Tabelle millesimali di
condominio
Suddivisione delle
Spese Condominiali
1
Condominio
Quando nello stesso fabbricato vi sono delle parti di
proprietà individuale (proprietà esclusive) e parti di
proprietà comune
Il Codice Civile regola il Condominio negli articoli dal
1117 al 1139
2
Parti comuni
Suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri
maestri, le fondazioni, i tetti e i lastrici solari, le scale e
i pianerottoli, i portoni d’ingresso, gli androni, i portici,
i cortili, ecc.
I locali della portineria e l’alloggio del custode, i locali
lavanderia, i locali per il riscaldamento centralizzato, gli
stenditoi, ecc.
Le opere, le installazioni e i manufatti in genere che
servono all’uso delle parti comuni (ascensori,
montacarichi, pozzi, cisterne, fognature, ecc.)
3
Quote millesimali
Ciascun condomino deve concorrere alle spese comuni
in proporzione del valore di piano o porzione di esso
di cui è proprietario.
Tale valore è espresso in
millesimi (m/m).
4
Tabelle Millesimali
La tabella millesimale è lo strumento attraverso il
quale si stabiliscono le quote di partecipazione alle
spese e i diritti di ogni condomino sulle parti comuni
di un condominio.
I millesimi con la relativa tabella di solito si trovano nei
regolamenti condominiali o negli atti di compra
vendita.
L'argomento è regolato dall'art. 1118 del Codicie civile e
dall'articolo 68 delle Disposizione di attuazione del
Cod. Civ.
5
Tabelle Millesimali
Al fine di modificare una tabella millesimale è necessaria
l'unanimità di tutti i partecipanti al condominio,
(prima 18/06 ora art- 1136 > intervenuti almeno metà
valore edificio) soprattutto se sia stata fatta dall'originario
costruttore dell'edificio ed inserita nel regolamento
allegato ai rogiti di acquisto dei singoli appartamenti.
Nel caso in cui soltanto alcuni condomini dell'edificio ritengono
sbagliata la tabella, mentre altri non ne vogliono sapere, i primi
possono ricorrere all'Autorità giudiziaria per sentire ordinare al
condominio l'applicazione delle nuove tabelle millesimali corrette.
Tale azione può essere fatta anche da un solo condomino o
usufruttuario e non è soggetta a scadenza
6
Tabelle Millesimali
Le tabelle millesimali possono essere revisionate per
intervenute variazioni di consistenza delle singole
unità immobiliari, quali una sopraelevazione anche
nell'interesse di un singolo condomino, purché si sia
notevolmente alterato il rapporto originario (ora 1/5)
dei valori delle singole unità. Sino a che tale modifica
non sia attuata (convenzionalmente in assemblea con
voto unanime o con sentenze del giudice, ex art. 69,
disp. att., Codice civile ) le spese condominiali devono
essere ripartite con la tabella millesimale originaria.
7
Quante Tabelle Mill.
In linea ipotetica non esiste un limite per la redazione
delle tabelle millesimali, potendosi ripartire in
funzione di millesimi tutte le parti comuni di un edificio
(perfino la sostituzione o la ricostituzione della cassetta
della posta situata nell’atrio condominiale, la
pulsantiera dei citofoni, ecc.)
8
Tipi Tabelle “A-B-C-D”
Per la ripartizione delle spese contenute nel regolamento
in genere si utilizzano le tabelle:
A di proprietà (generatrice principale)
DERIVATE
B per la ripartizione delle spese relative alle scale
C per la ripartizione delle spese dell’ascensore
D per la ripartizione delle spese di riscaldamento
9
Tipi Tabelle “A-B-C-D”
Tabella A:
Rappresenta i millesimi di proprietà, ossia il rapporto
tra il valore delle singole unità rispetto a quello
dell’intero edificio, espresso in millesimi.
È utilizzata per la ripartizione delle spese necessarie
al godimento delle parti comuni, per il calcolo delle
maggioranze richieste dalla legge per la validità delle
Assemblee e per l’approvazione delle delibere.
È la tabella fondamentale del condominio, da cui
deriveranno le altre.
10
Tipi Tabelle “A-B-C-D”
Tabella B:
Rappresenta i millesimi in base ai quali ripartire le spese
di manutenzione e ricostruzione delle scale, ai sensi
dell’art. 1124 del codice civile;
Tabella C:
Rappresenta i millesimi in base ai quali ripartire le spese
di manutenzione ordinaria e straordinaria
dell’ascensore;
11
Tipi Tabelle “A-B-C-D”
Tabella D:
Rappresenta i millesimi in base ai quali ripartire le spese
di manutenzione ordinaria e straordinaria
dell’impianto di riscaldamento centralizzato.
12
Altre Tabelle
A seconda della conformazione del condominio e delle esigenze
dei Sigg. Condomini, è possibile realizzare altre Tabelle
Millesimali, ad esempio al fine della ripartizione delle spese di
portierato, pulizia e illuminazione androne, impianti fognanti ecc.
avremo quindi:
Tabella E: relativa alla ripartizione spese di portierato;
Tabella F: relativa alla ripartizione spese per la pulizia e
illuminazione androne;
Tabella G: relativa alla ripartizione delle spese del tetto e
lastrici solari;
Tabella H: relativa alla ripartizione delle spese per
impianti fognanti.
13
Proprietà Esclusiva
È quella attribuita singolarmente a ciascun condomino
come i singoli appartamenti, box auto, cantine, soffitte,
terrazzi, balconi, lastrici solari … in questa il condomino
esercita il diritto di proprietà assoluta e nel quale non è
ammessa alcuna interferenza tranne le limitazioni
imposte dalla legge o dal regolamento condominiale
come ad esempio se è prescritta la destinazione
residenziale non si può cambiare l’unità immobiliare in
destinazione produttiva. (destinazione d’uso)
14
Proprietà Comune
Fanno parte di questa il suolo su cui sorge l’edificio, le
fondazioni, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari non di
proprietà, le scale, gli anditi, cortili e in generale tutte le
parti di uso comune.
Tutte le installazioni e gli impianti,
pozzi, cisterne, fognature, canali …
fino ai punti di diramazione per le
proprietà esclusive
15
Regolamento
Il Condominio è regolato dalle disposizioni del Codice
Civile e dalle norme del Regolamento condominiale.
Quest’ultimo è obbligatorio quando i condomini
superano il numero di 10
Deve riportare:
tabelle di proprietà e d’uso
disciplinare l’uso degli spazi comuni
modalità per il funzionamento dell’assemblea
norme per la pacifica convivenza
16
Millesimi proprietà
Pertanto: i millesimi di proprietà, rappresentano la quota
di proprietà di ciascun condomino rispetto al valore
dell’intero edificio e si utilizzano per la suddivisione delle
spese generali.
I millesimi di proprietà devono indicare il valore
proporzionale delle singole proprietà esclusive rispetto al
valore dell’intero edificio.
Criteri di calcolo:
in base al valore (codice civile)
utilizzando la Superficie Virtuale
17
Criteri di calcolo
Il criterio di calcolo in base al valore si applica quando
sia agevole individuare sia il valore dell’intero edificio sia
il valore delle singole proprietà e con unità immobiliari
caratterizzate da grande omogeneità. Come parametro di
calcolo si utilizza la Superficie coperta.
Si applica una proporzione:
Sup. totale : 1000 = Sup. singola unità : millesimi unità
1000 x Sup. Unità
Mill. Unità = ---------------------------Sup. Totale
18
Criteri di calcolo
Quando le unità immobiliari presentano differenze
apprezzabili tra loro o si debbano ricalcolare i millesimi
a seguito di errori, ristrutturazioni o accorpamenti si
preferisce utilizzare il Criterio della Superficie virtuale.
SUPERFICIE
SUPERFICIE
VIRTUALE
VIRTUALE
19
Superficie VIRTUALE
La superficie virtuale viene determinata per ogni ambiente
di ogni singola unità immobiliare moltiplicando l’area
della superficie effettiva per appositi coefficienti che
tengono conto delle caratteristiche che incidono sulla
apprezzabilità espressa dal mercato.
COEFFICIENTI DI
DI
COEFFICIENTI
DIFFERENZIAZIONE
DIFFERENZIAZIONE
E/O
E/O
RIDUZIONE
RIDUZIONE
20
Superficie VIRTUALE
I coefficienti si riferiscono a:
destinazione: utilizzo dei singoli vani
orientamento: rispetto ai punti cardinali
prospetto: vedute dei vani
luminosità: rapporto tra superficie luci o vedute e
sup. vani
piano: altezza di piano
utilizzazione: destinazione dell’intera unità
immobiliare.
21
Coefficienti
Coefficiente di destinazione
Vani a destinazione principale (camere, soggiorni, cucine
abitabili)
1,00
Cucine non abitabili (cucinotti, cuocivivande)
0,90
Servizi (bagni, ripostigli)
0,90
Altri, corridoi, disimpegni
0,80
Logge delimitate da tre pareti
0,50
Cantine, soffitte
0,40
Balconi coperti
0,30
Balconi scoperti
0,25
Terrazze a livello
0,22
Giardini ed aree scoperte
0,15
22
Coefficienti
Coefficiente di orientamento
Quadrante SE-SO
1,00
Quadrante NE-SE
0,90
Quadrante SO-NO
0,90
Quadrante NO-NE
0,80
Nessun orientamento luoghi chiusi
0,75
23
Coefficienti
Coefficiente di prospetto (Vedute dei vani)
Su strade, giardini, vedute panoramiche
1,00
Su aree di rispetto
0,90
Su cortili
0,85
Su depositi, officine
0,80
Locali senza vedute
0,75
24
Coefficienti
Coefficiente di luminosità
Tiene conto del rapporto R tra la superficie di luci o
vedute e la superficie del vano
Per R>= 1:6
1,00
Per R=1:7
0,90
Per R=1:8
0,94
Per R= 1:9
0,92
Per R<= 1:10
0,90
R == Sup.
Sup. di
di Luce
Luce // Sup.
Sup. Vano
Vano
R
25
Coefficienti
Coefficiente di piano
Piano interrato
0,75
Piano terreno
0,85
Piano rialzato
0,90
primo piano con ascensore
0,95
Primo piano senza ascensore
1,00
Piano dal secondo in su con ascensore
1,00
Secondo piano senza ascensore
0,98
Per ogni ulteriore piano senza ascensore riduzione di
0,05
26
Coefficienti
Coefficiente di utilizzazione
Residenziale
1,00
Commercio, terziario
1,10
3,00
Depositi e rimesse
0,50
0,80
diversi valori
valori dipendono
dipendono dal
dal tecnico
tecnico
II diversi
in fase
fase di
di realizzazione
realizzazione
in
(Dislocazione)
(Dislocazione)
27
Utilizzo dei Coefficienti
1.Coefficiente di destinazione o categoria catastale:
viene utilizzato solamente se nello stesso immobile
sono presenti unità immobiliari di diverse categorie
catastali.
2.Coefficiente di utilizzazione: identifica il
particolare uso dei singoli ambienti dell’u.i..
3.Coefficiente di altezza: si applica se l’altezza interna
è diversa tra le varie u. i., in questo caso si dovrà
calcolare il volume e non la superficie.
28
Utilizzo dei Coefficienti
4. Coefficiente di orientamento: tiene conto degli
effetti connessi ai punti cardinali, e si applica se
l’edificio comprende più u. i. per piano, ciascuno
con diversa esposizione.
5. Coefficiente di esposizione e prospetto: viene
preso in considerazione se le varie u. i. di un edificio
hanno una veduta differente secondo che abbiano il
prospetto panoramico, su strada principale,
secondaria, chiostrine, pozzi di luce ecc.
29
Utilizzo dei Coefficienti
6. Coefficiente di piano: considera gli effetti che
derivano ad una u. i. in relazione alla sua altezza dal
suolo, e dipende dal fatto che l’immobile abbia o
meno l’ascensore.
7. Coefficiente di funzionalità: si applica se è
evidente la razionalità e funzionalità degli spazi tra
le varie u.i. dell’edificio.
30
Utilizzo dei Coefficienti
8. Coefficiente di luminosità: tiene della quantità di
luce che penetra nei vari ambienti, dipende
dall’altezza del piano, e si ottiene dal rapporto
della superficie dell’ambiente per la misura delle
varie finestre.
31
Procedimenti
Procedimento analitico:
1. calcolo superficie di ogni vano
2. applicazione ad ogni vano dei coefficienti di Dest. Or
Prosp. Lum.
3. somma delle superfici dei vani ridotte ottenendo la
sup. alloggio
4. superficie alloggio per coeff. di piano e di
utilizzazione = sup. virtuale
5. somma delle sup. virtuali
6. proporzione a mille e ricerca dei millesimi di
proprietà
32
Procedimenti
Procedimento sintetico: (esempio tabella excel)
1. calcolo della superficie della unità
2. applicazione all’unità dei coefficienti
3. calcolo della superficie di balconi e terrazze
4. calcolo della superficie di soffitte e cantine
5. calcolo della superficie di box
6. applicazione dei relativi coefficienti di destinazione
7. somma delle superfici virtuali
8. proporzione a mille e ricerca dei millesimi
Nb. non è necessario che siano utilizzati tutti i
coefficienti
33
Potremo anche dire ..
Il valore millesimale si ottiene rapportando il Volume
ragguagliato (virtuale) alla somma di tutti i volumi
ragguagliati di tutte le unità immobiliari costituenti il
condominio
Mi = (1000*Vci)/Tvr
dove
Mi = valore millesimale dell’iesima unità
immobiliare
Vci = volume ragguagliato dell’iesima unità
immobiliare
Tvr = è la somma di tutti i volumi ragguagliati di
tutte le unità immobiliari
34
Esempio
35
Millesimi proprietà
1
T
A
10
TOTALE
Abit.
Box
Rossi
Rossi
Sup.
Netta
Dest.
Piano
95
1
0,85
22,50 0,7
Prosp.
1
Orient. Sup.
Virt.
0,90
Cantina
Balconi
Sup.
72,675 22,0
15,75
Dest.
0,25
Sup.
Virt.
Sup.
5,5
10
Millesimi di
proprietà
Superficie abitabile
Superficie
virtuale totale
Proprietario
Utilizzazione
Interno
Piano
Numero unità
MILLESIMI DI PROPRIETÁ GENERALE - Schema sintetico
Dest. Sup.
Virt.
0,4
4
82,175
15,75
95,37
15,05
1046,47 1000
36
Millesimi proprietà
PROCEDIMENTO ANALITICO
Si compila una tabella della Superficie virtuale per ogni unità immobiliare
Si sommano le superfici virtuali e si rapportano a 1000 trovando i millesimi
37
RIPARTIZIONE DELLE SPESE
rispetto alla proprietà (millesimi di proprietà)
rispetto all’uso (millesimi d’uso)
spese di proprietà
spese d’uso
riscaldamento centrale
scale e ascensore
acqua potabile
antenna comune
lastrici solari
terrazze
gronde e pluviali
parcheggi
soffitti, volte ,solai
amministrazione
imposte
assicurazioni
pulizia
illuminazione
manutenzione
strutture
38
Tabelle B e C
La ripartizione delle spese per le scale e l’ascensore
avviene tra i proprietari dei piani a cui le scale servono,
per META’ (500 m/m) in base alla proprietà generale
(Tab. A) e per META’ (500 m/m) in base all’USO (in
misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal
suolo.
Per la ripartizione della seconda metà delle spese si
ricorre ad un’apposita tabella d’uso:
39
Tabelle B e C
SCALE E ASCENSORE
500 m/m TAB A
1000 m/m
500 m/m H piano
pertanto…
40
Tabelle Scale/Ascensore
cinquecentesimi
La tabella millesimale si ottiene considerando
sia il livello di piano sia la proprietà.
I primi 500 millesimi si ottengono dai millesimi di
proprietà dimezzandoli.
I secondi 500 millesimi si ottengono
proporzionalmente all’altezza di piano, con diversi
metodi:
41
Tabelle Scale/Ascensore 1)
Questi ultimi si calcolano in due fasi:
1) si individuano i cinquecentesimi di piano
2) si ripartiscono per piano proporzionalmente alle proprietà
Attribuzione al piano del numero ordinale che gli compete.
500
x 1, 2, 3, 4 rispettivamente al primo,
secondo, terzo, quarto piano
1+2+3+4
piano
e si ripartisce proporzionalmente alle unità di
42
Tabelle Scale/Ascensore 1)
Tabella proporzionale ai millesimi di proprietà e all’altezza di
piano.
43
Esempio con Volumi
44
Tabelle Scale/Ascensore 1 Bis)
Dipendente esclusivamente dai millesimi di piano e dall’altezza,
il risultato si divide per il numero delle unità immobiliari del piano
45
Tabelle Scale/Ascensore 2)
Un altro metodo, sempre valido, è quello di prendere in
esame l’altezza di ogni piano dal suolo ad esempio:
H = Somma delle altezze da terra
h = altezza del piano
Mp = millesimi di piano
500 : H = x : h
x = (500*h)/H
I millesimi di piano andranno poi divisi per il numero
delle unità immobiliari presenti sullo stesso piano.
46
Tabelle Scale/Ascensore 2)
47
Tabelle Scale/Ascensore 2 Bis)
Sempre considerando la sola altezza dal suolo possiamo
prendere in considerazione il numero di gradini:
NgT = numero di gradini totali
NgP = numero di gradini di piano
Mp = millesimi di piano
500: NgT = x : NgP
x = (500*NgP)/NgT
I millesimi di piano andranno poi divisi per il numero
delle unità immobiliari presenti sullo stesso piano.
48
Tabelle Scale/Ascensore 2 Bis)
49
Spese riscaldamento
Il riparto delle spese di riscaldamento avviene sulla
base dei metri cubi riscaldati o sulla base del numero
degli elementi radianti presenti in ciascuna u.i.
1000
3
∗
Q m/m =
m
u.i. oppure:
3
∑m
Q m/m =
∑
1000
∗ elementi radianti u.i.
elementi radianti
50
Spese riscaldamento
Normalmente i millesimi per il riscaldamento comune
si ottengono come media tra i m/m calcolati in base alla
volumetria dell’u.i. riscaldata e quelli definiti in base
agli elementi radianti:
Q m/m risc.=
Q m/m cubatura + Q m/m elementi radianti
2
51
Altre spese: Lastrici solari
Sono le strutture piane poste a copertura del fabbricato
o di una parte di esso e utilizzabili come terrazze.
Se il lastrico solare di copertura è comune a tutto
l’edificio, le spese di ricostruzione e di manutenzione
vengono ripartiti tra tutti i condomini in funzione dei
m/m di proprietà generale (Tab. A).
52
Altre spese: Lastrici solari
Se il lastrico solare è di uso esclusivo di un condomino
(terrazzo a livello), il condomino che ha l’uso esclusivo
“è tenuto a contribuire per 1/3 della spesa di
ricostruzione o manutenzione del lastrico: gli altri 2/3
sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della
parte di questo a cui il lastrico solare serve, in
proporzione del valore del piano o della porzione di
piano di ciascuno”
53
Altre spese: Lastrici solari
TETTO COMUNE
LASTRICO SOLARE COMUNE
A
LASTRICO SOLARE
ESCLUSIVO (A)
54
Esempio
Unità
immobiliare
Piano
Destinazione
Sup.
reale
Coefficienti
Dest.
Orient.
Piano
Espos.
Prodotto
coefficienti
Superficie
ragguagliata
A1
T
Abitazione
105
1
1
0,8
1
0,8
84
A2
T
Abitazione
96
1
0,97
0,8
1,10
0,85
81,6
A3
1
Abitazione
110
1
1
1
1
1
110
A4
1
Abitazione
100
1
0,97
1
1,10
1,07
107
B1
I
Box
15
0,6
-
-
-
0,6
9
B2
I
Box
18
0,6
-
-
-
0,6
10,8
C1
I
Cantina
6
0,25
-
-
-
0,25
1,5
C2
I
Cantina
8
0,25
-
-
-
0,25
2
TOTALE
405,9
55
Esempio
56
Esempio Tab. B
57
Esempio Tab. D
58
Variazione Tab. Millesimali
I valori, determinanti le quote millesimali, (ex art. 69 att.
c.c.) "possono essere riveduti o modificati, anche
nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte
dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di
nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di
vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto
originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di
piano".
59
Organi del condominio
Assemblea dei condomini
Amministratore (necessario quando i condomini sono
più di 4)
Assemblea:
ordinaria una volta all’anno
straordinaria a necessità o su richiesta dei
condomini
60
Organi del condominio
Compiti dell’amministratore Art. 1130 C.C.
Prerogative dell’assemblea Art. 1135 C.C.
Le maggioranze sono differenti in relazione al tipo di
delibera, possono essere basate sul numero di condomini
e sulla % di valore rappresentato.
61
M
P
Esercizi
62
ESERCITAZIONE
Procedimento sintetico
Si determinino i millesimi di proprietà generale e di
ascensore di un condominio (planimetria allegata)
costituito dal piano rialzato e da 2 piani in elevazione
con un totale di 12 appartamenti.
Le superfici sono le seguenti:
Interno
A
B
C
D
Superficie abitabile
69,45
96,22
71,92
85,16
Balconi
4,46
7,14
1,23
4,12
Cantina
6,9
7,6
6,4
7,1
63
ESERCITAZIONE
Procedimento sintetico
Per ogni unità immobiliare è previsto nel piano interrato
un box chiuso di 12,8 m2. che costituisce unità
immobiliare a se stante
L’ascensore raggiunge il piano interrato.
Si determinino i millesimi di proprietà generale e di
ascensore e quindi si proceda alla ripartizione delle
seguenti spese consuntive:
spese generali: € 33.885
spese di ascensore: € 2.868
64
65
Esempio di tabella per il calcolo
dei millesimi di proprietà
66
Esempio di tabella per il calcolo dei millesimi di scale e ascensore
N°
Scala
Piano
Proprietario
Mill/prop.
Sup. Virt.
Millesimi
totali
Spesa
67