ITG A. POZZO
LEZIONI DI ESTIMO
Tabelle millesimali di condominio
Prof. Romano Oss
Condominio: quando nello stesso fabbricato vi sono delle parti di
proprietà individuale (proprietà esclusive) e parti di proprietà comune
Il Codice Civile regola il Condominio negli articoli dal 1117 al 1139
Proprietà esclusiva: quella attribuita singolarmente a ciascun condomino come
i singoli appartamenti, box auto, cantine, soffitte, terrazzi, balconi, lastrici solari …
in questa il condomino esercita il diritto di proprietà assoluta e nel quale non è
ammessa alcuna interferenza tranne le limitazioni imposte dalla legge o dal
regolamento condominiale come ad esempio se è prescritta la destinazione
residenziale non si può cambiare l’unità immobiliare in destinazione produttiva.
Proprietà comune: fanno parte di questa il suolo su cui sorge l’edificio, le
fondazioni, i muri maestri, i tetti, i lastrici solari non di proprietà, le scale, gli
anditi, cortili e in generale tutte le parti di uso comune.
Tutte le installazioni e gli impianti, pozzi, cisterne, fognature, canali … fino ai
punti di diramazione per le proprietà esclusive.
REGOLAMENTO
Il Condominio è regolato dalle disposizioni del Codice Civile e dalle norme del
Regolamento condominiale. Quest’ultimo è obbligatorio quando i condomini
superano il numero di 10
Deve riportare:
tabelle di proprietà e d’uso
disciplinare l’uso degli spazi comuni
modalità per il funzionamento dell’assemblea
norme per la pacifica convivenza
Calcolo dei millesimi di proprietà rappresentano la quota di proprietà di
ciascun condomino rispetto al valore dell’intero edificio e si utilizzano per la
suddivisione delle spese generali.
I millesimi di proprietà devono indicare il valore proporzionale
delle singole proprietà esclusive rispetto al valore dell’intero
edificio.
Criteri di calcolo:
in base al valore (codice civile)
utilizzando la Superficie Virtuale
Il criterio di calcolo in base al valore si applica quando sia agevole
individuare sia il valore dell’intero edificio sia il valore delle singole proprietà e
con unità immobiliari caratterizzate da grande omogeneità. Come parametro di
calcolo si utilizza la Superficie coperta.
Si applica una proporzione:
Sup. totale : 1000 = Sup. singola unità : millesimi unità
1000 x Sup. Unità
Mill. Unità =
Sup. Totale
Quando le unità immobiliari presentano differenze apprezzabili tra loro o si
debbano ricalcolare i millesimi a seguito di errori, ristrutturazioni o accorpamenti
si preferisce utilizzare il criterio della Superficie virtuale.
La superficie virtuale viene determinata per ogni ambiente di ogni singola
unità immobiliare moltiplicando l’area della superficie effettiva per appositi
coefficienti che tengono conto delle caratteristiche che incidono sulla
apprezzabilità espressa dal mercato.
I coefficienti si riferiscono a:
destinazione: utilizzo dei singoli vani
orientamento: rispetto ai punti cardinali
prospetto: vedute dei vani
luminosità: rapporto tra superficie luci o vedute e sup. vani
piano: altezza di piano
utilizzazione: destinazione dell’intera unità immobiliare.
Coefficiente di destinazione:
Vani a destinazione principale
(camere, soggiorni, cucine abitabili)
Cucine non abitabili (cucinotti, cuocivivande)
Servizi (bagni, ripostigli)
Atri, corridoi, disimpegni
Logge delimitate da tre pareti
Cantine e soffitte
Balconi coperti
Balconi scoperti
Terrazze a livello
Giardini e aree scoperte
Coefficiente di prospetto (vedute dei vani)
Su strade, giardini, vedute panoramiche
Su aree di rispetto
Su cortili
Su depositi, officine
Locali senza vedute
Coefficiente di utilizzazione:
Residenziale
Commerciale, terziario
Depositi e rimesse
1,00
0,90
0,90
0,80
0,50
0,40
0,30
0,25
0,22
0,15
1,00
0,90
0,85
0,80
0,75
1,00
1,10 – 3,00
0,50 – 0,80
Coefficiente di orientamento:
Quadrante SE-SO
Quadrante NE-SE
Quadrante SO-NO
Quadrante NO-NE
Nessun orientamento (luoghi chiusi)
1,00
0,90
0,90
0,80
0,75
Coefficiente di luminosità:
tiene conto del rapporto (R) tra la superficie
di luci o vedute e la superficie del vano
Per R  1: 6
Per R = 1: 7
Per R = 1: 8
Per R = 1: 9
Per R  1: 10
1,00
0,90
0,94
0,92
0,90
Coefficiente di piano:
Piano interrato
0,75
Piano terreno
0,85
Piano rialzato
0,90
Primo piano con ascensore
0,95
Primo piano senza ascensore
1,00
Piano dal 2° in su con ascensore
1,00
2° piano senza ascensore
0,98
Per ogni ulteriore piano senza ascensore riduzione di 0,05
Procedimento analitico:
calcolo superficie di ogni vano
applicazione ad ogni vano dei coefficienti di Dest. Or. Prosp. Lum.
somma delle superfici dei vani ridotte ottenendo la sup. alloggio
superficie alloggio per coeff. di piano e di utilizzazione = sup. virtuale
somma delle sup. virtuali
proporzione a mille e ricerca dei millesimi di proprietà
Procedimento sintetico: (esempio tabella excel)
calcolo della superficie della unità
applicazione all’unità dei coefficienti
calcolo della superficie di balconi e terrazze
calcolo della superficie di soffitte e cantine
calcolo della superficie di box
applicazione dei relativi coefficienti di destinazione
somma delle superfici virtuali
proporzione a mille e ricerca dei millesimi
Nb. non è necessario che siano utilizzati tutti i coefficienti
1
T
A
10
TOTALE
Abit.
Box
Rossi
Rossi
Sup.
Netta
Dest.
Piano
95
1
0,85
22,50 0,7
Prosp.
1
Balconi
Orient. Sup.
Virt.
0,90
Sup.
72,675 22,0
15,75
Dest.
0,25
Cantina
Sup.
Virt.
Sup.
5,5
10
Millesimi di
proprietà
Superficie abitabile
Superficie
virtuale totale
Proprietario
Utilizzazione
Interno
Piano
Numero unità
MILLESIMI DI PROPRIETÁ GENERALE - Schema sintetico
Dest. Sup.
Virt.
0,4
4
82,175
15,75
95,37
15,05
1046,47 1000
PROCEDIMENTO ANALITICO
Si compila una tabella della Superficie virtuale per ogni unità immobiliare
COEFFICIENTI
Vani
Sup.
Destinazione
Ingresso
Soggiorno
Cucina
Corridoio
Letto 1
Letto 2
Letto 3
Bagno
WC
Balcone
Cantina
Garage
4,5
25
11,49
4,32
15,96
12,09
12,54
5,2
3,9
22,37
10
22,5
0,8
1
0,9
0,8
1
1
1
0,9
0,9
0,3
0,35
0,45
Orientamento Prospetto
0,75
1
0,9
0,75
1
1
0,95
0,9
0,9
1
0,75
1
0,95
0,75
1
0,95
0,95
0,95
0,95
1
COEFFICIENTI
Luminosità
Prodotto
coeff.
Sup.
virtuale
Piano
Utilizzazione
Prodotto
coeff.
Sup.
Virtuale
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0,45
1
0,77
0,45
1
0,95
0,90
0,77
0,77
0,30
2,03
25
8,85
1,94
15,96
11,49
11,29
4
3
6,71
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
0,95
1,93
23,75
8,41
1,84
15,16
10,92
10,73
3,80
2,85
6,37
3,50
10,13
TOTALE
Si sommano le superfici virtuali e si rapportano a 1000 trovando i millesimi
99,39
RIPARTIZIONE DELLE SPESE
rispetto alla proprietà (millesimi di proprietà)
rispetto all’uso (millesimi d’uso)
spese di proprietà
riscaldamento centrale
scale e ascensore
acqua potabile
antenna comune
lastrici solari
terrazze
gronde e pluviali
parcheggi
soffitti, volte ,solai
spese d’uso
amministrazione
imposte
assicurazioni
pulizia
illuminazione
manutenzione
strutture
Schema di formazione delle tabelle per scale e ascensore
i cinquecentesimi
La tabella millesimale si ottiene considerando
sia il livello di piano
sia la proprietà.
I primi 500 millesimi si ottengono dai millesimi di proprietà dimezzandoli.
I secondi 500 millesimi si ottengono proporzionalmente all’altezza di piano.
Questi ultimi si calcolano in due fasi:
1) si individuano i cinquecentesimi di piano
2) si ripartiscono per piano proporzionalmente alle proprietà
Attribuzione al piano del numero ordinale che gli compete.
500
x 1, 2, 3, 4 rispettivamente al primo, secondo, terzo, quarto piano
1+2+3+4
e si ripartisce proporzionalmente alle unità di piano
Tabella di ripartizione spese scale e ascensore
Si deve valutare caso per caso:
l’ascensore arriva al piano soffitte o lastrico solare comune
l’ascensore parte dal piano terra
l’ascensore parte dal piano garage
Il problema riguarda generalmente il piano terra se considerarlo o
escluderlo. Se si esclude, per il riparto di piano si devono
considerare le superfici virtuali dei piani interessati e riportarle a
500
Esempio: condominio di 3 piani con sottotetto adibito a soffitte e
parte di lastrico solare comune
Calcolo dei cinquecentesimi di piano:
500
= 83,33
1+2+3
Primo piano
Secondo piano
Terzo piano
83,33
166,67
250
Da ripartire proporzionalmente ai millesimi di proprietà del piano
Piano terra distribuzione cinquecentesimi di piano 83,33 : (120+115+98) = x : 120; 115; 98
Unità 1 = 30,03;
Unità 2 = 28,77;
Unità 3 = 24,53
Primo piano
166,67
53,40;
54,90;
58,37
Secondo piano 250
123,9
126,1
UNITÀ
1
2
3
4
5
6
7
8
TOTALE
PIANO
T
T
T
1
1
1
2
2
MILL. PROPRIETÀ
120
115
98
105
110
119
165
168
1000
CINQUECENTESIMI
PROPRIETÀ
60
57,5
49
52,5
55
59,5
82,5
84
500
CINQUECENTESIMI MILLESIMI SCALE E
PIANO
ASCENSORE
30,03
28,77
24,53
53,40
54,90
58,37
123,9
126,1
500
90,03
86,27
73,53
105,9
109,9
117,87
206,4
210,1
1000
Organi del Condominio
Assemblea dei condomini
Amministratore (necessario quando i condomini sono più di 4)
Assemblea:
ordinaria una volta all’anno
straordinaria a necessità o su richiesta dei condomini
Compiti dell’amministratore Art. 1130 C.C.
Prerogative dell’assemblea Art. 1135 C.C.
Le maggioranze sono differenti in relazione al tipo di delibera
possono essere basate sul numero di condomini e sulla % di valore
rappresentato.
ESERCITAZIONE
procedimento sintetico
Si determinino i millesimi di proprietà generale e di ascensore di un condominio
(planimetria allegata) costituito dal piano rialzato e da 2 piani in elevazione con
un totale di 12 appartamenti.
Le superfici sono le seguenti:
Interno
A
B
C
D
Superficie abitabile
69,45
96,22
71,92
85,16
Balconi
4,46
7,14
1,23
4,12
Cantina
6,9
7,6
6,4
7,1
Per ogni unità immobiliare è previsto nel piano interrato un box chiuso di 12,8
m2. che costituisce unità immobiliare a se stante
L’ascensore raggiunge il piano interrato.
Si determinino i millesimi di proprietà generale e di ascensore e quindi si
proceda alla ripartizione delle seguenti spese consuntive:
spese generali: € 33.885
spese di ascensore: € 2.868
Esempio di tabella per il calcolo dei millesimi di proprietà
Superficie abitabile
N° Scala Piano
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
-
Proprietario
Balconi
Cantina
Millesimi
Spesa
Esempio di tabella per il calcolo dei millesimi di scale e ascensore
N°
Scala
Piano
Proprietario
Mill/prop.
Sup. Virt.
Millesimi
totali
Spesa