Bernardo Simonetti è nato in Firenze nel 1964; laureato nel 1990 in Architettura con indirizzo in
Progettazione dellʼArchitettura presso lʼUniversità degli Studi di Firenze, abilitato allʼesercizio della professione sempre presso il medesimo ateneo e iscritto allʼOrdine degli Architetti di Firenze,
svolge lʼattività di libero professionista nel settore dellʼedilizia in generale. In particolare, si occupa di consulenze tecniche sia come ausiliario del magistrato sia come consulente di parte, nonché di prevenzione incendi, sicurezza ed igiene nei luoghi di lavoro e direzione dei lavori. È docente, per alcuni comitati paritetici territoriali, nei corsi abilitativi ai sensi del DLgs 81/2008.
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Bernardo Simonetti
LA
CONSULENZA
TECNICA
D'UFFICIO
E DI PARTE
seconda
edizione
Indice
Prefazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
13
PARTE I - LA CONSULENZA TECNICA
1.
1.1.
1.2.
1.3.
1.4.
2.
2.1.
2.2.
2.3.
2.4.
2.5.
2.6.
2.7.
2.8.
2.9.
La figura del Consulente Tecnico e degli altri ausiliari del
Giudice
Il Consulente Tecnico d’Ufficio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Gli altri ausiliari del Giudice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’Albo dei CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.3.1. Iscrizione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.3.2. Domanda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.3.3. Revisione dell’Albo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.3.4. Responsabilità disciplinare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.3.5. Sanzioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.3.6. Procedimento disciplinare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Aspetti giuridici con recente giurisprudenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.4.1. Valore e finalità della consulenza tecnica - Tipi di consulenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.4.2. Ammissione della CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
1.4.3. Distinzione tra CTU percipiente e CTU deducente . . . . . .
1.4.4. Onere probatorio e consulenza tecnica . . . . . . . . . . . . . . . . .
L’attività del Consulente Tecnico d’Ufficio
Scelta e nomina del CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Astensione e ricusazione del Consulente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Giuramento del Consulente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.3.1. Consigli di pratica utilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Tipo di consulenza (CTU o ATP) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Lo svolgimento delle operazioni di consulenza . . . . . . . . . . . . . . . . .
Gli avvisi alle parti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Esami dei documenti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.7.1. Documenti prodotti in atti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.7.2. Documenti prodotti durante la CTU . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.7.3. Documenti acquisti direttamente dal CTU . . . . . . . . . . . .
Sopralluoghi ed indagini . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.8.1. Consigli di pratica utilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Oggetto e limiti dell’attività di CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.9.1. Questioni durante le operazioni peritali . . . . . . . . . . . . .
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INDICE
2.10. Gli ausiliari del CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.10.1. Consigli di pratica utilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.11. La Responsabilità del Consulente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.11.1. La responsabilità civile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.11.2. La responsabilità penale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.12. Deposito della relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.12.1. Forma e termini di deposito della relazione . . . . . . . . . .
2.12.2. Rilievi delle parti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.12.3. Adesione o dissenso del Giudice alla relazione . . . . . . . .
2.12.4. La richiesta di chiarimenti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.12.5. Supplemento di perizia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.12.6. Rinnovazione della consulenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.12.7. Consigli di pratica utilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.13. Aspetti giuridici con recente giurisprudenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.13.1. Criteri di scelta del CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.13.2. Ausiliario del CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.13.3. Comunicazioni alle parti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.13.4. Attività del CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.13.5. Adesione o dissenso del Giudice alla relazione . . . . . . . . .
2.13.6. Richiesta di chiarimenti e rinnovazione della consulenza
2.13.7. Cause di nullità della consulenza . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2.13.8. La natura della responsabilità civile del CTU . . . . . . . . . .
2.13.9. La natura della responsabilità penale del CTU . . . . . . . . .
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62
3. La consulenza tecnica d’ufficio nel processo penale
3.1. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.2. L’Albo dei Periti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.2.1. Iscrizione e domanda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.2.2. Revisione dell’Albo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.2.3. Responsabilità disciplinare e sanzioni . . . . . . . . . . . . . . .
3.3. Oggetto della perizia e nomina . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.4. Il Consulente Tecnico nelle indagini preliminari . . . . . . . . . . . . . . .
3.5. La consulenza tecnica fuori dei casi di perizia . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.6. Attività del Consulente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.7. Relazione del Consulente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.8. Il Perito nel dibattimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.9. Attività del Perito . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.10. La perizia nel corso dell’incidente probatorio . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.11. Determinazione degli onorari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.12. Aspetti giuridici con recente giurisprudenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.12.1. L’attività . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
3.12.2. Decreto di liquidazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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4. Il nuovo processo civile telematico (PCT)
4.1. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.1.1. Scopo e finalità del PCT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.1.2. Soggetti coinvolti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.1.3. Requisiti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.1.4. Modalità operative . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
4.1.5. Futura architettura del sistema PCT . . . . . . . . . . . . . . . . .
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5. Il CTU e la riservatezza (privacy)
5.1. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.2. Trattamento dei dati . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.3. Conservazione e cancellazione dei dati personali . . . . . . . . . . . . . . .
5.3.1. Consigli di pratica utilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
5.4. Il CTP e la riservatezza (privacy) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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6. Onorari e spese del CTU
6.1. DM Giustizia 30 maggio 2002 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.2. DPR 30 maggio 2002, n. 115 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.3. La redazione della proposta di parcella . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.3.1. Criteri di scelta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.3.2. Onorario per CTU superiore a 516.456,90 € . . . . . . . . . .
6.3.3. Le spese . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.3.4. Indennità di missione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.3.5. Linee guida ed esempi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.3.6. Consigli di pratica utilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.4. Il provvedimento di liquidazione del Giudice . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.5. L’opposizione al provvedimento di liquidazione . . . . . . . . . . . . . . . .
6.6. Aspetti giuridici con recente giurisprudenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.6.1. Onorari per accertamento plurimo . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.6.2. Determinazione del valore della causa . . . . . . . . . . . . . . .
6.6.3. Aumento e riduzione degli onorari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6.6.4. CTU e proprio collaboratore (ausiliario del CTU) . . . . . . .
6.6.5. Onorari e decreto di liquidazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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7.
7.1.
7.2.
7.3.
L’attività del Consulente Tecnico di Parte
Il CTP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
La nomina del CTP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Compiti e ruolo del CTP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.3.1. Consigli di pratica utilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.4. La relazione di parte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.5. Il compenso del CTP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.6. Aspetti giuridici con recente giurisprudenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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INDICE
7.6.1. Il valore della perizia di parte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7.6.2. Le spettanze del CTP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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151
PARTE II - RICHIAMI DI ESTIMO, DI MATEMATICA FINANZIARIA, DI STATISTICA E DI ESTIMO CONDOMINIALE
8. Estimo Civile
8.1. La stima . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.2. Metodi di stima . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.2.1. Valore di mercato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.2.2. Valore complementare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.2.3. Valore di trasformazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.2.4. Valore di surrogazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8.2.5. Valore di costo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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155
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165
9. Matematica finanziaria
9.1. Interesse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9.1.1. Interesse semplice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9.1.2. Interesse composto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9.2. Sconto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9.2.1. Sconto semplice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9.2.2. Sconto composto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9.3. Annualità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9.3.1. Annualità costanti limitate posticipate . . . . . . . . . . . . . .
9.3.2. Annualità costanti limitate anticipate . . . . . . . . . . . . . . .
9.3.3. Annualità costanti illimitate posticipate . . . . . . . . . . . . .
9.3.4. Annualità costanti illimitate anticipate . . . . . . . . . . . . . .
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10. Statistica
10.1. Premessa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10.1.1. Media aritmetica semplice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10.1.2. Media aritmetica ponderata (pesata) . . . . . . . . . . . . . . .
10.1.3. Moda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10.1.4. Deviazione standard . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
10.1.5. Minimi quadrati - Regressione lineare . . . . . . . . . . . . . .
10.1.6. Intervalli di confidenza per la media (stime per intervallo) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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11. Le procedure estimative nei condomini
11.1. Le tabelle millesimali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11.1.1. Scopo delle tabelle millesimali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11.1.2. Tipi di tabelle millesimali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11.1.3. Norme sul condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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193
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195
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181
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INDICE
11.2. La tabella “A” – Generale. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11.2.1. Rilievi ed operazioni sul posto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11.2.2. Stesura della tabella “A” . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11.3. La tabella “B” – Scale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11.3.1. Valore dei singoli piani (tabella “B”) . . . . . . . . . . . . . . .
11.3.2. Altezza di ciascun piano dal suolo (tabella “B”) . . . . . . .
11.4. La tabella “C” – Ascensore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11.4.1. Valore dei singoli piani (tabella “C”) . . . . . . . . . . . . . . .
11.4.2. Altezza di ciascun piano dal suolo (tabella “C”) . . . . . . .
11.5. La tabella “D” – Riscaldamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11
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204
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216
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219
220
PARTE III – ESEMPI DI CONSULENZE COMMENTATE E RELATIVE PARCELLE
Perizia di stima di bene immobile e del valore locativo . . . . . . . . . . .
Perizia di stima di beni mobili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Perizia per esecuzione immobiliare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Perizia di stima di beni in divisione di massa ereditaria . . . . . . . . . . .
Perizia in stima di bene in divisione ereditaria con diritto di abitazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
6 Perizia di stima di indennità di espropriazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
7 Perizia in materia di servitù . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
8 Perizia in materia di immissioni di rumori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
9 Perizia in materia di immissioni di rumori ed accertamento di vizi . .
10 Perizia per la stima di vizi di immobile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
11 Perizia per la valutazione di danni presso immobile . . . . . . . . . . . . . .
12 Perizia per stima del minor valore di un bene immobile . . . . . . . . . . .
13 Supplemento di perizia relativa all’Esempio 12 . . . . . . . . . . . . . . . . . .
14 Perizia per la valutazione di un immobile a seguito di opere abusive
15 Perizia per la determinazione del canone di locazione di un immobile
16 Perizia per la determinazione del canone di locazione di un immobile
17 Perizia per Accertamento Tecnico Preventivo su immobile . . . . . . . .
18 Perizia in materia di stima di opere edili e vizi dell’opera . . . . . . . . . .
19 Perizia per la valutazione di un immobile a seguito di condono edilizio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
20 Perizia di valutazione di un bene a seguito di cambio di destinazione
21 Perizia per lo scioglimento di un condominio (art. 61 Disp. Att. CC)
22 Perizia in materia di accertamento di vizi relativi ad un acquedotto
(ATP) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
23 Perizia in materia di accertamento di proprietà . . . . . . . . . . . . . . . . . .
24 Perizia in materia di accertamento di proprietà . . . . . . . . . . . . . . . . . .
25 Perizia in materia di fornitura (ATP) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
26 Perizia in materia di estimo condominiale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
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12
INDICE
27 Perizia in materia di arbitrato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
28 Perizia in materia di valore locativo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
29 Perizia in procedura fallimentare . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
30 Perizia in sede di processo penale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
486
493
506
527
Bibliografia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
533
Indice analitico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
535
Prefazione
La presente opera si rivolge principalmente a tutti gli operatori ed ai tecnici del
settore dellʼedilizia in generale, ovvero architetti, ingegneri, geometri e periti
edili, che intendono cimentarsi nellʼarduo compito di Consulente Tecnico dʼUfficio
(o di Perito di Ufficio), nonché anche di Consulente Tecnico di Parte (o di Perito di Parte). I principi e metodi, descritti nel presente volume, di ordine generale, valgono comunque anche per gli altri tipi di consulenze tecniche dʼufficio.
Lʼopera, con valenza di manuale, si divide in
– una prima parte divisa in sette capitoli:
1) il primo, che tratta la figura e del Consulente Tecnico e degli altri ausiliari del Giudice;
2) il secondo, che attiene alla figura e allʼattività del Consulente Tecnico
dʼUfficio nel processo civile;
3) il terzo, che riguarda la Consulenza Tecnica dʼUfficio nel processo penale;
4) il quarto, che descrive le procedure del nuovo processo civile telematico (PCT);
5) il quinto, che espone gli adempimenti in materia di riservatezza (privacy);
6) il sesto che esamina la redazione della proposta di parcella, ovvero la
determinazione degli onorari e delle spese;
7) il settimo, che è dedicato allo svolgimento dellʼincarico di Consulente
Tecnico di Parte;
– una seconda parte divisa in quattro capitoli che riportano alcuni richiami di
estimo civile, di matematica finanziari e di statistica descrittiva e trattano le
modalità valutative ed estimative nei condomini;
– una terza parte che contiene unʼampia rassegna di consulenze tecniche
dʼufficio con esempi di parcelle e relativi commenti.
14
PREFAZIONE
Il presente volume contiene anche consigli utili e “trucchi del mestiere”, al fine
di rendere lʼopera più completa, esaustiva ed anche appetibile verso quei professionisti che si accingono ad intraprendere questo percorso lavorativo e verso quei tecnici che già svolgono tale attività, pur essendo privi, purtroppo, di
una reale conoscenza delle procedure e della normativa in materia.
Al volume è allegato un CD Rom contenente: modulistica ed esempi di pratica utilità (ad esempio, fac-simile di iscrizione allʼAlbo CTU, di iscrizione allʼAlbo Periti, di processo verbale di operazioni peritali, di istanza di proroga delle
operazioni peritali, di autorizzazione allʼuso del mezzo proprio, di conciliazione tra le parti etc.).