ITALIA - INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE
PREZZI: -4,2% nella seconda parte del 2014
2008
-6,3%
2009
-4,2%
2010
-1,1%
2011
-4,7%
2012
-10,5%
2013
-8,9%
2014
-7,2%
Variazione percentuale dei prezzi
Nel secondo semestre del 2014 le quotazioni delle abitazioni in Italia sono diminuite: nelle
grandi città del 4,2%, nell’hinterland delle grandi città del 3,4% e nei capoluoghi di
provincia del 4,6%. Genova è la città che ha segnalato il ribasso più forte (-9,2%). Bologna
con -2,3% e Firenze con -2,4% sono le città dove gli immobili hanno perso meno. L’analisi
per aree geografiche vede una diminuzione dei prezzi del 4,7% nel Nord Italia, del 4,2%
nel Sud Italia e del 5,0% nell’Italia centrale.
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda, nelle grandi città, vede una maggiore concentrazione delle
richieste sul trilocale (36,6%), seguita dal bilocale (28,8%). In aumento la percentuale di
richiesta dei trilocali e dei quattro locali. L’analisi della disponibilità di spesa continua a
dare segnali di contrazione.
TEMPI DI VENDITA: in lieve diminuzione
A Gennaio 2015 i tempi di vendita si attestano intorno a 173 gg nelle grandi città, 196 gg
nell’hinterland delle grandi città e 184 gg nei capoluoghi di provincia.
LOCAZIONI: domanda sostenuta
L’andamento dei canoni di locazione, nelle grandi città, registra un calo dei canoni
dell’1,5% per i bilocali e dell’1,7 % per i trilocali. Il contratto più praticato è quello a
canone libero ma aumenta l’interesse per il contratto a canone concordato.
COMPRAVENDITE: aumenta la percentuale di chi acquista la prima casa
L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa
evidenzia che il 77,2% ha interessato l’abitazione principale, il 16,2% la casa ad uso
investimento ed il 6,6% la casa vacanza.
PREVISIONI
Il 2015 potrebbe concludersi con transazioni in aumento (tra 430 e 440 mila
compravendite). Sul versante dei prezzi prevediamo nelle grandi città un ribasso dei valori
compreso tra -4% e -2%.
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LEGNANO: INDICATORI MERCATO IMMOBILIARE
(sintesi con i punti salienti del testo integrale di seguito)
2008
2009
PREZZI: -2,7% nel II semestre 2014
2010
2011
2012
2013
2014
0,0%
-0,2%
-5,2%
-3,2%
-3,5%
-12,2%
-9,4%
Variazione percentuale dei prezzi.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Nel secondo semestre del 2014 le quotazioni delle abitazioni di Legnano sono diminuite
del 2,7% rispetto al semestre precedente. Si avverte una ritrovata fiducia verso l’acquisto
immobiliare, coadiuvata anche dalla ripresa nell’erogazione del credito da parte delle
banche e dal ribasso dei prezzi degli ultimi anni. Tengono meglio i valori immobiliari delle
tipologie più recenti ed in buono stato di conservazione, soffrono le soluzioni vetuste e che
necessitano di importanti interventi di riqualificazione.
DOMANDA E DISPONIBILITÀ DI SPESA: vince il trilocale
L’analisi della domanda vede una maggiore concentrazione delle richieste sui trilocali
(58,1%), seguita dai bilocali (21,9%). I potenziali clienti esprimono budget fino a 169 mila €
nel 55,7% dei casi e tra 170 e 249 mila € nel 29,6% dei casi.
LOCAZIONI: domanda sostenuta
L’andamento dei canoni di locazione risulta in lieve ribasso: rispetto al primo semestre del
2014 i canoni dei bilocali sono diminuiti dell’1,6%, quelli dei trilocali dell’1,3%.
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Testo integrale
MERCATO IMMOBILIARE LEGNANO
Mercato più dinamico
A Legnano nella seconda parte del 2014 le quotazioni immobiliari sono diminuite del 2,7% rispetto al
semestre precedente.
Prezzi in calo in Centro, dove si registra un mercato residenziale più vivace e dinamico rispetto agli anni
precedenti. Bene le tipologie in buone condizioni e non troppo datate, sempre molto richieste e con tempi
di vendita brevi se immesse sul mercato ad un prezzo congruo. Al contrario, sono poco apprezzate le
soluzioni vetuste oppure situate in contesti popolari, che necessitano di lavori di ristrutturazione e non
dotate di riscaldamento autonomo. Infine si segnala una buona domanda di tagli ampi, dal quattro locali in
su. L’area centrale di Legnano più richiesta è quella che si sviluppa intorno alle due arterie principali: Corso
Magenta e Corso Italia. In questa zona della città si alternano abitazioni di corte, spesso da ristrutturare e
per questo meno ricercate (i prezzi medi sono di 800-900 € al mq) e soluzioni degli anni ’60-’70 che in
buono stato si valutano mediamente intorno a 1300 € al mq. Nella zona che si sviluppa intorno all’area
dell’ex cotonificio Cantoni sono sorti appartamenti di nuova costruzione, un centro commerciale e un
parcheggio pubblico. Le quotazioni del nuovo in Centro partono da 2500 € al mq. In zona Piscina non ci
sono nuove costruzioni ma solo immobili degli anni ’70-‘80 valutati a 1300 € al mq. Si tratta di un’area
curata e tranquilla, molto apprezzata dai potenziali acquirenti. Infine c’è la zona San Martino, più gradita e
richiesta nella sua parte periferica che non in quella più centrale che sorge a ridosso della stazione
ferroviaria. Nella prima infatti si trovano abitazioni realizzate dagli anni ’90 in poi e le richieste sul nuovo si
attestano su 2300 € al mq. Da segnalare che in zona Parco, nei pressi della stazione ferroviaria, si possono
acquistare tipologie indipendenti costruite a partire dagli anni 2000: una villetta da 150 mq circa con box e
giardino si valuta 250-260 mila €. Dinamico il mercato delle locazioni, alimentato da coloro che non
riescono ad acquistare e che evidenzia una maggiore attenzione da parte dei proprietari riguardo le
referenze dei potenziali inquilini. Nell’area centrale della città affittare un bilocale arredato costa 500 € al
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
mese, per i trilocali la spesa sale a 600 € al mese. Il contratto utilizzato è a canone libero da 4 anni più 4,
spesso con cedolare secca.
Sostanzialmente stabili le quotazioni immobiliari nell’area dell’Oltre Stazione ed in quella dell’Oltre
Sabotino. Il mercato risulta comunque più vivace rispetto al recente passato, i potenziali acquirenti si
avvicinano con più fiducia all’acquisto anche grazie ad una maggiore apertura da parte degli istituti di
credito ed al ribasso dei prezzi degli ultimi anni. A comprare casa in questo momento sono soprattutto
coppie e famiglie al primo acquisto, oppure coloro che vendono per poi riacquistare una soluzione
migliorativa. Non a caso tra le tipologie preferite da segnalare case e villette indipendenti e semindipendeti,
che siano in buono stato e non necessitino di importanti interventi di riqualificazione. La zona Flora, prima
del Sabotino, è la più richiesta. Si tratta di un’area centrale che si sviluppa intorno a piazza del Popolo e
verso la Stazione e che si caratterizza per la presenza di case e villette realizzate tra gli anni ’60 e gli anni ’80
e di case di corte dei primi anni del 1900, queste ultime meno richieste perché spesso devono essere
sottoposte ad interventi di ristrutturazione. Una villetta singola da 150 mq con 600 mq di giardino costa
circa da 270 a 300 mila €, mentre un appartamento in case di corte da ristrutturare costa circa 1000-1100 €
al mq. In piazza del Popolo si possono trovare stabili signorili e ville singole importanti oltre ad alcune
nuove costruzioni di pochi anni fa che si scambiano a prezzi medi di 2000 € al mq. Quotazioni leggermente
inferiori si registrano nell’area di San Bernardino, nei pressi della stazione ferroviaria. Interessante zona
San Paolo, adiacente al nuovo Ospedale, dove negli ultimi anni sono stati realizzati circa 300-400 nuovi
appartamenti, alcuni anche in edilizia convenzionata. Attualmente un appartamento nuovo con box auto
costa circa 1550 € al mq. Da segnalare che pochi mesi fa è stata aperta la nuova arteria che collega il nuovo
Ospedale con la strada che porta a Villa Cortese e con la zona di San Paolo, questa importante
infrastruttura ha notevolmente migliorato lo scorrimento del traffico locale e ha ridotto le tempistiche di
percorrenza tra le diverse zone. Sempre molto attivo il mercato degli affitti, le richieste sono numerose e
provengono soprattutto da single, giovani coppie e lavoratori trasfertisti. Il canone di un bilocale è di 450500 € al mese, quello di un trilocale è compreso tra 500 e 600 € al mese. Il contratto più utilizzato è quello a
canone libero con cedolare secca, meno comune la stipula di contratti a carattere transitorio oppure
concordato.
Sono in leggero calo le quotazioni immobiliari in zona Legnarello ed in zona Frati nella seconda parte
dell’anno. A soffrire maggiormente sono le tipologie che necessitano di importanti lavori di ristrutturazione
oppure appesantite da spese condominiali elevate. Da segnalare che spesso i potenziali acquirenti, prima di
decidere se acquistare, controllano che la situazione dei pagamenti delle spese condominiali sia regolare da
parte di tutti i condomini, per evitare di andare incontro ad esborsi non preventivati. La disponibilità di
spesa per l’acquisto di un bilocale oscilla mediamente tra 80 e 100 mila €, mentre per i trilocali è compresa
tra 150 e 170 mila €. Una delle aree più richieste è quella che si sviluppa oltre la strada statale del
Sempione, cioè l’area di Legnarello che si trova a ridosso del centro di Legnano. Apprezzata per la
posizione centrale e per la presenza di tutti i servizi. In questa zona ci sono soprattutto stabili degli anni ’80
ed in parte minore degli anni ’70, per un buon usato si spendono circa 1600 € al mq. L’altra parte del
quartiere di Legnarello è situata nei pressi dello svincolo autostradale ed evidenzia quotazioni leggermente
inferiori che per un buon usato si attestano su 1350 € al mq. Più decentrata, al confine con il comune di
Castellanza, si trova zona Frati, nei pressi dello svincolo autostradale. Si tratta di un’area caratterizzata dalla
presenza di edilizia economica con valori che non raggiungono i 1000 € al mq. Sia in zona Legnarello sia in
zona Frati sono presenti numerose case indipendenti, ville singole, villette bifamiliari e a schiera: l’interesse
per queste tipologie è sempre elevato, ma permane la distanza tra le richieste dei proprietari e la
disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti. In quest'area della città non si registra la presenza di
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
importanti cantieri, in genere i costruttori acquistano villette, le demoliscono, e realizzano abitazioni da 4-5
unità abitative in classe energetica elevata. Il nuovo si vende a circa 2500 € al mq. Attivo il mercato delle
locazioni, alimentato da giovani coppie, famiglie, lavoratori trasfertisti e stranieri. Il bilocale può avere un
canone che oscilla tra 350 e 500 € al mese, in base alle caratteristiche dell’immobile stesso, per i trilocali le
cifre variano tra 450 e 600 € al mese. Nelle zone più centrali di Legnarello spesso si utilizza il contratto a
canone concordato, in generale quello più utilizzato è quello a canone libero, anche se non mancano i
contratti a carattere transitorio stipulati prevalentemente con lavoratori fuori sede. Quasi sempre si utilizza
la cedolare secca.
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MERCATO LEGNANO HINTERLAND
CASTELLANZA: piacciono le tipologie recenti o nuove
Nella seconda parte del 2014 le quotazioni immobiliari a Castellanza sono diminuite del 5,7% rispetto al
semestre precedente. Il mercato risulta comunque vivace, non mancano infatti le richieste per le tipologie
immesse sul mercato a prezzi congrui ed in linea con l’attuale periodo economico. Gli acquirenti si
focalizzano in particolare su tipologie recenti oppure nuove, mentre si muove a rilento il mercato delle
tipologie con più di 30-40 anni oppure ex popolari e case di cortile. In questo semestre a comprare sono
state soprattutto famiglie al primo acquisto. Bassa la domanda da parte di investitori e di famiglie in cerca
della soluzione migliorativa. Chi compra per investimento cerca bilocali e trilocali dal valore medio di 100
mila €, mentre chi acquista la prima casa predilige trilocali con un prezzo compreso tra 90 e 120 mila €. Da
segnalare una buona domanda da parte di famiglie in arrivo da Legnano in cerca di prezzi più contenuti, in
questo caso una delle tipologie più richieste è il quattro locali. In generale le zone più apprezzate sono
quelle centrali per la presenza dell’Università di Castellanza e quella della Stazione richiesta da coloro
che devono spostarsi per motivi di lavoro. Mediamente per un’abitazione usata si spendono 1000 € al mq,
mentre per il nuovo le quotazioni salgono a 1900-2000 € al mq. Da segnalare la presenza di alcuni cantieri,
presenti ormai sul territorio da alcuni anni ed in fase di completamento, dove si costruiscono abitazioni in
classe energetica A e B. Attivo il mercato delle locazioni grazie alla richiesta da parte di studenti
universitari: il monolocale si affitta a 300-350 € al mese, il bilocale a 400-450 € ed il trilocale a 700 € al
mese. Il contratto più utilizzato è quello a carattere transitorio e spesso si ricorre all’utilizzo della cedolare
secca.
CERRO MAGGIORE: particolare attenzione alle spese condominiali
In leggero calo le quotazioni immobiliari a Cerro Maggiore. Il semestre ha evidenziato comunque una
maggiore vivacità, grazie a molteplici fattori tra cui una migliore accessibilità al credito, tassi competitivi e
prezzi immobiliari più bassi. Il mercato è movimentato soprattutto da famiglie in cerca dell’abitazione
principale, la tipologia più richiesta è il trilocale, seguita dal bilocale ed in parte da soluzioni indipendenti e
semindipendenti. Particolare attenzione viene riposta alle spese condominiali, importi mensili spesso
sono la causa determinante per la decisione sull’acquisto. Il centro di Cerro Maggiore ospita soprattutto
case in corte dei primi anni del ‘900 ed in parte anche condomini anni ’70. In questa zona acquistare una
soluzione in corte in buone condizioni costa tra 1200 e 1300 € al mq, mentre per le tipologie anni ’70 i
valori si abbassano a 1000-1300 € al mq (dipende sempre dallo stato dell’immobile e dello stabile in cui si
trova). Da segnalare che sempre in centro sono sorte nuove costruzioni in classe B che hanno prezzi medi di
2000-2100 € al mq, le tipologie nuove invendute sono, in alcuni casi, spostate sul mercato delle locazioni
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
con la formula dell’affitto con riscatto oppure con contratti standard a canone libero da 4 anni più 4. Una
delle zone più apprezzate è quella individuata da via Solferino e le traverse limitrofe, che si è sviluppata
dagli anni ’80 in poi. Qui si possono trovare sia villette a schiera, bifamiliari e trifamiliari, sia piccoli contesti
condominiali composti da 4-5-6 unità abitative. In quest’area per un buon usato si spendono mediamente
1300-1400 € al mq. Mercato a parte quello di Cantalupo, frazione di Cerro Maggiore, molto richiesta e
dotata di tutti i principali servizi, che presenta una domanda prevalentemente interna. L’offerta consiste in
villette e palazzi di 4 piani degli anni ’80, ma anche da nuove iniziative di recente costruzione, dove un buon
usato si compravende a 1300-1500 € al mq. Da segnalare che negli ultimi anni il Comune di Cerro Maggiore
ha provveduto alla realizzazione di una nuova pista ciclabile che collega il paese con la frazione di
Cantalupo. Inoltre sono riprese le attività della piscina comunale, in disuso da alcuni anni. In generale
l’amministrazione comunale risulta particolarmente attiva per quanto riguarda l’organizzazione di eventi
culturali e di promozione territoriale. Sul mercato delle locazioni si registra una domanda molto elevata
alimentata da coloro che non riescono ad accedere a mercato del credito. Si stipulano soprattutto contratti
a canone libero e i canoni di locazione per un bilocale sono di 400-450 € al mese, per il trilocale si sale a
500-550 € al mese. Molto utilizzata la cedolare secca.
RESCALDINA: piacciono trilocali e villette
A Rescaldina le quotazioni immobiliari sono leggermente diminuite rispetto al semestre precedente. La
domanda si focalizza su tipologie costruite non prima degli anni ’80, in genere trilocali (molto apprezzati
dalle giovani coppie), oppure villette richieste da famiglie sia come primo acquisto sia come acquisto
migliorativo. Una delle zone più apprezzate è il centro storico che offre case di corte dei primi anni del 1900
e palazzine degli anni ’60-’70. Per un appartamento di recente costruzione ed in buono stato si spendono
intorno a 1400 € al mq, con punte di 1800 € al mq per lo soluzioni più signorili. Altra zona apprezzata è
quella situata a ridosso della Stazione, dove è possibile acquistare abitazioni costruite dopo gli anni ’90 a
valori medi di 1600 € al mq. Da segnalare che in via Pontida sono in fase di completamento nuovi
appartamenti in classe energetica B valutati circa 2200 € al mq. Inoltre, in zona Rescalda, sono attivi due
cantieri: il primo vede la realizzazione di 7 palazzine in residence ed il secondo prevede la costruzione di 2
palazzine, tutte in classe energetica A. In questo caso i valori si attestano su 2300-2400 € al mq. Buona la
domanda di immobili in affitto, soprattutto da parte di chi in questo momento non riesce ad acquistare. Il
canone di un bilocale è di 450-500 € al mese, mentre quello di un trilocale è di 600 € al mese. I contratti
utilizzati sono a canone libero da 4 anni più 4 con cedolare secca.
VILLA CORTESE: vivace il mercato delle locazioni
Sostanzialmente stabili le quotazioni immobiliari a Villa Cortese, Dairago ed Arconate nella seconda parte
dell’anno. A Villa Cortese l’offerta immobiliare è bassa ed i tempi medi di vendita non superano i 6 mesi,
mentre a Dairago e ad Arconate si evidenzia un’offerta molto alta e di conseguenza i tempi medi di vendita
possono arrivare anche a 12 mesi. Il mercato immobiliare è movimentato soprattutto da famiglie e giovani
coppie in cerca di trilocali costruiti da non più di 20 anni, oppure di villette degli anni ’60 da ristrutturare
usufruendo degli incentivi statali sulla riqualificazione energetica. La spesa minima parte da 130 mila €. A
Villa Cortese ci sono villette e case indipendenti degli anni ’50-‘60, dotate di ampio giardino, con una
metratura di 120 mq e acquistabili in buono stato a prezzi medi di 200 mila €. Negli anni ’60 la zona si è
espansa con piccoli contesti condominiali che hanno prezzi medi di 1000 € al mq. A Dairago il parco
abitativo è più vetusto: è sorto negli anni ’50-’60 e consta soprattutto di case indipendenti e di villette a
schiera mentre ad Arconate ci sono condomini più piccoli, con poche unità abitative e per questo
apprezzate in questo momento. Ci sono anche villette da 60-100 mq alcune di pregio che si valutano
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
intorno a 1800 € al mq. Sia Dairago sia Villa Cortese hanno avuto poi un successivo sviluppo edilizio a
partire dagli anni ’90, a Dairago sono tutt’ora in fase di completamento nuove palazzine in classe energetica
B ed alcune in classe energetica A. Il nuovo si vende a 1900-2000 € al mq anche se si segnala un numero
elevato di soluzioni invendute ed in alcuni casi si ricorre all’affitto con riscatto. Vivace il mercato delle
locazioni movimentato soprattutto da giovani coppie ed in parte minore da lavoratori fuori sede. A Villa
Cortese il canone di un bilocale arredato è di 450-500 € al mese, mentre per i trilocali la spesa mensile è di
600 €. I contratti utilizzati sono a canone libero da 4 anni più 4 con cedolare secca.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa