anno XX - numero 196 - luglio/agosto 2015
periodico mensile - euro 4,00
AMMINISTRARE Immobili
R
Rivista ufficiale dell’Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari
ANACI in Europa p.32
Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari - Poste italiane spa - spedizione in abbonamento postale 70% - dcb Roma
Il vicino di casa, rivelatosi stalker,
che si comporta uti dominus
anzichè uti condominus p.21
Le nuove frontiere
della valutazione
degli immobili p.35
Certificazione energetica, da ottobre cambia tutto! p.40
Il contratto di rendimento energetico inserto <
di Annalisa Galante
Membro del Comitato Scientifico Abitare Biotech
Abitare BioTech
Rubrica di approfondimento e ricerca sulle novità riguardanti
l’abitare ecosostenibile e il risparmio energetico
Certificazione energetica, da ottobre
cambia tutto!
Con i decreti attuativi ministeriali del 25 giugno e il nuovo Testo Unico lombardo,
in attuazione della disposizioni europee, inizia una nuova era
per la certificazione energetica degli edifici
L
e vacanze portano consiglio, in questo caso
(come sempre è successo nella storia dell’efficienza in edilizia) hanno portato grandi
novità sul fronte della certificazione energetica
sia a livello nazionale che regionale in Lombardia.
Il 15 luglio 2015 sono stati pubblicati sulla Gazzetta Ufficiale n. 162 i tre decreti interministeriali sull’efficienza energetica degli edifici datati 26
giugno 2015:
>> n. 196 - luglio/agosto 2015
• “Applicazione delle metodologie di calcolo delle
prestazioni energetiche e definizione delle prescrizioni e dei requisiti minimi degli edifici”, detto Decreto Requisiti Minimi;
• “Adeguamento del decreto del Ministro dello
sviluppo economico, 26 giugno 2009 - Linee guida nazionali per la certificazione energetica degli
edifici”, detto Decreto Linee Guida;
• “Schemi e modalità di riferimento per la compilazione della relazione tecnica di progetto ai fi ni
dell’applicazione delle prescrizioni e dei requisiti
minimi di prestazione energetica negli edifici”,
detto Decreto Relazione Tecnica.
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I dispositivi, che entreranno in vigore dal 1° ottobre 2015, portano la firma del Ministro dello Sviluppo economico Federica Guidi e dei Ministri Delrio, Galletti, Lorenzin, Madia e Pinotti, acquisite le
valutazioni e le intese della Conferenza Unificata,
così si completa dopo il quadro normativo in materia di efficienza energetica negli edifici iniziato
con la legge 10/91 e poi con il d.lgs. 192/05.
Le novità più importanti
I nuovi Decreti introducono diverse modifiche sostanziali:
• da ottobre il valore di prestazione energetica
globale (quello che indica la classe per intenderci)
sarà sempre espresso in kWh/m2 anno per tutte le
destinazioni d’uso, anche per le non residenziali
(prima per queste si esprimeva in kWh/m3 anno);
• si introduce il confronto dell’edificio reale da certificare con l’edificio di riferimento che ha le stesse
peculiarità dimensionali e tecniche di quello reale,
ma con caratteristiche termiche e parametri energetici di riferimento più performanti e verso edifici a energia quasi zero, le classi energetiche non
si baseranno più su classi e indici predefiniti, ma
su valori di volta in volta definiti in relazione alle
caratteristiche dell’edificio che si sta progettando;
• l’indice di prestazione energetica globale non
rinnovabile (EPgl,nr) sarà la somma della energia
primaria non rinnovabile utilizzata per la climatizzazione invernale (EPH) ed estiva (EPC), per
la produzione di acqua calda sanitaria (EPW), per
la ventilazione (EPV) e, nel caso del settore non
residenziale, per l’illuminazione artificiale (EPL) e
per il trasporto di persone (EPT), quest’ultimo da
intendersi come il fabbisogno di energia per ascensori e scale mobili e marciapiedi mobili.
Si modifica nuovamente il format dell’APE 2015 nella
sua veste grafica, ma senza sostanziali cambiamenti
negli indici di calcolo, si semplifica e si rende standard anche lo schema di annuncio immobiliare per
garantire una maggiore fruibilità agli utenti.
Viene imposto l’obbligo alle Regioni e alle Province
Autonome, oltre che di allinearsi entro 2 anni ai
Decreti, di definire piani e procedure di controllo
di almeno il 2% degli APE depositati sul territorio in ogni anno solare. Saranno anche i soggetti
individuati per alimentare il SIAPE, la banca dati
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nazionale degli edifici, con i dati degli APE relativi
all’ultimo anno in corso entro il 31 marzo di ogni
anno, anche i cittadini potranno accedere ai dati
presenti in questo catasto nazionale.
Il fabbisogno energetico annuale globale si calcola per singolo servizio energetico, espresso in
energia primaria, su base mensile. Con le stesse
modalità si determina l’energia rinnovabile prodotta all’interno del confine del sistema, e si opera la compensazione tra i fabbisogni energetici
e l’energia rinnovabile prodotta on site, per vettore energetico e fino a copertura totale del corrispondente vettore energetico consumato, tutta
l’energia prodotta in esubero non concorrerà al
miglioramento della classe energetica.
Vengono definite le tipologie di intervento e diversificati gli schemi per la relazione tecnica in
caso di nuova costruzione, ristrutturazione rilevante o interventi di riqualificazione energetica.
Viene prevista la diagnosi energetica obbligatoria
nel caso di ristrutturazione o nuova installazione
di impianti termici con potenza termica nominale
maggiore o uguale a 100 kW.
Si introduce anche la definizione di edificio a
energia quasi zero (nZEB) nel rispetto della direttiva 2010/31/UE: entro il 31 dicembre 2018 gli
edifici pubblici e, in generale, dal 1 gennaio 2021
tutti gli edifici di nuova costruzione dovranno essere edifici a energia quasi zero.
I Decreti attuativi del 15 luglio per la certificazione energetica entreranno in vigore dal 1°
ottobre 2015: nuovi requisiti prestazionali minimi per involucro e impianti, nuovo format per
APE e annunci immobiliari e definizione delle
caratteristiche dell’edificio a energia quasi zero
>> n. 196 - luglio/agosto 2015
Decreto Requisiti Minimi
Il decreto andrà a sostituire l’attuale d.P.R.
59/2009 che definisce i requisiti minimi e le metodologie per il calcolo della prestazione energetica degli edifici e degli impianti termici. Per sintetizzarne i contenuti peculiari, tra gli argomenti
trattati dal nuovo decreto troviamo:
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• metodologie di calcolo della prestazione energetica degli edifici: raccomandazioni CTI 14/2013,
UNI TS 11300 1-2-3-4 e UNI EN 15193 sui requisiti energetici per l’illuminazione;
• certificazione dei software commerciali per la
certificazione energetica degli edifici;
• nuovi indici di prestazione energetica;
• edificio di riferimento, identico all’edificio da
certificare tranne che per predeterminati parametri energetici e impiantistici;
• definizione di edifici a energia quasi zero, quelli che rispettano contemporaneamente i requisiti
del nuovo decreto (al 2019 per edifici pubblici e
al 2021 per tutti gli altri edifici) e gli obblighi
di integrazione delle fonti rinnovabili secondo il
d.lgs. 28/2011;
• diagnosi energetica obbligatoria nel caso di ristrutturazione o nuova installazione di impianti
termici con potenza termica nominale maggiore o
uguale a 100 kW;
• valutazione costi-benefici sul ciclo di vita
dell’edificio;
• metodi di progetto, manutenzione e ispezione
impianti
• per gli edifici a uso non residenziale è reso obbligatorio un livello minimo di automazione per
il controllo, la regolazione e la gestione delle
tecnologie dell’edificio e degli impianti termici
(BACS), corrispondente alla Classe B (Tabella 1
della norma UNI EN 15232).
Nuove Linee Guida APE 2015
Questo decreto andrà a sostituire le vecchie linee
guida sulla certificazione energetica, il decreto 26
giugno 2009. L’obiettivo è quello di uniformare le
modalità di classificazione energetica degli edifici a livello nazionale e il modello di attestato
di prestazione energetica APE. Per sintetizzarne i
contenuti peculiari, tra gli argomenti trattati dal
nuovo decreto troviamo:
• la classe energetica verrà calcolata sulla base
dell’indice di prestazione energetica globale non
rinnovabile dell’edificio di riferimento;
• le classi energetiche saliranno da sette a dieci:
A4, A3, A2, A1, B, C, D, E, F, G e nel caso di edificio a energia quasi zero occorrerà spuntare una
casella apposita;
• verranno calcolati gli indici di prestazione (rinnovabile, non rinnovabile e totale);
• presenti le raccomandazioni sugli interventi migliorativi;
• aggiornati i casi di esclusione dall’obbligo di
dotazione dell’APE;
• il sopralluogo del tecnico abilitato è reso obbligatorio;
• attività di monitoraggio e controllo per almeno
il 2% degli APE da parte di Regioni e Province
Autonome;
• istituzione di un archivio di costi medi per la
redazione dell’attestato di prestazione energetica
a cura di ENEA;
• verrà istituito un catasto energetico unico nazionale, ovvero il Sistema Informativo nazionale APE
(SIAPE), in cui verranno raccolti tutti gli attestati
di prestazione energetica, anche quelli delle Regioni che hanno una propria legislazione in materia;
• nuovo format per l’APE e schema univoco di
annuncio di vendita per agenzie immobiliari, che
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Presente anche il sistema sanzionatorio che fa riferimento all’Art. 15 del d.lgs. 192/05:
• sanzioni a carico del certificatore (multa da 700
a 4.200 euro per un APE non corretto);
• sanzioni a carico del direttore dei lavori (multa
da 1.000 a 6.000 per la mancata presentazione
dell’APE al Comune);
• sanzioni a carico del costruttore/proprietario
(multa da 3.000 a 18.000 euro in caso di mancata
redazione dell’APE per edifici nuovi, ristrutturati,
in affitto o messi in vendita).
Contro le truffe sugli APE a basso costo, ci saranno controlli a campione, a cura delle Regioni: i
certificati falsi saranno invalidati e per il progettista scatteranno le sanzioni di cui sopra.
Decreto relazione tecnica
È il Decreto sugli schemi e le modalità di riferimento per la compilazione della relazione tecnica
di progetto attestante la rispondenza alle prescrizioni per il contenimento del consumo di energia
degli edifici e relativi impianti termici (ex Relazione di Legge 10/91), che fa riferimento al comma 1, Art. 8 del d.lgs. 192/05. Ecco i contenuti
principali in sintesi:
• indica ai progettisti come inserire elementi edili, termotecnici e illuminotecnici;
• indica come eseguire calcoli e verifiche;
• indica come redigere la relazione tecnica di progetto;
• fornisce tre schemi di relazione tecnica: nuove
costruzioni, ristrutturazioni importanti, interventi di riqualificazione energetica.
EDIFICI A ENERGIA QUASI ZERO
L’Allegato 1 del Decreto Requisiti Minimi definisce gli edifici a energia quasi zero come
tutti quegli edifici, siano essi di nuova costruzione o esistenti, per cui sono contemporaneamente rispettati:
a) Tutti i parametri termofisici e impiantistici
determinati con i valori vigenti dal 1° gennaio 2019 per gli edifici pubblici e dal 1° gennaio 2021 per tutti gli altri edifici;
b) gli obblighi di integrazione delle fonti rinnovabili nel rispetto dei principi minimi di
cui all’Allegato 3, paragrafo 1, lettera c), del
decreto legislativo 3 marzo 2011, n. 28.
In Regione Lombardia, come previsto dal
punto 6.13 c) del D.D. 6480 del 30 luglio
2015, si anticipa la prescrizione nazionale e
a decorrere dal 1° gennaio 2016 gli edifici di
nuova costruzione e gli edifici esistenti sottoposti a ristrutturazioni importanti di primo
livello di tutte le destinazioni d’uso dovranno
essere edifici a energia quasi zero, per questi edifici in sede progettuale si procede alla
verifica del rispetto degli obblighi di integrazione delle fonti rinnovabili previsti all’Allegato 3, del d.lgs. 28/11, ossia:
• copertura, tramite il ricorso ad energia
prodotta da impianti alimentati da fonti rinnovabili, del 50% del fabbisogno di energia
primaria per l’acqua calda sanitaria;
• copertura, tramite il ricorso ad energia prodotta da impianti alimentati da fonti rinnovabili, del 50% della somma dei fabbisogni di
energia primaria per l’acqua calda sanitaria,
la climatizzazione invernale e la climatizzazione estiva;
• installazione, sopra o all’interno o nelle
relative pertinenze dell’edificio, di impianti alimentati da fonti rinnovabili di potenza
elettrica, misurata in kW, calcolata secondo
la formula: P=1/50*S (dove S è la superficie
in pianta dell’edificio al livello del terreno,
misurata in m2).
La certificazione in Regione Lombardia
Il 17 luglio 2015, a due giorni dalla pubblicazione
dei Decreti interministeriali, la Giunta Regionale Lombarda ha approvato la Delibera n. X/3868
con cui vengono aggiornate le disposizioni per
l’efficienza energetica degli edifici, comprensive
del nuovo modello di APE. La Delibera recepisce i
Decreti interministeriali del 26 giugno 2015, attuativi del d.lgs 192/2005 così come modificato
dalla l. 90/2013. Il 30 luglio 2015 per attuare la
D.G.R. X/3868 è stato approvato il Decreto Dirigenziale 6480, un Testo unico, contenente le disposizioni per l’efficienza energetica degli edifici
e per la certificazione energetica.
Con questa D.G.R. e con il D.D. 6480 la Lombardia
uniforma le disposizioni regionali per l’efficienza
energetica e la certificazione energetica degli edifici al quadro normativo nazionale di riferimento.
Viene fatta una revisione della procedura di calcolo e del relativo software CENED+ che entrerà in
vigore a partire dal 1° ottobre 2015 per il calcolo
della prestazione energetica e il relativo APE degli edifici esistenti nello stato di fatto in cui si
trovano e dal 1° gennaio 2016 per la verifica del
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fa emergere (grazie a delle emoticons) la qualità
anche del solo involucro edilizio.
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rispetto dei requisiti progettuali di prestazione
energetica degli interventi.
I nuovi requisiti di prestazione energetica in Lombardia entreranno in vigore dal 1° gennaio 2016
per tutti gli edifici, indipendentemente dalla destinazione d’uso, anticipando di fatto la realizzazione di edifici a energia quasi zero.
Per quanto riguarda i professionisti abilitati a redigere gli APE, pur adeguando i requisiti previsti
dalla normativa nazionale in merito ai titoli di
studio e ai corsi di formazione, l’accreditamento
del certificatore, resta circoscritto alle sole persone fisiche.
Gli APE prodotti a far data dal 1° ottobre 2015
dovranno essere riferiti a una sola unità immobiliare, a prescindere dal fatto che condivida la destinazione d’uso, gli impianti di climatizzazione e
le caratteristiche di altre unità immobiliari dello
stesso edificio. Resta inteso che gli APE redatti
per la chiusura di lavori comunicati, segnalati o
presentati al Comune territorialmente competente, protocollati entro il 31/12/15, i cui requisiti prestazionali di progetto sono stati verificati
mediante la procedura di calcolo approvata con
decreto 5796/2009 possono essere riferiti a più
unità immobiliari purché condividano la medesima destinazione d’uso, il medesimo impianto di
climatizzazione e un unico proprietario o Amministratore.
Nuove disposizioni in Lombardia
anche per impianti termici
Le novità estive non sono finite, in Regione Lombardia il 31 luglio 2015 è stata approvata la D.G.R.
X/3965 “Disposizioni per l’esercizio, il controllo, la
manutenzione e l’ispezione degli impianti termici”,
che sostituisce la D.G.R. 1118 del 20/12/13.
All’Art. 9 comma 7 vengono definiti i requisiti degli impianti termici che devono essere dotati di:
a) libretto di impianto conforme al modello adottato con D.D.U.O. 5027/2014 e s.m.i.;
b) libretto di uso e manutenzione dell’impianto
redatto dalla azienda installatrice/costruttrice o
incaricata della manutenzione dell’impianto;
c) libretti di istruzioni di uso e manutenzione dei
generatori, bruciatori e apparecchiature dell’impianto forniti dai produttori;
d) autorizzazioni amministrative quali libretto matricolare di impianto, certificato di prevenzione incendi e denuncia ISPESL o INAIL, ove obbligatori;
e) dichiarazione di conformità prevista dal D.M.
37/08, e, per gli impianti installati antecedentemente l’entrata in vigore di detto decreto, documentazione di cui alla Legge 46/90 o al D.P.R.
218/98, ove obbligatori;
f) i rapporti di controllo tecnico previsti per ogni manutenzione effettuata, sia ordinaria che straordinaria,
conformi ai modelli adottati con D.D.U.O. 5027/2014
e s.m.i. secondo la tipologia di apparecchio;
g) targa dell’impianto che ha l’obiettivo di identificare ogni impianto in modo univoco attraverso
un codice. L’apposizione della targa sull’impianto
avviene tramite gli operatori del settore, in fase
di installazione dell’impianto o di manutenzione
quando è prevista la trasmissione della dichiarazione di avvenuta manutenzione (DAM) o tramite
l’ispettore, in caso di ispezione.
L’installatore ha la responsabilità della corretta trasmissione della documentazione relativa all’intero
libretto di impianto e al rapporto di controllo tecnico all’Autorità competente tramite l’applicativo
CURIT fino a 6 mesi dalla data di installazione.
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La L.R. 20/2015 ha modificato l’art. 9 della l.r.
24/2006, allineando alla data del 31 dicembre
2016 la scadenza per l’installazione di dispositivi
per la termoregolazione e la contabilizzazione del
calore in tutti gli impianti termici centralizzati,
anche se già esistenti, in conformità a quanto
previsto dall’Art.9 del d.lgs. 102/2014. All’Art. 10
della D.G.R. X/3965 viene definito che la contabilizzazione del calore deve individuare i consumi di
energia termica utile per singola unità immobiliare e deve essere effettuata anche per i consumi di
acqua calda sanitaria, se prodotta centralmente.
In caso di impossibilità tecnica nella individuazione dei consumi di energia termica utile riferiti
all’acqua calda sanitaria, è prescritta l’installazione di contatori di acqua calda sanitaria che individuino i consumi per singola unità immobiliare,
salvo nei casi in cui siano necessarie opere di demolizione edile in un numero di unità immobiliari
superiore al 30% del totale che costituiscono l’edificio o gli edifici serviti dall’impianto.
L’installatore deve procedere a registrare l’avvenuta installazione sulle apposite schede incluse nel
libretto d’impianto e inserirle nel catasto CURIT.
Poiché l’art. 9 del d.lgs. 102/2014 prevede che
l’applicazione del nuovo sistema di ripartizione
dei costi possa decorrere dalla seconda stagione
termica successiva a quella di installazione, il termine ultimo per mantenere il vecchio sistema è il
31 luglio 2018, dato che in Lombardia la stagione
termica decorre dal 1 agosto al 31 luglio dell’anno
successivo. Conseguentemente, il nuovo sistema
di ripartizione dei costi deve essere applicato:
caso di nomina di un Terzo responsabile.
L’Amministratore di condominio è comunque tenuto a trasmettere all’Autorità competente la sua
nomina di Amministratore, entro e non oltre la
fine del mese successivo al mese in cui è avvenuta
la sottoscrizione di accettazione; alla medesima
Autorità comunica al CURIT, con la tempistica
di cui sopra, le eventuali revoche o dimissioni
dall’incarico, nonché eventuali variazioni sia di
consistenza che di titolarità dell’impianto.
La mancata o ritardata comunicazione al CURIT
della titolarità dei contratti in essere o revocati
da parte degli Amministratori, è passibile di sanzione ai sensi dell’art. 27, comma 1bis della L.R.
24/06 e s.m.i. Qualora il contratto di Amministratore di Condominio venga rinnovato di anno in
anno con lo stesso condominio, l’Amministratore
è comunque tenuto alla comunicazione della nomina e della disdetta ogni anno.
Si sottolinea che dal 1° gennaio 2016 l’installazione e la ristrutturazione degli impianti termici,
nonché la sostituzione del generatore di calore,
dovranno rispettare le prescrizioni del Decreto
n. 6480 del 30 luglio 2015. Fino al 31 dicembre
2015 valgono i valori minimi di efficienza globale media stagionale previsti dalle presenti disposizioni, nonché quanto previsto al punto 6 della
D.G.R. 8745/2008. Tali prescrizioni possono essere
mantenute, anche oltre il 31 dicembre 2015, come
limite di riferimento per l’installazione o la ristrutturazione di impianti termici, qualora gli stessi siano inclusi nella Relazione tecnica ex-legge 10/91,
presentata entro la suddetta data. �
L’obbligo di redazione della diagnosi energetica
è esteso a tutti i contratti di rendimento energetico e di servizi energetici. Gli APE finalizzati
esclusivamente ai contratti di “servizio energia”
possono essere redatti per l’intero edificio o per
singole porzioni del medesimo, sempre che le
unità immobiliari da considerare nell’APE abbiano
in comune la stessa destinazione d’uso, lo stesso
impianto termico e siano gestite dallo stesso Amministratore o proprietario.
All’Art. 12 vengono definiti i compiti dell’Amministratore di condominio che, in caso di impianto
centralizzato, è responsabile dell’esercizio e della manutenzione dell’impianto termico, salvo in
AMMINISTRARE Immobili
• nel caso di installazione prima dell’entrata in vigore del d.lgs. 102/2014, a decorrere dal 1° agosto 2015 (inizio della stagione termica 1 agosto
2015 – 31 luglio 2016);
• nel caso di installazione dopo il 1° agosto 2016
(il termine ultimo previsto è il 31.12.2016);
• a decorrere dal 1° agosto 2018 (inizio della stagione termica 1 agosto 2018 – 31 luglio 2019).
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