DISAGIO ABITATIVO
Programma nazionale di edilizia residenziale pubblica;
Definizione di alloggio sociale; Finanziamenti
Introduce e coordina Luciano Cecchi
Presidente Federcasa
Legge 8 febbraio 2007, n. 9
"Interventi per la riduzione del disagio abitativo per particolari categorie sociali "
pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 37 del 14 febbraio 2007
Art. 1.
(Sospensione delle procedure esecutive di rilascio)
1. Al fine di contenere il disagio abitativo e di favorire il passaggio da casa a casa per
particolari categorie sociali, soggette a procedure esecutive di rilascio per finita locazione
degli immobili adibiti ad uso di abitazioni e residenti nei comuni capoluoghi di provincia, nei
comuni con essi confinanti con popolazione superiore a 10.000 abitanti e nei comuni ad
alta tensione abitativa di cui alla delibera CIPE n. 87/03 del 13 novembre 2003, pubblicata
nella Gazzetta Ufficiale n. 40 del 18 febbraio 2004, sono sospese, a decorrere dalla data
di entrata in vigore della presente legge per un periodo di otto mesi, le esecuzioni dei
provvedimenti di rilascio per finita locazione degli immobili adibiti ad uso di abitazioni, nei
confronti di conduttori con reddito annuo lordo complessivo familiare inferiore a 27.000
euro, che siano o abbiano nel proprio nucleo familiare persone ultrasessantacinquenni,
malati terminali o portatori di handicap con invalidità superiore al 66 per cento, purché non
siano in possesso di altra abitazione adeguata al nucleo familiare nella regione di
residenza. La sospensione si applica, alle stesse condizioni, anche ai conduttori che
abbiano, nel proprio nucleo familiare, figli fiscalmente a carico.
2. La sussistenza dei requisiti per la sospensione della procedura esecutiva di rilascio di
cui ai commi 1 e 3 del presente articolo è autocertificata dai soggetti interessati con
dichiarazione resa nelle forme di cui all’articolo 21 del testo unico di cui al decreto del
Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, e comunicata al locatore ai sensi
dell’articolo 4, comma 5, del decreto-legge 27 maggio 2005, n. 86, convertito, con
modificazioni, dalla legge 26 luglio 2005, n. 148. La sussistenza di tali requisiti può essere
contestata dal locatore nelle forme di cui all’articolo 1, comma 2, del decreto-legge 20
giugno 2002, n. 122, convertito, con modificazioni, dalla legge 1º agosto 2002, n. 185.
3. Per i conduttori di immobili ad uso abitativo concessi in locazione dai soggetti indicati
all’articolo 1, comma 1, del decreto legislativo 16 febbraio 1996, n. 104, e all’articolo 3,
1
comma 109, della legge 23 dicembre 1996, n. 662, come da ultimo modificato dall’articolo
43, comma 18, della legge 23 dicembre 2000, n. 388, da casse professionali e
previdenziali, da compagnie di assicurazione, da istituti bancari, da società possedute dai
soggetti citati, ovvero che, per conto dei medesimi, anche indirettamente, svolgono
l’attività di gestione dei relativi patrimoni immobiliari, il termine di sospensione di cui al
comma 1 del presente articolo è fissato in diciotto mesi a decorrere dalla data di entrata in
vigore della presente legge.
4. Per tutto il periodo di sospensione dell’esecuzione ai sensi dei commi 1 e 3 del
presente articolo il conduttore corrisponde al locatore la maggiorazione prevista
dall’articolo 6, comma 6, della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
5. Il conduttore decade dal beneficio della sospensione dell’esecuzione se non
provvede al pagamento del canone nei limiti indicati dall’articolo 5 della legge 27 luglio
1978, n. 392, salva l’applicazione dell’articolo 55 della medesima legge.
6. La sospensione non opera in danno del locatore che dimostri, nelle forme di cui al
comma 2, secondo periodo, di trovarsi nelle stesse condizioni richieste per ottenere la
sospensione medesima o nelle condizioni di necessità sopraggiunta dell’abitazione. A tutte
le procedure esecutive per finita locazione attivate in relazione a contratti stipulati ai sensi
della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e successive modificazioni, con i conduttori di cui ai
commi 1 e 3 del presente articolo si applica quanto previsto dall’articolo 6, comma 4, della
medesima legge n. 431 del 1998.
Art. 2.
(Benefìci fiscali)
1. Per i proprietari degli immobili locati ai conduttori individuati nell’articolo 1, commi 1 e
3, della presente legge, si applicano, per il periodo di sospensione della procedura
esecutiva, i benefìci fiscali di cui all’articolo 2, comma 1, del decreto-legge 1º febbraio
2006, n. 23, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 marzo 2006, n. 86. A favore dei
medesimi proprietari i comuni possono prevedere esenzioni o riduzioni dell’imposta
comunale sugli immobili.
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Art. 3.
(Interventi dei comuni per l’edilizia sovvenzionata e agevolata e per la graduazione degli
sfratti)
1. Entro tre mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge, le regioni e le
province autonome di Trento e di Bolzano predispongono, su proposta dei comuni
individuati nell’articolo 1, sulla base del fabbisogno di edilizia residenziale pubblica, con
particolare riferimento a quello espresso dalle categorie di cui al medesimo articolo 1 già
presenti nelle graduatorie per l’assegnazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica
e indicate dagli stessi comuni, un piano straordinario articolato in tre annualità da inviare ai
Ministeri delle infrastrutture e della solidarietà sociale e al Ministro delle politiche per la
famiglia.
2. A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, nei comuni individuati
nell’articolo 1, comma 1, possono essere istituite apposite commissioni, con durata di
diciotto mesi, per l’eventuale graduazione, fatte salve le competenze dell’autorità
giudiziaria ordinaria, delle azioni di rilascio, finalizzate a favorire il passaggio da casa a
casa per i soggetti di cui al medesimo articolo 1, nonché per le famiglie collocate utilmente
nelle graduatorie comunali per l’accesso agli alloggi di edilizia residenziale pubblica.
3. Le prefetture – uffici territoriali del Governo convocano le commissioni di cui al
comma 2 e ne definiscono il funzionamento e la composizione, garantendo la presenza,
oltre che del sindaco del comune interessato all’esecuzione di rilascio e del questore, o di
loro delegati, dei rappresentanti delle organizzazioni sindacali degli inquilini e dei
rappresentanti delle associazioni della proprietà edilizia maggiormente rappresentative,
individuate ai sensi dell’articolo 4, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e
successive modificazioni, e della convenzione nazionale, sottoscritta ai sensi del
medesimo articolo 4, comma 1, in data 8 febbraio 1999, e successive modificazioni,
nonché di un rappresentante dell’Istituto autonomo case popolari, comunque denominato,
competente per territorio.
Art. 4.
(Concertazione istituzionale per la programmazione in materia di edilizia residenziale
pubblica)
1. Entro due mesi dalla data di entrata in vigore della presente legge, il Ministero delle
infrastrutture convoca un tavolo di concertazione generale sulle politiche abitative, che
conclude i lavori entro un mese, a cui partecipano rappresentanti dei Ministeri della
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solidarietà sociale e dell’economia e delle finanze, dei Ministri per le politiche giovanili e le
attività sportive e delle politiche per la famiglia, delle regioni, dell’Associazione nazionale
dei comuni italiani (ANCI), della FEDERCASA-Federazione italiana per la casa, delle
organizzazioni sindacali dei lavoratori e degli inquilini, delle associazioni della proprietà
edilizia e delle associazioni dei costruttori edili e delle cooperative di abitazione.
2. In relazione alle indicazioni emerse dal tavolo di concertazione di cui al comma 1, il
Ministro delle infrastrutture, di concerto con i Ministri della solidarietà sociale,
dell’economia e delle finanze, per le politiche giovanili e le attività sportive e delle politiche
per la famiglia, d’intesa con la Conferenza unificata di cui all’articolo 8 del decreto
legislativo 28 agosto 1997, n. 281, ai sensi dell’articolo 8, comma 6, della legge 5 giugno
2003, n. 131, predispone, entro due mesi dalla conclusione dei lavori del medesimo tavolo
di concertazione, un programma nazionale contenente:
a) gli obiettivi e gli indirizzi di carattere generale per la programmazione regionale di
edilizia residenziale pubblica riferita alla realizzazione, anche mediante l’acquisizione e il
recupero di edifici esistenti, di alloggi in locazione a canone sociale sulla base dei criteri
stabiliti dalle leggi regionali e a canone definito sulla base dei criteri stabiliti dall’articolo 2,
comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e successive modificazioni, nonché alla
riqualificazione di quartieri degradati;
b) proposte normative in materia fiscale e per la normalizzazione del mercato
immobiliare, con particolare riferimento alla riforma della disciplina della vendita e della
locazione di immobili di proprietà dei soggetti di cui all’articolo 1, comma 3;
c) l’individuazione delle possibili misure, anche di natura organizzativa, dirette a
favorire la continuità nella cooperazione tra Stato, regioni ed enti locali prioritariamente per
la riduzione del disagio abitativo per particolari categorie sociali;
d) la stima delle risorse finanziarie necessarie per l’attuazione del programma
nell’ambito degli stanziamenti già disponibili a legislazione vigente e senza nuovi o
maggiori oneri per la finanza pubblica.
3. Il programma nazionale di cui al comma 2 è trasmesso alle Camere per l’espressione
del parere da parte delle competenti Commissioni parlamentari, da rendere entro un mese
dalla data di assegnazione.
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Art. 5.
(Definizione di alloggio sociale)
1. Al fine di ottemperare a quanto previsto in materia di aiuti di Stato a favore degli
alloggi sociali dalla decisione 2005/842/CE, della Commissione europea, del 28 novembre
2005, il Ministro delle infrastrutture, entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore
della presente legge, definisce con proprio decreto, di concerto con i Ministri della
solidarietà sociale, delle politiche per la famiglia, per le politiche giovanili e le attività
sportive e d’intesa con la Conferenza unificata di cui all’articolo 8 del decreto legislativo 28
agosto 1997, n. 281, ai sensi dell’articolo 8, comma 6, della legge 5 giugno 2003, n. 131,
le caratteristiche e i requisiti degli alloggi sociali esenti dall’obbligo di notifica degli aiuti di
Stato, ai sensi degli articoli 87 e 88 del Trattato istitutivo della Comunità europea.
Art. 6.
(Proroga dei termini di inizio dei lavori degli alloggi di edilizia residenziale in locazione)
1. Il termine di inizio dei lavori degli alloggi di edilizia residenziale in locazione finanziati
ai sensi dell’articolo 145, comma 33, della legge 23 dicembre 2000, n. 388, e ricompresi
nei Piani operativi regionali, predisposti in attuazione del programma «20.000 alloggi in
affitto», di cui all’articolo 7 del decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti 27
dicembre 2001, pubblicato nel supplemento ordinario alla Gazzetta Ufficiale n. 162 del 12
luglio 2002, è prorogato al 31 maggio 2007.
Art. 7.
(Modifiche agli articoli 27 e 28 della legge 27 luglio 1978, n. 392)
1. Alla legge 27 luglio 1978, n. 392, sono apportate le seguenti modificazioni:
a) al terzo comma dell’articolo 27, dopo la parola: «alberghiere» sono aggiunte le
seguenti: «o all’esercizio di attività teatrali»;
b) al primo comma dell’articolo 28, dopo la parola: «alberghiere» sono inserite le
seguenti: «o all’esercizio di attività teatrali».
2. Le disposizioni di cui al terzo comma dell’articolo 27 e al primo comma dell’articolo 28
della legge 27 luglio 1978, n. 392, come modificati dal comma 1 del presente articolo, si
applicano anche agli immobili adibiti all’esercizio di attività teatrali per i quali, alla data di
entrata in vigore della presente legge, siano stati stipulati contratti di locazione aventi
scadenza successiva a tale data, salvo che, per gli stessi, non sia stata pronunciata
convalida di sfratto per morosità. I predetti contratti, alla prima scadenza successiva alla
data di entrata in vigore della presente legge, sono rinnovati di diritto per un periodo di
nove anni, salva la facoltà delle parti di pattuire una durata maggiore. È facoltà del
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locatore di richiedere, nel corso del predetto periodo, la maggiorazione prevista all’articolo
1, comma 4, della presente legge, ferma la rivalutazione del canone che già risulti
contrattualmente prevista. Alla scadenza del periodo medesimo si applicano al contratto le
disposizioni dell’articolo 28 della citata legge 27 luglio 1978, n. 392.
Art. 8.
(Clausola di salvaguardia)
1. Le disposizioni della presente legge sono applicabili nelle regioni a statuto speciale e
nelle province autonome di Trento e di Bolzano compatibilmente con le norme dei rispettivi
statuti e delle relative norme di attuazione.
Art. 9.
(Copertura finanziaria)
1. All’onere derivante dall’attuazione dell’articolo 2, valutato in 63 milioni di euro
nell’anno 2008, si provvede ai sensi del comma 2 del presente articolo.
2. A valere sull’autorizzazione di spesa di cui all’articolo 2, comma 4, del decreto- legge
17 giugno 2005, n. 106, convertito, con modificazioni, dalla legge 31 luglio 2005, n. 156,
l’importo di 63 milioni di euro relativo all’anno 2006 è conservato nel conto dei residui e
versato ad apposita contabilità speciale di tesoreria per essere riversato all’entrata del
bilancio dello Stato nell’anno 2008.
3. Il Ministro dell’economia e delle finanze provvede al monitoraggio degli oneri di cui
alla presente legge, anche ai fini dell’adozione dei provvedimenti correttivi di cui all’articolo
11-ter, comma 7, della legge 5 agosto 1978, n. 468, e successive modificazioni, ovvero
delle misure correttive da assumere, ai sensi dell’articolo 11, comma 3, lettera i-quater),
della medesima legge. Gli eventuali decreti emanati ai sensi dell’articolo 7, secondo
comma, numero 2), della legge 5 agosto 1978, n. 468, prima della data di entrata in vigore
dei provvedimenti o delle misure di cui al presente comma, sono tempestivamente
trasmessi alle Camere, corredati da apposite relazioni illustrative.
4. Il Ministro dell’economia e delle finanze è autorizzato ad apportare, con propri decreti,
le occorrenti variazioni di bilancio.
Art. 10.
(Entrata in vigore)
1. La presente legge entra in vigore il giorno successivo a quello della sua
pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale.
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Art. 4 legge 8 febbraio 2007 n. 9
Prime indicazioni in materia fiscale
INTERVENTI IN MATERIA DI IVA
Aliquota Iva del 4%
Alla tabella A, parte seconda, allegata al DPR 26 ottobre
1972 n. 633 sono aggiunti i seguenti numeri:
“21 - ter) cessione di beni e prestazioni di servizi aventi ad
oggetto la realizzazione di alloggi di edilizia residenziale
pubblica di cui all’articolo 1 della Legge 24 dicembre 1993
n. 560.
L’agevolazione si applica anche alla realizzazione di
fabbricati di cui all'articolo 13 della legge 2 luglio 1949, n.
408, e successive modificazioni ed integrazioni, qualora la
superficie destinata ad alloggi sia utilizzata per le finalità
sociali proprie dell’edilizia residenziale pubblica .”
“21-quater) prestazioni di servizi aventi ad oggetto la
realizzazione di interventi di recupero, di cui all’articolo
31, primo comma, lettere a), b), c), d) ed e) della legge 5
agosto 1978, n. 457, agli edifici e agli impianti di edilizia
residenziale pubblica di cui al n. 21 – ter).”
“21-quinquies), fornitura di acqua, energia elettrica,
riscaldamento e condizionamento dell’aria, nonché
prestazioni di servizi relative alla pulizia delle parti comuni
allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla
fornitura di altri servizi comuni agli edifici di cui al n. 21ter).”
26 –bis) fabbricati o porzioni di fabbricati sui quali devono
essere eseguiti interventi di recupero di cui all'articolo 31
della legge 5 agosto 1978, n. 457, esclusi quelli di cui alla
lettera a) del primo comma dello stesso articolo, al fine di
realizzare alloggi destinati alle le finalità sociali proprie
dell’edilizia residenziale pubblica.”]
Il numero 127–duodecies) della Tabella A parte III allegata
al DPR 26 ottobre 1972 n. 633 è soppresso”
Commento:
Si propone di introdurre l’agevolazione dell’aliquota Iva 4% per le seguenti
fattispecie:
a) costruzioni di nuovi fabbricati interamente ad uso abitativo effettuate dai
soggetti che realizzano case di abitazione destinate alle finalità sociali
dell’edilizia residenziale pubblica
b) costruzione di nuovi fabbricati ad uso abitativo e non abitativo. Le superfici
delle parti non abitative devono avere una incidenza percentuale rispetto alle
superfici abitative non superiori a quelle previste dalla cosiddetta Legge
“Tupini”: case non di lusso ( D.M. 2.8.1969 ) che abbiano almeno il 50%
della superficie totale "fuori terra" adibita ad abitazioni e non più del 25%
destinato a superficie commerciale ( L. 6.10.1962, n. 1493 e L. 2.12.1967, n.
1212 ) e che siano costruiti in conformità alla licenza edilizia. Nella superficie
1
delle abitazioni si considerano balconi e terrazze (R.M. 9.2.1982, n. 370924).
c) Acquisizione di fabbricati da ristrutturare e destinare all’edilizia residenziale
pubblica
d) Esecuzione di opere di:
a. manutenzione ordinaria,
b. straordinaria,
c. restauro e risanamento conservativo,
d. ristrutturazione edilizia,
e. ristrutturazione urbanistica
e) fornitura di beni e servizi per la gestione degli edifici di edilizia residenziale
pubblica il cui costo è, in ultima analisi, sostenuto degli assegnatari di alloggi
di edilizia residenziale pubblica;
Il primo intervento di riduzione dell’Iva sulla costruzioni di immobili di edilizia
residenziale pubblica è volto a favorire interventi costruttivi per sopperire alla
domanda di alloggi di edilizia residenziale pubblica.
Si equiparerebbe in tal modo l’aliquota Iva per la costruzione di alloggi di edilizia
residenziale pubblica a quella già oggi prevista per la costruzione di immobili di cui
all’articolo 13 della legge 408/1949 da parte di soggetti che costruiscono per la
successiva rivendita e da parte cooperative (anche a proprietà indivisa) e loro
consorzi (vedasi n. 39 della tabella a parte II allegata al DPR 633/72 che recita: “
“…39) prestazioni di servizi dipendenti da contratti di appalto relativi alla
costruzione dei fabbricati di cui all'articolo 13 della legge 2 luglio 1949, n. 408, e
successive modificazioni, effettuate nei confronti di soggetti che svolgono l'attività di
costruzione di immobili per la successiva vendita, ivi comprese le cooperative edilizie
e loro consorzi, anche se a proprietà indivisa, o di soggetti per i quali ricorrono le
condizioni richiamate nel numero 21), nonché alla realizzazione delle costruzioni
rurali di cui al numero 21 bis);”)
Il secondo intervento è volto a consentire agli enti gestori di edilizia residenziale
pubblica di acquisire immobili da ristrutturare e destinare alle finalità sociali,
indipendentemente dal tipo di immobile acquisito (si evidenzia che l’acquisto di un
immobile strumentale ceduto da un’impresa – edifici classificati nelle categorie
catastali diverse dalle abitazioni – sconta l’aliquota Iva del 20% - del 10% se le unità
immobiliari fanno parte di un edificio con le caratteristiche della legge Tupini -). Ciò
consentirebbe la riqualificazione di aree e immobili ove vi sia carenza di aree
edificabili da destinare all’edilizia residenziale pubblica.
Il terzo intervento è correlato alla necessità di effettuare interventi di manutenzione
ordinaria e non sugli stabili di edilizia residenziale pubblica. Molti IACP devono
affrontare ingenti spese di manutenzione del patrimonio in relazione alla vetustà dello
stesso (quartieri “storici”), alla non rispondenza dello stesso alle norme dei
regolamenti edilizi (unità immobiliari non assegnabili in quanto di superficie
inferiore al minimo previsto per la loro abitabilità) e alle norme sulla sicurezza
(Legge 626), nonché agli interventi di recupero urbano che i Comuni e le Regioni
approvano per la riqualificazione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica
(esempio: i criteri di costruzione di interi quartieri slegati dal contesto cittadino ha
causato una “ghettizzazione” e un fenomeno di disagio sociale che si sta cercando di
attenuare tramite progetti che prevedono l’inserimento in quartieri popolari di
maggiori servizi e di superfici non destinate solo all’edilizia residenziale pubblica
come centri per anziani e disabili, servizi culturali residenze universitarie)
Non è di secondaria importanza la necessità di continue manutenzioni legate:
1) alla rotazione fisiologica degli inquilini
2
2) al fenomeno dell’occupazione abusive (non riscontrabile in ambiti diversi da
quello dell’edilizia residenziale pubblica). Per affrontarla sono necessari
interventi:
a) di tipo preventivo che consistono nella messa in sicurezza degli alloggi
assegnabili (ma anche di quelli non assegnabili)
b) di recupero dell’alloggio,
c) di riattamento totale dell’unità immobiliare.
Il quarto intervento avrebbe l’effetto di ridurre i costi per l’erogazione dei servizi
generali per il funzionamento degli immobili:
A prescindere da un effetto finanziario nei confronti dell’ente proprietario di
immobili di edilizia residenziale pubblica, si potrebbe ottenere una diminuzione dei
costi nei confronti degli assegnatari di alloggi di edilizia residenziale pubblica in
quanto tali costi vengono rieddebitati agli stessi da parte dell’ente proprietario.
Poiché gli assegnatari sono le persone meno abbienti che non hanno la possibilità di
accedere al mercato privato della casa, la riduzione dei costi di gestione
comporterebbe un beneficio immediato nei loro confronti (gli assegnatari di alloggi di
edilizia residenziale pubblica fruirebbero di una riduzione dei costi di gestione pari al
6%). Infatti i costi sostenuti dagli enti per servizi generali da fornire agli assegnatari
(fornitura di acqua, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento dell’aria,
nonché prestazioni di servizi relative alla pulizia delle parti comuni allo spurgo dei
pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni) sono un
accessorio del canone di locazione che è considerato ai fini IVA una prestazione
esente ex articolo 10 DPR 633/72, la diminuzione dell’Iva pagata dagli enti verrebbe
trasferita totalmente agli assegnatari senza benefici per gli enti.
Si potrebbe inoltre pensare a un “vincolo di destinazione” dell’importo dell’IVA che
gli enti proprietari di immobili di edilizia residenziale pubblica risparmiano sulla
costruzione e manutenzione degli immobili effettuando a consuntivo di ciascun anno
un rendiconto degli interventi effettuati da cui risulta la differenza tra quanto
effettivamente fatturato con aliquota del 4% da parte delle ditte fornitrici dei beni e
dei servizi per la costruzione/ristrutturazione di immobili di edilizia residenziale
pubblica e quanto le stesse avrebbero dovuto corrispondere se l’aliquota Iva per tali
prestazioni fosse stata mantenuta al livello del 10% per la costruzione e gli interventi
di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione
edilizia, ristrutturazione urbanistica.
Una parte del risparmio verrebbe acquisito dagli enti a compensazione dei minori
canoni di locazione degli immobili di edilizia residenziale pubblica rispetto ai canoni
derivanti ad esempio dalla legge 431 (ad esempio il 50% del risparmio) mentre il
restante 50% sarebbe oggetto di conferimento al fondo regionale per gli investimenti
nell’edilizia residenziale pubblica che lo destinerebbe ad altri investimenti creando
una sorta di effetto “volano” per tutto il settore.
Analogamente, in caso di acquisizioni di immobili per la ristrutturazione e la
destinazione all’edilizia residenziale pubblica il risparmio fiscale rispetto alle aliquote
teoriche consentirebbe di vincolare tali risorse alla riqualificazione riducendo gli
stanziamenti da parte dello Stato, delle Regioni, dei Comuni.
L’introduzione delle agevolazioni di cui sopra farebbe venire meno la necessità di
mantenere in vigore in n. 127 – duodecies della tabella A parte Terza del DPR 633/72
(aliquota iva agevolata al 10% per interventi di manutenzione straordinaria su
immobili di edilizia residenziale pubblica)
3
INTERVENTI IN MATERIA DI IMPOSTA DI IRAP
All’art. 16 del Decreto legislativo 15.12.1997 n. 446 è
aggiunto il seguente comma:
“2 – bis) Per gli Istituti Autonomi per le case popolari
comunque denominati si applica l’aliquota dell’uno per
cento.
All’art. 17 del Decreto legislativo 15.12.1997 n. 446 è
aggiunto il seguente comma:
“4 – bis) Per gli Istituti Autonomi per le case popolari
comunque denominati la base imponibile è determinata ai
sensi dell’articolo 10 comma 1.
Gli Istituti Autonomi Case Popolari comunque denominati o trasformati sono soggetti IRAP.
L’attuale formulazione del Decreto legislativo 446 provoca alcune distorsioni nei confronti degli
IACP comunque denominati:
1) la tassazione del valore della produzione netta (differenza tra valore della produzione e costi
della produzione determinati in base alle risultanze di bilancio civilistico) che per gli IACP è
una gestione influenzata dalla gestione dell’ERP (negativa), deve essere rettificata da tutte le
riprese fiscali ai fini dell’IRES; ciò comporta che la base imponibile diventa anch’essa
figurativa in quanto il criterio di determinazione dei costi non deducibili ai fini IRES
(esempio: tutti i costi di manutenzione e gestione degli immobili) si riflette anche ai fini
IRAP, senza contare l’impossibilità di dedurre i costi del personale e gli oneri finanziari che
per gli IACP sono senza dubbio più alti rispetto ad una impresa immobiliare privata (vedasi
incombenze legate ad esempio alle procedure di assegnazione degli alloggi e alla verifica
dei requisiti per la permanenza degli assegnatari);
2) la norma di carattere interpretativo di cui all’articolo 5 comma 3 della Legge 27.12.2002 n.,
289 (1) in merito alla tassazione ai fini IRAP dei contributi ricevuti ha ingenerato dubbi sulla
tassabilità o meno ai fini IRAP dei finanziamenti erogati agli IACP comunque denominati.
Prudenzialmente gli IACP hanno comunque provveduto a tassare ai fini IRAP tali importi
onde evitare di incorrere in eventuali sanzioni.
La norma che si propone sgombrerebbe il campo da questa situazione di incertezza determinando:
a) una base imponibile più congrua e non influenzata da componenti figurative di
reddito (base imponibile = costo del personale dipendente, collaboratori);
b) una aliquota d’imposta che pur non esentando completamente gli IACP ed
equiparandoli agli enti pubblici territoriali a tali fini, consente di non gravare il
bilancio con un’imposta tra l’altro non deducibile ai fini IRES.
1
“La disposizione contenuta nell’articolo 11, comma 3, del decreto legislativo 15 dicembre 1997, n. 446, secondo la
quale i contributi erogati a norma di legge concorrono alla determinazione della base imponibile dell’imposta regionale
sulle attività produttive, fatta eccezione per quelli correlati a componenti negativi non ammessi in deduzione , deve
interpretarsi nel senso che tale concorso si verifica anche in relazione ai contributi per i quali sia prevista l’esclusione
dalla base imponibile delle imposte sui redditi, sempre che l’esclusione dalla base imponibile dell’imposta regionale
sulle attività produttive non sia prevista dalle leggi istitutive dei singoli contributi ovvero da altre disposizioni di
carattere speciale”
4
L’introduzione della norme in questione ha lo scopo di eliminare anche una evidente distorsione del
regime dei contributi per le costruzioni di immobili o per il loro recupero.
In effetti se si tiene presente che i contributi agli IACP comunque denominati vengono erogati in
sostanzialmente solo dalle Regioni in quanto competenti in materia di edilizia residenziale pubblica
e che i contributi statali sono praticamente nulli, si verifica che un contributo erogato dalla Regione
agli IACP per il concorso al costo di realizzazione di un intervento edilizio, viene ad essere ridotto
nel suo ammontare nominale del 4,25% che dovrebbe teoricamente ritornare alla Regione.
Si equiparerebbe inoltre il regime di tassazione degli IACP a quello delle cooperative edilizie a
proprietà indivisa. Detta disposizione stabilisce che la base imponibile delle menzionate cooperative
è determinata con gli stessi criteri previsti per gli enti non commerciali ai sensi dell'articolo 10,
commi 1 e 2. L'assimilazione permanente, per le cooperative a proprietà indivisa, e fino al
frazionamento del mutuo, per quelle a proprietà divisa, consente che l'attività destinata alla
costruzione degli immobili destinati ai soci e quella relativa alla gestione (solo per le cooperative a
proprietà indivisa) sia considerata attività istituzionale e, analogamente agli enti non commerciali,
sia determinata secondo le regole previste dal comma 1 dell'articolo 10.
In costanza di normativa, si segnala che la Regione ha comunque l’opportunità di intervenire
sull’ammontare dell’aliquota dell’IRAP nei confronti della categoria IACP/ALER lombarde in
quanto può ridurla di 1 punto percentuale in base all’articolo 16 del D. Lgs 15 dicembre 1997 n.
446.
Anche nel caso dell’IRAP si potrebbe introdurre un sistema di conferimento di parte dei risparmi
d’imposta al fondo regionale per gli investimenti nell’edilizia residenziale pubblica che lo
destinerebbe ad altri investimenti creando una sorta di effetto “volano” per tutto il settore.
Una parte del risparmio verrebbe acquisito dagli enti a compensazione dei minori canoni di
locazione degli immobili di edilizia residenziale pubblica rispetto ai canoni derivanti ad esempio
dalla legge 431 (ad esempio il 50% del risparmio) mentre il restante 50% sarebbe oggetto di
conferimento al fondo regionale per gli investimenti nell’edilizia residenziale pubblica.
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INTERVENTI IN MATERIA DI ICI
All’articolo 6 del D. Lgs. 30 dicembre 1992 n. 504 è
aggiunto il seguente comma:
“2 bis) in deroga a quanto previsto ai precedenti commi, Le
aree edificabili di proprietà degli Istituti autonomi case
popolari comunque denominati, sono soggetti all’imposta
con l’aliquota dell’uno per mille. Sono fatte salve le
disposizioni di miglior favore previste dai Comuni.”
Dopo la lettera i) dell’articolo 7 del Decreto Legislativo 30
dicembre 1992 n. 504 è aggiunta la seguente lettera
i-bis) gli alloggi regolarmente assegnati dagli Istituti
Autonomi per le case popolari comunque denominati in
regime di determinazione legale del canone;
Il comma 4 dell’articolo 8 del D. Lgs. 30 dicembre 1992 n.
504 è sostituito dal seguente:
“4) Le disposizioni di cui al presente articolo si applicano
anche alle unità immobiliari, appartenenti alle cooperative
edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione
principale dei soci assegnatari, nonché agli alloggi
regolarmente assegnati, diversi da quelli di cui all’articolo
7, dagli Istituti autonomi per le case popolari comunque
denominati. Gli alloggi regolarmente assegnati, diversi da
quelli di cui all’articolo 7, dagli Istituti Autonomi case
popolari comunque denominati sono equiparati alle
abitazioni principali dei soggetti passivi persone fisiche.
La modifica all’articolo 6 del Decreto Legislativo 30 dicembre 1992 n. 504, che
disciplina la determinazione delle aliquote e dell’imposta comunale sugli immobili
consentirebbe di evitare gli aggravi di imposta nei casi di demolizioni/ristrutturazioni
di interi fabbricati durante tutto il periodo dell’edificazione e di non gravare gli Enti
di un carico fiscale notevole sulle aree destinate all’edilizia residenziale pubblica
anche in caso di acquisto delle stesse o di assegnazione da pare dei Comuni.
La modifica all’articolo 7 del Decreto Legislativo 30 dicembre 1992 n. 504, che
disciplina l’applicazione delle esenzioni dall’imposta comunale sugli immobili,
consentirebbe di esentare da imposta gli alloggi di proprietà degli Istituti Autonomi
per le case popolari comunque denominati che vengono assegnati dai Comuni a
nuclei familiari in difficoltà economiche. Il canone di locazione di tali immobili è
determinato in base alle Leggi regionali che prevedono che il canone di locazione sia
in funzione del reddito del nucleo familiare e della presenza di persone disabili è non
è paragonabile minimamente al canone di mercato. I criteri di determinazione del
canone spesso non consentono neanche il recupero dell’imposta comunale sugli
immobili che gli Istituti Autonomi per le Case popolari comunque denominati devono
corrispondere ai Comuni.
La modifica all’articolo 8 del Decreto Legislativo 30 dicembre 1992 n. 504, che
disciplina le riduzioni e le detrazioni dall’imposta comunale sugli immobili,
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consentirebbe l’applicazione delle detrazioni per “abitazione principale” anche agli
alloggi che pur non essendo assegnati in regime di determinazione legale del canone,
vengono concessi in locazione a Enti e Organismi che utilizzano tali immobili per fini
sociali applicando un canone di locazione che si avvicina a quello determinato ai
sensi della legge 9 dicembre 1998 n. 431 (legge che disciplina il canone di locazione
determinato in base ad accordi definiti in sede locale)
Analogamente a quanto previsto per la riduzione dell’Iva e dell’IRAP, si potrebbe
prevedere un “vincolo di destinazione” al risparmio d’imposta da conferire
parzialmente al fondo regionale per gli investimenti nell’edilizia residenziale
pubblica che lo destinerebbe ad altri investimenti creando una sorta di effetto
“volano” per tutto il settore e anche per il Comune (esempio: acquisizione di oneri di
urbanizzazione su nuove costruzioni).
Una parte del risparmio verrebbe acquisito dagli enti a compensazione dei minori
canoni di locazione degli immobili di edilizia residenziale pubblica rispetto ai canoni
derivanti ad esempio dalla legge 431 (ad esempio il 60% del risparmio) mentre il
restante 40% sarebbe oggetto di conferimento al fondo regionale per gli investimenti
nell’edilizia residenziale pubblica.
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INTERVENTI IN MATERIA DI IMPOSTA DI REGISTRO
Alle note dell’articolo 5 della Tariffa, parte prima, allegata
al DPR. 26 aprile 1986, n.. 131 è aggiunta la seguente:
“II-ter) Per i contratti di locazione di immobili di edilizia
residenziale pubblica assegnati a titolari di redditi di lavoro
dipendente o di pensione non superiori al limite previsto per
la prima fascia dalla Delibera CIPE 13 marzo 1995
pubblicata sulla G.U. del 27.5.1995 n. 122 concernete
“Edilizia residenziale pubblica; criteri generali per
l’assegnazione di alloggi e per la determinazione dei
canoni” e successive modifiche e integrazioni, l’imposta
non è dovuta.
II-quater) In caso di risoluzione di contratto di locazione di
immobili di edilizia residenziale pubblica non è dovuta la
relativa imposta.”
Attualmente l’imposta di registro assolta sui contratti di locazione, stipulati a seguito
delle assegnazioni di alloggi di edilizia residenziale pubblica, grava sugli inquilini al
50%. Poiché per i soggetti che percepiscono redditi minimi (l’inserimento nella prima
fascia della delibera CIPE comporta il pagamento di un canone irrisorio rispetto al
canone di mercato) l’importo dell’imposta di registro da corrispondere da parte
dell’inquilino può superare l’importo annuo del canone di locazione. Se si aggiunge
che l’importo minimo da corrispondere all’atto della stipula del contratto è pari a €
67,00 e dopo un anno è necessario procedere al versamento del 2% del canone annuo,
si può ragionevolmente pensare che il pagamento una tantum dell’imposta per
l’intero periodo di durata contrattuale potrebbe mitigare gli oneri a carico degli
assegnatari con redditi bassi.
L’imposta relativa alla risoluzione contrattuale (poiché viene posta a carico
dell’utente in quanto gli IACP non possono disdire i contratti stipulati) potrebbe
creare vantaggi nei confronti degli utenti.
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INTERVENTI IN MATERIA DI IRES
All’articolo 185 del DPR 22.12.1986 n. 917 è aggiunto,
dopo il comma 2, il seguente comma:
“2 bis) Gli Istituti Autonomi per le case popolari comunque
denominati possono derogare il disposto dell’articolo 90
del presente decreto nella determinazione del reddito degli
immobili che non costituiscono beni strumentali per
l’esercizio d’impresa, né beni alla cui produzione o al cui
scambio è diretta l’attività d’impresa.”
La lettera c- bis dell’articolo 6, comma 1, del DPR 29
settembre 1973 n. 601 è soppressa.”
Gli Istituti Autonomi Case Popolari comunque denominati o trasformati sono soggetti IRES. La
determinazione dell’imponibile fiscale sugli alloggi di edilizia residenziale pubblica (considerati
beni non strumentali per gli IACP comunque denominati) in base al confronto tra costi e ricavi
effettivamente rilevati, consentirebbe di evitare un’imposizione fiscale basata su redditi meramente
figurativi e consentirebbe di poter considerare nella determinazione dell’imponibile fiscale quei
costi che attualmente non sono oggetto di deducibilità in ragione del fatto che i criteri di tassazione
catastali consentono la deduzione forfetaria del 15% del canone a titolo di costo sostenuto. In
ragione del limitato canone di locazione applicato per l’edilizia sociale, la deduzione forfetaria
risulta irrisoria e tale da non compensare i costi sostenuti per la gestione e la manutenzione di tali
alloggi.
I costi effettivi degli IACP sono sicuramente superiori a quelli delle immobiliari di gestione private
in quanto devono essere previste strutture in grado di rispettare le normative regionali in materia di
edilizia residenziale pubblica.
Nel caso di determinazione degli imponibili fiscali in base agli effettivi costi e ricavi di bilancio,
viene meno la ragione per mantenere l’agevolazione dell’aliquota IRES ridotta alla metà di quella
vigente per la generalità dei soggetti IRES.
Tale norma consentirebbe di calcolare il reddito imponibile degli IACP comunque denominati in
base all’effettivo risultato di bilancio senza che l’imposizione fiscale sia influenzata
dall’imposizione fittizia sui costi indeducibili in relazione alla concessione della detrazione
forfetaria del 15% del canone di locazione a copertura di tutti i costi di manutenzione e
amministrazione degli immobili ad uso abitazione cosiddetti non strumentali.
Analogamente a quanto previsto per la riduzione dell’Iva e dell’IRAP, si potrebbe prevedere un
“vincolo di destinazione” al risparmio d’imposta da conferire parzialmente al fondo regionale per
gli investimenti nell’edilizia residenziale pubblica che lo destinerebbe ad altri investimenti creando
una sorta di effetto “volano” per tutto il settore.
L’importo da conferire al fondo potrebbe essere determinato in un ulteriore 1% dei canoni in quanto
le ALER già riconoscono alla Regione Lombardia lo 0,50% dei canoni su tutti gli alloggi di ERP.
L’importo dell’ulteriore risparmio rispetto all’attuale imposizione sarebbe acquisito dagli enti a
titolo di compensazione con i canoni ridotti.
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All’art. 106 del DPR 22 dicembre 1986 n. 917 è aggiunto il
seguente comma:
1- bis) In deroga al comma 1, per gli Istituti autonomi per le
case popolari comunque denominati, le svalutazioni e gli
accantonamenti per rischi su crediti risultanti in bilancio,
per l’importo non coperto da garanzia, sono deducibili in
ciascun esercizio nel limite del 5 per cento del valore
nominale o di acquisizione dei crediti stessi. Nel computo
del limite si tiene conto anche di accantonamenti per rischi
su crediti. La deduzione non è più ammessa quando
l'ammontare complessivo delle svalutazioni e degli
accantonamenti ha raggiunto il 50 per cento del valore
nominale o di acquisizione dei crediti risultanti in bilancio
alla fine dell'esercizio.”.
La disposizione consentirebbe agli IACP comunque denominati di portare in
deduzione ai fini IRES i rilevanti accantonamenti per rischi su crediti cui sono
soggetti in relazione alla elevata morosità degli assegnatari con scarso reddito e
dell’elevato tasso di occupazione abusiva che comporta comunque di rilevare in
bilancio crediti di non facile riscossione e che per essere passati a perdita (e
recuperati dal punto di vista fiscale) devono avere requisiti di irrecuperabilità certa e
documentata.
Tale norma consentirebbe di anticipare la deduzione di componenti negativi.
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