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20.07.2015
INDICE
PREMESSE ........................................................................................................................................... 2
CENNI STORICI .................................................................................................................................. 2
CONTESTO ......................................................................................................................................... 4
LINEE PROGETTUALI ........................................................................................................................... 5
INQUADRAMENTO INTERVENTO ...................................................................................................... 5
IL PIANO DI RECUPERO ..................................................................................................................... 6
Il volume ..........................................................................................................................................7
Le dimensioni del Piano ...............................................................................................................8
Standard urbanistici ......................................................................................................................8
VIABILITÀ............................................................................................................................................ 8
SISTEMA DEI VINCOLI ....................................................................................................................... 9
SISTEMA DELLE INVARIANTI .............................................................................................................. 9
OPERE PUBBLICHE E MATERIALI ........................................................................................................ 9
SOTTOSERVIZI .................................................................................................................................. 10
TIPOLOGIE EDILIZIE .......................................................................................................................... 11
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PREMESSE
Il presente progetto consiste nella riqualificazione urbana di un’area a ridosso del
centro storico del Comune di Legnaro nel quale insiste un immobile costruito nei primi
anni del ‘900 vincolato ai senti dell’art. 10 della L.R. 24/1985, in seguito chiamato “il
rustico”.
Tale intervento è un’operazione economicamente molto onerosa, che sommata alla
difficile situazione che il mercato immobiliare sta attraversando, non si potrebbe
realizzare senza l’incentivo dato dal “Piano Casa”. Si propone infatti un Piano
Urbanistico Attuativo, in particolare un Piano di Recupero, che si sviluppa all’interno
delle possibilità date dal contesto normativo
della L.R. 14/2009 e ss.mm.ii.,
coinvolgendo diverse proprietà e superfici, oltre a diverse zonizzazioni previste del P.I.
(ex P.R.G.) tra cui anche il parcheggio P/25 costituente standard di Piano Regolatore
ma che diventa parte integrante del progetto.
In particolare a seguito della variante 01 al P.I. ha ricompreso e fatto proprio il progetto
presentato nel novembre 2013, in termini stereometrici.
Con il presente si riconduce quanto presentato alla normativa vigente in termini di
piano casa e di P.R.C.
Obiettivo dell’impianto urbanistico di progetto è tutelare e valorizzare il bene vincolato,
riorganizzare spazi e volumi, dando loro un ordire gerarchico, funzionale e di naturale
innesto nella maglia urbana circostante. Si dà spazio alla possibilità edificatoria data
dalle aree coinvolte, si propone una soluzione che non sia autoreferenziale ma che
guardi anche alle possibili linee di sviluppo insediativo espresse dal PAT, ivi compresa la
zona d’interesse comune (IC/1) già prevista dal PRG.
Il progetto, proprio per le sue particolarità che saranno meglio sviluppate nella
relazione che segue, dovrà rispondere, fin dal suo concepimento urbanistico, agli
antichi quanto attuali requisiti vitruviani: Utilitas (utilità nella funzione) Firmitas (forma e
solidità nella statica e nei materiali) Venustas (venustà, bellezza, estetica).
CENNI STORICI
[tratto da “Legnaro e il suo territorio” curato da Marilia Ciampi Righetti - ed. 2002 –
Comune di Legnaro]
Il fatto più rilevante degli anni trenta a Legnaro riguarda il cambiamento di proprietà
dell'"Agenzia", la grande azienda agricola che gravitava intorno alla Corte
benedettina e costituisce il centro economico del paese. Dopo ottant'anni di gestione,
la famiglia Camerini cede nel 1934 l'azienda al conte Vittorio Cini e alla società che a
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lui fa capo, la Società Anonima Imprese Agricole (SAIA), di proprietà della famiglia.
''estensione delle fittanze e delle mezzadrie che facevano capo alla Corte benedettina
raggiungeva allora i 1500 campi padovani.
Con la gestione Cini, parecchi piccoli contratti di fittanza vengono sostituiti da più
cospicui contratti di mezzadria: le mezzadrie diventano 32 e costituiscono la parte
principale della proprietà. Il passaggio viene sofferto da molte famiglie, perché il
contratto di mezzadria, pur accettando la terra in porzioni più grandi rispetto alla
fittanza, restringe sia i margini di guadagno sia i margini di libertà. Con un contratto di
mezzadria, infatti, si è legati molto più strettamente alla proprietà: non si dispone
liberamente del proprio lavoro, che dev'essere interamente dedicato al funzionamento
della mezzadria. Ogni attività della famiglia deve essere contrattata con il proprietario,
e ogni guadagno, o prospettiva di guadagno, spartita.
Al capofamiglia viene affidato un libretto che riepiloga le spese sostenute e la quantità
dei raccolti, cioè "il dare e l'avere" della gestione. Periodicamente, il libretto viene
aggiornato nell'ufficio del mezà al piano rialzato della Corte benedettina: vederlo a
fine anno è sempre critico. Molti ricordano ancora la scritta rossa che diceva "a
debito", seguita dall'importo.
Con l'avvento delle 32 mezzadrie, anche l'aspetto della campagna che fa capo
all'Agenzia cioè alla Corte benedettina subisce cambiamenti simili a quelli che stavano
avvenendo in tutto il Veneto. Infatti, per regime negli anni Trenta mezzadrie e colonie si
diffondono in tutta la pianura Padana. E nelle zone di recentissima bonifica, come la
fascia lagunare a nord di Venezia, bonificata tra il 1924 e il 1929, sorgono ora grandi
case coloniche.
Forse avvalendosi di alcuni contributi statali, per le mezzadrie appena istituite a
Legnaro la gestione Cini fa costruire nuove abitazioni o fa ampliare quelle esistenti,
dotandole di ricovero per gli animali [...] La costruzione tipica prevede, accanto alla
casa d'abitazione, un portego e un fabbricato per la stalla e il ricovero degli animali,
sovrastato da un fienile. Nei primi anni,
come vedremo più avanti, a questi edifici si aggiungeranno i silos per lo stoccaggio
dell'erba medica.
Tale processo non ha escluso gli avi dell'attuale famiglia proprietaria del rustico
(la famiglia Guglielmo) che nei primi anni del '900 hanno visto trasformarsi il casone
dove vivevano in una nuova casa con adiacente stalla: per questo viene tutt'oggi
chiamati dai cittadini locali, "CASANOVA".
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CONTESTO
L’area d’intervento si trova in prossimità del centro del Comune di Legnaro, a meno di
300 m dalla chiesa, municipio e i principali servizi quali bar, ristoranti, fermate
dell’autobus, scuole e supermercati. L’intorno è l’edificato tipico di un centro di un
comune medio piccolo, con edifici plurifamiliari, a schiera o a blocco, con attività
commerciali di vicinato e piazzette più o meno recenti.
A 500 m dal polo universitario che ospita l’Istituto Nazionale di Fisica Nucleare,
l’Agripolis e l’Istituto Zooprofilattico delle Tre Venezie, l’intervento si attesta su via Roma,
che è la strada provinciale n. 35, di collegamento tra Saonara e Bovolenta, la quale,
500 m più a nord del
sito, incrocia la Strada Statale 516, via Romea, arteria storica di collegamento Padova Chioggia / Ravenna.
L’elemento che detta l’impronta più significativa
nell’immediate vicinanze sia dal punto di vista
architettonico che urbanistico, è senza dubbio la
quattrocentesca
Corte
Benedettina, sede
di
Veneto Agricoltura e della biblioteca comunale,
elemento oggetto di riflessione anche per il
progetto in parola.
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LINEE PROGETTUALI
Il rustico orienta la sua parete lunga a sud-ovest con un'inclinazione di circa 15°,
ponendosi in modo perpendicolare alle linee dei campi.
La viabilità e l'edificato circostante invece si attesta su una maglia piuttosto regolare e
più vicina agli assi cardinali.
L’edificio vincolato, “il rustico”, è un punto fermo, inamovibile e da far emergere:
esteticamente e culturalmente. Questa l'idea generatrice, frutto dell'osservazione del
luogo - il genius loci.
Riproponendo infatti, come sintesi progettuale, la maglia degli interventi edilizi e
infrastrutturali più recenti e attestando su di essa l'ampliamento di cui il presente
progetto, immediatamente si scopre come la posizione “storta” del fabbricato
novecentesco, sia tanto obbligata (per il fatto che non è possibile il suo spostamento)
quanto naturale. A rendere più grande e importante il rustico sarà l’ampio spazio verde
lasciato sul fronte sud, percezione di un limite visivo che sposta il punto di vista più
lontano, così da ampliare la visuale, materiale e concettuale e riproposizione dell’aia
esistente (cfr fine paragrafo*).
A rafforzare tale principio sarà il contrasto dato dall'utilizzo di volumi e materiali tipici
della contemporaneità pur in perfetta armonia con l'ambiente d’intorno, vocato alla
tranquillità di un parco urbano.
Pensando infatti al grande viale ciclo-pedonale inserito a nord della viabilità principale,
si trova la concreta risposta alla volontà espressa dai progettisti del Piano Regolatore
così come modificato dagli istruttori Regionali, di collegare il parcheggio posto a est
(P/25)con il futuro parco che la perequata 8 ospita a ridosso delle centenarie mura
della Corte Benedettina. Parte di questo parco viene realizzato già con questo
intervento.
Interessante è pensare che questo viale ricalca la posizione della vecchia carrareccia
che portava ai campi, importante conferma del genius loci*.
INQUADRAMENTO INTERVENTO
Con il presente P.d.R. viene utilizzata la possibilità data dalla L.R. 14/2009 come
modificata dalla L.R. 32/2013 per riqualificare un’area di circa 18.000 mq attestata su
via Roma, e catastalmente identificata al foglio 9, mappali:

65, 1053 (parte), 1068, 1073, 1088 e 1247 di proprietà di Guglielmo Federico,
Parpagiola Davide, Suriani Marco, Guglielmo Serena, (oltre all’usufrutto di
Favaron Santa) in quote diverse;

508 (parte) e 509 (parte) di proprietà di Guglielmo Federico e Guglielmo Serena.
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Detti mappali ricadono nella z.t.o. C1/1, P/25 e VP/8, soggette a intervento unitario
dall’ultima variante al P.I.
Su di essi insistono degli immobili, meglio evidenziati nelle tavole 5 e 6, costruiti in diverse
epoche ma tutti ante 1967 (data di presentazione di un elaborato al Comune ma
carente di molte parti):

rustico ex stalla ed abitazione, vincolato ai sensi dell’art. 10 della L.R. 24/1985
così come previsto dall’art. 10 delle NTA e dalla scheda di vincolo identificata al
n. 44

addossata abitazione

annessi rustici

un silos in calcestruzzo

superfetazioni in muratura

ricoveri attrezzi di varie forme realizzate in lamiera ondulata
Pur essendo ancora viva la funzione di abitazione, per le parti a questo adibite, gli
immobili
risultano
perlopiù
in
uno
stato
di
degrado,
non
organizzati
e
architettonicamente impoverente per la quasi secolare struttura vincolata.
L’intervento propone, attraverso il Piano di Recupero un rinnovamento del patrimonio
edilizio esistente mediante la demolizione totale dei suddetti immobili - eccetto il rustico
vincolato - la ricomposizione planivolumetrica delle disponibilità date dagli stessi volumi
demoliti e dalla cubatura residua data dai lotti liberi ricadenti nelle zone C1, la
realizzazione (convenzione) del parcheggio identificato come P/25.quest’ultimo, pur
ricadendo in parte nei mappali 294, 295 e 1089 di proprietà di terze persone, sarà
comunque garantito per interno all’interno del piano in parola.
Il progetto, pur applicando il Piano Casa, e pertanto in deroga alle previsioni dei
regolamenti comunali e degli strumenti urbanistici e territoriali, comunali, provinciali e
regionali, rispetta le indicazioni che questi contengono, e in particolare si prevede:

il collegamento verde previsto nella Per/8, tra la S.P. 35 via Roma e il parco a
ridosso delle mura della Corte Benedettina;

verrà realizzato con un percorso pedonale aperto al pubblico.
IL PIANO DI RECUPERO
Il Piano di Recupero in esame, per quanto sopra descritto, propone una lottizzazione
suddivisibile in tre “momenti”
1. Lotto 1 dedicato al rustico e alla sua ristrutturazione/ riqualificazione;
2. Area per nuova edificazione posta a sud del rustico;
3. Realizzazione di opere pubbliche quali il parcheggio, la viabilità penetrante e il
verde (percorso vita) che si allineano con l’intenzione del piano regolatore.
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L'accesso all'area è previsto unicamente da via Roma; la conformazione dell’area ha
consentito di distribuire lungo lo spazio di accesso ai lotti, anche i parcheggi pubblici
e/o privati, i necessari spazi di manovra e il verde necessario che servirà anche come
invaso per la laminazione delle acque di prima pioggia.
Il volume
Il volume massimo insediabile, come indicato nelle tavv. 6 e 7, è pari a 11.900,00 mc.
Gli abitanti teorici sono 80.
Il volume di progetto è di 10.910 mc, calcolato considerando la volumetria disponibile
dato dai lotti liberi (residua) pari a 1.548,00 mc e le possibilità del piano casa.
In particolare, considerando che parte dell’esistente viene demolito, si propone una
ricomposizione planivolumetrica dell’insieme, dove l’art. 3 della L.R. 14/2009 ss.mm.ii.
prevede un aumento della volumetria demolita pari al 70%.
Circa la parte rimanente per motivi di pregio architettonico, si prevede comunque
l’aumento del 50% dati dall’art. 2 della citata legge in quanto si prevede un intervento
di riqualificazione portando l’edificio vincola in classe B oltre all’installazione di pannelli
fotovoltaici per almeno 3 KW.
A questi si sommano 150,00 mc, ampliamento possibile grazie all’Art. 20 delle NTA.
* il conteggio dei lotti
liberi
è specificato in tavola
5
*
*
** Ulteriori 2.445,00 mc sono insediati nel rispetto dell’indice fondiario massimo
attraverso il ricevimento di residui volumetrici per volumetrie ricadenti in z.t.o. C1.e così
come previsto dalle NTA.
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Le dimensioni del Piano
Superficie Territoriale
mq. 18.538,00
Superficie Fondiaria
mq. 11.370,50
Superficie a Verde Pubblico
mq. 2.175,00
Superficie a Parcheggi
Superficie Viaria e Pedonale
mq. 1.956,00
mq. 2.928,50
Massima volumetria insediabile
mc. 12.000,00
Volume di progetto
mc. 11.060,00
Indice territoriale
0,60 mc/mq
Indice fondiario
0,97 mc/mq
Standard urbanistici
Gli standard urbanistici sono rispettati come da tavola 7, in particolare il progetto
prevede Zone a verde
Zona a parcheggi
2.175,00 mq
1.956,00 mq
In particolare i parcheggi si distinguono in:

parcheggio di P.d.R. con 259,00 mq

parcheggio di piano regolatore P/25 con 1.327,00 mq

parcheggio commerciale con 370,00 mq
VIABILITÀ
La viabilità pubblica definibile come principale, è stata posizionata così da poter
servire oltre al nuovo edificato, anche l’adiacente zona a servizi (previsione questa
mancante negli strumenti urbanistici vigenti) oltre ad un futuro sviluppo insediativo
proprio in considerazione delle linee di nuova espansione previste dal P.A.T. e P.I. di
recente approvazione.
Nell’intenzione di valorizzare “il rustico” si è spostata la nuova edificazione al di là della
strada di penetrazione, la viabilità principale è ampia: marciapiede 1,5 m, parcheggio
in linea 2,5 m, carreggiata 7,5 m, viale ciclopedonale 2,5 m per un totale di 14 m.
Solo due perpendicolari formano la viabilità secondaria privata, che serve un numero
esiguo di unità. Il viale ciclopedonale sarà servizio per tutta la comunità che potrà
liberamente passeggiarvi, con il fine ultimo di dare un collegamento a quello che sarà il
parco urbano del comune di Legnaro previsto, come precedentemente detto, dalla
Perequata 8.
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SISTEMA DEI VINCOLI
L’area in esame non presenta vincoli. Essa confina con il vincolo dato dalle mura della
centenaria Corte Benedettina dalle quali è prescritta l’inedificabilità per un raggio di
100 m.
SISTEMA DELLE INVARIANTI
Le "invarianti" potenzialmente interessate dalla realizzazione del progetto si possono
riunire nell’unica di carattere viario: via Roma.
OPERE PUBBLICHE E MATERIALI
Le opere da cedere al Comune, così come individuate nella tavola 9 saranno
realizzate a regola d’arte, cercando l’utilizzo di materiali drenanti ove possibile.
Esse possono essere così riassunte:
 Parcheggio P/25:
realizzato in continuità del parcheggio esistente attestato
su via Santa Giustina, in conformità di materiali, finito con
asfalto per quanto riguarda l’area di manovra, e in
masselli di betonella drenanti per l’area di sosta. Verso via
Roma sarà realizzata un’aiuola verde alberata.
 Parcheggio di P.d.R.:
realizzato lungo la viabilità principale e in corrispondenza
del cul de sac, a diretto servizio delle abitazioni e del
verde: la finitura sarà la stessa del P/25.
 Parcheggio commerciale: realizzato in aderenza al parcheggio P/25, soddisfa le
esigenze dell’area ad uso commerciale, garantendo la
copertura minima di 1 mq per 1 mq commerciale (370 mq
di parcheggio per una pari superficie commerciale
massima di 370 mq). Per ulteriore eventuale superficie
commerciale o direzionale verranno ricavati gli standard
di parcheggio all’interno dei singoli lotti.
Il numero di posti auto complessivo è di 78.
 Verde
le aree a verde avranno la duplice funzione di parco e/o
aiuola ed al contempo d’invaso per la laminazione della
acque piovane. Su di esso è stato progettato un percorso vita,
su terra battuta ed attrezzato per esercizi di ginnastica
leggera, fruibili a tutti – cfr tav12.
 Marciapiedi
il marciapiede facente parte della strada principale sarà
realizzato in masselli autobloccanti (betonelle).
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
Viale ciclopedonale questo sarà realizzato in listelli di betonella posati a correre, in
modo da garantire al contempo la durabilità del prodotto e
senza la necessità di particolare manutenzione da parte
dell’ente pubblico che lo riceverà a carico.
Tanto descritto a titolo riassuntivo ed illustrativo, in quanto sarà cura del computo
metrico estimativo e del capitolato allegato specificare in modo puntuale le
caratteristiche tecniche esecutive di tutte le opere da cedere al Comune.
SOTTOSERVIZI
Le reti sono state posizionate all’interno della sezione stradale con la possibilità che le
reti Enel, Telecom, Illuminazione pubblica siano sotto i percorsi pedonali.
La scelta relativa alla posizione dei sottoservizi è dovuta principalmente all’ingombro
degli stessi, in particolare del sistema di contenimento e smaltimento delle acque
meteoriche.
L’allacciamento dei sottoservizi è previsto, fatte salve diverse indicazioni degli enti
erogatori, in via Roma.
Nella presente relazione sono descritti esclusivamente gli aspetti principali di
progettazione delle reti, per maggiori dettagli si rimanda agli elaborati grafici, e alla
relazione tecnica di calcolo (Dimensionamento acque nere e studio di Compatibilità
Idraulica).
La localizzazione delle reti e il loro dimensionamento potranno inoltre subire variazioni a
seguito del rilascio dei pareri da parte degli enti competenti, ai quali è stata inviata,
contestualmente alla presentazione del piano, richiesta di parere.
Rete acque meteoriche e sistema di smaltimento delle acque meteoriche:
Il dimensionamento del sistema tiene conto della sua doppia funzione: rete
smaltimento delle acque meteoriche e bacino di contenimento in caso di
precipitazioni eccezionali o blocco dei corpi idrici ricettori.
Il sistema di captazione delle acque meteoriche, come meglio evidenziato nello
“Studio di Compatibilità Idraulica” ha quale corpo idrico ricettore il fossato di scolo
presente lungo la mura di cinta della Corte Benedettina ed è composto da caditoie
stradali piane in corrispondenza dei parcheggi e bocche di lupo
su bordo
marciapiede.
Il volume d’invaso necessario è stato calcolato in base alle direttive emanate dal
competente Consorzio di Bonifica (che prevedono un invaso di 400 mc/ha). All’interno
del piano sono stati individuati i seguenti invasi:

Rete collettori principali e secondari;
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
Bacino d’invaso ottenuto con l’abbassamento della parte centrale dell’area
verde.
Lo schema preliminare delle reti Enel, Telecom, Gas, Acquedotto, Acque nere è
riportato negli elaborati grafici. Si tratta come anticipato di uno schema preliminare
che andrà aggiornato a seguito del rilascio del parere da parte degli enti competenti.
Il punto di recapito della rete della fognatura è previsto sulla rete pubblica di Via
Roma.
Per l’impianto di illuminazione pubblica è stato predisposto apposito progetto in
conformità alla vigente normativa, volta a risparmi grazie all’utilizzo di corpi illuminanti a
LED e in continuità estetica con i punti luce esistenti.
TIPOLOGIE EDILIZIE
All’interno del PdR si è voluto variare la tipologia, mantenendo allo stesso tempo un
carattere a “basso impatto ambientale”. Infatti la volumetria assegnata e le norme di
attuazione proposte, limitano per esempio l’altezza a 7,5 m e massimo due piani
abitabili.
La tipologia prevalente sarà di case uni e bifamiliari.
Inoltre l’indice di densità territoriale pari a 0,59 mc/mq e un indice di densità fondiaria
di 0,95 mc/mq sono in linea con le attuali aree di espansione, considerando che un
indice fondiario sotto l’unità è segno di un’edificazione non intensiva, tipica del
territorio Legnarese.
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