Fondi Immobiliari
per la valorizzazione del patrimonio
degli Enti Territoriali
Ruolo ANCI e strutture tecniche
FPC e IFEL
Ruolo istituzionale di assistenza agli Enti
locali per la valorizzazione del patrimonio
immobiliare
di
proprietà, con particolare
attenzione al processo di trasferimento dei
beni ai sensi del federalismo demaniale e al
percorso di promozione e costituzione di
fondi immobiliari locali
Attività e servizi di FPC e di IFEL
- (FPC) Supporto nel processo del Federalismo
demaniale
- (FPC) Supporto tecnico e finanziario ai Comuni per
la regolarizzazione degli immobili da alienare
(gestione fondo di rotazione finanziato dalle casse di
previdenza Geometri e Periti)
- (FPC) Supporto agli enti locali per progetti di
efficienza energetica degli immobili pubblici
- (FPC) Supporto, in collaborazione con CDP, per le
attività di censimento, regolarizzazione e
valorizzazione del patrimonio (standard VOL e
www.patrimoniopubblicoitalia.it)
- (FPC/IFEL) standardizzazione dei contratti di PPP
(con ANCI, ABI)
- (IFEL-FPC) Accordo di collaborazione con INVIMIT
SGR per l’attuazione delle previsioni dell’art. 33
comma 2 del DL 98/2011 (animazione del mercato
e scouting di iniziative; assistenza mirata su
iniziative specifiche; supporto al monitoraggio degli
investimenti)
SISTEMA FONDO DI FONDI
ANCI - INVIMIT SGR
Fondi immobiliari locali
Ambiti di collaborazione
(comma 2 art. 33 del D.L. 98/2011)
•
fondi d'investimento immobiliari, promossi o partecipati da enti locali, finalizzati alla
rigenerazione e/o nuova costruzione di edifici scolastici;
•
fondi d’investimento immobiliari finalizzati all’efficientamento energetico del patrimonio
immobiliare pubblico con il fine di accumulare conoscenza, diffondere buone pratiche e
attivare forme di partenariato pubblico privato finanziabili con le risorse gestite da INVIMIT
SGR;
•
fondi d'investimento immobiliari, promossi o partecipati da enti locali, e finalizzati alla
valorizzazione di beni propri dei Comuni e, più in generale, alla riqualificazione urbana
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SISTEMA FONDO DI FONDI
ANCI - INVIMIT SGR
Fondi immobiliari locali
Tematiche di rilievo
 Centralità del progetto di utilizzo o di valorizzazione dei beni pubblici (… “il contenitore va
riempito”…)
 Il progetto di utilizzo o di valorizzazione può essere realizzato dall’ente locale o anche da
soggetti privati (con modalità del codice dei contratti pubblici -> figura del promotore con
relativi diritti)
 Il Comune: approva progetto di utilizzo/valorizzazione e seleziona la SGR con procedure ad
evidenza pubblica
 Le risorse INVIMIT vanno remunerate, anche se con tassi tendenzialmente inferiori rispetto a
quelli attesi da operatori privati (3,5% oltre inflazione)
 Ruolo delle SGR private: gestiscono i fondi locali (e di conseguenza gli immobili apportati)
partecipati da enti locali e Invimit
 I proprietari del fondo locale (quotisti) rimangono gli enti locali ed Invimit che possono
decidere nel tempo di alienare le proprie quote
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Approcci Operativi
Schema del SISTEMA FONDO DI FONDI
QUOTE – proventi/rimborsi
QUOTE – proventi/rimborsi
INVIMIT SGR
COMUNI
€
- approva progetto di
utilizzo/valorizzazione
- promuove la costituzione del Fondo
e definisce obiettivi e principi
- seleziona proposte e la SGR
- definisce linee guida Fondo che
vengono recepite nel Regolamento
GESTIONE
VALORIZZAZIONE
SGR
paga € per la disponibilità/locazione degli
immobili (scuole, uffici, ecc.)
€
CON PARTNER
TECNICI
FACILITY MANAGEMENT
Servizi di gestione
 global service
 gestione edifici e impianti
FONDO LOCALE
COMITATO
CONSULTIVO
(espressione dei
quotisti)
VALORIZZAZIONE
(PROPERTY e ASSET
MANAGEMENT)
 Alienazioni
 Locazioni
 EE
 Razionalizzazione
 servizi accessori per creare
reddito
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Fondo immobiliare: criticità da superare 1/3
Per comprendere quali sono le criticità da superare nel percorso di costituzione, partiamo dalla
comprensione di cosa è un fondo immobiliare
È uno strumento non è il
fine, quindi ha ragione di
esistere se a monte c’è un
progetto di valorizzazione
sostenibile
Coinvolge aspetti:
• giuridici
• amministrativi
• di mercato
• finanziari
• immobiliari
È uno strumento
Si può disegnare e regolare in funzione di
qualunque esigenza sostenibile e per
qualunque finalità e livello di rischio, per un
orizzonte temporale finito
complesso
flessibile
professionale
È gestito in autonomia da una SGR che è un
soggetto che opera con professionalità e
trasparenza sotto stretta vigilanza delle
Autorità competenti
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Fondo immobiliare: criticità da superare 2/3
Fasi
Analisi
Organizzative
• Integrazione assessorati e
uffici e costituzione GdL
• Partecipazione di almeno 4
assessorati/uffici
(Istruzione, Patrimonio,
Bilancio, Urbanistica e LLPP)
Studio di
fattibilità
• Gestione unitaria e visione
di insieme
• Serve un coordinatore
(Direttore Generale,
Dirigente delegato, ecc)
Economiche
• Mancanza di dati di
gestione per
l’impostazione
• Scelta dei criteri di stima
• Business planning
• Serve sufficiente massa
critica
• Gli immobili devono
avere potenzialità di
mercato
Politico/
strategiche
• Sindaco e Giunta ci
devono credere
• Serve un piano di
comunicazione e di
informazione
• Impostazione dei
criteri di governance
Bando
Gestione
• Gli immobili devono
essere pronti per
l’apporto/trasferime
nto
• Serve individuare i
beni (fabbricati e
terreni) da
valorizzare e
supportarli
urbanisticamente
• criterio di selezione
delle SGR: offerta
economicamente
più vantaggiosa
• Gestione della tempistica
Serve approccio
integrato!
Amministrative
• Il ruolo del Comune
non si esaurisce con
l’apporto: deve
supportare la
valorizzazione
• Partecipare alla
Governance del
fondo
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Fondo immobiliare: criticità da superare 3/3
Dimensioni per costituire un fondo
Il fondo deve avere una massa critica (almeno 20 M e meglio se 50 M)
sufficiente a diluire i costi di start up e di gestione (oltre a diversificare i rischi).
Qualora il Comune non abbia sufficienti beni per la costituzione diretta può:
• aggregarsi e mettere a fattore comune sforzi e progetti con criterio:
Territoriale (p.e. provinciali/regionali/sovraregionali/nazionali ecc.), Tematico
(p.e. fondi etici scuola e social housing),
• individuare un fondo esistente
Cosa apportare al fondo
Il fondo è un gestore esperto in valorizzazione ma può agire solo con beni che
hanno potenzialità di mercato, ovvero immobili per cui sussista opportunità di
variazione di destinazione d’uso che possa determinare plusvalore e interesse.
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INTESA Operativa IFEL - INVIMIT
DUE LINEE DI INTERVENTO
SUPPORTO alla selezione di
iniziative degli EETT
e
MONITORAGGIO dei fondi
locali
ANIMAZIONE del mercato e
promozione delle opportunità
dell’art. 33 del D.L. 98/2011
ATTIVITA’ SVOLTE
 impostazione osservatorio dinamico (più di 20 iniziative)
 verifica della progettualità già esistente (Osservatorio smart cities, Piano città, Federalismo
demaniale, Graduatoria MIUR, ecc)
 condivisione format di raccolta dati iniziative
 condivisione vademecum INVIMIT
 prime riflessioni di metodo con i privati
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SUPPORTO alla selezione di operazioni sul patrimonio degli EE.LL
per la strutturazione e l’avvio di FONDI IMMOBILIARI – FASI
DELL’INTESA OPERATIVA
DA ANIMAZIONE MERCATO
Osservatorio Dinamico: presentazione della struttura e delle iniziative
FASE 1
 Raccolta e screening iniziative + Manif. Interes del sindaco
Pre-analisi INVIMIT: criteri e parametri generali
Scenari alternativi per EETT
Progetto di
valorizzazione proposto
da soggetto pubblico
Proposta di
valorizzazione da parte
di un privato
Apporto a un fondo già
esistente
FASE 2
 Analisi preliminare Invimit: studio di fattibilità
 Dossier di dettaglio sui singoli immobili
INVIMIT: manifestazione di interesse non vincolante
FASE 3
 selezione SGR e avvio Fondo target
 analisi definitiva e sottoscrizione quote di Invimit (e eventuali altri investitori qualificati)
 Monitoraggio investimenti
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Scenari alternativi per EETT
Progetto di
valorizzazione proposto
da soggetto pubblico
Proposta di
valorizzazione da parte
di un privato
Apporto a un fondo già
esistente
Alcuni temi da analizzare:
• Realizzazione interna dello SdF e del bando per la selezione SGR vs. Griglia e
parametri per la valutazione delle proposte private
• Individuazione puntuale delle destinazioni d’uso vs. Indicazione destinazioni non
ammesse
• Spesa corrente per uso beni di proprietà del Fondo e Servizi accessori di gestione
degli immobili in uso alla Pubblica Amministrazione
• Fine fondo: Scuola in proprietà vs. Scuola in affitto
• Analisi mercato sui fondi già esistenti vs. Promozione di un fondo ex-novo
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ASCOLI PICENO
Soggetto Proponente:
Valore totale: € 65,6 milioni
Comune di Ascoli Piceno
di cui:
 patrimonio immobiliare in apporto:
€ 8,5 mln per beni core; € 19,5 mln per altri beni
 investimenti stimati:
€ 14,4 mln per beni core; € 23,1 mln per altri beni
Descrizione dell’iniziativa:
Razionalizzazione di spazi occupati dagli uffici comunali e ridisegno delle funzioni universitarie al fine di
migliorare la qualità e la tipologia dei servizi erogabili (didattica, residenza universitaria, mensa, studentato e
servizi aggiuntivi). Allo stesso tempo, valorizzazione e dismissione di altri immobili non più strumentali.
 Beni Core: rifunzionalizzazione di 3 immobili che saranno utilizzati da Comune e Università
 Altri Beni: investimenti per la rifunzionalizzazione e successiva commercializzazione di 5 immobili non più
strumentali.
Quota di investimento necessaria: € 37,5 mln (57% del totale)
Stato avanzamento:
"manifestazione di interesse” sottoscritta
 identificazione del perimetro delle iniziative
 avviata procedura per acquisizione di un bene da federalismo demaniale da inserire
nell’iniziativa
 interesse iniziale di alcuni operatori privati
GRUGLIASCO
PROVINCIA DI CHIETI
Soggetto Proponente:
Provincia di Chieti
Descrizione dell’iniziativa:
Valore totale: € 24,6 milioni *
di cui:
 patrimonio immobiliare in apporto:
Diritto di superficie per beni in efficientamento:
valore da reperire; € 15,8 mln per altri beni *
investimenti stimati:
€ 4,5 mln per beni core*; € 8 mln per altri beni*
* dato parziale in attesa di completamento dalla Provincia
Iniziativa volta all'efficientamento energetico del patrimonio strumentale della Provincia di Chieti con
apporto di altri beni da valorizzare e dismettere.
Beni Core: 43 beni con diagnosi energetica (di cui 17 analizzati) con un costo per approvvigionamento
annuale pari a € 1,3 mln
Altri Beni: 21 beni da valorizzare e immettere sul mercato tramite locazione e/o alienazione con la
possibilità di insediare differenti destinazioni d’uso. Si tratta di edifici non utilizzati e di beni disponibili
derivanti da programmi di razionalizzazione.
Quota di investimento necessaria: € 12,5 mln * (51% del totale)
Stato avanzamento:
"manifestazione di interesse” sottoscritta
 coerenza urbanistica per la maggior parte dei beni in dismissione
LECCE
Soggetto Proponente:
Valore totale: circa € 100 milioni
Comune di Lecce
di cui:
 patrimonio immobiliare in apporto:
Beni core: da definire rispetto a piena proprietà o
diritto di superficie; € 17,3 mln per altri beni
 investimenti stimati:
€ 35 mln per beni core; € 45 per altri beni
Descrizione dell’iniziativa:
Riqualificazione di porzioni della città tramite l’inserimento di funzioni da destinare per fini istituzionali (uffici pubblici, mercato
e scuola) e valorizzazione e dismissione di beni non più strumentali.
 Beni Core: 4 immobili di cui:
- apporto di area per la realizzazione di uffici comunali (10.000 mq di SUL);
- apporto di area per la realizzazione di edilizia scolastica (15 classi) con servizi accessori (mensa e laboratorio);
- area per la realizzazione di un mercato rionale;
Altri Beni: 9 immobili da valorizzare e commercializzare di cui:
•1 fabbricato centro storico per turistico ricettivo
• 2 fabbricati centro storico per residenze
• 2 immobili non più strumentali da dismettere
• 4 terreni edificabili con destinazioni residenziale, servizi e ricettivo
Quota di investimento necessaria: di prossima definizione
Stato avanzamento:
"manifestazione di interesse” sottoscritta
 prima identificazione del perimetro delle iniziative
 pre-analisi affidata a FPC
La selezione degli investimenti di Invimit si compone di tre fasi:
1) pre-analisi
2) Analisi preliminare (con cosiddetta delibera plafond)
3) Analisi definitiva dopo la costituzione del fondo
L’ente locale può scegliere uno di queste vie:
A. Selezionare senza gara un proponente (meglio se una SGR) a cui viene
delegato lo sviluppo dei primi due step. Il proponente prepara anche una
proposta che verrà valutata in Consiglio o Giunta per la dichiarazione di
pubblico interesse. Il proponente acquisisce lo status di promotore e
partecipa alla gara per l’aggiudicazione finale del servizio di gestione del
fondo
B. Sviluppare in piena autonomia i primi due step e poi pubblicare un bando
per la selezione della SGR
C. Sviluppare il primo step (la pre-analisi) e poi pubblicare un avviso a
manifestare interesse finalizzato alla selezione di un proponente privato
avendo delineato il perimetro dell’operazione
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