Frequently Asked Questions
su
Compravendita di
Immobili
INFORMAZIONI GENERALI pag 1
ACQUISTARE UNA CASA pag 4
COSTI E TASSE pag 7
FINANZA pag 9
VENDERE pag 10
REFERENZE pag 12
PITCHER & FLACCOMIO TM
INFORMAZIONI GENERALI
D. Cosa vi contraddistingue da altri?
R. Il nostro coinvolgimento personale e la grande cura dei dettagli. Ma anche il nostro background
totalmente bi-culturale che ci permette di avere maggiore sensibilità nei riguardi di ciò che possono
essere le necessità sia del compratore (straniero) che del venditore (italiano). La nostra esperienza non si
basa solamente sulla compravendita di immobili, ma anche e soprattutto sulla organizzazione degli affitti
per far rendere l'immobile. Per questo riteniamo di poter essere particolarmente utili agli stranieri nel
guidarli attraverso tutti gli aspetti del mercato locale.
D: Siete legalmente qualificati?
R: Certamente, i nostri titolari hanno regolare patentino e registrazione in camera di commercio.
D: Cosa implica essere legalmente qualificati?
R: principalmente vuole dire che essendo professionisti abbiamo l’obbligo di avere una adeguata
copertura assicurativa professionale in caso di necessità.
D. Da quanti anni vi occupate di questo settore?
R. Suzanne Pitcher è nel campo immobiliare da oltre dieci anni. Suo figlio Corso Flaccomio è diventato
socio dopo molti anni di lavoro attivo, soprattutto nei mesi estivi che per noi sono particolarmente
impegnativi.
D: Sul vostro sito sono rappresentati tutti gli immobili che avete in vendita?
R: no, non tutti sono presenti sul sito, per varie ragioni, quindi vi invitiamo a scriverci indicando le
vostre esigenze.
D: Dove posso trovare tutti gli immobili che sono in vendita?
R: Probabilmente su alcuni portali internet, ma tenete presente che in Italia non esiste il sistema del
“multi listing”.
D: Quindi è meglio usufruire di diverse agenzie per trovare la casa che fa per me?
R: Certamente potete usare quante agenzie immobiliare volete, ma quando trovate la casa giusta dovrete
rapportarvi con l’agenzia che ve la ha presentata.
D: Posso utilizzare i vostri servizi, anche se ho visto la casa con un’altra agenzia?
R: Certamente, lavoreremo sotto forma di consulenti.
D: Posso fare un offerta per una casa anche se non sono fisicamente a Firenze?
R: Certamente possiamo lavorare attraverso il fax e\o posta elettronica.
D: Mi potete aiutare e seguire anche una volta completato tutto l’iter dell’acquisto?
R: Possiamo aiutarvi a fare le necessarie volture delle utenze e quant’altro necessario. Potete anche
visionare la sezione della Gestione Immobiliare per maggiori informazioni.
D. I cittadini americani possono acquistare un immobile in Italia?
R. Si.
D: I cittadini di altri stati esteri possono acquistare in Italia?
R: Dipende dal paese di appartenenza, generalmente si, ma in Italia vige la legge della reciprocità, quindi
se un cittadino può acquistare una casa nel vostro paese allora voi potete acquistarla in Italia. Altrimenti
potete costituire una società qui in Italia e sarà la società ad acquistare l’immobile.
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FAQs Compravendita di Immobili - Pitcher & Flaccomio Copyright 2013
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INFORMAZIONI GENERALI
D: Cosa implica aprire una società?
R: Vuole dire dover effettuare delle dichiarazioni dei redditi e altre incombenze e generalmente bisogna
affidarsi ad un commercialista.
D. Posso costruire un balcone o una terrazza nel mio immobile?
R. E' vietato costruire annessi sulla parte esterna dell'immobile senza uno specifico permesso del
Comune.
D. Posso ampliare le finestre?
R. No, non senza un permesso da parte del Comune.
D. Posso mettere un ascensore?
R. Sì, se vi è lo spazio sufficiente per ottenere un permesso. Il costo viene suddiviso fra tutti i condomini
che siano d'accordo sulla esecuzione dei lavori.
D: Tutti gli appartamenti fanno parte di un condominio?
R: Non tutti, ma la maggioranza si. Per la legge italiana un palazzo con oltre 5 appartamenti deve avere
un condominio.
D: Chi paga per le spese condominiali?
R: il proprietario, in proporzione alla grandezza del suo appartamento in relazione agli altri (cosiddetti
millesimi).
D: Cosa succede se prima dell’acquisto il condominio ha deciso di effettuare dei lavori di
manutenzione?
R: il vecchio proprietario dovrà pagare i relativi costi di qualsiasi decisione sia stata presa dal
condominio quando lui era ancora proprietario.
D: Cosa succede se acquisto un immobile da ristrutturare?
R: dovrete presentare, tramite un architetto o professionista, un progetto al comune che dovrà
autorizzarlo.
D: In caso di ristrutturazione mi potete aiutare e consigliare?
R: certamente, nel corso degli anni abbiamo sviluppato un certo numero di relazioni con ottimi
professionisti e ditte.
D: Dovrò pagare delle tasse una volta acquistato una casa?
R: si, oltre alle tasse di acquisto (una tantum), vi sono delle tasse annuali come quella sui
rifiuti.
D: Dovrò quindi inviare una dichiarazione dei redditi?
R: si, una volta proprietari si dovrà inviare una dichiarazione dei redditi, anche se molto semplificata, e
dichiarare inoltre se si sono ottenuti degli introiti dall’eventuale affitto della casa. In caso di acquisto
tramite società la questione è più complicata.
D. Quali altre spese dovrò sostenere in linea generale, una volta acquistato un immobile?
R: generalmente vi sono delle tasse annue come quella sui rifiuti, Televisione, ma anche quelle
condominiali.
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INFORMAZIONI GENERALI
D. Come faccio a sapere se il mio immobile è situato in un quartiere sicuro?
R. L'opinione di residenti di vecchissima data come noi è che la città di Firenze sia piuttosto sicura. Non
riteniamo che esistano particolari aree A RISCHIO all'interno del centro storico. Purtroppo, in periferia
vi sono alcune aree più depresse e meno attraenti. In generale l'Italia non è un paese violento. La cosa
che può destare maggiori preoccupazioni, più o meno in qualsiasi quartiere o zona, è quella di essere
borseggiati.
D: Il prezzo richiesto è trattabile?
R: in genere si. E’ tutto parte della trattativa.
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ACQUISTARE UNA CASA
D: Vi è una procedura generalizzata per acquistare una casa in Italia?
R: si, ma tenete presente che un acquisto di una casa è sempre un accordo tra due parti, che si possono
accordare in qualsiasi modo ritengano opportuno.
D: Quale è la procedura che si usa di solito?
R: solitamente vi sono tre fasi: una proposta nella quale l’acquirente offre un certo prezzo, indica i tempi
e tutte le condizioni per lui necessarie, successivamente un compromesso e poi un rogito finale.
D: Di quali documenti ho bisogno per acquistare una casa?
R: un documento di identità, se stranieri un valido documento di entrata e permanenza in Italia e un
codice fiscale.
D: Che cosa è un codice fiscale?
R: è un codice identificativo personale assegnato dalla Agenzia delle Entrate italiano (Fisco).
D: Questo codice fiscale può interferire con le condizioni fiscali del mio paese di residenza se
diverso da quello italiano?
R: no. Questo codice è utilizzato per tutte le formalità soltanto in Italia.
D: Come ottengo un codice fiscale?
R: andando ad una agenzia delle entrate con un valido documento di identità e un documento di entrata o
permanenza in Italia.
D: Potete aiutarmi ad ottenere un codice fiscale?
R: certamente con apposita delega possiamo noi andare alla agenzia delle entrate.
D: Perchè la proposta ed il contratto devono essere registrati?
R: perché la nuova normativa impone la registrazione presso l’ufficio delle entrate anche delle proposte
di acquisto accettate e formalizzate.
D. Che cifra è necessaria immediatamente con la proposta per un acquisto?
R è molto variabile, dipende anche dalla “entità” dell’acquisto. In genere tra i 5000 e i 15.000 euro, ma
se si tratta di una villa o un immobile importante è più opportuno dare più soldi.
D: Cosa succede con questi soldi?
R: vengono dati al venditore una volta che accetta la vostra offerta.
D. Cosa vuole dire questo primo pagamento?
R: è una cifra simbolica per dimostrare la vostra buona fede nella proposta che avete fatto, ed è inoltre
utilizzata come caparra confirmatoria, cioè che se voi cambiate idea perdete quasi soldi, mentre se è il
venditore a rinunciare vi dovrà rimborsare il doppio di quanto ricevuto.
D: Come avviene questo primo pagamento con la offerta?
R: tutti i pagamenti devono essere fatti in modo da essere tracciati. Quindi con un assegno non
trasferibile in mone del venditore è il modo più semplice.
D: Avrò bisogno di un conto corrente bancario italiano?
R: in questo momento no, ma per completare l’acquisto sarà necessario avere un conto corrente italiano,
o almeno europeo.
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ACQUISTARE UNA CASA
D: Quando pagherò il resto dovuto?
R: generalmente 1\3 al compromesso e il resto al rogito.
D: Che differenza vi è tra il compromesso ed il rogito?
R: sostanzialmente poca, la principale è che diventate proprietari a tutti gli effetti solo con il rogito. Il
compromesso non è altro che una ulteriore promessa da parte del venditore di vendere a voi la casa.
D: devo fare entrambi compromesso e rogito?
R: assolutamente no, potete passare da una offerta direttamente al rogito.
D: quanto tempo è necessario per completare tutto l’iter?
R: di solito ci vogliono almeno 2 mesi, perché il notaio dovrà controllare tutte le carte della casa.
D. Non conosco niente di simile alla procedura di stipulazione di un contratto di compravendita
come viene effettuata in Italia. Secondo voi funziona?
R. Questa procedura con il notaio è in vigore da diversi secoli e sembra funzionare perfettamente. Questi
notai sono persone molto stimate all'interno della comunità, affidabili e al di sopra delle parti dato che
sono responsabili degli interessi di entrambe le parti.
D. Qual'è la procedura per stipulare un contratto in Italia?
R. In Italia, soltanto il notaio può officiare, redigere e convalidare un contratto, sia di vendita che di
acquisto, ma anche per la formazione di una società o impresa.
D. Cosa si intende per "notaio"?
R. Il notaio è una persona che rappresenta lo Stato.
D. Posso affidarmi ad un avvocato invece che al notaio?
R. No, ma se desiderate che il vostro avvocato sia presente alla firma del contratto dal notaio, non vi è in
genere alcun problema. L'avvocato potrà aiutarvi e consigliarvi durante la firma del contratto, ma non
può in alcun modo sostituire il notaio.
D: Devo utilizzare un notaio anche per fare una offerta?
R: no, per l’offerta generalmente ci pensa l’agenzia immobiliare.
D: Potete consigliarmi voi dei notai o avvocati
R: sicuramente.
D: Chi paga per il notaio?
R: l’acquirente; chi compra ha facoltà di scegliere il notaio che più gli piace.
D: Quindi il notaio lavora per l’acquirente?
R: in un certo senso si, è pagato dall’acquirente e deve fare in modo che tutti i documento della casa
siano in ordine e che effettivamente l’acquirente stia acquistando la casa che pensa di acquistare.
D: Se necessito di un mutuo questo cambierà i miei costi del notaio?
R: si, poiché si tratta di un altro contratto, ma questo tra voi e la banca.
D: Se la casa è vincolata dalle belle arti cambierà i miei costi del notaio?
R: Si, se la casa è soggetta alla legge n. 1089 del 1\06\1939, il notaio dovrà fare un successivo atto, cioè
il mancato avviamento della condizione sospensiva.
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ACQUISTARE UNA CASA
D. Oltre ai costi vi sono differenze nell’acquisto di una casa vincolata?
R: si vi sono delle condizioni fiscali diverse (vedi sotto) e anche i tempi di acquisto si allungano in quanto
vi sono 60 giorni di prelazione da parte dello Stato Italiano sull’acquisto dell’immobile
D: Cosa è la prelazione dello stato e la “condizione sospensiva”?
R: la prelazione è il diritto dello Stato Italiano ad acquistare l’immobile a parità di prezzo offerto ed ha
60 giorni di tempo per procedere all’acquisto al posto vostro, quindi quando fate un atto di acquisto vi
sarà questa condizione sospensiva dell’atto, cioè che l’atto sarà valido o nullo dipendendo cosa fa lo
Stato Italiano entro 60 giorni.
D: Devo essere fisicamente presente per acquistare la casa?
R: non necessariamente, potete dare una delega speciale a qualcuno che si presenterà davanti al notaio
al posto vostro.
D: posso delegare qualcuno della vostra agenzia?
R: sicuramente.
D: come ottengo questa delega?
R: se siete in Italia da un notaio, altrimenti presso un consolato o ambasciata italiana.
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COSTI E TASSE
D: che costi vi sono nell’acquistare una casa?
R: vi sono le tasse di acquisto, il costo del notaio e della agenzia
D. che differenza vi è tra acquistare da una persona fisica o da una società?
R: la differenza principale sono le tasse di acquisto che generalmente sono più alte se si acquista da una
società
D: che differenza vi è tra acquistare una casa come persona fisica o come società
R: come sopra, le tasse di acquisto sono più elevate.
D. che differenza vi è tra acquistare come prima casa o seconda casa?
R: come prima casa vi sono dei benefici fiscali nelle tasse di acquisto, si risparmia circa 2\3
D: qualsiasi casa può essere acquistata come prima casa?
R: no, non deve essere considerata abitazione di lusso
D: come faccio a sapere se una casa è considerata di lusso?
R: vi sono varie tabelle e schemi, e se una casa ha una o più caratteristiche segnalate allora è
considerata di lusso, come ad esempio una piscina di superficie superiore a 80 metri quadrati, se la
superficie della casa è superiore ai 240 metri quadrati etc etc… vedere il DM 2 Agosto 1969
D: posso acquistare due immobili diversi con il beneficio della “prima casa”?
R: si ,se questi due immobili sono destinati a costituire una unica unità abitativa, purché dopo la riunione
degli immobili, questa non diventi abitazione con caratteristiche di lusso.
D: E’ diverso acquistare una casa vincolata dalle belle arti?
R: si, se la casa è vincolata (legge n. 1089 del 1\06\1939), vi sono delle agevolazioni in termini di tasse di
acquisto sia come prima casa che come seconda casa (con una aliquota totale agevolata del 6%)
D: se si acquista terreni è diverso?
R: si, sono altre tasse di acquisto oltre a quelle per la casa
D. che cosa è il catasto?
R: il catasto è l’ufficio che registra e archivia tutti gli immobili e terreno presenti sul territorio
D. che cosa è il valore catastale o rendita catastale?
R: è il valore che lo stato italiano da ad un determinato immobile o terreno; questo non ha niente a che
vedere con il valore commerciale dell’immobile o terreno
D: può una società acquistare una casa come prima casa?
R: no.
D: quindi è meglio acquistare una prima casa?
R: Si, se si acquista come persona fisica, le tasse di acquisto sono calcolate sulla rendita catastale,
mentre in caso di acquisto come società le tasse sono calcolate sull’intero valore della casa
D. posso detrarre dalle mie tasse le spese per l’acquisto della casa?
R: generalmente no, almeno per piccoli importi, se l’acquisto è stato fatto da una società generalmente si
possono detrarre.
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COSTI E TASSE
D: chi mi può consigliare cosa è meglio nel mio caso?
R: un commercialista.
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FINANZA
D: devo trasferire i soldi per l’acquisto in Italia ?
R: si, sarà necessario un conto corrente bancario italiano, o al limite europeo
D: è difficile aprire un conto corrente bancario
R: non necessariamente se si possiede un documento di identità e un valido permesso di soggiorno o di
ingresso e il codice fiscale
D: mi daranno anche un libretto degli assegni e una carta di credito?
R: certamente. Sarà un conto corrente valido a tutti gli effetti
D: e se non sono residente in Italia?
R: apriranno un conto per non residenti
D: mi potete aiutare ad aprire un conto corrente italiano?
R: certamente
D: posso trasferire i miei soldi all’estero una volta venduta la mia casa?
R: generalmente si. Non ci sono particolari restrizioni essendo questi soldi pervenuti da una vendita
immobiliare
D: posso prendere un mutuo?
R: si, dipende se siete residenti in Italia o all’estero. Per cittadini residenti in Italia si arriva all’ ottanta
percento circa, per non residenti intorno al 50% del valore della casa.
D: è facile ottenere un mutuo in Italia?
R: al momento attuale (metà 2009) la situazione è un po’ più complicata per la crisi finanziaria che ha
colpito le banche. Adesso sono necessarie delle garanzie maggiori.
D: mi potete aiutare ad ottenere un mutuo
R: si possiamo consigliare una serie di banche ed istituti di credito con cui abbiamo lavorato
D. che spese ed interessi mi posso aspettare?
R: questo dipende molto da banca e banca, ed anche alla stessa banca può variare in baso all’importo
richiesto ed alle vostre garanzie finanziarie
D: mi potete dare una idea dei tassi applicati?
R: ad oggi (metà 2013) vi potete aspettare per un mutuo a tasso variabile il 3.5% circa, per un fisso il
5% circa.
D. quando saranno disponibili questi fondi del mutuo?
R: al momento dell’acquisto finale cioè del rogito.
D. quindi dovrei avere delle risorse mie personali per i primi pagamenti?
R: si per la offerta e per l’eventuale compromesso dovranno essere fondi già in vostro possesso
D: e se non ho i fondi necessari ?
R: la soluzione potrebbe essere di fare subito il rogito cosi che la banca possa erogare subito il mutuo
D: posso detrarre dalle mie tasse le spese del mutuo?
R: si fino ad un certo importo massimo potete detrarre i costi degli interessi sul mutuo
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VENDERE
D: quale è il processo per vendere una casa?
R: prima di tutto occorre valutare la casa e capire il suo valore, dopodichè selezionate una o più agenzie
immobiliari per dare incarico di vendita
D: potete fare voi una valutazione?
R: senz’altro, fa parte del nostro lavoro
D: quando una agenzia trova un acquirente che cosa succede?
R: l’agenzia vi presenterà una offerta del cliente che potete valutare.
D: se l’offerta mi aggrada che faccio?
R: firmate ed accettate l’offerta ed incassata la caparra che è stata messa a disposizione con l’offerta
D: devo essere presente per accettare una offerta?
R: non necessariamente possiamo lavorare via fax o posta
D: Se l’offerta non mi aggrada?
R: riferite all’agenzia che l’offerta non è adeguata e per quali motivi, o altrimenti potete fare una contro
offerta al compratore.
D: che succede se non voglio più vendere la casa una volta accettata una offerta?
R: dovrete rendere all’acquirente il doppio di quanto ricevuto con l’offerta
D: Dovrò comunque pagare l’agenzia anche se ho cambiato idea riguardo alla vendita dopo che ho
accettato una offerta?
R: si, l’agenzia ha fatto il lavoro di trovarvi un acquirente.
D: che differenza vi è nell’ utilizzare una sola agenzia immobiliare invece che molte?
R: dando esclusiva ad una sola agenzia questa sarà più invogliata ad investire e fare pubblicità sulla
vostra casa
D: che documenti ho bisogno per vendere la mia casa?
R: dovrete presentare il vostro contratto di acquisto e incaricare un professionista per redigere una
relazione tecnica
D: che cosa è questa relazione tecnica?
R: è un documento stilato da un professionista, che si assume le responsabilità, in cui si accerta che
l’immobile è in regola con tutte le normative edilizie, urbanistiche e catastali. Dovrà inoltre procedere
con una relazione del consumo energetico della casa.
D: che succede se ho fatto delle modifiche alla casa dopo l’originale acquisto?
R: dovrete incaricare un professionista che dovrà mettere in regola tutti i cambiamenti
D: e se ho fatto un abuso edilizio o allargato la mia casa?
R: se il professionista non potrà regolarizzare tutte le difformità l’immobile risulterà invendibile.
D: ho altre spese oltre al professionista per la relazione tecnica?
R: no, ma ci potrebbero essere delle tasse sulla plusvalenza della casa al momento della vendita
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VENDERE
D: cosa sono queste plusvalenze e quando si applicano?
R: sono la differenza in valore tra il vostro acquisto originario e la vendita. Se la casa è stata acquistata
meno di 5 anni prima allora dovrete pagare la plusvalenza, se la casa è stata acquistata da oltre 5 anni
non vi sono plusvalenze
D: perché questo limite temporale dei 5 anni?
R: per evitare speculazioni sulle compravendite immobiliari
D: potete quantificare queste plusvalenze?
R: sono il 20% della differenza tra acquisto e vendita.
D: se ho fatto dei lavori di ristrutturazione nella casa questi si possono sommare al valore di
acquisto per calcolare le plusvalenze?
R: si, se vi sono regolari documenti contabili che dimostrino queste spese, queste si aggiungono al valore
di acquisto.
D: Se ho acquistato una casa come prima casa e vendo prima che sono passati 5 anni cosa succede?
R: dovrete acquistare una successiva prima casa entro 1 anno dalla data di vendita, altrimenti dovrete
rendere allo stato la differenza in tasse di acquisto tra prima casa e seconda casa, in genere circa il 7%.
D: vi è differenza tra vendere come persona fisica o come società?
R: si, in caso di persona fisica avete le plusvalenze solo in casi di vendita prima dei 5 anni, in casi di
società avrete sempre delle plusvalenze (se esistenti).
D: se l’acquirente farà uso di un mutuo fa differenza per me?
R: solo nei tempi, nel senso che i soldi del mutuo generalmente sono erogati in favore del venditore dopo
circa 20 giorni dal rogito.
D: vi è differenza nel vendere ad una persona fisica od una società?
R: no, per il venditore non fa alcuna differenza.
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REFERENZE
Plusvalenze
Art 67 TUIR
Art 7 legge 448 del 23\12\1998
IVA:
Art 10 D.P.R. 633\1972
D.L. 4\7\2006 n. 223
Tasse di Acquisto
Circolare n.12 del 01\03\2007
legge 266\2005
legge 248\2006
legge 296\2006
legge 448\2001
R.M. 121\E del 31\05\2007
Prima Casa
D.M. 02\08\1969
D.P.R. 131\1986
D.P.R. 633\1972
D.L. 223\2006
D.L. 248\2006
C.M. 01\03\2001 n. 19\E
legge 388\2000 art. 33 co. 12
Circolare Ag. Entrate 19\2001 e 38\2005
Cassazione, Sentenza 22\01\1998 n. 563
Tasse di Proprietà
D.Lgs. 23/2011 Art. 7 (comma 1), Art. 8, Art. 9, Art. 14 (comma 1, 9) (IMU)
Law 214\2011 convertito in Art. 13 del d.l. 201/2011 (IMU)
Decreto Legislativo n. 507/1993 (Garbage Tax)
Cittadini Australiani
T.U. on immigration Dlgs 286\98
Agreement between Australia and Italy signed in Canberra on the 26\09\67
Ratified in Italy with the law D.P.R 9 December 1970 n. 1430 art. n. 28
Certificazione Energetica
Direttive Europee 2002/91/CE e 2006/32/CE
D.lgs. 19 agosto 2005, n. 192
D.lgs. 30 maggio 2008, n. 115
D.l. 25 giugno 2008, n. 112
Decreto 22 novembre 2012
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