Regione Piemonte
Fondi comuni di investimento
Immobiliare
2 Novembre 2012
1
AGENDA
• Il patrimonio immobiliare della Regione e
delle ASR
• I Fondi immobiliari
• Il Progetto dei fondi regionali
• Principali aspetti realizzativi dei Fondi:
–
–
–
–
–
–
Individuazione immobili da apportare
Contratti di Affitto
Servizi di “Property Management”
Servizi di “Facility Management”
Partecipazione alla gestione dei Fondi
Timing
2
IL PATRIMONIO IMMOBILIARE
DELLA REGIONE E DELLE ASR
3
1. Un patrimonio consistente:
• Ospedali “core”
•
45 immobili , 1, 4 mio.m2 di fabbricati
• Altri beni non strumentali :
•
38 mio. di m2 di terreni agricoli
•
560 Alloggi per oltre 54.000 m2
4
1. Un patrimonio consistente:
• Uffici ad uso Regionale
•
Nuovo Palazzo Regionale
•
Altre Sedi di Enti e Società Partecipate
• Altri beni strumentali :
• Parchi tecnologici e logistici
• Unità alberghiere, fieristiche
5
2. Un patrimonio con grandi possibilità
di valorizzazione :
• Basso rendimento :
•
Affitti Terreni agricoli ( 40 mil m2) = 1 milione/anno
•
Affitti alloggi ( 700 unità)
= 250.000 €/anno
• Elevate opportunità
•
Terreni edificabili
6
= 250.000 m2
3. Tuttavia….
• Difficoltà nei mercati immobiliari e finanziari
( mutui)
• “Affollamento” dei Venditori (Stato,
Province, Comuni..)
• Complessità della gestione immobiliare
( leggi e regolamenti, manutenzioni, spese
correnti, progetti di promozione e sviluppo,
vendite immobiliari…)
• Tipicità di alcuni immobili ( Ospedali,
Laboratori..)
La soluzione : il Fondo di Investimento immobiliare7
COSA E’ UN FONDO IMMOBILIARE
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Il FONDO è uno strumento
• Immobiliare, perché si propone la miglior
valorizzazione del patrimonio da lui gestito
•Operativo, perché si occupa anche delle
attività correlate al funzionamento ed al
mantenimento del valore degli immobili
•Finanziario : perché può autonomamente
accedere ai finanziamenti e può attirare
investitori istituzionali
• Con
un progetto sottostante : perché
opera sempre nei confini di un piano a lungo
termine
Il FONDO non è:
• Una soluzione facile e rapida per
cedere gli immobili degradati o inutilizzati
•Una “finzione” contabile per registrare
incassi o plusvalenze “virtuali”
•Una operazione “una tantum” perché na
bisogno di tempo per manifestare tutti i benefici
• Una operazione di finanza “creativa” ,
perché è regolato da leggi specifiche ed è
sottoposto al controllo di numerose Autorità
(Banca Italia, Consob..)
La struttura del fondo Immobiliare
Dividendi
Conduttori
Fondo
Immobiliare
Finanziatori
2. Gestione
Gestore (SGR)
Quotisti
1. Proprietà
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Fornitori
di servizi
Esperti
Indipendenti
Banca
depositaria
SGR
Regolamento
del
Fondo
Business
Plan
Fondo
Immobiliare
Assemblea
quotisti
Comitato
Consultivo
PARTECIPAZIONE SANITA’ ALLA GESTIONE DEI FONDI
1. Scelta /revoca della SGR
2.
Assemblea
quotisti
Definizione/Modifica del Regolamento
Bando):
•
•
Durata e liquidazione (anche anticipata)
Emissione nuove quote
•
Caratteristiche degli investimenti immobiliari
•
Limiti all’investimento e all’indebitamento
•
Proventi distribuibili
•
Istituzione e funzionamento Comitato consultivo SGR
•
•
3.
del Fondo (1/2
Pareri su acquisizioni,cessioni, finanziamenti…
Operazioni con parti correlate
Approvazione del Business
Bando):
Plan proposto da SGR (1/2
•
Situazione locativa e oneri gestione di ogni immobile
•
Previsione operazioni di valorizzazione (sviluppo,
ristrutturazione..) e modalità/valori di uscita
•
Previsione capex
•
Previsione spese generali
I FONDI IMMOBILIARI DELLA
REGIONE PIEMONTE
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2 FONDI
REGIONE
Enti collegati
Beni
non “core”
FIR - Fondo
Immobiliare Regionale
AZ. SANITARIE
Beni “core”
(Ospedali)
FIS - Fondo
Immobiliare Sanità
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IL “FIR” IN SINTESI
1.
2.
MOTIVAZIONE
3.
1.
Perimetro
2.
Valore beni
Quotisti
Gestione più efficiente del patrimonio
Valorizzazione, nei modi e nei tempi più
idonei
Affiancamento a Investitori “Istituzionali”
dai quali ottenere nuove risorse finanziarie
Immobili + diritti correlati del “Sistema
Regione”
Immobili “non core” degli Ospedali
500 mil.€ (di cui 250 Nuovo Palazzo Regione)
Regione/Ospedali
Investitori terzi
33%
66%
Durata
20 anni
Indebitamento
200 mil.€
riservato
300 mil.€
16
IL “FIS” IN SINTESI
MOTIVAZIONE
1.
2.
Gestione più efficiente del patrimonio
Affiancamento a Investitori “Etici ” dai quali
ottenere nuove risorse finanziarie
Perimetro
•
Immobili “core” degli Ospedali
Valore beni
Quotisti
1.000 mil.€
Ospedali
Investitori terzi
66%
33%
Durata
25 anni
Indebitamento
350 mil.€
riservato
650 mil.€
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Esame dei principali aspetti
realizzativi dei Fondi immobiliari
1.
Selezione dei beni apportabili al Fondo
2. Definizione dei rapporti contrattuali fra il
Fondo ed i suoi “inquilini”
• Contratti di locazione
• Contratti di servizio
3. Diritti di controllo dei “Quotisti”
4. Tempi di realizzazione
SELEZIONE DEI BENI APPORTABILI
1. UBICAZIONE IN ZONA DI INTERESSE
(commerciale,turistica….)
2. COLLOCAZIONE CENTRALE/SEMICENTRALE
3. PROPRIETA’ CIELO- TERRA O TIPOLOGIA ALLOGGIO
4. CARATTERISTICHE DELL’IMMOBILE (pregio
storico,architettonico….)
5. DISPONIBILITA’ IMMEDIATA OVVERO POSSIBILITA’ DI
ATTIVARE PROCESSI CHE CONSENTANO DI RENDERE
IL BENE FRUIBILE
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CONTRATTI DI AFFITTO TRA ASL/ASO E FONDO IMM. SANITA’ (FIS)
Manutenzione
ordinaria
Manutenzione
straordinaria
Fiscalità su
immobili (IMU..)
BASIC
NET
2 NET
3 NET
CONDUTTORE
(ASL/ASO)
FONDO
IMMOBILIARE
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DEFINIZIONE DEI SERVIZI DI PROPERTY MANAGEMENT
GESTIONE DEL PATRIMONIO PER IL PRESIDIO DELLA
REDDITIVITA’ E PER LA SUA VALORIZZAZIONE
GESTIONE DATI
•Gestione Banca
dati immobiliare
•Creazione e
gestione archivi
tecnici:
–Documentazione
sul patrimonio
–Documentazione
su interventi
–Conti economici
degli immobili
–Elementi
supporto per
valutazione esperti
indipendenti
GESTIONE
AMMINISTRATIVA
•Gestione affitti:
–contratti
–incassi (+
insolvenze)
–cauzioni
– tasse
•Gestione unità
immobiliari:
–Gestione utenze
e Assicurazioni
•Gestione spese
condominiali:
–Budget ,
GESTIONE TECNICA
•Manutenzione
riparativa:
–Immobili (
–Impianti ad uso
comune
•Manutenzione
straordinaria e/o
programmata:
–Piani di
manutenzione
–gare di appalto
–contratti
–Controllo
esecuzione
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DEFINIZIONE DEI SERVIZI DI FACILITY MANAGEMENT
GESTIONE DEGLI IMPIANTI E DEI SERVIZI ALLE PERSONE CHE
LAVORANO NEGLI IMMOBILI
MANUTENZIONE
IMPIANTI
•Elettrico
•Idrico-sanitario
•Riscaldamento/climati
zzazione
•Elevatori
•Antincendio
•Sicurezza e controllo
accessi
•Reti
•Reperibilità
PULIZIA ED IGIENE
AMBIENTALE
•Pulizia
•Sanificazione /
Disinfestazione
•Sterilizzazione
•Raccolta e
smaltimento rifiuti
•Giardinaggio
•Filtrazione aria
•Lavanderia /teleria
SERVIZI VARI
• Custodia/Vigilanza
e Portierato
• Facchinaggio e
traslochi
• Posta interna
•Gestione spazi
commerciali ( bar…)
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TEMPI DI REALIZZAZIONE
COSA
Individuazione beni totali
Selezione beni “idonei”
Due diligence “tecnica” (Bando)
Due diligence “legale” (Bando)
Scelta della SGR (Bando)
Creazione dei Fondi
QUANDO
Fatto
Ottobre ‘12
Novembre ‘12
Novembre ‘12
Dic ’12 -> Marzo
‘13
Aprile ‘13
Finanziamenti bancari a Fondi
Da Giugno ‘13
Cessione quote ad Investitori
Lug ’13 -> Dic.’15
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GLI IMPATTI FINANZIARI
Gli impatti finanziari attesi
•
3 tappe:
1. Costituzione dei Fondi e loro accesso
all’indebitamento
2. Cessione di quote dei Fondi a Investitori Istituzionali
3. Gestione Fondi e distribuzione utili correnti e
plusvalenze realizzate
•
Gli introiti realizzati saranno prioritariamente
utilizzati per ridurre l’indebitamento bancario e/o
verso fornitori
•
I valori di seguito indicati rappresentano l’obiettivo
massimo al quale tendere
FLUSSI FINANZIARI
Prima fase : Entro fine 2013
FIR
FIS
TOT.
500
1.000
1.500
+200 (*)
+350 (*)
+550
120
650
770
(Milioni €)
Valore dei beni apportati
Immobili ceduto contro cash (1)
Immobili ceduti contro quote
Seconda fase: 2014-> 2015
Successiva cessione parziale quote
a Investitori (2)
+ 200
TOTALE INCASSI ( 1 +2)
400
430
780
630
+1.180
(*) Finanziato dagli introiti dei prestiti bancari ai Fondi ( FIR = 200 mil.€; FIS =
350 mil.€)
riservato
27
Grazie per l’attenzione!
2 Novembre 2012
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