CATASTO PATRIMONIALE
Chi lo vuole?
CATASTO PATRIMONIALE
Chi lo vuole?
Il Catasto italiano nacque con funzioni perequative, allo scopo di recare uniformità di valutazioni all’interno della Penisola, per l’innanzi retta da difformi Catasti
preunitari. Ed ha avuto una costante caratteristica: è un Catasto di redditi e non di
valori. La sua funzione è, in sintesi, sempre stata quella d’indicare il reddito medio
ordinariamente ritraibile da un terreno o da un immobile. La stessa Corte costituzionale ha ritenuto di salvare il Catasto patrimoniale attuale sul presupposto della sua
provvisorietà.
Negli ultimi anni è stata, viceversa, avviata una tendenza al Catasto patrimoniale
- culminata in uno specifico disegno di legge delega presentato nell’ambito della
Manovra finanziaria per il 2007 - per di più prevedendosi funzioni anche in capo ai
Comuni, col duplice effetto, quindi, di far venire meno una - costituzionalmente la sola
legittima - caratteristica plurisecolare del Catasto quale registrazione di redditi e del
Catasto quale strumento perequativo. Vi sono pericoli, illegittimità, rischi di fiscalismo
e di conflitti d’interesse, sottesi ad una manovra così prorompente e altresì dirompente nei confronti della consolidata struttura catastale.
Proprio per fare piena luce su tali aspetti critici della riforma del Catasto in senso
patrimoniale, la Confedilizia ha curato la presente pubblicazione, con dichiarati scopi
informativi. Attraverso riflessioni e attraverso tabelle, con esempi e con riferimenti storici, mediante analisi giuridiche e considerazioni di opportunità, la Confedilizia intende richiamare l’attenzione generale su una riforma le cui conseguenze sarebbero
tanto epocali quanto disastrose, foriere di tassazioni vertiginose e di irresistibili occasioni per i Comuni e per i Governi, al fine di far cassa con facilità e immediatezza. Non
questo ci si attende da un Catasto serio e accurato.
Se l’obiettivo unico non fosse solo quello di fare cassa e basta, ci sarebbe in Italia
invece da pensare a passare decisamente ad un Catasto probatorio, che assommi,
cioè, le attuali finalità (fiscali) del Catasto, con quelle - di assicurare la certezza dei
rapporti giuridici e dei diritti - del Servizio Pubblicità immobiliare (ex Conservatorie dei
Registri immobiliari). Ma questa, che sarebbe la vera “rivoluzione” da fare nell'interesse dei cittadini, non è - paradossalmente - minimamente all'ordine del giorno.
Al termine della lettura delle presenti pagine - dedicate tanto al contribuente normale quanto all’esperto, perché la situazione richiede che tutti adeguatamente s’interessino alla questione - si disporrà con perspicua chiarezza dei termini reali del problema. E in tal modo si potrà compiutamente comprendere la gravità dell’operazione
che vorrebbe condurre al Catasto di valori.
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CATASTO DI REDDITI E CATASTO DI VALORI
Prof. Riccardo Roscelli (*) – Prof. Marco Simonotti (**)
1. Premessa
Le seguenti argomentazioni, sulla necessità di determinazione dei redditi
catastali in base ai fitti, appartengono a un genere speciale: ossia si tratta di
argomentazioni a favore dell’evidenza. La questione della rilevazione dei redditi e dei prezzi di mercato nella stima catastale è pacifica nella letteratura
estimativa, negli standard valutativi internazionali e negli standard catastali
internazionali. L’art. 4 (che riguarda la riforma del sistema estimativo del
Catasto fabbricati) del disegno di legge governativo A.C. 1762 (“Delega al
Governo per il riordino della normativa sulla tassazione dei redditi, sulla
riscossione e accertamento dei tributi erariali, sul sistema estimativo del catasto fabbricati, nonché per la redazione di testi unici delle disposizioni sui tributi statali”) ignora nella sostanza tutta la materia.
2. Redditi contro valori
Secondo la normativa il Catasto italiano è definito un Catasto di redditi
perché già nella legge istitutiva del Catasto dei fabbricati del 1871 (R.D.
6.6.1871) si faceva riferimento al reddito imponibile, calcolato sulla base del
reddito denunciato dai singoli contribuenti. Nel 1939 il Nuovo Catasto Edilizio
Urbano (L. 13.4.1939, n. 652) sostituiva la denuncia da parte dei possessori
con l’accertamento del reddito imponibile, che era stimato attraverso un
bilancio di esercizio, in modo simile a quello adottato per il Catasto dei terreni del 1886, distinguendo categorie e classi.
(*) Ordinario di Estimo al Politecnico di Torino
(**) Ordinario di Estimo all’Università di Palermo
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CATASTO PATRIMONIALE Chi lo vuole?
Al momento di avviare la riforma degli estimi e le operazioni di decentramento con il disegno di legge 1762, che accompagna la Finanziaria 2007, si
stabilisce la determinazione degli estimi catastali su base patrimoniale, derivando da questa una base reddituale attraverso l’applicazione di saggi di
redditività. In altre parole la riforma degli estimi è impostata su una radice
patrimoniale. Il principale motivo della scelta patrimoniale appare la difficoltà
di rilevazione dei fitti per l’attuale disciplina delle locazioni, che prevede contratti liberi e contratti regolamentati (agevolati, transitori, universitari). E ciò si
deduce dal precedente costituito dall’ultima revisione degli estimi del 1990,
nella quale in presenza di affitti regolati dalla legge dell’equo canone del
1978, il processo di revisione ha proceduto al calcolo degli estimi a partire
dalle quotazioni immobiliari relative alle compravendite e alla loro trasformazione in redditi attraverso un saggio di fruttuosità. Il risultato pratico più evidente della revisione degli estimi è stato il notevole contenzioso generatosi e
la divergenza tra valori catastali e prezzi di mercato reali.
Un sistema catastale efficiente dovrebbe fare riferimento sia ai redditi
degli immobili per l’imposizione ordinaria, sia ai loro valori in sede di trasferimento (e, in effetti, il vigente D.P.R. 23.3.1998, n. 138 - Governo on. Prodi,
Ministro delle Finanze on. Visco - dispone la revisione generale degli estimi
“facendo riferimento ai valori e ai redditi medi espressi dal mercato immobiliare”). Un sistema catastale moderno deve essere progettato per durare a
lungo e deve essere affrancato dai cicli del mercato immobiliare e dalle
vicende congiunturali. Un sistema catastale moderno andrebbe concepito in
una prospettiva di medio-lungo periodo, nel quale può variare la normativa
sulle locazioni anche nella direzione di una loro liberalizzazione ma non può
venire meno la stima dei redditi degli immobili. Le grandezze da stimare (redditi e valori) dipendono infatti dal sistema dei rapporti economico-sociali e dal
quadro impositivo, e non viceversa come invece prospetta il Catasto patrimoniale.
Se la giustificazione a favore del Catasto patrimoniale è la maggiore incidenza del mercato delle compravendite rispetto a quello delle locazioni, va
osservato che, in ogni caso, un mercato degli affitti esiste e che, per quanto
articolato e complesso, può essere oggetto di rilevazioni e di stime. Se l’ac-
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Catasto di redditi e Catasto di valori
quisizione dei dati può apparire particolarmente complessa, è anche vero
che si possono utilizzare strumenti analitici e informatici in grado di ridurre l’onere delle rilevazioni e delle elaborazioni: onere che se confrontato al risultato di giustizia fiscale appare in ogni caso appropriato.
È un fatto incontrovertibile nell’economia immobiliare che il mercato degli
affitti differisce significativamente da quello delle compravendite, e pur esistendo tra i due mercati una correlazione la loro analisi deve essere necessariamente distinta.
3. Saggi di fruttuosità
Il peggiore difetto di un Catasto basato esclusivamente sui valori patrimoniali è il calcolo dei redditi ottenuto applicando surrettiziamente ai valori patrimoniali i saggi di fruttuosità.
La revisione degli estimi del 1990 fissava saggi di fruttuosità costanti per
tutto il patrimonio immobiliare nazionale, in modo aprioristico e a livello centrale. Come si è detto, questo modo di procedere ha generato un contenzioso durato un decennio.
La stessa amministrazione catastale, riconoscendo implicitamente l’assurda semplificazione del saggio unico attraverso la quale ha dovuto gestire il lungo contenzioso più sopra ricordato, non avrà altra strada che quella di proporre una serie di saggi di fruttuosità disaggregati per microzona
catastale. È da osservare a questo proposito che la microzona comprende
una realtà immobiliare assai diversificata (con microzone comprendenti
50.000 abitanti) nella quale i saggi di fruttuosità variano immobile per
immobile, al variare del fitto e del prezzo di mercato degli immobili. Il saggio di fruttuosità reale infatti è espressione del rapporto tra il fitto e il prezzo dell’immobile.
Come si stima il saggio di fruttuosità unico per microzona senza ricorrere
alla rilevazione dei fitti e dei prezzi? C’è un solo modo: in base ad investi-
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CATASTO PATRIMONIALE Chi lo vuole?
menti concorrenti e simili (per rischio e durata) rilevati sul mercato mobiliare
(BOT, CCT, ecc.) e apportando un primo adattamento per tenere conto che
questi ultimi non sono saggi di investimenti immobiliari. Un secondo adattamento è necessario per spalmare il saggio nazionale nelle diverse microzone locali, uno per microzona. Quest’ultimo adattamento è ancora più arbitrario del primo, e nessun analista finanziario oserebbe cimentarsi nell’indicare
lo spread. Di conseguenza i saggi di fruttuosità saranno fissati convenzionalmente a livello centrale, con possibilità di disaggregazione a livello locale
entro un certo campo di variazione stabilito per legge. È del tutto evidente
che gli adattamenti non possono mai raggiungere il livello di dettaglio e di
esattezza dei redditi catastali determinati direttamente.
Fin dalla fondazione, il Catasto italiano è definito un Catasto di redditi perché si basa sulla stima del reddito degli immobili anziché del loro valore. Al
momento della formazione del Catasto urbano, per gran parte del patrimonio
edilizio ad uso abitativo, la tariffa di estimo è stata stimata sui fitti rilevati per
immobili realmente esistenti, detti immobili tipo. Più esattamente la legge del
1939 prevedeva il calcolo del reddito dell’immobile tipo con due modalità: la
prima era basata sul canone di affitto laddove era possibile rilevarlo; e, per le
unità immobiliari per le quali mancava o era eccezionale la cessione in affitto, la seconda modalità considerava l’interesse sul capitale. Questa eccezione confermava la regola.
Nella revisione degli estimi del 1990 si ritenne insormontabile la difficoltà
di rilevare i fitti di mercato in presenza di valori fissati per legge attraverso il
cosiddetto equo canone. Così l’amministrazione catastale per calcolare la
tariffa di estimo seguì unicamente la seconda modalità, che considerava l’interesse sul capitale, in modo generale per tutto il patrimonio edilizio ad uso
abitativo. Di conseguenza la prima modalità basata sul canone di affitto veniva del tutto abbandonata, anche per gli immobili che potevano essere ceduti in affitto sul libero mercato. Una conseguenza metodologica paradossale
della revisione degli estimi dei fabbricati si riscontra nel calcolo del valore
catastale che si ottiene moltiplicando il reddito per un coefficiente di conversione, pari all’inverso (circa) del saggio di fruttuosità, ossia percorrendo all’indietro la stessa strada della revisione.
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Catasto di redditi e Catasto di valori
4. Disparità valutative
Il “Catasto di valori” (contrapposto al Catasto di redditi) calcola la tariffa di
estimo degli immobili a destinazione ordinaria (abitazioni, uffici, negozi, ecc.)
con i saggi di fruttuosità, mentre la rendita catastale degli immobili a destinazione speciale (fabbricati industriali, laboratori, ecc.) e a destinazione particolare (edicole per giornali, ecc.) si calcola con la stima diretta. La stima diretta
non necessita di alcuna unità di consistenza immobiliare e non sottostà alla
regola del saggio di fruttuosità. La stima diretta ammette tutti i metodi di valutazione offerti dalla metodologia estimativa, quindi si può svolgere in base agli
affitti corrisposti per immobili simili a quello da stimare, anzi questo è il metodo
più probante. In alternativa si può ricorrere a un bilancio introducendo nelle attività la produzione annuale (ad esempio artigianale) e nelle passività i costi di
produzione (con esclusione della rendita dell’immobile). Se si desse corso al
Catasto di valori per gli immobili a destinazione ordinaria si sarebbe in pratica
dinnanzi a una disparità di trattamento tra questi immobili, per i quali si applicano i saggi di fruttuosità ai valori patrimoniali, e tutti gli altri immobili a destinazione speciale e particolare che vengono stimati direttamente, per i quali si
ricerca il reddito catastale nel mercato. Va osservato inoltre che la ricerca del
reddito è necessaria per stimare il valore degli immobili a destinazione speciale e particolare, attraverso la capitalizzazione, quando non sono disponibili i
prezzi di compravendita, come spesso avviene per gli immobili strumentali che
generalmente non si contrattano separatamente dal complesso aziendale.
Si assiste così a un doppio paradosso. Gli immobili a destinazione ordinaria (magazzini, depositi, posti auto, ecc.), per i quali l’affitto è libero e l’importo del canone riportato negli atti è generalmente verosimile trattandosi di
imprese, devono essere stimati a partire dal loro valore patrimoniale; mentre
per gli immobili a destinazione speciale e particolare, che in genere non
hanno un mercato indipendente cui corrisponda un prezzo di vendita, possono essere stimati con il reddito. Va notato per inciso che se questi ultimi
immobili dovessero essere stimati attraverso i saggi di fruttuosità, si porrebbe un problema metodologico praticamente irresolubile, perché occorrerebbe separare la fruttuosità individuale del particolare immobile dal contesto
aziendale, a sua volta diversificato da impresa a impresa.
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CATASTO PATRIMONIALE Chi lo vuole?
Si sostiene che le difficoltà della rilevazione e della ricerca del reddito
impongono il ripiego nel Catasto di valori, per il quale invece sono disponibili i prezzi degli immobili. Lo stesso problema si pone in modo aggravato
per la stima del reddito dei terreni agricoli per il Catasto dei terreni. Occorre
innanzi tutto premettere: che gli immobili agricoli sono immobili come quelli
urbani e edilizi, in modo evidente ad esempio nel continuum tra i terreni agricoli e le aree edificabili periferiche; e che i metodi di stima dei terreni agricoli sono gli stessi degli immobili urbani. Molti terreni agricoli in aree marginali presentano un reddito fondiario negativo, nel senso che le spese aziendali superano la produzione in tale misura da non assicurare alcuna remunerazione della terra e degli altri investimenti fondiari (pozzi, silos, ecc.).
Nonostante ciò il valore dei terreni è positivo nel mercato delle compravendite. Qui per conoscere il reddito catastale (reddito dominicale) la fissazione del saggio di fruttuosità appare un controsenso perché si tratterebbe di
un saggio negativo; la misura del saggio, inoltre, sarebbe assolutamente
arbitraria.
Nel Catasto di valori quale procedura s’intende seguire per gli immobili
agricoli? Appare incongruo che la legge delega citata fornisca indicazione per
la riforma del sistema estimativo del Catasto fabbricati e non anche per il
Catasto dei terreni, ponendo un problema di evidente disparità di approccio
metodologico, oltre che di trattamento dei singoli proprietari.
5. Prospettive (e presagi)
Nella logica del Catasto di valori è da escludere la possibilità di calcolare
i saggi di fruttuosità sui fitti e sui prezzi degli immobili: primo, perché al
momento stesso in cui si rilevano i fitti risulta superfluo calcolare i saggi,
introducendo così altre cause di errore; secondo, perché la stima arbitraria
dei saggi di fruttuosità è volta a semplificare le operazioni catastali e a ridurne i costi. Se questa è la filosofia del Catasto di valori tanto vale procedere
come nel Catasto napoletano della prima metà del settecento dove ai proprietari spettava l'autodenuncia dell’immobile posseduto pena la confisca:
un’operazione nella peggiore delle ipotesi a costo nullo e nella migliore delle
ipotesi con un guadagno per l’erario. L’idea dell’autodenuncia a carico del
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Catasto di redditi e Catasto di valori
proprietario (senza confisca) è aleggiata nelle stanze catastali come strumento per risolvere l’arretrato.
Si è detto che nei fatti la revisione degli estimi del 1990, basata sui valori
patrimoniali, ha generato un annoso contenzioso; ora occorre riferire della
serie interminabile di aggiustamenti che ha comportato sul sistema catastale
esistente. Tra questi aggiustamenti vanno ricordati:
– l’operazione di misura degli immobili, consistita nella costruzione di
coefficienti di conversione dei vani catastali in metri quadrati, perché mentre
le quotazioni degli immobili residenziali si presentavano riferite al metro quadrato, la tariffa era riferita al vano catastale; i coefficienti di conversione erano
stabiliti a tavolino;
– la creazione delle microzone, imposta dal fatto che occorreva inquadrare le quotazioni immobiliari nelle mappe catastali; questo ha generato un
contenzioso a parte e sperequazioni tra i Comuni ricorrenti e i Comuni
acquiescenti;
– la distorsione dei saggi di fruttuosità, che oggi sono diversi ai fini dell’imposta comunale sugli immobili rispetto all’imposta di registro;
– le attuali operazioni di riclassamento e di integrazione di nuove classi
catastali previste dalla legge finanziaria del 2004.
Nella letteratura estimativa internazionale non esistono argomentazioni a
favore del Catasto di valori contrapposto al Catasto di redditi (e viceversa),
semplicemente perché la stima dei redditi e dei valori è parimenti necessaria e deve essere svolta nelle migliori condizioni, che sono quelle della rilevazione di entrambi i dati di mercato (fitti e prezzi). I Catasti moderni provvedono alla stima del reddito e del valore in modo separato e secondo le
metodologie di valutazione internazionali [Uniform Standards of
Professional Appraisal Practice: Standard 6 (USPAP); International
Valuation Standards: Mass appraisal of real property (IVS); International
Association of Assessing Officers (IAAO)]. La questione del reddito e del
valore è quindi pacifica.
Il problema dell’amministrazione catastale italiana, legato alle limitazioni
di budget, di personale e di tempo, non si risolve tagliando la stima del red-
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CATASTO PATRIMONIALE Chi lo vuole?
dito ma migliorando l’organizzazione e l’impiego di strumenti tecnologici e di
procedure informatiche.
In un normale sistema fiscale è considerato naturale rilevare i fitti per
conoscere il reddito e rilevare i prezzi per conoscere il valore. All’estero le
questioni sollevate dal Catasto di valori apparirebbero insensate e oziose,
perché sembrerebbe impossibile rinunciare a rilevare il reddito per potervi
giungere poi con un arzigogolo approssimativo quale quello dei saggi di fruttuosità, se i fitti esistono e sono disponibili. Il fatto che alcuni fitti sono pattuiti anziché liberi non rappresenta un problema se si mira all’equità fiscale.
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ASPETTI DI COSTITUZIONALITÀ
DEL CATASTO PATRIMONIALE
Prof. Vittorio Angiolini (*)
Relativamente all’impostazione del Catasto in chiave patrimoniale, va
osservato come la Corte costituzionale, sin dalla sentenza n. 263 del 1994
(non smentita dalla sentenza n. 211 del 1998), abbia posto in luce che: “nel
momento in cui, per determinare tariffe di estimo e rendite catastali, si abbandona il tradizionale ancoraggio al reddito ritraibile e si privilegia il valore di
mercato del bene, si opera una scelta procedimentale alla quale non è logicamente estraneo il rischio di determinazione di rendite catastali tali da superare per la loro misura il reddito effettivo, sicché imposte ordinarie, che a tali
rendite si rifacessero, porterebbero ad una sostanziale progressiva erosione
del bene”.
Tale rilievo fu ritenuto superabile, nella precitata sent. n. 263/1994, per
due precisi motivi:
1. In primo luogo, sul presupposto della transitorietà della disciplina relativa al Catasto patrimoniale introdotta nel 1990 (“è importante rilevare - è
testualmente detto nella sentenza della Corte - la transitorietà della disciplina denunciata, superata [rectius: che sarà superata], a partire dal 1995, dai
nuovi criteri indicati dal legislatore, e cioè il valore di mercato insieme al valore locativo, nei quali si è evidentemente tenuto conto della più recente evoluzione legislativa che tende, come è noto, a superare il regime vincolistico
delle locazioni”).
2. In secondo luogo, perché la Corte tenne conto, come premessa alla
scelta del legislatore, della “scarsa rappresentatività” del mercato delle locazioni “in ordine alla potenziale capacità di produrre reddito da parte del bene”,
in presenza di un “regime vincolistico” delle locazioni medesime.
(*) Ordinario di Diritto costituzionale all’Università di Milano
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CATASTO PATRIMONIALE Chi lo vuole?
La situazione è oggi completamente diversa, poiché il regime vincolistico
delle locazioni è stato da tempo superato con la legge n. 431 del 1998 e non
è quindi più deducibile alcuna “scarsa rappresentatività” del mercato delle
locazioni medesime in ordine alla redditività del bene.
Sicché francamente non si capisce perché mai dovrebbe costruirsi il
Catasto su di una base patrimoniale, adottando un criterio che la stessa giurisprudenza costituzionale ha reputato problematico per giungere alla determinazione dei redditi effettivi, e che va contro un canone di obiettività da
sempre posto a fondamento dell’organizzazione catastale.
Sotto tale profilo, occorre tra l’altro aggiungere, in linea di fatto, come di
recente il mercato delle locazioni, grazie alla “liberalizzazione” sia pur controllata, abbia registrato in varie zone del Paese un andamento tendente alla
stagnazione o al ribasso, che è un andamento diverso e non corrispondente
a quello relativo al mercato delle vendite immobiliari. Pertanto, ed a fortiori,
non è possibile ritenere il valore patrimoniale rappresentativo dei redditi
effettivamente ritraibili dagli immobili.
Vi è poi un ulteriore profilo da considerare, dal punto di vista della costituzionalità della normativa proposta: quello della introduzione di una discriminazione tra il Catasto terreni (che verrebbe mantenuto a redditi) e il
Catasto fabbricati (che sarebbe messo a regime a valori). Non si rinvengono
infatti ragioni che possano giustificare tale disparità di approccio nei rispettivi sistemi estimativi.
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IL MITO DEL CATASTO BASATO
SUI VALORI IMMOBILIARI
Prof. Francesco Forte (*)
1. – Vi sono, in Italia, da qualche tempo, idee molto stravaganti sul
Catasto. Il Catasto, come si legge nei testi oramai classici di LUIGI EINAUDI
e del MESSEDAGLIA e degli autori precedenti, sino a quelli del settecento
che l’EINAUDI ha catalogato come gli economisti della “scienza italiana dell’ottima imposta”, stima il “reddito medio ordinario”, una nozione stabile, legata alla nozione di prodotto netto della terra e dell’edilizia e al mercato degli
affitti liberi.
Aggiungo che, dal punto di vista della teoria economica in questione, il
Catasto dei terreni e quello dei fabbricati obbediscono ai medesimi principi,
mirando al reddito medio delle unità immobiliari considerate, con una sola differenza: per i terreni si distinguono i redditi medi dominicali e quelli medi agrari, per i fabbricati invece il reddito medio si distingue secondo il tipo di destinazione d’uso dei fabbricati. Invece, secondo una tesi, che non ha basi né
nella teoria economica, né nel sistema legislativo vigente in Italia, il Catasto
degli immobili urbani si dovrebbe basare sul valore dei fabbricati. Il quale, per
altro, non è in grado di obbedire al principio di base a cui si ispira la determinazione catastale degli imponibili: ossia la stabilità dei valori tassabili, per la
semplice ragione che i valori capitali dei beni immobili dipendono non solo dal
loro reddito, ma anche dal tasso di interesse. E questa, in regime di moneta
convenzionale, quale quello in cui viviamo, è una variabile instabile, che viene
manovrata allo scopo di controllare altre variabili, come il tasso di inflazione,
il tasso di cambio e il volume delle operazioni finanziarie sui mercati interni e
internazionali. Che il Catasto mira a determinare il reddito dominicale medio
ordinario, ritraibile dai terreni o dai fabbricati, con principi unitari, per le due
specie di reddito, secondo la legislazione italiana vigente, lo si può desumere, con estrema chiarezza, dal Testo unico delle imposte sui redditi.
Infatti esso all’art. 25 stabilisce che “1. Sono redditi fondiari quelli inerenti
ai terreni e ai fabbricati situati nel territorio dello Stato, che sono o devono
essere iscritti, con attribuzione di rendita, nel catasto dei terreni o nel catasto
edilizio urbano. 2. I redditi fondiari si distinguono in redditi dominicali dei ter(*) Emerito di Scienza delle Finanze
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CATASTO PATRIMONIALE Chi lo vuole?
reni, redditi agrari e redditi dei fabbricati”. Dopo questa formulazione unitaria,
segue una formulazione, altrettanto unitaria per i due tipi di Catasto, quello
fondiario e agrario e quello dei fabbricati. L’art. 27 dispone che “il reddito
dominicale è costituito dalla parte dominicale del reddito medio ordinario
ritraibile dal terreno attraverso l’esercizio delle attività agricole di cui all’art. 32”.
A sua volta l’art. 28 stabilisce che “il reddito dominicale è determinato mediante l’applicazione di tariffe d’estimo stabilite, secondo le norme della legge
catastale, per ciascuna qualità e classe di terreno”. L’art. 32 dispone che “il
reddito agrario è costituito dalla parte del reddito medio ordinario dei terreni
imputabile al capitale d’esercizio e al lavoro di organizzazione impiegati, nei
limiti della potenzialità del terreno, nell’esercizio di attività agricole su di esso”.
L’art. 34 stabilisce che “il reddito agrario è determinato mediante l’applicazione di tariffe d’estimo stabilite per ciascuna qualità e classe secondo le norme
della legge catastale”. L’art. 36 stabilisce che “il reddito dei fabbricati è costituito dal reddito medio ordinario ritraibile da ciascuna unità immobiliare urbana” e
l’art. 37 dispone che “il reddito medio ordinario delle unità immobiliari è determinato mediante l’applicazione delle tariffe d’estimo, stabilite secondo le norme
della legge catastale per ciascuna categoria e classe, ovvero, per i fabbricati a
destinazione speciale o particolare, mediante stima diretta”.
Come si nota, è il reddito medio ordinario che sta alla base del Catasto
dei fabbricati, così come di quello dei terreni; se così non fosse sarebbe violata la legge che pone il Catasto come strumento per l’accertamento del reddito medio ordinario, che è posto come imponibile dei redditi fondiari.
2. – Nei periodi di alto tasso di interesse, il valore capitale risulta da un
tasso di capitalizzazione basso, nei periodi di basso tasso di interesse, il valore capitale risulta da un tasso di capitalizzazione alto e, per conseguenza, il
valore degli immobili aumenta a parità di reddito. Il valore di mercato dei beni
non ha il requisito di “valore ordinario”, che si richiede per le tariffe catastali,
in quanto dipende da leggi variabili circa la domanda e offerta di mercato, principalmente in relazione al tasso di interesse, ma anche ad altre variabili. Fra
queste agisce in modo molto importante la variazione della convenienza dei
beni che compongono il portafoglio degli investimenti di risparmio. Il valore
degli immobili tende a salire quando vi è un pericolo o una situazione di alta
inflazione, poiché essi non perdono di valore, come altri beni di investimento.
Tende a diminuire quando si paventano tributi patrimoniali fra vivi o successori, in quanto gli investimenti in immobili non possono essere spostati all’estero, se non tramite diversa intestazione dei loro titolari, che è, comunque,
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Il mito del Catasto basato sui valori immobiliari
costosa e risulta da atti registrati. Il valore degli immobili tende a diminuire
quando si sviluppano elevate convenienze negli investimenti alternativi in
borsa ed ad aumentare quando l’espansione finanziaria è costituita da una
unica bolla speculativa determinata dalla esistenza di rilevanti flussi di capitali liquidi.
Inoltre non vi è relazione fra reddito degli immobili e loro valore capitale,
non solo nel complesso, ma anche in relazione alle classi specifiche di beni.
Ciò in quanto gli immobili sono beni durevoli di investimento di lunga durata
con un ciclo di produzione non breve ed il loro costo di produzione attuale
non determina il prezzo, se non dopo un certo periodo di tempo. E in quanto la domanda di immobili varia per le diverse ubicazioni e, in genere, queste non hanno un rapporto omogeneo fra redditi e valori immobiliari
(Cfr. Tavola 1).
TAVOLA 1
CONFRONTO FRA LE VARIAZIONI NELLE LOCAZIONI
E LE VARIAZIONI NEI PREZZI DEGLI IMMOBILI
ZONA
1998
locazioni
1998
prezzi
2002
locazioni
Centro
Semicentro
Periferia
100
0,66
0,49
CARPI
100
0,72
0,55
Centro
Semicentro
Periferia
100
0,71
0,57
100
0,73
0,65
Centro
Semicentro
Periferia
100
0,74
0,63
2002
prezzi
2002/1998
locazioni
2002/1998
prezzi
100
0,72
0,66
100
0,76
0,64
31,3
45,5
75,8
39,9
46,2
60,0
100
0,73
0,64
100
0,78
0,60
7,4
10,4
21,0
26,9
36,8
17,6
100
0,82
0,67
100
0,87
0,74
29,0
34,5
38,5
27,8
42,9
54,5
100
0,82
0,75
100
0,80
0,68
42,9
78,4
71,4
47,1
33,3
54,5
MODENA
SASSUOLO
100
0,78
0,61
VIGNOLA
Centro
Semicentro
Periferia
100
0,66
0,62
100
0,88
0,64
Fonte: Mia elaborazione sui dati dell’Osservatorio economico e sociale della Provincia di Modena
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CATASTO PATRIMONIALE Chi lo vuole?
3. – Ma c’e un problema, che riguarda specificamente il valore dei fabbricati e non dei terreni e che fa differire sistematicamente il valore di mercato
dal valore di capitalizzazione del reddito medio ordinario da essi ritraibile,
anche indipendentemente dalla variazione del tasso di interesse con cui si
effettua tale capitalizzazione. I fabbricati sono beni durevoli di investimento,
che danno diverse prestazioni, nel tempo, con una tendenza alla riduzione,
man mano che essi invecchiano. Inoltre il loro valore di uso è condizionato
dai vincoli pubblici, relativi al loro utilizzo e al loro mutamento. Essi sono soggetti pertanto a due variabili peculiari, una endogena di carattere temporale
riguardante il diverso valore dell’immobile nel tempo e l’altra, esogena,
riguardante i vincoli che l’immobile può avere, di natura urbanistica (fra i quali
la destinazione d’uso e i diritti di edificazione) e di natura culturale. In entrambi i casi, la varianza di questa variabile si combina con il valore del terreno
su cui è costruito l’immobile, dando luogo a una divaricazione del valore
patrimoniale desunto dalla capitalizzazione del reddito, che dipende dal fatto
se l’immobile è nuovo o vecchio e dalla misura in cui è vincolato rispetto al
valore di mercato, che dipende in larga misura dal valore del terreno e dal
fatto che su di esso può essere costruito un immobile nuovo e, con accorgimenti, un immobile dotato di maggiori metri quadri e metri cubi fruibili e di
maggior/miglior fruibilità dei metri cubi e metri quadri esistenti.
Da queste riflessioni discende che non vi può essere una relazione costante fra valori di mercato degli immobili e loro valore patrimoniale, basato sulla
capitalizzazione del reddito.
Per conseguenza, dal valore di mercato degli immobili medio ordinario,
ammesso che esista, non si può ricavare il loro reddito medio ordinario, mediante un tasso ipotetico di rendimento. E gli attuari che lo fanno commettono un
grosso errore in quanto:
– per gli immobili vecchi, il valore capitale di mercato è influenzato dal valore del terreno in misura diversa che per i nuovi, con una sopravalutazione del
valore di mercato rispetto a quello di capitalizzazione del reddito, che dipende
dalla qualità dell’immobile;
– per gli immobili maggiormente vincolati, il valore capitale di mercato è sistematicamente maggiore di quello mediamente derivante dalla capitalizzazione
del reddito, in quanto il mercato considera il reddito potenziale riferito al terreno;
– per gli immobili vecchi, maggiormente vincolati, le due caratteristiche si
combinano, quindi per gli immobili vincolati come beni storici e artistici, il valore
di capitalizzazione del reddito è sistematicamente molto inferiore al valore di
mercato, con una elevata varianza.
18
Il mito del Catasto basato sui valori immobiliari
TAVOLA 2
CANONI DI LOCAZIONE E PREZZI DEGLI IMMOBILI IN VARIE CITTA’ ITALIANE
CITTA’ E ZONA
Affitto
al mq
Prezzo
al mq
Capitalizza-
% Sul prezzo
zione affitto
del Centro al mq al 5%
Sul prezzo
del Centro
% Capitalizzazione
sul prezzo
MILANO
Centro
19,5
6.915
100
3.900
100
0,56
Washington Solari
14,23
3.854
0,55
2.846
0,73
0,74
Staz. Centrale
Gioia/Monza F. Testi
13,53
2.967
0,43
2.706
0,69
0,91
Fiera
San Siro
13,27
3.817
0,54
2.654
0,68
0,69
13,1
3.561
0,51
2.620
0,67
0,72
Isola/Sempione
12,62
3.576
0,52
2.524
0,65
0,70
Romana
Lodi
11,94
3.425
0,49
2.388
0,61
0,70
Navigli-Famagosta
11,84
2.944
0,42
2.368
0,60
0,80
Città Studi
Indipendenza
ROMA
Centro
23,27
5.121
100
4.654
100
0,91
Roma Sud
13,38
3.480
0,68
2.676
0,57
0,77
Villa Ada/Monte Sacro
12,90
3.569
0,70
2.580
0,55
0,72
Monte Verde/Aurelio
12,18
3.569
0,63
2.436
0,52
0,68
Policlinico S.Giovanni
Roma est
12,12
3.605
0,71
2.424
0,52
0,67
Segue
19
CATASTO PATRIMONIALE Chi lo vuole?
Segue TAVOLA 2
CANONI DI LOCAZIONE E PREZZI DEGLI IMMOBILI IN VARIE CITTA’ ITALIANE
CITTA’ E ZONA
Affitto
al mq
Prezzo
al mq
Capitalizza-
% Sul prezzo
zione affitto
del Centro al mq al 5%
Sul prezzo
del Centro
% Capitalizzazione
sul prezzo
PADOVA
Centro
10,62
2.527
100
2.124
100
0,84
Semicentro
8,71
1.741
0,69
1.742
0,82
100
Periferia
7,45
1.606
0,63
1.490
0,70
0,85
PESCARA
Centro
8,7
2.452
100
1.740
100
0,71
Periferia
6,98
1.625
0,63
1.396
0,80
0,86
Semicentro
6,52
1.707
0,69
1.304
0,75
0,76
Fonte: Mia elaborazione sui dati di Focus Città, Il Sole 24 Ore, 2005
N.B.: Il valore di capitalizzazione del reddito, adottando il tasso del 5%, tiene conto del fatto che dal canone
di locazione occorre detrarre per le spese un 15% e che sugli immobili, sicché il reddito effettivo è il 4,25, vi è
un gravame di ICI, che, al tasso del 5 per cento, con l’aliquota del 4 per mille è il 9,5% del reddito netto. Ad
esso si somma un gravame di imposte sul reddito che è mediamente del 40%. In sostanza si perviene, per i
fabbricati affittati, al 49%, che può essere ridotto al 45% assumendo che l’ICI gravi su valori catastali inferiori
al vero. Un rendimento, dunque, del 2,37 nella ipotesi più favorevole e del 2,16 in quella meno favorevole.
I dati della Tavola 2, con il tasso di capitalizzazione del 5%, sono chiarissimi. Con il tasso di capitalizzazione del 5%, che corrisponde a un reddito
netto del 2,2%, i valori capitalizzati degli affitti sono sistematicamente più
bassi dei valori di mercato.
Ma il divario oscilla fortemente secondo le città e le zone. Se si adottasse
il tasso di capitalizzazione del 4 per cento, considerando i benefici fiscali di
chi abita nel proprio immobile, in relazione alla tassazione catastale del reddito, tutti i valori di capitalizzazione del reddito dovrebbero essere aumentati
20
Il mito del Catasto basato sui valori immobiliari
del 25%. Ne conseguirebbe per Milano la seguente distribuzione delle percentuali dei valori patrimoniali ottenuti capitalizzando gli affitti rispetto ai
valori di mercato, nelle varie zone: 0,70; 0,92; 104; 0,86; 0,90; 0,875;
0,865; 100. Per Roma avremmo la seguente nuova serie: 113,59; 0,96;
0,90; 0,85; 0,84. Per Padova invece tutti i valori sarebbero superiori al
100%: 105,125 e 106 mentre per Pescara avremmo 0,89, 107 e 0,80. Le
sperequazioni sono evidenti.
4. – Si sostiene che il riferimento al valore di mercato ha vari pregi, perché il valore di mercato degli immobili è facilmente rilevabile, mentre sfugge
il mercato degli affitti. C’è in effetti un osservatorio ministeriale dei valori
immobiliari. Però l’Istat dovrebbe avere un osservatorio dei canoni di locazione, ai fini del calcolo del tasso di inflazione e del reddito dei fabbricati.
Inoltre va osservato che:
– i valori di mercato, in quanto influenzati dal tasso di interesse fluttuano
nel tempo, quindi mal si prestano a dare luogo a una stima catastale che per
definizione deve essere stabile nel tempo;
– gli affitti sono maggiormente stabili, non solo perché non subiscono l’influenza del tasso di interesse, ma anche perché i contratti di locazione hanno
durata poliennale e sono rinnovabili;
– esistono banche dati sugli affitti, come ne esistono per i valori immobiliari, in quanto gli intermediari dell’edilizia operano non solo per le vendite ma
anche per le locazioni e i contratti di locazione vanno registrati; è vero che vi
sono evasioni, ma esse non possono esservi nel caso di affitti delle società
ed i dati delle agenzie immobiliari sono reali.
Si argomenta poi che il Catasto dei fabbricati attualmente deve servire
per l’ICI e non solo per le imposte sul reddito. E pertanto occorre avere i dati
dei valori patrimoniali. Ma si replica che se si vuole un solo Catasto che
serva sia per l’ICI che per le imposte sul reddito, la soluzione sta nel riferimento al reddito ordinario, non al valore di mercato ordinario. Ciò in quanto
il reddito può essere capitalizzato, ad un tasso d’interesse convenzionale,
che dà luogo ad un valore ordinario stabile. Invece se si prende il valore di
mercato e si pretende di ricavarne il reddito, mediante l’applicazione ad
esso di un tasso di rendimento, non si ottiene un valore di reddito attendibile perché:
21
CATASTO PATRIMONIALE Chi lo vuole?
a) come appena detto non vi è una relazione costante fra reddito e valore capitale degli immobili, in quanto su questo secondo gioca variamente il
valore del terreno e l’effetto dei vincoli;
b) dato il variare dei valori capitali, in conseguenza della diversa dinamica del mercato immobiliare, la stima che viene fatta risente dell’epoca in
cui viene effettuata e quindi si dà luogo a una sperequazione, derivante dal
fatto se le valutazioni sono fatte in un’epoca di valori alti o in una di valori
bassi.
Mentre è ragionevole sostenere che una imposta sul patrimonio si paga
sulla base del valore capitalizzato del reddito patrimoniale, non è ragionevole sostenere che una imposta sul reddito si debba pagare sul valore di mercato di un bene, moltiplicato per il tasso d’interesse, quando questo non corrisponda al reddito: infatti mentre il valore capitalizzato del reddito è un criterio di stima dei cespiti patrimoniali, in base al criterio dell’utilità che se ne trae,
il tasso d’interesse sui valori patrimoniali non è necessariamente un metodo
di stima dei redditi che se ne traggono.
5. – Il riferimento al reddito o al valore di mercato del patrimonio per il
Catasto degli immobili non è una questione puramente tecnica, relativa alla
scelta del metodo di valutazione dotato di maggior pregio. Né è una questione puramente obiettiva. La scelta è fortemente influenzata da giudizi di
valore di carattere politico e distributivo, che occorre rendere espliciti.
Benché la legge italiana, per quanto riguarda il Catasto, anche per gli immobili faccia riferimento primario al reddito e usi il criterio del valore patrimoniale di mercato come elemento sussidiario, tuttavia esiste un’ampia
schiera di economisti, politici e tributaristi “giustizialisti”, che per ragioni
ideologiche cercano di forzare questa formulazione, sostenendo che occorre colpire la ricchezza patrimoniale, non solo i redditi. Questi giustizialisti
sostengono che l’ICI in quanto imposta sul patrimonio deve fare riferimento
al valore patrimoniale, anche se e quando esso non corrisponde al reddito.
Ideologicamente, ciò vuol dire incidere sul processo di accumulazione,
prescindendo dal reddito.
Il principio base di un’economia che rispetta la proprietà privata e il
risparmio è invece quello che anche le imposte sul patrimonio si pagano con
il reddito, che da tale patrimonio si ricava, quindi vanno commisurate al red-
22
Il mito del Catasto basato sui valori immobiliari
dito. Ne consegue che la valutazione catastale riferita al valore patrimoniale anziché al reddito non è una scelta tecnica, ma una scelta politica, con
conseguenze che contrastano con la tutela del diritto di proprietà e del
risparmio.
Una corretta interpretazione dei principi costituzionali italiani non può prescindere dal principio di capacità contributiva inteso come capacità di pagare le imposte, in regime di eguaglianza con gli altri contribuenti. Il principio in
questione comporta di considerare che due soggetti con eguale reddito e
zero patrimonio hanno eguale capacità di pagare, a parità di gravami familiari e altri fattori che possono incidervi, dotati di rilevanza per il nostro ordinamento e la nostra società. E un soggetto che a parità di reddito con un altro
ha un proprio patrimonio, ha una maggior capacità di pagare, in relazione al
reddito di quel patrimonio, in quanto il reddito di patrimonio genera una capacità contributiva maggiore del reddito di lavoro. Ma è sempre il reddito che
conta, anche per la tassazione patrimoniale, in quanto solo la sua disponibilità consente di versare somme al fisco, senza intaccare i risparmi, che la
Costituzione tutela. Essa tutela anche la proprietà dell’abitazione. E nel caso
del patrimonio immobiliare si può aggiungere che il riferimento al reddito,
anziché al patrimonio, è tanto più giustificato in quanto un valore patrimoniale non reddituale è sfornito del requisito di liquidità, cioè spendibilità, che è
proprio del concetto di capacità contributiva come capacità di versare somme
al fisco.
La nozione di capacità contributiva nel nostro ordinamento e in una corretta concezione del ruolo dell’imposta nel sistema democratico di mercato fa
esplicito riferimento al beneficio delle spese pubbliche. Per l’ICI come tributo
comunale questo principio è in particolare evidenza, in quanto essa è assegnata alla finanza locale, in relazione ai benefici che essa arreca, mediante
le spese locali, al patrimonio immobiliare. Ma, come si è visto, spesso il valore di capitalizzazione del reddito è inferiore al valore di mercato dell’immobile, in quanto esistono vincoli urbanistici e culturali che ne limitano una trasformazione con esso contrastante. Dunque il riferimento al principio del
beneficio locale, comporta di fare riferimento al valore capitalizzato del reddito, che si commisura all’utilizzo consentito dell’immobile.
23
CATASTO PATRIMONIALE Chi lo vuole?
APPENDICE
LOCAZIONI IN PROVINCIA DI MODENA
Euro per metro quadro e variazione % per edifici moderni di buona qualità
ZONA
1998
1999
2000
2001
2002
2002/1998
CARPI
Centro
67
67
67
83
88
31,3
Semicentro
44
50
50
60
64
45,5
Periferia
33
59
49
57
58
75,8
MODENA
Centro
108
114
114
103
116
7,4
Semicentro
77
83
83
88
85
10,4
Periferia
62
57
66
77
75
21,0
SASSUOLO
Centro
62
62
62
76
80
29,0
Semicentro
46
46
46
62
66
43,5
Periferia
39
39
39
50
54
38,5
VIGNOLA
Centro
56
56
56
76
80
42,9
Semicentro
37
37
37
62
66
78,4
Periferia
35
35
35
57
60
71,4
Fonte: Osservatorio economico e sociale della Provincia di Modena
24
Il mito del Catasto basato sui valori immobiliari
PREZZO DI ABITAZIONI IN PROVINCIA DI MODENA
Valori in migliaia di euro il mq per immobili nuovi o integralmente ristrutturati
e variazione percentuale 2002/1998
ZONA
1998
1999
2000
2001
2002
2002/1998
CARPI
Centro
1,8
2,0
2,0
2,1
2,5
38,9
Semicentro
1,3
1,5
1,5
1,5
1,9
46,2
1
1,4
1,4
1,4
1,6
60,0
Periferia
MODENA
Centro
2,6
2,8
2,6
2,5
3,3
26,9
Semicentro
1,9
2,0
2,0
2,1
2,6
36,8
Periferia
1,7
1,7
1,8
1,8
2,0
17,6
SASSUOLO
Centro
1,8
1,8
2,0
2,2
2,3
27,8
Semicentro
1,4
1,5
1,7
1,8
2,0
42,9
Periferia
1,1
1,3
1,5
1,5
1,7
54,5
VIGNOLA
Centro
1,7
1,7
1,8
1,9
2,5
47,1
Semicentro
1,5
1,5
1,7
1,7
2,0
33,3
Periferia
1,1
1,1
1,4
1,4
1,7
54,5
Fonte: Osservatorio economico e sociale della Provincia di Modena
25
SIMULAZIONE DI UN CATASTO DI VALORI
Ing. Roberto Maria Brioli (*)
Nelle tabelle è presentata una simulazione di un Catasto di valori per alcuni Comuni, sia grandi che medi, in varie parti d’Italia.
I conteggi sono stati così impostati: per ogni Comune sono stati assunti i
valori minimi e massimi indicati dall’Osservatorio dei valori immobiliari
dell’Agenzia del Territorio, per tre tipologie di unità immobiliari (appartamento, ufficio e negozio), e per tre tipologie di zone (centrale, semicentrale e periferica).
Sono state poi calcolate (nell’ipotesi di unità immobiliari di 100 mq per
tutte le tipologie e tutte le zone, per semplificare i confronti) le rendite catastali “attuali” minime e massime, i presumibili “valori catastali” minimi e massimi sulla base dei valori riportati nell’OMI, ed infine le “rendite” che deriverebbero da questi valori applicando i coefficienti del 1990 (1% per appartamenti, 2% per uffici, 3% per negozi).
Successivamente sono state calcolate le differenze percentuali rispetto
alle rendite attuali minime e massime.
La simulazione dimostra come un Catasto di valori sia impossibile da
gestire (i valori degli immobili hanno oscillazioni fortissime, a volte apparentemente immotivate) e può portare a forti sperequazioni, mentre un Catasto
di redditi è molto più stabile (la durata dei contratti di locazione fa da “ammortizzatore”) e conseguentemente più equo.
(*) Docente presso l’Università di Bologna
27
CATASTO PATRIMONIALE Chi lo vuole?
MILANO
Rendita
catastale
1990
ZONA
Valore Omi
Saggio
Rendita
Differenza
APPARTAMENTO
vani 6, sup. 100 mq
max
4.276,26
1.300.000
1,00%
13.000,00
3,04
min
821,17
300.000
1,00%
3.000,00
3,65
max
1.983,19
480.000
1,00%
4.800,00
2,42
min
max
495,80
1.425,42
210.000
350.000
1,00%
1,00%
2.100,00
3.500,00
4,24
2,46
min
480,30
140.000
1,00%
1.400,00
2,91
2,00%
16.000,00
1,60
Centrale
Semicentrale
Periferica
UFFICIO
vani 5,5, sup. 100 mq
max
9.998,61
800.000
Centrale
Semicentrale
min
2.954,13
320.000
2,00%
6.400,00
2,17
max
7.158,09
370.000
2,00%
7.400,00
1,03
min
max
1.803,73
3.579,05
250.000
290.000
2,00%
2,00%
5.000,00
5.800,00
2,77
1,62
min
1.931,55
160.000
2,00%
3.200,00
1,66
3,00%
75.000,00
2,42
Periferica
NEGOZIO
sup. 100 mq
max
30.987,41
2.500.000
Centrale
Semicentrale
min
3.207,20
800.000
3,00%
24.000,00
7,48
max
15.493,71
850.000
3,00%
25.500,00
1,65
min
max
1.601,02
5.887,61
200.000
250.000
3,00%
3,00%
6.000,00
7.500,00
3,75
1,27
min
697,22
135.000
3,00%
4.050,00
5,81
Periferica
28
Simulazione di un Catasto di valori
ROMA
Rendita
catastale
1990
ZONA
Valore Omi
Saggio
Rendita
Differenza
APPARTAMENTO
vani 6, sup. 100 mq
max
4.834,04
920.000
1,00%
9.200,00
1,90
min
883,14
370.000
1,00%
3.700,00
4,19
max
2.417,02
490.000
1,00%
4.900,00
2,03
min
max
960,61
2.184,61
230.000
430.000
1,00%
1,00%
2.300,00
4.300,00
2,39
1,97
min
852,15
220.000
1,00%
2.200,00
2,58
2,00%
18.200,00
1,87
Centrale
Semicentrale
Periferica
UFFICIO
vani 5,5, sup. 100 mq
max
9.742,96
910.000
Centrale
Semicentrale
min
2.883,12
390.000
2,00%
7.800,00
2,71
max
8.322,70
520.000
2,00%
10.400,00
1,25
min
max
3.337,60
7.498,95
280.000
340.000
2,00%
2,00%
5.600,00
6.800,00
1,68
0,91
min
3.010,94
210.000
2,00%
4.200,00
1,39
3,00%
35.400,00
1,14
Periferica
NEGOZIO
sup. 100 mq
max
30.987,41
1.180.000
Centrale
Semicentrale
min
3.207,20
420.000
3,00%
12.600,00
3,93
max
19.418,78
750.000
3,00%
22.500,00
1,16
min
max
3.677,17
10.329,14
310.000
500.000
3,00%
3,00%
9.300,00
15.000,00
2,53
1,45
min
2.644,26
250.000
3,00%
7.500,00
2,84
Periferica
29
CATASTO PATRIMONIALE Chi lo vuole?
PALERMO
Rendita
catastale
1990
ZONA
Valore Omi
Saggio
Rendita
Differenza
APPARTAMENTO
vani 6, sup. 100 mq
max
929,62
297.000
1,00%
2.970,00
3,19
min
161,13
87.000
1,00%
870,00
5,40
max
914,13
254.000
1,00%
2.540,00
2,78
min
max
151,84
1.177,52
80.000
240.000
1,00%
1,00%
800,00
2.400,00
5,27
2,04
min
266,49
91.000
1,00%
910,00
3,41
Centrale
Semicentrale
Periferica
UFFICIO
vani 5,5, sup. 100 mq
max
1.761,12
319.000
2,00%
6.380,00
3,62
min
809,55
107.000
2,00%
2.140,00
2,64
max
1.945,75
308.000
2,00%
6.160,00
3,17
min
max
752,74
2.499,65
107.000
211.000
2,00%
2,00%
2.140,00
4.220,00
2,84
1,69
min
1.136,21
103.000
2,00%
2.060,00
1,81
19.230,00
2,48
Centrale
Semicentrale
Periferica
NEGOZIO
sup. 100 mq
max
7.746,85
641.000
3,00%
min
676,56
145.000
3,00%
4.350,00
6,43
max
6.197,48
469.000
3,00%
14.070,00
2,27
min
max
862,48
12.394,97
122.000
308.000
3,00%
3,00%
3.660,00
9.240,00
4,24
0,75
min
1.275,65
136.000
3,00%
4.080,00
3,20
Centrale
Semicentrale
Periferica
30
Simulazione di un Catasto di valori
PARMA
Rendita
catastale
1990
ZONA
Valore Omi
Saggio
Rendita
Differenza
APPARTAMENTO
vani 6, sup. 100 mq
max
1.251,89
360.000
1,00%
3.600,00
2,88
min
297,48
183.000
1,00%
1.830,00
6,15
max
1.038,08
280.000
1,00%
2.800,00
2,70
min
max
263,39
790,18
147.000
296.000
1,00%
1,00%
1.470,00
2.960,00
5,58
3,75
min
201,42
210.000
1,00%
2.100,00
10,43
2,00%
5.940,00
2,02
Centrale
Semicentrale
Periferica
UFFICIO
vani 5,5, sup. 100 mq
max
2.939,93
297.000
Centrale
Semicentrale
min
1.187,33
180.000
2,00%
3.600,00
3,03
max
2.315,02
291.000
2,00%
5.820,00
2,51
min
max
1.264,03
1.761,12
149.000
229.000
2,00%
2,00%
2.980,00
4.580,00
2,36
2,60
min
965,77
147.000
2,00%
2.940,00
3,04
3,00%
9.060,00
0,65
Periferica
NEGOZIO
sup. 100 mq
max
13.944,34
302.000
Centrale
Semicentrale
min
1.394,43
159.000
3,00%
4.770,00
3,42
max
4.183,30
286.000
3,00%
8.580,00
2,05
min
max
1.766,28
764,36
162.000
229.000
3,00%
3,00%
4.860,00
6.870,00
2,75
18,48
min
371,85
149.000
3,00%
4.470,00
5,85
Periferica
31
CATASTO PATRIMONIALE Chi lo vuole?
RAVENNA
Rendita
catastale
1990
ZONA
Valore Omi
Saggio
Rendita
Differenza
APPARTAMENTO
vani 6, sup. 100 mq
max
1.146,53
280.000
1,00%
2.800,00
2,44
min
511,29
110.000
1,00%
1.100,00
2,15
max
805,67
220.000
1,00%
2.200,00
2,73
min
max
418,33
712,71
110.000
170.000
1,00%
1,00%
1.100,00
1.700,00
2,63
2,39
min
325,37
90.000
1,00%
900,00
2,77
2,00%
4.800,00
1,84
Centrale
Semicentrale
Periferica
UFFICIO
vani 5,5, sup. 100 mq
max
2.613,27
240.000
Centrale
Semicentrale
min
1.406,05
143.000
2,00%
2.860,00
2,03
max
1.917,35
180.000
2,00%
3.600,00
1,88
min
max
1.207,22
1.406,05
120.000
150.000
2,00%
2,00%
2.400,00
3.000,00
1,99
2,13
min
1.207,22
78.000
2,00%
1.560,00
1,29
Periferica
NEGOZIO
sup. 100 mq
max
8.521,54
440.000
3,00%
13.200,00
1,55
min
1.012,26
180.000
3,00%
5.400,00
5,33
max
5.112,92
248.500
3,00%
7.455,00
1,46
min
max
2.788,87
5.453,78
165.000
204.000
3,00%
3,00%
4.950,00
6.120,00
1,77
1,12
min
2.556,46
120.000
3,00%
3.600,00
1,41
Centrale
Semicentrale
Periferica
32
Simulazione di un Catasto di valori
FOGGIA
Rendita
catastale
1990
ZONA
Valore Omi
Saggio
Rendita
Differenza
APPARTAMENTO
vani 6, sup. 100 mq
max
1.162,03
220.000
1,00%
2.200,00
1,89
min
387,34
120.000
1,00%
1.200,00
3,10
max
681,72
170.000
1,00%
1.700,00
2,49
min
max
402,84
573,27
80.000
140.000
1,00%
1,00%
800,00
1.400,00
1,99
2,44
min
291,28
35.000
1,00%
350,00
1,20
2,00%
4.600,00
2,02
Centrale
Semicentrale
Periferica
UFFICIO
vani 5,5, sup. 100 mq
max
2.272,41
230.000
Centrale
Semicentrale
Periferica
min
1.661,70
105.000
2,00%
2.100,00
1,26
max
1.264,03
210.000
2,00%
4.200,00
3,32
min
max
1.079,39
1.079,39
100.000
190.000
2,00%
2,00%
2.000,00
3.800,00
1,85
3,52
min
937,37
100.000
2,00%
2.000,00
2,13
NEGOZIO
sup. 100 mq
max
7.746,85
460.000
3,00%
13.800,00
1,78
min
919,29
165.000
3,00%
4.950,00
5,38
max
1.983,19
260.000
3,00%
7.800,00
3,93
min
max
1.254,99
1.704,31
125.000
160.000
3,00%
3,00%
3.750,00
4.800,00
2,99
2,82
min
1.074,23
105.000
3,00%
3.150,00
2,93
Centrale
Semicentrale
Periferica
33
CATASTO PATRIMONIALE Chi lo vuole?
RIMINI
Rendita
catastale
1990
ZONA
Valore Omi
Saggio
Rendita
Differenza
APPARTAMENTO
vani 6, sup. 100 mq
max
1.394,43
410.000
1,00%
4.100,00
2,94
min
464,81
200.000
1,00%
2.000,00
4,30
max
650,74
350.000
1,00%
3.500,00
5,38
min
max
325,37
976,10
200.000
310.000
1,00%
1,00%
2.000,00
3.100,00
6,15
3,18
min
278,89
150.000
1,00%
1.500,00
5,38
2,00%
8.400,00
2,44
Centrale
Semicentrale
Periferica
UFFICIO
vani 5,5, sup. 100 mq
max
3.437,02
420.000
Centrale
Semicentrale
min
1.860,54
220.000
2,00%
4.400,00
2,36
max
2.528,06
350.000
2,00%
7.000,00
2,77
min
max
1.363,45
3.437,02
200.000
320.000
2,00%
2,00%
4.000,00
6.400,00
2,93
1,86
min
1.590,69
158.000
2,00%
3.160,00
1,99
3,00%
27.000,00
3,94
Periferica
NEGOZIO
sup. 100 mq
max
6.853,38
900.000
Centrale
Semicentrale
min
2.370,54
264.000
3,00%
7.920,00
3,34
max
3.212,36
530.000
3,00%
15.900,00
4,95
min
max
599,09
6.853,38
190.000
300.000
3,00%
3,00%
5.700,00
9.000,00
9,51
1,31
min
697,22
180.000
3,00%
5.400,00
7,75
Periferica
34
UN VERO MERCATO DELL’AFFITTO
NASCERÀ SOLO DALLA TASSAZIONE
DEL REDDITO DELLE CASE,
E NON DEL LORO VALORE
La situazione del mercato locativo è, per i ceti davvero a disagio abitativo, critica. Ma non perché manchino (e si debbano costruire) alloggi di edilizia economica e popolare. Questa sarebbe infatti più che sufficiente sol che
fosse ben governata. In mano alle Regioni, è invece occupata al 70 per cento
da abusivi, da senza titolo e da morosi professionali. E chi ne avrebbe veramente bisogno, non vi ha accesso.
Per il Censis, il 13,5 per cento degli italiani vive in affitto. Forse, il dato
risente del fatto che se una famiglia ha due case (una prima e una seconda
abitazione, intestate - per ragioni fiscali o parafiscali - ciascuna ad un coniuge), nelle statistiche figurano due proprietari. In ogni caso, la quota di mercato della locazione è assolutamente insufficiente, ed ingessa il Paese (che
ha invece bisogno di mobilità, per le forze del lavoro in special modo). Ma
tant’è: i Comuni sono famelici, ed anche la Finanziaria 2006 se l’è presa con
l’affitto delle società immobiliari, aggravando i costi. Dal canto suo, la grande
liquidità che le crisi dei mercati azionari e obbligazionari hanno riversato sul
mercato, ha provocato un innalzamento dei prezzi di compravendita assolutamente ingiustificato ed assolutamente non coerente con la redditività dell’investimento immobiliare (redditività che è in caduta libera, tant’è che nessuno acquista più un’unità immobiliare per affittarla). E così, è già iniziato un
raffreddamento nei prezzi anche sensibile, che probabilmente continuerà.
D’altra parte il rapporto prezzo d’acquisto-canone c’è solo in immobili di
nicchia (alloggi per universitari, ad esempio) o nell’uso diverso (immobili
commerciali di grande prestigio). Per il resto, e cioè nella quasi totalità del
mercato abitativo, gli alti canoni sono solo la conseguenza della fiscalità erariale, ma soprattutto del Fisco comunale: oggi, un 50/60 per cento del canone, se ne va in tasse. E poi, ci sono le manutenzioni (sempre più costose ed
in aumento anche di numero perché le obbligatorie vengono di continuo mol-
35
CATASTO PATRIMONIALE Chi lo vuole?
tiplicate), le spese amministrative, assicurative e così via, imprevisti e morosità compresi. Nonostante gli alti canoni - questo è il tragico - al locatore non
resta nulla. Per questo, è sempre più difficile trovare alloggi in locazione: perché nessuno - come detto - ha più convenienza ad acquistare per locare.
Sugli sfratti poi non ci sono dati ufficiali (forse, non si vuole neanche che
ci siano). Non c’è stato - comunque - in Italia alcun blocco delle esecuzioni
di rilascio per mesi e mesi, e non è successo niente... Questo non vuol dire
che non vi siano problemi di tensione abitativa a Roma, o in qualche altra
città metropolitana. Ma il rimedio del blocco, al quale si è ricorso per mezzo
secolo e più (e, da ultimo, in proporzioni di gravosità a carico della proprietà
mai raggiunte da trenta anni a questa parte) non ha mai fatto altro che aggravare il problema, e basta. Il mercato dell’affitto s’è ridotto anche per questo,
perché una volta che si è affittato, non si sa quando si rientrerà in possesso
dell’immobile, anche per proprie esigenze, abitative o economiche. E il rimedio al disagio abitativo, invece, sta proprio nell’allargare le opportunità e la
convenienza ad affittare. I Comuni, dal canto loro, fanno niente del tutto, o
ben poco: si contano sulle dita di due mani quelli che hanno fissato un’ICI di
favore per i contratti a canone calmierato, e nessuno di essi (o quasi) ha
preso in affitto immobili - come la legge consente ad essi di fare - per darli in
locazione a nuclei famigliari disagiati.
Bisogna cambiare radicalmente metodo.
Anziché costruire alloggi popolari (perché poi facciano la fine che s’è
detto) bisogna distribuire a chi ne ha davvero bisogno, dei buoni affitto,
spendibili sul libero mercato. Ad una politica di questo genere, bisogna affiancare un effettivo sostegno ai contratti agevolati ed ai contratti transitori e per
studenti universitari.
Invece è mancata - e manca - qualsiasi seria iniziativa sul piano fiscale.
Fin che la proprietà immobiliare sarà tassata - sostanzialmente - per il valore degli immobili (e adesso, si pensa addirittura di mettere a regime un
Catasto patrimoniale), e non per quanto gli stessi rendono, non si avrà mai
la rinascita di un vero mercato dell’affitto (e, con essa, una vera possibilità di
affittare a prezzi a chiunque accessibili).
36
Presidenza e Segreteria generale
tf. 06/6793489 (r.a.) - fax 06/6793447
00187 Roma - Via Borgognona, 47, 3° piano
Uffici operativi
tf. 06/69942495 (r.a.) - fax 06/6796051
00187 Roma - Via Borgognona, 47, 2° piano
Uffici amministrativi
tf. 06/6798742 (r.a.) - fax 06/69797107
00187 Roma - Via della Vite, 32
Uffici Organizzazioni collegate
tf. 06/32650952 (r.a.) - fax 06/32652673
00196 Roma - Via E. Gianturco, 5 int. 4
Uffici Enti bilaterali
tf. 06/44251191 (r.a.) - fax 06/44251456
00198 Roma - Corso Trieste, 10
La CONFEDILIZIA-Confederazione Italiana Proprietà Edilizia è un’Associazione di secondo
grado ricostituita nel 1945 da tutte le Associazioni territoriali dei proprietari di casa, diretta
erede - caduto l’ordinamento corporativo - della Federazione Associazioni dei proprietari di
casa, costituita fra organizzazioni con primi nuclei associativi sorti nel 1883.
La Confedilizia è articolata sull’intero territorio nazionale in oltre 200 sedi.
Alla Confedilizia aderiscono proprietari (anche della sola casa di abitazione), condominii,
condòmini singoli e investitori istituzionali quali compagnie di assicurazione, banche, casse
pensioni, istituti previdenziali e società immobiliari di rilevanza nazionale.
Aderiscono alla Confedilizia anche Associazioni di settore, fra cui l’ADSI-Associazione dimore
storiche italiane; l’AMPIC-Associazione multiproprietari italiani Confedilizia; l’ANBBAAssociazione nazionale dei bed & breakfast e degli affittacamere; l’ANCE-Associazione
37
nazionale costruttori edili; l’ANIA-Associazione nazionale imprese assicuratrici; l’ASAGESAssociazione archivi gentilizi e storici; l’ASPESI-Associazione nazionale tra società di
promozione e sviluppo immobiliare; l’ASSINDATCOLF-Associazione sindacale nazionale
datori di lavoro colf; l’ATMSI-Associazione tutela memorie storiche italiane; la
CONFCASALINGHE-Confederazione nazionale casalinghe; il CNR CASA-Coordinamento
nazionale case riscatto edilizia pubblica; la FIAIP-Federazione italiana agenti immobiliari
professionali; la FIDALDO-Federazione italiana datori di lavoro domestico; il FIMPE-Fondo
integrativo multiservizi proprietari edilizi. Apposite sezioni della Confedilizia organizzano i
trusts immobiliari (ASSOTRUSTS-Coordinamento trusts immobiliari Confedilizia), i fondi
immobiliari (COFIC-Coordinamento fondi immobiliari Confedilizia) e gli italiani all’estero
(CITES-Coordinamento italiani all’estero).
La Confedilizia stipula con i sindacati confederali il Contratto collettivo nazionale di lavoro per
i dipendenti da proprietari di fabbricati e, tramite l’ASSINDATCOLF, il Contratto collettivo
nazionale di lavoro per i lavoratori domestici. In quanto firmataria - con Cgil, Cisl e Uil - del
CCNL dipendenti da proprietari di fabbricati in rappresentanza - esclusiva - della proprietà
edilizia, ha costituito con gli stessi sindacati - oltre al FONDO COASCO - la CASSA
PORTIERI, che eroga servizi assistenziali ai dipendenti del settore e l’ente EBINPROF, allo
scopo - tra l’altro - di provvedere alla formazione e riqualificazione dei lavoratori interessati al
CCNL anzidetto.
Gli amministratori di immobili, condominiali e non, partecipano alla vita dell’Organizzazione
tramite il CORAM (Coordinamento Registri Amministratori). La Sede centrale della
Confedilizia assicura il continuo aggiornamento - con l’iscrizione dei nuovi ammessi - del
REGISTRO NAZIONALE AMMINISTRATORI CONFEDILIZIA, ai cui iscritti rilascia un
attestato di iscrizione firmato in originale dal Presidente confederale e dal Presidente del
Coram, e fornisce gratuitamente i previsti servizi. Alla Confederazione aderisce anche
GESTICOND-Libera associazione nazionale amministratori condominiali e immobiliari e
gestori di edifici (costituita secondo i principi della Direttiva europea 92/51).
In collaborazione con il RINA, la Confedilizia assicura agli enti, società, condominii e privati
interessati il servizio di certificazione della qualità degli immobili. L’Organizzazione ha inoltre
stipulato una convenzione con l’AGENZIA DEL TERRITORIO per l’accesso delle Associazioni
territoriali agli archivi informatici del Catasto Fabbricati e Terreni. Altra convenzione la
Confedilizia ha stipulato con Banca Intesa/Sanpaolo per il “Servizio Garanzia Affitto”.
La Confedilizia ha sottoscritto protocolli con l’ASSOCAMERESTERO-Associazione delle
Camere di commercio italiane all’estero, per consulenze a connazionali che risiedono od
operano all’estero, in materia immobiliare; con la CORTE ARBITRALE EUROPEA, con la
quale ha costituito la CAMERA IMMOBILIARE della Corte Arbitrale Europea-Sezione della
Delegazione Italiana, con il compito di risolvere le controversie in materia di locazioni,
38
condominio, contratti preliminari di compravendita, contratti di compravendita, mediazione
immobiliare ecc.; con l’ASSOCIAZIONE NAZIONALE FRA LE BANCHE POPOLARI.
Mantiene rapporti di continua consultazione con l’ABI-Associazione Bancaria Italiana e la
CONFCOMMERCIO. Ha inoltre accordi di collaborazione - tra altri - con la
CONFAGRICOLTURA, la FEDERAZIONE NAZIONALE PROPRIETA’ FONDIARIA,
l’ANACAM (Associazione nazionale imprese di costruzione e manutenzione ascensori),
l’ANIEM (Associazione nazionale piccole imprese edili) e l’ASSOUTENTI (nonché con il
COMITATO NAZIONALE DIFESA CONTRIBUENTI BONIFICHE di quest’ultima
Associazione).
In sede internazionale la Confedilizia è fra i “Gruppi di interesse” accreditati presso il
Parlamento europeo e rappresenta l’Italia in seno all’UIPI (Union Internationale de la Propriété
Immobilière, organizzazione accreditata al Consiglio d’Europa, all’OCSE, al Parlamento
Europeo e al Comitato abitazioni dell’ONU a Ginevra). In sede di Unione Europea rappresenta
il nostro Paese nell’EPF (European Property Federation). La Confedilizia - per l’assistenza
diretta a connazionali - ha istituito proprie delegazioni all’estero, come negli Stati Uniti
d’America, in Inghilterra, in Germania, in Francia, in Spagna, in Belgio, in Svizzera e in
Argentina. Tiene inoltre continui rapporti con la Confedilizia sammarinese.
La Confedilizia viene regolarmente consultata - oltre che dai Ministeri - dalle Commissioni
parlamentari di Senato e Camera, dal CNEL, da Regioni ed Enti locali.
Cura il mensile “Confedilizia notizie” (diffuso ai singoli soci tramite le Associazioni territoriali)
nonché pubblicazioni interessanti il settore, a mezzo della controllata CONFEDILIZIA
EDIZIONI.
Compiti istituzionali della Confedilizia sono la rappresentanza delle categorie dei proprietari
d’immobili e degl’investitori nei rapporti col Parlamento e col Governo sui problemi che
interessano il comparto immobiliare.
39
ORGANIZZAZIONI PROVINCIALI DELLA CONFEDILIZIA
(legali rappresentanti)
AGRIGENTO
via Esseneto 88, tel. 0922/596988
ing. Salvatore Lauricella
BELLUNO
via Sant’Andrea 6, tel. 0437/26935
cav. Diego Triches
ALESSANDRIA
c.so XX Settembre 6, tel. 0131/231302
geom. Franco Stradella
BENEVENTO
v.le Atlantici 45, tel. 0824/317426
avv. Pierluigi Arigliani
ANCONA
p.zza Roma 17, tel. 071/2076300
Marco Giaccaglia
BERGAMO
via Paglia 5, tel. 035/244353
dott. Roberto Margiotta
AOSTA
via Torre del Lebbroso 37, tel. 0165/364144
dott. Giorgio Vola
BIELLA
via Torino 56, tel. 015/84831
geom. Edoardo Ansermino
AREZZO
via Pisano 20, tel. 0575/20468 - 324072
rag. Angiolo di Bartolomeo
BOLOGNA
via Altabella 3, tel. 051/226416
avv. Roberto Scaglioni
ASCOLI PICENO
via Sgariglia 14, tel. 0736/341954
geom. Renato Troiani
BOLZANO
c.so Italia 22, tel. 0471/271135
rag. Erich Gritch
ASTI
via delle Grazie 1, (piazza Astesano)
tel. 0141/353984
avv. Pier Paolo Bosso
BRESCIA
via Vittorio Emanuele II 31, tel. 030/48503
dott. Ivo Amendolagine
AVELLINO
via Vasto 26, tel. 0825/24504
avv. Antonio Trulio
BRINDISI
via Casimiro 6, tel. 0831/524136
avv. Michele De Carlo
BARI
via de Nicolò 37, tel. 080/5235467
avv. Franco Zippitelli
CAGLIARI
via Pergolesi 8, tel. 070/480314
avv. Carmelo Idda
BARLETTA-ANDRIA-TRANI
c.so Cavour 60, Andria, tel. 0883/557853
avv. Luigi Saccogna
CALTANISSETTA
v.le della Regione 97/C, tel. 0934/554866
dott. Luigi Di Pietra
40
CAMPOBASSO
via Monforte 16, tel. 0874/412480
dott. Orazio Saracino
FERMO
p.le Azzolino 18, tel. 0734/224904
avv. Mariano Franchi
CASERTA
p.zza Vanvitelli 33, tel. 0823/441939
avv. Giancarlo Carnielli
FERRARA
via Montebello 7, tel. 0532/243156
avv. Barbara Grandi
CATANIA
via Castorina 17, tel. 095/449373
dott. Salvatore Bentivegna
FIRENZE
v.le Lavagnini 26, tel. 055/486567
avv. Nino Scripelliti
CATANZARO
p.zza Stocco 10, tel. 0961/720207
avv. Lidia Viapiana
FOGGIA
via Montegrappa 86, tel. 0881/773872
Franco Granata
CHIETI
c.so Marrucino 182, tel. 0871/321000
Daniela Sebastiani
FORLÌ
via Saffi 5, tel. 0543/20026
ing. Carlo Caselli
COMO
via Diaz 91, tel. 031/271900
avv. Giovanni Raitè
FROSINONE
via Verdi 277, tel. 0775/201684
geom. Paolo Polletta
COSENZA
v.le degli Alimena 109, tel. 0984/77772
avv. Francesco Saverio Sesti
GENOVA
via XX Settembre 41, tel. 010/565768
cav. Nicolò Minetti
CREMONA
via Beltrami 7, tel. 0372/462438
avv. Cesare Salvalaggio
GORIZIA
via Diaz 3, tel. 0481/32378
avv. Carlo del Torre
CROTONE
via Lucifero 38, tel. 0962/901076
dott. Antonio D’Ettoris
GROSSETO
c.so Carducci 34, tel. 0564/412373
geom. Giuseppe Coffa
CUNEO
via Roma 55, tel. 0171/699812
dott.ssa Monica Soave
IMPERIA
via della Repubblica 3/12, tel. 0183/299616
geom. Marco Magaglio
ENNA
via Grimaldi 8, tel. 0935/501240
geom. Salvatore Trapani
ISERNIA
via Kennedy 62, tel. 0865/26228
avv. Antonio Scuncio
41
L’AQUILA
via della Conduttura II 11, tel. 0862/23237
geom. Ermanno D’Artista
LA SPEZIA
via Cadorna 4, tel. 0187/737604
dott. Renato Oldoini
MASSA CARRARA
p.zza Matteotti 4, Carrara (MS)
tel. 0585/70347
dott. Giovanni Vacchelli
MATERA
via Lucana 122, tel. 0835/330587
rag. Angelo Raffaele Gravela
LATINA
via Monti 42, - scala b int. 5, tel. 0773/662240
geom. Luigi Palombo
MESSINA
via Siracusa 282 is. 7, tel. 090/2927913
geom. Giacomo D’Andrea
LECCE
via Fedele Albanese 2, tel. 0832/349435
ing. Marino Congedo
MILANO
via Meravigli 3, tel. 02/885591
avv. Achille Lineo Colombo Clerici
LECCO
via Cattaneo 76, tel. 0341/364474
dott. Francesco Riva
LIVORNO
p.zza Cavour 6, tel. 0586/829342
avv. Valentina Gonfiotti
LODI
c.so Vittorio Emanuele II 12, tel. 0371/425939
cav. Mario D’Angelo
LUCCA
p.zza Bernardini (Pal. Bernardini),
tel. 0583/4441
dott. Pietro Mazzarosa
MODENA
c.so Canalchiaro 65, tel. 059/219375
dott. Giorgio Pantoli
MONZA E BRIANZA
via Mosè Bianchi 18/A, tel. 039/382231
geom. Paolo Sandrini
NAPOLI
v.le Gramsci 17/B, tel. 081/664530
avv. Prospero Pizzolla
NOVARA
via Dominioni 1, tel. 0321/627197
avv. Maria Marchese Malaspina
NUORO
via Ballero 26, tel. 0784/38486
dott.ssa Cinzia Curreli
MACERATA
via Ricci 3, tel. 0733/230146
geom. Francesco Prenna
ORISTANO
via Simeto 22, tel. 0783/359344
prof. Annibale Mellai
MANTOVA
via Oberdan 14, tel. 0376/224715
dott. Ugo Bassani
PADOVA
via Altinate 38, tel. 049/8759620
dott. Antonio Botner Picecco
42
PALERMO
via Giovanni Maurigi 4, tel. 091/593639
dott. Aldo Alaimo
PRATO
via Ferrucci 203/c, tel. 0574/584340
avv. Gabriele Pica Alfieri
PARMA
strada Nuova 2, tel. 0521/200829
ing. Mario Del Chicca
RAGUSA
v.le dei Platani 37, tel. 0932/252853
dott. Gabriele Damanti
PAVIA
via Diacono 5, tel. 0382/20581
dott. Roberto Federico
RAVENNA
via Mariani 7, tel. 0544/35134 - 35372
rag. Luciano Siboni
PERUGIA
via Sicilia 39/H, tel. 075/5058212
ing. Armando Fronduti
REGGIO CALABRIA
c.so Vittorio Emanuele III 51, tel. 0965/332668
Vincenzo Calveri
PESARO
v.le Amendola 25, tel. 0721/31638
Filippo Andreani
REGGIO EMILIA
via Tavolata 6, tel. 0522/433905
avv. Giovanni Bertolani
PESCARA
via Tirino 67, tel. 085/693695-4514677
avv. Federico D’Incecco
RIETI
p.zza San Rufo 6, tel. 0746/253265
avv. Attilio Francesco Ferri
PIACENZA
via Sant’Antonino 7, tel. 0523/327273
dott. Giuseppe Mischi
RIMINI
c.so d’Augusto 100, tel. 0541/21773
avv. Nelson Fabbri
PISA
via Dalmazia 6, tel. 050/561798
avv. Giuseppe Gambini
ROMA
via Ulpiano 47, tel. 06/6896170
arch. Paolo Pietrolucci
PISTOIA
via S. Pietro 20, tel. 0573/358140
avv. Antonio Grieco
ROVIGO
via Oberdan 9, tel. 0425/25447
avv. Paolo Mercuri
PORDENONE
c.so Garibaldi 7, tel. 0434/28503
rag. Giuseppe Verdichizzi
SALERNO
p.zza della Concordia 38, tel. 089/241189
avv. Bruno Amendola
POTENZA
via Settembrini 16, tel. 0971/21354
geom. Francesco Genzano
SASSARI
via Savona 4, tel. 079/278194
Giuseppe Marras
43
SAVONA
via San Giovanni Bosco 3/4, tel. 019/829983
dott. Cesare Magnano
TRIESTE
via Mercadante 1, tel. 040/638512
avv. Armando Fast
SIENA
via Montanini 28, tel. 0577/289105
dott. Maurizio Capperucci
UDINE
via Zanon 16, tel. 0432/501344
avv. Paolo Scalettaris
SIRACUSA
via Montedoro 66, tel. 0931/66569
avv. Raffaele Specchi
VARESE
p.zza XX Settembre 5, tel. 0332/281281
ing. Giulio Castiglioni
SONDRIO
p.zzale Merizzi 17, tel. 0342/511447
dott. Vittorio Quadrio
VENEZIA
san Marco 2746, tel. 041/5209783
rag. Luca Segalin
TARANTO
via Cavallotti 95, tel. 099/4534750
avv. Massimo De Filippis
VERBANO-CUSIO-OSSOLA
c.so Mameli 47, Verbania (VB)
tel. 0324/242628
dott. Vittorio Brocca
TERAMO
via De Albentiis 5, tel. 0861/250308
ing. Rocco Fantozzi
TERNI
zona Fiori 116/i, tel. 0744/421746
avv. Andrea Messi
TORINO
via Nota 3, tel. 011/5214218 - 5214648
avv. Erasmo Besostri Grimaldi
TRAPANI
via Riccio 39, tel. 0923/24470
avv. Vincenzo Perniciaro
TRENTO
via Prepositura 42/44, tel. 0461/230015
dott. Michele Zaniboni
TREVISO
riviera Garibaldi 19, tel. 0422/579703
ing. Agostino Rossi
44
VERCELLI
v.le Garibaldi 11, tel. 0161/56242
geom. Pierluigi Filosso
VERONA
v.lo Oratorio 1, tel. 045/8033844
rag. Giuseppe Riccardo Ceni
VIBO VALENTIA
via Imperio 64, tel. 0963/44872
avv. Marco Talarico
VICENZA
c.so Fogazzaro 16, tel. 0444/547188
dott. Vittor Luigi Braga Rosa
VITERBO
via Marconi 7, tel. 0761/321186
avv. Danilo Scalabrelli
ORGANIZZAZIONI SUBPROVINCIALI O DELEGAZIONI
DELLA CONFEDILIZIA
(legali rappresentanti)
ABANO TERME (PD)
via IV Novembre 31, tel. 049/8600401
dott. Stefano Tosato
ABBIATEGRASSO (MI)
via Cadorna 2, tel. 02/94967973
avv. Matteo de Stasio
ACIREALE (CT)
via Torrisi 32, Stazzo (CT), tel. 095/7641281
Orazio Garozzo
ADRIA (RO)
Corso Vittorio Emanuele 20, tel. 0426/901293
avv. Emanuela Beltrame
ALBENGA (SV)
riviera di ponente via Medaglie d’Oro 46/48
tel. 0182/52809
avv. Nicola Durante
ALBINO (BG)
via Aldo Moro 2/p, tel. 035/752529
rag. Aurelio Tacchini
ALGHERO (SS)
via Mazzini 54, tel. 079/970025
rag. Mario Serra
BAGHERIA (PA)
via Senatore Scaduto 4, tel. 091/906605
dott. Antonino Mineo
BAGNO DI ROMAGNA (FC)
via Valgimigli 8/B, San Piero in Bagno (FC)
tel. 0543/903053
geom. Francesco Cavalieri
BARCELLONA POZZO DI GOTTO (ME)
via Benedetto Croce 3, tel. 090/9799873
dott. Paolo Genovese
BARLETTA (Barletta-Andria-Trani)
via Capacchione 20, tel. 0883/531734
Savino Gorgoglione
BASSANO DEL GRAPPA (VI)
via Schiavonetti 1, tel. 0424/219075
Orazio Schiavon
BERTINORO (FC)
via Loreta 233, Fratta terme (FC)
tel. 0543/460782
geom. Mauro Zanetti
ALTAMURA (BA)
v.le Regina Margherita 32, tel. 080/3143609
ing. Donato Denora
BIBBIENA (AR)
via Umbro Casentinese 14, tel. 0575/536364
geom. Enzo Ciabatti
rag. Alessandra Ristori
ARZIGNANO (VI)
via Pelizzari 49, tel. 0444/451205
geom. Federico Piazza
BOBBIO (PC)
v.le Mazzini 7, tel. 0523/932352
geom. Eugenio Malchiodi
AVEZZANO (AQ)
p.zza Castello 14/C, tel. 0863/416220
avv. Paolo Di Matteo
BOJANO (CB)
c.so Amatuzio 6, tel. 0874/778202
dott. Donato Dino De Acetis
45
BOLLATE (MI)
via Trento 31/b, tel. 02/38302785
dott. Dino Salati
CAPRAIA ISOLA (LI)
via Carlo Alberto 37, tel. 0586/905244
avv. Giuseppe Arianna
BOLZANETO (GE)
via Pastorino 36/64, tel. 010/7450013
dott. Ivano Martini
CARCARE (SV)
via Garibaldi 32/4, tel. 019/512074
avv. Antonella Ferrari
BORDIGHERA (IM)
via Vittorio Emanuele 131, tel. 0184/261396
avv. Pier Carlo Croce
CARPI (MO)
c.so Fanti 16, tel. 059/697867
dott.ssa Anna Maria Sacchi
BORGO SAN LORENZO (FI)
via Pananti 18, tel. 055/8456659
avv. Cosimo Papini
CASALMAGGIORE (CR)
v.lo Centauro 5, tel. 0375/42900
dott.ssa Simonetta Aroldi
BRESSO (MI)
Via Vittorio Veneto 8/A, tel. 02/6142682
rag. Italo Pallaroni
CASCINA (PI)
via Tosco Romagnola 1850/A, Navacchio (PI)
tel. 050/776111
rag. Armando Barsotti
BUSTO ARSIZIO (VA)
via Galileo Galilei 7, tel. 0331/632124
rag. Nino Manna
CALTAGIRONE (CT)
via Sturzo 74, tel. 0933/25622
geom. Salvatore Caristia
CAMERINO (MC)
via Orazio Orazi 1, tel. 0737/632536
geom. Massimiliano Gubinelli
CAMPI BISENZIO (FI)
Galleria Di Vittorio 23, tel. 055/892809
rag. Antonio Esposito
CASTEL SAN GIOVANNI (PC)
via Gioia 1, tel. 0523/882463
geom. Antonio Cantoni
CASTELFRANCO DI SOTTO (PI)
via Fermi 13, tel. 0571/480473
dott. Gabriele Cecchini
CASTIGLION FIORENTINO (AR)
v.le Mazzini 41, tel. 0575/659669
geom. Arturo Roggi
CASTROCARO TERME (FC)
v.le Marconi 69, tel. 0543/767212
p.i. Walter Valentini
CAMPIONE D’ITALIA (CO)
v.le Marco da Campione 27
tel. 004191/6497549
dott. Roberto Canesi
CERIGNOLA (FG)
via Fratelli Rosselli 49
dott.ssa Tiziana Tufo
CAMPO LIGURE (GE)
p.zza Vittorio Emanuele 14/4, tel. 010/921184
geom. Enrico Selis
CERVIA (RA)
v.le Volturno 33, tel. 0544/976095
geom. Enea Fontana
46
CESENA (FC)
p.zza Aguselli 12, tel. 0547/29970
dott. Dino Martini
COGLIATE (Monza e Brianza)
p.zza Chiesa 3, tel. 02/9660616
Erminia Basilico
CESENATICO (FC)
v.le della Repubblica 39/A
tel. 0547/83811
rag. Roberto Poni
CONEGLIANO (TV)
via Garibaldi 29/L, tel. 0438/35291
arch. Giuliana Predebon
CHIANCIANO TERME (SI)
via Tevere 119, tel. 0578/64565
rag. Massimo Rossi
CHIAVARI (GE)
p.zza Roma 50/4, tel. 0185/303641
geom. Dario Casassa
CHIETI SCALO (CH)
v.le Benedetto Croce 25, tel. 0871/572399
geom. Giovanni Mennilli
CORTINA D’AMPEZZO (BL)
c.so Italia 121, tel. 0436/2924
Umberto Walpoth
CORTONA (AR)
via IV Novembre 38, Camucia (AR)
tel. 0575/605056
p.a. Antonio Garzi
CREMA (CR)
p.zza Trento-Trieste 21, tel. 0373/250581
avv. Valeria Casarotti
CHIOGGIA (VE)
rione Duomo 615, tel. 041/5501064
arch. Maurizio Filippo
DOMODOSSOLA (VB)
via Beltrami 1, tel. 0324/242628
Maria Lucia Clemente
CINISELLO BALSAMO (MI)
via Donatello 19, tel. 02/6184408
geom. Sinibaldo Scalise
EMPOLI (FI)
p.zza Matteotti 53, tel. 0571/981844
geom. Roberto Balzarini
CITTÀ DI CASTELLO (PG)
via S. Apollinare 5, tel. 075/5058212
prof. Carlo Morini
ESTE (PD)
via Battisti 25, tel. 0429/600655
rag. Renzo Graziato
CIVITANOVA MARCHE (MC)
via Einaudi 298 / int. 2, tel. 0733/818865
avv. Simone Marzetti
FAENZA (RA)
v.le Baccarini 29/2, tel. 0546/662391
rag. Alessandro Bentini
CIVITELLA DI ROMAGNA (FC)
via Farneti 15, tel. 0543/983521
geom. Mara Tramonti
FANO (PU)
via G. Gabrielli 5/a, tel. 0721/824690
Giovanni Mei
COLOGNO MONZESE (MI)
via Manzoni 17, tel. 02/25165337
geom. Armando Zanichelli
FIORENZUOLA D’ARDA (PC)
via Silvio Pellico 10, tel. 0523/942228
geom. Giancarlo Corvi
47
FOLIGNO (PG)
via Roncalli 19, tel. 075/5058212
dott.ssa Rosanna Trombettoni
LUGO (RA)
via Manfredi 3, tel. 0545/35623
dott. Roberto Bordini
FOLLONICA (GR)
via Manzoni 27, tel. 0566/40761
avv. Davide Lera
MANFREDONIA (FG)
l.go del Seminario 2
tel. 0884/587617
avv. Francesco Casieri
FORLIMPOPOLI (FC)
via Dal Fiume 6, tel. 0543/745624
dott. Gianluca Camporesi
MARINA DI GROSSETO (GR)
via XXIV Maggio 105/A, tel. 0564/34568
prof. Giovanni Biondi
GALLARATE (VA)
p.zza Europa 2, tel. 0331/701396
geom. Massimo Mocchetti
MELEGNANO (MI)
via Bixio 7, tel. 02/9834157
dott. Vitantonio Palmisano
GAMBETTOLA (FC)
p.zza Aldo Moro 1, tel. 0547/53670
rag. Giuseppina Petrini
MESTRE (VE)
via Bissolati 5, tel. 041/976122
rag. Luca Segalin
GUIDONIA (RM)
via Calderara 4, tel. 0774/345848
dott. Gino Cipriani
MIRA (VE)
p.zzetta degli Storti 6, Dolo (VE)
tel. 041/411921
geom. Leopoldo Trolese
IMOLA (BO)
via Emilia 125, tel. 0542/26165
Matilde Giulia Balducci
MIRANO (VE)
via Castellantico 18/8, tel. 041/5727728
ing. Nico Bolgan
JESOLO (VE)
via Fermi 6, Lido di Jesolo (VE)
tel. 0421/93131
geom. Giancarlo Buscato
MONCALIERI (TO)
c.so Savona 6/bis, tel. 011/643547
arch. Arturo Calligaro
LAMEZIA TERME (CZ)
via Tagliamento 3, tel. 0968/29657
Sergio Gaglianese
MONDOVÌ (CN)
via Diaz 3, tel. 0174/45174
geom. Valter Ricolfi
LANCIANO (CH)
via Fauro 11, tel. 0872/713954
avv. Filomena Crognale
MONFALCONE (GO)
v.le San Marco 55, tel. 0481/798807
cav. uff. Mario Moratti
LEGNANO (MI)
via Volta 94, tel. 0331/542124
geom. Armando Castiglioni
MONOPOLI (BA)
p.zza S. Antonio 24, tel. 080/808568
avv. Filippo Grattagliano
48
MONTAGNANA (PD)
via Matteotti 1/A, tel. 0429/804017
rag. Guido Oliviero
OVADA (AL)
via Piave 13, tel. 0143/822495
dott. Gianfranco Cavriani
MONTE SAN SAVINO (AR)
via Fiorenzuola 1, tel. 0575/849642
Sarah Mazzarella
PADERNO DUGNANO (MI)
via Riboldi 2, tel. 02/9102398
geom. Paolo Galimberti
MONTEBELLUNA (TV)
via Veronese 1, tel. 0423/22933
avv. Roberto Gallina
PEGLI (GE)
via Lungomare di Pegli 19/1, tel. 010/6982778
avv. Vincenzo Nasini
MONTECATINI TERME (PT)
via Mazzini 11, tel. 0572/904253
rag. Sergio Bacci
PIETRASANTA (LU)
via Garibaldi 97, tel. 0584/28251
rag. Elio Fico
MONTECCHIO MAGGIORE (VI)
Casa Comunità S. Vitale, tel. 0444/547188
Maria Priori
PINEROLO (TO)
via Savoia 20, tel. 0121/74792
geom. Roberto Bosio
NERVI (GE)
via Sala 20/2, tel. 010/321115
geom. Domizio Defferrari
PONSACCO (PI)
via Meleniano 46, tel. 0587/731601
avv. Lorenzo Ferretti
NICHELINO (TO)
via Torino 188, tel. 011/6272950
Gianfranco Busano
PONTEDERA (PI)
p.zza Libertà 20, tel. 0587/56230
Mariano Spina
NOVI LIGURE (AL)
via Marconi 3, tel. 0143/322918
dott. Domenico Podestà
OLBIA (SS)
via Longhena 113, tel. 0789/51868
avv. Fabrizio Farena
PREDAPPIO (FC)
v.le Roma 46, tel. 0543/922515
geom. Fausto Cucchi
RECCO (GE)
via Marconi 33/3, tel. 0185/76050
geom. Sergio Ferrando
ORBETELLO (GR)
c.so Italia 198, tel. 0564/860886
rag. Claudio Nanni
ROVERETO (TN)
via Giovanna Maria della Croce 15
tel. 0464/438065
dott. Giovanni Botta
ORVIETO (TR)
via del Duomo 19, tel. 0763/343933
dott. Carlo Antonio Galli
RUSSI (RA)
via d’Azeglio 7, tel. 0544/580187
rag. Valentino Babini
49
SAN BENEDETTO DEL TRONTO (AP)
via Gioacchino Pizzi 56, tel. 0735/588238
Francesco De Angelis
SASSUOLO (MO)
via Marconi 15, tel. 059/222201
avv. Francesco Bruini
SAN DONATO-SAN MINIATO (PI)
v.le Leonardo da Vinci 48, tel. 0571/367154
avv. Silvia Boldrini
SAVIGNANO SUL RUBICONE (FC)
via Garibaldi 31, tel. 0541/801163
rag. Maurizio Gentilini
SAN GIOVANNI ROTONDO (FG)
via Circonvallazione snc c/o Park Hotel Bocci
tel. 0882/452178 - 455805
Costanzo Bocci
SCHIO (VI)
via S. Bologna 7, tel. 0445/530437
geom. Gianluca Santacatterina
SAN GIULIANO TERME (PI)
via Marchesi, loc. Le Muracce di Vecchiano (PI)
tel 050/543495
dott. Maurizio Cini
SENIGALLIA (AN)
via Cattabeni 53, tel. 071/60341
avv. Corrado Canafoglia
SAN MAURO TORINESE (TO)
p.zza Mochino 2, tel. 011/8223068
geom. Angelo Santoro
SAN REMO (IM)
Giardini Vittorio Veneto 4, tel. 0184/503835
avv. Michele Raffa
SAN SEVERO (FG)
via Teresa Masselli 8, tel. 0882/227420
dott. Alfonso De Filippis
SESTO FIORENTINO (FI)
via Verdi 105, tel. 055/4483704
Andrea Stigliano
SESTO SAN GIOVANNI (MI)
viale Gramsci 153, tel. 02/2428611
comm. rag. Augusto Caruso di Spaccaforno
SULMONA (AQ)
via Montale 39, tel. 0864/210821
ing. Francesco Guadagnoli
SAN VINCENZO (LI)
Via Vittorio Emanuele II 35, tel. 0565/701314
avv. Francesca Pietra Caprina
TERMOLI (CB)
via Giappone 28/30, tel. 0875/83156
geom. Michele Pretorino
SANTA SOFIA (FC)
p.zza Gentili 15, tel. 0543/971447
dott. Romano Martines
TORTONA (AL)
via Carducci 24, tel. 0131/820180 - 821404
rag. Virginio Nicolini
SARONNO (VA)
via Visconti 9, tel. 02/96702716
avv. Filippo Germinetti
TREDOZIO e MODIGLIANA (FC)
via XX Settembre 53, tel. 0546/943970
Agostino Mazzoni
50
URBINO (PU)
via Vittorio Veneto 10, tel. 0722/2226
Giuseppe Serafini
VIAREGGIO (LU)
via Rosmini 22, tel. 0584/942224
avv. Guido Jellersitz
VARAZZE (SV)
via Piave 22/4, tel. 019/930197
avv. Michele Parodi
VILLAFRANCA DI VERONA (VR)
c.so Vittorio Emanuele 55 (Pal. Galeotti)
tel. 045/6303510
avv. Fabrizio Bertolini
VELLETRI (RM)
c.so della Repubblica 204, tel. 06/9633999
rag. Sandro Gasbarri
VINOVO (TO)
via Moncenisio 11, tel. 011/9652507
arch. Ezio Ruffino
51
INDICE
CATASTO DI REDDITI E CATASTO DI VALORI . . . . . . .
Pag.
5
ASPETTI DI COSTITUZIONALITÀ DEL CATASTO
PATRIMONIALE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
”
13
IL MITO DEL CATASTO BASATO SUI VALORI IMMOBILIARI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
”
15
SIMULAZIONE DI UN CATASTO DI VALORI . . . . . . . . . .
”
27
UN VERO MERCATO DELL’AFFITTO NASCERÀ SOLO
DALLA TASSAZIONE DEL REDDITO DELLE CASE, E
NON DEL LORO VALORE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
”
35
Finito di stampare
nel mese di maggio 2007
Tipografia A. Montani - Roma