Università degli Studi di Salerno
Facoltà di Economia
Corso di Laurea in Economia e Commercio
Corso di Diritto Privato
Parte terza - Situazioni giuridiche
Situazioni reali
Diritti reali di godimento
Prof. Daniela Valentino
108-120
Superficie
•
NOZIONE: Situazione che qualifica un particolare modello di proprietà, ad estensione
orizzontale: la "proprietà superficiaria", proprietà della costruzione o diritto di
edificare separatamente (e indipendentemente) dalla proprietà del suolo (in deroga
alla tradizionale estensione verticale della proprietà).
•
CONTENUTO (duplice): diritto sulla costruzione
(952 c.c.) costituzione di un diritto di
proprietà su opera (già esistente).
acquisto a titolo derivativo
imprescrittibilità del diritto
di proprietà sulla costruzione
diritto di edificare
attribuzione ad un soggetto
del diritto di edificare sul
suolo altrui;
acquisto della proprietà sulla
opera (una volta) realizzata.
acquisto a titolo originario
prescrizione, per non uso
ventennale, del diritto di edificare
•
•
MODI di COSTITUZIONE: contratto - testamento; a tempo determinato / indeterminato;
ESTINZIONE: a) scadenza del termine;
b) rinunzia del superficiario;
c) consolidazione (riunione, nella medesima persona, delle qualità di
proprietario e superficiario).
N.B.: NON è causa di estinzione il PERIMENTO del BENE (salvo patto 108
contrario) (954 c.c.).
Enfiteusi
•
NOZIONE: attribuzione, al titolare, del godimento concesso al proprietario (959
c.c.), previo pagamento di un canone e con l'obbligo di migliorare il
fondo oggetto del diritto (960 c.c.). [Istituto in via di estinzione]
•
CONTENUTO: "proprietà in senso sostanziale“= all'enfiteuta è attribuito il cd.
“dominio utile“ (tutti i diritti -poteri di
godimento - sul fondo e sulle
accessioni), salva l'operatività del
DIVIETO di SUBENFITEUSI; al
proprietario il cd. "dominio diretto".
•
MODI di COSTITUZIONE: usucapione; contratto (scritto, a pena di nullità);
testamento; a tempo indeterminato / determinato
(non inferiore a venti anni).
109
Enfiteusi
•
ESTINZIONE:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
prescrizione per non uso ventennale;
cadenza del termine;
rinunzia;
consolidazione;
espropriazione per pubblico interesse;
perimento totale del fondo [in caso di perimento parziale:
riduzione proporzionale del canone o rinunzia al diritto] (963
c.c.);
g) affrancazione (971 c.c.) (per accordo tra le parti o per
pronuncia giurisdizionale): diritto (potestativo) dell'enfiteuta
all'acquisto della proprietà del fondo dietro corresponsione di
una somma pari a quindici volte il canone annuo;
h) devoluzione (972 c.c.) (analogie sostanziali con l'azione di
risoluzione):
possibilità per il concedente di estinguere l'enfiteusi in caso di
inadempimento dell'obbligo di miglioramento del fondo o di
mancato pagamento di due annualità di canone (salvo il positivo
esercizio dell'azione di affrancazione).
110
Diritti di godimento su cosa altrui
Situazioni personali:
“verso il proprietario”
(es.: diritto del conduttore verso il
locatore dell’appartamento);
Situazioni reali:
“sul bene”
situazioni limitate di godimento: a contenuto minore rispetto
alla proprietà, corrispondente ai poteri non più esercitabili
dal proprietario (in ragione della coesistenza fra diverse
situazioni sullo stesso bene)
usufrutto,
uso e abitazione;
servitù
111
Usufrutto
•
NOZIONE:
diritto reale di godimento su un bene altrui e sui suoi frutti (utilità: 981 c.c.)
con l’obbligo di conservarne la destinazione economica e di restituirlo alla
scadenza.
•
OGGETTO:
beni fruttiferi, di regola inconsumabili (se consumabili “quasi-usufrutto”: 995 c.c.)
•
LIMITI:
•
MODI di COSTITUZIONE:
rispetto della destinazione economica del bene
durata temporanea - non oltre la vita dell’usufruttuario per le persone fisiche
- non oltre i trenta anni per le persone giuridiche
situazione a termine (979 c.c.), (destinata a non comprimere eccessivamente la
proprietà):
• l’usufrutto può essere ceduto nel rispetto della durata originaria;
• non è trasmissibile per testamento;
• ammesso l’usufrutto congiuntivo (a favore di più persone congiuntamente), con
clausola di accrescimento fino alla morte dell’ultimo sopravvissuto (678 c.c.);
• espressamente escluso, per gli atti mortis causa (698 c.c.) (dubbi di ammissibilità per
gli altri casi), l’usufrutto successivo (a favore di più persone successivamente).
legge; volontà delle parti (contratto, testamento); usucapione.
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Uso e abitazione
• NOZIONE:
situazione reale di godimento che attribuisce al suo titolare
il potere
• di servirsi di un bene e di raccoglierne i frutti (uso: 1021
c.c.)
• di abitare una casa (abitazione: 1022 c.c.)
nei limiti dei bisogni propri e della propria famiglia.
CARATTERI:
diritti personalissimi (temporanei; incedibili; si estinguono
per morte del titolare)
analoghi all'usufrutto per contenuto e disciplina
(applicabile in quanto compatibile),
[ salvo una ≠ quantitativa, determinata dal limite dei
bisogni del titolare e della sua famiglia].
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Servitù
• NOZIONE: “peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo
appartenente a diverso proprietario” (1027 c.c.).
• PRESUPPOSTI: - contiguità dei fondi = vicinanza tale da consentire un'utilità
diretta;
- appartenenza a due ≠ proprietari;
- peso a carico di un fondo (servente) a fronte di un'utilità (1028
c.c.) per l'altro fondo (dominante)
anche nel senso di maggiore comodità
o amenità, ovvero di vantaggio futuro
relazione di servizio: tra situazioni soggettive distinte:
• non già tra persone diverse, (di qui la configurabilità di una servitù tra due fondi dei
quali uno stesso soggetto è, rispettivamente, proprietario
esclusivo e comproprietario);
•né tra fondi materialmente intesi, (sì che il perimento di un fondo non importa
l'estinzione della servitù, salvo che con esso si
estingua la stessa situazione di vantaggio o di
servizio).
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Criterio
Tipi di Servitù
Classificazioni
apparenti / non apparenti (1061 c.c.)
modo di
manifestazione le prime caratterizzate da opere - artificiali o naturali
contenuto
presupposti,
modalità di
esercizio
modo di
costituzione,
funzione
riflessi
applicativi in
tema di
costituzione
- visibili e permanenti, destinate alla servitù in
modo manifesto ed inequivoco,
situazione di fatto che
nelle seconde manca
affermative / negative
le prime attribuiscono il potere di svolgere una attività sul fondo
servente;
le seconde proibiscono - a carico della situazione servente - di compiere atti
e comportamenti
Continue
rilievo ai fini
Discontinue
presuppongono una
della decorrenza
presuppongono il
precedente opera
del termine di
fatto dell’uomo
(non richiedono attività dell'uomo)
prescrizione
coattive (1032 ss. c.c.)
volontarie (1058 ss. c.c.)
volontà della legge (tipicità)
volontà dei singoli
legittimati i soli titolari di una PRESUPPOSTI: > necessità del f. dominante
situazione soggettiva più ampia > accordo - sentenza - atto amministrativo
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Servitù
• MODI di COSTITUZIONE:• tutti i tipi di servitù  contratto - testamento;
• servitù apparenti
usucapione;
destinazione del padre
di famiglia (1062 c.c.).
• ESERCIZIO: (1063 ss. c.c.) regolato dal titolo o, in mancanza, dalla legge
per soddisfare i bisogni del fondo dominante, con il minor aggravio
per il fondo servente (il proprietario di quest'ultimo non può in alcun
modo ostacolare l'esercizio della servitù).
• ESTINZIONE: (1072 ss. c.c.) a) confusione;
b)
c)
d)
e)
decorso del termine;
rinunzia;
abbandono (liberatorio del fondo servente);
prescrizione (per non uso ventennale).
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Comunione
• NOZIONE: (1100 c.c.) medesima situazione di godimento nella titolarità di
una pluralità di soggetti
comproprietà: schema originario, esteso alle situazioni di godimento su
cosa altrui e, in quanto compatibile, alle altre situazioni patrimoniali.
limiti:
• godimento commisurato a quello degli altri contitolari (1102
c.c.)
• attribuzione a ciascuno di un diritto esclusivo sulla propria
quota: partecipazione ai vantaggi (godimento e disposizione) e
agli svantaggi (spese necessarie), correlati all'esercizio della
situazione.
• FORME:
in relazione alla fonte
• volontaria: accordo dei soggetti
• incidentale: evento casuale
• forzosa: legge
forme speciali
comunione legale tra coniugi
(a ≠ della comunione ordinaria non
ammette scioglimento anticipato su
iniziativa di un partecipante).
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Comunione
• AMMINISTRAZIONE:
(1105 ss. c.c.) spetta a tutti i partecipanti riuniti
in assemblea;
deliberazioni: impugnabili entro trenta giorni a
pena di decadenza;
• atti di ordinaria amministrazione: maggioranza del valore delle
quote;
• atti di straordinaria amministrazione: maggioranza dei 2/3 del
valore complessivo della cosa comune
• atti di alienazione; costituzione di diritti reali; locazioni
ultranovennali: unanimità.
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Condominio negli Edifici
• NOZIONE: coesistenza di più diritti (esclusivi) di proprietà in un edificio,
accanto alla comunione su talune parti dell'edificio stesso.
(Contitolarità e proprietà esclusiva funzionalizzate alla coabitazione, in uno
stesso edificio, di più persone).
limiti: a) uso delle parti comuni (diritto proporzionato al valore della proprietà esclusiva) (1118 c.c.)
esercizio del diritto (esclusivo) di proprietà
necessariamente commisurati all'esercizio del diritto da parte degli altri condòmini;
b) indivisibilità, salvo che la divisione non renda più incomodo l'uso della cosa a ciascun
condomino (1119).
oneri: partecipazione alle spese determinata in relazione alla destinazione del servizio (1123 c.c.):
- commisurata al valore della quota se la cosa è destinata a servire tutti in modo identico
- proporzionata all'uso se la cosa è destinata a servire ciascuno in misura diversa.
• ORGANI:
assemblea; amministratore: (obbligatorio in condomini con più di quattro
partecipanti: 1129 c.c.).
deliberazioni: impugnabili entro trenta giorni (a pena di decadenza: 1137 c.c.)
maggioranze variabili secondo l'oggetto della delibera
regolamento: (obbligatorio nei condomini con più di 10 proprietari esclusivi: 1138
c.c.).
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Multiproprietà
•
NOZIONE:
esercizio di un diritto su una cosa comune, in via esclusiva, con godimento turnario
[godimento esclusivo] [periodi predeterminati]
[comunione]
tipicità sociale:
riferimento qualificante nel tempo
immobiliare (ville, appartamenti)
alberghiera (complesso alberghiero)
azionaria (complesso immobiliare di una società)
•
NATURA: incerta la qualificazione del rapporto; analogie con la comunione, il
condominio, la proprietà.
Tendenziale riconduzione ad un diritto di proprietà su un (nuovo) bene,
definito nello spazio e nel tempo
•
DISCIPLINA: artt. 69-81 d.lgs. 6.9.05 n. 206 (codice del consumo).
• qualificazione e disciplina lasciate impregiudicate dal d. leg., che si limita a
richiamare una più ampia forma di godimento turnario, senza prendere posizione
sulla natura reale del diritto, v. art. 69, lett.a, c.cons.)
• introduzione di tecniche a difesa dell'acquirente non professionale
relativamente alle trattative ed alle formalità del contratto:
a) doveri di informazione (art. 70 c.cons.);
b) forma e contenuto specifici del contratto (inserimento clausole: art. 71 c.cons.)
c) diritto di recesso (art. 73 c.cons.).
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