
-
Serramenti interni: in PVC bianco all’esterno e in legno all’interno con doppi vetri e
zanzariere;
-
Porte interne: in legno tamburato color mogano;
-
Porta d’ingresso: in legno di tipo blindato;
-
Balcone con piastrelle in ceramica, parapetto metallico semplice e copertura con ondulina in
plastica;
-
Impianto elettrico: sottotraccia;
-
Impianto idrico-sanitario: esistente;
-
Impianto di riscaldamento: autonomo con caldaia funzionante a gas metano con termosifoni;
-
Impianto di condizionamento: non esistente;
-
Grado di finitura: normale in rapporto alla tipologia e all’epoca di costruzione;
-
Stato di conservazione: discreto.
Le principali caratteristiche tecniche e di finitura della cantina sono le seguenti:
-
Strutture portanti verticali: in muratura di tipo tradizionale;
-
Strutture portanti orizzontali: in solai di laterocemento;
-
Intonaci: grezzi;
-
Pavimenti: in cemento;
-
Porta d’ingresso: in legno.
Per la determinazione della consistenza commerciale dell’unità immobiliare in oggetto, il
sottoscritto tecnico incaricato ha tenuto conto della superficie comprensiva delle murature interne
ed esterne (1/2 di quelle a confine con altre proprietà o con parti comuni).
La superficie del balcone è stata calcolata al 50%.
La superficie della cantina non è stata considerata, come da consuetudine locale, in quanto il prezzo
dell’appartamento è già commisurato all’esistenza o meno di tale locale di servizio.
Le misure sono state rilevate dalla planimetria catastale e verificate con controlli diretti in loco.
A seguito dell’applicazione dei suesposti criteri, la superficie considerata ai fini estimativi è
risultata la seguente:
- Abitazione posta al terzo piano con vano ad uso cantina al piano terra: circa mq. 75,00.
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PUNTO 3:
3. la precisazione dello stato di possesso del bene, con indicazione, se occupato da terzi,
del titolo in base al quale è occupato (locazione, leasing, comodato o altro, verificando,
in caso di provenienza successoria, l’eventuale esistenza di diritto di abitazione a favore
del coniuge superstite ex art. 540 comma 2 c.c.), con particolare riferimento
all’esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento, in tale ipotesi
verificando data di registrazione, data di scadenza finale del contratto, data di scadenza
per l’eventuale disdetta, data di rilascio fissata o stato della causa eventualmente in
corso per il rilascio, esistenza o meno di un compenso regolarmente pagato o non
pagato;
RISPOSTA:
3.a) Stato di possesso del bene e titolo di occupazione
Il debitore esecutato ha dichiarato che l’abitazione è attualmente occupata dallo stesso con la
propria famiglia composta da moglie, due figli, il padre ed un fratello.
Quanto sopra è confermato dal certificato contestuale di famiglia e residenza dal quale sono
rilevabili anche i nominativi. (ALLEGATO A alla presente).
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PUNTO 4:
4. l’attestazione circa l’esistenza di formalità, vincoli, oneri anche di natura condominiale,
gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente (ad esempio spese relative
all’anno in corso ed a quello precedente art. 63 disp. Att. c.c.), ivi compresi vincoli
derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi
con il suo carattere storico artistico, ed in particolare
o domande giudiziali (precisando se la causa è ancora in corso) ed altre trascrizioni
che non saranno cancellate col decreto di trasferimento
o atti
di
asservimento
urbanistici,
cessioni
di
cubatura,
eventuali
limiti
all’edificabilità, vincoli per ragioni storico-artistiche o diritti di prelazione
o il regime patrimoniale della famiglia e l’esistenza di convenzioni matrimoniali, se
l’esecutato è persona coniugata, allegando estratto di atto di matrimonio o
certificato di stato libero o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con
precisazione della relativa data e dell’eventuale trascrizione;
o altri pesi o limitazioni d’uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso,
abitazione);
RISPOSTA:
4.a) Oneri gravanti sul bene che resteranno a carico dell’acquirente
L’ unità immobiliare fa parte del Condominio denominato “Condominio Ciclamino”.
Per quanto riguarda le spese condominiali relative all’anno in corso ed a quello precedente, con
riferimento alla documentazione fornita dall’Amministratore Sig.ra Canali Michela, risulta che alla
data dell’11/05/2012 le rate delle spese condominiali non ancora pagate ammontavano ad Euro
681,99 (ALLEGATO C alla presente).
4.b) Regime patrimoniale della famiglia del debitore esecutato
Da informazioni verbali assunte presso l’Ufficio Anagrafe/Stato Civile di Fiorenzuola d’Arda (Pc) ove
è residente il debitore esecutato risulta che lo stesso ha contratto matrimonio in Marocco l’8/9/2003 con
.. Zouaif
Soumaya, ma l’Ufficio non può rilasciare certificazioni di matrimonio in quanto cittadino
straniero.
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PUNTO 5:
5. l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, anche di natura condominiale, che saranno
cancellati dalla procedura o che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente
(tra cui iscrizioni, pignoramenti, sequestri conservativi ed altre trascrizioni
pregiudizievoli), con indicazione del costo per la loro cancellazione;
RISPOSTA:
5.a) Formalità che saranno cancellate dalla procedura e costi per la loro cancellazione.
Dalle visure nei Pubblici RR.II. effettuate dallo scrivente in data 06/04/2012, è emerso che le unità
immobiliari di cui trattasi sono gravate dalle seguenti formalità pregiudizievoli, che saranno
cancellate dalla procedura o comunque non opponibili all’acquirente:
-
Iscrizione in data 23/12/2005 – RP 5048 RG 20774
relativa all’ipoteca volontaria concessa a garanzia di mutuo rogato dal Notaio Dott.ssa
Paola Ugolotti Repertorio 72637/7828 del 20/12/2005, a favore della Banca Per la Casa
S.p.a. con sede a Milano contro il debitore esecutato, durata di
anni 30 per la somma
di Euro 260.000,00 di cui capitale Euro 130.000,00;
-
Trascrizione in data 09/11/2011 – RP 10617 RG 15596
relativa all’atto di pignoramento immobiliare notificato dal Tribunale di Piacenza in data
26/10/2011 rep. n° 2920/2011 a favore di UNICREDIT S.P.A. con sede in Roma contro il
debitore esecutato.
I costi da sostenere per la cancellazione delle formalità pregiudizievoli sopra elencate ammontano
complessivamente a Euro 302,00 (trecentodue/00) a titolo di imposte ipotecarie, tasse ipotecarie e
bolli, esclusi gli onorari.
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PUNTO 6:
6. la verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene, nonché dell’esistenza della
dichiarazione di agibilità dello stesso, previa acquisizione o aggiornamento del
certificato di destinazione urbanistica previsto dalla normativa vigente, e costi delle
eventuali sanatorie;
RISPOSTA:
6.a) Verifica della regolarità edilizia del bene e dell’esistenza della dichiarazione di agibilità.
Dalle verifiche effettuate risulta che la costruzione del fabbricato di cui fa parte l’appartamento
oggetto di esecuzione è stata iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967 e precisamente la
costruzione è avvenuta in base a Nulla Osta n° 130 rilasciato dal Comune di Fiorenzuola d’Arda
il 21/12/1953.
Successivamente per tale fabbricato è stata rilasciata concessione in sanatoria in data 26/11/1996
n° 566 Prot. n° 34634. Dallo stralcio dell’elaborato allegato alla richiesta di tale concessione si
rileva che l’abuso sanato riguarda una maggiore dimensione in pianta di tutto il fabbricato e la
modifica di prospetti ed aperture esterne.
L’edificio è stato dichiarato abitabile con provvedimento n° 3875 rilasciato dal Comune di
Fiorenzuola d’Arda in data 12/02/1998.
(ALLEGATO D alla presente).
6.b) Verifica della classificazione nel P.R.G. vigente
L’area su cui insiste il fabbricato di cui l’abitazione in oggetto fa parte risulta classificata dal R.U.E.
- Regolamento Urbanistico Edilizio vigente del Comune di Fiorenzuola d’Arda quale “Ambito
consolidato a prevalente destinazione residenziale ACR-B” sulla quale si può intervenire in base
a quanto previsto dall’art. 3.2.4. delle Norme dello stesso RUE.
Si allega estratto di tavola grafica dello strumento urbanistico vigente e delle relative norme
tecniche (ALLEGATO E alla presente);
6.c) Certificato di destinazione urbanistica
Lo scrivente non ha provveduto a richiedere il Certificato di Destinazione Urbanistica di cui all’art.
30 comma 2 del D.P.R. 6 giugno 2001, n° 380, in quanto l’area di pertinenza del fabbricato di cui fa
parte l’unità immobiliare pignorata ha una superficie inferiore a mq. 5.000 e pertanto il suddetto
Certificato non è necessario nel caso in esame, come stabilito dal sopra citato art. 30 – comma 2
del D.P.R. 380/01.
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PUNTO 7:
7. l’attestato di certificazione energetica, se richiesto per la tipologia dell’immobile;
RISPOSTA:
7.1) Attestato di Certificazione Energetica
L’unità immobiliare oggetto di esecuzione è una casa d’abitazione e la tipologia di tale immobile
ricade nell’ambito di applicazione dell’Atto di indirizzo e coordinamento sui requisiti di rendimento
energetico e sulle procedure di certificazioni energetiche degli edifici, approvato con la Delibera
dell’Assemblea Legislativa della regione Emilia Romagna n° 156/08 del 4 marzo 2008.
Senonchè, sulla sezione Ermes Energia – faq - del sito della Regione Emilia Romagna – è stato
precisato che “possono ritenersi esclusi dall’obbligo i seguenti atti e procedimenti:
………
-
atti e provvedimenti dell’autorità giudiziaria, ivi compresi i provvedimenti ed i decreti in
materia concorsuale, in materia di esecuzioni individuali ordinarie ed esattoriali, nonché
in materia di divisione giudiziale e di eredità giacente e più in generale ogni provvedimento
giudiziario in materia coattiva o di volontaria giurisdizione”
………
In considerazione di quanto sopra, l’Attestato di Certificazione Energetica non è stato redatto.
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PUNTO 8:
8. la verifica della conformità degli impianti, ove esistenti, a servizio dell’immobile, ai
sensi del D.M. Sviluppo Economico n° 37/2008, e l’esistenza dei relativi certificati e
libretti d’uso;
RISPOSTA:
8.a) Verifica della conformità degli impianti a servizio dell’immobile.
Nel corso del sopralluogo all’immobile pignorato il sottoscritto ha esaminato gli impianti a servizio
dell’immobile ricadenti nell’ambito di applicazione del D.M. Sviluppo Economico n° 37/2008 e
cioè l’impianto elettrico e l’impianto di riscaldamento, riscontrando quanto segue:
Per quanto concerne l’impianto elettrico, lo stesso è sottotraccia.
E’ dotato di interruttore differenziale (c.d. salvavita) alloggiato in apposito quadro.
Non tutte le prese sono del tipo dotate dello schermo di protezione interno.
Non è stato prodotto il certificato di conformità di tale impianto.
Alla luce di quanto sopra, si ritiene che l’impianto elettrico esistente non sia conforme alle
Norme vigenti.
Relativamente all’impianto di riscaldamento e produzione di acqua calda sanitaria, si è rilevato che
è di tipo autonomo, con caldaia pensile di tipo a camera aperta, funzionante a gas metano.
E’ presente il foro di areazione.
I corpi scaldanti sono in radiatori di alluminio.
Non è stato fornito il libretto della caldaia.
Non è stata fornita la dichiarazione di conformità, ma, in caso di mancanza, la stessa potrà essere
sostituita, ai sensi dell’art. 7 – comma 6 del D.M. Sviluppo Economico n° 37/2008, da una
dichiarazione di rispondenza rilasciata da soggetto abilitato.
Alla luce di quanto sopra si espone che le caratteristiche costruttive dell’impianto di
riscaldamento sono tali da poter essere considerato conforme alle norme vigenti.
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PUNTO 9:
9. la valutazione estimativa del lotto o dei singoli lotti, eventualmente previa
frazionamento da eseguire a cura dello stesso esperto stimatore, che si propongono di
identificare per la vendita, anche eventualmente indicando un abbattimento forfetario di
circa il 20% rispetto al valore venale del bene, in ragione della differenza tra oneri
tributari calcolati sul prezzo pieno anziché sui valori catastali, dell’assenza di garanzia
per vizi occulti, della natura esecutiva e non contrattuale della vendita, ovvero di altre
caratteristiche da indicare;
RISPOSTA:
9.a) Valutazione estimativa del lotto.
L’immobile sottoposto a esecuzione dovrà essere alienato in un unico lotto, trattandosi di un’unica
unità immobiliare.
Per la valutazione viene adottato il sistema sintetico comparativo, in quanto, a parere dello
scrivente, è quello più obiettivo ed immediato in quanto direttamente collegato al mercato, punto di
riferimento del valore di qualsiasi bene.
Il criterio è quindi quello del “più probabile valore di mercato” che viene opportunamente abbattuto
forfettariamente del 20% per tenere conto dello stato del bene, dell’assenza di garanzia per vizi
occulti e della natura esecutiva e non contrattuale della vendita.
Nella valutazione il sottoscritto ha tenuto conto di quanto sopra ed in particolare dei seguenti
elementi di stima:
-
destinazione d’uso residenziale;
-
consistenza commerciale;
-
ubicazione ben servita da esercizi commerciali e servizi pubblici;
-
grado di finitura;
-
stato di conservazione.
A seguito delle considerazioni sopra riportate, lo scrivente attribuisce al bene di cui trattasi il
seguente valore di stima:
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•
Abitazione posta al terzo piano con vano cantina posto al piano seminterrato
A corpo
Euro
82.500,00
Euro
17.181,99
A dedurre:
- abbattimento forfettario del 20%
per le ragioni sopra esposte
- Importo spese condominiali
che potrebbero restare a carico
dell’acquirente
Sommani deduzioni
Euro
16.500,00
Euro
681,99
---------------------Euro 17.181,99
--------------------Valutazione
Euro
65.318,01
Idem arrotondato
Euro 65,000,00
(diconsi Euro sessantacinquemila/00)
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PUNTO 10 :
10. l’indicazione se il trasferimento dell’immobile pignorato al compratore, comporti o
meno il pagamento dell’IVA da parte dell’aggiudicatario, trattandosi o non trattandosi
di bene strumentale all’esercizio dell’attività compiuta dall’esecutato;
RISPOSTA:
10.a) Verifica della necessità o meno del pagamento dell’IVA per il trasferimento al compratore
Il trasferimento dell’immobile pignorato al compratore non comporterà il pagamento dell’IVA, in
quanto l’unità immobiliare sottoposta a esecuzione non costituisce bene strumentale all’esercizio
dell’attività compiuta dall’esecutato.
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PUNTO 11:
11. un motivato parere, nel caso di pignoramento di quota, sulla possibilità di comoda
divisibilità della quota spettante al debitore (formando, in tal caso, ipotesi di divisione
in natura o con conguaglio), ovvero sull’alienazione separata della quota stessa con
valutazione commerciale della sola quota (tenendo conto, altresì, della maggior
difficoltà di vendita per le quote indivise), ovvero sulla necessità di alienare l’intero
bene;
RISPOSTA:
11.a) Parere circa la comoda divisibilità o alienazione separata della quota spettante al debitore.
Nel caso di cui trattasi l’esecuzione immobiliare non ha per oggetto una quota indivisa, bensì
l’intera piena proprietà dell’immobile pignorato in capo al debitore esecutato, pertanto il parere
non è necessario.
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PUNTO 12:
12. l’indicazione delle eventuali opere da eseguire con urgenza sul bene, per ripristinare la
funzionalità compromessa ovvero per evitare una compromissione della funzionalità
stessa, ed il costo dei lavori;
RISPOSTA:
12.a) Nel corso del sopralluogo eseguito nell’immobile oggetto di stima, non si sono riscontrati
difetti o ammaloramenti tali da richiedere l’esecuzione di opere urgenti al fine di ripristinare la
funzionalità del bene o evitare la compromissione della funzionalità stessa.
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PUNTO 13:
13. l’allegazione o redazione di piante planimetriche per i fabbricati e di almeno 4
fotografie dei manufatti e delle aree (delle quali almeno 2 scatti dall’esterno e 2 scatti
dall’interno);
RISPOSTA:
13.a) Allegazione delle planimetrie e delle fotografie dell’immobile pignorato.
Per la planimetria si fa riferimento a quella catastale in quanto corrispondente allo stato di fatto.
(ALLEGATO B alla presente).
Si allegano altresì n° 21 fotografie relative sia agli esterni sia agli interni (ALLEGATO F alla
presente).
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PUNTO 14:
14. la predisposizione, per ciascun lotto, di 2 floppy-disk o cd-rom comprendenti un file
contenente la relazione peritale così come sopra indicata ed un file contenente le
fotografie.”
RISPOSTA:
14.a) Predisposizione dei cd-rom contenenti i files della relazione e delle fotografie.
Sono allegati n° 2 supporti informatici (cd-rom) nei quali sono stati masterizzati i files della
relazione peritale e delle fotografie (ALLEGATO G alla presente).
Piacenza, lì 23 maggio 2012
IL TECNICO INCARICATO
Allegati:
A. Certificato contestuale di famiglia e residenza del debitore esecutato;
B. Documentazione catastale;
C. Documentazione spese condominiali;
D. Documentazione pratiche edilizie comunali;
E. Estratto dello Strumento Urbanistico vigente e delle relative norme tecniche;
F. Documentazione fotografica;
G. N° 2 cd-rom contenenti i files della relazione peritale e delle fotografie.
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Allegato
A
CERTIFICATO CONTESTUALE
DI FAMIGLIA E RESIDENZA
DEL DEBITORE ESECUTATO
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Allegato
B
DOCUMENTAZIONE CATASTALE
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Allegato
C
DOCUMENTAZIONE SPESE CONDOMINIALI
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Allegato
D
DOCUMENTAZIONE PRATICHE EDILIZIE COMUNALI
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E
ESTRATTO DELLO STRUMENTO URBANISTICO VIGENTE
E RELATIVE NORME TECNICHE
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Allegato
F
DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA
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Palazzina in cui è posta l’unità immobiliare con evidenziate le relative finestre
Particolare della facciata
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Retro del fabbricato
Vano scala comune
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Vano scala comune
Porta di accesso all’appartamento
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Corridoio di ingresso
Soggiorno
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Soggiorno
Cucina
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Particolare caldaia posta in cucina
Particolare pavimento
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Camera da letto 1
Camera da letto 2
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Camera da letto 2
Bagno
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Particolare serramenti
Balcone
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Interruttore differenziale
Porta di accesso alla cantina vista dall’ingresso principale
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Cantina
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Allegato
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N. 2 CD-ROM CONTENENTI I FILES DELLA RELAZIONE PERITALE
E DELLE FOTOGRAFIE
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